Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PRÉDIO RÚSTICO
ADQUIRENTE NÃO CONFINANTE
ÓNUS DA PROVA
II – É à luz da lei civil – e não das regras administrativas do PDM ou da Fazenda Pública – que, em 1ª linha, se deve procurar o critério para a natureza rústica ou urbana dos prédios preferendos.
Adjs.: Espírito Santo e Madeira Pinto
Apelação n.º 6.261/08
..º Juízo de Amarante
Acordam na 3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto:
I – Relatório
B………. e marido, C………., residentes no ………., freguesia de ………., intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinária, contra D………., residente na ………., freguesia de ………., Amarante – entretanto falecida, tendo sido habilitado seus filhos, E………., F………. e G………. – e contra H………. e esposa, I………., residentes no ………., ………., Amarante, formulando os seguintes pedidos:
Que se declare como simulado o valor de 60.000,00 € declarado na venda do prédio rústico id. no artigo 5° da PI.
Que se declare que o valor da venda de tal prédio foi de 35.000,00 €.
Que se declare que os AA. têm o direito de haver para eles, como preferentes, o prédio identificado no artigo 5.º da PI, passando a ocupar o lugar dos 2°s RR. (compradores) na compra e venda efectuada, pelo valor de 35.000,00 €.
Que, consequentemente, aqueles RR. abram mão dele e o entreguem aos AA.
Se assim não se entender:
Que se declare que os AA. têm o direito de haver para eles, como preferentes, o prédio identificado no artigo 5° da PI, pelo valor constante da escritura de compra e venda, ou seja, 60.000,00 €, passando a ocupar o lugar dos 2°s RR (compradores) na compra e venda e, consequentemente, abrirem mão dele e entregá-lo aos AA.
E, no caso de se vir a declarar que os AA. preferem pelo valor de 35.000,00 €, se ordene a restituição da quantia de 25.000,00 € (respeitante ao remanescente do valor depositado).
E se ordene o cancelamento de qualquer registo que, porventura, do prédio vendido se tenha feito a favor dos 2°s Réus.
Para tanto alegaram, em síntese, que são donos do prédio rústico, pinhal e mato, sito na freguesia de ………., com a área de 3.700 m2, descrito na CRC de Amarante sob o n.° 00176/260193, o qual confronta pelo lado sul com o prédio composto de cultura, oliveira e ramadas, com a área de 8.700 m2, inscrito na matriz sob o art. 326 e omisso na CRP de Amarante.
Prédio este que a 1.ª R. vendeu aos 2°s RR. por escritura pública de 16/07/2004, tendo na mesma sido declarado que o preço da venda foi de 60.000,00 €.
Assim, destinando-se ambos os prédios – o dos AA e o vendido pela 1.ª R. – a fins agrícolas e sendo ambos de área inferior à unidade de cultura, gozavam os AA. de preferência na venda.
Venda de que, porém, não lhes foi dado conhecimento pela 1.ª R. e de que apenas tiveram conhecimento em 18/07/2004.
Mais alegaram, como já resulta do elenco dos pedidos, que foi declarado, na escritura, o preço de venda de 60.000,00 €, quando os 2°s RR. pagaram apenas o valor de 35.000,00 €; o que, segundo os AA., se destinou a enganá-los e desencorajá-los de exercerem o direito de preferência.
Concluem pois que devem ser admitidos a preferir pelo invocado valor real da compra - de 35.000,00 € (tendo, todavia, depositado, à cautela, a quantia de 60.000,00 € à ordem dos autos).
Apenas os RR. compradores (H………. e I……….) apresentaram contestação, sustentando que o prédio que compraram se localiza em “Espaço Urbano Consolidado e de Preenchimento”, de acordo com o Regulamento do PDM de Amarante, espaço este que é constituído pelas áreas caracterizadas pelo elevado nível de infra estruturação[1] e/ou densidade populacional, destinadas, predominantemente, ao preenchimento, reestruturação e renovação urbanas.
Razão pela qual tal prédio, depois da sua aquisição, viu alterada a sua natureza, na Conservatória do Registo Predial, de prédio rústico para prédio urbano, composto por parcela de terreno destinado à construção de edifícios, com a área bruta de construção de 3.975 m2 e de implantação de 1.509 m2.
Acresce que os RR. destinavam tal prédio à construção urbana, tendo, por isso, ainda antes da celebração da escritura pública, solicitado a técnico da especialidade a realização de estudos de viabilidade da capacidade construtiva desse prédio e foi com essa finalidade e intenção que desenvolveram todas as negociações preliminares e que procederam à sua aquisição e foi também por essa razão que por ele pagaram 60.000,00 Euros.
Pelo que, concretizando tal objectivo, solicitaram, em 06/12/2004, à Câmara Municipal de Amarante pedido de informação prévia sobre a viabilidade de construir naquele prédio um edifício para habitação, constituído por treze fogos, tipo moradias geminadas em banda. E, na continuação de tal procedimento administrativo e dentro do prazo que lhes foi concedido, irão apresentar junto da Câmara o projecto de arquitectura e de especialidade necessários à obtenção do alvará de licença de construção dos alegados treze fogos, cuja construção a Câmara já considerou viável, pelo que os RR., para o efeito, já solicitaram a um gabinete técnico da especialidade a elaboração dos necessários projectos, que se encontram bastante avançados.
Mais alegaram – no âmbito de destinarem o prédio à construção de treze moradias – que já deram início às obras, tendo já procedido à desmatação do prédio, a terraplanagens e ao início das escavações para as fundações
Noutro contexto, invocaram a renúncia dos AA. ao exercício do direito de preferência; sustentando que a 1.ª R. os informou da sua vontade em vender o prédio preferendo, do preço por que estava disposta a vendê-lo, das condições de pagamento e até do prazo em que queria fazer a escritura e estes lhe responderam que não tinham interesse na aquisição do mesmo, fosse qual fosse o preço e, que, por isso, poderia vendê-lo a quem quisesse ou pudesse e pelo preço que pudesse.
Concluem pois pela improcedência da acção e, em Reconvenção, pedem que os AA. sejam condenados a pagar-lhes:
a- o montante das despesas realizadas e a realizar no prédio preferendo, cujo apuramento relegam para execução de sentença.
b- os montantes indicados nos artigos 42°, 43° e 44.º da contestação, acrescidos de juros legais, a contar desde a notificação da reconvenção.
Para tanto, alegaram as obras – de desmatação e limpeza do terreno, de terraplanagem e de escavação para as fundações dos futuros edifícios – já iniciadas no prédio preferendo, necessárias à construção das edificações projectadas, ainda não totalmente acabadas, pelo que relegam o seu apuramento para execução de sentença; as despesas – levantamentos topográficos, projecto de arquitectura e das diversas especialidades – no procedimento para a construção das treze moradias, ainda não totalmente apuradas, visto que os trabalhos ainda estão em curso, motivo por que relegam seu apuramento para execução de sentença; o que pagaram de IMT (3.000,00), na realização da escritura (659,14 €) e no registo definitivo da aquisição (210,43 €).
Houve réplica em que os AA. impugnando a matéria das excepções invocadas pelos Réus contestantes, mantendo e concluindo como na PI e pela improcedência da reconvenção (pedindo inclusivamente a condenação dos RR. reconvintes como litigantes de má fé, por reclamarem uma indemnização a que sabem não ter direito).
Foi proferido despacho saneador, organizada a matéria factual com interesse para a decisão da causa, instruído o processo e realizada a audiência – durante a qual foram aditados 4 quesitos à base instrutória – após o que a Ex.mo Juiz de Circulo, fixada a matéria de facto, proferiu sentença, em que julgou a acção totalmente improcedente (e, por via disso, prejudicado o conhecimento da reconvenção).
Inconformados com tal sentença, interpuseram os AA. recurso de apelação, visando a sua revogação e a sua substituição por outra que julgue a acção procedente – declarando-se que os AA. têm o direito de haver para eles, como preferentes, o prédio, devendo os RR. compradores abrir mão dele e entregá-lo aos AA.
Terminam a sua alegação com as seguintes conclusões:
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Os RR. contestantes responderam, terminando as suas contra-alegações sustentando, em síntese, que o objecto da apelação deve ser julgado improcedente; e, para o caso de assim se não entender, suscitam a ampliação do recurso, a título subsidiário, devendo com fundamento no objecto de tal ampliação ser o recurso julgado improcedente.
Terminam a sua alegação com as seguintes conclusões:
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Colhidos os vistos, cumpre, agora, apreciar e decidir.
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II – “Reapreciação” da decisão de facto
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Por conseguinte, tendo os RR/apelados, para o caso de tal suceder, suscitado a ampliação da apelação, impor-se-á conhecer e apreciar tal ampliação; é o que se fará, começando justamente pela reapreciação da decisão de facto em sede de ampliação suscitada.
Assim:
Quanto à ampliação da apelação suscitada pelos RR/apelados:
No caso vertente, os diversos depoimentos prestados em audiência, nos quais a 1ª instância se baseou para decidir a matéria de facto, foram gravados. Constam, assim, do processo todos os elementos probatórios com que aquela instância se confrontou, quando decidiu a matéria de facto e é possível modificar aquela decisão, se enfermar de erro de julgamento[2].
Todavia, adverte-se, convém ser extremamente cauteloso e prudente no uso de tal faculdade, tanto mais que existem elementos intraduzíveis e subtis, como a mímica e todo o processo de exteriorização e verbalização dos depoentes, não importados para a gravação, susceptíveis de influir, quase tanto como as suas palavras, no crédito a prestar-lhes.[3].
Será pois ciente dos riscos e dificuldades que sempre envolve a reapreciação da matéria de facto por este Tribunal irá enfrentar as questões, nesta sede, suscitadas.
Efectuado tal prévio esclarecimento e observando as concretas questões suscitadas em sede de recurso da matéria de facto, importa começar por referir – analisados os documentos juntos aos autos e ouvido o registo das inúmeras sessões de julgamento – que assiste razão parcial aos apelados.
Os factos que, segundo os apelados, foram incorrectamente ou “excessivamente respondidos” são os constantes dos quesitos 22.º, 23.º, 6.º, 4.º e 14.º da base instrutória; pretendendo, ainda, os apelados que a alínea F) dos factos assentes (em que se dão como reproduzidos o teor de documentos juntos com a contestação) seja substituída por um conjunto de 12 factos que elenca.
Verdadeiramente, porém, o que releva e o que está efectivamente em causa são as respostas aos quesitos 22.º e 23.º; e é justamente nestes questões que assiste razão parcial aos apelados.
Permita-se-nos pois, a propósito dos quesitos 6.º, 4.º e 14.º, que nos limitemos a dizer que concordamos quer com as respostas explicativas dadas aos mesmos[4] quer com a extensa e minuciosa motivação de facto externada, a seu propósito, na decisão de facto.
E permita-se-nos que a propósito da alínea F – embora se concorde inteiramente que os documentos são apenas os meios prova e não os factos a dar como provados – nos limitemos a dizer que os factos que tais documentos encerram são, na sua maior parte, meramente instrumentais, para a convicção a formar sobre outros factos – maxime do contido no quesito 22.º – pelo que, em vez do elenco de 12 factos proposto pelos apelados, nos iremos limitar a substituir a alínea F (e a referência aí feita aos documentos juntos com a contestação) pelos seguintes 4 factos[5]:
- O prédio rústico denominado de “cultura, oliveiras e ramada”, com a área de 8700 m2 inscrito na respectiva matriz sob o artigo 326 e descrito na CRP de Amarante na ficha 00447/041202, sito no ………., da referida freguesia de ………., localiza-se em “Espaço Urbano Consolidado e de Preenchimento”, de acordo com o regulamento do PDM em vigor ao tempo da alienação do prédio preferendo.
- Tal prédio foi participado à matriz predial urbana em 24/01/2005 como constituindo terreno para construção com a área total de 8700 m2, com uma área bruta de construção de 3975 m2, com a área de implantação do prédio de 1509 m2 e área bruta dependente de 1290 m2, encontrando-se inscrito na matriz predial urbana no artigo provisório 393 e descrito na Conservatória na ficha 00447/041202/………. .
- Os RR. apresentaram na Câmara Municipal de Amarante, em 06/12/2004, um requerimento solicitando um pedido de informação prévia sobre a viabilidade de realizar em tal prédio a construção de um edifício para habitação — 13 fogos tipo moradias geminadas em banda.
- Requerimento que foi acompanhado de extractos da carta do PDM, memória descritiva, justificativa e de adequabilidade, planta topográfica da situação existente, com polígono de implantação e perfis.
Efectivamente, para além de alguns dos factos propostos serem, repete-se, meros auxiliares de raciocínios e inferências factuais a efectuar, factos há – designadamente, os 7 últimos – que são extraídos de documentos que foram juntos muitos depois da contestação e que, inclusivamente, ocorreram em data posterior à contestação (apresentada, lembra-se, em 11/02/2005).
Debrucemo-nos pois sobre os quesitos 22.º e 23.º, aditados na sessão de julgamento de 21/12/2007, em que se pergunta:
22.º: Aquando da celebração da escritura pública referida em C, os RR. H………. e I………. já destinavam o prédio identificado nessa escritura à construção urbana?
23.º: Já antes da celebração dessa escritura aqueles RR. tinham solicitado a técnico da especialidade a realização de estudos de viabilidade da capacidade construtiva desse prédio?
Quesitos que foram ambos dados como “não provados”, invocando-se, na motivação da decisão, para justificar a sua não prova que os “RR apenas deram entrada ao pedido de viabilidade de construção das 13 moradias na Câmara Municipal de Amarante, em 06/12/2004”, que “os RR após terem comprado o terreno limparam-no e fizeram a poda” e que “ninguém vai comprar um terreno para construção sem antes ter o projecto de viabilidade de construção aprovado”.
Em face da prova testemunhal, da inspecção judicial e dos documentos juntos, formulamos, a propósito de tais quesitos e factos, uma convicção algo diferente.
Está nos mesmos em causa, verdadeiramente, a prova da finalidade e da intenção dos RR. ao comprar o prédio preferendo.
Sendo a finalidade e intenção da acção humana algo de insondável e impenetrável, cumpre ao tribunal alcançá-la e captá-la a partir de comportamentos exteriores e objectivos; daqueles que, de acordo com a experiência comum, são concludentes a exprimir uma certa finalidade e intenção.
Ora, no caso e a nosso ver, os elementos exteriores mais relevantes apontam, com forte concludência, no sentido dos RR/apelados destinarem o prédio, ab initio, à construção urbana.
Quatro meses e meio após a aquisição do prédio – e antes da acção de preferência haver sido intentada – apresentaram os RR/apelados um pedido de viabilidade (à C. M de Amarante), tendo em vista a construção de 13 moradias geminadas; pedido este que foi instruído por peças e elementos que exigiam uma prévia encomenda a técnicos da especialidade; técnicos estes – o Engenheiro dono do Gabinete de Projectos e o Topógrafo – que embora não totalmente seguros sobre a data do pedido dos R.[6] permitem que o mesmo se possa e deva situar em meados de 2004, isto é, em data coeva com a escritura de venda (de 16/07/2004).
Entretanto, já após a propositura da presente acção, é certo, apresentaram os RR., em conformidade com a viabilidade concedida, projecto de arquitectura para 6 moradias e os consequentes projectos de especialidades, obtendo a inerente licença de obras de construção.
Ora, no plano da normalidade do comportamento humano, não é crível que os RR. se tivessem dado a tais trabalhos e despesas se não tivessem real e efectivamente a intenção de destinar o prédio à construção urbana – prédio que, como é evidente (resulta do próprio acto administrativo de licenciamento), fica num espaço com aptidão urbana.
É certo, reconhece-se, que ninguém veio dizer que os RR. anunciaram – designadamente, durante as negociações com a falecida D. “J……….” – que pretendiam destinar o prédio à construção urbana[7], porem, no contexto dos factos haverá explicação para tal reserva.
Por um lado, como resulta claramente das explicações da testemunha Dr.ª K………. (nora da falecida), a vendedora (que, embora com 90 anos à época do negócio, se mantinha ciosa dos seus bens e das decisões sobre eles) tinha uma forma especial de ver as coisas – não gostava de vender os seus fartos bens e, quando vendia, movia-se por critérios em que a pessoa/identidade do comprador era decisiva.
Assim, há que admiti-lo, poderá ter sido isso – para não tornar reticente a vendedora ou “engordar” o preço – que tornou os RR. compradores reservados sobre a verbalização do destino do prédio a adquirir.
Por outro lado e para terminar o exame crítico das provas produzidas sobre os quesitos em causa, não consideramos assim tão decisivo e concludente o facto dos RR. terem limpo o terreno e feito a poda ou o facto de não terem precedido a compra do pedido de viabilidade à C. Municipal.
Aliás, não é seguro, em face da prova produzida, que o Gabinete de Projectos não haja sido contactado antes de Julho de 2004[8] (e que não tenha “afiançado”, em termos genéricos, a aptidão urbana do prédio) e que, não sendo as moradias para ser construídas logo de imediato, não fosse proveitoso cuidar ainda das videiras.
Por conseguinte, repete-se, de mais concludente e decisivo, para apurar da íntima finalidade e intenção dos RR., fica a encomenda feita pelos RR. ao Gabinete do Engenheiro L………. e o procedimento administrativo – tendo em vista a construção de 13 moradias – iniciado antes da propositura da presente acção de preferência.
Enfim, concluindo, quanto aos quesitos 22.º e 23, modifica-se a decisão de facto, passando as respostas as ser as seguintes:
Quesito 22.º: Provado.
Quesito 23.º: Provado que, pelo menos em meados de 2004, os RR compradores solicitaram a técnico/gabinete da especialidade a realização de estudos de viabilidade da capacidade construtiva do prédio.
Procede pois nesta medida (e para além da substituição dos documentos referidos na alínea F pelos próprios factos contidos nos documentos) o recurso de facto suscitado, pelos RR/apelados, em sede de amplição da apelação.
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III – Fundamentação de facto
São os seguintes os factos com relevo para a apreciação do recurso:
A – No dia 07/03/1990, no Cartório Notarial de Amarante os AA declaram comprar e M………. declarou vender o prédio rústico a pinhal e mato, sito na freguesia de ………., denominado “N……….”, e confrontar a norte com D………., de nascente com estrada, a sul com P……… e de poente com Q………., inscrito na matriz predial urbana sob o art. rústico 328 e descrito na CRP sob o n.° 00176/260193.
B – A 1.ª Ré, através de escritura denominada «justificação e compras e vendas», celebrada no Cartório Notarial de Amarante, em 16 de Julho de 2004, declarou adquirir, por usucapião, o prédio composto de cultura, oliveiras e ramada, com a área de 8.700 m2, a confrontar a norte com S………. e T………., a sul com U………., V………. e W………., a nascente com estrada nacional e X………. e a poente com estradão e Y………., o qual se encontra inscrito na matriz sob o art. 326 e omisso na Conservatória do Registo Predial.
C – No mesmo acto notarial em que declarou adquirir por usucapião, a 1.º Ré declarou vender aos 2°s e 3° Réus, que declararam comprar, o prédio identificado em B) pelo preço declarado de 60.000,00 Euros.
D – Os Autores procederam ao depósito do montante de 60.000,00 € em 26/01/2005.
E – A p.i. deu entrada no tribunal em 14/01/2005.
F - O prédio rústico denominado de “cultura, oliveiras e ramada”, com a área de 8700 m2 inscrito na respectiva matriz sob o artigo 326 e descrito na CRP de Amarante na ficha 00447/041202, sito no ………., da referida freguesia de ………., localiza-se em “Espaço Urbano Consolidado e de Preenchimento”, de acordo com o regulamento do PDM em vigor ao tempo da alienação do prédio preferendo.
G - Tal prédio foi participado à matriz predial urbana em 24/01/2005 como constituindo terreno para construção com a área total de 8700 m2, com uma área bruta de construção de 3975 m2, com a área de implantação do prédio de 1509 m2 e área bruta dependente de 1290 m2, encontrando-se inscrito na matriz predial urbana no artigo provisório 393 e descrito na Conservatória na ficha 00447/041202/……….
H - Os RR. apresentaram na Câmara Municipal de Amarante, em 06/12/2004, um requerimento solicitando um pedido de informação prévia sobre a viabilidade de realizar em tal prédio a construção de um edifício para habitação — 13 fogos tipo moradias geminadas em banda.
I - Requerimento que foi acompanhado de extractos da carta do PDM, memória descritiva, justificativa e de adequabilidade, planta topográfica da situação existente, com polígono de implantação e perfis.
J – Os Autores, por si e antepossuidores, que no prédio descrito em A), desde há mais de 30 anos, que zelam, colhem os frutos, plantam, cortam o mato e árvores, pagam impostos, tudo sem oposição de ninguém e à vista de todos, na convicção de não lesar direito de outrem — resposta ao ponto 1° da base instrutória.
K – O prédio referido em J) tem a área de 3.700 m2 — resposta ao ponto 2° da base instrutória.
L – O prédio dos Autores é um terreno de mato, que produz pinheiros, eucaliptos e carvalhos, nele existindo também alguns castanheiros — resposta ao 3° da base instrutória.
M – O prédio identificado dos Réus é um terreno de cultivo, onde, antes da terraplanagem que lá efectuaram os Réus H………. e I………., existiam ramadas e oliveiras e onde, na parte não terraplanada, continua a existir, pelo menos, uma oliveira e tocos de vides — resposta ao ponto 4° da base instrutória.
N – Uma leira do prédio dos Réus foi cultivada no ano de 2004, com a explicação que a restante parte do mesmo prédio encontrava-se, em 2004, “a monte “ há já vários anos — resposta ao ponto 5° da base instrutória.
O – Quando compraram o terreno, os Réus H………. e I………., limparam o terreno e podaram as videiras e as árvores que ainda existiam no terreno após efectuada a respectiva limpeza — resposta ao ponto 6° da base instrutória.
P – O prédio dos Autores confina pelo lado sul com o prédio dos Réus — resposta ao ponto 7° da base instrutória.
Q – Os Autores só tiveram conhecimento da venda efectuada no dia 18/07/2004 — resposta ao ponto 8° da base instrutória.
R – A 1.ª Ré não comunicou aos Autores a venda do prédio que vendeu aos 2°s Réus, com o respectivo preço e demais condições de transmissão — resposta ao ponto 9° da base instrutória.
S – Os Réus procederam, em finais de 2005, a obras de terraplanagem e deram início às escavações para as fundações dos edifícios a construir — resposta ao ponto 14° da base instrutória.
T – Os Réus, em 06/12/2004, deram início ao procedimento administrativo tendente ao pedido de informação prévia e consequente licenciamento da construção de 13 moradias unifamiliares em banda no prédio dos autos — resposta ao ponto 15° da base instrutória.
U – Os Réus encomendaram a gabinetes da especialidade os levantamentos topográficos para apresentação de projectos, a elaboração do projecto de arquitectura e dos projectos de especialidade (água, saneamento, electricidade, telefones, isolamento térmico e acústico, segurança contra incêndios) — resposta ao ponto 16° da base instrutória.
V – Os Réus gastaram com os actos referidos em S a U quantia ainda não totalmente apurada — resposta ao ponto 17° da base instrutória.
X – Os Réus pagaram 3.000,00 € de IMT — resposta ao ponto 18° da base instrutória.
Z – Os Réus pagaram 659,14 Euros de despesas com a escritura — resposta ao ponto 19º da base instrutória.
AA – Os Réus pagaram 210,43 Euros com o registo de aquisição do prédio na CRP de Amarante — resposta ao ponto 20° da base instrutória.
BB – O prédio dos Réus está provido de estrada municipal pavimentada a betuminoso e uma outra estrada, que atravessa o prédio, em paralelo, rede de abastecimento de água pública, rede pública de saneamento, não estando esta última rede ainda em funcionamento, rede de abastecimento de energia eléctrica e rede telefónica — resposta ao ponto 21º da base instrutória.
CC - Aquando da celebração da escritura pública referida em C, os RR. H………. e I………. destinavam o prédio identificado nessa escritura à construção urbana — resposta ao ponto 22º da base instrutória.
DD - Pelo menos em meados de 2004, os RR compradores solicitaram a técnico/gabinete da especialidade a realização de estudos de viabilidade da capacidade construtiva do prédio — resposta ao ponto 23º da base instrutória.
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IV – Fundamentação de Direito
As questões a decidir na presente apelação – delimitadas pelas conclusões da alegação dos apelante e pelas conclusões da ampliação dos apelados (art. 684º, n.º 3, 684.º-A, n.º 2, e 690º, n.º 1, todos do CPC) – circunscrevem-se ao seguinte:
1.ª - Ao requisito dos RR. compradores não serem proprietários confinante
2.ª - À natureza – rústica ou urbana – do prédio preferendo
3.ª - Ao destino visado, pelos RR. compradores, para o prédio preferendo.
Não se discute, evidentemente, o direito de preferência em abstracto dos proprietários confinantes; direito este que de acordo com o art. 1380.º do CC (e do alargamento operado pelo art. 18.º, n.º 1, do DL 384/88, de 25-10) está condicionado à verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
- Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico.
- Que o preferente seja dono de um prédio rústico confinante com o prédio alienado.
- Que um dos prédios tenha área inferior à unidade de cultura (é o que resulta do art. 18° do Dec. Lei n.° 384/88, de 25/10). e
- Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
Tão pouco se discute a questão da renúncia à preferência, suscitada na contestação, julgada improcedente na sentença e que os RR/apelados não retomam nas suas alegações; e que, por isso, fez caso julgado.
A discussão está pois, insiste-se, tão só no preenchimento de 2 dos requisitos constitutivos – cuja exigência legal em abstracto as partes não discutem – e na verificação ou não dum “facto impeditivo”.
Quanto à 1.ª questão:
Diz-se no n.º 1 art. 1380.º do CC que os proprietários de terrenos confinantes gozam reciprocamente do direito de preferência “(…) a quem não seja proprietário confinante”; é justamente neste último requisito que, como já referimos, se situa o objecto da apelação tal qual os apelantes a apresentam.
Com base em tal trecho legal, sustentou-se na sentença recorrida que era aos AA (apelantes) que incumbia alegar e provar que os compradores não eram donos de outro prédio confiante com o prédio alienado; pelo que, não o tendo feito, falharam na prova de tal pressuposto da preferência.
Concorda-se totalmente com a 1.ª asserção.
O modo como o legislador de 1966 procedeu à redacção dos art. 1380.º e 1381.º do CC – arrumando os elementos a que fica subordinado o funcionamento da preferência no primeiro de tais preceitos e colocando no segundo os factos que obstam ao funcionamento de tal preferência – dissipa quaisquer hesitações interpretativas. Por outras palavras, se o legislador de 1966 – empenhado em alcançar a unidade sistemática e a harmonização formal – pretendesse configurar, como um facto impeditivo de preferência, a circunstância de o comprador ser proprietário confinante, bastar-lhe-ia acrescentar uma terceira alínea ao art. 1381.º dizendo isso mesmo (isto é, dizendo: “quando o comprador seja proprietário confinante”). Ora, o legislador não só não fez isto como, inclusivamente, no preceito em que organizou os pressupostos de tal direito de preferência, estabeleceu que os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência em relação “a quem não seja proprietário confinante”.
Daí que não possa deixar de considerar-se ser tal facto, assim formulado na negativa, um dos pressupostos – um dos elementos constitutivos – cuja alegação e prova o candidato à preferência deve satisfazer, de acordo e nos termos do art. 342.º, n.º 1, do CC, tendo em vista o funcionamento do invocado direito de preferência[9]; e daí que, como é evidente, a sentença recorrida, ao pronunciar-se sobre tal requisito/pressuposto, não padeça – como indevidamente se sustenta no recurso – quer do vício de excesso de pronúncia quer do vício de “decisão surpresa”.
Não se concorda, ao invés, é com a 2.ª asserção contida na sentença recorrida, isto é, com o dizer-se que os AA. não alegaram nem provaram que os RR. compradores não eram proprietários confinantes.
Como supra explicámos, tal facto foi alegado no art. 5.º da PI e resulta provado, a nosso ver, da ilação a extrair das confrontações do prédio preferendo – constantes da alínea B dos factos provados – em que não consta o nome de qualquer um dos RR. compradores.
Não falharam pois os AA. na alegação e na prova de tal pressuposto/requisito da preferência; cumprindo o seu ónus de alegação e prova.
Assiste pois razão aos AA/apelantes na censura, a tal propósito, apontada à sentença recorrida.
Procedendo pois a apelação – no estrito objecto que lhe foi traçado pelos AA/apelantes – mostra-se necessário, como supra havíamos referido, que nos debrucemos sobre o objecto da ampliação, suscitada pelos RR/apelados.
Assim:
Quanto à 2.ª questão:
Os RR. compradores invocam que o prédio preferendo é urbano, assim procurando obstar ao funcionamento da preferência.
Efectivamente, sendo objectivo do direito de preferência legal (dos proprietários confinantes) conseguir, tanto quanto possível, explorações agrícolas com uma área de terreno capaz de assegurar a sua rentabilidade económica, não havia – de iure condendo – fundamento para que o exercício do direito de preferência se mantivesse por parte do proprietário de um prédio urbano ou em relação à alienação de um prédio urbano; e, do mesmo modo, também não haveria fundamento para o exercício do direito de preferência quando os terrenos em causa – quer o do candidato à preferência quer o alienado – sejam partes componentes de um prédio urbano.
Estribam os RR/compradores a sua argumentação no enquadramento que o prédio preferendo tem segundo o PDM de Amarante – em espaço designado como “urbano consolidado e de preenchimento”.
Argumentação que a sentença recorrida rebateu e julgou insubsistente; com o que – na sua conclusão e percurso fundamentador – concordamos inteiramente.
Efectivamente, é à luz da lei civil – e não das regras administrativas do PDM ou da Fazenda Pública – que, em 1.ª linha, se deve procurar o critério para a natureza rústica ou urbana dos prédios preferendos.
Assim, segundo o art. 204.º, n.º 2, do CC, constitui prédio rústico “…uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica …”; e constitui prédio urbano “… qualquer edifício incorporado no solo com os terrenos que lhe sirvam de logradouro …”
Pelo que, em face de tais noções da lei civil, é indiscutível que um terreno não construído é rústico e que um terreno totalmente coberto por um edifício é seguramente urbano.
O que significa que tal critério legal só enfrentará verdadeiras dificuldades quando os terrenos se encontram parcialmente edificados com construções[10].
Não é, porém, o caso.
Como consta da alínea B) dos factos provados, o prédio preferendo não contém construções, sendo tão só composto “de cultura, oliveiras e ramadas”; é pois indiscutivelmente rústico.
Não assiste pois qualquer razão aos RR/apelados na censura, a tal propósito, apontada à sentença recorrida.
Quanto à 3.ª questão:
Os RR/apelados pretendem afastar o direito de preferência dos AA. sustentando que adquiriram o prédio preferendo com vista a nela construir 13 moradias, isto é, com vista a destiná-lo a um fim que não a cultura; situação esta juridicamente enquadrável, como facto impeditivo da preferência, na última parte da al. a) do art. 1381.º do C. C..
A tal propósito, escreveu-se e sustentou-se na sentença recorrida:
- que o fim que releva para efeitos da aplicação deste normativo não é aquele a que o terreno esteja afecto à data da alienação, mas antes o que o adquirente pretenda dar-lhe;
- que o fim diverso do de cultura não tem de constar necessariamente da escritura de alienação, podendo apurar-se por outros meios;
- que não basta que o adquirente prove essa sua intenção, sendo ainda necessário que aquele alegue e prove que a efectivação da mesma é legalmente possível, ou seja, que nada se opõe, do ponto de vista legal, à concretização daquela intenção (ou, melhor dizendo, que essa mudança de destino é legalmente possível, o que reclama, desde logo, que se alegue e prove que o PDM vigente permite concretizar essa sua intenção em mudar a afectação do prédio rústico, permitindo-lhe, designadamente, nele construir e, ainda, que não existem quaisquer outros obstáculos legais à concretização desse seu intento); e
- que a intenção do adquirente tem de ser aferida por referência ao momento da aquisição do prédio, não interessando, por conseguinte, para o afastamento do direito de preferência, que o adquirente, num momento posterior ao da aquisição, mude a intenção que presidiu ao acto de aquisição.
E, nesta linha de raciocínio, considerou-se ainda na sentença recorrida que todo este circunstancionalismo estaria preenchido, com a seguinte excepção: “(…) conforme emerge das respostas negativas dadas aos pontos 22°, 23°, 24° e 25° da base instrutória, os RR. não lograram fazer prova, como era seu ónus fazer — art. 342°, n.° 2, do Cód. Civil — em como, no momento da compra, tivessem a intenção de destinar o prédio adquirido a fim que não fosse a cultura (…)”; e, por tal motivo, considerou-se não preenchida a excepção em causa à preferência.
Sucede, porém, este é o ponto, que as respostas aos quesitos 22.º e 23.º foram aqui alteradas, estando agora provado que “aquando da celebração da escritura pública, os RR. H………. e I………. já destinavam o prédio identificado nessa escritura à construção urbana” e que, “pelo menos em meados de 2004, os RR compradores solicitaram a técnico/gabinete da especialidade a realização de estudos de viabilidade da capacidade construtiva do prédio”.
Significa isto que – embora se concorde com os pressupostos e exigências que o raciocínio jurídico explanado na sentença colocou, numa correcta hermenêutica, ao funcionamento do art. 1381.º, a), do CC – se impõe, em face da alteração dum dos pressupostos de facto, chegar a final a solução oposta à da sentença recorrida.
Isto é e em síntese, os RR/apelados lograram demonstrar a verificação do facto impeditivo constante do art. 1381.º, al. a), do C. C. – destinarem o prédio alienado a um fim que não a cultura – e, por conseguinte, não existe o direito de preferência invocado pelos AA/apelantes.
Acaba pois por assistir razão aos RR/apelados nesta 3.ª questão[11].
Em conclusão, embora por razões diversas das da sentença recorrida – concedendo, por um lado, razão aos apelantes no circunscrito objecto por eles suscitado; e concedendo, por outro lado, razão aos apelados numa das questões da ampliação da apelação, por eles, subsidiariamente, convocada – impõe-se julgar improcedente a apelação.
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V - Decisão
Nos termos expostos, decide-se julgar improcedente a apelação e confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
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Porto, 15/01/09
António Fernando Barateiro Dias Martins
Luís Filipe Castelo Branco do Espírito Santo
Manuel Lopes Madeira Pinto
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[1] Servido de estrada municipal, pavimentada e em betuminoso, rede de abastecimento de água pública, rede pública de saneamento, rede de abastecimento de energia eléctrica e rede telefónica.
[2] Cfr. Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 2000, pág. 154 e António Santos Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II Volume, 1997, pág. 254.
[3] “Certas reacções e comportamentos dos depoentes apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro Tribunal, que vá reapreciar o modo como, no primeiro, se formou a convicção dos julgadores" - Cfr. António Abrantes dos Santos Geraldes, obra citada, pág. 257.
[4] Respostas que, percebe-se, os RR apenas contestam na medida em que “receiam” que o que aí é dado como provado possa condicionar as respostas aos quesitos 22.º e 23.º
[5] Recorrendo – deve referir-se – à mesma ideia, supra referida, de alegação implícita; uma vez que, em rigor, os RR. não alegaram deste modo estes factos.
[6] O Engenheiro remete para o topógrafo e este insiste que foi pela 1.ª vez ao prédio – para fazer o trabalho de campo – em Abril 2004, embora, também diga, que só fez o levantamento em finais de Agosto de 2004.
[7] Aliás, até aconteceu o contrário, por parte do genro dos RR., S……….; porém, este, como bem se observa noutro ponto da motivação de facto, está incompatibilizado com os RR. suscitando, até pelo modo como depôs, todas as reservas quanto ao valor do seu depoimento.
[8] Dando-se até o caso, insiste-se, do topógrafo ter dito que, em Abril de 2004, “mandou” limpar o prédio para poder fazer o trabalho.
[9] Neste sentido, v. g., Ac. RC de 17-02-1978, in CJ, 1978, Tomo III, pág. 687; e Ac STJ de 26-04-1978, in BMJ, pág. 272.
[10] Nesta hipótese, segundo uns, adeptos da chamada “teoria do valor”, o prédio será rústico ou urbano consoante a parcela que represente mais valor; segundo outros, seguidores da “teoria da afectação económica”, se o que se visa com o conjunto for o aproveitamento do terreno o prédio será rústico; caso contrário, caso se vise o aproveitamento da construção, o prédio será urbano; e, ainda segundo outros, partidários da “teoria do fraccionamento”, quando se apure que quer o terreno quer a construção têm autonomia económica, deve optar-se pelo fraccionamento, passando a considerar-se que há 2 prédios, um rústico e outro urbano.
“Teorias” que, todavia, nem sempre conseguem fornecer uma resposta suficiente para as dificuldades.
[11] O que prejudica, assim como aconteceu na 1.ª instância, o conhecimento da reconvenção.