Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0630729 |  |
FALTA DE LICENCIAMENTO
ASSINATURA
RECONHECIMENTO NOTARIAL
II- Não se trata, pois, de uma nulidade típica - ainda que mais próxima do regime da mera anulabilidade, designadamente no que respeita ao limite do prazo de arguição - podendo, quanto à licença de construção ou utilização, ser sanada mediante a prova na acção da sua existência ou desnecessidade.
III- Na situação de ausência de reconhecimento presencial das assinaturas (nulidade anómala instituída apenas em benefício das partes, só estas, portanto, podendo prevalecer-se dela), designadamente quando, como no caso sub judice, ambas as partes prescindiram dessa formalidade, é naturalmente de concluir que, se não pode considerar haver uma confirmação do negócio nulo - inadmissível, pela sua própria natureza, antes da celebração do contrato (cfr. artº 288º) - houve clara renúncia dos contraentes ao direito de anular o negócio.
IV- "A ausência de certificação notarial da licença de utilização ou de construção pode ser sanada mediante prova, na acção de declaração de nulidade, de que essa licença existia efectivamente à data da celebração do contrato-promessa ou foi, entretanto, concedida.
I – RELATÓRIO.
1. B….., instaurou, nas Varas Cíveis do Porto, contra “C…., S.A.”, a presente acção declarativa, com forma de processo ordinário, pedindo a condenação da R. a pagar-lhe (restituir-lhe) a quantia global de 18.804,68 Euros (Esc. 3.770.000$00), acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Alega para tanto, em síntese, que, como promitente compradora, celebrou com a R., esta como promitente vendedora, no dia 30 de Abril de 1999, os dois contratos-promessa de compra e venda que junta, relativos e duas fracções autónomas de um empreendimento, na sequência dos quais lhe entregou, a título de sinal e princípio de pagamento, os montantes de Esc. 2.100.000$00 e de Esc. 1.670.000$00, contratos esses que foram assinados pelas partes sem que as respectivas assinaturas tivessem sido reconhecidas notarialmente, mas renunciando expressamente à invocação da nulidade daí decorrente, renúncia essa que não é admissível quanto à certificação, pelo notário, da existência de licença de construção ou de habitabilidade, omissão esta que é da responsabilidade da R. e que torna nulos os contratos, nulidade que acarreta a restituição do que tiver sido prestado.
2. Regularmente citada, contestou a R. e, excepcionando a incompetência territorial do Tribunal do Porto, pugnando pela competência do Tribunal da Comarca de Matosinhos, aceita ter outorgado os contratos-promessa, aduzindo, todavia, que a A. os celebrou a título de mero investimento, jamais os pretendendo habitar ou celebrar os contratos prometidos, mas, ainda assim, convocou-a por duas vezes para a outorga da escritura definitiva, solicitando-lhe os elementos necessários para esse efeito, que ela não entregou, pelo que procedeu à rescisão dos contratos nos termos acordados, com a consequente perda dos sinais, para além de que a A. tinha conhecimento de que a obra não era clandestina e que a entidade competente já havia aprovado os respectivos projectos de arquitectura e especialidades, vindo a licença de construção a ser emitida em Janeiro de 2000, e que, quando foi notificada para a outorga das escrituras, já existia licença de habitabilidade, pelo que age com abuso do direito.
Termina pela procedência da excepção e pela improcedência da acção, peticionando ainda a condenação da A. como litigante de má fé, no pagamento de multa e indemnização, esta não inferior a 500 Euros.
3. Respondeu a A. no sentido da improcedência da excepção e concluindo como na petição.
4. Tendo os autos sido remetidos ao Tribunal da Comarca de Matosinhos, que foi declarado territorialmente competente, em sede de audiência preliminar foi proferido despacho saneador com declaração da matéria assente e elaboração de base instrutória, que se fixaram sem reclamações.
5. Após realização da audiência de discussão e julgamento, e sem que as respostas dadas à matéria de facto controvertida tivessem sido objecto de censura, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente com a consequente absolvição da R. do pedido.
6. Inconformada, apelou a A. que, nas pertinentes alegações, apresenta as seguintes conclusões:
1ª: Vem o presente recurso interposto da sentença que absolveu a ré do petitório.
2ª: É um único o fundamento do presente recurso: a não existência, nem a respectiva certificação pelo notário, da licença de construção ou utilização ao tempo em que os contratos-promessa foram celebrados – o que, aliás, é confessado pela própria ré;
3ª: A autora celebrou com a ré dois contratos-promessa referentes a duas fracções autónomas do empreendimento pertencente à ré, sito no lugar de ….., Valongo.
4ª: A autora intenta a presente acção com um único fundamento – a falta de reconhecimento pelo notário da licença de construção ou utilização.
5ª: Os dois contratos foram assinados pelos promitentes vendedor e compradora, tendo os mesmos renunciado expressamente à invocação da nulidade dos contratos pelo facto de as assinaturas não estarem reconhecidas notarialmente.
6ª: Contudo, se as partes podem renunciar ao reconhecimento notarial das assinaturas, tem-se entendido que não podem prescindir da certificação, pelo notário, da existência de licença de construção ou de habitabilidade.
7ª: Portanto, não se pode renunciar a que o notário certifique, no contrato-promessa, a existência de licença de construção ou de habitabilidade, que tem que constar do contrato-promessa, expressamente, com referência ao número da licença, à validade e à entidade que emite tal licença.
8ª: E tal não consta expressamente do contrato – basta simplesmente ler o contrato e não consta lá qualquer referência, mas também se deve ter em conta a confissão da ré de que a licença só foi obtida posteriormente à data de celebração dos contratos – artigos 33º e 36º da contestação.
9ª: Ora, a não certificação pelo notário da existência de licença de construção ou utilização, corresponde à preterição de uma formalidade essencial do contrato, o que acarreta a nulidade da declaração negocial, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado – cfr. artº 289º do Código Civil.;
10ª: E é este pedido da autora – que se declarem nulos os contratos-promessa celebrados, por violação de formalidades essenciais, com a consequente devolução de tudo o que tiver sido prestado, em consequência do que foi prestado – as quantias entregues pela autora como sinal e princípio de pagamento.
11ª: Não se pode pretender dizer que a declaração de nulidade dos contratos-promessa não pode proceder porque está ao interesse gratuito da autora.
12ª: A declaração de nulidade afecta os contratos-promessa e todas as pessoas que directa ou indirectamente tenham alguma coisa a ver com tal contrato – não apenas a autora ou a ré.
13ª: Não serve a declaração de nulidade do contrato-promessa como forma de a autora se eximir ao que quer que seja, mas antes a um interesse público que não existam contratos que nunca poderiam vigorar, nunca poderiam produzir os seus efeitos – basta atentar-se que a nulidade dos contratos é invocável a todo o tempo, ao contrário na anulabilidade, que se não for arguida dentro de certo lapso de tempo, fica sanada.
14ª: Pelo que a presente sentença ora posta em crise deve ser revogada e substituída por outra onde se julgue procedente por provada a acção, declarando-se nulos os contratos-promessa celebrados entre autora e ré, condenando-se esta a restituir tudo o que haja recebido – o valor dos sinais prestados pela autora.
7. Contra-alegou a R. no sentido da manutenção da decisão recorrida.
8. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO.
1. Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
Constantes da matéria de facto assente:
A) A ré dedica-se à actividade de construção e comercialização de prédios urbanos divididos em regime de propriedade horizontal.
B) Pelos acordos de fls. 7 a 12 e 13 a 18, denominados “contrato-promessa de compra e venda”, celebrados no dia 30 de Abril de 1999, relativos a duas fracções autónomas, designadas provisoriamente pelas letras “CK”, situada no 4º andar, e “BO”, situada no 5º andar, do empreendimento sito no Lugar de ….., freguesia e concelho de Valongo, a Autora declarou prometer comprar e a Ré declarou prometer vender-lhe as mencionadas fracções.
C) Como sinal e princípio de pagamento, a autora entregou à Ré as quantias de 2.100.000$00 e 1.670.000$00 referentes aos dois acordos mencionados.
D) Os dois contratos foram assinados pela Autora e pela Ré, tendo ambos declarado renunciar à invocação da nulidade pelo facto de as assinaturas não estarem reconhecidas notarialmente.
Resultantes das respostas dadas à base Instrutória:
E) Pelo menos em relação a um dos ditos acordos, a autora celebrou-o a título de investimento.
F) Pelo menos em relação a uma das fracções a que correspondia um dos referidos acordos, a autora jamais a tencionou habitar;
G) A ré convocou a autora para a outorga das correspondentes escrituras públicas de compra e venda.
H) Fê-lo indicando, para ambos os casos, a data de 17-01-2003, advertindo-a de que deveria proceder à entrega de determinados elementos de identificação e documentos à data de 10-01-2003.
I) Até à data indicada pela ré para entrega de tais elementos e documentos, a A nada entregou ou disse.
J) Ultrapassado o prazo designado para a realização das ditas escrituras, a ré voltou a convidar a autora para a realização das correspondentes escrituras.
L) Fê-lo designando a data de 13-02-2003, para outorga de ambas as escrituras.
M) Nessa convocatória alertava que a autora estava a ser convocada pela última vez.
N) Bem como indicava a data de 31-01-2003 para entrega dos elementos de identificação e documentos necessários à realização das escrituras.
O) As correspondentes cartas foram recebidas pela autora, as primeiras – com prazo para 10/1/2003 - em 9/1/2003 e as segundas – com prazo para 31/1/2003, em 30/1/2003;
P) A autora nada disse nem entregou à ré.
Q) A licença de construção veio a ser emitida em Janeiro de 2000.
2. Tendo em consideração que o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que nelas se não encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (artºs 684º, nº 3, e 690º, nºs 1 e 3, do CPCivil), e que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido, a questão a decidir é a de saber se deve proceder o pedido, formulado pelo promitente comprador, de declaração de nulidade dos contratos-promessa celebrados entre A. e R. por, na data da sua outorga, não se encontrar certificada a existência de licença de construção ou de habitabilidade das fracções autónomas deles objecto.
Resulta, sem dúvida, dos factos provados e dos contratos juntos aos autos, que A. e R. celebraram, em 30 de Abril de 1999, os contratos-promessa juntos a fls. 7 a 18, que tinham por objecto duas fracções autónomas, que assinaram, embora as respectivas assinaturas não hajam sido reconhecidas presencialmente.
Apesar disso, as partes fizeram deles constar que "Depois de lido o conteúdo deste contrato e achando-o conforme com as respectivas vontades, será o mesmo assinado por ambas as partes, renunciando estas, expressamente, a invocar a nulidade do presente contrato pelo facto de as assinaturas não se encontrarem presencialmente reconhecidas pelo notário” (cláusula XV).
Acresce que nos referidos contratos não foi certificada pelo notário a existência de licença de utilização da fracção.
A A. fundamenta precisamente o pedido formulado - de condenação da R. a pagar-lhe o montante de Esc. 3.770.000$00, correspondente à soma dos montantes que lhe entregou, a título de sinal e princípio de pagamento nos dois contratos-promessa, acrescido de juros de mora - na nulidade desses contratos, por preterição de uma das formalidades contempladas no nº 3 do artº 410º do C. Civil (diploma a que pertencerão os demais preceitos legais a citar, sem outra indicação de origem), no caso na falta de certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção.
Estabelece, a propósito da forma do contrato-promessa, o citado art. 410º que "a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral" (nº 2), acrescentando que "no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte" (nº 3).
Qual o vício gerado pela preterição do citado formalismo legal?
Uma vez que a mesma seria «de per si» afectadora da validade do contrato, não restam dúvidas de que se trataria da omissão de formalidades «ad substantiam».
No seguimento do Assento nº 15/94, de 28/6, DR, I série, de 12-10-94, hoje com o valor de acórdão uniformizador de jurisprudência (artº 17º, nº 2 do DL 329-A/95, de 12/12) - considerações que continuam a ter plena actualidade, face à actual redacção do artº 410º, nº 3, introduzida pelo DL 379/86, de 11/11 - a exigência, no contrato-promessa, das formalidades "ad substantiam" do reconhecimento presencial das assinaturas e da certificação, pelo notário, da respectiva licença de utilização ou de construção do imóvel prometido vender, surgem com vista a defender o "interesse do promitente comprador, que, por vezes, por menos avisado em assuntos de natureza jurídica, pode vir a sentir-se frustrado quanto ao negócio que realizou na melhor das boas fés" (ver também preâmbulo do DL 236/80, de 18/7).
Essa exigência legal não se destina tão só a combater a venda de edificações clandestinas, construídas sem a licença municipal de construção ou de loteamento, mas a garantir a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, as condições de licenciamento e uso previsto no alvará de licenciamento.
Tanto assim que só a ele (promitente comprador) cabe o direito de invocar a imperfeição do negócio, não podendo a omissão das formalidades ser invocada por terceiro, nem ser oficiosamente conhecida pelo tribunal - cfr. Assento de 1-2-95, in DR, I série, de 22-4-95 -, sendo que o promitente vendedor só terá esse direito se essa omissão houver sido culposamente causada pela outra parte.
Daí que a doutrina e jurisprudência dominantes qualifiquem esse vício, não como uma nulidade absoluta "tout curt", mas como uma nulidade mista, «sui generis» ou atípica - não invocável por terceiros nem de conhecimento oficioso pelo tribunal. Isto porque não se encontra em causa o interesse jurídico-público geral na invalidade do negócio, mas apenas o da tutela do específico interesse da protecção ao promitente comprador (cfr., neste sentido, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 10ª ed., Coimbra, 2003, págs 80 a 82, e Acs. STJ de 14/03/2002, 9/10 e 2/12/2004, todos em www.dgsi.pt. ).
Não se trata, pois, de uma nulidade típica - ainda que mais próxima do regime da mera anulabilidade, designadamente no que respeita ao limite do prazo de arguição - podendo, quanto à licença de construção ou utilização, ser sanada mediante a prova na acção da sua existência ou desnecessidade - Assentos 15/94 e 3/95, DR, I Série A, de 12/10/94 e 22/4/95, respectivamente, e artºs 410º, nº 1, e 906º nº 1, ex-vi do artº 913º, nº 1, todos C. Civil (cfr. Pires de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, vol I, 4ª ed., pág 384, e Calvão da Silva, obra citada, pág. 54 e segs. e Ac. STJ de 12-11-98, BMJ 481, pág. 458).
Deste modo, o regime jurídico aplicável à invalidade atípica ou mista resultante da omissão das formalidades do nº 3 do artº 410º será, em princípio, o contemplado no artº 287º, nº 2, para a mera anulabilidade, tendo como limite peremptório de arguição o momento do cumprimento do contrato, como lógico corolário da natureza e objecto do contrato-promessa - a realização do contrato prometido.
Se essa "nulidade" for invocada com sucesso, é manifesto que os seus efeitos têm que ser os postulados no artº 289º do C. Civil. Isto sendo certo que, na hipótese dos autos, foi a promitente compradora, ora recorrente, quem invocou a nulidade do contrato.
E, nada havendo que afaste a obrigação de cumprimento das referidas formalidades no contrato-promessa, o seu incumprimento implicaria a aplicação da sanção emergente da lei, qual seja, a invalidação do negócio e, havendo sinal prestado, a sua devolução - o que decorre das disposições conjugadas dos artºs 220º, 286º, 289º e 364º nº 1.
Todavia, não é esse o caso dos autos.
Nos contratos-promessa em questão, verifica-se, como se referiu, que deles não consta, de facto, o reconhecimento das assinaturas - da A. e da R. - nem a certificação da existência de licença de utilização/habitação - e que se tratava, à data da sua outorga, de um empreendimento a construir e cujo prazo previsível para a conclusão das fracções autónomas seria durante o primeiro semestre de 2001 (cláusulas II e VII).
A ausência das aludidas formalidades legais não é de conhecimento oficioso pelo tribunal - e não é susceptível se ser invocada por terceiros - e, por sua vez, essa omissão só pelo promitente comprador podia ser invocada, a menos que a omissão lhe fosse imputável.
Trata-se, portanto, de nulidade de natureza atípica, ainda que invocável a todo o tempo, mas, em todo o caso, susceptível de sanação ou de convalidação, seja pela ulterior legalização da construção, pela ulterior exibição da licença de construção ou de habitação ou até no posterior reconhecimento das assinaturas dos promitentes.
Regressando à hipótese "sub-judice", a resposta às perguntas sobre se os contratos-promessa padecem da aludida nulidade atípica e se pode a A. (promitente compradora) invocá-la, não pode deixar de ser negativa, tal como concluiu o Tribunal recorrido.
Na situação de ausência de reconhecimento presencial das assinaturas (nulidade anómala instituída apenas em benefício das partes, só estas, portanto, podendo prevalecer-se dela), designadamente quando, como no caso sub judice, ambas as partes prescindiram dessa formalidade, é naturalmente de concluir que, se não pode considerar haver uma confirmação do negócio nulo - inadmissível, pela sua própria natureza, antes da celebração do contrato (cfr. artº 288º) - houve clara renúncia dos contraentes ao direito de anular o negócio.
"A renúncia à anulação servirá como substitutivo, aliás imperfeito, do acto confirmatório, nos casos em que este não pode verificar-se. Todavia, o ser a confirmação admissível não exclui a ocorrência de uma simples renúncia ao direito de anular o negócio" (Rui Alarcão, A Confirmação dos Negócios Anuláveis, pág. 105). Tratando-se de uma invalidade instituída em benefício das partes, portanto na sua disponibilidade, nada impede que, prevendo tal efeito jurídico, ambas as partes (ou apenas uma delas) renunciem, de forma expressa ou tácita, ao direito de invocar a invalidade. Tal renúncia é perfeitamente válida, tanto quanto é certo que o direito de pedir a anulação não se mostra abrangido pela disposição restritiva do artº 809º.
Desta forma, impõe-se a conclusão de que o direito da A. de ver declarados nulos os contrato-promessa se encontraria extinto, já que, tendo ela renunciado ao direito de anular, o não podia agora exercer.
De qualquer modo, não foi com base na preterição desta formalidade que a A. peticionou a restituição dos sinais que entregou à R..
No que respeita à falta de certificação pelo notário da existência de licença de habitação/utilização, e até porque nos contratos-promessa em causa, e ao contrário do que sucedeu quanto ao outro requisito, as partes não prescindiram da invocação desta omissão formal, pareceria, “a priori”, assistir à A. o direito de peticionar a invalidade dos negócios com fundamento na inobservância de tal formalidade.
No entanto, como já se referiu, a nulidade daí advinda é sanável no contexto do contrato.
Como refere Calvão da Silva, obra citada, pág. 77, estamos perante uma "nulidade atípica, ainda, por dever ser passível de sanação ou convalidação (cfr. art. 906º, ex art. 913º) do contrato, o qual será juridicamente tratado como se tivesse sido concluído sem defeitos - pense-se, por exemplo, na superveniente legalização da construção ou na ulterior apresentação da licença".
Com efeito, "a ausência de certificação notarial da licença de utilização ou de construção pode ser sanada mediante prova, na acção de declaração de nulidade, de que essa licença existia efectivamente à data da celebração do contrato-promessa ou foi, entretanto, concedida. Não se compreenderia outra solução, dado o objectivo já indicado do referido requisito" (cfr. Almeida Costa, Contrato-Promessa – Uma Síntese do Regime Actual, 1990, pág. 39; e no mesmo sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, 4ª edição, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra, 1987, pág. 384.
Ora, como resulta da matéria de facto assente nos autos, a licença de construção veio a ser emitida em Janeiro de 2000, ou seja muito antes da instauração da presente acção, havendo que considerar a promessa como convalidada e, como tal, a ser juridicamente tratada como se tivesse sido concluída sem qualquer vício formal, porquanto não afectados os interesses de terceiros nem o interesse público geral.
Carece, por isso, de sentido invocar a apelante a nulidade dos contratos, por preterição dessa formalidade, pois que, existindo licença de construção, não há lugar ao risco ou dano para a A. (promitente compradora) e que a norma visa acautelar com a exigência da mesma formalidade.
A "ratio essendi" (de protecção do promitente comprador) da norma do nº 3 do artº 410º, não ocorre quando o promitente comprador não sofreu qualquer lesão situada no âmbito dos interesses tutelados pela norma, qual seja o interesse de evitar que possa o promitente comprador ser ludibriado, quiçá com a celebração de promessas atinentes a prédios ilegais ou clandestinos.
Foi também esse o entendimento da sentença recorrida, que, por isso, não merece censura, quando nela se afirma “… não pode deixar de constatar-se que a invocação da nulidade «mista ou de preceito» prescrita neste nº 3 do art. 410º do C. Civil tem lugar, nestes autos, por forma absolutamente gratuita, ao serviço de um interesse absolutamente divergente em relação àquele que fundamenta a norma em análise.
No caso, essa arguição serve em exclusivo o objectivo de exonerar a autora do cumprimento das obrigações contratuais que assumiu, como pressuposto da eliminação das consequências que lhe advieram do facto de a ré lhe ter imputado um incumprimento definitivo das mesmas, com o que conseguiria reaver quantias que entregou a título de sinal, mas sem que sequer se tenha mostrado disponível para cumprir as obrigações contratuais assumidas …”.
E a afirmação contida no segundo parágrafo da sentença encontra pleno apoio nos factos provados, dos quais resulta que:
- A ré convocou a autora para a outorga das correspondentes escrituras públicas de compra e venda;
- Fê-lo indicando, para ambos os casos, a data de 17-01-2003, advertindo-a de que deveria proceder à entrega de determinados elementos de identificação e documentos à data de 10-01-2003;
- Até à data indicada pela ré para entrega de tais elementos e documentos, a A nada entregou ou disse;
- Ultrapassado o prazo designado para a realização das ditas escrituras, a ré voltou a convidar a autora para a realização das correspondentes escrituras.
- Fê-lo designando a data de 13-02-2003, para outorga de ambas as escrituras.
- Nessa convocatória alertava que a autora estava a ser convocada pela última vez.
- Bem como indicava a data de 31-01-2003 para entrega dos elementos de identificação e documentos necessários à realização das escrituras.
- As correspondentes cartas foram recebidas pela autora, as primeiras – com prazo para 10/1/2003 - em 9/1/2003 e as segundas – com prazo para 31/1/2003, em 30/1/2003;
- A autora nada disse nem entregou à ré;
R. que, só depois destas convocatórias e interpelações, veio invocar a nulidade dos contratos por falta de licença de construção ou habitação.
E estes factos, tal como também se entendeu na decisão apelada, que merece a nossa concordância, não deixariam de obstar a que a dedução do pedido de declaração de nulidade de ambos os contratos constituísse um abuso de direito por parte da A., na modalidade de na modalidade de "venire contra factum proprium", traduzido na violação dos princípios da confiança e da boa-fé contratual, a cuja procedência obsta o regime do artº 334º.
É sabido que o artº 334º considera ilegítimo o exercício de um direito «quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé».
Quer a doutrina, quer a jurisprudência, anuem geralmente em que, para se concluir por tal ilegitimidade - verdadeira excepção peremptória inominada de conhecimento oficioso - se torna necessária a verificação cumulativa de três pressupostos: uma situação objectiva de confiança digna de tutela jurídica e tipicamente consubstanciada numa conduta anterior que, objectivamente considerada, seja de molde a despertar noutrem a convicção de que o agente no futuro se comportará coerentemente de determinada maneira; que face à situação de confiança criada, a outra parte aja ou deixe de agir, advindo-lhe danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada; ou seja se sair frustrada a boa-fé da parte que confiou. (cfr. Baptista Machado, in"Tutela de Confiança", - in RLJ, Anos 117º e 118º, páginas 322 e 323 e 171 e 172, respectivamente).
O abuso do direito traduz um" limite normativamente imanente ou interno dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativo-jurídicos do direito particular que são ultrapassados - cfr., neste sentido, Castanheira Neves, Questão de Facto e Questão de Direito, pág 526, nota 46, citado no Ac. STJ de 31/1/96, BMJ 453, pág. 517.
Emerge factualmente dos autos que os contratos foram celebrados no dia 30 de Abril de 1999, e eram relativos a duas fracções autónomas, designadas provisoriamente pelas letras “CK”, situada no 4° andar, e “BO”, situada no 5º andar, de um empreendimento a construir a construir, cujo prazo previsível para a conclusão das fracções autónomas seria durante o primeiro semestre de 2001, e que no decurso do tempo, e até à propositura da acção (decorreram cerca de cinco anos), nunca a A. levantou qualquer questão relativa ao apontado vício (falta da licença a que alude o art° 410° nº 3 CC).
Acresce que, só depois de convocada, por duas vezes, para a outorga das escrituras, e de interpelada para entregar documentos pertinentes a essa outorga, a que nada respondeu, é que veio invocar a referida nulidade.
Toda a conduta da A foi, por conseguinte, de molde a criar na R. uma forte confiança de que tal vício não viria ser invocado pondo em crise a bondade do contrato, o que constitui abuso de direito nos termos decididos art° 334º C. Civil.
Deste modo, ao invocar a nulidade por omissão das formalidades depois do seu injustificado incumprimento, a parte inadimplente, (a A.) já não estava em tempo de arguir a invalidade; de todo o modo, ao fazê-lo, fere gravemente os princípios de correcção e lealdade inseridos no conceito de boa-fé, impondo-se que o tribunal considere abusivo e, como tal ilícita a exercitação do direito de arguir a nulidade dos negócios.
Daí a improcedência da apelação.
III. DECISÃO.
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem esta Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
*
Custas pela apelante sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia.*
Porto, 23 de Março de 2006
António do Amaral Ferreira
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Ana Paula Fonseca Lobo