Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RENDA
REQUISITOS
II - Assim, a renda pode corresponder à prestação de serviços pelo inquilino ao senhorio, sem prejuízo da sua equivalência a uma quantia fixada em escudos.
1. - No Tribunal Judicial da Comarca de ............, DOMINGOS ............... e mulher, ISABEL ...............intentaram acção declarativa, com processo comum ordinário, contra ROSA ............... pedindo que se declare serem os Autores donos do prédio urbano identificado nos autos e que se condene a Ré a restituir-lhes a parte ainda ocupada e apagar-lhes a indemnização que se liquidar em execução de sentença, com juros desde a citação.
Como fundamentos das suas pretensões, os AA. alegaram, em síntese, que, mediante contrato de arrendamento para fins habitacionais celebrado com o anterior dono do prédio, a R. passou a ocupar, por volta de 1970/72, um anexo, contra a renda mensal de 200$00, sendo que, por volta de 1975, o mesmo senhorio renegociou com a R. a ocupação do anexo, deixando ela de pagar a renda convencionada e passando, como contrapartida, a cuidar da habitação do senhorio. Deste modo, o anterior contrato de arrendamento desapareceu por ter deixado de haver renda certa e determinada.
Na contestação, em que pediu a improcedência da acção, a R., sustentou que começou a prestar serviços aos donos do prédio em 1982, sendo por esses serviços estipulado o preço de 200$00 mensais, que, posteriormente, passou a ser compensado com o valor da renda.
A final, após completa tramitação, os AA. viram reconhecido o direito de propriedade sobre o prédio e a R. condenada a restituir uma loja sita próximo do anexo que habita, mas indeferidos os pedidos de restituição deste anexo e de indemnização pela ocupação.
Os Autores apelaram, pedindo a revogação da sentença ao abrigo das seguintes conclusões:
- A questão em discussão é saber se a partir de 1982 deixou de haver ou não retribuição pelo gozo proporcionado do prédio pelo facto de como contrapartida da ocupação do anexo a Ré ter passado a prestar determinados serviços, cujo valor não foi apurado;
- A retribuição, elemento essencial do contrato de arrendamento, só se pode considerar estipulada quando for fixada concretamente em escudos(art.s 1 e 19º-1 do RAU);
- Se esta retribuição certa e determinada em escudos não for fixada, nomeadamente por se ter fixado como retribuição a prestação de determinados serviços, não existe um contrato de arrendamento mas um contrato de trabalho ou de prestação de serviços ou outro contrato inominado.
- Por outro lado, não estão reunidos os pressupostos que permitam a aplicação do instituto da proibição de “venire contra factum proprium”;
- Não se provou, nem sequer se alegou, que a conduta dos Autores levasse a R. a acreditar que estes não punham em causa a existência do contrato de arrendamento, criando nesta uma situação de credibilidade ou confiança.
A Apelada apresentou resposta.
2. - Factualidade assente.
Sem impugnação das partes, e com relevância para o objecto do recurso, vem provado o seguinte elenco fáctico:
- Os AA. são donos de um prédio urbano composto por casa de habitação, com diversas divisões, anexo para habitação independente, adega, coberto e respectivo terreno de logradouro, que adquiriram por compra, titulada por escritura pública de 8/8/97;
- A R. ocupa o referido anexo para habitação, que é formado por sala, quarto, cozinha e quarto de banho, bem como um coberto do quintal, de que cultiva uma parte;
- Em 1972, a R. arrendou o dito anexo e o quintal, mediante o pagamento da renda de 200$00 mensais;
- O então dono do prédio residia no ........... e ia a ........... quase todos os fins de semana, onde recebia a renda;
- Foi sempre a R. quem cultivou o mencionado quintal e, a parir de data não concretamente determinada, mas posterior à celebração do contrato, passou também a colher o vinho, suportando os custos da poda;
- Tal renda foi paga até 1982;
- A partir de 1982, o então dono do prédio e a R. acordaram em que esta deixaria de efectuar o pagamento de uma renda em dinheiro pela ocupação do anexo e como contrapartida desta passaria a cuidar da casa de habitação do primeiro, com a obrigação de a abrir, arejar e efectuar serviços de limpeza geral da mesma;
- Na sequência do mencionado acordo foi entregue à R., pelo anterior dono do prédio, duplicado das chaves da casa de habitação principal, entrega que tinha como finalidade possibilitar que a R. ficasse em condições de cumprir o combinado;
- O anterior dono continuou a vir, de tempos a tempos, ao local;
- Após terem adquirido o prédio, os AA. encetaram conversações com a R. com vista à negociação de um novo contrato de arrendamento, com fixação de nova renda, não tendo havido acordo entre as partes;
- Em Fevereiro de 1997, os AA. dirigiram-se à R. pretendendo renegociar a renda, e dizendo-lhe que só aceitariam a sua continuação no arrendado se esta lhes pagasse a renda de esc. 25 000$00 mensais;
- A partir de Fevereiro de 1997, os AA. não mais autorizaram a R. a entrar no prédio principal (residência do senhorio);
- Tal acto e a recusa dos senhorios de receber a renda mensal levaram a R. a proceder ao depósito da mesma na CGD;
- Em 17/12/97, o A. requereu a notificação judicial avulsa da R. para que esta, nomeadamente, se limitasse a ocupar o anexo para habitação, utilizando exclusivamente a entrada que lhe é própria e se abstivesse de entrar e/ou ocupar toda e qualquer parte restante;
- Através dessa notificação a R. tomou conhecimento da aquisição do local arrendado pelos AA. e passou a proceder aos depósitos já em nome do A. marido.
3. - Mérito do recurso.
A questão a resolver consiste em saber, como bem se refere nas doutas alegações dos Recorrentes, se obsta à existência de um contrato de arrendamento habitacional a fixação da prestação da retribuição na prestação de determinados serviços.
A resposta negativa a esta questão prejudica, necessariamente, a apreciação da do abuso de direito, de natureza claramente subsidiária (só se pode abusar de um direito quando se for titular dele).
Isto posto, o problema gira à volta do que, relativamente aos arrendamentos vinculísticos, se estabelece quanto à prestação do locatário, ou retribuição, que o art. 19º do RAU, tal como já sucedia no art. 1089º C. Civ., determina que deva ser fixada em escudos.
Segundo os Apelantes, a retribuição só se pode considerar estipulada quando for fixada concretamente em escudos e, quando assim não seja, não existe contrato de arrendamento.
Pensamos que não será assim.
O arrendamento é um contrato oneroso que, da parte do locatário, e como contrapartida da cedência do gozo da coisa, supõe a prestação de uma retribuição, retribuição que se traduz numa renda (art.s 1022º C. Civ. e 1º do RAU).
Representando o contrato de arrendamento, como qualquer outro contrato, um acordo recíproco de manifestações de vontade, e sendo a renda um dos seus elementos típicos, é natural que a respectiva fixação seja também elemento essencial à existência e perfeição daquele contrato.
Mas, pergunta-se, fixação em que termos?
O art. 1º do RAU, definindo o contrato de arrendamento urbano, limita-se a aludir à retribuição, como seu elemento típico, sem qualquer concretização.
Por sua vez, no art. 19º estabelece-se que o quantitativo de renda deve ser fixado em escudos, cominando-se com a sanção da nulidade a cláusula pela qual se convencione o pagamento em moeda específica ou estrangeira, sem que tal invalide o contrato.
Suscita-se, deste modo, a questão do âmbito e termos de exigibilidade de determinação da renda para efeitos de perfeição do contrato, problema que não é novo e já se colocava face a idênticas disposições do C. Civ. (art.s 1022º e 1089º).
Entende-se, tal como (ao que se conhece sem divergências significativas) se tem posicionado a jurisprudência e a doutrina, que essencial à perfeição do contrato de arrendamento é que as partes tenham acordado sobre o montante da retribuição ou em critério que permita a determinação e o apuramento desse montante ou que a existência de um tal critério assente em previsão legal (cfr. Ac. STJ, de 17/2/83, BMJ 324º-565; RL, de 15/11/90, CJXV-5º-114; P. DE LIMA e A. VARELA, “C. Civ., Anotado”, II, 4ª ed., 343 e 522; PINTO FURTADO, “Manual do Arrendamento Urbano”, 46; PAIS DE SOUSA, “Anotações ao RAU”, 3ª ed., 97 e 193).
No mesmo sentido aponta a doutrina dos n.ºs 1-c) e 4 do art. 8º do RAU ao estabelecer que a falta de estipulação do quantitativo da renda não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato quando possa ser suprida nos termos gerais, termos esses que hão-de ser os conducentes à integração da declaração negocial segundo os ditames do art. 239º C. Civ., ou seja, pelo recurso à vontade presumível das partes e boa fé.
Na verdade, o que está em causa na exigência de determinação ou determinabilidade da renda e da fixação do seu valor em escudos no arrendamento urbano são princípios imperativos do regime dos arrendamentos vinculísticos, ligados à protecção de interesses do locatário, que têm justificado a intervenção do legislador no sentido de impedir a utilização de artifícios susceptíveis de defraudar as normas legais que visam controlar o valor real da renda e o seu regime de actualização, presentemente reflectido no art. 31º e ss. do RAU.
Nessa mesma lógica se baseará a proibição de fixação do quantitativo da renda em moeda específica ou estrangeira, como decorre da imposição da sua conversão obrigatória em escudos ao câmbio do tempo da celebração do contrato, medida de determinação que, por reposição do princípio nominalista, permite a satisfação daquele desígnio da lei.
De resto, o preceito do art. 19º não terá visado mais que proibir as cláusulas de pagamento de renda em moeda estrangeira (vd. P. COELHO, Arrendamento”, Lições, 1988, pp.14). É o que se pode inferir da sua aproximação ao disposto no art. 64º-1-j) do RAU (antes art. 1093º-1-j) C. Civ.), norma que continua a prever a cessação da prestação, pelo arrendatário ao senhorio, dos serviços pessoais que determinavam a ocupação do prédio.
De tudo decorre, pois, que a renda pode corresponder à prestação de serviços do inquilino ao senhorio, sem prejuízo da necessidade da sua fixação em escudos (Ac. RL, 29/1/80 e RC, 14/7/83, in CJ V-1º-223 e VIII-4º-103, respectivamente).
Ponto é que se esteja, realmente, perante um arrendamento pois que só quando tal sucede, ou seja, «quando a cedência da casa se apresente como efeito principal do contrato, isto é, quando se tenha em vista especialmente arrendar, e não apenas ceder a casa para o inquilino dar cumprimento a uma obrigação emergente doutro contrato ou doutra situação jurídica, ou para facilitar o exercício de certa actividade pessoal» de contrato de arrendamento se pode falar (P. DE LIMA, RLJ, 99º-94).
Aqui chegados, importa retirar as pertinentes conclusões.
As partes estão de acordo sobre a celebração de um contrato de arrendamento em 1972 com renda fixada em escudos, que assim foi paga durante 10 anos.
Estão também de acordo em que, desse contrato, só a retribuição foi alterada, passando a consistir em determinados serviços, após o que os Apelantes designaram de «renegociação».
Desse modo, face às regras de interpretação da declaração negocial acolhidas pelos art.s 236º e 237º C. Civ., tendo em conta, nomeadamente, a impressão do destinatário e o tipo e função das prestações contratuais, deve entender-se que o contrato manteve sempre a natureza de arrendamento, com substituição de uma quantia fixada em escudos por determinados serviços, então havidos como de valor equivalente àquela.
E, assim sendo, face aos expostos princípios, o contrato manteve a sua existência apesar da modificação operada na prestação da locatária.
Conclui-se, consequentemente, que o contrato de arrendamento subsiste e que foi fixada renda que permite determinação actualizada por critérios objectivos, que são os legais.
A situação é, de resto, semelhante à prevista no mencionado n.º 3 do art. 19º e à solução que aí se preconiza para a fixação de rendas em moeda estrangeira – à data da conversão da retribuição em serviços, o valor equivalente a estes era conhecido e estava fixado em escudos.
Improcedem, perante o que se deixa dito, as conclusões A. a D. da alegação dos Apelantes e fica prejudicado o conhecimento das restantes.
4. - Decisão.
Termos em que se decide:
- Julgar improcedente a apelação;
- Confirmar, no que foi objecto de apreciação no recurso, a sentença impugnada; e,
- Condenar os Recorrentes nas custas.
Porto, 17 de Maio de 2001
António Alberto Moreira Alves Velho
Camilo Moreira Camilo
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha