Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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COMÉRCIO
II - Contudo, devem ressalvar-se as situações em que a actividade acessória envolve um particular risco ou uma significativa perturbação do locador ou um acentuado desgaste ao prédio arrendado.
III - Em tais casos será inevitável o despejo, a não ser que se demonstre que o senhorio podia e devia contar com esses maiores riscos, perturbações ou desgaste.
Apelação
Tribunal Judicial de Matosinhos - .º juízo cível– proc. …./05.7 TBMTS
Recorrentes – B………. e mulher
Recorrido – C……….
Relator – Anabela Dias da Silva
Adjuntos – Desemb. Lemos Jorge
Desemb. Antas de Barros
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I – Nos presentes autos de acção declarativa com processo sumário, para despejo, que B………. e mulher, D………., intentaram contra C………., pedem os autores que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento relativo ao rés-do-chão, com entrada pelo nº …, do seu prédio urbano sito à Rua ………., nºs … e …, freguesia e concelho de Matosinhos, inscrito na matriz urbana sob o artigo 3823º e que, consequentemente, o réu seja condenado no despejo do arrendado, devendo ele ser restituído aos autores livre e devoluto.
Para tanto alegam os autores, em síntese que são donos do referido prédio e que o réu é inquilino do mesmo, sendo o objecto do contrato a indústria e o comércio de vassouras e análogos.
Acontece que o réu comercializa no locado outros produtos para além de vassouras, o que constitui um desvio da finalidade contratualmente estabelecida, que não foi autorizada ou consentida pelos autores.
Os autores tiveram conhecimento de tais factos, quando no dia 25.11.2004, o réu declarou-os no âmbito de depoimento de parte que prestou em audiência de julgamento da acção nº …./03.6 que havia instaurado contra os autores e que correu termos neste mesmo tribunal e juízo, ora, recorrido.
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O réu foi, regular e pessoalmente, citado e veio deduzir oposição ao pedido formulado, pedindo a sua absolvição do mesmo.Para tanto alegou que não vende no locado parte dos objectos que os autores alegam, admitindo, porém que aí comercializa outros bens para além de vassouras.
No entanto, alega o réu que todos os produtos que comercializa no locado são produtos análogos a vassouras.
Finalmente, alega o réu que comercializa no locado todos esses outros produtos, para além de vassouras, há 19 anos, o que faz com o conhecimento, quer dos autores, quer dos anteriores proprietários do prédio e senhorios.
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Os autores responderam à matéria excepcional alegada, impugnando-a.*
Foi proferido despacho saneador, elaborada a listagem dos factos assentes e a base instrutória que não mereceram censura das partes.*
Realizou-se a audiência de julgamento da matéria de facto e depois foi proferida a respectiva decisão, conforme despacho de fls. 165-167 dos autos que também não mereceu qualquer censura das partes.*
Finalmente proferiu-se sentença onde se julgou a acção improcedente, por não provada e, em consequência, se absolveu o réu do pedido.*
Inconformados com tal decisão dela recorreram de apelação os autores, pedindo que se revogue a mesma. Oportunamente, juntaram aos autos as suas alegações, onde formulam as seguintes conclusões:1. Padecem de vício os fundamentos de facto e de direito da douta sentença proferida que julgou “a acção improcedente por não provada e em consequência ...,” absolveu “... o Réu do pedido”, não decretando, assim o despejo requerido;
2. Produziu-se prova nos autos que impunha resposta diversa à proferida sobre a matéria factual, apurada, susceptível de acarretar um juízo de prova bem diferente do então realizado;
3. Há errónea apreciação dos factos e da prova produzida e, por via disso, há erro de julgamento;
4. Visa o presente Recurso pôr em crise os fundamentos de direito da decisão proferida e impugnação da matéria de facto dada como provada (reapreciação da prova gravada), nos termos e para os efeitos do artigo 712° do C.P.Civil;
5. Respeita o quesito 1º da Base Instrutória a matéria alegada pelos Recorrentes, impendendo sobre eles o ónus da prova. O que lograram fazer !
6. Das afirmações da testemunha E………. resulta provado que o Recorrido comercializa no arrendado “... baldes para trolhas; sacos para lixo; rolos de pintura, grelhas paro fogareiros” e “molas para a roupa” (Registo magnético dos autos no Lado B da cassete, cujo número no tape counter foi de 1429 a 1664, cfr. Acta da Audiência de Discussão e Julgamento do dia 29 de Maio de 2006);
7. Sobre a mesma matéria fáctica prestou depoimento a testemunha F………., donde resulta provado que o R. / Recorrido vendia no arrendado “corda para estendais, grelhas em ferro, facas, baldes pretos, vasos para plantas em plástico” [registo magnético dos autos, no Lado B, da cassete, cujo numero no tape counter foi de 0284 a 0911, cfr. da Acta da Audiência de Discussão e Julgamento do dia 29 de Maio de 2006):
8. Sobre a mesma matéria foi inquirida a testemunha G………. que afirmou vender-se no arrendado, : “Vassouras baldes pretos e tapetes para cortar com destino a Hotéis” (Registo magnético, do Lado A da cassete, cujo número no tape counter foi de 1580 a 1581, cfr.Acta da Audiência de Discussão e Julgamento do dia 5 de Junho de 2006);
9. A testemunha H………. afirmou, ainda, que no arrendado era vendido pelo R./Recorrido “Vende vassouras, escovas, escovilhões, tapetes grandes para hotéis e hospitais" [registo magnético, Lado A da cassete, cujo número no tape counter foi de 1329 a 1579, cfr. Acta da Audiéncia de Discussão e Julgamento do dia 5 de Junho de 2006);
10. Sustentava e exigia a prova produzida nos considerar integralmente PROVADA a matéria do quesito 1º, da base instrutória e não apenas “ Provado que para além dos produtos referidos em D) o Réu comercicüiea sacos do lixo, rolos de pintura e conjuntos em plástico para a casa de banho.”;
11. A instâncias sobre se as molas para a roupa estavam expostas ao público, afirmou a testemunha E………. que “Não estavam à vista. O Sr. C………. foi buscá-las lá dentro.” (Registo magnético dos autos no Lado B da cassete, cujo número no tape counter foi de 1429 a 1664, cfr. Acta da Audiência de Discussão e Julgamento do dia 29 de Maio de 2006);
12. O depoimento desta testemunha impunha resposta negativa à matéria do quesito 6º da Base Instrutória, ou seja, NÃO PROVADO;
13. Mais uma vez, andou mal o Mmº Juiz a quo na apreciação da matéria de facto ao julgar PROVADA a matéria do quesito 6° da Base Instrutória:
14. À luz do preceito legal plasmado no artigo 515º do C.P.CiviL o tribunal deve tomar em consideração todas as provas produzidas e demais elementos do processo;
15. Assim não resulta da sentença de que se recorre;
16. A sentença sub recurso não valora o depoimento testemunhal como elemento de prova suficiente e capaz, como é de Lei;
17. Valora depoimentos testemunhais e, sem razão que sirva a justiça e a verdade material, ignora outros, nomeadamente os acima transcritos e que servem a pretensão dos AA. / Recorrentes;
18. Atenta a sentença sub judice contra a força probatória do depoimento testemunhal e poder/dever do Juiz, prescritos em Lei, em violação do disposto nos artigos 342º nº 1 e 396º, ambos do C. Civil;
19. A venda no arrendado de tapetes para hotéis, baldes, desentupidores de sanitas, apanhadores. panos do pó, sacos do lixo, rolos de pintura, conjuntos de limpeza de casa de banho, utensílios de limpeza de vasilhame (escovilhões), conjuntos em plástico para a casa de banho, grelhas para fogareiros, vasos de plástico para plantas, cordas para estendais, molas para a roupa e facas, escapa ao fim contratual “stricto sensu” tal como resulta da verbalização que dele foi feita pelos contraentes;
20. Todos estes produtos existiam no mercado à data da celebração do contrato de arrendamento dos autos;
21. A falta de previsão no contrato da possibilidade de comercialização dos mesmos no arrendado é manifestação de que não estava subjacente à vontade negociaI e ao fim do contrato o desenvolvimento de tal actividade por parte do arrendatário;
22. Assim, para além de a venda dos referidos produtos não caber no teor literal do contrato de arrendamento no que respeita ao fim elo mesmo, também não são produtos análogos a vassouras ou conexos com a actividade de indústria e comércio de vassouras como se defende em sentença;
23. Nenhum daqueles produtos obedece ao processo de fabrico de vassouras, se confunde, têm a mesma natureza ou se destinam ao mesmos fim e, repita-se, já existiam no mercado à data da celebração do contrato de arrendamento, sem que este, viesse a abranger a comercialização de tais produtos;
24. Não há um nexo de “instrumentalidade” necessária entre o fim permitido pelo contrato e a actividade desenvolvida pelo arrendatário;
25. A comercialização dos produtos referidos supra no arrendado constitui uma alteração unilateral pelo arrendatário ela estipulação negocial, em desfavor do senhorio e que constitui uma fonte de rendimentos a favor do arrendatário de tal forma “que desequilibra o sinalagma por desvirtualizar o circunctanciatismo que esteve subjacente à fixação da renda”;
26. Neste sentido Ac. STJ de 2000.03.31 in C.J. STJ, Tomo I, Ano VIII, pág. 136: “1. O fundamento do contrato de arrendamento previsto na alínea b) do artigo 64º do RAU (uso do prédio para fim diverso] justifica-se pela proibição do destino contratual do locado, para que a respectiva estipulação negocial não possa ser unilateralmente alterada pelo arrendatário, em desfavor do senhorio. 2. Tal fundamento ocorre mesmo no caso de aditamento de outro fim, secundário ou acessório”;
27. Viola a douta sentença em recurso o disposto nos artigos 342ºn° 1 e 396º, ambos do C. Civil, artigos 515º, 690º- A, 712º nº 1 do C.P.Civil e artigo 64º alínea b), do RAU, bem como o primado da verdade material;
28. Impõe-se, por justiça e em nome da verdade material, a revogação da douta sentença proferida.
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O recorrido contra-alegou pugnando pela confirmação da decisão recorrida.
II – Da decisão proferida em 1ª instância resultam assentes nos autos os seguintes factos:
1- Encontra-se inscrito a favor dos Autores o direito de propriedade, adquirido por compra, sobre o prédio urbano sito à Rua ………., números ………. e ………., freguesia e concelho de Matosinhos, inscrito na matriz urbana sob o artigo 3823 e descrito na Conservatória sob o nº 00319/281186 – A) dos factos assentes.
2- Em 11 de Fevereiro de 1987 por acordo celebrado por escritura pública, I………., por si e em representação de J………., declarou, entre outras coisas, dar de arrendamento ao Réu uma sala do rés-do-chão do prédio mencionado em A), mediante o pagamento da quantia anual de 150.000$00, tendo o Réu declarado aceitar esse acordo, tudo conforme teor do documento de fls. 10 a 14, que se dá aqui por reproduzido – B) dos factos assentes.
3- Na cláusula 4ª desse acordo foi declarado que “o local arrendado destina-se à indústria e comércio de vassouras e análogos e a nenhum outro fim pode ser destinado sem o consentimento dado por escrito pelos senhorios” – C) dos factos assentes.
4- Para além de vassouras, o Réu comercializa no local referido em 2 tapetes, baldes, desentupidores de sanitas, apanhadores, panos de pó, abanadores, conjuntos de limpeza de casa de banho e utensílios de limpeza de vasilhame (escovilhões) – D) dos factos assentes.
5- Para além dos produtos referidos em 4. o Réu comercializa sacos do lixo, rolos de pintura e conjuntos em plástico para a casa de banho – resposta ao facto 1º da b.i..
6- Os tapetes que o Réu comercializa são normalmente utilizados nas portas de entrada destinando-se a limpeza dos sapatos – resposta ao facto 2º da b.i..
7- Os baldes que o Réu comercializa são baldes para esfregonas e para as obras – resposta ao facto 3º da b.i..
8- Os desentupidores que o Réu comercializa destinam-se a desentupir canos – resposta ao facto 4º da b.i..
9- O Réu comercializa do local referido em 2 outros produtos para além de vassouras desde há 19 anos – resposta ao facto 5º da b.i..
10- O que faz com o conhecimento dos Autores – resposta ao facto 6º da b.i..
11- Nenhum dos utensílios comercializados para além das vassouras implica um maior risco, perturbação ou desgaste do prédio – resposta ao facto 7º da b.i..
III – Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
O âmbito do recurso é definido pelas conclusões das alegações, não podendo o tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que se trate de questões de conhecimento oficioso, cfr. artºs 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3, ambos do CPCivil, sendo certo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, é o seu objecto delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida, pelo que são duas as grandes questões a decidir nos autos:
1ª – Saber se a decisão da 1ª instância sobre determinados factos (factos 1º e 6º da b.i.), deve ser alterada?
2ª - Saber se, em caso de alteração da decisão sobre a matéria de facto e mesmo não sendo esse o caso, a sentença recorrida deve ser revogada e substituída por outra que julgue o pedido dos autores/recorrentes totalmente procedente?
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No que à modificabilidade da decisão da matéria de facto importa e tendo-se em atenção a situação concreta dos autos, dispõe-se no artº 712º do CPCivil que:1. A decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artº 690º-A, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
2. No caso a que se refere a segunda parte da alínea a) do número anterior, a Relação reaprecia as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações do recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento a decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
De tal normativo resulta que, como refere F. Amâncio Ferreira, in “Manual dos Recursos em Processo Civil”, 2ª ed., 2001, pág. 127, que «... o direito português segue o modelo de revisão ou reponderação ...», ainda que não em toda a sua pureza, porquanto comporta excepções, as quais se mostram referidas pelo mesmo autor na obra citada.
Ora, os recursos de reponderação, no ensinamento do Prof. Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudo Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 374, «... satisfazem-se com o controlo da decisão impugnada e em averiguar se, dentro dos condicionalismos da instância recorrida, essa decisão foi adequada, pelo que esses recursos controlam apenas - pode dizer-se - a “justiça relativa” dessa decisão».
Por isso, havendo gravação da audiência de julgamento, como no presente caso ocorreu, temos que, nos termos do disposto no artº 712º, nº 1, al. a) e nº 2 do CPCivil, o Tribunal da Relação pode alterar a decisão do tribunal de primeira instância sobre a matéria de facto, desde que, em função dos elementos constantes dos autos (incluindo, obviamente, a gravação), seja razoável concluir que aquela enferma de erro.
Não nos podemos esquecer de que ao reponderar a decisão da matéria de facto, que, apesar da gravação da audiência de julgamento, esta continua a ser enformada pelo regime da oralidade (ainda que de forma mitigada face à gravação) a que se mostram adstritos, entre outros, o princípios da concentração e da imediação, o que impede que o tribunal de recurso apreenda e possa dispor de todo o circunstancialismo que envolveu a produção e captação da prova, designadamente a testemunhal, quase sempre decisivo para a formação da convicção do juiz; pois que, como referem A. Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in “Manual de Processo Civil”, 2ª ed. pág. 657], a propósito do “Princípio da Imediação”, «...Esse contacto directo, imediato, principalmente entre o juiz e a testemunha, permite ao responsável pelo julgamento captar uma série valiosa de elementos (através do que pode perguntar, observar e depreender do depoimento, da pessoa e das reacções do inquirido) sobre a realidade dos factos que a mera leitura do relato escrito do depoimento não pode facultar. ...».
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Posto isto, importa, agora, averiguar das razões dos apelantes quanto à pretendida alteração da decisão sobre a matéria de facto.Os factos que os recorrentes entendem terem sido erradamente decididos em 1ª instância, são os seguintes:
- facto 1º da base instrutória – “Para além dos produtos referidos em D) o réu comercializa sacos de lixo, rolos de pintura, panos de cozinha, molas de roupa, grelhas em ferro para grelhadores, vasos em plástico, cordas, conjuntos em plástico para a casa de banho e fogareiros a carvão?”
- facto 6º da base instrutória – “O que faz com o conhecimento quer dos autores quer dos anteriores proprietários?”
O Mmº juiz “a quo” respondeu ao facto 1º da base instrutória de forma restritiva, ou seja, respondeu: “Provado que para além dos produtos referidos em D) o réu comercializa sacos do lixo, rolos de pintura e conjuntos em plástico para a casa de banho”. E, igualmente, respondeu de forma restritiva ao facto 6º da base instrutória, dizendo: “Provado que o faz com o conhecimento dos autores”.
O mesmo magistrado fundamenta as referidas respostas dizendo:
“A convicção do Tribunal resultou do depoimento das testemunhas inquiridas e que conheciam o estabelecimento. Foi dado como provado a comercialização de sacos do lixo, rolos de pintura e conjuntos em plástico para a casa de banho com base na confissão do Réu e com base no depoimento de L………., que conhece bem o estabelecimento pois trabalhou no armazém de stocks da Câmara Municipal de Matosinhos, abastecendo esta entidade de produtos da loja do Réu, sabendo que ele sempre vendeu sacos do lixo. Esta testemunha tinha bastante conhecimento de todos os produtos que eram comercializados na loja. Quanto aos restantes produtos perguntados no quesito primeiro, foram referidos esporadicamente por algumas testemunhas indicadas pelos Autores, tendo as indicadas pelo Ré negado a sua comercialização no estabelecimento, não podendo por isso o Tribunal afirmar a sua efectiva comercialização com um elevado grau de segurança.
Quanto aos baldes para as obras, a testemunha G………., filho do Réu, disse que eram comercializados no local, para além dos baldes para esfregonas, que todas as testemunhas referiram.
Em relação aos tapetes, a testemunha H………., fornecedor de tapetes do Réu, disse que os tapetes que este comercializa destinam-se a limpeza dos sapatos, não tendo qualquer função decorativa, o que também se comprova pela fotografia de fls. 150.
As testemunhas M………. e L………. foram peremptórias em afirmar que tudo o que o Réu comercializa agora já comercializava há cerca de 20 anos. Todas as testemunhas disseram que os artigos eram perfeitamente visíveis do exterior da loja e que o Autores frequentavam o local, o que permite concluir com segurança que os mesmos tinham conhecimento desde sempre dos artigos que eram comercializados na loja (....)”.
Alegam os apelantes que dos depoimentos prestados pelas testemunhas E………., F………., G………. e H………., a resposta ao facto 1º da base instrutória deveria ter sido “Provado” e que do depoimento da testemunha E………., a resposta ao facto 6º da base instrutória deveria ter sido simplesmente “Não Provado”.
Ouvida, cuidadosamente, a gravação integral dos depoimentos prestados em audiência pelas três supra referidas testemunhas e pelas demais aí inquiridas, intuindo dos silêncios, das frases incompletas, das indecisões, das contradições e mesmo dos diversos níveis das vozes, que resultam bem audíveis de todos os depoimentos gravados, e tendo em atenção a razão de ciência que revelaram, manifestamente não se encontram razões que permitam concluir que a decisão sobre a matéria de facto, supra mencionada, (respostas aos factos 1º e 6º da b.i.) se encontre eivada de erro e, menos ainda, de erro manifesto ou grosseiro.
No que concerne à resposta restritiva ao facto 1º, temos que a tal matéria – facto 1º da b.i.- se referiram para além do próprio réu, como valor, parcialmente, confessório, como resulta da acta de audiência, as testemunhas N………., cunhado dos autores, F………., E………, sobrinho dos autores, e M………. e L………., estes dois a instâncias do próprio tribunal.
Pelo global depoimento de tais testemunhas o Mmº Juiz “a quo” não firmou a convicção de que o réu no seu estabelecimento comercializava também - panos de cozinha, molas de roupa, grelhas em ferro para grelhadores, vasos em plástico, cordas e fogareiros a carvão. Na verdade, a vasos em plástico, panos de cozinha e fogareiros a carvão apenas se referiu a F……….; a molas de roupa, grelhas para grelhadores e cordas, referiu-se para além da dita F………., E………., e a cordas também se referiu N………. . Por outro lado, as testemunhas ouvidas a tal matéria a instâncias do Tribunal negaram que o réu comercialize ou alguma vez tenha comercializado tais bens.
Ora, analisando criticamente todos esses depoimentos, bem andou o Tribunal “a quo” a responder ao facto 1º da b.i. pela forma restritiva como fez.
No que respeita à resposta dada ao facto 6º da base instrutória, considerando o que foi declarado de modo que consideramos espontâneo, isento, seguro e convicto pelas testemunhas, M………., N………., G………. e ainda e pelo que foi referido, por O………. e por P………., bem andou o Mmº Juiz “a quo” quando firmou a sua convicção no sentido da resposta dada, que é igualmente a nossa.
Na verdade, do global de tais depoimentos extrai-se como segurança que, pelo menos o autor marido até à data da anterior acção, era amigo do réu, frequentador da sua loja, onde ia cobrar a renda, onde fazia as pequenas obras e reparações que eram necessárias, na qualidade de senhorio, o qual ainda como pessoa que frequentemente “andava Rua abaixo Rua acima” tinha de ver o que se passava e o que se comercializava na referida loja.
Pelo o que o declarado pela testemunha E………., aliás sobrinho do autor marido, tanto pela forma como o fez, como pelo conteúdo do que afirmou, (referindo-se ao episódio da alegada compra de vários bens, incluindo molas para a roupa na loja do réu em Fevereiro de 2005 quando fez obras em sua casa, ou seja, em Valongo e se deslocou a Matosinhos para efectuar tais compras, e logo solicitou um bem (molas de roupa) que não estavam á vista, e que por acaso o réu teria escondidas na parte detrás da loja, onde lhas foi buscar!!!) em nada beliscou aqueles outros depoimentos.
Por tudo o acima exposto, não se vislumbram razões que determinem a alteração da decisão da matéria de facto, já que se não vislumbra que a mesma enferme de erro e, muito menos, erro grosseiro ou manifesto, quanto aos pontos da matéria de facto constantes da base instrutória supra identificados, proferida no tribunal de 1ª instância, não merecendo esta, por isso, qualquer censura.
Improcedem, consequentemente as respectivas conclusões dos apelantes.
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Fixada a matéria de facto, impõe-se agora decidir se a factualidade provada preenche a causa de resolução do contrato de arrendamento invocada pelos autores - art. 64º nº 1 al. b) do RAU - e que na sentença do tribunal “a quo” não mereceu acolhimento.Nos termos da al. b) do nº 1 do citado artº 64º do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário “usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina”.
Aliás a obrigação do arrendatário de não utilizar o prédio arrendado para fim diferente daquele a que se destina decorre já do artº 1038º al. c) do CCivil.
Segundo os autores, o réu teria violado tal normativo ao comercializar no locado outros bens ou produtos que extravassam o fim a que o arrendamento, contratualmente, se destinava.
Importa ter em consideração que a alteração do ramo do negócio exercido e contratualmente estipulado pode revestir diferentes modalidades.
As mais evidentes, e que não suscitam quaisquer dúvidas quanto às respectivas consequências, são as que se consubstanciam numa alteração radical da actividade exercida.
Sobre tal escreveu o Conselheiro Pais de Sousa, citando um Acórdão da Relação do Porto, dizendo que que não há grande dificuldade em concluir pela verificação do fundamento de resolução em apreço, se o arrendatário passou a utilizar o prédio para um fim ou ramo de negócio absolutamente distinto do convencionado, havendo substituição total de um pelo outro (...) cfr. in “Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano (R.A.U.)”, pág. 189.
Mais problemáticas são as situações em que no arrendado se continua a exercer a actividade convencionada pelas partes, mas se lhe acrescenta outra ou outras. Nestas situações, tem-se entendido que se o arrendatário continuar a usar o arrendado, a título principal, para o ramo de negócio convencionado, exercendo acessória ou instrumentalmente nova ou novas actividades, não há fundamento para a resolução desde que as circunstâncias permitam inferir, à luz da razoabilidade e da boa fé, que o locador, autorizando expressamente a exploração no prédio arrendado de um determinado ramo de negócio, podia e devia contar com o exercício adicional de uma outra actividade, devendo, por isso, entender-se que a autorizou também, embora de modo implícito, cfr. Vasco Lobo Xavier, in RLJ, 116º- 157 e segs.; Acs. da Rel Lisboa de 9.7.92 e de 17.5.95, in C.J. 1992, tomo IV, págs 144 e 1995, tomo I, pág. 87.
Como se escreve in “Revista dos Tribunais”, Ano 50º, pág. 130 e segs, o arrendamento para determinado ramo compreende “as actividades acessórias, porventura complementares”, desse ramo, não havendo, neste caso, aplicação do prédio “a ramo de comércio ou indústria diverso do convencionado”.
Estarão neste caso, quer as “actividades ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária (ou quase necessária)” – pelo que será “lícita a prática de uma actividade que se mostre indispensável ou de todo o ponto conveniente” ao exercício de negócio literalmente permitido – quer as “actividades que, segundo os usos comuns, acompanham a exploração de dada modalidade de comércio ou de indústria”, cfr. Vasco Lobo Xavier, ob. cit, p. 160; Ac. do STJ, de 16.12.99, in www.dgsi.pt e Ac. da Rel Porto, de 15.12.92, in BMJ, 422-425.
Segundo este entendimento, que desde já se consigna que perfilhamos, não haverá utilização do prédio para fim ou ramo de negócio diverso quando o arrendatário lhe adita uma actividade acessória, e isto porque justamente por ser acessória, complementar ou instrumental da actividade formal ou literalmente consentida.
Admitimos ainda, e em complemento a tal entendimento, que se deverão, contudo, ressalvar situações em que a actividade acessória envolva um particular risco ou uma significativa perturbação para o locador, ou um acentuado desgaste ao prédio arrendado, casos em que, em princípio, o despejo não poderá ser evitado, a não ser que, na situação em causa, se deva concluir que o senhorio podia e devia contar com esses maiores riscos, perturbações ou desgaste.
Na nossa Jurisprudência têm-se vindo a avulumar decisões sobres estes casos mais difíceis, ou seja, casos em que o fim convencionado é idêntico ou muito semelhante ao efectivamente praticado no prédio locado. Sendo os mais frequentes aqueles em que o arrendatário usa o locado não só para a destinação convencionada, mas também para outra ou outras finalidades.
Dessas decisões jurisprudenciais sobressaiem duas correntes, uma mais radical e que o Conselheiro Pais de Sousa designa por “a corrente rigorista”, segundo a qual haverá fundamento para a resolução quando o locatário, mantendo embora o destino convencionado, lhe acrescenta outro, e outra corrente, mais condescendente, para a qual parece ser irrelevante a finalidade resultante do uso acessório, desde que o uso convencionado subsista como principal.
Destarte, temos por mais correcto exigir-se que no arrendado se continue a exercer a actividade prevista no contrato, sendo ainda necessário, para que não exista fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, que a actividade adicional/ acessória reúna determinados requisitos ou características e respeite certos parâmetros e critérios.
Parâmetros e critérios esses, em parte, bem definidos no Ac. da Rel. Porto de 15.12.1992, in BMJ, 422-425, e que temos por bons. Aí decidiu-se que “é lícito ao arrendatário explorar, em via secundária, um ramo de negócio que, embora diverso do literalmente fixado no contrato, apresenta com este uma determinada conexão, sempre que as circunstâncias permitam inferir que o locador podia e devia contar com o exercício adicional de outra actividade. Para que exista conexão relevante entre essas diferentes actividades é exigível:
a) Que estejam ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária, sendo lícita a actividade que se mostre indispensável ou especialmente conveniente para que no prédio arrendado se possa exercer, em boas condições, o ramo do negócio objecto do contrato;
b) Ou que as actividades adicionalmente exercidas acompanhem, segundo os usos comuns, a exploração de determinada modalidade de comércio, configurando uma prática constante ou quase constante”.
Sendo ainda necessário que a actividade acessória/adicional não cause ao prédio maior desgaste do que o previsto com o uso que representa a realização do arrendamento; que não diminua a segurança dos utentes do prédio e das suas estruturas; que não desvalorize o valor locativo do imóvel em maior grau do que o expressamente consentido, como acima já se havia aflorado e ainda que se possa presumir, à luz da razoabilidade e da boa-fé ou dos usos comuns, que o locador podia e devia contar com o exercício adicional da outra actividade, cfr. neste sentido Ac. do STJ de 24.09.99, in www.dgsi.pt.
Destarte e para se poder concluir que o prédio arrendado está a ser usado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que se destina ou que foi convencionado, impõe-se, desde logo, que se determine com precisão, através da interpretação da declaração negocial, o fim ou ramo de comércio a que contratualmente o locado se destina.
No caso em apreço nos autos, temos assente que por escritura pública outorgada no dia 11.02.1987, I………., por si e em representação de J………., deram de arrendamento ao réu uma sala do rés-do-chão do prédio urbano sito à Rua ………., nºs …-…, freguesia e concelho de Matosinhos, mediante o pagamento da quantia anual de 150.000$00.
Resulta da cláusula 4ª desse contrato de arrendamento que “o local arrendado destina-se à indústria e comércio de vassouras e análogos e a nenhum outro fim pode ser destinado sem o consentimento dado por escrito pelos senhorios”.
No que nos interessa, temos assente que o locado se destina ao comércio de vassouras e análogos.
Está provado nos autos que o réu comercializa no locado - vassouras, tapetes (de cairo), baldes, desentupidores de sanitas, apanhadores, panos de pó, abanadores, conjuntos de limpeza de casa de banho, utensílios de limpeza de vasilhame (escovilhões), sacos do lixo, rolos de pintura e conjuntos em plástico para a casa de banho.
Quid juris?
No caso dos autos atento o disposto no artº 3º nº1 do RAU e a cláusula 4ª do contrato de arrendamento em apreço nos autos dúvidas não se nos colocam de que estamos perante um contrato de arrendamento urbano para comércio, mais precisamente comércio de vassouras e análogos.
Destarte, o arrendamento está circunscrito a um determinado ramo de negócio – comércio de vassouras e análogos.
Segundo o Dicionário da Língua Portuguesa da Academia das Ciências de Lisboa – 2001, II vol. Pág, 3709, “vassoura” é um utensílio doméstico formado por um pau longo ou curto ao qual é fixado, numa das extremidades, um feixe de folhas de palma, piaçaba, sorgo, pelos naturais ou artificiais ... e que serve para varrer o lixo”.
Da matéria assente nos autos conclui-se que no locado o réu comercializa vassouras, ou seja, o objecto típico previsto no contrato. Mas também comercializa utensílios para limpeza de vasilhame, ou seja, escovilhões, conjuntos de limpeza de casa de banho, conjuntos em plástico para a casa de banho e rolos de pintura. Não nos restam dúvidas, face à experiência comum, não obstante não se encontrarem demonstradas as características de cada um desses objectos, que se devem reputar como produtos análogos a vassouras, já que como elas são formados por uma cabo, em plástico, arame, etc e numa extremidade possuem um conjunto de filamentos, normalmente em plástico, próprios para limpar vasilhame, sanitas e outras peças sanitárias, e no caso dos rolos de pintura, (variante actual do tradicional pincel, trincha ou brocha para pintura da construção civil) o substituto dessas cerdas, é normalmente espuma de plástico ou outra qualquer fibra.
Mas também está assente que o réu comercializa no locado desentupidores de sanitas, ou seja, desentupidores de canos, baldes para esfregonas e para obras, apanhadores, sacos do lixo, abanadores, panos do pó e tapetes, (como resulta das fotografias juntas aos autos e dos depoimentos das testemunhas, são os vulgarmente designados por tapete em ou de cairo, a metro ou já cortados).
Para se decidir se o réu ao comercializá-los no locado está a violar o contratualmente estabelecido, maxime o que consta da cláusula 4ª do contrato de arrendamento, o que confere aos autores o direito à resolução do contrato, há que proceder à interpretação do negócio jurídico, nos termos dos artºs 236º e 239º, ambos do CCivil e analisar o que constituem essas outros bens que aí são vendidos.
Começemos por estes últimos e desde logo concluímos que se trata de bens, que segundo os usos comuns estão intimamente ligados à utilização dada às vassouras e análogos. Exemplificando, com a vassoura varre-se o chão, o lixo que assim se junta é, normalmente recolhido com um apanhador, e depois colocado no saco do lixo. Com uma esfregona lava-se um pavimento, sendo a água e o produto usado nessa lavagem contido dentro de um balde próprio para tal objecto. Aliás, apesar de não ter sido alegado nos autos, resulta das fotografias juntas ao processo (fls. 150) que o réu também comercializa no locado esfregonas, que são, manifestamente, um objecto análogo a vassoura, donde, a comercialização do respectivo balde, ser um comércio conexo com aquele. Quanto aos baldes para a construção civil, também se não reputa imaginar que os mesmos poderão ser um objecto conexo aos rolos de pintura, pois poderão servir para lavar os mesmos, ou mesmo para serem usados como simples baldes nas limpezas domésticas, logo produto conexo com as vassouras, apanhadores, etc. Quanto aos panos de pó, manifestamente são um produto conexo com as vassouras, apanhadores, esfregonas, etc, destinados, todos no seu conjunto a limpezas domésticas e outras. Finalmente, os tapetes de cairo, ou seja, como são designados na Índia e no Brasil os tapetes feitos com a fibra do fruto do coqueiro, são destinados à limpeza do calçado, colocados à entrada das residências, estabelecimentos comerciais e outros locais, afim de, dada a robustez das suas fibras fazerem como que uma escovagem às solas do calçado, sendo assim também um artigo destinado a manter a limpeza dos pavimentos.
Pelo que fica dito, reputamos a venda de todos os referidos artigos e/ou produtos como actividade acessória, porventura complementar, da venda de vassouras e análogos para a qual o réu está, directa e literalmente, legitimado a fazer no locado. Além disso são actividades que se mostram manifestamente convenientes e intrumentalmente necessárias e ainda que, segundo os usos comuns, acompanhavam, normalmente, o comércio que é desenvolvido num estabelecimento comercial vulgarmente designado por “vassoureiro”, (como se designa o estabelecimento onde se desenvolve a actividade formal ou literal constante da cláusula 4ª do contrato de arrendamento em apreço nos autos) o que aliás hoje quase que desapareceu dos nossos centros urbanos.
Também está assente nos autos, e resulta da natureza dos produtos assim vendidos, acessoriamente, que o comércio desses bens não envolve aumento do risco ou desgaste do prédio locado.
Finalmente, estando ainda provado que os autores têm conhecimento de de que o réu comercializa no locado, há 19 anos, esses outros produtos para além de vassouras, manifesto é poder-se concluir, à luz da razoabilidade, da boa-fé e dos usos comuns, que os mesmos sempre contaram e, até terão aceitado, a realização das vendas de tais bens no locado.
Em conclusão, o comércio dos referidos bens levado a efeito pelo réu no locado, para além de vassouras e análogos, como é o fim que, literal e formalmente, resulta da cláusula 4ª do contrato de arrendamento em apreço, por se considerar como comércio de bens conexos e em relação de instrumentalidade necessária com aqueles outros; por esse comércio não envolver um aumento do risco, perturbação ou desgaste do prédio, e finalmente, porque à luz da razoabilidade das coisas, da boa-fé e dos usos comuns, se presume que os senhorios podiam e deviam ter contado, desde sempre, que os mesmos se vendessem num estabelecimento comercial denominado “vassoureiro”, não se traduz na violação contratual desse contrato e não concede aos autores o direito à resolução do mesmo nos termos da al. b) do nº1 do artº 64º do RAU.
Destarte, improcedem as demais conclusões das alegações dos apelantes.
IV – Pelo exposto, acordam os juízes desta secção do Tribunal da Relação do Porto em:
Julgar totalmente improcedente a presente apelação e em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Porto, 16 de Janeiro de 2007
Anabela Dias da Silva
Albino de Lemos Jorge
António Luís Caldas Antas de Barros