Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 8370/11.9TBMTS-A.P1 |  |
CONTRATO DE DURAÇÃO LIMITADA
PRESSUPOSTOS
II- Não obstante sujeito ao regime do NRAU, o contrato de arrendamento para comércio celebrado na vigência do D.L. 257/95, de 30/9, em que as partes não convencionaram qualquer prazo é um contrato sem duração limitada e, como tal, não comporta a livre denuncia do senhorio, por inaplicabilidade da vigente alínea c) do artigo 1101° do Código Civil.
Proc. nº 8370/11.9TBMTS-A.P1
Matosinhos
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
Recorrente: B…., S.A.
Recorrido: C…..
I – A tramitação na 1ª instância.
1. Por apenso à execução que corre no 5º juízo cível do Tribunal Judicial de Matosinhos, em que é exequente a recorrente e executado o recorrido, veio este opor-se à execução com fundamento na invalidade da denúncia do contrato de arrendamento do rés do chão do nº …, do prédio da Rua …, na Senhora da Hora, por se tratar de um contrato de duração ilimitada, com início em 1/8/2001 e, como tal, não comportar a denúncia livre dos senhorios.
Notificada, contestou a exequente sustentando a validade da denúncia do contrato por se tratar de um contrato de duração limitada (fixada supletivamente pela lei), efectuada que foi com a antecedência de um ano relativamente ao termo dos dez anos da sua vigência obrigatória.
2. Por reunirem os autos os elementos necessários à prolação da decisão de mérito, sem a necessidade de produção de outras provas, foi proferido despacho saneador que conhecendo do mérito da causa julgou procedente a oposição e, em consequência, determinou a extinção da execução.
II- O recurso.
1. Argumentos das partes.
É desta decisão que a exequente agora recorre, exarando as seguintes conclusões que se transcrevem:
“1- A sentença padece de falta de fundamentação de facto, o que a inquina de nulidade, nos termos do disposto no artigo 668º nº 1 b) do C.P.C. que se invoca expressamente.
2- Da falta de menção a um prazo no contrato de arrendamento em causa, não se pode concluir que as partes tenham pretendido, à data da sua celebração, que o contrato fosse sem prazo – de duração ilimitada – pois não foi produzida qualquer prova nos autos (testemunhal ou outros documentos) que permita extrair essa conclusão. Por outro lado, à data da sua celebração (no ano de 2001) já era usual para os contratos comerciais o regime instituído pelo DL nº 257/95 de 30/09, que previa a estipulação de um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos.
3- Mas desta última afirmação também não se pode retirar a conclusão inversa, de que o contrato, só por isso, era um contrato a prazo – de duração efectiva – a que se aplicariam as normas do 98º a 101º do RAU. Pela mesma razão de que não foi produzida qualquer prova nos autos (testemunhal ou outros documentos) que permita extrair essa conclusão.
4- Ora, o Julgador não pode ir para além da matéria de facto de que dispõe: - no caso, não foi produzida outra prova para além do documento, sendo que do seu texto, rigorosamente, não se pode extrair mais do que a afirmação de que dele não consta a indicação de prazo.
5- A sentença violou o disposto no artigo 12º nº 2 «ab initio» do Código Civil, que dispõe que «a lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída força retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.»
6- No caso, o facto que produziu efeitos ao abrigo da lei antiga – RAU- é o de não terem as partes feito constar do contrato de arrendamento o respectivo prazo.
7- Em face da falta de referência a um prazo no contrato-promessa celebrado entre as partes, na falta de prova acerca do que teria sido a vontade real das partes contratantes, e também porque se trata de uma promessa de contrato do qual não constam senão meia dúzia de cláusulas, portanto incompleto, cremos que não restava ao tribunal recorrido senão socorrer-se do prazo supletivo legal.
8- Tendo o contrato de arrendamento em causa sido celebrado em Agosto de 2001, salvo o devido respeito, o mesmo tem que ser juridicamente qualificado no quadro normativo do RAU e do DL nº 257/95 de 30 de Setembro, vigentes àquela data, pelo que ficava sujeito ao prazo supletivo previsto no artigo 10º do RAU, ou seja, embora não sendo um contrato de duração limitada, nos termos do art. 117º do RAU, era um contrato com prazo, com o prazo supletivo de 6 meses, que se renovava por sucessivos e iguais períodos.
9- A sentença em crise violou o disposto no artigo 10º do RAU, pois que se verificam in casu, todos os requisitos nele previstos para a sujeição do contrato ao prazo supletivo legal de 6 meses: i) àquele contrato a lei não impunha uma determinada duração mínima (havia liberdade de determinação do prazo por força do nº 1 do artigo 117º do RAU, introduzido pelo DL 257/95); ii) não havia prazo convencionado entre as partes (nenhuma prova existe nesse sentido), antes existindo silêncio da vontade das partes; iii) e, por último, inexistia qualquer prazo que porventura fosse imposto pelos usos.
10- Assim, é evidente que ao contrato em causa celebrado entre as partes em 01/08/2011, na vigência do RAU, havia necessariamente que se aplicar o artigo 10º do RAU que fixava, no silêncio das partes, o prazo supletivo de seis meses.
11- A sentença esquece que na lógica do RAU, o contrato de arrendamento urbano tinha sempre prazo, podia era não ter a duração limitada/efectiva dos artigos 98º (para os habitacionais) e 117º (para os demais).
12- Este erro de raciocínio inquina a sentença, pois o Julgador, depois de qualificar o contrato, ao buscar a norma transitória aplicável, ao invés de aplicar o regime transitório para os contratos de arrendamento não habitacionais de duração limitada constante do nº 3 do artigo 26º NRAU, aplica o nº 4 do artigo, referente aos contratos sem duração limitada.
13- Os contratos de duração limitada a que se refere o nº 3 do preceito não são unicamente os contratos habitacionais que as partes estipulam ao abrigo dos art.s 98º e 99º do RAU ou os contratos não habitacionais celebrados ao abrigo dos art.s 117º e 118º do mesmo diploma, na redacção do DL nº 257/95 de 30 de Setembro, são todos os ditos contratos celebrados por prazo certo quanto à cedência do gozo da coisa, e quer expressamente estipulada, quer supletivamente aplicável.
14- Por sua vez, o nº 4 do artigo 26º do NRAU, quando se refere aos “contratos sem duração limitada”, está a visar os contratos em que as partes expressamente acordaram ser um contrato sem prazo. Ou seja, cujo prazo era, tão só o prazo máximo imperativo, de 30 anos, do art. 1025º do Código Civil.
15- Em abono desta interpretação não restritiva do artigo 26º nºs 3 e 4 não faltam argumentos (vide dez fortes argumentos, de fls. 102 a 124 da citada obra de Durval Ferreira), pois é a interpretação mais consentânea com o disposto no art. 9º do Código Civil, respeitando o que terminologicamente e substantivamente são contratos de duração limitada.
16- Aliás, tendo presente que, de acordo com o indicado critério de interpretação da lei, se presume que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados, então é forçoso concluir que se o legislador tivesse querido, naquele preceito referir-se apenas aos contratos de duração limitada previstos nos art. 98º e 117º do RAU, então teria feito precisamente isso, exprimindo-se noutros termos.
17- Acresce que à mesma conclusão se chega pela presunção da lei de que o legislador consagrou as soluções mais acertadas, pois se o 26º nº 3 do NRAU se aplicasse hipoteticamente só aos indicados contratos, não teria razão de ser enquanto norma transitória, seria uma norma inútil para os arrendamentos habitacionais permanentes e seria uma aberração para os de fim comercial ou industrial, comprometendo a autonomia privada, de forma intolerável, violadora do texto constitucional, ou seja, tal norma de acertada nada teria!
18- Por outro lado, também esta interpretação é aquela a que se chega, inelutavelmente, tendo em conta a unidade do sistema jurídico (art. 9º nº 1 do Código Civil) já que na interpretação do nº 3 do artigo 26º, como norma de transição para o ordenamento jurídico do NRAU, haverá que atender à norma do artigo 12º nº 2 do Código Civil, sendo que a identidade de razão é que tais tipos de normas, dispõe directamente sobre o conteúdo da relação jurídica de arrendamento, abstraindo da vontade concreta que lhe deu origem (e, até, por vezes, contra essa vontade).
19- Do supra exposto resulta claro e pacífico que o contrato em causa é um contrato de duração limitada (fixada por lei supletiva), a que se aplica, então, o disposto no nº 3 do artigo 26º do NRAU.
20- Ora, esta norma transitória, ao prever, no caso de arrendamento para fim não habitacional, a renovação automática por período de 5 anos quando não seja denunciado por qualquer das partes para o fim do prazo para que foi celebrado, permite que o contrato seja denunciado pelo senhorio para o termo do prazo, ou seja, que se aplique ao caso a denúncia com o pré-aviso de um ano prevista no nº 2 do artigo 1110º do Código Civil.
21- Em conclusão, por aplicação da nova lei do arrendamento, o contrato em causa nos autos passou a ser objecto de denúncia com antecedência de um ano em relação ao seu termo, nos termos da parte final do nº 2 do artigo 1110º do Código Civil aplicável «ex vi» do artigo 26º nº 3 do NRAU.
22- Esta, aliás, é aquela que foi a grande opção legislativa do NRAU: o corte com o paradigma do vinculismo.
23- A grande novidade deste novo regime, é precisamente que o senhorio passou a poder denunciar livremente o contrato de arrendamento para fins não habitacionais, desde que em observância do prazo de antecedência legal de um ano, previsto no artigo 1110º do Código Civil.
24- Por força do artigo 12º do Código Civil, estão sujeitos ao NRAU, não apenas as relações locatícias que vierem a ser constituídas após o seu início de vigência, mas, igualmente, aquelas que, criadas antes dessa data, perdurarem para depois, com respeito pelos efeitos já produzidos no direito anterior, mas caindo no domínio da lei nova os efeitos futuros que vieram a produzir-se já no quadro temporal da mesma.
25- Ao contrário do que sucede, no âmbito dos arrendamentos habitacionais (em que há contratos que não sofrem quaisquer alterações e outros em que só o montante da renda é alterado), todos os contratos para fins não habitacionais – arrendamento para comércio, indústria e outros fins – sem qualquer excepção, são susceptíveis de vir a ser regulados pelo NRAU.
26- O Mmo Julgador diz não concordar com o entendimento do STJ, apenas porque não vê como contornar o disposto no nº 4 do artigo 26º do NRAU. Ora, nada mais fácil, é que essa não é a norma transitória aplicável.
27- Aplicando ao caso – contrato celebrado em 8/2001 para fins não habitacionais, em que há silêncio das partes quanto ao prazo – a lex contratus que é o RAU, verifica-se haver um prazo legal supletivo de seis meses fixado no artigo 10º, pelo que o contrato se qualifica de contrato de duração limitada, a que se aplica, não o nº 3, mas o nº 4 do citado artigo 26º do NRAU.
28- Mal andou a sentença recorrida que não fez a mais correcta interpretação e aplicação da lei, violando os citados normativos.
29- A denúncia efectuada pelo senhorio do contrato de arrendamento em causa, em conformidade com o nº 2 do artigo 1110º do Código Civil, em 23/07/2010 para ter efeitos em 30/07/2011, é plenamente válida e eficaz, constituindo o contrato e carta de denúncia juntos aos autos, competente título executivo para a entrega do locado.
Termos em que, na procedência da apelação, deve a sentença ser revogada e substituída por outra que julgue a oposição totalmente improcedente. Tudo com as legais consequências”[1]
Respondeu o recorrido pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Admitido o recurso e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
2. Objecto do recurso.
O objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, como resulta do disposto nos artºs. 684º, nº3 e 685º-A, nº1, ambos do Código de Processo Civil.
Vistas estas, importa decidir:
- se a sentença é nula por falta de fundamentação de facto;
- se o senhorio se pode opor à renovação do contrato de arrendamento que vincula as partes, denunciando-o, livremente.
3. Fundamentação.
3.1 Factos considerados provados pela decisão recorrida.
A) Foi dado à execução um contrato denominado de “contrato promessa de arrendamento” celebrado em 1/08/2001, entre D…., como promitente locadora e o executado, como promitente locatário, no qual foi declarado:
“1.ª A promitente locadora é proprietária do prédio sito na Rua …, .., inscrito na matriz predial urbana na freguesia da senhora da Hora sob o n° 1675.
2ª Por este documento, a promitente locadora promete arrendar e o promitente locatário tomar de arrendamento, o R/C do prédio identificado na cláusula 1ª, o qual se destina a armazém de papelaria, não lhe podendo ser dado outro destino.
3.ª A renda anual será de Esc. 257 916$00 que deverá ser paga em duodécimos de Esc. 21.493$00, no primeiro dia útil do mês anterior a que disser respeito, em casa da primeira outorgante ou em local que por esta venha a ser definido.
4ª O promitente locatário não poderá efectuar qualquer obra no local prometido arrendar, nomeadamente, alterar a porta, sem autorização da promitente locadora dada por escrito.
5.ª Todas as obras, ainda que autorizadas pela promitente locadora, quer interiores quer exteriores que o local aqui prometido necessite ou venha a necessitar mesmo impostas pela Câmara Municipal ou qualquer outra entidade oficial, são de conta e inteira responsabilidade do promitente locatário e, quando efectuadas, ficarão a fazer parte do locado sem que por elas possa pedir à promitente locadora qualquer indemnização ou alegar retenção.
6.ª O promitente locatário obriga-se ao pagamento da água e luz que consumir”.
B) Tal contrato teve início em 1/08/2001 passando a ser, por senhoria e inquilino, respeitado.
C) Dá-se aqui como integralmente reproduzida a escritura de compra e venda junta com o requerimento inicial, bem com a certidão da CRP relativa ao imóvel referido em A).
D) Em 23/07/10, os herdeiros de D….. e marido remeteram ao executado carta registada, junta a fls. 6 a 8, cujo conteúdo se dá aqui como integralmente reproduzido, nos termos da qual declararam que “não pretendem que se verifique qualquer renovação do contrato de arrendamento com prazo certo por 10 anos, em vigor, (cujo início de vigência remonta a 01/08/2001), serve a presente, para os devidos e legais efeitos, transmitir a V.ª Excia a n/ vontade de denunciar o contrato de arrendamento para o fim do prazo inicial (31/07/2011), ou seja, de que nos opomos à respectiva renovação, no fim do prazo que se encontra a decorrer … Nestes termos, V.a Excia deverá proceder à restituição do locado (armazém de papelaria), totalmente livre de pessoas e de bens, imediatamente após o termo do prazo inicial, o que se verificará em 31/07/2011”.
E) Em resposta a tal missiva, o executado remeteu a carta de fls. 14-17 destes autos, cujo conteúdo se dá aqui como integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
3.2. Direito.
3.2.1. A nulidade da decisão por ausência de especificação dos fundamentos de facto.
A sentença que não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão é nula – artº 668º, nº1, al. b), do CPC.
Este vício da sentença ocorre quando pela sua leitura seja impossível para as partes compreender as razões de facto ou de direito que determinaram a decisão. E isto porque, a sentença comporta, em regra, um silogismo judiciário em que a premissa maior é a lei, a premissa menor são os factos que se provam no caso concreto e a conclusão é a decisão. Decidir sem fundamentos equivale a uma conclusão sem premissas.
Mas tal só se verifica quando a ausência de fundamentos (de facto ou de direito) é total ou absoluta, se o não for, isto é, se na decisão se fez constar as razões que a suportam, ainda que de forma supostamente incompleta ou errada, a sentença não é nula, embora corra o risco de não se poder manter, por insuficiência ou incoerência entre fundamentos e a decisão. A propósito escreveu Alberto dos Reis[2], “… o que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afecta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade. Por falta absoluta de motivação deve entender-se a ausência total de fundamentos de direito e de facto”.
A recorrente encontra este vício na sentença, se bem interpretamos o seu pensamento, na parte em que a mesma conclui que o contrato de arrendamento, entre as partes celebrado, é um contrato de duração ilimitada, conclusão que se lhe afigura ilegítima, porque o julgador não pode ir além da matéria de facto de que dispõe e o facto que, em concreto, dispõe é o de não terem as partes feito constar do contrato de arrendamento (contrato-promessa) o respectivo prazo, ou seja, o mesmo ser omisso em relação ao prazo.
Desta enunciação da nulidade que suscita, já se vê, que ela não se reconduz à previsão da norma que acusa violada, pois dela não decorre, como seria necessário que decorresse, a indicação de uma qualquer conclusão sem premissas, o mesmo significando, a indicação de qualquer decisão sem factos.
Aliás, o argumento é reversível, não é a decisão que não especifica os factos é a afirmação que a sentença padece de falta de fundamentação de facto que é totalmente omissa quanto às premissas que a suportam. A única razão que a recorrente invoca para defender a nulidade da sentença por falta de especificação dos fundamentos de facto é que o julgador não pode ir para além da matéria de facto de que dispõe. Razão que, não obstante, certa, nem conduz à nulidade da decisão, nem se verifica no caso concreto.
É certa porque a lei impõe como limite à actividade do juiz, na elaboração da sentença, que este só pode servir-se dos factos articulados pelas partes – cfr. artº 664º, do C.P.C., ou seja, incumbe às partes a formação da base factual do litígio cuja resolução reclamam, estando vedado ao juiz a consideração de factos principais que as partes não alegaram, com excepção dos factos notórios, dos factos que o tribunal deva conhecer por causa do exercício das suas funções e dos factos constitutivos de simulação ou fraude processual – cfr. artºs. 264º nº2 e 3, 514º, 665º, todos do C.P.C. Mas a sua inobservância não conduz à nulidade da decisão uma vez que não se mostra ínsita nas causas de nulidade taxativamente enumeradas no artº 668º, do CPC e, por isso, ainda que a decisão se fundamente em factos não alegados pelas partes, tal não implica necessariamente a nulidade da sentença (cujas causas se reportam a erros de construção desta), sem prejuízo de comportar um erro de julgamento (ausência ou insuficiência de factos supostos pelo direito em concreto declarado). Regressamos a Alberto dos Reis que, a propósito, ensina “…mesmo quando o juiz tome conhecimento de factos de que não podia servir-se, por não terem sido, por exemplo, articulados ou alegados pelas partes (artº 664º), não comete necessariamente a nulidade … do artº 668º. Uma coisa é tomar em consideração determinado facto, outra conhecer de questão de facto de que não podia tomar conhecimento; o facto material é um elemento para a solução da questão, mas não é a própria questão.[3]
Razão que não se verifica no caso concreto, porque o facto que constitui o ponto de partida da sentença resulta da constatação que o contrato de arrendamento é omisso em relação ao prazo, facto que merece a concordância de ambas as partes; apreciando esta materialidade à luz das razões de direito que especificou, a sentença recorrida qualificou o contrato de arrendamento como de duração ilimitada, em estrita observância da liberdade de julgamento quanto à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (artº 664º, 1ª parte, do CPC), qualificação que, por constituir a essência do litigio posto nos autos, também não deixa de ser defendida pela recorrente, embora com sinal oposto, o contrato não é um contrato de duração ilimitada, defende, mas sim um contrato de duração limitada; e, assim, na perspectiva da recorrente, perante a constatação que o contrato de arrendamento é omisso quanto ao prazo, a sentença foi além da matéria de facto de que dispunha por haver considerado o contrato como de duração ilimitada, mas o mesmo não ocorreria caso (presunção legítima face ao seu argumento), perante a mesma materialidade, tivesse qualificado o mesmo contrato como de duração limitada, incoerência que mais não traduz do que uma consequência lógica da improcedência do argumento, como se procurou evidenciar; qualquer que seja a solução (a adoptada na sentença recorrida ou a preconizada pela recorrente) o julgador não irá para além da matéria de facto de que dispõe limitando-se, como lhe incumbe, a retirar desta os efeitos jurídicos que a lei, ou a sua percepção dela, impõem. Trata-se de qualificar os factos e não de os ampliar.
Não se reconhece, assim, enfermar a sentença da nulidade que a recorrente lhe aponta.
3.2.2. – Da (ir)relevância da oposição do senhorio à renovação do contrato ou da sua livre denuncia.
Após haver concluído vigorar entre as partes um contrato de arrendamento para comércio, não obstante as partes o haverem denominado de contrato-promessa de arrendamento, com início em 1/8/2001 e não encontrando nele qualquer menção relativa à sua duração, a sentença recorrida concluiu que o contrato é de duração ilimitada, e, como tal, não é livremente denunciável pelo senhorio, pelo que a denúncia por este operada, cuja comunicação constitui parte integrante do título que serve de base à execução, é inválida e, em consequência, determinou a extinção da execução.
A qualificação do contrato como de duração ilimitada originou a irresignação da recorrente pois este, assegura, é um contrato de duração limitada, por lhe ser aplicável o prazo supletivo de 6 meses, vigente à data da sua celebração, com evidentes reflexos para o epílogo da causa, uma vez que passível de denuncia livre, também pelo senhorio, para o fim do prazo para que foi celebrado, efectuada que seja esta, como foi, com uma antecedência não inferior a um ano.
Vejamos então a qualificação do contrato quanto à sua duração.
Não suscita controvérsia às partes a afirmação que celebraram um contrato de arrendamento para comércio, com início em 1/8/2001, contrato este que foi denunciado pela senhoria recorrente, para 31/7/2011, por comunicação de 23/7/10; as relações contratuais nele constituídas subsistiam em 27/6/06, data da entrada em vigor[4] do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27/2 e, por assim ser, é-lhe aplicável este novo regime, por força (designadamente) do artº 59.º, n.º 1, da referida Lei 6/06, de 27/02 (como o serão os demais artigos mencionados sem indicação do diploma de proveniência), que dispõe: “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”.
As normas transitórias reportam-se aos contratos habitacionais celebrados antes (artº 27º) e na vigência (artº 26º) do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) e aos contratos não habitacionais celebrados antes (artº 27º) e depois (artº 26º) do Decreto-Lei nº 257/95, de 30/9, cujo regime é o mesmo (artº 28º).
O arrendamento em causa nos autos é um arrendamento para o exercício do comércio celebrado depois do Decreto-Lei nº 257/95, de 30/9 e assim subordinado às regras transitórias do artº 26º, cuja letra, nenhuma dúvida pode suscitar quanto a tal aplicação.
Prescreve este artigo 26º, nº1, na parte relevante para dilucidar a questão colocada no recurso:
“(…)
3 – Os contrato de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeira renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não habitacional.
4 – Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:
a) Continua a aplicar-se o artigo 107º do RAU;
(…)
c) Não se aplica a alínea c) do artigo 1101 do Código Civil”.
Este normativo (artigo 1101º) do CC permite ao locador extinguir o contrato “mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação” e a sua aplicação mostra-se, assim, afastada para os contratos de arrendamento sem duração limitada.
Os contratos de duração limitada, por sua vez, podem ser denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, como aliás, já decorria do artº 118º do RAU (introduzido pelo D.L. nº 257/95, de 30/9) para os arrendamento para comércio ou industria.
Os arrendamentos de duração limitada constituem uma reforma de fundo introduzida pelo Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo D.L. nº 321-B/90, de 15/10. Embora o Código de Seabra admitisse a “locação (…) pelo tempo que aprouver aos estipulantes” (artº 1600º), estipulasse um prazo supletivo “por semestre ou por ano, conforme o costume da terra” (artº 1623º) e presumisse “renovado o contrato se o arrendatário se não tiver despedido, ou o senhorio o não despedir ao tempo e pela forma costumada na terra” (artº 1624º), a Lei nº 828 de 28/9/1917 proibiu expressamente os despejos por iniciativa do senhorio (artº 2º, nº5), assim, introduzindo no regime de locação então vigente um vinculismo de grau máximo, impedindo a cessação do contrato por livre iniciativa do senhorio, numa clara protecção da posição do arrendatário que já decorria de outros diplomas nomeadamente com a congelação das actualizações das rendas[5]. Vinculismo de grau máximo que na vertente da proibição dos despejos por iniciativa do senhorio, vigorou até à Lei nº 46/85, de 20/9, que previa para os arrendamentos de prédios nunca arrendados (artº 31º), a possibilidade das partes convencionarem uma duração do arrendamento não inferior a cinco anos, no termo do qual o senhorio podia efectivar a denuncia (artº 32º) sem conferir ao arrendatário o direito a qualquer indemnização ou deferimento da desocupação (artº 33º). Foi, porém, o RAU que introduziu o nomen juris “contratos de duração limitada” para os arrendamentos urbanos habitacionais (artºs 98º a 101º), cuidando especialmente da estipulação de prazo efectivo (artº 98º), regime que em 5/10/95, data da entrada em vigor do D.L. nº 257/95, de 30/9/95, foi alargado aos arrendamentos destinados ao comércio, industria e ao exercício de profissões liberais bem como a contratos destinados a outros fins não habitacionais.
E a lei, à semelhança do que havia feito para os arrendamentos habitacionais (artº 98º do RAU) define o que são os arrendamentos urbanos para comércio ou indústria de duração limitada: são aqueles em que as partes convencionaram um prazo para a duração efectiva desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no contrato, assinado pelas partes (artº 117ºdo RAU), prazo este que não pode ser inferior a cinco anos (artºs. 98º, nº2 e 117º, nº2, do RAU).
Estes contratos renovam-se automaticamente no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado, quando não sejam denunciados por qualquer das partes (artº 118º, nº1, do RAU) e é esta possibilidade conferida ao senhorio comercial ou industrial de extinguir o contrato findo o prazo, sem justificação ou motivação, que constitui o seu traço distintivo dos demais contratos, quer os celebrados após a entrada em vigor deste regime sem a estipulação inequívoca do prazo de cinco anos de duração efectiva, quer dos que vigoravam antes de 1995 excluídos, como se mostram, da aplicação do novo regime (artº 6º, do D.L. nº 257/95).
A distinção entre contratos de duração limitada e contratos sem duração inserida na norma transitória da Lei nº 6/2006 não constitui, assim, qualquer inovação no regime da locação; são conceitos já apreensíveis no RAU e, como tal, a sua integração não pode ocorrer à revelia desta sua génese histórica como, com suprema clareza, resulta do ensinamento de Manuel Andrade[6], “uma norma não brota dum jacto, como Minerva armada da cabeça de Júpiter legislador (…) A história dogmática dos institutos do direito civil ainda não é para nós mais do que o pio desejo, porque a outros assuntos se volvem as investigações dos historiadores do direito (afora excepções isoladas), e por isso convém que todo o estudioso solícito dum problema jurídico tenteie por si os precedentes históricos, para adquirir uma visão plena e nítida da disposição”.
È o que resulta do autorizado ensinamento de Meneses Cordeiro: «A grande inovação no domínio do arrendamento para habitação ocorre quanto à duração do contrato. Faz-se, aí, uma distinção entre o arrendamento com prazo certo ou por duração indeterminada (…). No fundo, esta distinção emergia já do RAU: o arrendamento com prazo certo equivale aos contratos de duração limitada previstos nos artigos 98º e seguintes do RAU, enquanto os de “duração indeterminada” equivaliam aos comuns arrendamentos, necessariamente limitados no tempo, mas cuja renovação apenas o arrendatário podia obstar (artº 68º do RAU): duravam, por isso, indefinidamente. Assume-se, agora, a realidade dotando-a de um regime adequado.»[7]
È a posição igualmente perfilhada por Pinto Furtado: “A abertura do Regime ao arrendamento urbano para habitação de duração limitada fez-se unicamente para o futuro, como resulta claramente da disposição do artº 98º, nº1 RAU (…) e, portanto, volta-se unicamente para os contratos que venham a ser celebrados depois da sua vigência”[8], ou quando comentando o regime intertemporal decorrente da Lei nº 6/2006, afirma: “Anteriormente, por décadas e décadas de vinculismo, os contratos anteriores à instituição da duração limitada (1990 ou 1995) prorrogavam-se, forçada e quase indefinidamente, no termo de cada período.”[9]
É o entendimento que sustenta Gravato Morais[10]: “O regime de transição previsto para os contratos de duração limitada é necessariamente bastante simplificado. Desde logo, porque estes são contemporâneos do RAU. Inexistia a possibilidade da celebração deste tipo de negócios antes dele.”
Assim, os contratos de duração limitada previstos no artº 26º, nº3, do NRAU, são os contratos de arrendamento urbanos celebrados com prazo efectivo, sejam para habitação (98º do RAU), sejam para comércio ou industria, para o exercício de profissões liberais ou, enfim, para outros fins não habitacionais (117º, 121º e 123º, nº1, do RAU), prazo de duração efectiva que não pode ser inferior a cinco anos e há-de resultar expressa e inequivocamente do texto do contrato, assinado pelo senhorio e pelo inquilino (artºs 98º e 117º do RAU).
Os demais contratos, vigentes em 27/6/06 e, assim, sujeitos à disciplina do NRAU (artºs 26º, 27º e 28º), sejam os habitacionais celebrados antes do RAU, sejam não habitacionais celebrados antes do D.L. nº 257/95, ou posteriores a estes diplomas, sem a convenção de prazo efectivo não inferior a cinco anos, são contratos sem duração limitada a que se aplica agora o regime dos contratos de duração indeterminada, com exclusão da denúncia livre pelo senhorio, para estes prevista na al. c) do artº 1101º, do CC, salvo se após a entrada em vigor do NRAU, ocorrer trespasse, locação do estabelecimento ou sendo o arrendatário uma sociedade se verifique a transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente (artº 26º, nº4, al c) e nº6 da Lei 6/2006).
Em linha, aliás, com a “Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano”, aprovada no Conselho de Ministros, no dia 23/06/2005, onde se lê: “(…) Para tanto, o Governo apresenta à Assembleia da República uma Proposta de Lei, aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e bem assim um regime transitório relativo aos contratos celebrados durante a vigência do RAU, aos quais se aplicará o novo regime, salvo no que diz respeito à duração, renovação e denúncia daqueles contratos, matérias que se continuarão a reger pelo RAU, tendo em vista assegurar a protecção da expectativa das partes e a estabilidade do regime jurídico aplicável.
O regime transitório incidirá ainda sobre os contratos de arrendamento anteriores a 1990, e relativamente aos arrendamentos comerciais, anteriores a 1995, tendo em vista manter, de igual modo, a aplicação das regras do RAU em sede de duração, renovação e denúncia daqueles contratos (…)”;
- “O NRAU será aplicável a todos os contratos de arrendamento futuros, e ainda aos contratos antigos (ou seja, aos que tenham sido celebrados antes da sua entrada em vigor), salvo nas matérias relativas à sua duração, renovação e denúncia, as quais continuam a reger-se pelo RAU, tendo em vista assegurar a protecção da expectativa das partes aquando da sua celebração. Prevê-se um regime substantivo transitório relativo à transmissão contratos antigos(…)”.
Em síntese, os contratos de arrendamento, para fins habitacionais e não habitacionais, celebrados antes da vigência do RAU e do DL n.º 257/95, de 30/9, ou após a vigência destes diplomas, sem a indicação expressa e inequívoca por escrito e assinada pelo senhorio e pelo inquilino do prazo de duração efectiva, não inferior a cinco anos, não obstante se lhes aplicar o regime do NRAU, não são livremente denunciáveis pelo senhorio, por força do disposto nos art.ºs 26.º, n.º 4 e 28.º, ambos da Lei n.º 6/2006.[11]
No caso dos autos, o contrato foi celebrado em plena vigência do artº 117º do RAU (introduzido pelo D.L. nº 257/95) e as partes não incluíram nele qualquer menção relativa ao prazo, ou seja, não convencionaram um prazo para a sua duração efectiva; perante esta omissão, não vemos que a solução possa ser diferente da adoptada na decisão recorrida, na falta de convenção de prazo efectivo, trata-se de um contrato sem duração limitada e, como tal, a denuncia para o termo do prazo operada pela senhoria, ora recorrente, por ineficaz é inoperante, carecendo, como tal, a execução de titulo executivo, por pressupor este a validade da denuncia que não se reconhece como, aliás, e ao que cremos acertadamente, ajuizou a decisão recorrida.
Argumenta a recorrente que na lógica do RAU, o contrato tinha sempre prazo, podia era não ter a duração limitada/efectiva dos artigos 98º e 117º, daí o prazo supletivo para todos os arrendamentos urbanos, constante do artigo 10º, ou seja, o prazo de seis meses, daqui concluindo que resulta claro e pacífico que o contrato em causa é um contrato de duração limitada (fixada por lei supletiva), a que se aplica, então, o disposto no nº3 do artigo 26º do NRAU e que quando a lei se refere aos contratos sem duração limitada, está a visar os contratos em que as partes expressamente acordaram ser um contrato sem prazo.
Do que se deixou dito já decorre não se perfilhar esta acepção; o prazo, no contrato de duração limitada, tem que ser efectivo e não supletivo, uma vez que se pressupõe um prazo de duração efectiva e a sua convenção expressa (não inferior a cinco anos) e inequívoca no texto escrito do contrato assinado por ambas as partes; convenções com prazos inferiores, ou ausência de convenção quanto ao prazo - caso em que a lei fixa um prazo supletivo, pois que a locação é, e sempre foi por definição, um contrato temporário (artº 1022º, do CC) - não satisfazem aquelas exigências, isto é, não poderão conduzir à qualificação do contrato como de duração limitada e defender, como defende a recorrente, que os contratos sem duração limitada são aqueles em que as partes expressamente acordaram ser um contrato sem prazo, quando a lei inequivocamente optou pela solução contrária, isto é, faz depender os contratos de duração limitada (e não os que não tenham esta duração) do acordo expresso das partes quanto ao prazo de duração efectiva é uma solução que, estamos em crer, a lei não consente e, ao invés, abjura.
Isto posto, mais não resta que confirmar a bem fundamentada decisão recorrida.
Sumário:
I - Os contratos de duração limitada previstos no artº 26º, nº3, do NRAU, são os contratos de arrendamento urbanos celebrados com prazo efectivo, sejam para habitação (artº 98º do RAU), sejam para comércio ou industria, para o exercício de profissões liberais ou para outros fins não habitacionais (artºs. 117º, 121º e 123º, nº1, do RAU), prazo este que não pode ser inferior a cinco anos e há-de resultar expressa e inequivocamente do texto do contrato, assinado pelo senhorio e pelo inquilino (artºs 98º e 117º do RAU).
II- Não obstante sujeito ao regime do NRAU, o contrato de arrendamento para comércio celebrado na vigência do D.L. 257/95, de 30/9, em que as partes não convencionaram qualquer prazo é um contrato sem duração limitada e, como tal, não comporta a livre denuncia do senhorio, por inaplicabilidade da vigente alínea c) do artigo 1101º do Código Civil.
4. Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto, na improcedência do recurso, em manter a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Porto, 12/3/2013
Francisco José Rodrigues de Matos
Maria de Jesus Pereira
Rui Manuel Correia Moreira
___________________
[1] Transcrição de fls. 72 a 79.
[2] A. Reis, CPC anotado, vol. V, pág. 140
[3] Ob. e vol. cit., pág. 145.
[4] Cfr. 65º, nº2, do NRAU.
[5] Cfr. preãmbulo do D.L. nº 312-B/90 de 15/10.
[6] Ensaio sobre a Teoria da Interpretação das Leis, 3ª ed. págs. 143 e 144
[7] O Direito, Almedina, ano 136º, 2004, II-III, pág. 251 (embora a análise se reporte anteprojecto do Regime dos Novos Arrendamentos (RNAU) a dicotomia contratos de duração limitada/contratos sem duração limitada foi acolhida pelo NRUA e daqui a actualidade da referência).
[8] Manual do Arrendamento Urbano, 1996, pág. 235.
[9] Manual do Arrendamento Urbano, 2011, 2º vol. pág. 996
[10] Novo Regime do Arrendamento Comercial, Almedina, 3ª ed. pág. 127
[11] No mesmo sentido, cfr. Acs. desta Relação de 23/2/2010 (Vieira e Cunha), de 24-01-2012 (Anabela Dias da Silva), de 5/3/2012 (Caimoto Jácome) e de 13/7/2012 (José Ferraz), todos disponíveis em www.dgsi.pt.