Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 99/09.4TBVLG-A.P1 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DE RENDAS
DIREITOS À RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CADUCIDADE
II - No caso de ser intentada acção judicial para resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, o arrendatário pode fazer caducar o direito de resolução através do pagamento, depósito ou consignação em depósito das somas devidas e da indemnização prevista no artigo 1041 (50% do valor da renda), até ao termo do prazo para contestação.
III - Para paralisar o direito à resolução do contrato de arrendamento o arrendatário tem de pagar as rendas que se vencerem até à contestação, e não apenas as vencidas até à propositura da acção.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
1. Relatório
Na acção declarativa com processo comum, sob a forma sumária, que B… e mulher, C…, intentaram contra D…, pedindo, no que ao recurso concerne, a entrega do arrendado objecto de contrato de arrendamento celebrado com o R. livre de pessoas e bens, com fundamento, designadamente na falta de pagamento de rendas vencidas entre Fevereiro de 2006 e Janeiro de 2009, correspondentes aos meses de Março de 2006 a Fevereiro de 2009.
Na contestação, o R. alegou, entre outras coisas, a caducidade do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento relativamente às rendas que se venceram, ou cuja mora excedeu três meses, mais de um ano anterior à propositura da acção, ou seja, as rendas que se venceram ou cuja mora excedeu três meses até Janeiro de 2008 inclusive.
Concluindo que apenas as rendas vencidas entre Fevereiro de 2008 e Janeiro de 2009, data da propositura da acção, poderiam servir de fundamento à resolução do contrato de arrendamento, alega que pagou três rendas em 31 de Janeiro, 20 de Fevereiro e 27 de Março de 2008, no valor de € 65,00 cada, e procedeu ao depósito de nove rendas acrescidas da indemnização de 50%, invocando, assim, a caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento.
Responderam os AA., aceitando o pagamento de algumas rendas, mas impugnando a alegada caducidade por o não pagamento de rendas ser um facto continuado ou duradouro, em que o prazo de caducidade não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação (artigo 1085.º, n.º 2, CC).
A 1.ª instância, após considerar a caducidade do direito a pedir a resolução do contrato de arrendamento com base nas rendas relativas a qualquer mês anterior a Janeiro de 2008, continuou:
«Assim sendo, atendendo a que os Autores peticionam o despejo do locado com base, não só, em rendas anteriores a Janeiro de 2008, como também a rendas relativas aos meses de Janeiro de 2008 a Janeiro de 2009, constata-se não se verificar a caducidade do direito de pedir a resolução com base no não pagamento destas últimas.
No que concerne ao alegado pagamento das rendas como causa de caducidade do direito de resolução dos Autores, cumpre trazer à colação os artigos 1083° e 1084° do Código Civil.
Assim, da conjugação dos supra referidos artigos resulta que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a 3 meses no pagamento da renda, sendo que, a resolução do senhorio com tal fundamento, quando opere por comunicação à contraparte, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de 3 meses.
No seguimento do entendimento de Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, entendemos que a resolução por comunicação à contraparte não exclui o recurso à acção de despejo. Tal como referem estes autores, "o legislador do NRAU não pretendeu, de modo algum, retirar direitos ao senhorio, designadamente afastar o direito de resolução judicial do contrato quando a mora tenha duração igualou inferior a 3 meses (...), nem sequer quando tenha duração superior a 3 meses "(in "Arrendamento Urbano - Novo regime anotado e legislação complementar, Quid Iuris, 2a edição, pág. 323 e seguintes).
As duas vias de acção à disposição do senhorio não têm um regime legal em tudo idêntico; exemplo disso mesmo é supra referido artigo 1084°, n.º 3 do Código Civil, o qual está previsto expressamente para situações de resolução extrajudicial do contrato de arrendamento.
Do que foi dito resulta que a possibilidade de o arrendatário impedir o direito de resolução com fundamento na falta de pagamento das rendas apenas se aplica no caso de o senhorio ter optado por resolver o contrato extrajudicialmente, circunstância que não se verifica nos presentes autos.
Assim sendo, atendendo a que a situação dos presentes autos não se subsume ao referido artigo 1084°, n.º 3 do Código Civil e ainda que o arrendatário tenha, efectivamente, posto fim à mora, não é tal circunstância causa de caducidade da presente lide, pelo que também aqui improcede a argumentação do Réu.
Face ao que antecede determino a improcedência da invocada excepção de caducidade quanto à resolução por falta de pagamento das rendas».
Inconformado, apelou o R., apresentando as seguintes conclusões:
«1 - NOS CASOS EM QUE O SENHORIO OPTA PELA VIA JUDICIAL (ACÇÃO DE DESPEJO) PARA FAZER OPERAR A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR FALTA DE PAGAMENTO DE RENDAS, O ARRENDATÁRIO CONTINUA A GOZAR DA FACULDADE, QUE LHE É EXPRESSAMENTE CONFERIDA PELO N° 1 DO ART. 1048° CC, DE FAZER CADUCAR O DIREITO À RESOLUÇÃO MEDIANTE O PAGAMENTO OU DEPÓSITO DAS RENDAS E RESPECTIVA INDEMNIZAÇÃO ATÉ AO TERMO DO PRAZO PARA A CONTESTAÇÃO;
2- O DISPOSTO NO ART. 1084°-3 CC APENAS SE APLICA À SITUAÇÃO ESPECÍFICA Aí PREVISTA PARA O CASO DE RESOLUÇÃO DO ARRENDAMENTO POR COMUNICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E NÃO PREJUDICA O DISPOSTO NO ART. 1048º-1 QUANTO ÀS SITUAÇOES NESTE PREVISTAS.
3- TENDO O RÉU PROCEDIDO AO DEPÓSITO DAS RENDAS VENCIDAS E NÃO PAGAS NO ANO ANTERIOR À PROPOSITURA DA ACÇÃO DE DESPEJO E RESPECTIVA INDEMNIZAÇÃO LEGAL, NO PRAZO DA CONTESTAÇÃO, FEZ CADUCAR O DIREITO DOS AUTORES A RESOLVER O CONTRATO DE ARRENDAMENTO COM FUNDAMENTO NA FALTA DE PAGAMENTO DAQUELAS RENDAS.
4- AO DECIDIR CONFORME DECIDIU, O TRIBUNAL A QUO VIOLOU, POR ERRO DE INTERPRETAÇÃO, NOMEADAMENTE, O DISPOSTO NOS ARTIGOS 1047º, 1048°, 1083°, 1084° E 1085° DO CÓDIGO CIVIL».
2. Fundamentos de facto
Encontram-se provados os seguintes factos com interesse para a apreciação do recurso:
2.1. O R. pagou € 65,00 em 31 de Janeiro de 2008.
2.2. O R. pagou € 65,00 em 20 de Fevereiro de 2008.
2.3. O R. pagou € 65,00 em 27 de Março de 2008.
2.4. O R. procedeu, em 23 de Fevereiro de 2012, ao pagamento da quantia de € 877,50, correspondente a nove rendas acrescidas da indemnização legal de 50%.
2.5. A acção foi intentada em 1 de Janeiro de 2009 e a contestação apresentada em 23 de Fevereiro de 2009.
3. Do mérito do recurso
O objecto do recurso, delimitado pelas conclusões das alegações (artigo 684.º, n.º 3, e 685.º A, n.º 1 CPC), salvo questões do conhecimento oficioso não transitadas (artigo 660.º, n.º 2, in fine, e 684.º, n.º 4, CPC), consubstancia-se em saber se estão verificados os pressuposto da caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento operada através de acção judicial.
O despacho recorrido julgou improcedente a excepção de caducidade do pedido de resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas por ter considerado que o artigo 1084.º, n.º 3, CC, previsto para a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento, não se aplica à resolução judicial, sendo por isso irrelevante que o arrendatário tenha posto termo à mora.
Insurge-se o apelante contra este entendimento, invocando o disposto nos artigos 1047.º e 1048.º CC.
Apreciando:
Dispõe o artigo 1084.º, n.º 3, CC, que a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento de renda, fica sem efeito se o arrendatário puser termo à mora no prazo de três meses.
Este normativo está efectivamente talhado para a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento, não logrando aplicação no caso de resolução judicial.
Daqui não decorre, porém, que o arrendatário, no caso de resolução judicial, não possa fazer caducar o direito de resolução do contrato de arrendamento. Solução que, aliás, mal se compreenderia, pois colocaria na disponibilidade do senhorio a faculdade do arrendatário pôr termo à mora, sem que se vislumbre qualquer fundamento válido para o efeito.
Com efeito, o regime da caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento em caso de resolução judicial consta do artigo 1048.º CC, na redacção introduzida pela Lei 6/2006, de 7 de Fevereiro.
Assim, de acordo com o n.º 1 deste normativo, o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º.
Nos termos deste artigo, constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito a exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido por falta de pagamento.
A redacção actual do artigo 1048.º, n.ºs 1 e 4 CC, introduzida pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto, que não logra aplicação no caso dos autos, realça a identidade de regime neste aspecto, quer a resolução seja judicial, quer opere extrajudicialmente.
Assim, nos termos do n.º 1, o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º
E o n.º 4 esclarece que ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo 1084.º
Nessa conformidade, não se pode acompanhar o despacho da 1.ª instância quando julga improcedente a excepção de caducidade do direito à resolução por falta de pagamento de renda por entender que tal faculdade se encontra prevista apenas para os casos de resolução extrajudicial, nos termos do artigo 1084.º, n.º3, CC.
Ao caso vertente aplica-se, pois, o disposto no artigo 1048.º, n.º 1, na redacção introduzida pela Lei 6/2006, de 7 de Fevereiro: o direito à resolução do contrato de arrendamento caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa pague as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º, CC.
O pedido de resolução do contrato de arrendamento assentou na falta de pagamento de rendas vencidas entre Fevereiro de 2006 e Janeiro de 2009, correspondentes aos meses de Março de 2006 a Fevereiro de 2009.
O despacho recorrido — transitado nesse segmento — considerou que os AA. perderam o direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento com base nas rendas relativas a qualquer mês anterior a Janeiro de 2008.
Assim, em causa neste recurso estarão apenas as rendas relativas ao mês de Janeiro de 2008 (vencida no 1.º dia útil de Dezembro — artigo 1075.º, n.º 2, CC) e seguintes, considerando que a acção foi proposta em 9 de Janeiro de 2011 e a contestação apresentada em 23 de Fevereiro de 2009.
Por outro lado, considerou estarem pagas as rendas relativas aos meses de Março de 2008 a Fevereiro de 2011, absolvendo o R. do pedido do respectivo pagamento.
No entanto, no artigo 2.º da base instrutória perguntava-se se o R. pagou todas as rendas referentes aos meses de Fevereiro de 2006 a Março de 2008.
Existe assim uma contradição entre este artigo da base instrutória e a absolvição do R. do pagamento da renda referente ao mês de Março de 2008, contradição que se resolve considerando o caso julgado formado quanto ao pagamento.
A obrigação do pagamento de renda tem prazo certo, incorrendo o devedor em mora quando não a satisfaz no momento próprio — artigo 805.º, n.º 1, alínea a), CC.
A matéria de facto em apreço suscita algumas dificuldades, designadamente quanto à identificação das rendas que foram pagas, pois se desconhece, por falta de alegação, qual o período a que respeitam. Facto relevante para se apurar da mora, uma vez que apenas nove rendas foram depositadas com o acréscimo de 50% correspondente à indemnização pela mora.
Por outro lado, a circunstância de se ter considerado caduco o direito à resolução por falta de pagamento de rendas relativas a qualquer mês anterior a Janeiro de 2008, não exonera o arrendatário do pagamento das rendas, o que pode suscitar problemas de imputação de pagamento (cfr. artigos 783.º a 785.º CC, e Gravato Morais, Falta de Pagamento de Renda no Arrendamento Urbano, Almedina, pg. 113 e ss., e David Magalhães, A Resolução do Contrato de Arrendamento, Coimbra Editora, pg. 212-3).
Cabendo o ónus da prova do pagamento ao apelante (R.), nos termo do artigo 342.º, n.º 2, CC, por se tratar de facto extintivo do direito, a dúvida há-de se resolver contra ele.
Acresce que a própria alegação do apelante nos remete para a improcedência da excepção de caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento.
Alega o apelante que, tendo procedido ao depósito das rendas vencidas e não pagas no ano anterior à propositura da acção de despejo e respectiva indemnização legal, no prazo da contestação, fez caducar o direito dos apelados a resolver o contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento daquelas rendas.
A este propósito, escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Coimbra Editora, 4.ª edição, pg. 508, no âmbito de legislação anterior mas com plena actualidade:
«Relativamente ao montante da indemnização que condiciona, nos termos do art. 1048.º do Código Civil, a eliminação do direito de resolução do contrato, resulta do texto e do espírito da lei que ela abrange 50% da soma de todas as rendas em divida — e não apenas do somatório das rendas do último ano anterior à proposição da acção, a pretexto de ser só este, nos termos do artigo 65.º do RAU (correspondente ao art. 1094.º do Código Civil), o período que releva para a resolução do arrendamento. A mora só se considera purgada para o efeito da eliminação da resolução, quando a indemnização abranger 50% do que for devido; e devidas são todas as rendas não pagas, que não tenham sido extintas por prescrição ou outra causa extintiva (em sentido diferente, mas com manifesta violação da disposição legal aplicável, o acórdão da relação de Lisboa, de 21 de Abril de 1983, na Col. Jur., VIII, 2, págs. 139 e segs.)».
A este propósito veja-se David Magalhães, op. cit., pg. 218-9.
No caso dos autos considerou-se ter caducado o direito à resolução do contrato de arrendamento com base nas rendas relativas a qualquer mês anterior a Janeiro de 2008, pelo que não estão aqui em causa tais rendas.
No entanto, para se decidir da caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento, importa determinar o alcance do segmento «somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º» que devem ser pagos até ao termo do prazo para a contestação, mais concretamente se são devidas as rendas e respectivas indemnização até à propositura da acção, ou se se devem incluir as vencidas até à contestação.
Como dá conta Gravato Morais, op. cit., pg. 181-2, até à entrada em vigor do NRAU, era dominante o entendimento de que as rendas a pagar são todas as que até então — até à contestação — se vencerem.
Nesse sentido, cita os seguintes acórdãos:
— acórdão do STJ, de 9.3.1988, Frederico Batista, BMJ, n.º 375, pg. 380 ss.;
— acórdão da Relação do Porto, de 17.4.2008, Fernando Batista Oliveira, www.dgsi.pt;
— acórdão do STJ, de 24.6.2004, Quirino Soares, www.dgsi.pt;
— acórdão do STJ, de 19.2.2004, Silva Salazar, www.dgsi.pt;
— acórdão da Relação do Porto, de 15.11.1999, Macedo Domingues, www.dgsi.pt;
— acórdão do STJ, de 13.5.2003, Moreira Camilo, www.dgsi.pt;
— acórdão do STJ, de 7.7.1994, Faria de Sousa, www.dgsi.pt;
Ora, independentemente de não se ter apurado a que meses se reportam os pagamentos efectuados, da própria alegação do apelante decorre que não foi depositada a renda vencida entre a data da propositura da acção e a contestação — a renda vencida em 1 de Fevereiro, relativa ao mês de Março de 2009. Recorde-se que o depósito foi efectuado em 23 de Fevereiro de 2009 (ponto 2.4 da matéria de facto).
Nessa conformidade, o depósito efectuado não é liberatório.
Também por esta via improcederia o recurso.
A tal não obsta à circunstância de se ter considerado no despacho saneador que foram pagas as rendas relativas aos meses de Março de 2008 a Fevereiro de 2011, porquanto, mais uma vez desconhecemos a data em que foram efectuados os pagamentos, sendo legítimo presumir que o foram depois da contestação.
Com efeito, o que o apelante alega é que procedeu ao depósito das rendas vencidas antes da propositura da acção.
Seja como for, e como já referimos supra, a falta de alegação das datas em que foram efectuados os pagamentos resolve-se contra o apelante.
O recurso não pode deixar de improceder.
4. Decisão
Termos em que, julgando a apelação improcedente, confirma-se a decisão recorrida, ainda que por diversa fundamentação.
Custas pelo apelante.
Porto, 10 de Julho de 2013
Márcia Portela
Manuel Pinto dos Santos
Francisco José Rodrigues de Matos
___________
Sumário:
1. No caso de resolução extrajudicial do contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda, o arrendatário pode afastar a resolução se puser termo à mora no prazo de três meses (artigo 1084.º, n.º 3, CC).
2. No caso de ser intentada acção judicial para resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, o arrendatário pode fazer caducar o direito de resolução através do pagamento, depósito ou consignação em depósito das somas devidas e da indemnização prevista no artigo 1041 (50% do valor da renda), até ao termo do prazo para contestação.
3. Para paralisar o direito à resolução do contrato de arrendamento o arrendatário tem de pagar as rendas que se vencerem até à contestação, e não apenas as vencidas até à propositura da acção.
Márcia Portela