Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
RENÚNCIA
INDEMNIZAÇÃO
ABUSO DE DIREITO
II - Tendo tal pagamento e quitação ocorrido, entre Junho de 2000 e Maio de 2002, sempre o comportamento do Autor, ao demandar a arrendatária, em 30.10.2002, exprimiria abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, por evidenciar contradição e violação da confiança legitimamente criada na Ré, em face da aceitação do pagamento em singelo.
1. Relatório:
No Tribunal Judicial de Carrazeda de Ansiães, sob o nº .../2002, B.......... e esposa, C........., instauraram uma acção de despejo, com processo sumário, contra D.........., Ldª, pedindo que fosse:
“...
a) - decretada a resolução do contrato de arrendamento existente entre os autores e ré, por aplicação do disposto nos arts. 63º e 64º, nº 1, al. b) do R.A.U., devendo esta despejar, imediatamente, o local arrendado, deixando-o devoluto de pessoas e bens;
b) – a ré condenada a pagar aos autores a indemnização legal que incide sobre as rendas dos meses que constam dos arts. 25º, 26º e 27º desta petição inicial e que resulta da sua mora, no valor total de €3.358,45 (três mil trezentos e cinquenta e oito euros e quarenta e cinco cêntimos);
c) – a ré condenada a pagar aos autores a renda do mês de Outubro de 2002, que na presente data já se encontra vencida, no valor de €546,57 (quinhentos e quarenta e seis euros e cinquenta e sete cêntimos);
d) – a ré condenada a pagar aos autores a indemnização legal que incide sobre a renda de Outubro de 2002 e que resulta da sua mora, no valor de €273,29 (duzentos e setenta e três euros e vinte e nove cêntimos);
e) – a ré condenada a pagar aos autores as rendas vincendas até ao trânsito em julgado da sentença que decrete o despejo ou até à entrega efectiva e definitiva do arrendado;
...”.
Fundamentam o seu pedido em que:
- São donos e legítimos proprietários de um prédio urbano composto por casa com uma cave, destinada a armazém, um rés-do-chão, destinada a comércio, e um primeiro andar, destinado a habitação, com a superfície coberta de 180 m2 e descoberta de 640 m2, sito na Rua .........., nº ..., em Carrazeda de Ansiães;
- Em Janeiro de 2000, deram de arrendamento à R., o rés-do-chão do prédio supra identificado, composto por um baixo com espaço amplo e uma casa de banho, muito embora o contrato de arrendamento só tenha sido celebrado por escrito em 20 de Julho de 2000, conforme doc. 5;
- O contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de cinco anos, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, tendo tido início em 1 de Janeiro de 2000, conforme docs. 5 e 6;
- A renda anual convencionada foi de Esc.1.233.600$00 (um milhão duzentos e trinta e três mil seiscentos escudos), paga em duodécimos de Esc.102.800$00 (cento e dois mil e oitocentos escudos), no 1º dia útil do mês a que dissesse respeito, na residência dos AA., sita na Rua .........., Carrazeda de Ansiães, sendo actualizada anualmente nos termos legais aplicáveis;
- A renda actualmente em vigor, após sucessivas actualizações legais, é de € 546,67 (quinhentos e quarenta e seis euros e cinquenta e sete cêntimos);
- O local arrendado destina-se exclusivamente ao exercício da actividade comercial da R., nomeadamente ao comércio de produtos agro-químicos e outros produtos para a agricultura;
- A R. não procedeu ao pagamento, na data do vencimento nem nos oito dias seguintes, das rendas referentes aos meses Janeiro, Fevereiro, Abril, Maio, Agosto, Setembro, Outubro e Novembro do ano de 2000, Abril, Maio, Junho e Setembro do ano de 2001, e de Abril do ano, ascendendo a indemnização devida pela mora a 50% do valor daquelas, no montante global de €3.358,45 (três mil trezentos e cinquenta e oito euros e quarenta e cinco cêntimos);
- A R. não procedeu, também, ao pagamento da renda referente ao mês de Outubro de 2002, no valor de €546,57 (quinhentos e quarenta e seis euros e cinquenta e sete cêntimos), pelo que lhe deve acrescer a indemnização de €273,29 (duzentos e setenta e três euros e vinte e nove cêntimos);
- A R. colocou reclames publicitários nas paredes exteriores do prédio sem o prévio conhecimento e consentimento dos AA., tendo, para tanto, efectuado furos na parede e utilizado parafusos;
- A R. tem vindo a utilizar e ainda hoje utiliza o pátio por onde se tem acesso ao arrendado, que é frontal ao mesmo e pertence a todo o prédio, para fazer nele um autêntico armazém de produtos do seu comercio, tais como, mangueiras, tractores agrícolas, alfaias, utensílios e todo o tipo de produtos agrícolas, sem que os AA. a tenham autorizado a fazê-lo.
Concluem pela procedência da acção.
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A R. contestou, defendendo-se por excepção e impugnação.Em sede de excepção, invocou a caducidade do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na alegada falta de pagamento de rendas, quer por ter procedido a depósito quer por já ter decorrido mais de um ano relativamente às rendas de Janeiro, Fevereiro, Abril, Maio, Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2000 e, ainda, Abril, Maio, Junho, Setembro de 2001.
Em sede de impugnação, após declarar a aceitação da factualidade inerente à propriedade do arrendado por parte dos AA. e, bem assim, à existência do contrato e suas vicissitudes quanto à alteração do montante de renda, alega a inexistência de fundamento para a resolução do contrato com base na falta de pagamento atempado das rendas, reconhecendo que relativamente a algumas esteve em mora, mas que já pagou em singelo, sendo que tal pagamento foi aceite pelos AA.; mais aceite a factualidade referente à colocação do reclame na frontaria do arrendado, mas alega que o mesmo se destina a publicitar o estabelecimento e a sua fixação à parede exterior do arrendado, através de parafusos, não constitui deterioração justificativa de resolução.
Conclui pela improcedência da acção.
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Os AA. apresentaram resposta em que pugnam pela inexistência da invocada caducidade e, bem assim, mantêm tudo quanto alegaram em sede de petição inicial, concluindo pela improcedência das excepções.*
Foi proferido despacho saneador-sentença em que, conhecendo da acção, se decidiu da seguinte forma:“...
a) declaro nulo e de nenhum efeito o contrato de arrendamento para comércio celebrado entre B.......... e mulher C.........., na qualidade de senhorios e, D.........., Ldª, na qualidade de arrendatária, relativa à fracção autónoma do prédio sito à Rua .........., ..., rés-do-chão, em Carrazeda de Ansiães;
b) Condeno a Ré a entregar aos AA. o locado livre de pessoas e bens;
c) Condeno a Ré a pagar aos AA. a quantia de €546,57 mensais, a título de indemnização, desde Novembro de 2002, até integral e efectivo pagamento.
...”.
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Não se conformando com tal decisão, a Ré dela interpôs recurso de apelação, que por acórdão deste Tribunal da Relação veio a ser revogada, ordenando-se o prosseguimento dos autos, com «… elaboração de novo despacho saneador em que se conheça do mérito da acção, por outras razões, se for caso disso, ou se ordene o prosseguimento dos autos com a selecção da matéria de facto assente e controvertida pertinente a qualquer das soluções plausíveis do pleito».No tribunal de 1ª instância, elaborou-se de novo despacho saneador/sentença, por se entender que os autos permitiam conhecer de imediato dos pedidos concretamente formulados, em que se proferiu a seguinte decisão:
“…
a) – Julgar parcialmente procedente a acção intentada por B.......... e mulher, C.......... contra D.........., Ldª, e, em consequência, condeno a Ré a pagar à Autora a quantia de 3.358,45 euros, a título de indemnização pela mora no pagamento das rendas dos meses de Janeiro, Fevereiro, Abril, Maio, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro de 2000, Abril, Maio, Junho, Setembro de 2001 e Abril de 2002 e absolvo a Ré de todo o mais peticionado;
b) – Autorizo os Autores a procederem ao levantamento dessa quantia do montante condicionalmente depositado a fls. 68, devendo a restante ser restituída à Ré.
…».
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A Ré, não se conformando com tal decisão, interpôs novamente recurso de apelação e, tendo alegado, formulou as seguintes conclusões:1ª - Nos termos do nº 1 do artigo 1041º do Código Civil, constituindo-se o locatário em mora, o locador em o direito de exigir além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento;
2ª - Tem ainda o locador o direito de recusar o recebimento das rendas ou alugueres seguintes, enquanto não forem cumpridas as obrigações a que se refere o nº 1 do citado artigo;
3ª - As rendas dos meses de Janeiro, Fevereiro, Abril, Maio, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro de 2000, Abril, Maio, Junho, Setembro de 2001 e Abril de 2002, foram pagas depois do dia 9 do mês a que diziam respeito;
4ª - Os Autores receberam e aceitaram, em singelo, as rendas acima referidas, emitindo os respectivos recibos;
5ª - O recebimento de tais rendas pelos Autores, em singelo, exclui o direito à resolução do contrato, ou à indemnização prevista no nº 1 do artigo 1041º do Código Civil;
6ª - Tal recebimento traduziu-se em renúncia ao exercício daqueles direitos, ou pelo menos numa conduta incompatível com esse exercício;
7ª - Porque as rendas relativas aos meses em que os Autores alegaram atrasos no pagamento, já tinham sido pagas, no momento da propositura da presente acção, não pode esta factualidade servir de fundamento ao pedido de resolução do contrato de arrendamento ou à indemnização prevista no nº 1 do artigo 1041º do Código Civil, já que ambos pressupõem a falta de pagamento de rendas;
8ª - Violou assim a sentença o disposto no artigo 1041º do Código Civil e nº 1 do artigo 64º do RAU.
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Não foram apresentadas contra-alegações.*
Mostram-se colhidos os vistos legais, cumprindo decidir.Assim:
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2. Conhecendo do recurso (apelação):2.1 – Dos factos assentes:
Com relevância para o conhecimento do recurso, foram considerados assentes pelo tribunal de 1ª instância os seguintes factos:
a) – Os autores são donos e legítimos proprietários de um prédio, composto por casa com uma cave destinada a armazém, um rés-do-chão destinado a comércio, e um primeiro andar destinado a habitação, com a superfície coberta de 180 m2 e descoberta de 640 m2, sito na Rua .........., nº ..., em Carrazeda de Ansiães;
b) – Em Janeiro de 2000, os Autores deram de arrendamento à Ré o rés-do-chão do prédio identificado em a), composto por um baixo com espaço amplo e uma casa de banho;
c) – Em 20 de Julho de 2000, Autores e a Ré elaboraram por escrito contrato de arrendamento, em cuja cláusula 3ª estipularam que «o arrendamento é feito pelo prazo efectivo de cinco (5) anos nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 98º, nº 1 e 2 do regime do arrendamento urbano, aprovado pelo Dec. Lei nº 321-B/90 de 15 de Outubro, sendo assim um contrato de duração limitada, e com início no pretérito dia 1 de Janeiro do corrente ano de 2000, e findo aquele prazo inicial estipulado prorrogar-se-á por igual período de tempo e assim sucessivamente se não for denunciado por qualquer das partes, nos termos da lei, no fim do prazo ou sua renovação»;
d) – A renda anual convencionada foi de Esc.1.233.600$00 (um milhão duzentos e trinta e três mil seiscentos escudos), paga em duodécimos de Esc.102.800$00 (cento e dois mil e oitocentos escudos), no 1º dia útil do mês a que dissesse respeito, na residência dos Autores, sendo actualizada anualmente nos termos legais aplicáveis;
e) – A renda actualmente em vigor, após sucessivas actualizações legais, é de € 546,67 (quinhentos e quarenta e seis euros e cinquenta e sete cêntimos);
f) – O local arrendado destina-se exclusivamente ao exercício da actividade comercial da Ré, nomeadamente ao comércio de produtos agro-químicos outros produtos para agricultura;
g) – Do escrito aludido em c), consta, designadamente, cláusula ‘oitava: todas as obras ou benfeitorias que a arrendatária resolva fazer no arrendado, só poderão ser realizadas após consentimento prévio, dado por escrito, pelos primeiros outorgantes não podendo a arrendatária fazer furos nas paredes, evitando assim danificar ou degradar o arrendado’;
h) – Mais consta na cláusula ‘décima segunda: contudo, é permitido à arrendatária embelezar o pátio por onde se tem acesso ao arrendado e frontal ao mesmo e que não podendo ser utilizado para outro fim, e obras ou melhoramentos esses pelos quais não poderá pedir qualquer indemnização, pois ficarão a pertencer ao imóvel, podendo outros futuros inquilinos das restantes partes do prédio usufruir também do mesmo pátio e pela mesma forma’;
i) – As rendas dos meses de Janeiro, Fevereiro, Abril, Maio, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro de 2000, Abril, Maio, Junho, Setembro de 2001 e Abril de 2002, foram pagas depois do dia 9 do mês a que diziam respeito;
j) – Os Autores receberam e aceitaram as rendas referidas em i), emitindo os respectivos recibos;
l) – A renda relativa ao mês de Outubro de 2002 foi paga pela Ré aos Autores, no dia 8 de Outubro de 2002, tendo sido emitido o respectivo recibo de renda;
m) – A Ré colocou reclames publicitários nas paredes exteriores do prédio sem o prévio conhecimento e consentimento dos Autores, tendo, para tanto, efectuado furos na parede e utilizado parafusos;
n) – Tal reclame luminoso tem, entre outros, os dizeres ‘D.........., Ldª’;
o) – A Ré procedeu ao depósito condicional, da quantia de 4.178,31 euros, à ordem deste Tribunal e processo, o qual faz fls. 68 e se dá por integralmente reproduzido.
2.2 – Dos fundamentos do recurso:
De acordo com as conclusões formuladas, as quais delimitam o objecto do recurso – arts. 684º, nº 3 e 690º do CPCivil, temos que a questão a resolver é apenas uma, como seja, a de saber se há ou não lugar ao pagamento de indemnização por mora relativamente às rendas de Janeiro, Fevereiro, Abril, Maio, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro de 2000, Abril, Maio, Junho, Setembro de 2001 e Abril de 2002.
Vejamos.
Na sentença sob recurso, entendeu-se que, mau grado a Ré ter procedido ao pagamento das rendas referentes aos meses de Janeiro, Fevereiro, Abril, Maio, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro de 2000, Abril, Maio, Junho, Setembro de 2001 e Abril de 2002 e, consequentemente, os AA. terem recebido as rendas em singelo, havia lugar ao pagamento da indemnização de 50% sobre as mesmas na medida em que foram satisfeitas quando já se encontrava em mora o seu pagamento.
A Ré insurge-se contra o que, assim, veio a ser decidido, pretendendo que a tanto obstava o recebimento das rendas em singelo e a quitação que das mesmas foi dada, emitindo-se os correspondentes recibos.
Efectivamente, da factualidade considerada assente, resulta que as rendas relativas aos meses de Janeiro, Fevereiro, Abril, Maio, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro de 2000, Abril, Maio, Junho, Setembro de 2001 e Abril de 2002, foram pagas depois do dia 9 do mês a que diziam respeito, rendas essas que os AA. receberam e aceitaram, emitindo, inclusivamente, os correspondentes recibos.
Não há dúvida de que, ao não procederem ao pagamento da renda na data do vencimento contratualmente estabelecida, isto é, no primeiro dia útil do mês a que respeitavam e no que concerne aos meses supra enumerados, a Ré constituiu-se em mora – cfr. arts. 1039º e 406º, nº 1 do CCivil.
Ao constituir-se em mora, a Ré locatária colocou-se em situação de, por parte dos AA. locadores, lhe ser exigido o pagamento das rendas em dívida acrescidas de uma indemnização igual a 50% do que for devido, nos termos do disposto no nº 1 do art. 1041º do CCivil, tanto mais que não tinha feito cessar a mora nos termos do disposto no nº 2 do mesmo normativo, isto é, nos oito dias seguintes ao começo da mora.
Sucede, porém, que em pleno período de mora a Ré satisfez as rendas aos AA. em singelo, portanto, sem a indemnização devida, sendo que estes não só as receberam como, até, deram quitação, emitindo os correspondentes recibos.
Será que tal conduta dos AA. é, de todo em todo, juridicamente irrelevante, tal como se entendeu na sentença sob recurso, quanto ao direito à indemnização que acrescia às rendas, então, em dívida?
Afigura-se-nos que, salvo melhor opinião, a resposta haverá de ser negativa, como se procurará demonstrar.
É certo que, de acordo com o disposto no nº 4 do art. 1041º do CCivil, «a recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora», isto é, existindo rendas em dívida, o facto de o locador proceder à recepção de novas rendas, portanto, posteriores ás que permaneçam em dívida, não faz precludir o direito à resolução do contrato ou ao recebimento das rendas em falta acrescidas da correspondente indemnização.
Todavia, como resulta da factualidade apurada, não é essa a situação dos autos, porquanto se não está perante o pagamento de rendas posteriores ás que se encontravam em dívida, permanecendo estas em mora, mas antes perante o pagamento em singelo das rendas que se encontravam em mora (portanto, desacompanhadas da respectiva indemnização), pagamento esse que foi aceite pelos AA. e de que deram quitação, emitindo os correspondentes recibos!
Ora, tal conduta dos AA., enquanto credores/locadores, recebendo as rendas em mora e dando quitação com a correspondente emissão de recibo, desacompanhada de qualquer declaração, haverá de ser tida como renúncia [Cfr., neste sentido, J. A. Aragão Seia, Arrendamento Urbano (Anotado e Comentado), 3ª ed., pág. 190 e Ac. desta Relação de 6.5.86, aí citado] ao direito de indemnização que lhes assistia e que acrescia às rendas, entretanto, satisfeitas, renúncia essa a que não obsta o disposto no art. 809º do CCivil, já que posterior ao nascimento de tal direito (indemnização de 50% sobre os valores devidos).
Aliás, a conduta dos AA., peticionando só em 30 de Outubro de 2002 o pagamento de indemnização referente a rendas que, tendo estado em mora, foram satisfeitas em Junho de 2000 (as de Janeiro, Fevereiro, Abril, Maio de 2000), em Novembro de 2000 (as de Agosto, Setembro e Outubro de 2000), em Julho de 2001 (as de Abril, Maio e Junho de 2001), Setembro de 2001 e Maio de 2002 (a de Abril de 2002) [Cfr. artigos 25º, 26º e 27º da p.i.], a não ocorrer a supra referida renúncia (tácita), sempre integraria abuso de direito - art. 334º do CCivil - na forma de um ‘venire contra factum proprium’ [J. Baptista Machado, Obra Dispersa, pág. 385: «Modernamente, com o desenvolvimento da teoria do ‘abuso do direito’, o princípio em causa começou a ser considerado como uma das manifestações daquele abuso. / No que respeita ao quadrante próprio da proibição do ‘venire contra factum proprium’ no âmbito do abuso do direito (art. 334º do Código Civil), parece-nos que tal proibição corresponde àquela parte da fórmula legal que considera ilegítimo o exercício de um direito, «quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé». …»], já que tal aceitação, reiterada no tempo e com um razoável lapso de tempo entre ela e a propositura da acção, redundaria numa contradição e violação da confiança legitimamente criada pela Ré, em face daquela aceitação do pagamento em singelo, de que os AA. jamais exerceriam o direito de indemnização.
A propósito do carácter subsidiário do abuso de direito face à renúncia, afirma João Baptista Machado [Obra Dispersa, vol. I, pág. 419] que «Se uma conduta passada do titular do direito foi objectivamente adequada a provocar na contraparte a expectativa legítima de que tal direito já não seria exercido, pode surgir a necessidade de distinguir entre a proibição da conduta contraditória e a renúncia. … Como declaração negocial, pode ser expressa ou tácita e, neste último caso, pode deduzir-se de uma conduta concludente. Pelo que, sempre que as regras relativas à interpretação das declarações negociais permitam concluir pela existência do negócio jurídico renúncia, deixa de fazer qualquer sentido o recurso à proibição do ‘venire contra factum proprium’, a qual apenas intervém subsidiariamente. …».
Concluindo, procede a apelação, havendo que revogar a sentença na parte em que condena a Ré a pagar a quantia de € 3.358,45, a título de indemnização pela mora referente aos meses de Janeiro, Fevereiro, Abril, Maio, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro de 2000, Abril, Maio, Junho, Setembro de 2001 e Abril de 2002.
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3. Decisão:Nos termos supra expostos, acorda-se em:
a) - julgar procedente a apelação e, consequentemente, revogar a sentença na parte em que condena a Ré a pagar aos AA. a quantia de € 3.358,45, a título de indemnização pela mora referente aos meses de Janeiro, Fevereiro, Abril, Maio, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro de 2000, Abril, Maio, Junho, Setembro de 2001 e Abril de 2002, absolvendo-se a Ré de tal pedido;
b) – condenar os AA. nas custas do recurso e da acção.
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Porto, 20 de Fevereiro de 2006José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale
António Manuel Martins Lopes