Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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REVOGAÇÃO
DENÚNCIA
II - A possibilidade de “revogação” encontra-se prevista no n.º 4 do art. 100.º do RAU, que se aplica apenas aos contratos de duração limitada.
III - A denúncia é a declaração em que, nos contratos de tempo indeterminado, um dos contraentes comunica ao outro que deseja pôr termo ao contrato no termo da sua duração.
I – RELATÓRIO
1- No Tribunal Judicial da Comarca de Matosinhos, a Autora «B……….», representado pela «C………., S.A.», com sede na ………., ………., ………., .º, Lisboa, instaurou a presente acção declarativa de condenação sob a forma ordinária contra «D………., Lda»., com sede na Rua ………., …, edifício E………., sala ., freguesia de ………., Matosinhos, actualmente instalada na ………., n.º .., Santa Maria da Feira, F………., residente na ………., n.º .., em Santa Maria da Feira e G………., residente na ………., n.º …, .º, Vila Nova de Gaia, alegando resumidamente:
Que por escritura pública outorgada em 23 de Outubro de 2003, o ora autor adquiriu à «H………., S.A.» as fracções designadas pelas letras “E” (destinada a aparcamento), “EB” (correspondente à sala n.º …) e “EC” (correspondente à sala n.º …), que fazem parte do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, denominado edifício E………., sito na Rua ………., n.º …, ………., ………., Matosinhos.
Por documento escrito, a primeira ré havia celebrado com a referida sociedade “H………., S.A” um contrato de arrendamento, destinado parqueamento, relativo à identificada fracção “E”, pelo prazo de 6 meses, com início em 1 de Março de 2003, renovando-se automaticamente, por iguais períodos, salvo denúncia, mediante a renda mensal de €80,00, com actualizações anuais. Mercê dessas actualizações, a renda para o ano de 2005 cifrava-se em €88,08.
Através do mesmo contrato, a primeira ré constituiu-se na obrigação de suportar as despesas de condomínio, as quais, no ano de 2005, estavam fixadas no valor mensal de €7,90.
Por documento particular, datado de 5 de Fevereiro de 2004, a autora e os ora réus celebraram um contrato de arrendamento não habitacional relativo as demais fracções autónomas supra identificadas. Acordaram conferir ao contrato um prazo de 3 anos, renovável por iguais períodos, nos termos legais, com início em 1 de Março de 2004. A renda mensal estipulada foi de €722,50, sendo €450,00 para a fracção “EC” e €272,00 para a fracção “EB”, começando a ser devida em 1 de março de 2004, actualizável anualmente. Mercê das sucessivas actualizações anuais, vigorava para o período de março de 2005 a Fevereiro de 20096 a renda mensal de €740,56 e para o período de Março de 2006 a Fevereiro de 2007, a renda mensal de €756,11.
Nos termos desse mesmo contrato, a primeira ré obrigou-se ao pagamento das taxas de saneamento camarário e às despesas de condomínio referentes aos locados, as quais foram fixadas, para 2005, em €126,08 mensais, para 2006, em €119,03, e para 2007, em €122,23.
Sucede que, em 7 de Julho de 2005, a primeira ré comunicou ao autor, por carta de 7 de Julho de 2005, a sua pretensão de denunciar os referidos contratos de arrendamento, com efeitos a partir de 1 de Agosto de 2005.
Em resposta, a autora comunicou-lhe que não aceitava pretendida denúncia e que, assim, continuava obrigada a pagar as rendas devidas até 31 de Agosto de 2005, ou seja, o termo da renovação em curso quanto ao arrendamento da fracção “E”, e até 27 de Fevereiro de 2007, data do termo do contrato de arrendamento relativo às demais fracções.
Não obstante a intempestividade das denúncias efectuadas, a primeira ré abandonou as instalações locadas, remetendo à autora as respectivas chaves no início de Agosto de 2005.
Assim, quanto ao contrato de arrendamento da fracção “E”, encontra-se em dívida a renda relativa ao mês de Agosto de 2005, no valor de €88,03 e a verba respeitante às despesas do condomínio do mesmo mês, no valor de €7,90.
No que importa ao contrato de arrendamento das fracções “EB” e “EC”, encontram-se em dívida as rendas vencidas entre o dia 1 de Julho de 2005 e o dia 27 de Fevereiro de 2007, no montante global de €14.257,24 e, bem assim, as prestações do condomínio relativas a tal período de tempo, no montante global de €2.303,22.
Sobre este montante são devidos juros de mora, à taxa legal aplicável aos créditos da titularidade de empresas comerciais.
Sucede ainda que, pelo contrato de arrendamento relativo às fracções EB” e “EC” os aqui 2º e 3º réus prestaram fiança à primeira ré, assumindo solidariamente, as obrigações de fiadores e principais pagadores das obrigações da primeira ré emergentes do referido contrato. Também eles não procederam ao pagamento dos montantes em dívida, apesar de por várias vezes instados a fazê-lo.
Conclui pedindo:
a) A condenação da primeira ré a pagar-lhe a quantia de € 111,97, correspondente à soma da verba de € 88,08 respeitante à soma da renda de Agosto de 2005 (vencida em Julho de 2005), da prestação de condomínio de Agosto de 2005 e respectivos juros de mora, tudo referente ao contrato de arrendamento da fracção “E”, acrescida dos juros que se vencerem desde a presente data até efectivo integral pagamento;
b) A condenação solidária dos réus a pagarem-lhe a quantia de € 18.121,71, reportada ao contrato de arrendamento das fracções “EB” e “EC”, correspondente à soma das seguintes verbas:
b. 1) € 14.257,24, referente a rendas vencidas e não pagas entre Julho de 2005 a Janeiro de 2007, reportadas aos meses de Agosto de 2005 a Fevereiro de 2007;
b. 2) € 2.303,22, relativo às prestações de condomínio vencidas e não pagas entre Agosto de 2005 e Fevereiro de 2007;
b. 3) € 1.561,25, a título de juros de mora vencidos desde a data do vencimento das rendas e prestações de condomínio até à presente data
b. 4) os juros de mora que se vencerem desde a presente data até efectivo e integral pagamento, calculados sobre as verbas de capital em dívida de € 14.257,24 e € 2.303,22,
2 – Os Réus contestaram alegando que em 7 de Julho de 2005, a primeira ré enviou à autora uma carta onde declarava revogar os contratos de arrendamento referentes às fracções em causa, comprometendo-se a entregá-las em 31 de Julho de 2005, o que efectivamente fez
A revogação é válida e produz todos os seus efeitos porque efectuada ao abrigo do disposto no art. 100º, n.º 4 do R.A.U.
Reconhece, contudo, que a revogação apenas operou os seus efeitos no dia 7 de Outubro de 2007, razão pela qual é devedora das rendas relativas ao arrendamento das fracções “EB” e “EC”, referentes aos meses de Agosto, a Outubro de 2005, no montante global de €1.481,12.
Concluem pela procedência parcial da acção.
3 – A Autora ofereceram réplica onde defende não ser aplicável aos contratos dos autos o regime dos contratos de duração efectiva limitada, razão pela qual são a primeira ré não podia denunciá-los a qualquer momento, sendo pois devidas as rendas correspondentes ao período de vigência contratualmente estabelecido.
4 - O processo prosseguiu termos com a elaboração de despacho saneador-sentença, que julgou a presente acção parcialmente procedente e, em consequência decidiu:
“a) Condenar a ré «D………., Ldª» a pagar à autora «B……….» a quantia global de €95,98, (noventa e cinco euros e noventa e oito cêntimos), correspondente à renda do mês de Agosto de 2005 e à prestação de condomínio para o mesmo mês, tudo referente ao contrato de arrendamento da fracção “E”, valores que serão acrescidos de juros de mora, à taxa legal aplicável aos créditos da titularidade de empresas comerciais, contados sobre os montantes parciais de €88,08 (oitenta e oito euros e oito cêntimos) e de €7,90 (sete euros e noventa cêntimos), respectivamente desde a data de vencimento da referida renda e desde 27 de Abril de 2006, até integral e efectivo pagamento;
b) Condenar solidariamente os réus «D………., Ldª», F………. e G………. a pagarem à autora o montante global de €14.257,24 (catorze mil, duzentos e cinquenta e sete euros e vinte e quatro cêntimos), correspondente às rendas vencidas e não pagas entre Agosto de 2005 e Fevereiro de 2007, relativas ao contrato de arrendamento das fracções “EC” e “EB”, acrescido de juros de mora, à taxa legal aplicável aos créditos de que são titulares empresas comerciais, contados sobre cada uma das rendas em dívida, desde a respectiva data de vencimento, até efectivo e integral pagamento;
c) Condenar solidariamente os réus «D………., Ldª», F………. e G………. a pagarem à autora o montante de €2.303,22 (dois mil, trezentos e três euros e vinte e dois cêntimos), a título de prestações de condomínio vencidas e não pagas, acrescido de juros de mora, à taxa legal aplicável aos créditos de que são titulares empresas comerciais, contados desde o dia 27 de Abril de 2006 até efectivo e integral pagamento;
d) Absolver os réus do excesso do pedido de juros contra eles formulado”.
5 – Apelaram os Réus, nos termos de fls. 205 a 209, formulando as seguintes conclusões:
1ª- No dia 7 de Julho de 2005, a Ré D………., Lda, enviou uma carta à Autora comunicando-lhe que revogava os contratos de arrendamento referentes às fracções EC, EB e E sitas no Edifício E………., na Rua ………., n .., sala ..5, em ………., Matosinhos, comprometendo-se a entregar as chaves no dia 31 de Julho de 2005, como de facto fez.
2ª- Tendo a Autora recebido e aceite as chaves, dado que não as devolveu.
3ª- No dia 31 de Julho de 2005, a Ré, D………., LDA, desocupou todas as fracções objecto do contrato de arrendamento sub judice, não mais as voltando a ocupar.
4ª- Deste modo o contrato de arrendamento referente às fracções EC e EB (doc. n 6 junto com a Petição Inicial) foi revogado pela arrendatária, nos termos do disposto no artigo 100, nº 4 do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n 321- B/90, de 15 de Outubro.
5ª- Contudo, uma vez que a comunicação escrita, enviada à Autora, da revogação do contrato, ocorreu no dia 7 de Julho de 2005, esta operou os seus efeitos no dia 7 de Outubro de 2005, conforme dispõe o artigo 100, nº 4 do RAU.
6ª- Quanto à fracção E, objecto do contrato de arrendamento junto com a Petição Inicial como doc. n 3, esta renuncia operou os seus efeitos passados trinta dias da comunicação, ou seja, no dia 7 de Agosto de 2005.
7ª- Urge, ainda, referir que a nossa lei confere o direito ao arrendatário de denunciar os contratos de arrendamento, quer para os contratos de arrendamento de duração efectiva, quer para os contratos de arrendamento nos quais não é estabelecida duração efectiva.
8ª- Assim, caso se entenda que o contrato de arrendamento relativo às fracções autónomas designadas pelas letras EB e EC não está sujeito ao regime dos arrendamentos para comércio de duração limitada, seria então de aplicar o artigo 1098, n 2 do Código Civil, uma vez que o presente contrato aquando do envio da carta já tinha um ano e cinco meses de duração efectiva.
9ª- Contudo, da Cláusula Primeira do contrato de arrendamento sub judice consta expressamente que o arrendamento é feito pelo prazo de três anos.
10ª- Podendo-se proceder à actualização das rendas se tal for efectuada dentro do coeficiente aprovado pelo governo para cada ano (artigo 119 da R.A.U.).
11ª- Pelo que estão verificados todos os pressupostos para podermos classificar este contrato como um contrato de arrendamento de duração efectiva.
12ª- O qual pode ser revogado nos termos do disposto no artigo 100, n.º 4 da R.A.U., tal como efectivamente foi.
13ª- Quanto à procuração forense junta com a Contestação, a mesma deverá ser considerada ilegal uma vez que não se sabe quem a assinou, pois está apenas rubricada, nem se sabe quem é o legal representante da Autora, uma vez que nada consta da mencionada procuração.
14ª- Pelo que a mesma deverá ser julgada ilegal e o mandato inexistente.
15ª- Devendo ser consideradas nulas e de nenhum efeito todas as peças e actos processuais praticados pela Autora.
Concluem pedindo que se revogue a sentença recorrida e os RR sejam absolvidos da instância.
6 - Contra-alegou a Ré Autora recorrida batendo-se pela confirmação do julgado e peticionando a condenação dos RR como litigantes de má-fé.
II - FACTUALIDADE PROVADA
Encontram-se provados os seguintes factos:
1. A autora é legalmente representada pela «C………., S.A», que tem como exclusivo objecto social a representação, administração e gestão de fundos de investimentos imobiliários, como é o caso do «B……….».
2. A autora é dona e legítima proprietária das fracções autónomas, respectivamente designadas pelas letras “E” (destinada a parqueamento), “EB” (correspondente à sala n.º …) e “EC” (correspondente à sala n.º …), que fazem parte integrante do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, denominado Edifício E………., sito na Rua ………., n.º …, ………., freguesia de ………., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o número 00994, da freguesia de ………., e inscrito na matriz sob o artigo 3421.
3. Por escritura pública, outorgada no 15º Cartório Notarial de Lisboa, em 23 de Outubro de 2003, a ora autora adquiriu as supra identificadas fracções à H………., S.A.», enquanto legal representante do «H1……….».
4. Por documento particular datado de 28/02/2003 - cuja cópia está junta a fls. 96 a 99, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido - os ora réus celebraram com a sociedade «H………., S.A.» um contrato de arrendamento de um espaço não habitável, destinado exclusivamente a parqueamento, referente à identificada fracção "E", do prédio supra referido.
5. Nos termos do sobredito contrato, acordaram as partes conferir ao mesmo o prazo de 6 meses, com início no dia 1 de Março de 2003, renovando-se automaticamente, por iguais períodos, salvo denúncia nos termos da Cláusula 7ª do referido contrato.
6. Por força da escritura de compra e venda de 23/10/2003, a ora autora adquiriu a propriedade da referida fracção “E”, com todos os direitos e obrigações a estas inerentes.
7. A renda mensal inicialmente estipulada no aludido contrato era de € 80,00 até à renda referente ao mês de Abril de 2003, a partir da qual passaria a ser de € 82,88, com actualizações anuais, decorrido um ano da data da sua fixação ou da última alteração, com base no coeficiente legal em vigor, a ser paga por transferência bancária, no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que dissesse respeito (vide cláusulas 4ª e 5ª);
8. As rendas devidas pela primeira ré mereceram sucessivas actualizações anuais, vigorando para o ano de 2004, a quantia mensal de € 85,94 e para o ano de 2005, a quantia de € 88,08, por mês.
9. Pelo referido contrato de arrendamento, a primeira ré ficou igualmente obrigada a cumprir pontualmente o disposto no correspondente Regulamento do Condomínio, constituindo-se na obrigação de suportar as despesas decorrentes, necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum inerentes ao local arrendado, na proporção da área da fracção autónoma respectiva.
10. O valor mensal das despesas de condomínio reportadas à fracção “E”, foi fixado, para o ano 2005, em € 7,90.
11. Findo o prazo de duração inicialmente acordado, ou seja, 31/08/2003, o referido contrato foi objecto de sucessivas renovações.
12. Nos termos da Cláusula 7ª do aludido contrato de arrendamento, assistia às partes o direito de denunciar o contrato, nos termos do artigo 1055º do Código Civil e do disposto na alínea f) do n.º 2 do artigo 5º do RAU, para o termo do prazo ou da sua renovação, mediante comunicação endereçada à contraparte com antecedência mínima de 30 dias em relação ao termo do prazo em curso ou da sua renovação.
13. Acresce que, por documento particular datado de 05/02/2004 – cuja cópia está junta a fls. 107 a 111, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido - a autora e os ora réus celebraram, um contrato de arrendamento não habitacional, com prestação de fiança, pelo qual a autora deu de arrendamento à 1ª ré as identificadas fracções “EB” e “EC”.
14. Acordaram as partes conferir ao contrato o prazo de 3 anos, renovável por iguais períodos, nos termos legais, reportando as partes os seus efeitos jurídicos a 01/03/2004 (cfr. cláusula 1ª - doc. 6).
15. A renda mensal inicialmente estipulada pelo contrato era de €722,50, sendo €450,00 para a fracção “EC” e €272,00 para a fracção “EB”, começando a ser devida em 01/03/2004, a ser paga no local a indicar pelo senhorio, sem adiantadamente, no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que dissesse respeito (vide cláusula 2ª).
16. A renda seria actualizável, anualmente, com base nos factos fixados legalmente, processando-se o primeiro aumento na renda de Março de 2005, com vencimento a 01 de Fevereiro de 2005 (cfr. cláusula 3ª - doc. 6).
17. As rendas devidas pela 1ª ré mereceram sucessivas actualizações anuais, vigorando para o período Março 2005 – Fevereiro 2006, a quantia mensal global de € 740,56, e para o período Março 2006 - Fevereiro de 2007, a quantia de € 756,11, por mês.
18. Nos termos da Cláusula 6ª do referido contrato, mais se obrigou a 1ª ré ao pagamento das taxas de saneamento camarário e das despesas de condomínio referentes aos locados, as quais foram fixadas, para 2005, em € 126,08, mensais, para 2006, em € 119,03 por mês, e para 2007, em € 122,23.
19. Nos termos da cláusula 10ª do mesmo contrato, os réus F………. e G………. assumiram, solidariamente, as obrigações de fiadora e principal pagadora da ré «D………., Lda», decorrentes do mesmo contrato.
20. Sucede que, em 08/07/2005, a ora 1ª ré comunicou à autora, por carta de 07/07/2005 – junta a fls. 116, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido - a sua pretensão de denunciar os contratos de arrendamento acima referidos, com efeitos a partir de 1 de Agosto de 2005.
21. Por carta de 22/08/2005 – cuja cópia está junta a fls. 117, com o teor que aqui se dá por reproduzido – a autora informou a primeira ré que não aceitava fazer cessar os contratos antes dos respectivos termos e que, consequentemente, a ré teria de permanecer como arrendatária e pagar as rendas que se vencessem até, respectivamente, 31/08/2005 e 27/02/2007.
22. Não obstante, a primeira ré desocupou as fracções, remetendo as chaves à autora.
23. A autora remeteu à ré «D………., Ldª» a carta datada de 24 de abril de 2006 – cuja cópia está junta a fls. 121 e 122, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido - instando-a a pagar as quantias em dívida atinentes aos contratos de arrendamento supra mencionados.
III – DA SUBSUNÇÃO – APRECIAÇÃO
Verificados que estão os pressupostos de actuação deste tribunal, corridos os vistos, cumpre decidir.
O objecto do recurso é definido pelas conclusões da alegação do recorrente, artigo 684 nº 3 do Código de Processo Civil.
A) As questões concretas de que cumpre decidir no presente recurso são as seguintes:
1ª – Os contratos de arrendamento em causa nos autos foram denunciados (revogados na expressão dos Apelantes) pela arrendatária, com efeitos a partir de 7 de Outubro de 2005 para as fracções EC, EB e com efeitos a partir de 7 de Agosto de 2005 para a fracção E)?
2ª – A Procuração junta com a contestação é ilegal?
B) Vejamos a 1ª questão: Os contratos de arrendamento em causa nos autos foram denunciados (revogados na expressão dos Apelantes) pela arrendatária, com efeitos a partir de 7 de Outubro de 2005 para as fracções EC, EB e com efeitos a partir de 7 de Agosto de 2005 para a fracção E)?
Nos termos do n.º 1 do artigo 98 do RAU (aprovado pelo D. L. n.º 321-B/90 de 15 de Outubro) “As partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes”.
Dispõe o n.º 1 do artigo 100 do mesmo diploma que “os contratos de duração limitada celebrados nos termos do artigo 98 renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando sejam denunciados por qualquer das partes”.
Acrescenta o n.º 4 do mesmo preceito que “o arrendatário pode denunciar nos termos referidos no n.º 1, bem como revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos”.
Estatui o n.º 1 do artigo 117 do RAU, na redacção do D. L. n.º 257/95, de 30 de Setembro, que “As partes podem convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes”.
E nos termos do n.º 2 “Aos contratos para o comércio ou indústria de duração limitada, celebrados nos termos do número anterior, aplica-se, com as necessárias adaptações, o regime dos artigos 98 a 101, salvo o disposto no artigo seguinte”.
“Os contratos de arrendamento a que se refere o artigo anterior renovam-se automaticamente no fim prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado, quando não sejam denunciados por qualquer das partes”, n.º 1 do artigo 118 do RAU.
Nos termos do artigo 1055 n.º 1 do Código Civil, na redacção dada pelo artigo 2º da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), a oposição à renovação tem de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte:
Seis meses, se o prazo for igual ou superior a seis anos, al. a);
Sessenta dias, se o prazo for de um a seis anos, al. b);
Trinta dias, quando o prazo for de três meses a um ano; al. c);
Um terço do prazo, quando este for inferior a três meses; al. d).
Relativamente aos arrendamentos para habitação, dispõe o artigo 1098 n.º 1 do Código Civil, na redacção dada pelo artigo 3º da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, que repôs em vigor os artigos 1064 a 1113 do Código Civil, os quais haviam sido revogados pelo D. L. n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, no capítulo «Contrato com prazo certo», “o arrendatário pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo do contrato”.
E, nos termos do n.º 2 do artigo 1098 n.º 1 do Código Civil “Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano”.
Acrescenta o n.º 3 do mesmo preceito que “a inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período do pré-aviso em falta”.
O artigo 1099 do Código Civil, na redacção dada pelo artigo 3º da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, sob o título «Contrato de duração indeterminada» estatui que “o contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termos dos artigos seguintes”.
A denúncia pelo arrendatário vem regulada no artigo 1100 do Código Civil que dispõe no seu número 1 que “o arrendatário pode denunciar o contrato, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretende a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano”.
Relativamente aos arrendamentos para fins não habitacionais o n.º 1 do artigo 1110 do Código Civil, na redacção dada pelo artigo 3º da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro dispõe que “as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação”.
Por último o n.º 1 do artigo 59 da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) dispõe que “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”.
Estas as normas jurídicas a ponderar e às quais importa subsumir a factualidade provada e melhor descrita supra.
Dúvidas não existem em como entre a Autora e a 1ª Ré foram celebrados dois contratos de arrendamento urbano.
Um primeiro, datado de 8 de Fevereiro de 2003, relativo a um espaço não habitável, destinado a aparcamento automóvel, o qual se deve reger, pelas regras gerais da locação – art. 1.022º e segs. do Código Civil – e ainda pelas disposições do regime do arrendamento urbano expressamente previstas no n.º 1 do art. 6º do Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL n.º 321-B/91, de 15 de Outubro.
Um segundo, datado de 5 de Fevereiro de 2004, relativo a dois imóveis (duas fracções autónomas), destinadas ao exercício da actividade comercial da ré, contrato este que é regido, nos seus traços essenciais, pelo estabelecido no Regime do Arrendamento Urbano (DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro).
No que ao primeiro contrato concerne, relativo à fracção E), contrato esse destinado a aparcamento entendemos que a decisão recorrida não merece qualquer censura.
Não há dúvidas em como por carta de 07/07/2005, a 1ª ré comunicou à autora a sua pretensão de denunciar (de revogar segundo a Recorrente – cfr. conclusões 1ª, 4ª, 5ª) os contratos de arrendamento acima referidos, com efeitos a partir de 1 de Agosto de 2005.
Que a denúncia efectuada pela Ré era perfeitamente admissível não vem questionado.
A questão que se coloca é a de se saber qual o momento a partir do qual essa denúncia produz os seus efeitos.
A Recorrente entende que a “renuncia” (cfr. conclusão 6ª) (denuncia) relativa à fracção E) operava os seus efeitos a partir de 7 de Agosto de 2005.
Não lhe assiste razão.
No que concerne ao arrendamento relativo ao lugar de garagem (fracção E), atento o disposto no artigo 1055 do Código Civil, a denúncia apenas operou os seus efeitos em 31 de Agosto de 2005, data da última renovação desse contrato
Efectivamente provou-se que este contrato foi celebrado por um prazo de seis meses, com início em 1 de Março de 2003, renovando-se automaticamente, por iguais períodos, tendo as partes acordado que a denúncia deveria ser comunicada com a antecedência mínima de 30 dias em relação ao termo do contrato ou das suas renovações.
Assim os efeitos da carta de 7 de Julho de 2005, só poderiam operar em 31 de Agosto de 2005, data coincidente com a última renovação em curso do aludido contrato e não em 7 de Agosto.
Desse modo os Réus são devedores da renda relativa ao mês de Agosto de 2005, no montante de € 88,08, bem como das despesas de condomínio (relativas a essa fracção) no montante de € 7,90.
Neste ponto e relativamente ao contrato da fracção E) nenhuma razão assiste aos Recorrentes.
Vejamos agora o contrato relativo às fracções EC e EB.
A 1º ré ter afirma, na comunicação que efectuou à Autora em 7 de Julho de 2005, a sua pretensão de denunciar o contrato, produzindo os seus efeitos a partir de 1 de Agosto de 2005 (admitindo que tais efeitos se verifiquem a partir de 7 de Outubro de 2005, atento o estatuído no artigo 100 n.º 4 do RAU ex vi artigo 117 do mesmo diploma), o certo é que os efeitos dessa denúncia apenas se podem produzir no termo do prazo inicial de vigência desse contrato.
Na verdade, face aos termos do contrato em causa, não estamos perante um contrato de arrendamento para comércio de duração limitada, sujeito ao regime do artigo 98 e 117 do RAU.
Para que o arrendamento em questão se considerasse como de duração limitada era necessário nos termos do art. 117º, n.º 1 do R.A.U, que as partes convencionassem um prazo de duração efectiva do contrato e que a respectiva cláusula estivesse inequivocamente prevista no texto do contrato.
No caso em análise existe uma cláusula expressa em sentido contrário.
Resulta do contrato que “o arrendamento, que não é de duração limitada, é feito pelo prazo de 3 anos, com início em 1 de Março de 2004”.
Desta forma o contrato relativo às fracções EC e EB não está sujeito ao regime dos arrendamentos para comércio de duração limitada pelo que a comunicação de 7 de Julho de 2005 só poderia produzir efeitos sobre o contrato em curso no termo do prazo inicial de vigência do mesmo.
Essa comunicação também não pode ser entendida como uma revogação unilateral do contrato nos termos do n.º 4 do art. 100º do R.A.U., uma vez que o arrendatário neste tipo de contratos não pode revogar unilateralmente e a todo o tempo o contrato, pelo que apenas poderia ser entendida como uma denúncia (antecipada) do mesmo.
È certo que a terminologia usada quer pelos Recorrentes quer mesmo nos textos legais nem sempre é a mais correcta, talvez fruto da riqueza linguística do Português.[1]
Umas vezes como se viu a recorrente usa o termo “denúncia” outras “revogação”.
A possibilidade de “revogação” encontra-se prevista nos termos no n.º 4 do artigo 100 do RAU (aprovado pelo D. L. n.º 321-B/90 de 15 de Outubro) que estatui que o arrendatário pode denunciar …, bem como revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos”.
Porém como se viu este normativo aplica-se apenas aos contratos de duração limitada, o que não é caso.
A 1ª Ré não podia “revogar” o contrato.
Resta-nos a denúncia.
A denúncia é um negócio jurídico unilateral. A denúncia é “a declaração em que, nos contratos por tempo indeterminado, um dos contraentes comunica ao outro que deseja pôr termo ao contrato….. é uma declaração de vontade unilateral receptícia, que, no rigor dos princípios, seria discricionária”.[2]
“A denúncia é, pois, de acordo com a terminologia legal o instrumento de que dispõe qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se “renove”, configurando-se portanto, segundo os termos definidos como uma manifestação de vontade, revelada por um dos contraentes perante o outro, com determinada antecedência, segundo os casos, a comunicar, afastando a prorrogação legal, que o contrato cessará com a expiação do termos respectivo”.[3]
O arrendatário, a 1ª ré, podia pois denunciar o contrato quando entendesse mas teria de o fazer para o fim do prazo estipulado ou da respectiva renovação, respeitando sempre os prazos de pré-aviso (artigo 1055 do CC).
Ou seja o arrendatário, a 1ª ré, podia denunciar o contrato comunicando essa denúncia à Autora com a antecedência mínima estabelecida no artigo 1055 do CC, verificando-se os seus efeitos apenas no fim do prazo estipulado ou da respectiva renovação.[4]
A Recorrente defende que mesmo nesta hipótese, em que não estamos perante um contrato no qual não foi estabelecida uma duração efectiva, sempre a denúncia seria admissível nos termos em que defende – ou seja verificando-se os seus efeitos em 7 de Outubro de 2005 e não no fim do prazo estipulado ou da respectiva renovação – face ao estatuído no artigo 1098 n.º 2 do Código Civil.
Não lhe assiste qualquer razão.
Os artigos 1098, 1099, 1100 do Código Civil, na redacção dada pelo artigo 3º da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, que repôs em vigor os artigos 1064 a 1113 do Código Civil, os quais haviam sido revogados pelo D. L. n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, no capítulo «Contrato com prazo certo», não se aplicam à hipótese em apreço, apesar do disposto no n.º 1 do artigo 59 da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) que dispõe que “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”.
Não duvidamos que hoje em dia “assume destaque a figura da denúncia pelo arrendatário, com as suas características comuns, ou seja, imotivada e a todo o tempo.
Releva-se, desde já, uma diferença importante em relação ao passado, pois os contratos vinculistas só podiam ser feitos cessar, pelo inquilino, para o fim do prazo pelo qual eram celebrados.”[5]
Poder-se-ia pensar que com as novas regras a posição da Recorrente estaria correcta, uma vez que face ao artigo 59 da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro o NRAU aplica-se às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data.[6]
Todavia, como resulta dos autos apesar da presente acção ter dado entrada em juízo em 30 de Março de 2007, sendo que a Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, com excepção dos artigos 63 e 64, entrou em vigor 120 dias após a sua publicação, no momento em que a 1º ré exerceu o seu direito de denúncia – em 7 de Julho de 2005 – não tinha o direito actualmente conferido pela nova lei.
Não pode a Ré fundamentar a sua pretensão num direito que àquela data não possuía sendo certo que, após ter recebido a comunicação da 1ª Ré, a Autora logo se opôs àquela pretensão informando a primeira ré que não aceitava fazer cessar os contratos antes dos respectivos termos e que, consequentemente, a ré teria de permanecer como arrendatária e pagar as rendas que se vencessem até, respectivamente, 31/08/2005 e 27/02/2007.
Esta posição da Autora encontrava apoio e suporte legal nos textos legais enquanto a pretensão da 1ª Ré não tinha qualquer suporte normativo.
Os Recorrentes não podem fundamentar a sua pretensão num direito que à data dos factos não lhes assistia.
Deste modo, entendemos que bem andou a decisão recorrida ao considerar que a denúncia do contrato feita pela 1ª Ré só poderia produzir efeitos no termo do prazo de vigência inicial estipulado para o contrato de arrendamento, estando, por isso, a primeira ré obrigada, nos termos convencionados, ao pagamento das rendas vencidas até ao termo da vigência do contrato, ou seja, 28 de Fevereiro de 2007.
Em suma podemos concluir pela improcedência desta questão deduzida pelos Recorrentes.
C) Resolvida a primeira questão analisemos a segunda: A Procuração junta com a contestação é ilegal?
Quanto a esta questão é manifesta a falta de razão dos recorrentes.
Os recursos servem para apreciar, confirmando ou revogando, questões decididas em 1ª instância e não para apreciar questões novas, não resolvidas em 1ª instância.
A questão ora suscitada não foi colocada nem foi apreciada na decisão recorrida, o que desde logo inviabiliza que se profira, nesta instância qualquer decisão.
De todo o modo sempre se dirá que a procuração em causa não se mostra ferida de qualquer irregularidade. Mas ainda que alguma insuficiência ou irregularidade pudesse ser imputada o certo é que tais eventuais vícios não teriam como consequência a nulidade de todas as peças e actos processuais praticados pela Autora.
Se alguma irregularidade ou insuficiência se verificasse, o que não acontece, como já se disse, dever-se-ia cumprir o estatuído no artigo 40 n.º 2 do CPC.
A procuração forense junta aos autos com a contestação não enferma de qualquer irregularidade pelo que também neste ponto não assiste qualquer razão aos Recorrentes.
Improcede pois esta questão, impondo-se a improcedência do recurso.
IV - Decisão
Por tudo o que se deixou exposto e nos termos dos preceitos citados, acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação e, em consequência confirma-se a decisão recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Porto, 2008/03/10
José António Sousa Lameira
António Eleutério Brandão Valente de Almeida
José Rafael dos Santos Arranja
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[1] “É de notar que a terminologia jurídica é muito fluida nesta matéria. Assim, o Projecto chamava “revogação” à denúncia” e “rescisão” à resolução”, cfr. nota 1, página 202 dos Sumários das Lições ao Curso Complementar de Ciências Jurídicas em 1980-1981, do Prof. Pereira Coelho
[2] Sumários das Lições ao Curso Complementar de Ciências Jurídicas em 1980-1981, do Prof. Pereira Coelho, pag. 202.
[3] Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 3ª ed. pag. 891.
[4] Cfr. Sumários das Lições ao Curso Complementar de Ciências Jurídicas em 1980-1981, do Prof. Pereira Coelho, pag. 206.
[5] Fernando Gravato Morais, Novo Regime o Arrendamento Comercial, 2ª ed. pag. 47.
[6] Para uma situação idêntica, que não igual, veja-se Fernando Gravato Morais, Novo Regime o Arrendamento Comercial, 2ª ed. pag. 47 e 48