Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 61/12.0TJPRT.P1 |  |
FINS
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
SOCIEDADE ARRENDATÁRIA
RESIDÊNCIA DO SÓCIO
ECONOMIA COMUM
II - Se o arrendamento foi celebrado para exploração de uma pensão e casa de hóspedes pela sociedade arrendatária, consentindo-se que no imóvel tivesse residência o casal dos sócios dessa sociedade e as respectivas filhas menores, estamos perante um arrendamento com pluralidade de fins em que aquele fim se apresenta como principal e este como subordinado.
III - Nessa situação, por aplicação directa ou extensiva do 1093.º do Código Civil, ainda que a arrendatária seja a sociedade propriamente dita e não o respectivo sócio, podem habitar no prédio arrendado, para além do próprio sócio da arrendatária, ainda aqueles que com ele vivam em economia comum.
Processo n.º 61/12.0TJPRT.P1 [Tribunal Judicial da Comarca do Porto – Juízos Cíveis]
Acordam os Juízes da 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto:
I.
B…, divorciado, contribuinte fiscal nº ………, portador do B.I. nº ……, residente na Rua …, no Porto, instaurou nos Juízos Cíveis do Porto, acção judicial contra C…, Lda., pessoa colectiva nº ………, com sede na …, no Porto, pedindo que seja “decretada a cessação do contrato de arrendamento, por resolução, com a consequente condenação da ré na entrega do locado ao autor, de forma imediata, livre e devoluto de pessoas e bens”.
Para o efeito, alegou que é proprietário de um imóvel que se encontra arrendado à ré para o exercício da actividade comercial de pensão ou casa de hóspedes, o qual se encontra localizado em Zona de Protecção ao Imóvel de Interesse Público – Centro Histórico do Porto, e protegido pela Planta de Condicionantes constante do Plano Director Municipal do Porto. A ré realizou no arrendado, sem autorização do senhorio, obras de substituição da caixilharia das janelas, a qual era de madeira e foi substituída por plástico, de pvc, alterando a traça original do edifício e alterando-lhe as feições clássicas e históricas da sua classificação. A partir de 23 de Novembro de 2010 o réu instalou a sua residência e a da sua família no arrendado, passando a fazer deste a sua residência permanente, tendo para o efeito efectuado obras no seu interior, assim deixando do usar o arrendado apenas para o fim comercial estipulado contratualmente e passando a usá-lo para outro fim não consentido. Estas situações são suficientemente graves e justificam a cessação do contrato de arrendamento.
A acção foi contestada, pugnando-se pela improcedência total do pedido, mediante a alegação de que a caixilharia de madeira estava podre e imprestável mas, apesar dos pedidos da ré, o autor recusou-se a substituí-la, vendo-se a ré obrigada a fazê-lo. Como não foi possível restaurar a madeira da caixilharia a ré mandou fazer e instalou um nova também em madeira, exactamente igual à anterior. Desde a celebração do contrato de arrendamento em 1977, o arrendado sempre foi a morada de família dos sócios da ré, utilização essa autorizada e conhecida do senhorio.
Devidamente tramitada e instruída, a acção prosseguiu até julgamento, findo o qual foi proferida sentença julgando a acção improcedente e absolvendo a ré do pedido.
Do assim decidido, o autor interpôs recurso de apelação, terminando as respectivas alegações com as seguintes conclusões [que se expurgam do que não é realmente uma conclusão]:
A) …; B) …; C) …; D) Pretendendo-se com presente recurso a reavaliação do julgamento em matéria de facto de facto, por considerar que existiu um manifesto erro na apreciação das provas existentes nos autos e produzidas em audiência de julgamento;
E) …; F) ….procedeu a R., ora recorrida, a obras no locado, sem autorização do senhorio, que são fundamento para a resolução do contrato de arrendamento?;
G) Entende o recorrente que neste ponto em concreto, a resposta do tribunal a quo não poderia ser noutro sentido que não o afirmativo;
H) Devendo os pontos indicados na matéria de facto dada como provada sob as alíneas O), P), Q), R), e S), ter sido dados como NÃO PROVADOS;
I) Assim, como os quesitos dados como NÃO PROVADOS, deveriam ter tido por parte do tribunal a quo considerados como provados;
J) A saber: “Que a R. tenha alterado a traça original do prédio, alterando-lhe as feições clássicas e históricas da sua classificação; Que as obras não tivessem carácter de urgência; Que o representante da R. tenha pedido ao A. para proceder à substituição das janelas tendo este recusado”;
K) Relativamente ao quesito identificado com a letra P), da matéria de facto dada como provada, ele nunca deveria ter sido considerado provado, porque alicerçada esta resposta simplesmente no testemunho de D… (com depoimento prestado em 4/06/2013, e gravado a 15:53:04 e 16:17:55 horas);
L) Trabalhadora da sociedade comercial R. há mais de trinta anos, que teve um depoimento pouco credível, e em completa contradição, neste ponto, com aquele prestado pela testemunha E… (com depoimento prestado em 21/05/2013, e gravado entre 11:06:33 e 11:32:07 horas);
M) Caindo, desta forma e na óptica do recorrente, no erro da apreciação da prova;
N) Entende o recorrente que também os pontos identificados pelas letras O, Q, R, e S deveriam ter sido dados como PROVADOS[1], e que, pelo contrário o quesito “que as obras não tivessem carácter de urgência”, deveria ser incluindo na matéria de facto dada como provada;
O) Onde o tribunal alicerçou o tribunal a quo a convicção de que as obras seriam de índole necessária e urgente, e como tal, dispensadas de qualquer autorização por parte do A.;
P) Não bastasse o testemunho prestado por D… (com depoimento prestado em 4/06/2013, e gravado a 15:53:04 e 16:17:55 horas), afirmando a existência de um hiato temporal de quatro ou cinco anos entre o momento em que as obras foram autorizadas e até serem realizadas;
Q) Fica, igualmente, o testemunho prestado por F… (com depoimento prestado em 4/06/2013, e gravado a 15:23:21 e 15:52:25 horas), afirmando que as ocorrências remontam há mais de trinta anos;
R) Tornando-se claro que as obras de substituição das caixilharias, janelas e persianas empreendidas pela R. não o foram imbuídas num espírito de urgência e necessidade imperiosa para o funcionamento do estabelecimento comercial que explora;
S) Pelo que o próprio tribunal a quo deveria ter verificado este ponto, não dando como provados os quesitos ora em crise, desta forma, errando na apreciação da prova disponível nos autos e produzida na audiência de discussão e julgamento;
T) Igualmente deveria o tribunal a quo ter determinado como PROVADO o quesito “Que a R. tenha alterado a traça original do prédio, alterando-lhe as feições clássicas e históricas da sua classificação”;
U) Mais uma vez, no entendimento do recorrente, e como todo o respeito por opinião diversa, o meritíssimo tribunal a quo faz apreciação errada da prova, com claro prejuízo na decisão final proferida;
V) Entende o recorrente que o tribunal a quo não valorou convenientemente o documento que se encontra nos autos e que foi aí junto pelo A., ora recorrente;
W) Documento a que foi atribuído o número 8, que consiste em certidão emitida pelo Departamento Municipal de Fiscalização da Câmara Municipal …, a 27 de Outubro de 2011;
X) E, de onde se retira que o imóvel em questão e onde funciona o estabelecimento comercial explorado pela R. é um imóvel classificado,
Y) E, que, qualquer alteração de caixilharia no referido imóvel está sujeita a licença administrativa;
Z) A R. promoveu efectivamente a alteração das janelas e caixilharias do referido imóvel, e que, inclusivamente, são todas a “deitar” para a rua (Cfr. factos dados como PROVADOS e identificado como alíneas alínea G), H) e I);
AA) Assim sendo, impunha-se ao tribunal a quo dar como PROVADO o artigo 10º, da petição inicial, e que consta, na decisão em crise, com a seguinte redacção: “Que a R. tenha alterado a traça original do prédio, alterando-lhe as feições clássicas e históricas da sua classificação.”;
BB) Não o fazendo, tendo incorrido, mais uma vez, e respeitando visão diversa, em erro na apreciação da prova;
CC) Concluindo, pelos fundamentos expostos, claramente, o tribunal a quo errou na apreciação da prova produzida disponível nos autos e aquela produzida em julgamento, pelo que, se encontra inquinada a resposta à matéria de facto produzida;
DD) Desta forma, não poderá a decisão do presente recurso passar por outra decisão que não seja a alteração da matéria de facto no sentido preconizado, com a consequente procedência do peticionado pelo A.;
EE) … Cabe razão ao A. ao alegar que a R. utiliza o locado para fim diferente do acordado, e na afirmativa tal constitui fundamento para a resolução do contrato?
FF) Quanto à resposta dada pelo meritíssimo tribunal a quo, às perguntas formuladas supra, entende o recorrente que elas deveriam ter sido dadas de forma positiva, determinando a resolução contratual do contrato de arrendamento em discussão.
GG) Ao invés, o meritíssimo tribunal a quo demonstra um claro erro na apreciação da prova que se encontrava disponível para a sua apreciação.
HH) Na realidade, o recorrente entende, salvo melhor opinião que deveria ser levado á matéria de facto como provada o quesito, que na decisão em crise se encontra escrita como “Que apenas em 2011 passaram a pernoitar no local”;
II) Na redacção mais consentânea com a realidade da prova produzida e que versa assim: “A partir de 2011 passaram a pernoitar no local a filha do representante legal da R., o seu neto, e a sua neta, filha de uma outra sua filha”;
JJ) Neste particular, entende o recorrente que o tribunal a quo fez completa tábua rasa dos depoimentos prestados, até por quase todas as testemunhas arroladas pela R., a testemunha G… (com depoimento prestado em 4/06/2013, e gravado entre as 16:09:02 e as 16:25:41 horas), a testemunha F… (com depoimento prestado em 4/06/2013, e gravado a 15:23:21 e 15:52:25 horas); e, a testemunha D… (com depoimento prestado em 4/06/2013, e gravado a 15:53:04 e 16:17:55 horas);
KK) Que confirmam indubitavelmente que a filha, e dois netos do representante legal da R. residem com ele no locado;
LL) Fazendo daquele local, a sua habitação própria e permanente;
MM) Não podendo o meritíssimo juiz a quo levar a dar como provada outra factualidade que não fosse aquela preconizada supra;
NN) Concluindo, pelos fundamentos expostos, que também aqui, o tribunal a quo errou na apreciação da prova produzida;
OO) Desta forma, não poderá a decisão do presente recurso passar por outra decisão que não seja a alteração da matéria de facto no sentido preconizado pelo recorrente, por manifesto erro na apreciação da prova, com a consequente procedência do peticionado pelo A..
Nestes termos e nos melhores de Direito deverá ser dado provimento ao recurso interposto pelo Recorrente, alterando-se a decisão em matéria de facto do tribunal a quo e, em consequência dar-se decisão total de procedência à acção proposta.
A recorrida respondeu a estas alegações defendendo a falta de razão dos fundamentos do recurso e pugnando pela manutenção do julgado.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II.
As conclusões das alegações de recurso convocam este Tribunal a decidir as seguintes questões:
i) Se os meios de prova produzidos justificam a alteração da decisão da matéria de facto nos pontos impugnados.
ii) Para que fins foi celebrado o contrato e como se articulam entre si.
iii) Se o facto de estarem a viver no arrendado, em conjunto com o sócio gerente da sociedade arrendatária, uma filha e um neto constitui fundamento de resolução do contrato.
III.
Na decisão recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
a) Por escritura pública de compra e venda outorgada no dia 13 de Janeiro de 1995, transmitiu-se a favor do A. o direito de propriedade sobre o prédio urbano, composto por casa de três pavimentos, sito na …, n.os … a …, e …, n.os . a ., da freguesia …, do Concelho do Porto, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o número 47.934, a folhas 53 verso, do livro B-136, com o número de registo predial 98 e inscrito na matriz predial urbana respectiva sob o número 404. (documento n.º 1, 2 e 3 juntos com a petição inicial a fls. 13 e ss.).
b) O direito de propriedade sobre o mesmo imóvel encontra-se registada a favor do A., pela apresentação nº 25, de 21 de Fevereiro de 1995, constante do registo predial do imóvel documento nº 3, a fls. 19).
c) Os anteriores proprietários do imóvel referido em a) e o representante legal da R. H…, apuseram as suas assinaturas na escritura pública de 12 de Dezembro de 1977, com cópia junta como documento n.º 4 a fls. 21 a 24, declarando aqueles “dar de arrendamento” à R. o 2º andar do mesmo prédio, com entrada pelo número ., da …, na cidade do Porto.
d) Nesse documento, declararam as partes “Terceiro – O andar aqui arrendado destina-se a pensão ou casa de hóspedes, e não poderá ser sublocado no todo ou em aperte, sem consentimento, por escrito, dos senhorios”
e) Em contrapartida pelo arrendamento do imóvel, a R., paga ao A. uma renda anual no valor de €3.266,52 em duodécimos mensais de €272,21 paga até ao primeiro dia útil do mês anterior ao que disser respeito. (documentos nºs 5, 6 e 7, a fls. 25 a 28).
f) De acordo com o Plano Director Municipal do Porto, o imóvel em questão encontra-se classificado como estando situado em Zona de Protecção ao Imóvel de Interesse Público IIP51 – Centro Histórico do Porto, e protegido pela Planta de Condicionantes constante daquele Plano Director Municipal. (documento n.º 8 junto com a petição inicial a fls. 27).
g) Em Maio de 2011, a R. procedeu à alteração das caixilharias das janelas dos quartos que explora naquele imóvel e que dão directamente para a via pública, mais propriamente para a ….
h) Substituiu as caixilharias das janelas, as próprias janelas com vidro em ladrilho e as persianas, que faziam parte original do edifício em questão e do conjunto arquitectónico onde o edifício se insere.
i) Por caixilharias de plástico P.V.C., janelas em vidro total e por persianas de material igualmente plástico.
j) O contrato de arrendamento em questão é um contrato de arrendamento com fim comercial, e o objecto da sociedade comercial R. é o de exploração de indústria de casa de hóspedes.
l) Em momento concretamente não determinado, o A. tomou conhecimento de que o gerente da sociedade comercial R., no dia 23 de Novembro de 2010, junto da Conservatória do Registo Predial da Maia, vendeu a o imóvel sito Rua …, nº .., .º Andar, Esquerdo, no Porto. (documento nº 15, junto a fls. 31).
m) O imóvel onde se situa o arrendado data da primeira metade do século XVIII. (Doc.1 junto pela R. a fl. 57).
n) As suas janelas e respectiva caixilharia são feitas em madeira, como já eram à altura da sua construção.
o) Com o passar dos anos, as janelas e caixilhos ficaram muito degradadas, e em alguns segmentos a madeira apresentava-se podre.
p) O legal representante da R. comunicou verbalmente ao A. a necessidade de proceder à substituição, tendo o A. também oralmente dito “Ponha-as”.
q) O estado de degradação das janelas acentuou-se, e por vezes os clientes da R. abriam as janelas pela manhã, e as mesmas não se seguravam em cima e batiam com força contra o parapeito, pelo que com a pancada os vidros deslocavam-se e caíam sobre o passeio da rua, onde circulam diariamente pessoas que passam diante do estabelecimento da Ré.
r) Alguns clientes, não contando com o fecho abrupto e involuntário das janelas, foram atingidos nas mãos e viram os seus dedos cortados.
s) As janelas deixavam entrar chuva e frio nos quartos, o que motivava queixas dos clientes, que se sentiam incomodados e desconfortáveis.
t) A R. enviou para restauro as janelas e caixilhos originais, e enquanto isso, provisoriamente, mandou colocar janelas e caixilhos em alumínio, de cor branca como a original.
u) Entretanto chegaram as janelas e caixilhos originais restaurados, cujo resultado, fruto do avançado estado de degradação, não foi satisfatório em termos de isolamento, pelo que a Ré mandou construir e colocar janelas e caixilhos em madeira novos, iguais às originais, da mesma cor branca, mantendo a fachada inalterada.
v) As persianas substituídas pela Ré já eram de plástico e cor branca, enquanto as persianas colocadas pela Ré são em alumínio, também de cor branca, com acabamento exterior igual às anteriores.
x) A Ré é uma sociedade de carácter familiar que se dedica à indústria de casa de hóspedes e tinha como únicos sócios o seu legal representante, H…, e a sua mulher, I…. (Doc.2 a fl. 58)
w) I… faleceu no dia 19/02/2011. (documento nº 3 a fls. 60)
y) Tendo-lhe sucedido o seu marido e as duas filhas, G… e a K…. (Doc.4 a fls. 60 e 61)
z) A Ré é proprietária do estabelecimento denominado L…, instalado e a funcionar no locado (Doc.5 a fls. 63)
aa) O horário de funcionamento do dito estabelecimento é de 24 horas por dia, necessitando de serviço de recepção durante a noite - (documento 5-A a fls. 64 )
bb) Esse serviço pelo menos a partir de 1979, era assegurado essencialmente pelo gerente da Ré ou pela sua mulher.
cc) Desde aproximadamente 1977 o H… e a sua mulher dormem e tomam as suas refeições na pensão.
dd) Ali mantém o seu domicílio fiscal. (Doc.6 a fl. 65 e 66)
ee) Tendo fixado o locado como a sua casa de morada de família, onde cresceram e viveram as suas filhas, até se casarem, sendo essa a residência dos quatro elementos que compunham o agregado familiar.
ff) O gerente da Ré fixou a sua residência e do seu agregado familiar no locado, com autorização do anterior senhorio, M….
gg) O anterior senhorio deslocava-se ao locado para receber a renda, e ali mantinha conversas com o representante da Ré e seus familiares.
hh) No contrato de arrendamento celebrado no dia 12 de Dezembro de 1977, celebrado por escritura pública, outorgou como segundo outorgante, em representação da Ré, H…, indicando-se como “morador na …, n.º ., desta cidade” – doc nº 4 junto com a petição inicial no final fls. 21).
ii ) Por escritura pública celebrada no dia 15 de Janeiro de 1990 no extinto 7º Cartório Notarial do Porto, M…, N… e O…, declararam dar de arrendamento à Ré, representada por H…, o 2º andar do imóvel referido em a) (documento n.º 7 a fls. 67 e ss.).
jj) Nesse documento, pode ler-se que o mesmo gerente da R. é “casado e natural da freguesia de …, habitualmente residente na …, n.º ., desta referida Cidade do Porto…”
IV.
a] da matéria de facto:
O recorrente impugnou a decisão da matéria de facto.
Mostram-se preenchidos os requisitos legais de que depende a impugnação válida dessa decisão. Com efeito, o recorrente:
a) especificou os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e;
c) a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas;
d) e indicou com exactidão as passagens da gravação em que se funda, procedendo inclusivamente à respectiva transcrição (artigo 640.º do Código de Processo Civil aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho, em vigor na data em que o recurso foi apresentado).
Nada obsta, portanto, à aceitação e apreciação do recurso da decisão da matéria de facto.
Os concretos pontos de facto impugnados são os seguintes:
o) Com o passar dos anos, as janelas e caixilhos ficaram muito degradadas, e em alguns segmentos a madeira apresentava-se podre.
p) O legal representante da R. comunicou verbalmente ao A. a necessidade de proceder à substituição, tendo o A. também oralmente dito “ponha-as”.
q) O estado de degradação das janelas acentuou-se, e por vezes os clientes da R. abriam as janelas pela manhã, e as mesmas não se seguravam em cima e batiam com força contra o parapeito, pelo que com a pancada os vidros deslocavam-se e caíam sobre o passeio da rua, onde circulam diariamente pessoas que passam diante do estabelecimento da Ré.
r) Alguns clientes, não contando com o fecho abrupto e involuntário das janelas, foram atingidos nas mãos e viram os seus dedos cortados.
s) As janelas deixavam entrar chuva e frio nos quartos, o que motivava queixas dos clientes, que se sentiam incomodados e desconfortáveis.
Auditada a prova produzida em juízo afigura-se-nos que bem andou o Mmo. Juiz “a quo” em julgar provados os factos das alíneas o), q), r) e s) por se nos afigurar também a nós que foi produzida prova bastante dessa matéria de facto.
A análise dos meios de prova não prescinde, com efeito, de um enquadramento prévio dos factos em discussão em ordem a apurar a sua verosimilhança intrínseca, sendo certo que os comportamentos humanos se governam, por norma, por regras de normalidade e de acordo com motivações compreensíveis. Em regra, os comportamentos humanos ocorrem por existir um circunstancialismo que os propiciam e são decorrência normal dessas circunstâncias, pelo que a exacta compreensão destas ajuda a distinguir o que é provável e o que o não é e, consequentemente, a descortinar o valor (probatório) do registo histórico dos factos radicado em cada meio de prova.
Estando provado (pontos concretos cuja decisão não foi impugnada) que o imóvel data da primeira metade do século XVIII, que a respectiva caixilharia das janelas era de madeira, que a ré enviou para restauro as janelas e caixilhos originais e que o resultado desse restauro não foi satisfatório fruto do seu avançado estado de degradação, parece absolutamente verosímil e altamente provável, só por isso, que os factos das alíneas o), q), r) e s) sejam efectivamente verdadeiros.
Daí que se deva aceitar como perfeitamente suficiente a prova desses factos proveniente dos depoimentos das testemunhas P…, serralheiro que viu as janelas de madeira e providenciou pela sua substituição pelas de alumínio, e das funcionárias da ré F… e D… que durante cerca de três décadas trabalharam (a última ainda trabalha) na pensão em causa e, como tal, possuem razão de ciência relevante.
É óbvio que entre estes depoimentos não existe uma coincidência total, designadamente quanto à localização cronológica dos acontecimento, mas daí não se pode concluir sem mais que os mesmos estejam eivados de falsidade. Pelo contrário, a forma impressiva como as testemunhas em causa contam o acontecimento relativo a uma cliente do estabelecimento que necessitou de cuidados médicos por causa de uma janela, transmitem a sensação de se tratar de um acontecimento efectivamente vivido e presenciado, independentemente de ser situado em momentos diferentes por duas das testemunhas.
Refere o recorrente que se tratam de funcionárias da ré e, por isso, a credibilidade dos seus depoimentos deve ser atenuada, mas curiosamente o recorrente não afirma o mesmo dos depoimentos do filho do autor e de Q…, empregada deste há 42 anos, procurando inclusivamente utilizar o daquele para contrapor e afastar o das testemunhas arroladas pela ré. E não o faz porque nem a relação profissional nem a relação pessoal são por si suficientes para retirar credibilidade, imparcialidade ou isenção aos depoentes. Essas observações poderão retirar-se sim do conjunto das afirmações feitas pelas testemunhas em causa e da respectiva verosimilhança, podendo aquelas ligações profissionais ou pessoais tornar necessária mais prova que confirme o teor dos depoimentos.
Ora a verdade é que nestes pontos concretos, o recorrente não levanta verdadeiramente qualquer objecção ao conteúdo dos depoimentos de F… e D…, excepto no tocante a explorar os diferentes enquadramentos cronológicos dos factos feitos por estas testemunhas (diferenças que não parecem significativos atendendo a que uma testemunha já está reformada e na gravação parece ser pessoa bem humilde, enquanto a segunda é bem mais nova e parece mais expedita e segura nas suas afirmações) e também não logrou produzir qualquer meio de prova destinado a provar o contrário ou sequer tornar duvidosas as afirmações das testemunhas, pois não se pode atribuir uma tal capacidade às afirmações de que a caixilharia “estava em bom estado” ou apenas “estado razoável” feitas pelas testemunhas E… (filho do autor) e Q… (empregada do autor) uma vez que estes não entraram na pensão para observar o estado e a funcionalidade das caixilharias, ao contrário precisamente das funcionárias da ré (não por acaso a testemunha S… que essa sim esteve no local e observou de perto a caixilharia preferiu afirmar que a caixilharia “não estava a cair”, e admitiu que haveria “motivo de ser mais cómodo e isolar um bocado mais o vento”).
No caso, como já se referiu é altamente provável que a caixilharia de madeira das janelas exteriores de um prédio com mais de 250 anos não se encontre em bom estado de conservação e que permita a entrada de elementos atmosféricos (frio, calor, humidade, vento, chuva), gerando incomodidade e desconforto para os utentes e/ou residentes na pensão, para mais quando há mais de 30 anos não está em poder do seu proprietário mais sim de um arrendatário, sabendo-se os interesses divergentes e os conflitos gerados pelo vinculismo que caracterizou o contrato de arrendamento praticamente durante todo esse tempo.
Aliás, não se vê porque motivo haveria a ré de despender dinheiro na substituição da caixilharia se esta estivesse em bom estado de conservação e apta para continuar a desempenhar a sua função, sobretudo quando, como por certo saberia, isso podia vir a ser uma fonte de conflito com o senhorio. Bem andou, portanto, o Mmo. Juiz em julgar provados os factos que fez constar das alíneas o), q), r) e s), decisão que aqui se subscreve na íntegra.
No que concerne ao facto da alínea p) o recorrente tem inteira razão quando refere que o único meio de prova que se lhe refere é o depoimento de D…. Contou esta testemunha ter assistido a uma conversa entre o autor e o gerente da ré, H…, ocorrida na rua há cerca de 4/5 anos, na qual este interpelou aquele dizendo-lhe “ó Senhor Doutor, vamos pôr umas janelas novas? ” e aquele lhe respondeu “ponha, ponha”. É evidente que se trata de um relato débil, parco em pormenores e justificações (porque estava ali?; porque estavam aquelas pessoas a conversar?; sobre que conversavam?).
Todavia, a testemunha refere um aspecto acidental que confere alguma consistência à conversa. Referimo-nos à afirmação de que o diálogo ocorreu “junto ao jipe” referindo-se certamente ao veículo de um dos dialogantes, provavelmente do autor. Esta referência, que não acrescentava ao relato nenhum aspecto significativo quanto ao teor da conversa e, portanto, não era necessária para transmitir nenhuma mensagem ou informação oportunista que houvesse intenção de fazer passar, indicia uma boa capacidade de memorização, aumentando a plausibilidade do “testemunho”.
Curiosamente, foi o depoimento do próprio filho do autor, E…, que revelou o aspecto mais impressivo para dar consistência àquele relato. Segundo o filho do autor, depois de ter substituído a caixilharia de madeira por uma de alumínio (que mais tarde substituiu novamente por madeira e com uma apresentação similar à caixilharia antiga) o gerente da ré abordou o seu pai e senhorio “para comparticipar, digamos assim, no custo, digamos assim, da alteração das janelas”.
Ora se o arrendatário queria que o senhorio pagasse parte dessa despesa, o mais normal seria que antes de executar a obra o tivesse sondado para saber se e em que termos estaria disponível para comparticipar e só em função disso decidir se avançava e com que alteração (leia-se, com que dispêndio). Seria o que qualquer pessoa no seu lugar teria feito, designadamente para evitar que depois o senhorio viesse defender-se dizendo que se tivesse sido consultado ou se fosse outra a solução adoptada, suportaria parte da despesa.
Da mesma forma a resposta do senhorio referida pela testemunha parece perfeitamente compreensível, isto é, vir de encontro aos seus interesses. Perante o pedido do arrendatário e não se querendo comprometer com nada, nem com a responsabilidade pela substituição, nem com encargos com a mesma, nem com a consequência da substituição relativamente ao contrato (a que abertamente pretende por termo) respondeu com uma fórmula esquiva, equívoca que não é sim nem não, nem um assentimento nem uma rejeição do pedido (“ponha, ponha”) para, dessa forma, reservar a possibilidade de mais tarde argumentar no sentido que lhe fosse menos inconveniente.
Perante isso, embora admitindo que a situação se encontra no limite da suficiência de prova, aceitamos a decisão do Mmo. Juiz “a quo” de julgar provado o facto relatado pela D…, até porque o mesmo teve sobre nós a vantagem da imediação do depoimento, que lhe permitiu observar a postura corporal da testemunha e aquilatar melhor da sua convicção e segurança, o que em muitas situações constitui um elemento de avaliação do meio de prova absolutamente decisivo já que a avaliação técnica de um depoimento não se esgota na autópsia das afirmações literais da testemunha mas pressupõe ainda a capacidade de leitura e interpretação dos gestos e movimentos da testemunha.
Pretende depois o recorrente que o tribunal devia ter julgado provado, em vez de não provado como julgou, que “a R. alterou a traça original do prédio alterando-lhe as feições clássicas e históricas da sua classificação”.
São várias as razões que apontam no sentido de que tal não podia mesmo ser julgado provado. E a primeira delas é que não nos encontramos perante um facto propriamente dito, ou seja, uma ocorrência ao nível da sucessão histórica dos acontecimentos - naturais ou humanos, psíquicos, volitivos ou motores -, mas perante uma mera conclusão, ou seja, a pronúncia de uma opinião sobre uma determinada situação ou comparação.
Isso resulta absolutamente claro do teor dos artigos 7.º a 10.º da petição inicial. Depois de alegar nos artigos 7.º a 9.º que a ré procedeu à alteração das caixilharias das janelas, substituindo as caixilharias, as próprias janelas com vidro em ladrilho e as persianas originais do prédio, em madeira, por caixilharias de plástico, janelas em vidro total e persianas igualmente de plástico, o autor formula, no artigo 10.º, a sua conclusão de que “com isto alterando a traça original do edifício e alterando-lhe as feições clássicas e históricas da sua classificação”. Trata-se, portanto, manifestamente, de uma conclusão opinativa sobre a alteração das janelas e o seu efeito na traça do edifício.
Ora nos termos do n.º 4 do artigo 646º do Código de Processo Civil devem ter-se como não escritas as respostas do tribunal sobre questões de direito. A mesma solução parece valer para as respostas que contenham não propriamente questões de direito, mas ainda assim puras conclusões de facto (cf. Lebre de Freitas, in Código de Processo Civil anotado, vol. 2º, 2.ª edição, Coimbra Editora, pág. 637 a 639).
Conforme se escreveu no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21.11.2012, in www.dgsi.pt, “Na destrinça, nem sempre fácil, entre o que constitui, casuisticamente, matéria de facto ou matéria de direito, estabeleceu-se entendimento neste Supremo Tribunal e Secção, de modo já estabilizado, que o quadro de previsão constante do art. 646.º, n.º 4, do C.P.C. deve ser estendido às situações em que esteja também em causa matéria conclusiva, não tanto porque nessa norma se contemple expressamente a hipótese, obviamente, mas porque, como se vem sustentando, assim o aconselha a analogia das circunstâncias. A disposição é assim de aplicar nos casos em que estejam em causa factos conclusivos, que se reconduzam afinal à formulação de um juízo de valor extraído de factos concretos objecto de alegação e prova, e desde que a matéria se integre no ‘thema decidendum’ – cfr., inter alia, Acórdão de 23.9.2009, Proc. n.º 238/06.7TTBGR.S1, consultável em www.dgsi.pt. (E, mais recentemente, reiterando igual entendimento jurisprudencial, vide Acórdão de 19.4.2012, prolatado na Revista n.º 30/08.4TTLSB.L1.S1.)”
Da mesma forma no recente Acórdão desta Relação de 04.11.2013, in www.dgsi.pt, afirmou-se o seguinte: “A identificação da matéria conclusiva e da terapêutica adequada ao seu tratamento quando seja incluída na base instrutória é problema recorrente nos tribunais e que nem sempre tem tido soluções uniformes, advogando alguns a aplicação directa ou analógica do disposto no já citado artigo 646º, nº 4, do Código de Processo Civil, quando seja objecto de prova matéria dessa natureza, enquanto outros, na senda da posição sustentada pelo Sr. Professor Antunes Varela, defendem a inaplicabilidade do citado normativo ao caso, havendo ainda quem sustente que não devendo essa matéria ser objecto de prova, não deve pura e simplesmente ser respondida. Na nossa perspectiva, é matéria conclusiva toda aquela que não consiste na percepção de uma ocorrência da vida real, trate-se de um facto externo ou interno, mas antes constitui um juízo acerca de certa realidade factual. Dentro desta matéria conclusiva, devem em nosso entender, distinguir-se os juízos de facto periciais, dos juízos de facto comuns passíveis de serem emitidos por qualquer pessoa com base nos seus conhecimentos.”
A outra razão pela qual o tribunal não podia julgar provada aquela conclusão resulta do demais que foi julgado provado e cuja decisão não foi impugnada e, como tal, se tornou definitiva para efeitos do processo. Está com efeito provado o seguinte: 1) a ré mandou restaurar as janelas e caixilhos originais, e enquanto isso, provisoriamente, mandou colocar janelas e caixilhos em alumínio, de cor branca como a original (t); 2) face ao insucesso do restauro, a ré mandou construir e colocar janelas e caixilhos em madeira novos, iguais às originais, da mesma cor branca, mantendo a fachada inalterada (u); 3) as persianas substituídas já eram de plástico e cor branca, e as novas persianas colocadas são em alumínio, também de cor branca, com acabamento exterior igual às anteriores (v).
Neste contexto, se a colocação nas janelas exteriores de caixilharia de alumínio foi meramente provisória, enquanto se aguardava pelo restauro das janelas retiradas, e se após o insucesso do restauro, a ré colocou nova caixilharia do mesmo material (madeira) que a original, igual à caixilharia retirada e da mesma cor e dessa forma manteve a fachada inalterada, não se vê como poderia ou poderá o tribunal julgar provado que foi alterada a traça original (pode tê-lo sido aquando da colocação provisória de alumínio, mas, segundo se provou, tratou-se de uma colocação meramente provisória, cujos efeitos foram eliminados, repondo-se uma situação equivalente à anterior).
De todo o modo, refira-se que o documento referido pelo recorrente como devendo conduzir à prova desta sua alegação não tem essa virtualidade. O que a certidão emitida pela Câmara Municipal … em 27.10.2011 comprova é que o imóvel está em zona classificada como Zona de Protecção ao Imóvel de Interesse Público – Centro Histórico do Porto, é protegido pela Planta de Condicionantes constante do PDM, e que qualquer alteração na sua fachada está sujeita a condicionantes e a licença administrativa. Por outras palavras, do documento resulta que a fachada do imóvel não pode ser submetida a qualquer alteração livremente decidida pelo detentor do imóvel. Nada disso tem a ver com a circunstância de a alteração da caixilharia poder ou não alterar a fachada ou traça original do prédio, sendo certo que a intenção do autor com a afirmação de que a traça foi alterada não é a de demonstrar que ela foi modificada, mas sim que foi desvirtuada, depreciada, aviltada, para a partir daí sustentar que a actuação do arrendatário foi prejudicial para o imóvel ou o seu proprietário.
No que concerne à pretensão de que o tribunal julgue provado que “as obras de substituição da caixilharia não tinham carácter de urgência”, alterando a resposta da 1.ª instância, valem por inteiro as objecções decorrentes da natureza absolutamente conclusiva desta afirmação.
Com efeito, a afirmação de que as obras eram ou não eram urgentes é uma conclusão opinativa a retirar do estado em que se encontrava a caixilharia existente e da aptidão que ela revelava para cumprir a sua função de vedação e isolamento face ao exterior do imóvel. Trata-se, portanto, de um puro juízo de valor a extrair da materialidade subjacente, essa sim composta por factos susceptíveis de prova e de decisão no sentido de os julgar provados ou não provados.
Reclama ainda o recorrente que o tribunal julgue provado que “A partir de 2011 passaram a pernoitar no local a filha do representante legal da R., o seu neto, e a sua neta, filha de uma outra sua filha.”
Recordamos que na petição inicial o autor alegou que no dia 23 de Novembro de 2010 o gerente da ré vendeu uma habitação que possuía sita na Rua …, onde, até então, pernoitava, recebia o seu correio, fazia as suas refeições e recebia familiares e amigos. E alegou ainda que na sequência disso passou a residir em parte do arrendado, acompanhado de um filha, e uma neta, local onde passaram os três a pernoitar, fazer as suas refeições, receber o seu correio e a receber familiares e amigos, tudo em comunhão de tecto e mesa.
O tribunal julgou provado (factos cuja decisão não foi impugnada) que aproximadamente desde 1977 o gerente da ré e a sua mulher dormem e tomam as suas refeições na pensão (cc), ali mantém o seu domicílio fiscal (dd) e ali fixaram a sua casa de morada de família, onde cresceram e viveram as suas filhas, até se casarem, sendo essa a residência dos quatro elementos que compunham o agregado familiar (ee).
O tribunal julgou ainda não provado (e é este ponto que está impugnado) que (desde data não concretamente alegada, mas de todo o modo pelo menos já em Outubro de 2011, quando o autor disso teve conhecimento) passaram a viver na pensão, com o gerente da ré, também uma filha e uma neta deste.
Ora deste facto, ao contrário do entendido[2] pelo Mmo. Juiz “a quo”, existe nos autos prova abundante, produzida, aliás, por iniciativa da própria ré, com o esclarecimento de que se trata de uma filha e de um neto (filho daquela) e não (também) de uma neta.
Referimo-nos aos depoimentos das testemunhas F…, D… e G… (a própria filha). Estas testemunhas não deixaram qualquer dúvida quanto ao reconhecimento de que a filha G…, que havia casado e saído de casa (razão pela qual o tribunal julgou provado que as filhas residiram com os pais na pensão até se casarem), deixando nessa altura de viver em comunhão de vida e habitação com os pais, se divorciou e, por ocasião e/ou por motivo da doença da mãe e dos problemas de saúde do pai, voltou a residir com o pai na pensão, tendo a residir consigo nesse local também o filho, embora apenas em semanas alternadas (na outra, o filho reside com o progenitor). Do que já não se fez prova foi que também esteja nessa situação outra neta do gerente da ré, porquanto relativamente a esta foi afirmado pelas testemunhas que ela vive em Baião e que só quando se desloca ao Porto, designadamente para frequentar cursos de formação profissional do Instituto de Emprego, é que por vezes tem ficado a dormir na pensão, situação que não é bastante para concluir, como reclama o autor, que ela tem residência permanente na pensão.
Por conseguinte, procede nesta parte a impugnação da matéria de facto, acrescentando-se aos factos provados ainda o seguinte:
“Por alturas de 2011, a filha do gerente da ré, que entretanto se divorciou, voltou a residir com o pai no arrendado, aí fazendo desde então as suas refeições e recebendo o correio, familiares e amigos, em comunhão de tecto e mesa com o pai, tendo a viver consigo, nesse local, o filho menor em semanas alternadas.”
b] da matéria de direito:
Entrando na matéria de direito, deve referir-se que o recorrente pede que seja dada total procedência à acção, mas não questiona qualquer das considerações jurídicas expendidas na sentença recorrida e em função das quais a acção foi julgada improcedente. O recorrente limita-se a reclamar a alteração da matéria de facto “com a consequente procedência do peticionado”.
Ora, conforme a jurisprudência vem continuamente firmando, nos termos dos artigos 608.º, nº 2, 609.º, 5.º, 635.º, nº 4, e 639.º, do Código de Processo Civil (na redacção da Lei n.º 41/2013, de 21 de Junho, aplicável aos autos) o thema decidendum do recurso é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, não sendo, portanto, consentido ao tribunal ad quem conhecer de questões que extravasem as conclusões de recurso, excepto se as mesmas forem de conhecimento oficioso.
O recurso é, com efeito, um meio específico de impugnação de uma decisão judicial, de suscitar o reexame das questões submetidas à apreciação do tribunal recorrido. O seu objecto “é constituído por um pedido e um fundamento, sendo que o pedido consistirá normalmente na pretensão de se ver revogada a decisão impugnada, enquanto o fundamento na invocação de um vício no procedimento (error in procedendo) ou no julgamento (error in iudicando)” – neste sentido Teixeira de Sousa, in Estudos Sobre O Novo Processo Civil, pág. 453, citado no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 19-10-2006, in www.dgsi.pt –.
Nessa perspectiva, a única questão jurídica que cabe a este tribunal apreciar, face aos termos das conclusões de recurso formuladas, consiste em saber se o facto aditado aos factos provados pode conduzir à alteração do decidido no que concerne ao fundamento de resolução do contrato de arrendamento que poderá eventualmente integrar, já que quanto ao outro fundamento, mantendo-se inalterada a decisão da matéria de facto, soçobra a única questão suscitada no recurso e em função da qual se requeria a reapreciação da decisão.
O contrato de arrendamento que está na génese da presente acção foi celebrado em 1977 (nos autos é referido um 2.º contrato entre as mesmas partes e tendo por objecto o gozo do mesmo arrendado, mas as partes não explicam a razão de ser ou o objectivo da existência de dois contratos). Por sua vez, a ocupação do arrendado pelos familiares do sócio gerente da ré a título de residência vem situado por alturas de 2011, o que significa que o facto jurídico que poderá servir de fundamento à resolução pretendida se constituiu nessa altura.
Sendo assim, uma vez que o artigo 59.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o qual entrou em vigor em 27 de Junho de 2006, estabeleceu que o NRAU se aplica não só aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, mas também às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data (com as especificidades das normas transitórias dos artigo 26.º e seguintes) aquele facto jurídico deve ser qualificado em função do regime jurídico do NRAU que lhe é aplicável.
Por outro lado, nos termos do artigo 12.º, n.os 1 e 2 do Código Civil, precisamente porque os factos jurídicos que constituem a causa de pedir ocorreram antes 13 de Novembro de 2012 (a acção foi instaurada em 6 de Janeiro de 2012), data em que entraram em vigor as alterações introduzidas no NRAU pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto (artigo 15.º), não lhe são ainda aplicáveis as últimas disposições deste diploma.
No tocante à resolução por iniciativa do senhorio, o RAU continha um elenco taxativo de fundamentos de resolução, os quais operavam desde que estivessem reunidos os requisitos da previsão legal respectiva, de modos que a resolução só podia ser decretada nessas situações e em nenhuma outra (artigos 63.º, n.º 2, e 64.º do RAU) e podia ser decretada independentemente do relevo da situação no plano contratual e do respectivo grau de gravidade (embora fosse possível, como em relação a qualquer outro contrato, com apelo à figura do abuso de direito, neutralizar os efeitos resolutivos de factos de diminuta relevância ou gravidade).
O NRAU rompeu com essa forma como o RAU definia o regime jurídico da resolução do contrato de arrendamento. No NRAU aquele elenco taxativo de causas de resolução foi eliminado, passando a consentir-se agora também ao senhorio a resolução do contrato, nos termos gerais de direito, com base em qualquer situação que se traduza num incumprimento contratual do arrendatário (artigo 1083.º, n.º 1, do Código Civil). E embora o legislador se tenha referido de forma expressa a cinco causas de resolução – alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil –, certo é que essa referência é meramente exemplificativa, como resulta da utilização do advérbio “designadamente” que antecede a sua indicação.
Todavia, em simultâneo, e com sentido absolutamente oposto, o incumprimento contratual do arrendatário deixou de ser suficiente para permitir a resolução do contrato. Para operar essa consequência passou a ser ainda indispensável que o incumprimento tenha um grau de gravidade ou consequências tais que torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
O legislador consagrou ainda a presunção legal de que as situações de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, e de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública são incumprimentos que tornam sem mais inexigível a manutenção do arrendado (n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil).
Para as restantes situações de incumprimento, porém, o legislador não estabeleceu qualquer presunção nem forneceu qualquer índice, pelo que caberá ao julgador avaliar as circunstâncias concretas que rodeiam ou decorrem do incumprimento contratual e decidir se as mesmas tornam ou não inexigível a manutenção do contrato. Para o efeito, deverá fazer uso dos factos apurados nos autos e, na falta de critério legal, determinando a partir deles o grau de culpa e da gravidade do incumprimento aferidos pelo critério do bom pai de família em face de cada caso concreto, segundo critérios de objectividade e razoabilidade (cf. Fernando Baptista de Oliveira, in A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, pág. 37).
Entre as situações específicas de incumprimento do arrendatário que podem consentir a resolução do contrato pelo senhorio conta-se “a utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública” – artigo 1083.º, n.º 2, alínea b) – e o “uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina” – artigo 1083.º, n.º 2, alínea c) –.
A recorrente defende que a utilização do arrendado para residência da filha e do neto do legal representante da sociedade arrendatária integra esses fundamentos de resolução do contrato. Como se vê, o recorrente abandonou a defesa de que também ao local representante da ré estava vedado ter residência permanente no arrendado.
É manifesto que essa situação não preenche a previsão da alínea b) do n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil. Essa previsão reporta-se à utilização do locado para fins ilícitos, fins contrários aos bons costumes e à ordem pública, isto é, fins vedados pela lei (v.g. venda de estupefacientes, exploração de jogos de azar), fins proibidos pela moral ou pela ética públicas (v.g. exploração da prostituição, guardar em casa lixos e detritos nauseabundos). Residir num imóvel cujos espaços estão afectos precisamente à utilização por pessoas para fins de habitação, residência ou pernoita é tudo menos algo vedado por lei, ofensivo dos bons costumes ou da ordem pública.
A origem histórica do preceito aponta no sentido de se manter em relação ao artigo 1083.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil, a interpretação que vinha de trás. No dizer impressivo de Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, Almedina, pág. 656, a propósito da alínea c) do n.º 1 do artigo 64.º do RAU[3] que previa a utilização reiterada ou habitual do arrendado para práticas ilícitas, imorais ou desonestas, “a expressão prática ilícita não pode, na verdade, ser uma porta do cavalo por onde se façam entrar em bloco todos os ilícitos do arrendatário que o preceito tinha começado por afastar genericamente ao descrever com carácter taxativo os únicos casos de resolução por parte do senhorio”.
Por outras palavras, não pode enquadrar-se na figura das práticas ilícitas ou contrárias à lei, tudo quanto constitua uma infracção ao regime jurídico do contrato de arrendamento, pois as infracções ao contrato ou à lei que rege o contrato possuem nesse regime uma ponderação e relevância específicas, pelo que aquela referência se reporta a violações de outras disposições legais que contendam com a actividade em si mesma independentemente de ser ou não realizada num local arrendado. De contrário, aliás, se na expressão prática contrária à lei coubesse tudo quanto possa constituir infracção ao próprio contrato de arrendamento (ao seu regime legal e/ou voluntário), a determinação dos casos de resolução do contrato bastar-se-ia com essa previsão, sendo absolutamente despicienda qualquer outra.
No que concerne ao outro fundamento de resolução (uso para fim diverso) invocado pelo senhorio, recordemos os factos que relevam:
a. A arrendatária é uma sociedade de carácter familiar que se dedica à indústria de casa de hóspedes, possuindo o estabelecimento L… que instalou no arrendado.
b. A arrendatária tinha como únicos sócios o seu legal representante, H…, e a sua mulher, I…, a qual faleceu no dia 19/02/2011, tendo-lhe sucedido o marido e as duas filhas.
c. No contrato de arrendamento foi estipulado que o “arrendado destina-se a pensão ou casa de hóspedes”
d. Desde aproximadamente o início do contrato, o H… e a sua mulher dormem e tomam as suas refeições na pensão, ali mantém o seu domicílio fiscal, ali fixaram a casa de morada de família, onde cresceram e viveram as suas filhas, até se casarem, sendo essa a residência dos quatro elementos que compunham o agregado familiar.
e. Esse facto era conhecido e foi autorizado pelo anterior senhorio.
f. Por alturas de 2011, a filha do gerente da ré, que entretanto se divorciou, voltou a residir com o pai no arrendado, aí fazendo desde então as suas refeições e recebendo o correio, familiares e amigos, em comunhão de tecto e mesa com o pai, tendo a viver consigo, nesse local, o filho menor em semanas alternadas.
Resulta desta matéria de facto que o fim do arrendamento não era, afinal, exclusivamente o exercício da actividade comercial de pensão ou casa de hóspedes. O fim do arrendamento era também a residência familiar dos únicos sócios (marido e mulher) da sociedade arrendatária, o que é perfeitamente compatível com a natureza familiar da sociedade e com as características daquela actividade comercial.
O facto de a outra finalidade não estar mencionada no título do contrato de arrendamento mas ter sido apenas conhecida e autorizada pelo senhorio, não gera qualquer nulidade por vicio de forma de conhecimento oficioso e insusceptível de ser sanada através dos recibos de renda juntos aos autos (cf. artigo 1029.º do Código Civil, artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 445/74, de 12 de Setembro, artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 188/76, de 12 de Março, artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro, artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro).
Tanto basta para concluir pela impossibilidade de considerar preenchido o fundamento de resolução do contrato do uso para fim diverso daquele a que se destina o arrendado. O fim supostamente inovatório estava afinal autorizado à partida. O que se pode afinal discutir é se os factos em análise preenchem o fundamento de resolução previsto na alínea e) do n.º 2 do artigo 1083.º da cessão parcial do arrendado a terceiros quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio. Por outras palavras, o que se pode discutir é se a licitude desse fim se mantém quanto tem por objecto pessoa estranha ao contrato e como mera ligação familiar a quem celebrou o contrato.
Sucede que o n.º 1 do artigo 1109.º do Código Civil que à data da celebração do contrato estava em vigor consentia que pudessem habitar no prédio arrendado para habitação para além do próprio arrendatário ainda aqueles que com ele vivam em economia comum. E o n.º 3 acrescentava que se consideravam sempre como vivendo em economia comum os parentes do arrendatário até ao 3.º grau, ainda que paguem alguma retribuição por ali viverem. Havia aqui, portanto, uma presunção juris et de jure[4] de que os parentes do arrendatário que vivessem no arrendado, o faziam em economia comum com este e, portanto, estavam abrangidos pela permissão de residência no arrendado apesar de não terem a qualidade de arrendatários ou co-arrendatários.
Esta norma passou depois para o artigo 76.º do RAU, apenas com a eliminação da proibição de cláusula contratual que impeça essa utilização do arrendado pelos terceiros designados, e com o NRAU regressou ao Código Civil, mais propriamente ao artigo 1093.º. Por conseguinte, não pode haver dúvidas de que o facto de as filhas dos sócios da arrendatária, terem vivido no arrendado, com os pais, até casarem, não constituiu nunca justa causa de resolução do contrato. A autorização do senhorio para instalar no arrendado a residência familiar dos sócios da arrendatária tem implícita a autorização para ali terem residência também os filhos daqueles, pelo menos enquanto tivessem uma economia comum.
A materialidade do processo exibe, contudo, a este respeito duas particularidades.
A primeira consiste em saber se tendo a filha do sócio da arrendatária deixado de fazer parte da economia comum dos pais, por se ter casado entretanto e constituído a sua própria família e o seu lar, se extinguiu sem mais essa autorização para ela ali residir, ainda que de novo, na sequência da dissolução do seu casamento, em economia comum com o pai e, na afirmativa, qual o relevo para efeitos do contrato de arrendamento de o pai ter consentido que ela voltasse a ter a sua residência no arrendado.
A resposta é, quer-nos parecer, absolutamente igual. O artigo 1093.º do Código Civil não contém qualquer limite temporal (nem numérico, refira-se) para os familiares do arrendatário viverem com ele em economia comum. Da mesma forma, quanto aos parentes que presume viverem em economia comum com o arrendatário não faz qualquer distinção sobre a possibilidade de estes terem a sua própria habitação ou meios económicos para a possuir. É mesmo de presumir que quando estabeleceu esta norma o legislador tinha essa eventualidade presente uma vez que permitiu a residência no arrendado mesmo aos parentes que paguem alguma retribuição, ou seja, que tenham condições para a pagar.
E isso é assim porque o objectivo desta norma é proteger em especial a vida familiar, a vida em economia comum, evitando separações familiares forçadas e/ou consentindo agrupamentos familiares desejados pelos próprios. Daí que se deva entender que mesmo que a autorização do senhorio tivesse apenas em mente a vida da família até as filhas crescerem e saírem de casa para formarem a sua própria família e lar, ainda assim o regresso da filha adulta à vida em comum com o pai no arrendado, juntamente com o seu filho menor, é consentido directamente pela referida norma legal uma vez que se ambos são parentes dos que a lei faz presumir que vivem em economia comum com o arrendatário.
A segunda reside na particularidade de rigorosamente a qualidade de arrendatário caber à sociedade comercial que explora o estabelecimento de pensão no arrendado e não aos respectivos sócios, o que dificulta a aplicação do artigo 1093.º do Código Civil uma vez que este, sendo específico do arrendamento para habitação e esta constituir uma necessidade das pessoas humanas, não das pessoas jurídicas, se referir às pessoas que vivam em economia comum com o arrendatário.
A nosso ver, estando em causa um contrato celebrado directamente com o sócio da sociedade, sendo o objecto social algo que se confunde com o esforço e o trabalho dos sócios, tendo a sociedade uma estrutura familiar desde o início do contrato do arrendamento, tendo a autorização para habitarem no arrendado sido dada pelo senhorio aos sócios da sociedade e para a sua própria habitação, deve entender-se que ainda assim a situação cai na previsão do artigo 1093.º do Código Civil, seja directamente, seja por aplicação extensiva, dada a confusão material (que não meramente jurídica) de interesses e actuações entre a personalidade do arrendatário e a personalidade dos autorizados pelo senhorio a habitarem no prédio arrendado.
Com efeito, pensamos que a razão de ser do regime do artigo 1093.º, que como vimos é a protecção da família, se aplica plenamente no caso, e, de qualquer modo, com esta solução não se excede o leque dos possíveis utilizadores do arrendado definido à partida pelo senhorio e no contrato de arrendamento que é, como se sabe, a preocupação subjacente à estatuição legal ao definir a economia comum com o arrendatário.
A ser assim, o que resta apurar é se o artigo 1093.º, norma especial do arrendamento para habitação, pode ser aplicado ao presente contrato, cujo fim principal é, como vimos, a actividade comercial (pensão e casa de hóspedes).
A situação de pluralidade de fins do contrato de arrendamento encontrava-se à data da celebração deste prevista no artigo 1028.º do Código Civil, onde se encontra ainda hoje prevista nos mesmos termos. De acordo com o n.º 1 deste preceito, se a coisa for locada para fins diferentes, sem subordinação de uns a outros, observar-se-á, relativamente a cada um deles, o regime respectivo. Se, porém, estabelece o n.º 3, um dos fins for principal e os outros subordinados, prevalecerá o regime correspondente ao fim principal; os outros regimes só são aplicáveis na medida em que não contrariem o primeiro e a aplicação deles se não mostre incompatível com o fim principal.
Resulta assim que nos casos de pluralidade de fins independentes entre si se aplicam os regimes correspondentes a ambas as finalidades, como se existissem dois contratos distintos. E que nos casos de pluralidades de fins subordinados entre si, por regra se aplica o regime do fim principal, podendo, no entanto, aplicar-se o regime do fim subordinado desde que o aspecto deste que possa estar em causa não seja contrário do regime do fim principal e a sua aplicação não seja incompatível com este.
Como vimos, no caso o arrendamento foi celebrado para a sociedade arrendatária explorar um estabelecimento comercial de pensão e casa de hóspedes e para os sócios da referida habitarem. Entre essas duas finalidades parece existir uma relação de subordinação: a finalidade principal é a exploração pela sociedade arrendatária da actividade comercial de pensão e casa de hóspedes; a finalidade acessória é a habitação dos donos da sociedade que é titular dessa actividade comercial, sendo essa acessoriedade resultante de esta finalidade se encontrar afinal ao serviço daquela e prevista em função daquela.
Assim, face ao n.º 3 do artigo 1028.º do Código Civil, uma vez que o arrendado se destina precisamente a alojar pessoas, por maior ou menor lapso de tempo, e que os seus cómodos estão, portanto, afectos ainda à utilização para fins habitacionais, a residência da filha e do neto no arrendado de forma alguma pode ser vista como contrária ao regime do fim principal do contrato (alojar pessoas) ou incompatível com a manutenção desse fim.
Concluímos, afirmando, que a matéria de facto provada não permite, portanto, preencher nenhum dos fundamentos de resolução do contrato. Mas ainda que se entendesse o contrário, afigura-se-nos que nas concretas circunstâncias do caso antes assinaladas e escalpelizadas, a existir incumprimento do contrato pela arrendatária, o mesmo não reveste gravidade nem gera consequências que tornem inexigível a manutenção do contrato. Não se objecte que a utilização do arrendado permanentemente por mais duas pessoas gera maior desgaste e deterioração do imóvel, com prejuízo para este e para o senhorio, porque tratando-se de uma pensão, está implícito no fim do contrato, nas possibilidade de utilização do prédio pelo arrendatário e no grau de desgaste normal inerente a esse fim, a ocupação da totalidade dos seus cómodos com clientes e, em tese (mas que os factos não permitem afastar), tratando-se afinal de familiares directos (filha e neto) de quem celebrou o contrato, estes podem ter em relação ao imóvel maiores cuidados que terá um cliente esporádico que porventura ali pernoita uma única vez.
Em suma: improcede o recurso, devendo a sentença recorrida ser confirmada, ainda que com o acrescento de fundamentação que vem de se expor.
V.
Pelo exposto, acordam os juízes do Tribunal da Relação em julgar o recurso parcialmente procedente e, em consequência, alteram a decisão da matéria de facto nos termos acima especificados, confirmando no mais a sentença recorrida.
Custas da acção e do recurso pelo autor.
*
Porto, 5 de Dezembro de 2013.Aristides Rodrigues de Almeida (Relator; Rto 103)
José Amaral
Teles de Menezes
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[1] Por manifesto lapso de escrita o recorrente escreveu “provados” quando pretendia escrever “não provados”, sentido que resulta evidente do conjunto das alegações e irá ser considerado.
[2] Ainda que estejamos em crer que tal se deveu a manifesto lapso, uma vez que na fundamentação de direito da sentença (ponto 8) o Mmo. Juiz “a quo” se refere ao agregado familiar do gerente da ré, dizendo que este é “actualmente composto pelo gerente da R., uma sua filha e em semanas alternadas um neto daquele” e que estes “residem com carácter permanente” no arrendado.
[3] Esta norma constitui o antecessor normativo do artigo 1083.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil. Antes do RAU, a situação estava prevista no artigo 1093.º, n.º 1, alínea c), do Código Civil que se reportava à aplicação do “prédio, reiterada ou habitualmente a práticas ilícitas, imorais ou desonestas”, redacção igual à que foi transposta para o artigo 64.º do RAU.
[4] Cf. Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 5.ª edição, pág. 469