Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 363/13.8TBMAI-A.P1 |  |
ACTA DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
DESPESAS DO CONDOMÍNIO
LOCAÇÃO FINANCEIRA
LEGITIMIDADE PASSIVA
II - A acta da assembleia de condóminos constitui título executivo, nos termos do art.º 46.º, n.º 1, al. d) do CPC e do art.º 703.º, n.º 1, al. d) do NCPC, porquanto é um documento a que, pelo art.º 6.º, n.º 1, do DL n.º 268/94, de 25/10, foi atribuída força executiva.
III - Porém, a omissão nela do nome do executado que tenha sido demandado é motivo de ilegitimidade, sem possibilidade de recurso a elementos exteriores ao título.
Teles de Menezes e Melo – n.º 1456
Mário Fernandes
Leonel Serôdio
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
B…, Lda deduziu oposição à execução que lhe move Condomínio …, N.º .. e .., pedindo que se julgue:
a) a executada parte ilegítima, absolvendo-a do pedido;
b) inepto o requerimento executivo por falta de exposição das razões de direito no requerimento executivo;
c) procedente a oposição à execução, e extinta a instância executiva.
Alegou que não é parte legítima, porquanto o artigo 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro, prescreve:
“A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.”
Assim, a acta para valer como título executivo terá de conter não só o nome do devedor, mas também o montante em dívida, desse modo ficando satisfeita a exigência contida no artigo 45.º, n.º 1, do Código de Processo Civil – “toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva”.
Na acta que constitui o título executivo não há qualquer referência à executada, mas tão só às fracções, sendo que nenhuma delas é propriedade da executada, ao contrário do declarado pela exequente.
Não figurando na acta que foi dada como título executivo como devedora, nunca poderia a executada ser demandada pela exequente, não sendo parte legítima.
Em 07.01.2008 foi registado o contrato de locação financeira celebrado entre a executada e o proprietário da fracção registada na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº 26956/2005223 AZ, pelo que não é proprietária do imóvel.
Segundo o nº 1 do artigo 1424º do CC: “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagos pelos condóminos em proporção ao valor das suas fracções”.
Tais despesas constituem obrigações “propter rem”, impostas em atenção a certa coisa, a quem for o titular do direito. E existindo uma conexão funcional entre a obrigação e o direito real, o obrigado é o titular do direito real.
Mesmo na hipótese de o locador e locatário terem acordado que seria o locatário a assumir a responsabilidade do pagamento da quota-parte de despesas de condomínio, a mesma não releva, uma vez que tal convenção é inoponível aos restantes condóminos, pelo que só o locador pode responder por essa despesa e só ao locador pode ser exigida, sem prejuízo do direito de regresso do locador sobre o locatário.
Tornando-se necessário conjugar o disposto no artigo 1424º do CC com o disposto no artigo 10º, nº 1, alínea b) do Decreto-Lei nº 145/95 (na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 21/10), que refere que, no caso de locação financeira, aquelas despesas estão a cargo do locatário, conclui que última norma é de natureza obrigacional, vinculativa inter-partes, tratando-se de um regime negociado e acordado entre as partes, que apenas a estas diz respeito e vincula, e que não interfere nem pode interferir com os direitos de terceiros totalmente alheios a esse contrato, ao passo que a primeira é de natureza real, vinculativa erga omnes, sendo obrigado o titular do direito real, dada a conexão funcional entre obrigação e direito real.
O locador só deixará de ser o proprietário do imóvel locado no final do contrato de locação se o locatário exercer o correspondente direito de opção de compra, pelo que é o locador o responsável pelo pagamento das despesas comuns, uma vez que o locatário, mesmo no regime de locação financeira, enquanto não se tornar dono da coisa locada (o que até pode nunca vir a acontecer), tem apenas o direito de gozo da coisa e todos os deveres que o locador lhe impõe.
O exequente bem sabe que o proprietário da fracção é o Banco C… SA.
Por outro lado, a exequente não acatou o comando da alínea d) do n.º 1 do art.º 467.º do C.P.C. que lhe impõe que expusesse as razões de direito que servem de fundamento à acção executiva, sendo que o executado só pode verdadeiramente contradizer se for confrontado com “uma pretensão cujos contornos e alcance resultem com imediatividade da petição inicial, sem necessidade de conjecturar acerca da verdadeira intenção do autor quando resolve solicitar a intervenção judicial.
Tais razões não constam do requerimento executivo, que não contém exposição de factos ou de direito, devendo o Exequente ser convidada a suprir a ausência das razões de direito que servem de fundamento à sua pretensão.
O exequente contestou, dizendo desconhecer o contrato de locação financeira e sempre ter considerado a executada como condómina.
Para a hipótese de se entender que o locador é que é o responsável, requereu a intervenção principal provocada do Banco C…, S.A, pedindo a sua citação para contestar, querendo, o pedido formulado, que contra ele deduz de forma subsidiária.
Foi proferido saneador-sentença que julgou improcedente a oposição à execução e determinou o prosseguimento dos autos para cobrança coerciva da quantia exequenda.
II.
Recorreu a opoente, concluindo:
1- À luz preceituado no artigo 55º, nº 1, do Código de Processo Civil na redacção de 1961, actualizado com a redacção introduzida pelo DL 303/ 2007 de 24-08-2007 e DL 226/2008 de 20-11 (correspondente ao actual artigo 53º do CPC), “a execução tem de ser promovida pela pessoa que no título figure como credor e deve ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor”.
2- Como reconhece Lebre de Freitas, “a legitimidade das partes determina-se, na acção executiva, com muito maior simplicidade do que na acção declarativa” e justifica, dizendo que “enquanto nesta há que indagar da posição das partes em face da pretensão, o que implica averiguar a titularidade, real ou meramente afirmada pelo autor, da relação ou outra situação jurídica material em que ela se funda, (…), na acção executiva a indagação a fazer resolve-se no confronto entre as partes e o título executivo: têm legitimidade como exequente e executado, respectivamente, quem no título figura como credor ou devedor” (A Acção Executiva À Luz do Código Revisto – 2ª edição –, página 102).
3- Também Miguel Teixeira de Sousa destaca esta mesma ideia, a partir da noção consagrada no artigo 55º, nº 1 do Código de Processo Civil – “as partes legítimas para a execução determinam-se, em regra, em função do próprio título executivo (Acção Executiva Singular, páginas 135 e 136).
4- Do mesmo modo, Amâncio Ferreira nos chama a atenção para o “facto de a legitimidade, na acção executiva, se aferir através de um critério formal, diversamente do que ocorre na acção declarativa, onde se faz apelo a um critério substancial, identificando-se aqui a legitimidade com o interesse que o autor e o réu têm, respectivamente, em demandar e contradizer”.
5- Ora a douta sentença fazendo tábua rasa dos cânones supra referidos e do exposto pela ora Apelante na sua oposição, vem aferir da legitimidade segundo critérios substanciais, ou seja no contrato de locação financeira, em abstracto a quem caberia a obrigação de pagar as despesas de condomínio, o que não se aceita e por isso merece a nossa censura.
6- De acordo com o disposto no artigo 46º, nº 1, alínea d) do Código de Processo Civil, podem servir de base à execução “os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva” (actual artigo 703º al. d) do novo CPC).
7- Neste contexto, o artigo 6º, nº 1, do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro, prescreve o seguinte: “A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.”
8- Assim, à luz do artigo 6º do já citado Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro, a acta para valer como título executivo terá de conter não só o nome do devedor, mas também o montante em dívida: assim ficará satisfeita a exigência contida no artigo 45º, nº 1, do Código de Processo Civil – “toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva”( correspondente ao actual artigo 10º nº 5 do novo CPC)
9- Ora, a acta apresentada como título executivo não obedece aos requisitos legais, ao contrário do que decidiu o tribunal a quo, uma vez que nela não existe uma única referência à executada ora Apelante, apenas refere-se única e exclusivamente às fracções, pelo que não poderá aquela ser considerada parte legítima nos autos de execução como concluiu o tribunal a quo.
10- O tribunal a quo desrespeitou em absoluto o consagrado na lei, fazendo uma errada e má interpretação do regime jurídico aplicável, violando, consequentemente o disposto no artigo 55º nº 1 do C.P.C (correspondente ao actual artigo 53º do CPC) e no artigo 6º do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro.
11- Em 2008-01-07 foi registado o contrato de locação financeira celebrado entre a ora executada e o proprietário da fracção registada na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº 26956/2005223 AZ.
12- Como ficou provado a Apelante não é proprietária do imóvel.
13- Sobre a responsabilidade do pagamento das despesas do condomínio prescreve o nº 1 do artigo 1424º do CC: “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagos pelos condóminos em proporção ao valor das suas fracções”.
14- Estando as despesas de condomínio directamente relacionadas com a manutenção e reparação de imóveis, entendemos que é o proprietário o principal interessado em que essas despesas se realizem e por isso a lei impõe que, em primeira linha, contribua para tais despesas.
15- De outra forma, se havendo outro responsável pelas despesas comuns, para além do proprietário, este ficaria liberto desse dever, o que colocaria, em muitos casos, em situação económica difícil a administração de condomínio.
16- As despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício constantes do supra citado artigo 1424º constituem obrigações “propter rem”, isto é, obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for o titular do direito. E existindo uma conexão funcional entre a obrigação e o direito real, o obrigado é o titular do direito real.
17- Mesmo na hipótese de o locador e locatário terem acordado que seria o locatário a assumir a responsabilidade do pagamento da quota-parte de despesas de condomínio, salvo respeito pela opinião contrária, a mesma não releva, uma vez que tal convenção é inoponível aos restantes condóminos, pelo que só o locador pode responder por essa despesa e só ao locador pode ser exigida, sem prejuízo do direito de regresso do locador sobre o locatário.
18- Face ao exposto, ao contrário do que entendeu o tribunal a quo o disposto no artigo 1424º CC e o disposto no artigo 10º, nº 1, alínea b) do Decreto-Lei nº 145/95 (na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 21/10), são normas perfeitamente conciliáveis.
19- A norma do artigo 10º, nº 1 é de natureza obrigacional, vinculativa inter-partes, tratando-se de um regime negociado e acordado entre as partes, que apenas a estas diz respeito e vincula, e que não interfere nem pode interferir com os direitos de terceiros totalmente alheios a esse contrato e a norma do artigo 1424º, nº 1 é de natureza real, vinculativa erga omnes, sendo que o obrigado é o titular do direito real, dada a conexão funcional entre obrigação e direito real.
20- Uma vez que as relações entre os condóminos são de natureza real, os preceitos legais que regulam as relações de natureza obrigacional não se aplicam. Pelo que é aplicável ao caso dos autos o disposto no artigo 1424º do Código Civil.
21- Este nosso entendimento deriva da decorrência lógica do princípio consagrado no artigo 406º, nº 2 do C.C., segundo o qual os contratos só produzem efeitos nos casos e termos especialmente previstos na lei.
22- Decorre do mesmo raciocínio que o locador só deixará de ser o proprietário do imóvel locado no final do contrato de locação se e só se o locatário exercer o correspondente direito de opção de compra.
23- Pelo que, é o locador o responsável pelo pagamento das despesas comuns, uma vez que o locatário, mesmo no regime de locação financeira, enquanto não se tornar dono da coisa locada (o que até pode nunca vir a acontecer), tem apenas o direito de gozo da coisa e todos os deveres que o locador lhe impõe. Não mais do que isso.
24- O titular do direito de propriedade é o locador, que conserva em si o poder de exercer sobre a coisa todos os direitos inerentes à sua qualidade de proprietário, com a ressalva dos inerentes ao direito de gozo cedido ao locatário (artigos 9.º e 10.º do Decreto-Lei 149/95).
25- O locador terá então de continuar a responder perante terceiros pelos deveres que cabem ao proprietário, independentemente do que convencionou no contrato de locação.
26- Qualquer outro entendimento deixaria os restantes condóminos numa posição extraordinariamente enfraquecida e onerada pelos efeitos de um contrato em que não intervieram e a que são totalmente alheios, já que, se não lhes fosse permitido exigir do proprietário da fracção locada as contribuições para as despesas do condomínio que por lei lhe cabe pagar, ficariam totalmente desprotegidos da garantia de cumprimento que neste caso é assegurada pelo valor da própria fracção.
27- Assim, atento ao exposto, fez o Tribunal a quo uma errada interpretação do regime jurídico a aplicar no caso em concreto violando dessa forma o disposto no artigo 1424º do CC e o disposto no artigo 10º, nº 1, alínea b) do Decreto-Lei nº 145/95 (na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 21/10).
Termos em que, e sempre com o Mui Douto suprimento de V.Exas., deverá o presente recurso ser recebido e julgado procedente, por provado, e, em consequência ser revogada a decisão recorrida e substituída por outra que vá de encontro às conclusões supra explanadas,
Decidindo assim farão V. Exas. a habitual JUSTIÇA!
Não foi oferecida resposta.
III.
A questão colocada é saber, por um lado, quem figura no título executivo como executado; e por outro, se a responsabilidade pela pagamento das despesas do condomínio cabe ao locador financeiro ou ao locatário.
IV.
Factos considerados provados na sentença:
1. A presente execução tem por base uma ata da assembleia de condóminos realizada no dia 12 de Março de 2012, na qual foi apresentada uma lista de condóminos devedores do condomínio, conforme documento junto aos autos principais, cujo teor se dá por reproduzido.
2. Por acordo escrito celebrado em 3 de Janeiro de 2008, designado “Contrato de locação financeira imobiliária”, o Banco C…, SA declarou ceder em locação financeira o imóvel composto por fração autónoma designada pelas letras AZ, correspondente ao 2.º andar, escritório …, destinado a comércio ou serviços, do prédio urbano sito na …, nº ../…, …, Maia, inscrito na matriz sob o art. 3934, descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº 2695, a B…, Lda, mediante o pagamento de uma renda mensal, nos termos previstos no documento junto ao presente apenso, cujo teor se dá por reproduzido.
3. Mediante a Ap. Nº 42, de 2007/11/02, mostra-se registada na Conservatória do Registo Predial da Maia a aquisição por compra, a favor do Banco C…, SA, da fração autónoma descrita em 2.º.
4. Mediante a Ap. Nº 50, de 2008/01/07, mostra-se registada na Conservatória do Registo Predial da Maia o encargo de locação financeira, com início em 3 de Janeiro de 2008, a favor da executada.
V.
A sentença considerou que a responsabilidade do condómino pelo pagamento das despesas do condomínio passava, no caso da locação financeira para o locatário, dizendo, nomeadamente:
No caso específico do contrato de locação financeira, entendemos que deverá considerar-se ambulatória a obrigação de pagamento das despesas condominiais, exonerando o locador e proprietário do imóvel da obrigação de proceder ao respetivo pagamento.
De facto, a especificidade do contrato de locação financeira e o fim económico que o tipo contratual visa – tendencialmente, a aquisição do direito de propriedade – impõe que se devam considerar ambulatórias a despesas de condomínio, fazendo recair sobre o locatário a responsabilidade do seu pagamento.
As afirmações transcritas afiguram-se-nos acertadas.
Com efeito, são muitos os acórdãos que versaram este tema, nomeadamente do STJ, como o de 02.03.2010[1], cujo sumário diz:
I) - O contrato de locação financeira (imobiliária) (leasing) por alguns considerado um contrato de crédito ao consumo, não obstante pressupor que em campos jurídicos distintos se situam o dono/locador da coisa e o locatário financeiro/fruidor, constitui uma realidade económica que tendo de muito relevante o financiamento da aquisição de bens, estabelece um regime legal que visa, em função do nodal aspecto de fruição económica em vista da expectativa de aquisição do direito de propriedade, que constitui um direito potestativo do locatário contra o qual o locador nada pode, impõe ónus e riscos que, na pura lógica do direito de propriedade, ainda que comprimido, por outro direito real ou obrigacional, mal se compreenderiam.
II) – Na locação financeira imobiliária, existe um contrato de financiamento, visando, tendencialmente, um contrato de compra e venda; mas, enquanto este contrato perdurar a relação jurídico-negocial tem notória afinidade com o contrato de arrendamento.
III) – Durante o tempo por que perdura, o locatário entra na posse material do imóvel dado em locação (i)mobiliária e, tal como um mero arrendatário, tem poderes de fruição temporária – medida esta pelo período de duração do contrato – mediante o pagamento de uma renda.
IV) – Sendo traço comum da locação financeira, mobiliária e imobiliária, a fruição onerosa e temporária de um bem, o legislador quis colocar a cargo do locatário de fracção autónoma o pagamento das despesas comuns do edifício e os serviços de interesse comum, certamente em homenagem à vocação do tipo contratual, que visa o financiamento do locatário.
V) - Daí que o regime das obrigações propter rem deva ter aqui em atenção a especificidade do contrato e o fim económico que o tipo contratual visa.
VI) – Sendo as obrigações propter rem excepcionais, já que quanto a elas a autonomia privada se mostra cerceada, em salvaguarda à livre e plena fruição dos bens e das suas vantagens económicas, importa saber se obrigação de pagamento das despesas de interesse comum e do condomínio, sendo em regra uma obrigação real inerente à titularidade do direito de propriedade, pode ser desligada dele e atribuída a quem tenha sobre a coisa um poder causal (factual e jurídico em virtude de um contrato).
VII) – Estamos imersos na vertente da ambulatoriedade da obrigação propter rem, ou seja, na questão da transmissibilidade dessa obrigação que nasce por causa da titularidade do direito real sobre a coisa.
VIII) - Sendo a obrigação propter rem, conexa, dependente e acessória de um direito real, em princípio, acompanharia as vicissitudes deste, mormente, através da sua transmissão para adquirentes ou beneficiários do direito transmitido.
IX) - Tendo em conta a especificidade do contrato de locação financeira imobiliária, a sua função económica e o facto do locatário financeiro assumir uma posição muito próxima da do arrendatário vinculístico, mormente, quanto ao uso e fruição do imóvel (na locação financeira com a expectativa de se tornar dono do imóvel), e sendo certo que até no arrendamento pode o arrendatário convencionalmente arcar com as despesas de condomínio, não é cabido considerar-se como não ambulatória a obrigação de pagamento das despesas condominiais, para as fazer recair sobre o locador financeiro, que não é o “dono económico” do imóvel, nem beneficia de qualquer vantagem directa inerente à respectiva fruição.
X) – Compete ao locatário financeiro imobiliário o pagamento dos encargos relativos ao condomínio, em caso de locação financeira imobiliária de prédio constituído em regime de propriedade horizontal.
Idêntica posição foi tomada no acórdão desse mesmo Tribunal de 06.11.2008[2], de que se transcreve o sumário:
1. O n.º 1 do art. 1424º do CC não visa indicar quem responde pelas despesas do condomínio, mas apenas definir a medida em que cada um dos condóminos responde por essas despesas, estabelecendo a regra de partilha dos encargos comuns entre os condóminos.
2. O inciso legal «Salvo disposição em contrário» refere-se, pois, ao modo, à medida, à proporção da repartição dos encargos entre os condóminos: são pagos em proporção do valor das suas fracções, salvo disposição em contrário.
3. A norma do art. 10º/1.b) do DL 149/95, de 24 de Junho – diploma que estabelece o regime jurídico da locação financeira – que estabelece, entre as obrigações do locatário, a de pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum, e a da al. e) do n.º 2 do mesmo artigo, que lhe confere o direito de exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos, são regras especiais que, sem contrariarem substancialmente o regime da propriedade horizontal, o adaptam a uma situação particular, cuja especificidade reclama um tratamento jurídico também especial.
4. Estas normas não têm mera eficácia obrigacional, não relevam apenas nas relações locador-locatário, antes são de aplicação universal, impondo-se a terceiros e, consequentemente, também ao condomínio.
5. A situação do locador e locatário financeiros, quando o objecto da locação financeira é uma fracção autónoma de um prédio em regime de propriedade horizontal, assume características particulares, decorrentes da própria fisionomia do contrato entre eles celebrado: o locatário não é, juridicamente, o proprietário do bem locado, mas é o “proprietário” económico desse bem, de que, por via de regra, se tornará verdadeiro dono no termo do contrato.
6. Estando uma fracção autónoma dada em locação financeira, é do locatário financeiro que o condomínio deve exigir o pagamento dos “encargos condominiais” respectivos: o estatuto do locatário financeiro é, em tudo, idêntico ao de qualquer condómino, sendo sobre ele, e não sobre o locador, que impende a responsabilidade por esse pagamento.
O que não quer dizer que o reconhecimento de que a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas impende sobre o locatário financeiro acarreta a necessária legitimidade da executada para a execução.
É que, como se diz no acórdão do STJ de 10.07.2008[3], a legitimidade das partes na acção executiva afere-se pela análise concreta do que consta dos títulos “dados “ à execução, nos termos do art. 55.º/1 do CPC (hoje art. 53.º/1 do NCPC), que dispõe que “a execução tem de ser promovida pela pessoa que no título figure como credor e deve ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor”.
Lebre de Freitas[4] afirma que o n.º 1 do art. 55.º enuncia a regra geral da legitimidade para a acção executiva, diversa da que vigora para a acção declarativa, conferindo-a a quem figure no título como credor e como devedor. Regra geral que tem de ser adaptada nos casos de títulos ao portador (art. 55.º/2) e de sucessão (art. 56.º/1), consente os desvios tratados nos n.ºs 2 a 4 deste artigo e comporta as excepções previstas no art. 57.º, às quais acresce a legitimidade específica do M.ºP.º do art. 59.º, casos em que se atribui a pessoa não constante do título legitimidade para intervir na execução como parte principal.
De acordo com o disposto no art. 46º/1-d) do CPC, podem servir de base à execução “os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva”.
O art. 6º/1, do DL nº 268/94, de 25 de Outubro, estabelece:
“A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
O Decreto-Lei nº 149/95, de 24 de Junho (Regime Jurídico da Locação Financeira), com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 265/97, de 02 de Outubro, dispõe na alínea b) do nº 1, do artigo 10º:
“São nomeadamente, obrigações do locatário:
Pagar as despesas de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à função das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum”.
Por seu turno, a alínea e) do nº 2 do mesmo artigo, estabelece que assiste ao locatário “exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos”.
E no artigo 9º estabeleceu:
“1 – Nas situações de propriedade horizontal, o locatário assume, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas ser eleito para os diversos cargos.
2 – Exceptua-se do disposto no número anterior tudo aquilo que implique a disposição de partes comuns ou alteração do título constitutivo”.
Assim, responsável pelo pagamento das despesas comuns é o locatário financeiro, quando, ao abrigo da liberdade contratual, não haja outra combinação das partes.
O que se justifica, segundo o aresto que vimos seguindo, porque o locatário financeiro imobiliário (proprietário económico da coisa) é um verdadeiro condómino: é ele que usa e goza a fracção que lhe foi locada à custa de um financiamento.
A sua obrigação de contribuir para o pagamento das despesas do condomínio (já as despesas de conservação são da responsabilidade do locador financeiro) é uma obrigação proptem rem e não ambulatória, pelo que, no caso de o contrato de leasing ser resolvido, o condomínio deve obrigar o ex-locatário financeiro ao pagamento das dívidas correspondentes a tais despesas e não o locador ou um novo locatário financeiro: a isso obriga a natureza da obrigação assinalada.
Assente que a responsabilidade pelo pagamento destas despesas é do locatário financeiro, vejamos se a legitimidade passiva da executada está assegurada no título dado à execução.
A acta da assembleia de condóminos, para valer como título executivo, terá de conter não só o nome do devedor, mas também o montante em dívida, dessa forma satisfazendo a exigência contida no artigo 45º/1, do CPC “toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva”.
É que, por via do que atrás se disse, não basta que se constate que a executada é devedora, sendo ainda necessário que o seu nome esteja devidamente assinalado como tal no título executivo, só assim se podendo atribuir-lhe legitimidade passiva para a execução.
Pediu-se à 1.ª instância o requerimento executivo e o título executivo.
Do primeiro, o Exequente fez constar:
«A Executada é condómina do prédio sito no …, Zona Industrial …, sector … e …, …, pois é proprietária da fracção “AZ”, correspondente ao segundo andar escritório …, destinado a comércio ou serviços (…).
Convocada pela forma estipulada na lei, e notificada pela forma e no prazo legalmente prescrito do teor das deliberações tomadas, não as impugnou no prazo legal. Não pagou apesar de instada para o efeito, as despesas de condomínio no valor de 5.912,35 € (…),. Conforme discriminado na conta corrente e no respectivo título executivo que se junta. A este valor acrescem despesas inerentes ao presente processo, nomeadamente despesas com a taxa de justiça já paga no valor de 25,50 € (…), e honorários de advogado no valor de 300,00 € (…), e ainda as despesas devidas à Agente de Execução.
Acrescem ainda, os juros moratórios devidos à taxa legal, totalizando até ao presente a quantia de 383,82 € (…), e ainda os juros vincendos, à taxa legal em vigor, até efectivo e integral pagamento, que deverão ser liquidados a final pela agente de Execução, nos termos do disposto no art. 805.º do CPC.
A acta da assembleia de condóminos ora dada à execução constitui título executivo, ao abrigo do disposto no art. 46.º, al. c) do CPC.» (fls. 87).
Da Acta n.º 8, que retrata a assembleia de condóminos que teve lugar no dia 12.03.2012, que o Exequente apresentou como título executivo, consta do ponto 1-d) que à data dessa reunião a fracção AZ devia € 4.968,55, mais se referindo que essa fracção estava a ser objecto de processo judicial (fls. 92).
Em 18.12.2012, o Exequente enviou uma carta à Executada discriminando os montantes em dívida e solicitando o pagamento da quantia global de € 5.912,35 (fls. 94-95).
Do registo predial consta que a fracção AZ é propriedade do C… e que a Executada é locador financeiro (fls. 96).
A acta da assembleia de condóminos enquadra-se na previsão do art. 46.º/1-d) do CPC (art. 703.º/1-d) do NCPC), porquanto é um documento a que, pelo art. 6º/1, do DL nº 268/94, de 25 de Outubro, foi atribuída força executiva.
Da acta da reunião da assembleia de condóminos dada à execução não consta o nome da Executada.
O art. 55.º/1 do CPC (art. 53.º/1 do NCPC) impõe que a execução seja promovida pela pessoa que no título executivo figure como credor e deve ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor.
O Exequente juntou a carta a interpelar a Executada para pagar, e cópia do registo predial, do qual consta que esta é locador financeiro da fracção em causa.
O que não supre a exigência decorrente do art. 55.º/1 do CPC.
Poder-se-á, no entanto, perguntar se os outros documentos juntos pelo Exequente podem constituir meio de prova complementar da acta, nos termos do art. 804º do CPC, cujo regime, tratando directamente da prova da verificação de condição suspensiva, ou da realização de uma prestação por parte do credor ou de terceiro, se entende dever estender-se a todos os casos em que a certeza e exigibilidade não resultem do título executivo, mas já se verificam antes da execução.
Estaríamos então perante um título executivo complexo, corporizado num acervo documental em que a complementaridade entre dois ou mais documentos se articula e complementa numa relação lógica evidenciada no facto de, regra geral, cada um deles só por si não ter força executiva e a sua ausência fazer indubitavelmente soçobrar a do outro, mas juntos assegurarem eficácia a todo o complexo documental como título executivo.
Acontece que esta possibilidade não se estende à legitimidade do executado, a qual há-de ser assegurada necessariamente no título executivo, através da menção expressa da sua identidade, sem possibilidade de recurso a elementos exteriores, conforme decorre com segurança do art. 55.º/1 do CPC.
Como se decidiu no citado acórdão do STJ de 10.07.2008, a legitimidade do executado, demandado por alegadamente ser responsável pelo pagamento das despesas comuns do condomínio, só está assegurada se na acta da assembleia do condomínio, constar o seu nome. “Não figurando, nas actas que foram “dadas” como títulos, como devedora, nunca poderia a executada ser demandada como devedora da exequente. O mesmo é dizer que, em respeito absoluto pelo preceituado no artigo 55º, nº 1, do Código de Processo Civil, aquela nunca poderia ser julgada como parte legítima.”
Pelo exposto, julga-se a apelação procedente e revoga-se a sentença, declarando a executada parte ilegítima para a execução, absolvendo-a da instância executiva.
Custas pelo Exequente.
Porto, 13 de Março de 2014
Teles de Menezes
Mário Fernandes
Leonel Serôdio
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[1] Processo: 5662/07.5YYPRT-A.S1
[2] Processo: 08B2623
[3] Processo: 08A1057
[4] CPC Anotado, 1.º, 2.ª, p. 117