Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 494/14.7T8GDM.P1 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
OBRAS DE CONSERVAÇÃO DO LOCADO
ABUSO DE DIREITO
II - A circunstância de o locado ser de construção antiga e, naturalmente, de menor qualidade não permite excluir a responsabilidade do senhorio pelas obras de reparação necessárias à reposição do locado em condições de habitabilidade (reparação de paredes e telhado para eliminação de infiltrações de águas e humidades), salvo se o mesmo senhorio demonstrar que o locado já possuía tais infiltrações à data da celebração do contrato e o arrendatário, não obstante conhecer tais vicissitudes, o aceitou nesses termos.
III - Age em abuso de direito o arrendatário que, pagando uma renda (actualizada) de €56, 33 mensais, exige do senhorio a realização de obras orçamentadas em cerca de €10.000,00, pois que, em tal circunstancialismo, o senhorio veria inviabilizada a recuperação do investimento efectuado em tempo medianamente aceitável ou razoável, antes apenas após o decurso de um prazo superior a uma dezena de anos (12-15 anos).
Origem: Comarca do Porto – Gondomar – Instância Local – Secção Cível (J2).
Relator: Jorge Seabra
1º Adjunto Des. Sousa Lameira.
2º Adjunto Des. Oliveira Abreu
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Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação do Porto:
Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação do Porto:
I - RELATÓRIO
1. B… e C…, intentaram a presente ação declarativa de condenação contra Santa Casa da Misericórdia de D…, na pessoa do seu provedor, pedindo a condenação desta a realizar as obras constantes do auto de vistoria realizada pela Câmara Municipal de E…, a fim de dotar o locado das condições normais e condignas de habitabilidade e ainda a pagar-lhe a quantia nunca inferior a € 2 000,00, a título de indemnização por danos morais.
Alegaram, para tal e em suma, que é a Autora arrendatária de um prédio sito na Travessa …, n.º.., …, o qual carece de obras, porquanto o telhado já não detém a necessária estanquicidade, penetrando no interior do locado humidades e águas da chuva, não apresentando as condições normais de salubridade e habitabilidade que qualquer habitação deve ter, tendo sido alvo de vistoria por parte da Camara Municipal que emitiu parecer sobre as obras necessárias. Mais alegaram que o facto de viverem em condições péssimas de habitabilidade lhes tem causado prejuízos a nível de saúde.
2. A ré contestou impugnando parcialmente a factualidade alegada, sustentando, ainda, que o objeto do arrendamento constituía um anexo que os proprietários construíram para habitação, que nunca foi licenciado, nem objeto de alvará de licença de ocupação.
Por outro lado, invocou que será desproporcional a exigência das obras reclamadas em razão do valor arrendado e porque dessa desproporção é de tal modo insustentável e irreal que só resta a resolução do contrato de arrendamento, o que peticionou em sede de reconvenção.
3. Os AA. responderam à reconvenção, mantendo a sua pretensão inicial, impugnando parcialmente a factualidade alegada e sustentando, no essencial, que o pedido de resolução do contrato de arrendamento é ilegal e não assenta em qualquer fundamento válido.
4. Foi dispensada a convocação de audiência prévia, proferido despacho de saneamento do processo e enunciação do objeto do litígio e temas de prova.
5. Procedeu-se a julgamento, vindo a ser proferida sentença que julgou improcedente a acção, absolvendo a Ré dos pedidos contra si formulados, e prejudicada a apreciação da reconvenção deduzida pela Ré/Reconvinte.
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6. Não se conformando com o assim decidido, vieram os AA. interpor recurso de apelação, concluindo as suas alegações nos seguintes termos:A. Exactamente por o imóvel ser vetusto é que nele se impõe fazer obras;
B. Obras estas impostas pela Ex.ª Câmara Municipal de E…;
C. Ou seja, por uma Entidade Oficial que tem nas suas obrigações zelar pelas boas condições do parque habitacional do seu Concelho;
4. As obras a efectuar podiam reduzir-se a um montante de 4.870€;
5. Montante este que a Ré bem poderia suportar face ao seu património e que primordialmente estava a manter e valorizar o seu parque habitacional (composto por inúmeras habitações);
6. Alegar que a reda vigente é diminuta e por essa razão é inviável obrigar o senhorio a executar obras urgentes em tal fogo é tentar “tapar o sol com uma peneira”, já que, a renda está actualizada igualmente como uma renda de um fogo que fosse arrendado actualmente;
7. A Ré pediu a resolução do contrato de arrendamento numa tentativa desesperada de conseguir o fogo devoluto e assim poder vender o terreno onde o prédio está implantado por altíssimo preço!!!;
8. Em conclusão, a Sentença peca por má interpretação da matéria de facto e má aplicação da Lei.
9. Que levaria a uma Decisão totalmente diferente.
Assim, (…) deverá ser julgada procedente e provada a Apelação, revogando-se a Sentença em crise por outra que condene a R. na execução de obras constantes no Auto de Vistoria ou aquelas que a V.ª Ex.ªs no Vosso prudente arbítrio alcançarem.
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6. A Ré apresentou contra-alegações pugnando pela improcedência da apelação.*
7. Foram cumpridos os vistos legais.*
II- FUNDAMENTOS
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso -cfr. cfr. arts. 635º, nº 3, e 639º, nsº 1 e 2, do Código de Processo Civil [doravante designado apenas por CPC].II- FUNDAMENTOS
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No seguimento desta orientação, é apenas uma a questão essencial a decidir no presente recurso, qual seja, saber-se se deveria o tribunal recorrido ter condenado a Ré, na sua indiscutida qualidade de proprietária/senhoria do locado em apreço, na execução das obras descritas no auto de vistoria da Câmara Municipal de E….*
A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O tribunal recorrido julgou como provada a seguinte factualidade:
1-Em data não concretamente apurada, mas anterior a 16 de Julho de 1982, F… cedeu o uso e fruição da habitação situada na Travessa …, n.º.., …, …, a G….
2- Em 16 de Julho de 1982 G…, com a aceitação da senhoria, cedeu a sua posição contratual no contrato referido em 1) à autora, conforme documento de folhas 5 e 6, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, com efeitos a partir de 1 de Agosto de 1982.
3- Pela contrapartida do uso e fruição da habitação referida em 1) a autora paga atualmente à ré a quantia de €56,33 (cinquenta e seis euros e trinta e três cêntimos), já atualizada nos termos do NRAU.
4- O telhado da habitação referida em 1) permite que as humidades e águas das chuvas penetrem no interior do locado, enchendo de fungos e bolores as paredes e tectos do arrendado.
5- Os autores interpelaram a ré para proceder à realização das obras no locado.
6- Em 26 de Novembro de 2013 foi realizada Vistoria de Obras e Salubridade pela Câmara Municipal de E…, na qual esteve presente o senhor Provedor da Santa Casa da Misericórdia de D…, no âmbito da qual foi emitido o seguinte parecer: verificou-se que as patologias estão relacionadas com a fraca qualidade de construção, nomeadamente a ausência de isolamento térmico. É parecer desta Comissão que seja recomendado ao proprietário a melhoria de toda a envolvente, através da colocação de isolamento térmico, que poderá ser pelo exterior, bem como proceder à reparação da cobertura igualmente atendendo ao necessário isolamento térmico», conforme de folhas 11 e 17, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
7- As empenas estão cheias de porosidades por onde entram as humidades.
8- As humidades sentidas originam que as paredes interiores e tetos do locado se enegreçam com bolores com fungos, causando perigo para a saúde de quem aí habita, o que tem causado «stress» aos autores.
9- As humidades e enegrecimentos das partes interiores são causados pelas deficiências no exterior.
10- O autor apresenta incapacidade superior a 60% e está reformado por invalidez.
11- A habitação não foi licenciada nem objeto de alvará de licença de ocupação, mas sendo construções anteriores a 1951, são consideradas regularizadas, quer em termos de licenciamento, quer em termos de licença de habitabilidade.
12- Em Janeiro de 2012 a renda passou de €18,70 para €19,30 e posteriormente foi actualizada para €56,33.
13- Em 13 de Novembro de 2014 a Camara Municipal de E… informou os autores ter notificado a ré para no prazo de 60 dias executar as obras no locado.
14- O Departamento de Urbanismo da Camara Municipal de E… elaborou orçamento das obras necessárias a realizar no prédio no valor global de €8 597,50, nos termos que constam de folhas 119 a 121, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
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III- O DIREITO
A. Considerando o objecto da presente apelação, a primeira questão que importa dirimir reporta-se à obrigação do senhorio de levar a cabo as obras de reparação do locado, constantes do auto de vistoria da CM de E….III- O DIREITO
Vejamos.
Não se suscitam dúvidas de que estamos na presença de um contrato de locação, na modalidade de arrendamento para habitação.
O contrato de locação consiste, nos termos legais, no vínculo jurídico pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário da coisa, mediante retribuição – cfr. art. 1022º do Cód. Civil.
Nessa decorrência, e em termos essenciais, o dito contrato gera para o locador a obrigação de entrega da coisa locada ao locatário e, ainda, na obrigação de lhe assegurar o gozo da mesma para os fins a que a coisa se destina, ao passo que ao locatário incumbe, de modo essencial, o pagamento da respectiva contrapartida, isto é a renda.
Trata-se, portanto, nos termos gerais, além do mais, de um contrato bilateral, oneroso [pois que gera sacrifícios económicos para ambas as partes, abdicando o senhorio do gozo da coisa, do mesmo passo que o locatário abdica do preço locativo] e sinalagmático [pois que a obrigação do senhorio de abdicar do gozo da coisa, proporcionando-o ao locatário, tem como correspectivo a obrigação deste último de pagar a renda ou aluguer]. [1]
No caso em apreço, como se evidencia da factualidade provada sob os pontos 1., 2. e 11., o locado tem construção bastante antiga (anterior a 1951) e o contrato de arrendamento que sobre ele versa (e em que a Autora e ora apelante ingressou na qualidade de arrendatária por cessão da posição contratual que antes era de seu pai – vide documentos a fls. 5 e 6 dos autos) tem data anterior a 1982, ou seja, no que ora importa é anterior ao DL n.º 321-B/90 de 15.10, que entrou em vigor em Novembro de 1990.
Desta forma, tendo presente a profusão de regimes legislativos que vigoraram na pendência do aludido contrato de arrendamento para habitação, a primeira questão que importa dirimir para efeitos de definição do regime jurídico aplicável às obras no locado e cerne do presente litígio é, obviamente, o regime aplicável ao contrato em referência.
Vejamos.
Nesta matéria, preceituam os arts. 27º e 28º da Lei n.º 6/2006 de 27.02. (com a redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012 de 14.08), que aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do aludido DL n.º 321-B/90 (adiante designado por RAU) se aplica de imediato o novo regime jurídico introduzido pela citada Lei n.º 6/2006 (adiante designado por NRAU), com as particularidades previstas no próprio art. 28º e nos arts. 30º a 37º, 50º e 54º do citado NRAU, com as alterações legislativas antes mencionadas. [2] [3]
Com efeito, como decorre do preceituado no art. 26º, n.º 1 ex vi do art. 28º, ambos do NRAU, as especificidades aplicáveis aos contratos mais antigos não prejudicam que, na parte não abrangida por tais especificidades, seja já aplicável o regime do NRAU, aplicável, naturalmente, aos novos contratos.
Como salienta MARIA OLINDA GARCIA, «os artigos 26º a 58º da Lei n.º 6/2006 aplicam-se apenas a contratos antigos, mas os contratos antigos não encontram a sua disciplina apenas nestas normas, pois é-lhes também aplicável o regime dos novos contratos (por força do artigo 12º, n.º 2, do CC) em tudo o que não seja contrariado pelas normas específicas do regime transitório.» [4] (sublinhado nosso)
De facto, à luz do art. 12º, n.º 2 do Cód. Civil e conforme é pacífico, entende-se que quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos apenas visa os novos factos, ao passo que, quando dispõe directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhe deram origem, se entende que a lei (nova) abrange as próprias relações jurídicas já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor.
Destarte, o princípio geral consignado no art. 26º ex vi do art. 28º do NRAU (e, ainda, no art. 59º do mesmo NRAU), mais não é do que uma manifestação do princípio geral previsto no art. 12º, n.º 2 do Cód. Civil e a que antes se fez referência.
Assim, concluindo, sendo certo que o ajuizado contrato de arrendamento para habitação foi celebrado em data anterior ao RAU, o regime jurídico a atender nos autos será o que se mostra consagrado no já citado NRAU (Lei n.º 6/2006 de 27.02, com as alterações introduzidas pela citada Lei n.º 31/2012 de 14.08).
Determinado assim o regime aplicável ao presente contrato de arrendamento para habitação, cumpre conhecer do regime aplicável em sede de obras, partindo de um breve bosquejo sobre esse regime no domínio do RAU e no actual NRAU, sendo certo que o dito regime jurídico sofreu alterações.
Sob o domínio do RAU, os arts. 11º e segs. estabeleciam uma distinção relativamente às obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação, sujeitando-as a regimes diversos. [5]
Eram consideradas obras de conservação ordinária, nos termos do art. 11º, n.º 2 do RAU: a) as obras de reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências; b) as obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral e local, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização; c) e, em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas e existentes à data da sua celebração. Nos termos do art. 12º do mesmo RAU estas obras ficavam a cargo do senhorio, sem prejuízo do dever de o locatário manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, salvo pequenas deteriorações em conformidade com o fim do contrato (arts. 1043º do Cód. Civil e art. 4º do RAU). Nos arrendamentos não habitacionais era possível, no entanto, convencionar que estas obras (de conservação ordinária) ficassem a cargo do arrendatário)
Por seu turno, eram consideradas obras de conservação extraordinária, nos termos do art. 11º, n.º 3, do RAU, as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas cometidas pelo senhorio, ultrapassassem, no ano em que se tornassem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
Por último, eram consideradas obras de beneficiação as que não se pudessem integrar em qualquer das duas anteriores categorias.
Quanto a estas obras de conservação extraordinária ou de beneficiação ficavam elas a cargo do senhorio apenas quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhes fosse ordenada pela câmara municipal competente ou quando existisse acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar (art. 13º, n.º 1 do RAU), daí resultando, «a contrario sensu» que, na ausência de intimação da câmara competente ou de acordo escrito das partes, as aludidas obras ficariam a cargo do arrendatário.
Em qualquer dos casos, efectuando o senhorio as obras em apreço sempre lhe assistia o direito de exigir aumento da renda fixada, nos termos dos arts. 38º e 39º do RAU.
Consequentemente, como salienta L. MENEZES LEITÃO, «no regime do RAU apenas ficavam a cargo do senhorio as obras de conservação ordinária (…), sendo que relativamente às obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, a sua realização pelo senhorio dependia de tal lhe ser ordenado pela Câmara Municipal, ou haver acordo escrito das partes nesse sentido (art. 13º, n.º 1, RAU), tendo o senhorio direito a actualizar a renda sempre que realizasse obras (art. 12º, n.º 2 e 13º, n.º 2, RAU). [6]
Todavia, como adverte o mesmo Il. Professor, op. e pág. cits., este regime veio, como o NRAU, a sofrer significativa alteração, pois que, segundo o preceituado no art. 1074º do Cód. Civil (introduzido pela Lei n.º 6/2006) «cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário».
Com efeito, sendo certo que ao senhorio cabe, além da entrega da coisa, assegurar ao arrendatário o gozo da coisa arrendada, há-de caber-lhe a consequente obrigação de realizar as prestações necessárias ao cabal exercício desse direito de gozo pelo arrendatário, designadamente a obrigação de levar a cabo as prestações positivas pontuais ou específicas exigíveis para que se possa materializar o gozo da coisa pelo locatário, nos termos contratuais. [7]
Efectivamente, em coerência com a obrigação que incumbe ao senhorio de proporcionar o gozo da coisa ao locatário para os fins a que mesma se destina (cfr. art. 1031º, al. b) do Cód. Civil), o novo art. 1074º do Cód. Civil vem estabelecer que lhe incumbe efectuar as obras de conservação ordinária ou extraordinária, sempre que elas sejam requeridas pelas leis ordinárias, designadamente a legislação urbanística aplicável, ou sejam requeridas para que o contrato possa alcançar o seu fim, qual seja, estando em causa, o arrendamento para habitação (como é o caso), o pleno gozo pelo arrendatário da respectiva habitação, em condições de higiene, salubridade e, portanto, habitabilidade.
Assim, haverá que concluir que as obras que no RAU se denominavam de obras de conservação (ordinária ou extraordinária), impostas por lei ou que resultem do fim do contrato, incumbem hoje, face ao NRAU e ao disposto no novo art. 1074º do Cód. Civil, ao senhorio, sem prejuízo da possibilidade, hoje indiscutida, de tais obras, por acordo entre o senhorio e o arrendatário, serem antes encargo deste último.
Nesta conformidade, o não se impõe ao senhorio é apenas a obrigação de melhorar o arrendado em relação ao estado anterior, ou seja, não se impõe a obrigação de o arrendado ser reparado por forma a que o arrendatário tire mais proveitos ou utilidades do locado em relação àqueles que poderia ele retirar à data da celebração do contrato.[8]
Feitas estas considerações, o acervo factual revelante para a apreciação jurídica da questão da obrigação da senhoria/Ré quanto à execução de obras no locado é o seguinte:
- O prédio em causa foi construído em data anterior a 1951. – cfr. ponto 11.
- A Autora ingressou na posição de locatária do aludido prédio em Agosto de 1982, por cedência da posição contratual de arrendatário (que antes era de seu pai). – cfr. ponto 2. e documentos a fls. 5/6 dos autos.
- O telhado da habitação permite que as humidades e águas da chuva penetrem no interior do locado, enchendo de fungos e bolores as paredes e tectos do arrendado. – cfr. ponto 4.
- As empenas estão cheias de porosidades por onde entram as humidades. – ponto 7.
- As humidades existentes originam que as paredes interiores e o tectos do locado se enegreçam com bolores e com fungos, causando perigo para a saúde de quem aí habita. – ponto 8.
- As humidades e enegrecimentos das partes interiores são causadas pelas «deficiências» no exterior, sejam elas decorrentes do telhado da habitação, sejam da ausência de isolamento térmico nas paredes. – cfr. pontos 4. e 9.
- Os AA. interpelaram a Ré para proceder à realização de obras no locado. – ponto 5.
- A CM de E…, em 26.11.2013, efectuou vistoria de obras e salubridade ao prédio, no âmbito do qual emitiu o seguinte parecer: «verificou-se que as patologias estão relacionadas com a fraca qualidade de construção, nomeadamente ausência de isolamento térmico. É parecer desta comissão que seja recomendado ao proprietário a melhoria de toda a envolvente, através da colocação de isolamento térmico, que poderá ser pelo exterior, bem como proceder à reparação da cobertura igualmente atendendo ao necessário isolamento térmico.» - ponto 6.
- A 13.11.2014, a mesma CM de E… notificou a Ré para no prazo de 60 dias executar as (aludidas) obras no locado. – ponto 13.
Neste enquadramento factual e à luz do regime jurídico acima exposto, dúvidas não nos assaltam de que as obras em causa (reparação do telhado da habitação e reparação das paredes exteriores para instalação de isolamento térmico) deverão ser tidas como obras de conservação (ordinária) a cargo do senhorio, na estrita medida em que as ditas obras, como bem se evidencia da factualidade antes exposta e do próprio parecer dos serviços competentes da CM de E…, se revelam essenciais para a salvaguarda do fim do contrato em apreço, qual seja a habitação, em condições de salubridade e higiene mínimas, do arrendatário e do seu agregado familiar.
Neste sentido e com plena aplicação ao caso dos autos, como se escreveu no AC RL de 13.01.1994, «a reparação do telhado e do mais que se mostre necessário para impedir a infiltração no locado das águas das chuvas são obras de conservação ordinária da responsabilidade do senhorio, em ordem a assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que se destina [al. b)- do art. 1031º do C.C.], com elas se assegurando o nível de habitabilidade que o andar tinha à data de celebração do contrato de arrendamento.» [9]
Neste sentido, a propósito das obras de conservação ordinária, a cargo do senhorio, ensinam A. VARELA, P. LIMA, que, como tais, deverão ser consideradas, além das impostas pela administração, as obras de reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências, assim como todas as intervenções destinadas a manter o nível de habitabilidade que o prédio tinha à data da celebração do contrato. [10]
Ora, se é certo que o prédio em apreço possuía, à data do ingresso da Autora na posição de locatária no contrato de arrendamento em apreço (1982), uma idade significativa (pois que foi construído em 1951), não existem nos autos quaisquer evidências de que, naquela data (ou antes) não possuía ele as mínimas condições de habitabilidade e, em particular, não evidenciam os autos que, sem prejuízo da sua antiguidade e «fraca qualidade de construção», ele consentisse a infiltração de quaisquer águas ou humidades pela cobertura ou pelas paredes, por forma a poder concluir-se, como concluiu o tribunal recorrido, de que a arrendatária e ora apelante conhecia dos defeitos do locado e, por força do preceituado no art. 1033º, al. a)- do Cód. Civil, não podia agora exigir do locador/senhorio a execução do isolamento térmico das paredes do locado.
Com o devido respeito por opinião em contrário, os autos não evidenciam, ao nível da factualidade provada, quaisquer elementos que permitam extrair uma tal conclusão, sendo certo que o facto de o arrendatário conhecer a antiguidade do imóvel do locado não implica que tenha ele conhecido [ou aceite] a inexistência de condições de isolamento /estanquicidade no locado e, portanto, a possibilidade de vir a sofrer (como sucedeu) significativas infiltrações de águas e humidades no interior do locado, seja pelas paredes ou empenas, seja pelo telhado ou cobertura, de tal modo que se mostra em perigo a saúde dos que ali habitam – cfr. ponto 8.
A lição que, nesta sede, se colhe na sentença recorrida a partir do AC RC de 27.01.1998 para justificar a exclusão por parte do senhorio da sua obrigação de colocação de isolamento térmico nas paredes do locado é, a nosso ver, destituída de fundamento, pois que na situação concreta retratada no aludido douto aresto o arrendatário conhecia, à data da celebração do contrato de arrendamento em apreço, a existência de infiltrações de águas e humidades no locado [ainda que sem atingirem a gravidade ou notoriedade que vieram a atingir na data da propositura da respectiva acção], em razão do que, no dito aresto, foi correctamente excluída a responsabilidade do locador/senhorio em face do preceituado no já citado art. 1033º, al. a)- do Cód. Civil e por inexistência de incumprimento contratual. [11]
No caso dos presentes autos, porém, esse circunstancialismo não ocorre (e não foi sequer alegado), razão porque inexiste, em nosso julgamento, fundamento para excluir da obrigação do senhorio a reparação do telhado/cobertura e das paredes, conforme, aliás, foi intimado a fazer pela autarquia (CM de E…), sendo certo que tais obras (todas elas), no circunstancialismo apurado, se mostram cruciais para que o locado possa cumprir a sua finalidade (habitação) com o mínimo de condições de higiene e salubridade exigíveis para o efeito, sendo certo que nenhuma prova foi efectuada nos autos (pela Ré e apelada – cfr. art. 342º, n.º 2 do Cód. Civil) de que o locado, à data da celebração do contrato e/ou do ingresso da ora arrendatária nessa sua posição contratual, não dispusesse das aludidas condições de habitabilidade e permitia, no que ora releva, infiltrações de águas ou humidades pela cobertura ou pelas paredes, única hipótese em que estaria afastada a sua responsabilidade (do senhorio), à luz do preceituado nos arts. 1032º e 1033º, al. a)- do Cód. Civil.
Neste sentido, não se percebe como a reparação em apreço pode ser tida como obra de mera beneficiação e excluída da previsão do actual art. 1074º, n.º 1 do Cód. Civil, assim se divergindo do decidido pelo tribunal recorrido.
Como assim, a sentença recorrida não é de manter na parte em que absolveu a Ré da execução das obras de reparação das paredes exteriores, com instalação de isolamento térmico nas mesmas, por forma a evitar as existentes infiltrações de águas e humidades no interior do locado, antes se impondo reconhecer que está a Ré adstrita à obrigação de efectuar todas as as reparações descritas no auto de vistoria efectuada pela CM de E…, pois que as mesmas se mostram exigíveis à luz do fim do contrato, qual seja dotar o locado das condições de higiene e salubridade indispensáveis à sua respectiva habitabilidade pelo arrendatário, assim lhe proporcionando o senhorio, como, de resto, lhe incumbe, o pleno ou cabal gozo da coisa – cfr. arts. 1031º, al. b)- e 1074º, n.º 1, ambos do Cód. Civil, este último na redacção introduzida pela Lei n.º 6/2006 (NRAU).
B. Dirimida a questão antecedente, a segunda questão reporta-se ao exercício do direito à reparação do locado por parte da arrendatária e ora apelante e, em particular, à questão do abuso desse direito, sendo certo que discorda a recorrente de tal segmento decisório, pugnando pela sua revogação.
Vejamos.
Nesta matéria, fruto da degradação do parque habitacional [em decorrência do congelamento legal de boa parte das rendas, impossibilitando aos senhorios a realização de obras de conservação dos prédios] e da própria desvalorização do montante das rendas [fruto do mesmo fenómeno de congelamento das rendas], os tribunais superiores têm vindo a ser, de forma reiterada, chamados a pronunciar-se sobre a sobredita questão, qual seja a de saber se, não obstante o direito do arrendatário à realização de obras de conservação (ordinária ou extraordinária) no locado, esse seu direito, em face da exiguidade da contrapartida/renda, se mostra exercido em termos clamorosamente desproporcionados ou excessivos, de tal modo que se impõe que esse direito (reconhecido, em tese geral) seja paralisado, sob pena de se criar «uma tal desproporção objectiva entre a utilidade do exercício do direito, por parte do seu titular e as consequências que outros têm de suportar, de onde derive, necessariamente, clamorosa ofensa da justiça.» [12]
É certo, diga-se que, não obstante o pronunciamento da doutrina e da jurisprudência sobre a aludida matéria, ainda assim existem algumas divergências quanto ao tema, como dá conta o AC STJ de 27.05.2008, antes referido, citando como vozes dissonantes, a posição de J. ARAGÃO SEIA, A. VARELA e do AC STJ de 26.10.99. [13]
Por nós, e acolhendo aquela que se nos afigura ser a posição largamente maioritária da doutrina [14] e da jurisprudência, o nó górdio da questão deverá ser resolvido, de forma casuística, por comparação entre o valor actual da renda a cargo do arrendatário (ainda que tenha sido sujeita a actualização) e o valor actual das obras de conservação ou reparação, aferindo do equilíbrio ou correspectividade (ainda que tendencial) entre tais elementos, afirmando a paralisação, por violação do princípio da boa-fé e do fim social e económico do direito (abuso de direito – art. 334º do Cód. Civil), do direito do arrendatário à realização de obras de conservação ou reparação necessárias ao gozo do locado para os fins a que o mesmo se destina, apenas nos casos em que se constatar existir um desequilíbrio ou desproporção gritante ou clamorosa entre os aludidos dois elementos, de tal sorte que a imposição de tal obrigação ao senhorio se revele ofensiva do mais elementar sentimento de justiça, inviabilizando que este último, em tempo útil, isto é num espaço temporal medianamente ajustado e razoavelmente aceitável, possa vir a recuperar o investimento por si efectuado através da renda obtida.
Como refere A. MENEZES CORDEIRO [15], da ponderação dos casos concretos que deram corpo ao exercício do direito subjectivo em desequilíbrio, desprende-se «a ideia de que, em todos, há uma desconexão – ou, se se quiser, uma desproporção – entre as situações sociais típicas prefiguradas pelas normas jurídicas que atribuíam direitos e o resultado prático do exercício desses direitos.»
Neste sentido, e em termos que merecem a nossa concordância, refere-se no antes citado AC STJ de 30.09.2008, que o contrato de arrendamento não é um contrato que vise a atribuição de vantagens desproporcionadas e unilaterais ao arrendatário, mas um contrato sinalagmático em que a renda deve representar uma equilibrada retribuição do gozo e fruição que o senhorio proporciona que o inquilino faça da coisa arrendada, devendo a renda ser de montante bastante para permitir ao senhorio pagar os vários encargos da propriedade (v.g. impostos ….), despesas de conservação, etc, e ainda restar uma importância que lhe permita contrabalançar o investimento feito na aquisição da coisa locada e seja o benefício do senhorio emergente do contrato.» (sublinhado nosso)
Mais, ainda, se refere, no mesmo douto aresto do STJ, que «o direito não pode ser exercido de forma arbitrária, exacerbada ou desmesurada, mas antes de um modo equilibrado, moderado, lógico e racional.»
Tendo presente as precedentes considerações, e procurando a solução do presente litígio, julgamos que nenhuma censura merece, neste conspecto, a sentença do tribunal recorrido, sem prejuízo da discordância que já antes manifestámos quanto à questão prévia da natureza das obras a cargo do senhorio e ora apelado.
Se não, vejamos.
A renda actual paga pela arrendatária cifra-se em € 56, 33, sendo que até Janeiro de 2012 se cifrava em € 18, 70 e após aquela data se cifrou em € 19, 30, até à actualização ora em vigor. – cfr. pontos 3. e 12.
O Departamento de Urbanismo da CM de E…, com data de Julho de 2015, orçamentou as obras em causa (reparação da cobertura/telhado e paredes) num total de € 8. 597, 80, a que acrescerá o respectivo IVA, à taxa de 21% [sendo certo que o orçamento a fls. 142-144 é omisso quanto ao aludido imposto devido].
Assim, ter-se-á um valor de € 8. 597, 80 + 1. 805, 53 (IVA), ou seja um orçamento de € 10. 403, 00.
Ponderando a aludida renda actual de € 56, 33 (e mesmo sem considerar que a mesma se cifrou até Janeiro de 2012 em € 18, 70 e, após essa data, em € 19, 30), para recuperação do capital que o senhorio teria que despender com a execução das obras em apreço seriam necessários, portanto, cerca de 184 meses, o que perfaz um total de 15 anos, ou, se nos ativermos apenas ao valor orçamentado pela CM de E… [e supondo que nele já se incluiu o IVA], no mínimo, seriam necessários cerca de 12, 7 anos para a recuperação de um tal investimento.
Ora, neste quadro factual, ter-se-á de concluir, tal como o tribunal recorrido, embora sob outras premissas, que, em face da enorme diferença entre o valor actual da renda suportada pela arrendatária (e mesmo considerando as suas recentes actualizações – que, ainda assim, deixam o valor da renda em montante modesto para os valores médios de mercado numa zona urbana, próxima da cidade do Porto, como é a cidade de E…, mesmo considerando a antiguidade do prédio) e o valor das obras em apreço, o exercício do direito à execução das obras por parte da arrendatária e ora apelante em face da Ré/senhoria se apresenta como intoleravelmente desequilibrado ou desproporcionado, pois que imporia ao senhorio e ora apelado um período de carência de contrapartida pela concessão do gozo do locado ao arrendatário superior a uma dezena de anos. [16]
Assim, e ainda que, em tese geral, seja de reconhecer o direito da apelante às obras acima expostas, justifica-se de pleno a paralisação deste seu direito à luz do princípio da proibição do abuso de direito.
Nesta sede é, aliás, de dizer que as considerações da apelante quanto à alegada fortuna da Ré e quanto ao seu património se mostram, pois que destituídas de qualquer prova nos autos, perfeitamente irrelevantes para o julgamento do presente recurso.
E o mesmo sucede, ainda, quanto à propugnada resolução do contrato de arrendamento, pois que esta pretensão foi julgada prejudicada, o que não mereceu qualquer impugnação (em sede de recurso ou ampliação do seu objecto) por parte da ora apelada.
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IV-DECISÃO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.IV-DECISÃO
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Custas pelos apelantes, que ficaram vencidos – art. 527º, n.ºs 1 e 2 do CPC. -, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficiam.* *
Sumário:I - Constituem obras de conservação a cargo do senhorio as obras que se destinem a evitar a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do arrendado, designadamente as que tenham por finalidade pôr cobro a infiltrações de águas e humidades no locado, seja através de paredes ou da cobertura/telhado.
II - A circunstância de o locado ser de construção antiga e, naturalmente, de menor qualidade não permite excluir a responsabilidade do senhorio pelas obras de reparação necessárias à reposição do locado em condições de habitabilidade (reparação de paredes e telhado para eliminação de infiltrações de águas e humidades), salvo se o mesmo senhorio demonstrar que o locado já possuía tais infiltrações à data da celebração do contrato e o arrendatário, não obstante conhecer tais vicissitudes, o aceitou nesses termos.
III. Age em abuso de direito o arrendatário que, pagando uma renda (actualizada) de €56, 33 mensais, exige do senhorio a realização de obras orçamentadas em cerca de €10.000,00, pois que, em tal circunstancialismo, o senhorio veria inviabilizada a recuperação do investimento efectuado em tempo medianamente aceitável ou razoável, antes apenas após o decurso de um prazo superior a uma dezena de anos (12-15 anos).
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Porto, 24.10.2016Jorge Seabra
Sousa Lameira
Oliveira Abreu
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[1] Sobre as características do contrato de locação, vide, por todos, F. PEREIRA COELHO, “ Arrendamento – Lições ”, Coimbra, 1987, pág. 14-21 e L. MENEZES LEITÃO, “ Arrendamento Urbano ”, Almedina, 2013, pág. 51-57.
[2] Vide, neste sentido, por todos, L. MENEZES LEITÃO, op. cit., pág. 195 e J. PINTO FURTADO, “ Manual do Arrendamento Urbano ”, Almedina, I volume, 5ª edição, pág. 181-182.
[3] Saliente-se, neste particular, que a mais recente Lei n.º 79/14 de 19.12 é posterior já à propositura da presente acção (que data de Setembro de 2014), razão porque não se considera aqui esta outra alteração legislativa ao regime do arrendamento urbano e não obstante a mesma, no caso dos autos, não assuma relevância concreta.
[4] Cfr. “ Arrendamento Urbano Anotado – Regime Substantivo e Processual ”, Coimbra Editora, 3ª edição, pág. 127 e, em tese geral, sobre a aplicação do NRAU no tempo e aos contratos de arrendamento para habitação anteriores ao RAU, vide, por todos, AC STJ de 7.05.2014, processo n.º 7507/06.4TBCSC.L1.S1 e AC RP de 27.02.2014, processo n.º 6028/11.8TBVNG.P1, ambos in www.dgsi.pt.
[5] Cfr., por todos, nesta matéria, J. ARAGÃO SEIA, “ Arrendamento Urbano Anotado ”, Almedina, 3ª edição, pág. 161-177, ANTÓNIO PAIS de SOUSA, “ Obras no locado e sua repercussão nas rendas ”, in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Inocêncio Galvão Telles, III, Direito do Arrendamento Urbano ”, Almedina, 2002, pág. 159-176 e J. PINTO FURTADO, “ Manual do Arrendamento Urbano ”, Almedina, 2ª edição, 1999, pág. 402-404.
[6] Cfr. “ Arrendamento Urbano ”, cit., pág. 86 e J. ARAGÃO SEIA, op. cit., pág. 164.
[7] Cfr., neste sentido, J. PINTO FURTADO, “ Manual … ”, I volume, cit., pág. 498.
[8] Cfr. J. ARAGÃO SEIA, op. cit., pág. 166.
[9] CJ, ano XIX, tomo I, pág. 91.
[10] “ Código Civil Anotado ”, II volume, Coimbra Editora, 3ª edição, pág. 381.
[11] CJ, ano XXIII, tomo I, pág. 16-18.
[12] Cfr., neste sentido, por todos, AC STJ de 7.07.1977, BMJ 269º, pág. 174, AC RP de 1.06.1993, CJ, ano XVIII, tomo III, pág. 220, AC RL de 11.05.1995, CJ, ano XX, tomo III, pág.100, AC RC de 29.10.1996, CJ, ano XXI, tomo IV, pág. 43, AC RC de 27.01.1998, antes citado, AC STJ de 27.05.2008, CJ STJ, ano XVI, tomo II, pág. 67, AC STJ de 30.09.2008, CJ STJ, ano XVI, tomo III, pág. 46, AC STJ de 5.05.2015, processo n.º 3820/07.1TVLSB.L2.S1, AC RP de 13.12.2012, processo n.º 1242/10.6TJPRT.P1, AC RL de 2.02.2016, processo n.º 7030/14.3T8LRS.L1-7, estes três últimos in www.dgsi.pt.; Para uma exposição exaustiva dos arestos sobre a matéria, vide, além da jurisprudência citada nos arestos antes mencionados, ainda, A. MENEZES CORDEIRO, “ O Direito ”, ano 138º (2006), II, pág. 237-238.
[13] Cfr., respectivamente, “ Arrendamento Urbano Anotado ”, cit., pág. 167, RLJ, ano 119º, pág. 276 e BMJ 490º, pág. 273.
[14] Cfr. J. PINTO FURTADO, op. cit., 2ª edição, pág. 407 e A. MENEZES CORDEIRO, “ Tratado de Direito Civil ”, Parte Geral, Tomo IV, 2007, pág. 348.
[15] Cfr. “ Tratado… ”, Tomo IV, cit., pág. 346-347.
[16] Vide, em situações similares aos presentes autos, por todos, AC RP de 22.09.2005, processo n.º 0534208 [em que estava em causa o dispêndio de valor que exigiria um período de 9 anos para a recuperação do investimento] e AC STJ de 8.06.2006, processo n.º 06B4404 [em que o período necessário à recuperação do investimento se cifrava em 12 anos], ambos in www.dgsi.pt.