| 337/23.0T8GDM.P1 |  |
RESTITUIÇÃO DO LOCADO
OBRIGAÇÃO DE REPARAR OS DANOS
RECONSTITUIÇÃO NATURAL
II – Ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, o locatário tem, no fim do contrato, a obrigação de eliminar deteriorações, obras ou alterações no locado, como típica obrigação de indemnização sob a forma de reconstituição natural.
Comarca: [Juízo Local Cível de Gondomar (J2); Comarca do Porto]
Juíza Desembargadora Relatora: Lina Castro Baptista
Juiz Desembargador Adjunto: João Diogo Rodrigues
Juiz Desembargador Adjunto: João Proença
SUMÁRIO
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - RELATÓRIO
AA, residente na Rua ..., n.º ..., 3.º Dto., Habitação ,,,, Porto, intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra BB, residente na Rua ..., n.º ..., 1.º Esq., ..., e CC e mulher DD, residentes na Travessa ..., n.º ..., ..., Gondomar, pedindo a condenação dos Réus no pagamento do preço das reparações das deteriorações lícitas e ilícitas que o locado ostentava à data da sua entrega que monta em EUR 7 785,90 (sete mil setecentos e oitenta e cinco euros e noventa cêntimos), já com IVA, acrescida de juros de mora, à taxa legal em vigor, a contar da citação.
Alega, em síntese, ser dona e legítima proprietária da fração autónoma designada pela letra “N”, correspondente a um estabelecimento, destinado a comércio e serviços, no rés-do-chão, com entrada pelos n.ºs ... e ... da Avenida ..., lugar “N” de garagem e arrumos com a mesma letra, do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Avenida ... e Rua ..., freguesia ..., concelho de Gondomar.
Afirma que, em 09 de junho de 2009, mediante contrato reduzido a escrito, cedeu a utilização da fração supra referida, com fim não habitacional (comércio de lingerie e estética) à 1,ª Ré, mediante o pagamento de uma renda.
Acrescenta que contrato foi celebrado pelo prazo de cinco anos, tendo início em 01 de julho de 2009 e termo em 30 de junho de 2014, com renovação por iguais períodos, nos mesmo termos e condições.
Mais afirma que os 2.º Réus se constituíram como fiadores e principais pagadores deste contrato, bem como das suas renovações, renunciado ao benefício da excussão prévia.
Declara que, por acordo entre as partes, a fração lhe foi entregue no dia 31 de outubro de 2022.
Alega que a fração foi entregue à 1.ª Ré como nova, sem ter tido qualquer utilização, estando preparada para receber qualquer ramo comercial.
Mais alega que, aquando da entrega do locado, constatou que o mesmo apresentava várias deteriorações/alterações que não resultam de um uso prudente do locado, designadamente estruturas várias de paredes falsas (pladur); paredes com papel de parede em mau estado de conservação; paredes sujas e com marcas/manchas e remoção de uma sanita e de um lavatório branco no WC, soalho flutuante com inúmeras falhas e terraço com vegetação e sem sinal de limpeza.
Diz que a 1.ª Ré foi interpelada para que repusesse a fração no mesmo estado em que se encontrava aquando da celebração do contrato.
Alega por fim que obteve um orçamento para a realização de obras, nomeadamente retirar toda a estrutura de paredes falsas e o soalho flutuante; retirar todo o papel das paredes e arrematar as mesmas; dar uma demão de primário nos tetos e nas paredes; pintar os tecos e as paredes em branco; colocar tijoleira no valor máximo de 15 € /m2 em toda a loja e colocar uma sanita com tanque branco e um lavatório branco no WC, que monta em EUR 7.785,90, já com de IVA.
Defende que a1.ª Ré deverá reparar ou suportar os custos da reparação dos danos identificados.
Os Réus vieram contestar, aceitando a celebração do indicado contrato de arrendamento e impugnando a demais matéria de facto alegada.
Contrapõem que, na data da entrega da chave, a loja tinha as alterações decorrentes da adaptação da mesma aos fins a que se destinava, as quais sempre foram do conhecimento antecipado da Senhoria, e por ela autorizadas, desde logo pela Clausula 8.ª do Contrato de Arrendamento.
Afirmam que a 1.ª Ré deixou a loja em perfeitas condições de habitabilidade e uso imediato, com todas as benfeitorias realizadas, nomeadamente, instalação de alarme, grades de proteção contra roubos, paredes em perfeito estado de conservação, um soalho flutuante em madeira (colocado por cima da tijoleira originária, a qual se mantem no local e preservada).
Alegam que a Autora sempre esteve ao corrente do estado da mesma a cada momento do contrato, frequentando regularmente o espaço comercial em causa. Defendem que, neste contexto, a propositura da presente ação consubstancia um Abuso de Direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil.
Declaram que, no caso de a 1.ª Ré ser condenada, reporá a loja nas mesmas condições em que a recebeu em 2009, às suas expensas, devendo para o efeito ser-lhe facultada a chave, pelo período de tempo estritamente necessário, para a realização deste trabalho.
Concluem pedindo que a presente ação seja julgada totalmente improcedente por não provada, com a absolvição dos pedidos.
Foi proferido despacho saneador, com dispensa da realização de Audiência Prévia.
A Autora veio, entretanto, apresentar articulado superveniente, alegando que tendo necessidade de colocar a loja no mercado de arrendamento, mandou reparar, a suas expensas, a mesma, tendo procedido à demolição das paredes, à retirada do entulho, à pintura dos tetos e das paredes, à colocação de soalho flutuante, à colocação de uma sanita com tanque e de um lavatório, ao envernizamento das madeiras e à colocação de rodapés em toda a loja, no que despendeu a quantia de EUR 6494,00.
Reduz o pedido inicialmente formulado para este valor de EUR 6494,00.
Este articulado superveniente foi admitido.
Realizou-se julgamento de acordo com o legal formalismo e foi proferida sentença, que julgou a ação totalmente improcedente, com a absolvição dos Réus dos pedidos contra si formulados.
Inconformado com o julgado, a Autora recorreu pedindo que se declare o seu direito a ser indemnizado no pagamento do preço da reparação das deteriorações lícitas e ilícitas que o locado ostentava à data da sua entrega que monta em EUR 7785,90, já com IVA, acrescida de juros de mora, terminando com as seguintes
CONCLUSÕES:
A. A Recorrente intentou ação declarativa contra BB, CC e DD, pedindo que lhe fosse reconhecido o direito no pagamento do preço da reparação das deteriorações lícitas e ilícitas que o locado ostentava à data da sua entrega que monta em 7.785,90 € (sete mil setecentos e oitenta e cinco euros e noventa cêntimos), já com iva, acrescida de juros de mora, à taxa legal em vigor, a contar da citação; e no pagamento das custas e mais legal.
B. Com tudo o respeito, que é muito, e como ficou gravado pelas declarações da Ré, para receber umas cartas o domicílio da Recorrida servia, para receber a carta do mandatário da Autora já não serviu, pelo que, salvo melhor opinião, opera o disposto no n.º 2 do art.º 224.º do CCiv., considerando-se eficaz a interpelação, visto a respectiva declaração receptícia só não ter sido recebida por culpa do destinatário.
C. Uma coisa são as obras realizadas no locado que configuram-se como deteriorações incompatíveis com uma utilização prudente do mesmo e cuja eliminação compete ao locatário, como típica obrigação de indemnização na forma de reconstituição natural.
D. Salvo melhor opinião, será de forma direita uma clara limitação da liberdade contratual da Recorrente a ver-se obrigada a colocar no mercado de arrendamento a fracção com o “escaparate” criado pela Ré/Recorrida.
E. Uma coisa é a adaptação da loja ao fim a que se destina o objeto comercial da Ré/Recorrida, outra coisa é, por via das obras o direito de obterem a restituição da fracção no estado em que se encontrava no início do contrato, sendo irrelevante considerar a concreta vantagem, benefício ou utilidade que as mesmas terão causado ou não é Recorrente.
F. Caso o tribunal “a quo” tivesse ficado com dúvida não quanto à existência da obrigação mas sim e apenas o objeto ou quantidade dessa obrigação -, o Tribunal, carecendo de elementos para fixar o seu objeto ou o seu exacto valor, deverá condenar naquilo que venha a ser liquidado posteriormente.
Os Réus vieram apresentar contra-alegações, pugnando por que se negue provimento ao recurso interposto, confirmando-se a sentença recorrida, terminando com as seguintes
CONCLUSÕES:
I.O acerto e a justeza da douta decisão recorrida, bem como a forma como foram apreciados e julgados todos e cada um dos factos, dispensaria, por si só, a Recorrida de contra-alegar ou efectuar longas considerações.
II.Porém, e por mera cautela de patrocínio, sempre se diz que a Recorrente não tem qualquer razão, nem fundamento legal, para vir, como veio, impugnar o julgamento da matéria de facto.
III.A Recorrente não logra impugnar a matéria de facto provada, ao não obedecer ao formalismo legal previsto na alínea a) do n.º 2 do Art.º 640 do C.P.Civil, indicando com exactidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, indicando as concretas provas que impunham decisão diversa, com a expressa menção das concretas passagens dos depoimentos (confira-se ponto 14.º do recurso) – sob pena de imediata rejeição do recurso.
IV.Com efeito, pese embora o esforço dialéctico da Recorrente, a verdade é que a decisão do Mmo. Juiz a quo quanto à matéria de facto teve por base a convicção que livremente formulou face à prova testemunhal e documental carreada para os autos.
V.No entanto, por recurso a um expediente de reapreciação da prova fragmentada, parcelada e desenquadrada do seu todo, pretende a Recorrente conferir sentidos e contextos diversos daqueles que o Mmo. Juiz a quo deles retirou em sede de audiência de julgamento.
VI.Com o devido respeito, o que pretende agora a Recorrente é fazer substituir a livre apreciação da prova por parte do julgador pela adesão à sua própria perspectiva da prova, para a poderem vir agora re-discutir em sede de recurso.
VII.Não existindo qualquer contradição entre a prova produzida e a decisão proferida sobre a matéria de facto designadamente quanto aos pontos ora impugnados.
VIII.Concluindo, nenhum erro de julgamento se detecta no que concerne à factualidade dada por provada e não provada, sendo que a fundamentação que relativamente às mesmas consta da decisão recorrida é exaustiva, mas também clara, e delas não transparece qualquer erro de raciocínio nem a violação de qualquer regra.
IX.Ora, estando a impugnação da solução de direito dependente de alteração da resposta à matéria de facto, improcedendo aquela também esta necessariamente tem que improceder, não podendo perder-se de vista que, considerando a matéria de facto julgada provada, o direito foi correctamente aplicado pelo Mmo. Juiz a quo.
X.A douta decisão recorrida não merece, assim, qualquer censura, não tendo sido violada qualquer norma legal.
O recurso foi admitido como de apelação, com efeito meramente devolutivo e subida nos próprios autos.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Resulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil[1], aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objeto do recurso.
A questão a dirimir, delimitada pelas conclusões do recurso, prende-se com a reapreciação da fundamentação de Direito, com vista a que se declare que a Recorrente tem direito a ser indemnizada no pagamento do preço da reparação das deteriorações lícitas e ilícitas no locado à data da sua entrega.
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III – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Foram os seguintes os factos dados como provados e não provados na decisão recorrida:
FACTOS PROVADOS:
1) Encontra-se registada a favor da A. (constando do registo ser esta “casada na separação de bens com EE”), pela Ap. ..., de 28/10/2008, a aquisição, por “compra”, da fração autónoma designada pela letra “N”, correspondente a um estabelecimento, destinado a comércio e serviços, no rés-do-chão, com entrada pelos n.ºs ... e ... da Avenida ..., lugar “N” de garagem e arrumos com a mesma letra, do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Avenida ... e Rua ..., freguesia ..., concelho de Gondomar, descrito na conservatória do registo predial de Gondomar sob o n.º .......
2) Em 9 de junho de 2009, a A. (enquanto “primeira contraente”), a Ré BB (“segunda contraente”) e os RR. CC (“terceiros contraentes”) celebraram acordo com escrito, ao qual deram o nome de “contrato de arrendamento com prazo certo para fins não habitacionais com fiança”.
3) Nesse acordo, a A. declarava “dar de arrendamento” à R., que aceitava, a fração autónoma referida em 1), para ser utilizada no comércio de lingerie e estética, mediante pagamento de uma contrapartida monetária (“renda”).
4) O referido acordo foi celebrado pelo prazo certo de 5 anos, com início a 1 de julho de 2009 e fim no dia 30 de junho de 2014, convencionando-se que se não houvesse oposição à renovação ou denúncia por qualquer das partes, o mesmo se renovava por idênticos e sucessivos prazos.
5) No ponto 1 da cláusula sétima do referido acordo, convencionaram as partes que “para efeitos de envio de quaisquer comunicações, nomeadamente as de denúncia ou oposição à renovação, ou para o envio de qualquer correspondência, mesmo que sem carácter obrigatório e relativa ao presente contrato de arrendamento, deverão ser tidas em conta as seguintes moradas dos Contraentes: Primeira contraente ou senhoria Avenida ..., ... – 1.º andar, ... – Porto; Segunda contraente ou Arrendatária: Avenida – ...; Terceiros Contraentes ou Fiadores: Travessa ..., n.º ..., ..., ..., Gondomar”.
6) Obrigaram-se ainda A. e RR., reciprocamente e para efeitos do disposto no ponto anterior, a comunicar, no prazo de dez dias úteis, por correio registado, qualquer alteração de morada, sem a qual qualquer comunicação se consideraria validamente realizada para as referidas moradas.
7) Estabeleceu-se ainda, na cláusula oitava, que “A Senhoria autoriza a Arrendatária a realizar as obras que entendam necessárias para a adaptação dos fins a que se destina o local arrendado, já especificados na cláusula segunda, desde que este consiga obter as necessárias licenças e desde que tais obras não impliquem a violação dos preceitos legais imperativos sobre a propriedade, nomeadamente sobre a propriedade horizontal. Tais obras ficarão a cargo da Arrendatária.”
8) E, na cláusula nona, que “Por quaisquer benfeitorias realizadas, não terá a Arrendatária direito a indemnização e, findo o contrato, todas elas ficarão a fazer parte do local arrendado, a não ser que a Senhoria prefira a sua remoção, o que haverá de ser feito a expensas da Arrendatária.”
9) Já na cláusula décima previa-se que: “A Senhoria fica, porém, com a faculdade de findo o arrendamento, independentemente da causa que motivar o seu fim, exigir que a Arrendatária reponha o locado, a expensas suas, no mesmo estado em que se encontrava à data do início do contrato, se tiver realizado obras que o tenham alterado. No último dia em que o contrato vigorar, já o locado deverá encontrar-se reposto naquele estado.”
10) Ainda no mesmo acordo (cláusula décima segunda), os 2.ºs RR. CC e DD constituem-se como fiadores e principais pagadores “deste contrato, bem como das suas renovações, mesmo que se verifique aumento de renda e renunciado, desde já, ao benefício da excussão prévia.”
11) Por acordo entre as partes, foi posto termo ao contrato e a fração foi entregue à Autora no dia 31 de outubro de 2022.
12) Nesse momento, a fração não se encontrava no mesmo estado em que se encontrava no início do acordo supra referido, verificando-se o seguinte:
a. A 1.ª R. havia colocado estruturas várias de paredes falsas (pladur);
b. As paredes tinham papel de parede;
c. O teto encontrava-se pintado de preto;
d. As paredes encontravam-se sujas e com marcas/manchas;
e. Foi removida uma sanita e um lavatório branco do WC, que a 1.ª R. deixou na garagem da fração;
f. Foi colocado um soalho flutuante, por cima da tijoleira pré-existente, soalho esse que apresentava falhas;
g. O terraço apresentava um aspeto sujo, com vegetação espontânea.
13) A fração, quando foi entregue à Ré, encontrava-se como nova, ou seja, não tinha tido qualquer utilização, estando preparada para receber qualquer ramo comercial.
14) A A. remeteu à R., para a morada sita na Rua ..., n.º ..., 1.º Esquerdo, ..., ..., carta registada simples, datada de 14/11/2022 e subscrita pelo seu mandatário, na qual diz, para além do mais, que: “Na qualidade de mandatário da proprietária da fracção “N” sita na Avenida, freguesia ..., concelho de Gondomar, de que foi arrendatária, venho pela presente solicitar a V. Exa. a reposição do ex-espaço arrendado no mesmo estado em que se encontrava à data da celebração do contrato. Pelo que solicito a V. Exa. a reposição do locado nos mesmos termos e condições em que lhe foi arrendado, no prazo de 30 dias. A não reposição do espaço nos mesmos termos e condições implicará a reposição por parte da minha cliente, suportando todos os custos daí resultantes, repercutindo a V. Exa., e seus fiadores, todos os encargos.”
15) A carta foi devolvida ao remetente, com aposição no sobrescrito, á mão, da palavra “desconhecido” e de carimbo com indicação “Depois de devidamente entregue regressou aos correios sem nova franquia”, constando ainda do mesmo carimbo o n.º do giro, a data de 25/15/22 e a assinatura do distribuidor.
16) A A. solicitou e recebeu orçamento, datado de 10/11/2022, para a realização das seguintes obras:
a. Retirar toda a estrutura de paredes falsas e o soalho flutuante;
b. Retirar todo o papel das paredes e arrematar as mesmas;
c. Dar uma demão de primário nos tetos e nas paredes;
d. Pintar os tetos e as paredes em branco;
e. Colocar tijoleira no valor máximo de €15/m2 em toda a loja;
f. Colocar uma sanita com tanque branco e um lavatório branco no WC.
17) Os trabalhos referidos em a. a d. do ponto anterior tinham o valor orçamentado de € 3.680 + IVA e os referidos em e. e f. o valor de € 2.650 + IVA, sem qualquer outra indicação, nomeadamente do valor discriminado de cada um desses trabalhos.
18) Já na pendência da presente ação, com a finalidade de colocar a loja no mercado de arrendamento, a A. levou a cabo as seguintes obras na mesma:
a. Demolição das paredes falsas e retirada do entulho;
b. Pintura dos tetos em branco;
c. Pintura das paredes em creme;
d. Colocação de soalho flutuante em todo o pavimento;
e. Colocação de uma sanita com tanque;
f. Colocação de um lavatório de pé branco;
g. Envernizar as madeiras;
h. Colocação de rodapés em branco em toda a loja.
19) O referido em d. tornou-se necessário na medida em que a tijoleira pré-existente encontra-se danificada, não sendo possível encontrar igual no mercado.
20) O referido em g. deveu-se ao facto de algumas madeiras (painéis, portas e caixilhos) se encontrarem “queimadas” pela ação do sol, ao longo do tempo.
21) Os trabalhos referidos em a. a c. do ponto 18. tiveram o custo de € 2.460, os referidos em d. a f. tiveram igual custo de € 2.460 e os mencionados em g. e h. importaram o valor de € 1.574,40, desconhecendo-se o valor unitário de cada um deles, por não surgirem discriminados nas respetivas faturas, com os n.ºs ..., ... e ....
22) Os valores referidos no ponto anterior, num total de € 6.494, foram pagos pela A., através de transferência bancárias.
23) Sempre foi por intermédio do filho da A., FF, que a 1.ª R. tratou de todos os assuntos inerentes ao “arrendamento”.
24) Que ao longo de todos estes anos frequentou regularmente o “locado”, deslocando-se por diversas vezes ao seu interior.
25) Foi também a ele que foram entregues as chaves pessoalmente e no “locado” no dia 31 de outubro de 2022.
26) A Ré instalou alarme e grades de proteção contra roubos, que deixou na loja aquando da sua entrega.
FACTOS NÃO PROVADOS:
a) O papel de parede existente no imóvel encontrava-se em mau estado de conservação.
b) A 1.ª R. tenha tido conhecimento da carta referida em 14) e 15).
c) O referido FF se comportasse como sendo ele próprio o senhorio.
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IV – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
A Recorrente pretende que se declare o seu direito a ser indemnizada no pagamento do preço da reparação das deteriorações lícitas e ilícitas que o locado ostentava à data da sua entrega, que monta em EUR 7785,90.
Como fundamento de recurso, começa por invocar que, findo o contrato, deixou de existir qualquer domicílio convencionado ou obrigação de os Réus comunicarem alterações ao seu domicílio.
Declara ter enviado a carta em referência nos autos para a morada que dispunha da 1.ª Ré.
Invoca ter ficado gravado nas declarações da Ré que para receber umas cartas o domicílio da Recorrida servia, para receber a carta do mandatário da Autora já não serviu, pelo que, salvo melhor opinião, opera o disposto no n.º 2 do art.º 224.º do Código Civil, considerando-se eficaz a interpelação, visto a respetiva declaração recetícia só não ter sido recebida por culpa do destinatário.
Em nosso entendimento, este argumento não tem qualquer valor jurídico.
É apodítico que, findo o contrato por acordo entre as partes, deixou de existir domicílio convencionado, nos termos previstos no clausulado contratual.
A Autora alega na Petição Inicial que remeteu, em 14/11/22, à 1.ª Ré carta registada simples, para a morada sita na Rua ..., n.º ..., 1.º Esquerdo, ..., a solicitar a reposição do locado “nos mesmos termos e condições em que lhe foi arrendado, no prazo de 30 dias.”
A Ré, na respetiva Contestação, veio contrapor que tal missiva nunca lhe chegou às mãos (cf. Art.º 24.º do articulado).
Em sede de fundamentação de facto, apenas se deu provado, para além do envio da missiva, para a morada acima indicada, que “A carta foi devolvida ao remetente, com aposição no sobrescrito, à mão, da palavra “desconhecido” e de carimbo com a indicação “Depois de devidamente entregue regressou aos correios sem nova franquia”, constando ainda do mesmo carimbo o n.º do giro, a data de 25/11/22 e a assinatura do distribuidor.” (Facto Provado 15).
Tal como se refere na sentença recorrida, estamos perante um facto constitutivo do direito da Autora, nos termos da norma do art.º 342.º, n.º 1, do Código Civil. O que significa que, não havendo qualquer certeza quanto ao efetivo conhecimento por parte da sua destinatária (a 1.ª Ré), terá que se considerar como não provado tal conhecimento.
O argumento aqui adiantado pela Recorrente de que a 1.ª Ré, em sede de declarações prestadas na audiência de julgamento, confessou que tinha domicílio na morada para onde foi enviada a correspondência não pode ser processualmente atendido neste recurso.
Tal argumento apenas poderia ser atendido em sede de impugnação da matéria de facto.
Ora, como é pacífico, para efeitos de impugnação da matéria de facto, o Recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas - Cf. art.º 640.º, n.º 1, do CP Civil.
Além disso, quando os meios probatórios invocados com fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes—cf. art.º 640.º, n.º 2, do CP Civil.
Explica, a este propósito, Abrantes Geraldes[2]: “Pretendendo o recorrente a modificação da 1ª instância e dirigindo uma tal pretensão a um tribunal que nem sequer intermediou a produção da prova, é compreensível uma maior exigência no que concerne à impugnação da matéria de facto, impondo, sem possibilidade de paliativos, regras muito precisas (…) As referidas exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor. Trata-se, afinal, de uma decorrência do princípio da autorresponsabilização das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo.”
Nos presentes autos, a Recorrente limita-se a indicar o sentido de parte das declarações de parte da 1.ª Ré em audiência de julgamento, sem indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, sem indicar a localização exata dos trechos dos depoimentos considerados relevantes, com identificação da respetiva sessão, dos minutos do registo áudio e sem indicar as concretas alterações que propõe à matéria de facto.
Assim sendo, é manifesto que o recurso da Recorrente não reúne as condições de admissibilidade legais no que concerne à reapreciação da matéria de facto.
Sem necessidade de mais considerações, é manifesta a improcedência deste fundamento de recurso.
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A Recorrente invoca igualmente como fundamento de recurso que é uma clara limitação da sua liberdade contratual ver-se obrigada a colocar no mercado de arrendamento a fração com o “escaparate” criado pela Ré/Recorrida.
Afirma que uma coisa é a adaptação da loja ao fim a que se destina o objeto comercial da Ré/Recorrida, outra coisa é, por via das obras o direito de obterem a restituição da fração no estado em que se encontrava no início do contrato, sendo irrelevante considerar a concreta vantagem, benefício ou utilidade que as mesmas terão causado ou não é Recorrente.
Entende que, caso o tribunal “a quo” tivesse ficado com dúvida não quanto à existência da obrigação, mas sim e apenas o objeto ou quantidade dessa obrigação, deverá condenar naquilo que venha a ser liquidado posteriormente.
Entendemos que não lhe assiste razão igualmente neste fundamento de recurso.
Em termos legais, recai sobre o arrendatário a obrigação de restituir o locado no mesmo estado em que lhe foi entregue aquando da celebração do contrato (Cf. Art.º 1038.º, alínea i) e 1043.º, n.º 1, ambos do Código Civil).
Decorre deste último normativo legal que apenas são consideradas legais as deteriorações que decorram do uso normal do locado, segundo o critério do bom pai de família (nas palavras da lei “ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.”).
Todas as demais deteriorações, obras ou alterações ao imóvel são legalmente consideradas ilegais e, nessa medida, deverão ser eliminadas pelo arrendatário, através da realização das obras necessárias para o efeito (Cf. Art.º 562.º do Código Civil).
Tal como se decidiu no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12/01/12, tendo como Relator Fernando Bento[3]: “As obras realizadas no locado que, sem autorização do senhorio, alteraram a disposição interna das suas divisões e por isso fundamentaram a resolução do contrato de arrendamento configuram-se como deteriorações incompatíveis com uma utilização prudente do mesmo e cuja eliminação compete ao locatário, como típica obrigação de indemnização na forma de reconstituição natural.”
A conclusão é, pois, a de que, nos termos legais e ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, o locatário tem, no fim do contrato, a obrigação de eliminar deteriorações, obras ou alterações no locado, como típica obrigação de indemnização sob a forma de reconstituição natural.
Independentemente deste quadro legal, as partes acordaram no contrato de arrendamento celebrado nos autos que “A Senhoria autoriza a Arrendatária a realizar as obras que entendam necessárias para a adaptação dos fins a que se destina o local arrendado (…)” (Cláusula 8.ª) e ainda que “A Senhoria fica, porém, com a faculdade de findo o arrendamento, independentemente da causa que motivar o seu fim, exigir que a Arrendatária reponha o locado, a expensas suas, no mesmo estado em que se encontrava à data do início do contrato, se tiver realizado obras que o tenham alterado. No último dia em que o contrato vigorar, já o locado deverá encontrar-se reposto naquele estado.” (Cláusula 10.ª).
Este clausulado, tal como o restante, é uma emanação do princípio da liberdade contratual consagrado no art.º 405.º do Código Civil.
A liberdade contratual revela-se primeiramente na possibilidade de celebração de negócios jurídicos e, num segundo momento, na modelação concreta do conteúdo dos mesmos.
Neste segundo momento, a liberdade contratual permite às partes estipularem livremente, como melhor lhes convier, a disciplina dos seus interesses, desde que dentro dos limites legais.
No caso dos autos, face à estipulação contratual escolhida pelas partes, a senhoria, aqui Recorrente, deveria ter exigido à 1.ª Ré que repusesse o locado no estado em que se encontrava na data do início do contrato, antes da data acordada para o termo do mesmo – o que não fez.
Aceitamos, no entanto, que esta estipulação não tenha efeito preclusivo e que, portanto, a Autora pudesse posteriormente, e por aplicação do disposto no art.º 1043.º, n.º 1, do Código Civil, exigir a reposição do locado.
Em concreto, aceitamos que o pudesse ter feito com a interposição da presente ação.
No entanto, não foi esta a pretensão deduzida nos autos e a atuação da Autora na pendência da ação inviabilizou o cumprimento desta obrigação legal e contratual.
Assim, a Autora intentou a presente ação, em 23/01/23, pedindo a condenação dos Réus no pagamento do preço das reparações das deteriorações lícitas e ilícitas que o locado ostentava à data da sua entrega que monta em EUR 7785,90, acrescida de juros de mora, à taxa legal em vigor, a contar da citação.
Alega, entre o mais, que a 1.ª Ré foi interpelada, por intermédio de mandatário, para que repusesse a fração no mesmo estado em que se encontrava aquando da celebração do contrato.
Como já ficou analisado acima, não logrou provar que esta interpelação tenha chegado ao conhecimento da arrendatária.
Em sede de Contestação, os Réus declararam, entre o mais, que, no caso de a 1.ª Ré ser condenada, reporá a loja nas mesmas condições em que a recebeu em 2009, às suas expensas, devendo para o efeito ser-lhe facultada a chave, pelo período de tempo estritamente necessário, para a realização deste trabalho.
Entretanto, poucos meses depois, a Autora veio, entretanto, apresentar articulado superveniente, alegando que tendo necessidade de colocar a loja no mercado de arrendamento, mandou reparar, a suas expensas, a mesma, tendo procedido à demolição das paredes, à retirada do entulho, à pintura dos tetos e das paredes, à colocação de soalho flutuante, à colocação de uma sanita com tanque e de um lavatório, ao envernizamento das madeiras e à colocação de rodapés em toda a loja, no que despendeu a quantia de EUR 6494,00.
Face à matéria considerada no Item 12) dos Factos Provados, provou-se, desde logo, que a 1.ª Ré deixou o arrendado com as paredes sujas e com manchas e o terraço sujo e com vegetação espontânea.
A nosso ver, estas situações deverão enquadrar-se no âmbito das deteriorações lícitas, decorrentes do normal e comum uso do locado.
Todas as demais situações apuradas, relativas à colocação de estruturas de pladur, colocação de papel de parede, pintura do teto, remoção de uma sanita e de um lavatório e colocação de soalho flutuante enquadram-se em obras de adaptação do arrendado para o seu uso concreto, autorizadas expressamente pela senhoria.
Nos termos acima expostos, nos termos legais e contratuais, a 1.ª Ré tinha a obrigação de efetuar as obras necessárias à eliminação destas alterações no locado.
Foi isso, aliás, o que foi acordado contratualmente. Neste contexto não tem qualquer atendibilidade a alegação da Recorrente de que seria uma clara limitação da sua liberdade contratual ver-se obrigada a colocar no mercado de arrendamento a fração com o “escaparate” criado pela Ré/Recorrida.
Tendo a Recorrente/Autora formulado diversamente pedido indemnizatório em dinheiro e tendo, entretanto, inviabilizado uma eventual reconstituição natural através da realização de obras por sua iniciativa, tem que improceder o presente recurso.
Tal como se refere na sentença recorrida, a Autora não pode, logo à partida, peticionar o valo das obras, sem dar à 1.ª Ré a possibilidade de as fazer do modo que reputasse mais conveniente (eventualmente pelas suas próprias mãos ou por terceiro, eventualmente com custos inferiores).
A conclusão final é, portanto, a da total improcedência do presente recurso.
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V - DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes que constituem este Tribunal da Relação em julgar totalmente improcedente o presente recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
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Custas a cargo da Recorrente - art.º 527.º do CP Civil.
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Notifique e registe.
(Processado e revisto com recurso a meios informáticos)
Porto, 23 de abril de 2024
Lina Baptista
João Diogo Rodrigues
João Proença
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[1] Doravante designado por CP Civil, por questões de operacionalidade e celeridade.
[2] In Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 4ª Edição, 2017, pág. 157 e ss..
[3] Proferido no Processo n.º 649/09.6TVLSB.S1 e disponível em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão.