Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 21124/05.2YYPRT-A.P1 |  |
II – Do art. 691º nº1, als. a) e c) e do princípio da indivisibilidade consagrado no art. 696º, ambos do CC, resulta que, nada tendo sido convencionado em contrário, a hipoteca voluntária constituída sobre um lote para construção se estende ao edifício nele, posteriormente, implantado, tendo o credor hipotecário/exequente direito a ser pago com o produto da venda desse imóvel, nos termos do art. 686º nº1 do CC, sem ter de pagar ao executado o valor dessa construção.
Relator – Leonel Serôdio (n.º 32)
Adjuntos – Des. José Ferraz
- Des. Amaral Ferreira
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
B………. veio deduzir oposição à execução para entrega de coisa certa intentada pelo Banco C………., S.A., alega, em síntese, que o exequente apenas adquiriu uma parcela de terreno para construção urbana mediante adjudicação em processo executivo que correu termos sob o n.º …/99 da ..ª Secção do Tribunal judicial da comarca do Porto e que construiu uma casa no referido lote para construção, a qual tem autonomia económica, não podendo considerar-se parte integrante do prédio e tem, por isso, direito a ser ressarcido das benfeitorias por ele efectuadas no prédio e cujo valor ascende a mais de € 350.000,00.
A final pede que lhe seja reconhecido o direito de retenção sobre o prédio sub judice, até que lhe seja pago o valor das benfeitorias nele realizadas que ascendem a € 350.000.
O exequente contestou, alegando em suma que por escritura de mútuo com hipoteca o oponente e mulher confessaram-se devedores da importância de 35.000.000$00, resultante de um mútuo concedido para pagamento de parte do custo da construção urbana implantada no imóvel em causa e na mesma escritura e em garantia do empréstimo os mutuários constituíram a favor do Banco hipoteca sobre o imóvel em discussão nos autos, com toda a sua plenitude legal. Face ao incumprimento de outros financiamentos concedidos pelo exequente ao executado foi proposta acção executiva que correu termos na ..ª Vara Cível do Porto, com o n.º …/1996 e face ao incumprimento das obrigações decorrentes do aludido contrato de mútuo, o exequente intentou acção executiva, que correu termos sob o n.º …/96 e no âmbito desses processos foi penhorado o imóvel em discussão. Sustenta ainda que a hipoteca incidente sobre o imóvel abrange para além do lote de terreno para construção, todas e quaisquer benfeitorias já existentes ou futuras. Suscitou ainda a excepção do caso julgado, com a decisão confirmada por acórdão do STJ que julgou improcedente a nulidade da venda judicial do prédio em causa.
Foi proferido despacho saneador, em que se julgou improcedente a arguida excepção, sem que do mesmo tivesse sido interposto recurso.
O processo prosseguiu os seus termos, tendo o Exequente interposto recurso de agravo de despacho que fixou o objecto da perícia mas não apresentou alegação.
A final foi proferida sentença a julgar improcedente a oposição à execução.
O Oponente apelou e terminou a sua alegação com as seguintes conclusões que se transcrevem:
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O Apelado contra-alegou, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
Cumpre Decidir
Factos dados como provados na 1ª instância (não tendo sido a decisão da matéria de facto objecto de impugnação, nem há lugar a qualquer alteração):
1 – Foi dado à execução de que estes autos são apenso, o despacho de adjudicação proferido em 25/09/2000, nos autos n.º …/96, que correram termos no ..º Juízo do Tribunal Cível da comarca do Porto e o respectivo título de transmissão do seguinte imóvel: parcela de terreno para construção urbana, com a área de 1050 m2, sita no ………., freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Famalicão, a confrontar de norte e poente com arruamento, sul e nascente com D………., L.da, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o n.º 00769/310594 da freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Famalicão e inscrita na competente matriz sob o art.º 3028;
2 – Por escrito de 13/07/1994, no Primeiro Cartório Notarial de Vila Nova de Famalicão, foi declarado pelo opoente e mulher que “… são donos e legítimos possuidores de uma parcela de terreno para construção urbana … sita no ………. ou ………., da freguesia de ………., deste concelho, descrita na Conservatória no número setecentos e sessenta e nove, freguesia de ………. e omissa à matriz predial …”... “que pela presente escritura se confessam devedores ao banco que o segundo banco representa – o aqui exequente – da quantia de trinta e cinco milhões de escudos, resultante de um mútuo que, nesta data, o mesmo Banco lhes concedeu, para pagamento de parte do custo da construção urbana que estão a implantar no imóvel acima referido, destinada a sua habitação própria permanente “…” “que para segurança do capital mutuado …constituem hipoteca, com plenitude legal, sobre o identificado imóvel, a favor do mutuante…”
3 - Em virtude do incumprimento do contrato referido em 2) o ora exequente intentou, em 03/07/1996, acção executiva, a qual correu os seus termos na ..ª Vara Cível do Porto, ..ª Secção, sob o n.º …/96, no âmbito do qual foi penhorado o imóvel supra descrito, tendo sido proferido despacho de sustação da execução, por existir penhora anterior sobre o mesmo bem.
4 – O imóvel identificado em 1) está descrito na Conservatória do Registo Predial como “prédio rústico – ………. ou ………. – parcela de terreno para construção” e “no Serviço de Finanças, na matriz predial urbana n.º 3028, como parcela de terreno para construção urbana.”
5 – O executado construiu uma casa no referido lote para construção, com uma área total de construção de cerca de 680 m2, composta por:
A) CAVE (aberta de todo o lado sul, com portas e janelas), com uma área de cerca de 192 m2, composta por:
- lavandaria
-quarto, com banho completo privativo;
-salão/bar;
-casa de banho;
B) GARAGEM (debaixo do jardim e anexa à cave), com uma área de cerca de
100 m2 para 5 veículos;
C) RÉS DO CHÃO, com uma área de 201 m2, composta por:
-Hall principal;
-Sala de visitas;
-Casa de banho de visitas;
-Salão composto de Zona de Bar;
-Zona de estar com lareira;
-Zona de jantar;
-Zona de cozinha;
-Casa de banho de serviço;
-Hall de acesso à cave;
-varanda exterior com cerca de 78 m2
D)PRIMEIRO ANDAR, com uma área total de cerca de 132 m2, composta por:
-Hall dos quartos;
-Arrecadação com esquentadores;
-Três quartos, todos com banhos privativos (dois com hidromassagem duches
em separado);
6 – O valor de construção da casa e anexo, à data de 1994, foi de € 217.129,47, sendo que, actualmente, o valor da casa - sem o terreno – oscila entre os € 217.129,47 e os € 250.000,00.
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A questão que se coloca é a de saber se a casa implantada pelo executado/oponente no lote para construção hipotecado a favor do Exequente/Apelado está ou não abrangido pela hipoteca. Como resulta da factualidade provada foi constituída hipoteca voluntária a favor de Banco, ora/Exequente sobre uma parcela de terreno para construção urbana, posteriormente os executados/ mutuários construíram uma casa no referido lote.
Por incumprimento do contrato de mútuo outorgado com o exequente, este intentou acção executiva em que foi penhorado o referido prédio e depois em venda judicial foi adquirido pelo Exequente.
Sustenta o oponente/executado que a hipoteca e posterior penhora apenas incide sobre o referido lote e pretende ter direito a ser ressarcido do valor da construção que nele edificou.
A referida questão foi apreciada com acerto na sentença recorrida, apenas importa precisar e aprofundar alguns dos fundamentos.
Recorde-se que a questão da discrepância entre o que consta da certidão predial (prédio rústico) e a realidade física (prédio urbano) foi definitivamente decidida pelo acórdão do STJ, cuja cópia consta de fls. 60 a 65 dos autos e que confirmou o despacho a julgar improcedente a arguida nulidade da venda do prédio penhorado.
Como é sabido, a hipoteca, que surgiu para permitir afectar o valor de imóvel à garantia das obrigações, sem desapossamento do proprietário, é um direito real de garantia, detalhadamente regulado nos artigos 686º a 732º do Código Civil.
Concretamente sobre a extensão da hipoteca, dispõe o artigo 691º do Código Civil.
A hipoteca abrange:
a) As coisas imóveis referidas nas alíneas c) a e) do n.º 1 do at. 204º;
b) As acessões naturais;
c) As benfeitorias, salvo o direito de terceiros.
Esta alínea c) expressamente estipula que a hipoteca abrange as benfeitorias, mas é omissa se estas compreendem as construções.
Sobre a questão em apreço foi proferido o parecer da Procuradoria Geral da Republica n.º 34/67, de 23.11.67, publicado no BMJ n.º 177, pág. 97 e seguintes, que começou por considerar as novas construções no prédio hipotecado, estavam abrangidas pela da al. a) do citado art. 691º e da sua remissão para o artigo 204º n.º 1, concretamente para a sua al. d), que alude “ aos direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores”.
Assim, sendo um desses direitos o de transformação, indiscutivelmente uma das faculdades que integram o direito de propriedade, nos termos do art. 1305º do CC, “ não restaria dúvida de que já pela alínea a) do art. 691º, a hipoteca se estenderia ao edifício incorporado no solo posteriormente à constituição da referida hipoteca.
E, com efeito, poderá dizer-se que, ao hipotecar-se o solo, se inclui o direito de edificar pois, de outra sorte, se limitaria injustificadamente o objecto da hipoteca.”
Numa segunda linha de argumentação, considerou que na al. c) a expressão “benfeitorias” não foi utilizado apenas no seu significado normal como simples melhoramento da coisa já existente mas pretendeu abranger a transformação, designadamente de um prédio rústico em urbano.
Também neste sentido Vaz Serra, na RLJ, ano 101º, pág. 296, escreve: “A solução de a hipoteca se estender às construções resulta de uma interpretação lata da palavra «benfeitorias» do artigo 691º, alínea c), considerando-se ai como benfeitorias as obras destinadas a conservar ou melhorar a coisa, ainda que a transformem (isto é que lhe alterem a natureza ou o destino).”
Uma terceira ordem de argumentação da garantia abranger as construções efectuadas no prédio hipotecado prende-se com a sua característica da indivisibilidade, consagrada no artigo 696º do Código Civil (cf. citado Parecer, BMJ 177º, pág. 107 e 108).
Como se referiu a hipoteca é um direito real de garantia e sendo real é inerente à coisa (cf. parecer de Oliveira Ascensão e Menezes Cordeiro, sobre Expurgação da Hipoteca, na CJ. Ano XI, tomo 5, pág. 37 e segs).
Por isso, como escreve Vaz Serra, RLJ, ano 101º, pág. 300, “se a hipoteca tiver por objecto um terreno e neste for feita uma construção a hipoteca estende-se a esta, pois, de contrário, seria diminuído o valor do prédio hipotecado e da garantia do credor hipotecário, já que o terreno por si só não teria o mesmo valor que tinha antes da construção.” (cf. seguindo esta posição Antunes Varela e Pires de Lima, C.C. Anotado, vol. I, 3ª edição, pág. 683).
No mesmo sentido escrevem Romano Martinez e Fuzeta da Ponte, em Garantias Especiais das Obrigações, 5ª edição, pág. 200: “Atento esse princípio da indivisibilidade, a hipoteca que incide sobre determinado terreno estende-se aos edifícios nele posteriormente implantados e às fracções autónomas que se venham a constituir por sujeição ao regime de propriedade horizontal” (cf. também Oliveira Ascensão e Menezes Cordeiro, no citado parecer, e Salvador da Costa, em “O Concurso de Credores”, 2ª edição, pág. 84).
Do citado artigo 696º do CC resulta que as partes podem afastar o principio da indivisibilidade e, no caso, estipular que a hipoteca tinha por objecto apenas o lote para construção e, consequentemente, não abrangia a casa que nele os executados /mutuários iam construir.
No entanto, na escritura que titula a hipoteca não consta essa exclusão e a declaração nela exarada que a quantia mutuada se destinava a pagamento de parte do custo de construção da casa a edificar no lote em causa, apenas pode ser lógica e racionalmente interpretada como estando as partes de acordo que a hipoteca se estendia a essa casa de habitação.
A jurisprudência publicada encontrada sobre a questão decidiu uniformemente que “uma hipoteca constituída sobre o terreno se estende aos edifícios nele posteriormente implantados” (cf. acórdãos da Relação de Évora, de 15/4/99 – CJ, II, 270 e da Relação de Lisboa, de 11.10.90, CJ, tomo IV, 147 e de 09.04.92, BMJ n.º 400, 700 – só sumário, onde consta: I – “A penhora de um lote de terreno para construção estende-se igualmente ao prédio entretanto nele edificado, tal como a hipoteca que o onerava”).
Do Supremo Tribunal de Justiça os três acórdãos encontrados no site www.dgsi.pt., sobre a questão da extensão da hipoteca, respectivamente de 14.10.97, 03.12.98 e 09.12.04, seguem o apontado entendimento, sendo de realçar o proferido em 03.12.98, no processo n.º 98.A.1001, relatado pelo Cons. Garcia Marques, que decidiu: “A hipoteca sobre um terreno estende-se ipso jure aos edifícios nele incorporados e ainda que em execução, o titulo de arrematação transfere directamente para o arrematante a propriedade da coisa arrematada.”
Temos, pois, que do artigo 691º n.º 1 als. a) e c) e do princípio da indivisibilidade consagrado no art.º 696º ambos do CC, resulta que uma hipoteca voluntária constituída sobre um lote para construção se estende ao edifício nele posteriormente implantado, dado nada ter sido convencionado em contrário, tendo o credor hipotecário/exequente direito a ser pago com o produto da venda desse imóvel, nos termos do art. 686º n.º1 do CC, sem ter de pagar ao executado o valor dessa construção.
Improcedem, pois, todas as conclusões do Apelante.
DECISÃO
Julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelo Apelante, sem prejuízo do benefício de apoio judiciário que lhe foi concedido.
Porto, 11.03.2010
Leonel Gentil Marado Serôdio
José Manuel Carvalho Ferraz
António do Amaral Ferreira