Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2259/20.8T8VCT.P1 |  |
SINAL
Juízo Central Cível do Porto (J5)
Comarca do Porto
Acordam na 5.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto
I – Relatório
1. Configuração da acção
Em 28 de Julho de 2020, “A..., L.DA”, intentou no Juízo Central Cível de Viana do Castelo a presente acção declarativa com processo comum contra AA, peticionando a sua condenação a:
«a) Reconhecer a validade e eficácia da resolução contratual declarada pela A. perante a Ré, através da carta cuja cópia é o documento junto sob o nr.º 18;
b) a pagar-lhe a quantia de €48.000,00, a título de restituição do sinal entregue pela A. e,
c) €100.000,00, a título de compensação pela resolução do contrato promessa, de acordo com o previsto na cláusula sexta, nr.º3 do contrato promessa, quantia na posse da Ré indevidamente;
d) €51.290,63 a título de juros vencidos, desde a data de resolução do contrato promessa bem como os juros vincendos até efectivo e integral pagamento.»
Para tanto, alegou, em síntese, que:
Em 20 de Julho de 2007, foi celebrado contrato-promessa pelo qual a autora prometeu comprar à ré e esta prometeu vender-lhe, pelo preço de €320.000,00, o prédio rústico denominado “Quinta ...”, composto de terreno de cultivo e matos, situado em ..., freguesia ..., Viana do Castelo, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o n.º ..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo ....
Esse prédio tinha a área total de €13.122 m2, mas, na realidade, a Ré apenas pretendia vender e a autora comprar-lhe a área de 8.435 m2; porque não era possível efectuar o destaque da restante parcela, as partes acordaram que, depois de concretizado o loteamento dessa área, a autora revenderia à ré, pelo preço de €20.000,00, a restante parcela com a área de 4.687 m2.
Com a celebração do contrato-promessa, a autora pagou à ré, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de €48.000,00, que correspondia ao valor de €68.000,00 fixado na cláusula terceira n.º 1, já deduzido o aludido montante de €20.000,00 da parcela a revender.
A autora entregou, ainda, à ré a quantia de €100.000,00, que no contrato é mencionado como sendo uma compensação, mas que, na realidade, serviria como “garantia” da sua boa-fé no negócio e que lhe seria restituída em caso de resolução do contrato que estava legitimada a operar caso não obtivesse aprovação do P.I.P. a submeter a apreciação da competente autoridade administrativa.
Em 9 de Novembro de 2007, as partes efectuaram um aditamento ao contrato, denominado “moratória”, pelo qual acordaram suspender temporariamente o pagamento das “tranches contratuais” até que fosse conhecida a posição do IPPAR sobre o projecto de loteamento apresentado.
Por carta datada de 1 de Setembro de 2011, que dirigiu à Ré, por esta recebida em 06.09.2011, comunicou-lhe a resolução do contrato-promessa «por não se verificarem os pressupostos subjacentes á celebração do mesmo», carta a que a ré respondeu refutando os fundamentos invocados.
Apesar de ter dirigido à ré nova carta a interpelá-la para devolver as quantias que lhe entregou, esta nada devolveu e não mais obteve dela qualquer contacto.
Entende, por isso, que resolveu validamente o contrato-promessa celebrado com a ré e por isso tem direito à restituição das quantias (valor do sinal e o valor da “compensação”) que lhe entregou.
2. Oposição
Editalmente citada, a ré veio, em 31.05.2021, apresentar contestação - defendendo-se por excepção e por impugnação - e deduzir reconvenção.
Na defesa por excepção, invocou a incompetência do tribunal em razão do território (já consta dos autos que tem residência na cidade do Porto), a caducidade do direito de resolução (face ao teor da cláusula sexta do contrato-promessa), a ineficácia da resolução declarada, caducidade do direito de anulação do contrato «por erro na formação da vontade e do processo de decisão», (se fosse verdade o que a autora alega, o negócio seria anulável e a anulabilidade teria de ser arguida dentro do ano subsequente à cessação do vício que lhe serviria de fundamento), prescrição do direito de restituição do alegado enriquecimento sem causa (face ao disposto no artigo 482.º do Código Civil), a prescrição do direito a juros de mora (nos termos previstos no artigo 310.º, al. d), do CC) e abuso do direito.
Na defesa por impugnação, aceita a celebração do contrato-promessa e o clausulado invocado pela autora, mas nega que tenha assegurado à autora que existia um projecto de loteamento aprovado.
Alega que a quantia de €100.000,00 foi entregue pela autora a título de sinal e princípio de pagamento do preço, que foi convencionado ser de €420.000,00, mas que as partes acordaram omitir esse pagamento nos contratos-promessa.
Nega que tenha recebido a carta que a autora diz ter-lhe sido remetida pela sua ilustre mandatária a interpela-la para devolver as quantias recebidas e afirma que é falsa a assinatura aposta no respectivo aviso de recepção.
Tal como nega que tenha garantido à autora a construção de sete moradias unifamiliares.
Em reconvenção, alega que a autora/reconvinda não pagou os valores contratualmente estipulados (€50.000,00+€50.000,00) a título de reforço do sinal e que, por carta de 01.09.2011, manifestou-lhe a sua vontade, inequívoca, da não realização das escrituras públicas da compra e venda prometida, ou seja, uma recusa expressa em cumprir os contratos-promessa, sob falsos pretextos.
Por isso, entende que tem direito a fazer seu tudo o que recebeu da autora/reconvinda, tudo o que dela recebeu a título de sinal, ou seja, €148.000,00.
Conclui pedindo que, na procedência da reconvenção, lhe seja reconhecido que «tem o direito de fazer suas as importâncias recebidas da Autora, ou seja, os €148.000,00» e que esta e os seus fiadores sejam condenados, solidariamente, a pagar-lhe «a quantia de €40.000,00, ou seja, o dobro daquilo que a Autora[1] lhe entregou».
Pede, ainda, a intervenção, como associados da autora/reconvinda, de BB e de CC, que intervieram no contrato-promessa como «fiadores e principais pagadores da Autora».
3. Réplica
Em articulado de réplica, a autora respondeu à matéria da reconvenção e aproveitou para se pronunciar sobre as excepções deduzidas (defendendo a improcedência de todas elas, incluindo a de incompetência do tribunal em razão do território).
Quanto à reconvenção, a autora/reconvinda reafirma que resolveu o contrato (se bem que admita que não usou terminologia correcta ao referir-se a denúncia), fundamentando a decisão resolutiva no que foi clausulado, ou seja, não celebrou o contrato prometido por «não se verificaram os pressupostos para tal e expressamente contemplados no considerando C) e na Cláusula quarta, n.º 1.»
Quanto à requerida intervenção principal, defende o seu indeferimento por não encontrar fundamentos para o chamamento dos seus fiadores.
*
Foi julgada procedente a excepção dilatória de incompetência territorial, declarando-se o Juízo Central Cível da Comarca de Viana do Castelo incompetente, em razão do território, para conhecer da presente acção e determinando-se a remessa do processo para o Juízo Central Cível da Comarca do Porto (cfr. artigo 105.º, n.º 3, do Código de Processo Civil), onde passou a correr seus termos.Do mesmo passo, foi admitida a intervenção de CC E BB que, citados, vieram declarar que fazem seus os articulados apresentados pela Autora (petição inicial e réplica).
4. Saneamento e condensação
Em 13.01.2022, realizou-se audiência prévia, na qual, frustrada que foi uma tentativa de conciliação, se remeteu para ulterior momento a eventual apreciação de questões de mérito e a fixação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Em 21.02.2022, foi proferido despacho em que:
- se remeteu para a sentença o conhecimento das demais excepções deduzidas pela ré;
- se identificou o objecto do litígio;
- se elencaram os factos considerados admitidos por acordo (factos não controvertidos);
- se enunciaram os temas de prova;
- se convidou as partes a adequarem os seus requerimentos probatórios aos temas da prova enunciados.
A ré/reconvinte apresentou reclamação, não atendida.
Foram admitidos os requerimentos probatórios e designada data para a audiência final.
5. Audiência final e sentença
Em 02.06.2022, iniciou-se a audiência final, que se prolongou por três sessões, após o que, com data de 15.07.2022, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
«Pelo exposto, julga-se a ação parcialmente provada e procedente e, em conformidade:
a) julga-se improcedente o pedido de reconhecimento da “validade e eficácia da resolução contratual declarada pela autora (A... L.da) perante a ré (AA)”;
b) condena-se a ré a restituir à autora a quantia de € 100 000,00 (cem mil euros), acrescida de juros, a contar da data de citação, e até ao seu efetivo pagamento, à taxa legal que em cada momento vigorar, através da portaria prevista no art. 559.º do Cód. Civ.;
c) no mais, vai a ré absolvida dos pedidos.
Julga-se a reconvenção parcialmente provada e procedente e, em conformidade:
d) julga-se extinto o contrato descrito no ponto 3 – fundamentação de facto – por resolução operada pela ré/reconvinte por incumprimento da autora/reconvinda;
e) declara-se que assiste à ré/reconvinte o direito de fazer seu o sinal prestado, no montante de €48.000,00 (quarenta e oito mil euros);
f) absolvem-se os reconvindos – a autora e os intervenientes, BB e CC –, do mais pedido em reconvenção.
Custas da ação e da reconvenção na proporção de 1/3 para a autora e de 2/3 para a ré (tendo por critério o valor das atribuições patrimoniais retidas ou devolvidas).»
4. Impugnação da sentença
Inconformada com a sentença, veio a ré dela interpor recurso, com os fundamentos explanados na respectiva motivação, que condensou nas seguintes conclusões:
«1.ª O presente recurso incide sobre a parte da sentença que declarou que assiste à Ré/reconvinte o direito de fazer seu o sinal prestado no montante de €48.000,00 e absolveu os reconvindos do mais pedido em reconvenção, ou seja, na condenação destes a pagar à Ré-Reconvinte, a quantia de €40.000,00, o dobro do sinal pago pela Ré-Reconvinte à Autora.
2.ª Resulta dos factos provados, que as partes celebraram, em 20 de Julho de 2007, um acordo que denominaram de “contratos-promessa de compra e venda”, mediante o qual:
a) A Ré-Reconvinte prometeu vender e a Autora prometeu comprar o prédio rústico identificado no considerando A);
b) A Autora prometeu vender e a Ré-Reconvinte prometeu comprar a parcela sobrante daquele prédio rústico, denominada de parcela B;
c) A Autora entregou um sinal de €68.000,00 pela prometida compra e venda referida em a) e a Ré entregou um sinal de €20.000,00 pela prometida compra e venda referida em 2.;
3.ª Uma vez que, na mesma data e no mesmo acordo, a Autora se obrigou a entregar à Ré-reconvinte a quantia de €68.000,00 referente ao sinal de uma das promessas e, por sua vez, a Ré-Reconvinte obrigou-se a entregar €20.000,00 de sinal pela outra promessa, Autora e Ré acordaram que a Autora deduzia ao sinal de €68.000,00 os €20.000,00 a receber da Ré e se limitava a entregar a esta €48.000,00, o que fizeram mediante um acordo parcial de compensação de créditos.
4.ª Os contratos-promessa de compra e venda foram resolvidos, fundada e eficazmente, pela Ré-Reconvinte por incumprimento da Autora.
5.ª Do ponto de vista económico, é rigorosamente igual: a) A Autora entregar à Ré um cheque de €68.000,00 e receber desta um cheque de €20.000,00, ou, evitando actos desnecessários e supérfluos, b) a Autora entregar à Ré um cheque de €48.000,00, deduzindo logo na sua prestação aquilo que tinha a receber da Ré (68.000-20.000=48.000).
6.ª Contrariamente ao sustentado na douta sentença sob recurso não houve qualquer acordo extintivo das obrigações assumidas pelas partes de entregar sinal; pelo contrário, cada uma das partes quis, obrigou-se e prestou efetivamente o sinal respetivo, apenas, por uma questão prática e lógica, fizeram uma compensação de sinais entregues.
7.ª O facto do sinal pago pela Ré-Reconvinte ter sido liquidado por compensação com parte do crédito do sinal de €68.000,00 pago pela Autora (situação, como se referiu, rigorosamente igual à situação em que a Autora tivesse entregue €68.000,00 e no mesmo acto tivesse recebido da Ré €20.000,00) não pode levar à conclusão de que houve um acordo extintivo da obrigação de prestar sinal como se sustenta na sentença sub judice, pois não se pode tratar juridicamente de modo distinto 2 situações que na prática são iguais.
8.ª O disposto no n.º 2 do art.º 442.º do código civil não impede a constituição de sinal entre as partes mediante acordo compensatório, pelo que a sentença, ao negar a possibilidade do acordo efectuado entre as partes, violou aquela disposição legal e os artigos 405º e 847º do mesmo diploma.
9.ª Considerando o facto indesmentível da Ré-Reconvinte ter cumprido a sua obrigação de entrega à Autora do sinal de €20.000,00, de que, aliás, esta deu quitação expressa no momento da celebração dos contratos, tendo os contratos sido resolvidos fundada e eficazmente pela Ré-recorrente, por incumprimento da Autora, tinha a Ré-Reconvinte a faculdade de exigir o dobro do sinal que prestou, o que fez em sede de reconvenção.
10.ª Não há qualquer violação do princípio da boa-fé no exercício do direito da Ré-Reconvinte a exigir à Autora o dobro do sinal que efetivamente prestou (€40.000,00), nem tampouco a Autora alegou isso na sua defesa.
11.ª Mas ainda que se considerasse que era abusivo o pedido em dobro do sinal, sempre a Ré-Reconvinte teria direito a receber os €20.000,00 do sinal compensado já que é a própria sentença que reconhece que a Ré-Reconvinte tem direito a ficar com o sinal recebido da Autora (€68.000,00 e não €48.000,00) e para isso esta sempre teria que devolver os €20.000,00 que abateu aos €68.000,00 na altura de celebração dos contratos-promessa.
12.ª Ao não decidir assim, o tribunal a quo violou nomeadamente as seguintes disposições legais: artigos 405º, 442º, n.º 2, 473.º, 847.º e 848º, todos do Código Civil.»
A ré contra-alegou, defendendo a confirmação do julgado
O recurso foi admitido (com subida imediata, nos próprios autos e efeito devolutivo) por despacho de 03.10.2022.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Objecto do recurso
São as conclusões que o recorrente extrai da sua alegação, onde sintetiza os fundamentos do pedido, que recortam o thema decidendum (cfr. artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil) e, portanto, definem o âmbito objectivo do recurso, assim se fixando os limites do horizonte cognitivo do tribunal de recurso. Isto, naturalmente, sem prejuízo da apreciação de outras questões de conhecimento oficioso (uma vez cumprido o disposto no artigo 3.º, n.º 3 do mesmo compêndio normativo).
Como se vê pelas conclusões, a recorrente não impugna a decisão sobre matéria de facto. Objecto do recurso é, apenas, a decisão de direito, pois discorda, em parte, da subsunção jurídica que na sentença se fez dos factos provados.
As partes estão em sintonia quanto ao facto de, no mesmo acto e no mesmo escrito particular, terem formalizado dois contratos-promessa: num deles, a autora “A..., L.da” prometeu comprar a AA e esta, por seu turno, prometeu vender-lhe o prédio rústico denominado “Quinta ...”, com a área de 13.122m2.. No entanto, na realidade, as partes pretendiam comprar e vender, apenas, uma parte desse prédio, concretamente, a área (que, supostamente, poderia ser afecta a construção) de 8.435m2 (parcela A), mantendo a ré a restante área de 4.687m2 (que as partes denominaram de parcela B). Para contornar o obstáculo que era a impossibilidade de efectuar o destaque desta parcela, as partes convencionaram que, celebrado o contrato prometido e concretizado o loteamento que a autora planeava para a “parcela A”, a ré prometia (re)comprar e a autora prometia (re)vender-lhe a “parcela B” pelo preço de €20.000,00, que no contrato celebrado ficou consignado como tendo sido pago a título de sinal.
A questão que é submetida à apreciação deste tribunal de recurso consiste em saber se, incumprido o contrato-promessa, a ré, ora recorrente, tem direito à restituição, em dobro, desse valor ou, pelo menos, à sua restituição em singelo.
II – Fundamentação
Fundamentos de facto
Delimitado o thema decidendum, atentemos na factualidade que a primeira instância deu por assente, bem como a que considerou não provada.
Factos provados
1 – A autora é uma sociedade comercial que se dedica à compra e venda de imóveis.
2 – A autora tomou conhecimento da possibilidade de venda pela ré do prédio rústico sito em ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo, sob o n.º ..., com a área de 13.122 m2, relativamente ao qual, em 8 de maio de 1998, havia sido aprovado um Pedido de Informação Prévia (n.º ...) pela Câmara Municipal de Viana do Castelo, para execução de um projeto de loteamento com vista à construção de 10 lotes destinados a moradias unifamiliares, entretanto caducado.
3 – Em 20 de julho de 2007, a autora, a ré e os intervenientes subscreveram o documento intitulado “Contratos-promessa de compra e venda”, junto aos autos, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
PRIMEIRA CONTRAENTE: AA (…),
SEGUNDA CONTRAENTE: A..., L.da (…),
TERCEIROS CONTRAENTES: BB (…) e CC
(…),
A) Considerando que a primeira contraente é dona e legítima proprietária de um prédio rústico, composto de terreno de cultivo e mato, situado em ..., (…) descrito na 1. ª Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o n.º ..., (…) com a área de 13.122m2;
B) Considerando que a primeira contraente pretende vender à segunda contraente e esta pretende comprar a parte daquele prédio constituído pela parcela, com a área de 8.435 metros quadrados, identificada com a letra A na planta do levantamento topográfico do referido prédio anexa (…),
C) Considerando que a segunda contraente pretende adquirir a referida parte desse prédio rústico para, posteriormente, proceder ao seu loteamento, que permita a construção de moradias unifamiliares,
D) Considerando que não é possível destacar essa parte do prédio tal como ele existe neste momento e que a primeira contraente não pretende transformar o prédio identificado no considerando A), a primeira contraente acordou em vender a totalidade do prédio rústico à segunda contraente, na condição desta, posteriormente ao loteamento da parcela mencionada no considerando B), revender-lhe a parte sobrante, ou seja, a parcela identificada com a letra B no Anexo I, com a área de 4.687 metros quadrados,
E) Considerando que a posterior revenda desta parte do prédio rústico é determinante para a vontade de contratar da primeira contraente, nomeadamente porque o facto da primeira contraente deixar de ser proprietária dessa parcela, desvaloriza enormemente o seu prédio contíguo, designado por Quinta ...,
(…)
CLÁUSULA PRIMEIRA
1. A primeira contraente promete vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, à segunda contraente, que, por sua vez, promete comprar, o prédio rústico identificado no considerando A).
2. A segunda contraente, após adquirir o referido prédio e depois de proceder ao loteamento da parcela identificada com a letra A no Anexo I, promete vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, à primeira contraente, que, por sua vez, promete comprar, a parcela sobrante do prédio rústico, identificada no Anexo I com a letra B e com a área de 4.687 metros quadrados.
CLÁUSULA SEGUNDA
1. O preço da prometida compra e venda referida no número um da cláusula primeira é de 320.000,00€ (…).
2. O preço da prometida compra e venda referida no número dois da cláusula primeira é de 20.000,00€ (…).
CLÁUSULA TERCEIRA
1. No que respeita ao preço da prometida compra e venda referida no número 1 da cláusula primeira, a segunda contraente liquidou, nesta data, à primeira contraente, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 68.000,00€ (…), da qual esta dá aqui total e completa quitação, sendo o remanescente do preço pago da seguinte forma:
a) 50.000,00€ (…), como reforço de sinal, até 31 de Outubro de 2007;
b) 50.000,00€ (…), como reforço de sinal, até 28 de Fevereiro de 2008;
c) 152.000,00€ (…), na data da celebração da escritura pública de compra e venda que servirá de formalização ao negócio prometido, a celebrar até 30 de Setembro de 2008.
§ único – Caso a escritura pública venha a ser celebrada antes da data estipulada para os pagamentos previstos nas alíneas a) e b), os mesmos serão antecipados para a data da escritura, obrigando-se a segunda contraente a liquidá-los nessa data juntamente com a quantia prevista na alínea c).
2. No que concerne ao preço da prometida compra e venda referida no número 2 da cláusula primeira, a primeira contraente liquidou, nesta data, à segunda contraente, a título de sinal, a quantia de 20.000,00€ (…), equivalente ao preço global, pagamento de que a segunda contraente dá total e integral quitação e que foi efectuado através de compensação parcial com o montante do sinal referido no corpo do número um desta cláusula, pelo que aquela primeira contraente só recebeu efectivamente nesta data a quantia de 48.000,00€ (…).
CLÁUSULA QUARTA
1. A escritura pública de compra e venda do prédio identificado no considerando A) será obrigatoriamente outorgada no prazo de 30 dias a contar da data da aprovação do pedido de informação prévia (P.I.P.) que a segunda contraente irá solicitar à Câmara Municipal de Viana do Castelo para o prédio objecto deste contrato, em dia, hora e local a designar pela segunda contraente, obrigando-se esta a comunicá-los, por carta registada com aviso de recepção, à primeira contraente, com a antecedência mínima de 10 dias, sendo que, a notificação deverá ser enviada para a morada constante do presente contrato.
2. Sem prejuízo do referido no número anterior, a escritura terá de ser outorgada impreterivelmente até ao dia 30 de Setembro de 2008.
3. A segunda contraente obriga-se a requerer o pedido de informação prévia previsto no número um desta cláusula no prazo-máximo de 15 dias a contar da presente data, obrigando-se ainda a fornecer à primeira contraente cópia do requerimento e da deliberação camarária que recair sobre o pedido, no prazo máximo de 10 dias após apresentação e notificação daqueles actos.
4. Fica expressamente vedado à segunda contraente requerer para o prédio objecto deste contrato qualquer pedido de licenciamento de operação de loteamento antes de celebrada a escritura pública de compra e venda prevista nesta cláusula, responsabilizando-se por quaisquer prejuízos causados à primeira contraente se tal pedido vier a seu efectuado, nomeadamente com impostos que, por tal facto, venham a ser cobrados à primeira contraente, sem prejuízo do direito de resolução do presente contrato por incumprimento da segunda contraente.
5. Após celebração da escritura de compra e venda acima prevista, a primeira contraente fica, desde já, expressamente autorizada pela segunda contraente a manter a posse plena da parcela identificada com a letra B no Anexo I, podendo nela continuar a exercer todos os poderes de facto que, na qualidade de proprietária e única possuidora, vem exercendo.
CLÁUSULA QUINTA
1. A escritura pública de compra e venda da parcela do prédio rústico, identificada com a letra B) no Anexo I, será celebrada no prazo máximo de 45 dias após emissão do alvará de loteamento, mas nunca depois do dia 30 de Setembro de 2009, em dia, hora e local a designar pela segunda contraente, obrigando-se esta a comunicá-los, por carta registada com aviso de recepção, à primeira contraente, com a antecedência mínima de 10 dias.
2. A segunda contraente obriga-se a requerer à Câmara Municipal de Viana de Castelo a operação de loteamento prevista no considerando C) nas seguintes condições:
a) o loteamento incidirá apenas sobre a parte do prédio identificada com a letra A) no Anexo I, e terá como finalidade a construção de moradias unifamiliares com a área construtiva máxima de 2.000 metros quadrados;
b) a não afectação à construção, ou a qualquer outra utilização diferente da actual, da parcela sobrante, identificada com a letra B) no mesmo Anexo, e a sua manutenção como prédio rústico de forma a permitir a sua venda, como tal, à primeira contraente;
c) o pedido de loteamento deverá ser correctamente instruído e dar entrada na Câmara no prazo máximo de 30 dias a contar da data da escritura pública de compra e venda prevista na cláusula quarta.
3. A segunda contraente obriga-se ainda a requerer a emissão e a levantar o alvará de loteamento, bem como a requerer o respectivo registo na Conservatória do Registo Predial, no prazo máximo de 30 dias a contar da data da notificação do acto de licenciamento, bem como a fornecer à primeira contraente cópia do requerimento da operação de loteamento e das decisões que recaírem sobre o mesmo, no prazo de 10 dias a contar das respectivas entrega ou notificações.
CLÁUSULA SEXTA
1. A segunda contraente poderá resolver ambos os contratos, no caso de não conseguir obter a aprovação do pedido de informação prévia (P.I.P.) que irá submeter à Câmara Municipal de Viana do Castelo nas condições aqui constantes, sendo que a obtenção dessa aprovação é determinante para a manifestação da vontade negocial aqui expressa, e desde que comunique essa decisão de resolução à primeira contraente, por carta registada com aviso de recepção, remetida até ao dia 10 de Setembro de 2008.
2. O direito de resolução dos contratos estabelecido no número anterior é uno e incindível, no sentido de que só pode ser accionado em conjunto e simultaneamente para as duas promessas aqui previstas, caducando na data referida no número anterior.
3. Caso a segunda contraente venha a exercer esse direito de pôr termo aos contratos-promessa, as contraentes obrigam-se a devolver reciprocamente todas as quantias recebidas, sendo que, neste caso, a segunda contraente será ainda, cumulativamente, compensada numa quantia de 100.000,00€ (…).
CLÁUSULA SÉTIMA
1. O incumprimento culposo do contrato-promessa previsto no número um da cláusula primeira por parte do promitente vendedor confere ao promitente comprador o direito a:
a) recorrer ao exercício da faculdade da execução específica, prevista no artigo 830.º do Código Civil, ou, caso não seja possível a execução especifica, ou não a pretenda;
b) o direito à resolução do contrato e, em consequência, a restituição em dobro das quantias entretanto entregues a título de sinal (onde deve ser também contabilizada a quantia entretanto paga a título de sinal e integral pagamento do contrato previsto no número dois do artigo primeiro, e ainda, cumulativamente, ao pagamento de uma compensação no montante de 100.000,00€ (…).
2. O incumprimento culposo do contrato-promessa previsto no número um da cláusula primeira por parte da segunda contraente confere à primeira o recurso ao instituto da execução específica para cumprimento do contrato, ou, em alternativa, caso assim o pretenda, o direito a fazer suas as quantias entretanto recebidas a título de sinal.
3. O incumprimento culposo do contrato-promessa previsto no ponto dois da cláusula primeira, por parte da primeira contraente, confere à segunda a faculdade de resolver o contrato, ficando a pertencer-lhe as quantias entretanto recebidas a título de sinal e integral pagamento.
4. O incumprimento do contrato-promessa previsto no ponto dois da cláusula primeira, por parte da segunda contraente, confere à primeira o recurso à execução específica (…) ou, caso esta não seja possível ou em alternativa à mesma, o direito àquela primeira contraente ser compensada com uma quantia de 250.000,00€ (…).
5. Para efeito da consequência indemnizatória prevista no número anterior, considera-se incumprimento imputável à segunda contraente a impossibilidade de transmissão da parcela do prédio rústico ora prometida vender, devido à não aprovação do loteamento ou por qualquer outro motivo.
(…)
CLÁUSULA NONA
1. Os TERCEIROS CONTRAENTES constituem-se como fiadores e principais pagadores da SEGUNDA CONTRAENTE, renunciando ao benefício da excussão prévia e assumindo, com esta, a obrigação solidária do cumprimento de todas as obrigações pecuniárias dos presentes contratos-promessa, garantindo nomeadamente o cumprimento da compensação no valor de 250.000,00€ (…) prevista no número 4 da cláusula sétima, mantendo-se esta garantia até ao cumprimento definitivo de ambos os contratos-promessa aqui acordados, não caducando, por isso, com as escrituras públicas aqui previstas.
2. Para reforço da garantia aqui assumida, os terceiros contraentes entregaram nesta data à primeira contraente um cheque do Banco 1..., com o n.º ..., em branco quanto ao local e data emissão, titulando a quantia de 250.000,00€ (…) por ambos assinado, e que visa garantir o cumprimento da cláusula penal prevista no número quatro da cláusula sétima, caso naturalmente haja lugar à aplicação da mesma, perante a referida primeira contraente, pelo que esta fica expressamente autorizada a preencher o Título, apondo-lhe como data de emissão a data do incumprimento definitivo.
3. O cheque ora entregue como garantia do cumprimento da cláusula penal prevista no presente contrato, deverá ser restituído aos terceiros outorgantes em simultâneo com a outorga da escritura de compra e venda atinente ao negócio prometido no número dois do artigo primeiro.
4 – Autora e ré declararam verbalmente acordar que o preço da venda prometida seria de €420.000,00, e não o valor de €320.000,00 referido no n.º 1 da cláusula segunda do documento referido no ponto 3 – factos provados.
5 – Autora e ré declararam verbalmente acordar que a primeira entregaria à segunda a quantia de €100.000,00 no momento da outorga do documento transcrito no ponto 3 – factos provados –, visando assegurar antecipadamente o pagamento do valor correspondente do preço apenas verbalmente acordado.
6 – No momento da outorga do documento referido no ponto 3 – factos provados –, a autora entregou à ré:
a) um cheque no valor de €48.000,00;
b) €100.000,00 em numerário.
7 – Ao montante de €100.000,00 referido na al. b) do ponto 6 – factos provados – reportam-se o n.º 3 da cláusula sexta e a al. b) do n.º 1 da cláusula sétima do documento referido no ponto 3 – factos provados.
8 – Autora e ré não pretenderam atribuir ao montante de €100.000,00 referido na al. b) do ponto 6 – factos provados – o carácter de sinal, apenas tendo a intenção de consagrar a obrigação da restituição de “outro tanto”, e não do seu dobro, em qualquer caso de incumprimento imputável à promitente alienante.
9 – Em 10 de agosto de 2007, a autora deu entrada de um requerimento no Instituto Português do Património Arquitetónico (IPPAR) para emissão de um parecer “sobre a viabilidade de construção de loteamento”, destinado a acompanhar um pedido de informação prévia (PIP) dirigido à Câmara Municipal de Viana do Castelo.
10 – Em 3 de setembro de 2007, a Diretora Regional do Porto do IPPAR emitiu parecer “não favorável” sobre o requerimento da autora referido no ponto 9 – o qual havia dado origem ao procedimento n.º ....
11 – Até 9 de novembro de 2007, a autora realizou diversas reuniões com as diferentes entidades administrativas envolvidas na aprovação da futura operação de loteamento, sem que estas emitissem a sua decisão final favorável sobre as pretensões perante elas formuladas.
12 – Em face da recusa de emissão de parecer favorável referida no ponto 10 – factos provados –, e pretendendo apresentar novo pedido de parecer ao IPPAR, a autora solicitou à ré que acordasse na alteração de algumas cláusulas contratuais.
13 – Em 9 de novembro de 2007, a autora e a ré subscreveram o documento intitulado “Moratória”, junto aos autos, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
PRIMEIRA CONTRAENTE: AA (…),
SEGUNDA CONTRAENTE: A..., L.da (…),
TERCEIROS CONTRAENTES: BB (…) e CC
Atendendo a que ainda não foi possível obter a aprovação do PIP prevista no contrato promessa celebrado em 20 de Julho de 2007, nomeadamente por imposições do IPPAR (Instituto Português do Património Arquitetónico), as partes acordam em suspender temporariamente o pagamento das tranches contratuais ali previstas até que seja conhecida a posição do IPPAR e que, em função da mesma, o contrato cuja presente moratória é aplicável venha a ser mantido nos termos actuais, reduzido ou resolvido.
14 – Em 17 de janeiro de 2008, no seguimento da comunicação do parecer não favorável referido no ponto 10 – factos provados –, a autora deu entrada de um requerimento no procedimento n.º ... para emissão pelo IPPAR de um parecer, com base numa “nova solução”, assente a constituição de três lotes destinados à construção de três edifícios de habitação unifamiliar, conforme documento junto a fls. 30 v., que aqui se dá por transcrito.
15 – Em 13 de março de 2008, a Diretora de Serviços dos Bens Culturais da Direção Regional de Cultura do Norte (DRCN) emitiu parecer “não favorável” sobre o requerimento referido no ponto 14 – factos provados –, conforme documento junto a fls. 32, que aqui se dá por transcrito.
16 – Em 9 de fevereiro de 2009, após apresentação de novo requerimento pela autora, a Diretora de Serviços dos Bens Culturais da Direção Regional de Cultura do Norte (DRCN) emitiu parecer “favorável condicionado” sobre um aditamento efetuado ao requerimento da autora referido no ponto 9 – factos provados.
17 – Em 11 de fevereiro de 2009, a autora recebeu a notificação do parecer referido no ponto 16 – factos provados.
18 – Em 5 de setembro de 2007, a autora apresentou um pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal de Viana do Castelo, registado com o número .../07, dando origem ao processo n.º .......
19 – Com data de 26 de novembro de 2009, a Câmara Municipal de Viana do Castelo remeteu à autora a notificação junta a fls. 41 v., na qual consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
P.No.12/07-IPLOTE_N REQUER.N. .../09 (…)
ASSUNTO: INFORMAÇÃO PRÉVIA PARA OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO (…)
Na sequência do decurso do prazo concedido para efeitos da audiência prévia, e uma vez que V. Exa não se pronunciou acerca do referido no nosso oficio número 9528, de 29/10/2009, notifico-o por meu despacho de 2009/11/25, proferido no uso de competência subdelegada pelo Presidente da Câmara, que o seu pedido foi INDEFERIDO,
Para conhecimento e devidos efeitos, junto se envia cópia dos pareceres da CCDRN, ofícios nº 775862, de 29/10/2009 e 777479, de 3/11/2009.
20 – Em anexo à notificação referida no ponto 19 – factos provados –, a Câmara Municipal de Viana do Castelo remeteu à autora o documento junto a fls. 42, emitido pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte (CCDRN), no qual consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
Assunto: Consulta de entidades em razão da localização (…)
Em resposta ao pedido de parecer de entidade(s) da Administração Central (…), vimos comunicar que (…), tomando como base os pareceres emitidos e o disposto no n.º 5 do Art. 13º, por serem emitidos em razão de localização e se enquadrarem no âmbito do art. 13º-A do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, (…) estando, como tal, sujeitos a decisão global e vinculativa de toda a administração central, foi proferida a seguinte decisão global e vinculativa de toda a administração central:
Decisão desfavorável à pretensão, com base no parecer emitido pela DOGET da CCDRN, por ter considerado que, de acordo com a carta da REN de Viana do Castelo a pretensão ocupa em parte, áreas de infiltração máxima e, embora a construção das moradias não incida sobre solos da REN, desconhece-se quais as ações previstas para a área da REN incluída na área de projeto, não sendo indicada no processo, a localização das eventuais piscinas a construir, nem indicadas quais as ações a implementar em área comum.
Considerou ainda a DOGET, haver discrepância entre a configuração da área da propriedade representada nas plantas do PDM e a configuração da mesma área nos desenhos incluídos no processo a esc. 1/1000 pelo que, e não se enquadrando a pretensão nas exceções previstas no diploma da REN, concluiu não ser esta, passível de ser aprovada nos moldes em que é apresentada.
A DRCN informou condicionar o seu parecer favorável, à apresentação na fase seguinte do projeto, da caracterização do espaço nos seus aspetos paisagísticos/topográficos e patrimoniais, devendo os desenhos registar, a indicação dos focais de plantação de espécies autóctones expressas na informação prévia apresentada, e a caracterização dos muros existentes (a manter e/ou a demolir) e dos caminhos existentes, e também os aspetos que se referem à replantação do terreno e à integração dos volumes construídos na morfologia do terreno.
O projeto a apresentar deverá ainda integrar uma avaliação arqueológica, de forma a aferir-se dos impactes que este tipo de projeto induz no solo.
A EDP informou que o autor não assinalou (ver desenho 00, da situação existente), a existência de um Posto de Transformação de Serviço Público e respetiva linha de Média Tensão, licenciado sob a designação VCT.....-... e em exploração e que, pela análise dos elementos apresentados, o mesmo poderá não interferir com as construções a levar efeito (situação que deverá ser estudada e declarada peio projetista) mas mesmo assim, deverá a sua localização ser salvaguardada e contemplada na proposta de construção.
Informou ainda que, se o loteamento ou os edifícios projetados interferirem com linha de Média Tensão e Posto de Transformação da EDP – Distribuição e Energia SA existente, não podendo esta interferência ser evitada, deverá o requerente solicitar a necessária modificação (…)
Mais informou a EDP que deverá ser garantido pelo requerente, o cumprimento estrito das distancias mínimas de segurança à tinha de Média Tensão, quer por pessoas quer por equipamentos auxiliares, conforme o desenho anexo, sob pena de lhe ser imputada a responsabilidade por qualquer acidente e respetivos prejuízos que daí possam advir, que resulte do incumprimento das normas regulamentares de segurança (…), sendo declinada por aquela entidade, toda e qualquer responsabilidade pelos danos físicos, morais ou materiais decorrentes da situação descrita.
21 – Em anexo à notificação referida no ponto 19 – factos provados –, a Câmara Municipal de Viana do Castelo remeteu ainda à autora o documento junto a fls. 44 v., emitido pela Administração da Região Hidrográfica do Norte, I.P. (ARHN), a pedido da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte, no qual consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
Contudo, a realização de eventuais intervenções (obras diversas, colocações de vedações, aterros ou escavações) no leito ou margem da linha de água (faixa adjacente ao com a largura de 10 m), está sujeita a título de utilização, (…) sendo que a faixa marginal adjacente ao leito, com a largura de pelo menos 5 m, devera ficar livre de construções e vedações, e manter a topografia natural.
22 – Em 22 de julho de 2010, a ré remeteu à autora a carta cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 45, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
É certo que celebrámos uma “moratória” em 9 de Novembro de 2007, uma vez que nessa data não tinha sido possível obter a aprovação do PIP prevista no contrato, por imposições do IPPAR, e acordámos em suspender temporariamente o pagamento das tranches ali previstas até que fosse conhecida a posição do IPPAR.
Acontece que já há muito se conhece a posição do IPPAR e V.Exas. não manifestaram qualquer pretensão em resolver o contrato, pelo que entendo que é altura de V.Exas. liquidarem os reforços de sinal previstos no contrato e procederem à marcação da escritura.
(…)
Assim, venho, pela presente e mais uma vez, insistir com V.Exas. para procederem ao pagamento dos reforços de sinal e à marcação da escritura, até ao próximo dia 15 de Setembro, que entendo ser um prazo mais que razoável, tendo em conta todo o tempo já decorrido.
23 – Ao remeter a carta referida no ponto 22 – factos provados –, a ré tinha a convicção de não ter sido aprovado de um novo PIP.
24 – Em 2 de setembro de 2011, a autora remeteu à ré a carta cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 46 v., por esta recebida em 6 de setembro de 2011, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
Como é do Conhecimento de Vª Exª, foi absolutamente determinante para a formação da nossa vontade de contratar e sua manifestação, contratando concretamente ao prometer comprar o prédio rústico (…), a possibilidade de poder construir no mesmo sete lotes de terreno podendo implantar em cada um uma moradia, conforme estaria já aprovado pela Câmara Municipal de Viana do Castelo, segundo a informação que foi dada por Vª Exª. (…)
O que é facto é que, e não obstante todos os vossos por nós feitos, ainda não foi possível aprovar qualquer Pedido de Informação Prévia desde a data da celebração do contrato promessa, e reitera-se, não obstante todos os esforços por nós desenvolvidos e do consequente encargo financeiro que tal acarretou. (…)
Além de os pressupostos de que partimos para celebrar o contrato promessa de compra e venda não se verificarem, pressupostos e condições que foram determinantes quer para a formação da nossa vontade de contratar e bem assim para a emissão da nossa vontade negocial, como é o número de lotes permitidos, e que inicialmente eram sete, e bem assim que os mesmos fossem até ao rio (sendo certo que se tal fosse possível o encargo com a faixa de proteção passaria para os proprietários de lotes), também não é possível retransmitir para vossa excelência a parcela “sobrante” com a mesma natureza rústica, com a repercussão que tal implica em termos fiscais, e consequentemente darmos cumprimento ao contratado. (…)
Nestes termos, serve a presente para denunciar o contrato promessa entre nós sobrados e respectivas adendas, com as consequências legais e contratuais daí decorrentes.
25 – Em 6 de setembro de 2011, a ré recebeu a carta referida no ponto 24 – factos provados.
26 – Datada de 16 de setembro de 2011, a ré remeteu à autora a carta, por esta recebida, cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 48 v., onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
Não aceito, assim, os motivos que V.Exas invocam para se desonerarem das obrigações dos contratos-promessa celebrados, pelo que considero que esta vossa posição, de denunciarem o contrato com motivos infundados, configura uma declaração expressa e definitiva de recusa em cumprir os contratos-promessa de compra e venda, pelo que considero os mesmos definitivamente resolvidos por incumprimento exclusivo da v/ parte, com todas as consequências legais, de que naturalmente não abdicarei.
27 – Em 21 de setembro de 2011, a autora recebeu a carta referida no ponto 26 – factos provados
28 – Em 15 de julho de 2020, a autora remeteu à ré a carta cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 50, não tendo o respetivo aviso de receção sido assinado pela ré.
Por carta datada de 1 de Setembro de 2011, rececionada por V. Exa., a M/ constituinte, procedeu à resolução do contrato promessa de compra e venda, o que determinava como bem era referido as consequências legais e contratuais dai decorrentes, e que se traduziam na devolução do sinal pago, no valor de €48.000,00 bem como a entregue dos €100.000,00 a título de compensação, prevista na cláusula sexta nr.º 3, mas que na realidade traduzem a devolução de quantia entregue a título de garantia negocial. Tais quantias são devidas desde essa data bem como os juros entretanto vencidos e que se computam em €51.290,63.
Assim, concedo prazo improrrogável, de 3 dias uteis após a receção desta missiva, para a devolução de tal quantia efetuada pelo meio que considerar mais adequado, sob pena de ser intentada a competente ação judicial.
29 – A aprovação do anterior PIP referido no ponto 2 – factos provados – foi anunciada pela ré como forma de promoção de venda, revelando já se encontrar tal aprovação caducada.
30 – A possível (hipotética/plausível) existência de uma capacidade de construção do terreno, no primeiro semestre de 2007, semelhante à que constava no projeto referido no ponto 2 – factos provados – foi determinante para o surgimento do interesse inicial da autora numa futura aquisição.
31 – Na data da outorga do documento referido no ponto 3 – factos provados –, a autora estava convicta de que era possível (plausível) a aprovação de um PIP para construção de moradias unifamiliares, com área construtiva máxima de 2000 metros quadrados, e a não afetação à construção da parcela sobrante, bem como a manutenção desta, como prédio rústico.
32 – A ré tinha conhecimento da circunstância referida no ponto 30 – factos provados.
33 – Ao subscreverem o documento referido no ponto 13 – factos provados –, pretenderam as partes estabelecer que os acordos resultantes do documento referido no ponto 3 – factos provados – pudessem ser mantidos, reduzidos ou resolvidos após a decisão sobre o PIP, independentemente da sua data, no ulterior respeito pelos remanescentes dos prazos inicialmente previstos.
34 – Se a autora tivesse conhecimento das circunstâncias que levaram à não aprovação do novo PIP, não teria realizado o negócio descrito no documento referido no ponto 3 – factos provados – ou tê-lo-ia realizado em termos diferentes.
Factos não provados
35 – A efetiva e atual capacidade de construção prevista no projeto referido no ponto 2 – factos provados – foi sempre afirmada e garantida pela ré.
36 – O montante de €100.000,00 referido na al. b) do ponto 6 – factos provados – foi entregue pela autora como garantia da sua boa-fé no negócio e empenho no mesmo, e não a título de sinal nem de antecipação do pagamento.
37 – Em 9 de novembro de 2007, aquando da subscrição do documento referido no ponto 13 – factos provados –, a ré tinha conhecimento de que o contrato-promessa teve por pressuposto a capacidade do terreno para futura construção de 7 moradias unifamiliares e a convicção de que provavelmente tal pressuposto nunca se iria concretizar, razão pela qual foram suspensos os pagamentos parcelares antecipados do preço, sine die.
38 – A subscrição do documento referido no ponto 13 – factos provados – resultou de iniciativa da ré.
39 – A ré sempre foi informada das decisões emanadas da Câmara Municipal de Viana do Castelo, com o propósito de indeferimento de todo e qualquer projeto de construção, sem prejuízo das concretas comunicações acima dadas por provadas.
40 – Quando remeteu a carta referida no ponto 22 – factos provados –, a ré tinha a certeza de que nenhum PIP havia sido aprovado e que o negócio nunca se podia concretizar.
41 – A carta referida no ponto 28 – factos assentes – foi pela ré recebida.
42 – A não aprovação de um novo PIP resultou da inação e desinteresse da autora, quer por não ter oferecido resposta às autoridades administrativas, quer por ter apresentado projetos incompletos para apreciação e aprovação.
43 – O comportamento omissivo da autora criou na ré a convicção de que a aquela não a iria demandar judicialmente e que a questão se encontrava definitivamente encerrada, sem desenvolvimentos futuros.
2. Fundamentos de direito
Na sentença recorrida está assim justificada a negação do direito, que a ré reclama, a ser-lhe restituído o valor (dobrado) que afirma ter entregue a título de sinal (em cumprimento do estipulado na promessa de compra a venda da “parcela B”):
«Pede a reconvinte que sejam condenados “a autora e os fiadores, seus associados, solidariamente, a pagar à ré-reconvinte, a quantia de €40.000,00, ou seja, o dobro daquilo que a autora lhe entregou, (…) acrescida de juros a contar da notificação da presente reconvenção”. Liminarmente afirma-se que não lhe assiste tal direito, quer porque não resultou provado que a reconvinte tenha entregue €20.000,00 à autora, quer porque o exercício de um putativo direito à restituição do sinal em dobro excederia os limites impostos pela boa-fé.
Não se deve confundir a obrigação de prestar sinal com a efetiva prestação de um sinal. “O sinal é uma cláusula contratual real quod constitutionem, isto é, só existe sinal quando se tenha efetuado a entrega da coisa” – cfr. ANA AFONSO, anotação ao art. 440.º do Código Civil, in Comentário ao Código Civil. Direito das Obrigações, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2018, p. 159.
Se o efeito prático de um acordo firmado entre as partes é a não entrega material da coisa (sinal), estamos perante um acordo extintivo da obrigação de prestar sinal, e não uma compensação de sinais efetivamente entregues. O mesmo é dizer que a reconvinte nunca prestou o dito sinal (parte agora em discussão).
Os contraentes estabeleceram que “a segunda contraente, após adquirir o referido prédio e depois de proceder ao loteamento (…), promete vender (…) à primeira contraente (…) a parcela sobrante do prédio” – sublinhado nosso. Esta cláusula (que deve ser lida à luz do considerando D), mais do que encerrar uma condição (suspensiva) não verificada (loteamento), revela que estamos perante uma promessa de venda de um bem futuro (no património do promitente alienante). No entanto, tal bem é presente no património do promitente adquirente.
Neste contexto, na perspetiva da futura adquirente, o sinal visa reforçar a garantia de que, uma vez saída do património da reconvinte, a propriedade (já só da parte sobrante) ele retornará. Ou seja, o sinal visa garantir a recuperação da propriedade, tornando mais firme a celebração do negócio que o permitirá: é este o seu fim jurídico-económico.
Ora, a propriedade acabou por nunca sair do património da reconvinte, pelo que a exigência do pagamento do dobro do sinal, ainda que se entenda, contra o que entendemos, que é um direito da reconvinte, sempre representaria um exercício que excede “manifestamente os limites impostos pela boa fé (…) [e] pelo fim social ou económico desse direito”, pelo que é ilegítimo – art. 334.º do Cód. Civil.».
À recorrente não convenceu esta argumentação e contrapõe que «pagou um sinal de €20.000,00 referente à prometida compra e venda da parcela B, e, portanto, tem a faculdade de exigir o dobro do que prestou», rejeitando a tese, defendida na sentença recorrida, do «acordo extintivo das obrigações assumidas pelas partes de entregar sinal (…) pois que pelo contrário, cada uma das partes quis, obrigou-se e prestou efetivamente o sinal respetivo», mas «por uma questão prática e lógica, fizeram uma compensação de sinais efectivamente entregues» e sustentando que «o disposto no n.º 2 do art.º 442.º do código civil não impede a constituição de sinal entre as partes mediante acordo compensatório, pelo que a sentença, ao negar a possibilidade do acordo efectuado entre as partes, violou aquela disposição legal e os artigos 405º e 847º do mesmo diploma» (conclusão 8.ª).
Como, facilmente, se percebe, o punctum saliens deste dissídio está em saber se houve, efectivamente, prestação de sinal por parte da ré/reconvinte, ora recorrente.
Adiantando a nossa conclusão, diremos que, ressalvado o devido respeito pelo entendimento manifestado pela recorrente, é absolutamente correcta, logo, de confirmar, a decisão da primeira instância.
Na referida anotação ao artigo 440.º do Código Civil, a autora citada escreve, ainda, que «a coisa, objecto do sinal, não tem forçosamente de coincidir com a prestação devida, mas deverá, em princípio, ser constituída por dinheiro ou outra coisa fungível»[2].
O sinal, sendo uma típica cláusula contratual quod constitutionem, não se basta com o acordo de vontades (obviamente necessário, mas não suficiente) para que se considere cumprida: a tradição (entrega) da coisa é seu elemento constitutivo.
É nesse sentido que se tem pronunciado a doutrina, una voce sine discrepante.
O Professor A. Pinto Monteiro (Cláusula Penal e Indemnização, Colecção Teses, Almedina, pág. 164) é, a este propósito, taxativo:
«O sinal (…) consiste na entrega, por um dos contraentes ao outro, de uma coisa, normalmente uma quantia em dinheiro, efectuada no momento em que se celebra o contrato ou posteriormente».
A essência do sinal é assim sintetizada pelo Professor A. Menezes Cordeiro (Tratado de Direito Civil Português, II, Direito das Obrigações, TomoII, Almedina, 2010, pág. 373): «aquando da celebração de um contrato ou, posteriormente mas antes do cumprimento, uma das partes entrega, à outra, uma coisa ou uma quantia; se o contrato for cumprido, a coisa ou a quantia entregue é imputada no cumprimento ou, não sendo a imputação possível, é restituída; se houver incumprimento, cabe distinguir: sendo o incumprimento provocado por quem receber o sinal, deve este restituí-lo em dobro; sendo, pelo contrário causado por quem dá o sinal, fica este perdido.»
Ainda sobre a fisionomia do sinal, o Prof. J. Calvão da Silva (Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, Coimbra Editora, 1987, pág. 280-281) escreveu:
«Na praxis contratual surge muitas vezes o que se chama de sinal, isto é, uma coisa, normalmente uma quantia pecuniária, que um dos contraentes entrega ao outro, no momento da celebração do contrato ou em momento posterior; no contrato-promessa de compra e venda, presume-se mesmo que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço (art. 441.º). Normalmente, o promitente-comprador, ao entregar, na celebração do contrato-promessa, ao promitente-vendedor, uma quantia pecuniária, antecipa a entrega parcial ou total do preço - dívida futura, porquanto nascerá apenas com a celebração do contrato definitivo, na qual o sinal é imputado (art. 442.º, n.º 1) -, ao mesmo tempo que as partes qualificam a referida entrega como sinal. É mesmo frequente a fórmula “entrega como sinal e princípio de pagamento”. Mas mesmo que os promitentes não qualifiquem expressamente como sinal a quantia entregue, a existência de sinal é presumida nos contratos-promessa de compra e venda, embora tal presunção possa ser ilidida (art. 350.º, n.º 2)».
Não podem restar quaisquer dúvidas quanto a este ponto: a prestação de sinal exige a entrega de uma soma pecuniária ou de outra coisa (necessariamente fungível para uns, mesmo infungível para outros).
Ora, da factualidade provada resulta claro que a recorrente não entregou a referida quantia de €20.000,00, nem qualquer outra coisa, a título de sinal. Nem isso foi convencionado entre as partes.
Alega a recorrente que o n.º 2 do art.º 442.º do Código Civil não impede a constituição de sinal mediante acordo compensatório, como teria ocorrido neste caso.
Porém, essa norma não se refere ao objecto do sinal. São os artigos 441.º e 442.º, n.º 1, que aludem ao objecto do sinal: o primeiro, referindo-se a “quantia entregue” e o segundo a “coisa entregue”.
A compensação não é uma forma de cumprimento de obrigações, mas uma causa de extinção das obrigações além do cumprimento (atente-se no título do capítulo VIII do Livro II, título I, do Código Civil, no qual se inserem as normas sobre a compensação).
O que aconteceu foi que as partes ficcionaram a constituição de um sinal, obrigação logo extinta pela compensação contratual (veja-se a cláusula 3.ª, n.º 2, do contrato-promessa) porque, na realidade, não houve qualquer entrega; isto no âmbito da solução que congeminaram para contornar o obstáculo que constituía a impossibilidade de proceder ao destaque da tal “parcela B”, que queriam excluir da promessa de compra e venda.
Por isso, bem, se se pode dizer, como se escreveu na sentença recorrida, que a aludida cláusula contratual configura um acordo extintivo da obrigação de prestar sinal.
É a inelutável conclusão que se extrai do clausulado contratual e insistir na pretensão de que lhe seja restituído o dobro de algo que não pagou não abona a sua boa-fé.
*
Na conclusão 12.ª, a recorrente menciona como disposições legais violadas pela decisão recorrida, entre outras, o artigo 473.º do Código Civil, com o que parece pretender que a condenação da autora/reconvinda a pagar-lhe a quantia de €40.000,00 ou, quando menos, €20.000,00, sempre se impunha por ter havido enriquecimento sem causa. No entanto, não se verifica nenhum dos requisitos deste instituto jurídico e é, particularmente, patente a ausência de qualquer empobrecimento patrimonial.
Improcedem, assim, todas as conclusões do recurso.
III - Dispositivo
Por tudo o exposto, acordam os juízes desta 5.ª Secção Judicial (3.ª Secção Cível) do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação de AA e, em consequência, confirmar a decisão recorrida.
As custas do recurso ficam a cargo da recorrente (artigo 527.º, n.os 1 e 2, do Cód. Processo Civil).
(Processado e revisto pelo primeiro signatário).
Porto, 13/3/2023.
Joaquim Moura
Ana Paula Amorim
Manuel Domingos Fernandes
______________
[1] Quis, certamente, dizer ré.
[2] No entanto, é entendimento maioritário na doutrina que o sinal pode consistir na entrega de coisa não fungível. Assim se entendeu no Ac. STJ de 25.10.2018 (processo n.º 2030/14.6T8BRG.G2.S1), no qual, também, se decidiu que, em sede de contrato-promessa de compra e venda, o artigo 441.º do CC «exige que essa coisa consista em “quantia”, ou seja, em soma monetária, em dinheiro».