Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
DEPÓSITO DA RENDA
INDEMNIZAÇÃO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CCIV66 ART1041 N1 N2 N3 N4 ART1048 N1.
CPC95 ART145 N5.
II - Não obsta porém o despejo o depósito que não abrangeu a última renda que se venceu até ao momento em que a contestação foi apresentada para ser junta aos autos.
I - Relatório:
No -º Juízo Cível da Comarca do Porto, David..... e mulher Ana....., propuseram contra Manuel....., acção de despejo com processo sumário, pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento indicado na p.i., se condene o R. a despejar o arrendado, entregando-o aos A.A. livre de pessoas e coisas e se condene ainda o R. a pagar aos A.A. as rendas vencidas (então de 127.960$00) e as que se vencerem até efectiva entrega do arrendado.
Para tanto, alegam que, por escritura pública de 2 de Novembro de 1981, cederam ao R. o gozo de uma sala de uma fracção autónoma de que são donos, para escritório de advocacia, pelo prazo de um ano, renovável, mediante renda anual, a pagar em duodécimos, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar e que actualmente é de 18.280$00 mensais e que o R. não paga, desde o dia 1 de Março de 1999.
O R. apresentou contestação, pela qual diz ter feito caducar o direito dos A.A. à resolução do contrato, em virtude de ter efectuado, até à apresentação da contestação, o depósito das rendas em dívida, incluindo a vencida no mês de Novembro, acrescidas da indemnização legal.
Diz ainda que promoveu o pagamento da renda em curso no mês de Dezembro.
Em resposta, os A.A. vêm dizer que o cheque que o R. lhes enviou, com data de 7-12-99, para pagamento da renda do mês de Dezembro, não foi utilizado pelos A.A., pois que o R. estava, então, em mora quanto às rendas vencidas.
Em conformidade, persistem na pretensão de que se decrete a resolução do contrato de arrendamento.
Foi proferido despacho saneador pelo qual se conheceu do mérito da acção, julgando-se procedente a excepção de caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento e, consequentemente, se absolveu o R. do pedido e se reconheceu aos A.A. o direito de levantar a totalidade das rendas e indemnização depositadas.
Inconformados, os A.A. interpuseram recurso, o qual foi recebido como apelação e em cujas alegações concluem pela forma seguinte:
1 - Até à contestação da acção, cujo prazo terminava no dia 7-12-99, o R. teria de depositar ou pagar as somas devidas pelas rendas em atraso e a respectiva indemnização pela mora para fazer caducar o direito dos A.A. à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas.
2 - O R. só depositou as rendas em atraso, excepto a vencida no dia 1-12-99, no dia 13-12-99, ou seja, para além do prazo assinalado à contestação e que a expressão “até à contestação” não comporta, mesmo com o recurso ao expediente do nº5 do artº 145º do C.P.Civil, como fez o R, por ser contrário à natureza do acto que contempla (cit. Ac. RL de 8-3-83, in BMJ 332 - 449 e CJ 1983, 2 - 106).
3 - O R. por carta, correio normal via CTT, enviou no dia 7-12-99 pelas 20 horas, sendo o dia 8 seguinte feriado nacional, ao mandatário dos A.A. um cheque no valor de esc. 18.280$00 alegadamente para pagamento da renda vencida no dia 1 de Dezembro e referente a Janeiro de 2000.
4 – A renda vencida no dia 1 de Dezembro de 1999 não foi depositada pelo R. em conjunto com as restantes rendas em dívida até ao termo do prazo da contestação, nem posteriormente até ao dia 13-12-99 definitiva ou condicionalmente.
5 - O cheque referido no antecedente nº3 não foi apresentado a pagamento pelos A.A., encontrando-se junto aos autos com a resposta destes à contestação do R..
6 - O R. é advogado na Comarca do Porto, tendo já em 1981 tomado de arrendamento a sala despejanda onde tem o seu escritório profissional, pelo que lhe é exigível, mais do que a um “pater familias” o cumprimento rigoroso dos seus deveres contratuais, nomeadamente o pagamento pontual da renda devida.
7 - Os A.A. não podiam nem deviam até ao dia 13-12-99, data em que o R. entregou em Tribunal a sua contestação e depositou as rendas em atraso, manifestar de outro modo a recusa do recebimento do dito cheque senão através da sua não apresentação a pagamento no Banco, como sucedeu.
8 - O R., e não os A.A., é que devia cuidar e diligenciar a aceitação dos A.A. da renda vencida no dia um de Dezembro de 1999, sendo certo que antes do pagamento das restantes rendas em dívida, tal como os A.A. já haviam recusado após citação do R. nesta acção, também era certo e de presumir com muito mais razão que não aceitariam a renda de Janeiro de 2000 sem se mostrarem pagas as anteriores.
9 - Os A.A. já no ano de 1998 tiveram de instaurar ao R. acção idêntica de despejo por falta de pagamento das rendas relativamente ao mesmo locado, pelo que o comportamento do R., advogado, por todas as razões expostas e mais esta “a latere”, forçando os A.A. novamente a accioná-lo, não pode ainda exigir daqueles a destreza da aceitação imediata de um cheque sem se mostrar paga a restante divida e clamar pela sua compreensão ou bondade como se não fosse o R. o único responsável e causador de todos os contratempos e prejuízos que esta acção implica para os A.A..
10 - O Mmo Sr. Juiz “a quo” ao julgar procedente a excepção de caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento, violou entre outros, o nº3 do artº 1041º do C.Civil e artºs 55º e 56º nº1 a) do RAU.
Termina por pretender que se revogue a sentença recorrida e se substitua a mesma por outra em que se decida em conformidade com o que pede na p.i..
O apelado apresentou contra-alegações, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
II - Fundamentos:
A) Factos considerados assentes, na 1ª Instância:
1 - No dia 2 de Novembro de 1981, por escritura pública, Alberto..... declarou, como gestor de negócios dos A.A., ceder ao R., e este declarou aceitar, o gozo da sala nº4 (posteriormente numerada como sala nº5) do 4º andar do prédio sito na Praça....., ....., para escritório de advocacia, pelo prazo de um ano, renovável, mediante a renda mensal de esc. 5.000$00, a pagar no 1º dia útil do mês anterior àquele a que respeitar.
2 - Actualmente, a renda mensal é de esc. 18.280$00.
3 - O R., à data da propositura da acção, não tinha pago as rendas referentes aos meses de Abril de 1999 e seguintes.
4 - O R., por carta de 7 de Dezembro de 1999, enviou ao ilustre mandatário dos A.A. o cheque no valor de esc. 18.280$00 e datado de 7 de Dezembro de 1999, para pagamento da renda referente ao mês de Janeiro de 2000.
5 - O R., no dia 13 de Dezembro de 1999 e antes de oferecer a contestação, depositou a quantia de esc. 246.780$00.
6 - Os A.A. não apresentaram a pagamento o cheque referido no ponto 5.
Considero, ainda, assente, o seguinte:
1 – Esta acção deu entrada no tribunal em 16-9-99 – (carimbo aposto na p.i.)
2 - A citação do R. ocorreu em 17-11-99 - (certidão de fls 21)
3 - A contestação deu entrada no tribunal em 13-12-99 - (carimbo nela aposto)
4 - O depósito referido em 5. reporta-se a rendas vencidas nos meses de Março a Novembro de 1999 - (cópia da guia de depósito junta a fls 27).
O cheque bancário referido em 4., com a quantia de 18.280$00, foi acompanhado de um escrito em que se refere destinar-se “a pagar a renda do mês em curso” e solicitando que lhe seja enviado o competente recibo, após recebimento. - (fotocópia de fls 28 - doc. não impugnado)
Apreciação dos factos e sua qualificação:
É pelas conclusões que se delimita o objecto do recurso, nos termos dos artºs 684º e 690º do C.P.Civil.
Esta acção de despejo tem por causa de pedir o incumprimento resultante da falta de pagamento de rendas - com o formalismo constante dos artºs 22º e 56º nºs 1 e 2 do R.A.U. e artºs 1041º e 1048º do C.Civil e fundamento nas normas contidas nos artºs 63º nº1, 64º nº1 a) do R.A.U.
Assim, o senhorio pode pedir a resolução do contrato de arrendamento (para o exercício de profissão liberal e a que se aplica o regime constante do R.A..U. e o geral de locação civil, como direito subsidiário - v. artº 5º deste diploma) caso o arrendatário não pague as rendas nos seus vencimentos.
Como o R. bem reconheceu, à data da propositura da acção estavam em dívida as rendas vencidas nos meses de Março a Setembro de 1999, no montante global de 127.960$00 (18.280$00 por cada mês).
Como resulta das referidas normas contidas nos artºs 22º nº1 (segunda parte) do R.A.U. e artºs 1048º nº1 e 1048º do C.Civil, o R./arrendatário poderia fazer caducar o direito à resolução do contrato por falta de pagamento de rendas vencidas, mediante o pagamento ou depósito do respectivo valor global, acrescido de 50%, desde que tal ocorresse até à contestação - e foi o que o apelado fez, depositando à ordem do tribunal e deste processo, a quantia global de 246.780$00, correspondente àquele valor de 127.960$00, acrescido da renda mensal respeitante aos meses de Outubro e Novembro, então transactos, e ainda o montante correspondente a 50% daquela importância (127.960$00+18.280$00+ 82.260$00).
Tal depósito foi efectuado na data em que apresentou a contestação, afigurando-se-nos, no entanto, que o fez em tempo, apesar de aquela o ter sido, com pagamento de multa, nos termos do artº 145º nº5 do C.P.Civil, atenta a circunstância de ter ocorrido no 3º dia útil posterior ao do termo do prazo para contestar - de facto, é coerente o entendimento de que, permitindo a lei que se conceda prazo dilatório para a apresentação da contestação, é ao momento em que o mesmo termina e aquela possa ser apresentada que se reporta aquele artº 1048º do C.Civil - assim o tem entendido a jurisprudência e a doutrina, para o que se indica: Ac. STJ, de 26-11-87, in BMJ 371, pág. 451; Ac. desta Rel., de 11-11-86, in CJ Tomo 5, pág 212; sumário de Ac. da Rel Lx, de 29-10-88, in CJ, Tomo 4º, pág 118; Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 4ª ed., pág. 201.
Mas acontece que, entretanto (até ao momento em que a contestação foi apresentada para ser junta aos autos) venceu-se mais uma renda - a vencida em 1 de Dezembro de 1999 (e que teria de ser paga ou depositada até ao dia 8, sem ocorrer mora - referidos artºs 22º nº1 do R.A.U. e 1041º nº2 do C.Civil).
É jurisprudência e doutrina desde há muito dominante que a obrigação de pagar ou depositar as rendas em mora e a respectiva indemnização abrange todas as que se vencerem até ao momento em que for apresentada a contestação, nomeadamente as que se vencerem no período que decorrer entre a data da propositura da acção e a dita contestação - trata-se de imposição legal inerente ao regime contemplado naquele artº 1048º do C.Civil, por se referir às rendas vencidas (devidas) até à prática daquele acto, que nada tem a ver com o relativo às rendas vencidas na pendência da acção e a que alude, actualmente, o artº 58º do R.A.U., pois que neste caso e segundo entendimento dominante apenas tem por referência as posteriores à contestação ou até mesmo as que se vencerem depois de acção de despejo ser proposta mas, neste caos, quando esta tenha por fundamento causa diversa da falta de pagamento de rendas. - v. entre outros, Ac. STJ de 27-7-84, in BMJ 339, pág 400; Ac desta Rel, de 7-5-85, in CJ, Tomo 3º, pág 239; ; Ac Rel C., de 13-11-90, in CJ, Tomo 5º, pág 51; sumário de Ac. da Rel Lx, de 7-12-94, in BMJ 442, pág. 247; Aragão Seia, obra citada, pág 201; Pinto Furtado, in Manual do Arrend. Urbano, 2ª ed, pág. 747.
O R./apelado deveria, pois, ter efectuado o depósito liberatório relativo a essa renda vencida no mês de Dezembro de 1999, juntamente com o das restantes rendas em mora, acrescida da apontada indemnização de 50%, para assim lograr obstar ao despejo, fazendo caducar o direito à resolução com esse fundamento.
Mas, infelizmente (para ele, claro está) não o fez - e diz-se infelizmente pois que, apesar de se manifestar à saciedade, a sua vontade de obstar ao despejo, o seu procedimento enfermou de deficiência decorrente, quiçá, de lapso de interpretação da lei ou de excesso de confiança.
Limitou-se em fazer chegar às mãos do mandatário dos senhorios/A.A. um cheque bancário com o valor (em singelo) da renda devida naquele mês de Dezembro, sem cuidar de se assegurar, previamente, que essa renda seria recebida naqueles termos - e, salvo melhor opinião, até supomos que o poderia ser, com os efeitos pretendidos (ao que parece, seriam o de evitar a indemnização relativa a esse mês), já que o permite o nº4 do artº 1041º do C.Civil: o seu recebimento não obstaria à manutenção do direito de resolução com fundamento na mora relativa às outras rendas.
Só que a recepção desse cheque bancário e correspondente aceitação daquela renda em dívida não foi manifestada - o cheque não chegou a ser apresentado, para pagamento, à respectiva instituição bancária, sendo certo que este, além do mais, nada mais pode significar do que mera dação “pro solvendo”, nos termos do artº 840º do C.Civil.
Muito embora tal cheque tenha sido emitido (e remetido, ao que se supõe, já que nada em contrário foi alegado) dentro do prazo em que ainda poderia fazer cessar a mora no pagamento da renda (antes de terem decorrido oito dias a contar do seu início) a sua recusa é legalmente consentida pela norma contida no nº 3 do apontado artº 1041º do C.Civil, pois que até então, não tinham sido cumpridas as obrigações inerentes ao pagamento das rendas em atraso e correspondente indemnização.
Não releva discutir se o mandatário dos senhorios poderia ou deveria ter procedido de outra forma, dada a circunstância de entre a data em que o cheque foi enviado e a data em que a contestação foi apresentada (com o depósito das rendas na mesma data) terem ocorrido seis dias - entre os dias 7 e 13 de Dezembro. Admite-se que o mandatário do A. até poderá ter omitido qualquer comunicação em resposta à recepção do aludido cheque (nomeadamente dizendo ao R. que o recusava e por forma a o dissuadir da pretensão de não pagar a indemnização correspondente) com o intuito (astucioso) de não induzir a que aquele regularizasse o caso em litígio.
Também não releva atender-se ao conteúdo das relações pessoais exuberantemente expostas pelo R,, que antecederam os factos que, formalmente, interessam para a decisão da causa e atrás indicados.
Não impendia sobre os A.A. (ou o seu mandatário) a obrigação de proceder de forma diversa, nomeadamente manifestando perante o R. a sua posição quanto à recusa ou recepção do aludido cheque, como pagamento da renda - nenhuma norma o impõe, sendo ainda certo que a lei confere ao R. os meios adequados a fazer cessar o direito à resolução do contrato, mas que aquele não aproveitou.
Trata-se de um campo do direito submetido a regras rigorosas em que não há lugar a considerações de oportunidade e sentido moral das coisas, tal como resulta com nitidez, da norma contida no artº 51º do R.A.U..
Não se vislumbra necessidade de se fazer prosseguir o processo, por não se terem articulado factos controvertidos e a serem submetidos a prova.
Por isso, em conformidade com o exposto, face à improcedência da excepção de caducidade, a acção terá de proceder.
Atenta a resolução do contrato de arrendamento, haverá lugar à restituição do montante depositado correspondente à indemnização pelas rendas em atraso, nos termos do artº 1041º nº1 do C.Civil.
III- Decisão:
Pelo exposto, julga-se a apelação procedente, em consequência do que se revoga o despacho/saneador sentença recorrido e, em consequência, se substitui pela decisão seguinte:
Declara-se resolvido o contrato de arrendamento atrás descrito sob o ponto nº1 (item 2º da p.i.) e condena-se o R. a despejar o arrendado, entregando-o aos A.A. livre de pessoas e coisas.
Condena-se o R. a pagar aos A.A. as rendas vencidas e as que se vencerem até entrega do arrendado, para o que se reconhece aos A.A. o direito de levantar as quantias depositadas, a esse título e à ordem deste processo.
Reconhece-se ao R. o direito de levantar a quantia depositada à ordem deste processo, no montante de 82.260$00, correspondente à indemnização pela mora.
Custas do recurso pelo apelado.
Porto,15 de Março de 2001
João Carlos da Silva Vaz
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes