Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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AUMENTO DA CAPACIDADE LOCATIVA DO IMÓVEL
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
II-. O senhorio fica obrigado, a entregar ao inquilino uma determinada “coisa” (no caso, fracção autónoma) com as características acordadas (entre ambos) ou decididas (por sentença), não podendo entregar “coisa” diversa, nem alterar projecto inicial de modo a que afecte o local destinado ao inquilino com direito e ocupação ou reocupação do edifício.
III-. Entregando o senhorio uma fracção com área inferior àquela pode opor o arrendatário a excepção de não cumprimento prevista no artº 428º do Código Civil quanto ao recebimento desta e ao pagamento das rendas.
(apelação, com um agravo)
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Relator: Pinto dos Santos
Adjuntos: Des. Cândido Lemos
Des. Marques de Castilho
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Acordam nesta secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório:
B………………, SA, com sede na Rua ……….. …. no Porto, instaurou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra C……………. e marido, D…………….., residentes na ……., nº ….., …º Dto., no Porto, alegando, em síntese, que:
• é a actual proprietária de um prédio urbano, destinado a habitação, sito na Rua ……, nºs … - …, freguesia de Cedofeita, concelho do Porto, inscrito na respectiva matriz predial sob n° 7325, e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob n° 88151;
• propriedade que lhe adveio por escritura notarial de permuta celebrada em 21/12/1988, no 7º Cartório Notarial do Porto;
• por contrato celebrado em 1953, os anteriores proprietários deram de arrendamento ao pai da ré mulher, E…………….., o identificado prédio, para habitação do seu agregado familiar;
• entretanto, por morte do pai da ré mulher, esta sucedeu-lhe no contrato de arrendamento, por com ele habitar;
• porque a ré adquiriu o aludido imóvel para o demolir e edificar um prédio novo com vários andares para habitação e escritórios, celebrou com a ré mulher, em 25/02/1998, um acordo judicial, homologado por sentença que transitou em julgado, mediante o qual o referido contrato de arrendamento foi suspenso até 31 de Outubro de 2000;
• período durante o qual a autora edificou um prédio novo com seis andares, destinando o 1º andar a uma fracção tipo T3 + 1, para habitação dos réus, mantendo, assim, o contrato de arrendamento em vigor, com a contrapartida dos réus passarem a pagar uma renda mensal de 60.000$00;
• concluída a obra, os réus foram informados que se encontrava pronta e disponível a fracção para nela instalarem a sua habitação, os quais, porém, não a foram habitar, nem querem fazê-lo no futuro;
• isto apesar da fracção ser a estrear, com equipamentos novos e completos, contrariamente à casa que anteriormente era objecto do contrato que era velha, estava degradada e não tinha condições de habitabilidade;
• ainda hoje a fracção está inabitada, com a porta fechada, não fazendo os réus a sua vida nela, já que aí não dormem, não comem, não recebem amigos, nem nela entram ou saem quaisquer pessoas;
• sendo, por isso, manifesta a intenção dos mesmos em não retomarem o contrato de arrendamento suspenso entre 1998 e 2001.
E pediu:
a) Que se declare resolvido o contrato de arrendamento supra referenciado.
b) E que os réus sejam condenados a:
1º - Despejarem o local arrendado, entregando-o à autora livre de pessoas e bens.
2º – Pagarem-lhe a quantia de € 16.661,50, a título de rendas vencidas e não pagas.
3º – Pagarem-lhe a quantia de € 8.080,52, a título de indemnização legal, pelo incumprimento contratual.
4º – E a pagarem-lhe as rendas que entretanto se vierem a vencer na pendência da acção.
Os réus, citados, contestaram a acção, por impugnação e por excepção, alegando, no essencial, que a fracção edificada pela autora em substituição da habitação objecto do contrato de arrendamento inicial não obedece às qualidades e características que foram acordadas na transacção judicial referida na petição inicial, e que foi devido a esse incumprimento por parte da demandante que não aceitaram ir habitar a mesma, a qual continuou na disponibilidade da daquela que mantém a respectiva chave.
Concluíram pugnando pela improcedência da acção e pela sua absolvição e pela condenação da autora, em multa e indemnização – esta a liquidar em execução de sentença - como litigante de má-fé.
A autora replicou [em articulado seis vezes mais extenso que a p. i. (!)] à excepção peremptória invocada pelos réus na contestação e ao pedido de condenação por litigância de má fé que estes também ali deduziram, sustentando a respectiva improcedência.
Mais requereu a condenação daqueles, como litigantes de má fé, em multa e indemnização a seu favor.
Os réus apresentaram tréplica, dizendo que em resposta à matéria de excepção deduzida pela autora na réplica, além de terem respondido ao aludido pedido de condenação como litigantes de má fé.
Seguidamente (fls. 238 a 240), a autora requereu o desentranhamento da tréplica, por entender que esta é legalmente inadmissível “in casu”.
Foi, depois, proferido despacho saneador - que relegou para final o conhecimento da excepção deduzida pelos réus – e foi seleccionada a matéria de facto assente e a controvertida, com reclamação dos réus que obteve parcial provimento.
Na parte final daquele despacho, mais propriamente a fls. 276 e verso, foi, ainda, indeferido o que a autora havia requerido a fls. 238 a 240, não tendo sido ordenado o desentranhamento da tréplica, por o Mmo. Juiz «a quo» ter decidido que tal peça processual seria considerada “nos estritos limites previstos pelo art. 503º do CPC (…) tão só se aproveitando a mesma (se pertinente) dentro do sobredito espaço processual, não se postergando ainda que tal articulado será de relevar (…) no que tange ao particular da má fé pela autora imputada aos réus (…), havendo-se tais folhas como posição dos réus quanto a tal particular (…)”.
Não aceitando o indeferimento do seu apontado requerimento, a autora, a fls. 298, recorreu, de agravo, do despacho acabado de mencionar, tendo concluído a respectiva motivação - fls. 377 a 379 - do seguinte modo:
“1 – O articulado tréplica apresentado pelos réus viola o disposto no art. 503º nº 1 do CPC.
2 – A autora não modificou o pedido ou causa de pedir no seu articulado (de) réplica.
3 – Também não foi apresentada pelos réus reconvenção.
4 – Portanto, foi cometida uma nulidade prevista no art. 201º nº 1 do CPC.
5 – Finalmente, o articulado (de) tréplica apresentado pelos réus não deve ser admitido e consequentemente (deve ser) desentranhado e devolvido à parte, por manifestamente ilegal.
Termos em que e nos demais de direito aplicáveis, deverá «data venia» conceder-se provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão que admitiu o articulado (de) tréplica, ordenando-se o seu desentranhamento dos autos.
Assim se decidindo se fará sã, inteira e prudente JUSTIÇA”.
Nas contra-alegações que apresentaram a tal agravo, os réus pugnaram pelo não provimento do mesmo e pela manutenção do despacho recorrido.
O Mmo. Juiz «a quo» não alterou o despacho recorrido e os autos prosseguiram, com realização da audiência de discussão e julgamento, no decurso da qual, após produção da prova, foi proferido, a fls. 652 a 655, despacho de fixação da matéria de facto provada e não provada que constava da base instrutória.
Apresentadas alegações escritas por ambas as partes, foi depois proferida a douta sentença exarada a fls. 700 a 711, que julgou a acção improcedente, absolveu os réus do pedido e declarou também improcedentes os pedidos de condenação por litigância de má fé deduzidos reciprocamente pelas partes.
Inconformada com o assim decidido, a autora, a fls. 715, apelou para este Tribunal de 2ª instância, tendo formulado, a final da sua motivação - fls. 740 a 754 -, as seguintes conclusões:
1ª. Através da presente acção, a aqui recorrente invocou como fundamento para a resolução do contrato de arrendamento: a falta de residência permanente por mais de um ano e a falta de pagamento das rendas devidas.
2ª. A recorrente logrou provar que disponibilizou aos recorridos uma habitação nova, a estrear com todos os equipamentos e comodidades, pronta a habitar.
3ª. Mais foram informados os recorridos, que aquela habitação se encontrava pronta e disponível, para nela instalarem a sua habitação em finais de 2000.
4ª. Apesar disso, os recorridos jamais ocuparam a referida habitação.
5ª. A par disso, desde 01/01/2001, que os recorridos não pagam as rendas devidas à recorrente.
6ª. Apenas em 25/11/2003, os recorridos se recusaram a habitar a fracção a eles destinada.
7ª. Só em 25/11/2003, a recorrente tomou conhecimento, daquela decisão dos recorridos.
8ª. Daí que no período compreendido entre 01/01/2001 e 25/11/2003, não só os recorridos não habitaram a fracção, como também, não pagaram qualquer renda (o que, aliás, se continuou a verificar desde 25/11/2003 até à presente data).
9ª. O objecto do contrato de arrendamento, passou de uma moradia velha e degradada, para uma fracção de tipologia T4, sendo que a que foi colocada à disposição dos recorridos, é uma fracção nova a estrear, com todos os equipamentos e comodidades e pronta a habitar.
10ª. Ou seja, o objecto do contrato de arrendamento existe, e ainda que o mesmo possa não reunir todas as características acordadas, tal não representa incumprimento total e absoluto, quando muito, representará incumprimento parcial ou defeituoso.
11ª. Em face da Jurisprudência e doutrina supra citadas, não se aplica no caso vertente, a excepção de não cumprimento, que serviu de fundamento à prolação da douta sentença recorrida.
12ª. Face à ausência de fundamentos factuais e legais, para o não cumprimento das obrigações decorrentes para os recorridos, do aludido contrato de arrendamento, o "Tribunal a quo" deveria ter julgado procedentes os fundamentos invocados pela recorrente, para a resolução daquele.
13ª. Em suma, deveria o "Tribunal a quo" ter julgado a presente acção totalmente procedente e, em consequência, deveria ter declarado resolvido o contrato de arrendamento sub judice e, condenando os aqui recorridos, no demais peticionado.
14ª. Ao decidir em contrário, a douta sentença recorrida violou o disposto no art. 64° nº 1, alíneas a) e i) do RAU, e actualmente art. 1083º nº 1 e 2, alínea d) e art. l048º, todos do C.C..
Termos em que, concedendo-se provimento ao presente recurso, e revogando-se a douta sentença recorrida, proferindo-se decisão que julgue a (…) acção totalmente procedente, nos termos peticionados pela recorrente.
Assim se decidindo, se fará inteira, sã e prudente JUSTIÇA”.
Os réus-recorridos contra-alegaram, a fls. 783 a 792, em defesa do decidido na sentença recorrida, pugnando pela sua confirmação. Solicitaram, porém, que este Tribunal de 2ª instância corrija oficiosamente as respostas que foram dadas aos quesitos (ou artigos) 2º, 10º e 32º da base instrutória, por considerarem que:
• as respostas aos dois primeiros contrariam o que está estabelecido no art. 7º § 1º da Lei nº 2.088, de acordo com a qual só a partir de 30/10/2003 é que a autora poderia exigir dos réus o pagamento da renda mensal de 60.000$00
• e a resposta ao último daqueles quesitos está em contradição com as informações prestadas pela Câmara Municipal do Porto, constantes dos autos, das quais resulta que o 2º aditamento ao projecto de construção do prédio em que se insere a fracção em causa nos autos, não foi aprovado pela dita Câmara, antes se encontrando pendente de despacho de indeferimento.
Foram colhidos os vistos legais.
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II. Questões a apreciar e decidir:Sabendo-se que o objecto do(s) recurso(s) – de agravo e/ou de apelação - é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente (art. 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3 do C.Proc.Civ.) e que este Tribunal não pode conhecer de matéria nelas não incluída, a não ser em situações excepcionais, previstas, nomeadamente, nos nºs 2, «in fine» e 4 do art. 712º daquele corpo de normas, as questões que importa apreciar e decidir neste acórdão são as seguintes:
– Saber se há ou não lugar ao desentranhamento da tréplica, tal como pretende a autora-agravante.
– Saber se há que alterar, oficiosamente, as respostas que na 1ª instância foram dadas aos quesitos 2º, 10º e 32º da base instrutória.
– Saber se merece acolhimento a pretensão da apelante no sentido de ser decretada a resolução do contrato de arrendamento que vem relatado nos autos, com fundamento em falta de pagamento, por parte dos réus-recorridos, das rendas vencidas e/ou na conservação, por eles, da fracção autónoma em questão desabitada por mais de um ano.
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III. Apreciação jurídica:III.1. O recurso de agravo:
Em obediência ao preceituado no art. 710º nºs 1 e 2 do C.Proc.Civ., há que apreciar em primeiro lugar o recurso de agravo e aferir se o mesmo merece ou não provimento, sendo certo, de acordo com o estatuído no nº 2 daquele normativo, que nesta fase e relativamente aos agravos interpostos por quem recorre também da sentença final, ou seja, por quem é, igualmente, apelante, só são providos “quando a infracção cometida tenha influído no exame ou decisão da causa ou quando, independentemente da decisão do litígio, o provimento tenha interesse para o agravante” (Lebre de Freitas, in “Código de Processo Civil Anotado”, Coimb. Ed., vol. 3º, pg. 92, na anotação 3 àquele preceito refere que os agravos retidos que subiram com a apelação da decisão de mérito “só serão providos em duas situações: quando a infracção cometida tiver influído no exame ou na decisão da causa – caso em que fica prejudicado o conhecimento da decisão de mérito, por serem anulados os trâmites subsequentes ao despacho revogado”, ou quando “independentemente da decisão do litígio, o provimento tenha interesse para o agravante – por ex., revoga-se o despacho agravado que condenara o agravante em multa”; no mesmo sentido, embora à luz das alterações introduzidas no regime dos recursos pelo DL 303/2007, de 24/08, mas reportando o seu ensinamento aos recursos de decisões interlocutórias, Amâncio Ferreira, in “Manual dos Recursos em Processo Civil”, Almedina, 8ª Ed., pg. 213).
A autora-apelante agravou, a fls. 298 e 377 a 379, do despacho proferido a fls. 276 e 277, que não lhe deferiu o “pedido” de desentranhamento da tréplica que havia formulado no requerimento de fls. 238 a 240, por considerar que não havia fundamento legal para que os réus tivessem apresentado tal articulado e que, tendo-o feito, foi cometida uma nulidade prevista no art. 201º do C.Proc.Civ..
Estabelece o nº 1 do art. 503º do diploma acabado de citar que “se houver réplica e nesta for modificado o pedido ou a causa de pedir, nos termos do artigo 273º, ou se, no caso de reconvenção, o autor tiver deduzido alguma excepção, poderá o réu responder, por meio de tréplica, à matéria da modificação ou defender-se contra a excepção oposta à reconvenção”.
Deste preceito resulta que a tréplica só é admitida em duas situações:
• quando, na réplica, o autor tiver modificado o pedido ou a causa de pedir
• ou quando, em resposta a reconvenção (deduzida pelo réu na contestação), o autor tiver deduzido alguma excepção, dilatória ou peremptória.
Ora, lendo-se a contestação que os réus apresentaram (fls. 65 a 76), facilmente se constata que não deduziram nenhum pedido reconvencional contra a autora, tendo-se limitado a pugnar, no final daquele articulado, pela improcedência da acção (e sua absolvição do pedido) e pela condenação daquela em multa e indemnização, como litigante de má fé. Como a formulação deste pedido de condenação por litigância de má fé nada tem a ver com o articulado reconvencional (só pode falar-se de “reconvenção” quando esteja em causa alguma das situações previstas nas três alíneas do nº 2 do art. 274º do C.Proc.Civ., o que não é claramente o caso daquela “pretensão”), manifesto é que não estamos perante o segundo caso supra enunciado.
E quanto ao primeiro, também é evidente que não está aqui em causa, pois a autora, na réplica, não modificou o pedido nem a causa de pedir (que havia desenvolvido na petição inicial), tendo-se limitado a impugnar especificadamente (ou motivadamente) – embora em extensas e desnecessárias considerações que nada têm a ver com o objecto desta acção, de tal modo que a páginas tantas se limita a reproduzir, sem alterar sequer as denominações dos sujeitos processuais, o articulado que apresentou numa acção executiva que os aqui réus lhe moveram – o que os réus alegaram na contestação, particularmente a factologia atinente à excepção de não cumprimento do contrato por eles ali invocada.
Temos, por conseguinte, como certo que os réus não podiam ter treplicado à réplica. Podiam sim – e apenas – ter respondido (como também ali o fizeram) ao pedido de condenação por litigância de má fé que a autora deduziu na réplica; mas não por meio de tréplica, nem designando como tal essa resposta.
Por isso, o Mmo. Juiz «a quo», no despacho de fls. 276 e verso, devia ter determinado que se considerasse não escrita toda a materialidade que consta da tréplica, à excepção da referente à “resposta” dos réus ao mencionado pedido de condenação como litigantes de má fé deduzido pela autora e devia ter determinado que aquele articulado fosse considerado apenas e tão-só como resposta a esta “pretensão” processual da demandante.
Mas será que apesar do que fica exposto, deverá dar-se provimento ao agravo em referência e ordenar-se o desentranhamento da dita tréplica?
Entendemos que não, pelos seguintes motivos:
Em primeiro lugar, porque a manutenção daquele articulado nos autos nenhuma influência tem no exame e decisão do mérito da causa que constitui o objecto da apelação que apreciaremos adiante, na medida em que não tendo nenhum facto ali alegado pelos réus sido incluído na matéria de facto dada como assente e/ou na base instrutória, constantes de fls. 271 a 275 verso, também o respectivo desentranhamento não implicaria a anulação de qualquer facto que foi tido em conta na sentença recorrida.
Em segundo lugar, porque o provimento do agravo nenhum interesse (objectivo – que é o que releva para o efeito do nº 2 do citado art. 710º) tem para a autora-agravante, já que nem sequer foi condenada em custas pelo desatendimento do que requereu a fls. 238 a 240.
Em terceiro e último lugar, porque contendo a referida peça processual também a resposta dos réus ao pedido de condenação por litigância de má fé formulado pela autora no seu último articulado, nunca poderia ser ordenado o desentranhamento daquela. O que se admitiria era que se considerasse não escrito tudo o que para além da defesa àquele “pedido” está exarado na dita “tréplica”. Mas não é isto o que pretende o recorrente no seu agravo, pelo que também não o podemos nós ordenar.
Deste modo, sem necessidade de outros desenvolvimentos, impõe-se que se negue provimento ao agravo interposto pela autora e que se conheça da apelação.
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III.2. A apelação:*
Na apelação, a autora suscita, como se disse supra, a questão de saber se a factualidade dada como provada permite que se julgue procedente o seu pedido de resolução do contrato de arrendamento, quer por falta de pagamento de rendas vencidas, quer por os réus conservarem o locado desabitado há mais de um ano.
Além disso, importa também, e previamente, aferir se há que alterar oficiosamente as respostas que foram dadas aos quesitos 2º, 10º e 32º da base instrutória.
A apreciação destas questões impõe se tomem em consideração os factos dados como provados na 1ª instância.
III.2.1. Factos provados:
1. Na fase do saneamento do processo deu-se como provada a seguinte factologia:
1.1. A autora é dona e legitima proprietária de um prédio urbano destinado a habitação, sito na Rua …… nº … - …, freguesia de Cedofeita, concelho do Porto, inscrito na respectiva matriz predial sob o nº 7325 e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 88151 (al. A).
1.2. Por contrato celebrado em 1953 com os anteriores proprietários e possuidores, foi cedido ao pai da ré mulher, E………….., a titulo de arrendamento, o supra identificado prédio, destinando-se o arrendado a habitação do seu agregado familiar, (tendo) entretanto, por morte do pai, a ré mulher sucedido no arrendamento, por com ele habitar (al. B).
1.3. A autora é uma sociedade de construção civil e quando adquiriu o prédio, dado ser muito velho e degradado, foi com intenção de o demolir e no terreno edificar um prédio novo com vários andares para habitação e escritórios (al. C).
1.4. Em 25.02.98, autora e ré mulher celebraram um acordo judicial homologado por sentença transitada em julgado, pelo qual o contrato de arrendamento foi suspenso até 31 de Outubro de 2000 (dá-se como reproduzido o teor do referido documento para todos os efeitos legais) (al. D).
1.5. Os ora réus intentaram contra a ora autora, em 23 de Abril de 2003, execução de sentença para a entrega de coisa certa, execução essa que correu os seus termos pela …ª secção da …ª Vara Cível do Porto com o nº …..-A/1997 (al. E).
1.6. Dá-se integralmente por reproduzido o teor do doc. de fls. 88 e ss., intitulado "Auto de Diligência para entrega" (al. F).
2. No despacho de resposta aos quesitos da base instrutória ficou provada a seguinte factualidade (em itálico constarão os pontos da matéria de facto que os réus pretendem ver alterados e cuja apreciação será feita no item III.3):
2.1. A autora, durante o período de tempo referido em D), edificou um prédio novo com 6 andares, e no primeiro andar edificou uma fracção tipo T3+1 destinada a habitação dos réus (resposta aos artigos 1º e 2º).
2.2. E concluída a obra foram os réus informados que esta se encontrava pronta e disponível a fracção para nela instalarem a sua habitação (resposta ao art. 3°).
2.4. Mas os réus não passaram a habitar a fracção (resposta ao art. 4°).
2.5. A qual contempla uma habitação nova, a estrear, com todos os equipamentos e comodidades, pronta a habitar (resposta ao art. 5°).
2.6. Após ter sido concluído o prédio a que se faz alusão em 2.1., a autora disponibilizou a fracção aos réus, que não foi ocupada por estes (resposta aos artigos 7° e 8°).
2.7. E os réus desde Janeiro de 2001 que nunca pagaram as rendas acordadas na transacção judicial referida em D) (resposta ao art. 9°).
2.8. À data encontra-se em dívida em tal sede o montante de 3.240.000$00 (€ 16.661,05), valor este relativo ao período de 01.2001 até 31.05.2005 (resposta ao art. 10°).
2.9. A habitação em apreço não foi ocupada pelos réus, e mantém-se desabitada (resposta aos arts. 11º e 12º).
2.10. Porque no local (ou seja, no 1º andar do prédio construído pela ora autora) e na aérea onde se deveria situar uma única habitação do tipo T3+1 (também se podendo designar T4), com 220 metros quadrados, com acesso directo e autónomo à via publica, encontram-se construídas duas habitações constituídas por dois apartamentos, um do tipo T3+1 (ou T4) e outro do tipo T1, com acesso à rua por escadas comuns aos restantes andares do prédio (resposta ao art. 14°).
2.11. No 1º andar do prédio construído pela autora foram construídas duas habitações, uma do tipo T3+1 e outra do tipo Tl, com acesso à rua por escadas comuns aos restantes andares do prédio (resposta ao art. 15°).
2.12. Quanto à alteração da área total da habitação, na mesma área de 216m2 para a qual estava prevista apenas uma habitação do tipo T3+1 (ou T4), com 3 casas de banho completas, formando duas suites, e acesso directo à rua, foram construídas duas habitações do tipo T3+1 (ou T4) e tipo Tl, servidas por uma zona comum com hall de distribuição, escadas de serviço e dois elevadores, retirando a construção deste apartamento e a zona comum cerca de 69m2 à área originalmente prevista no projecto para o T3+1 que deveria ser entregue aos ora réus (resposta aos arts. 16º e 17º).
2.13. Quanto à alteração da distribuição, a distribuição prevista no projecto original, na qual a zona social (sala, cozinha, escritório) está claramente separada da zona íntima, deu lugar, no T3+1 construído, a uma distribuição aparentemente aleatória, sem zonas definidas:
- o acesso à sala e cozinha são realizados através de um corredor que, partindo da porta da entrada, serve igualmente dois dos quartos; no início desse corredor - junto à referida porta da entrada - situa-se o quarto de banho mais espaçoso da habitação;
- a única suite existente na habitação é formada por um espaço irregular, de reduzidas dimensões, onde, mantendo a possibilidade de circulação, não se poderá colocar uma cama;
- o quarto de banho dessa suite é incompleto, sem bidé nem banheira, mas apenas com uma base de chuveiro;
- a localização de tal suite é na extremidade de um segundo corredor, no ponto mais distante da entrada, o qual desaconselha o seu aproveitamento como escritório;
- nenhum dos quartos tem cantos em esquadria (90º), excepto nas zonas de entrada, onde se situam as portas e os armários roupeiros, criando dificuldades suplementares à sua utilização, sendo que no que respeita à situação de nenhum dos quartos ter cantos em esquadria, tal situação já se verificava no projecto original, em resultado da própria configuração do terreno de implantação do edifício, com excepção de dois dos quartos (resposta ao art. 19°).
2.14. No interior do T3+1 verifica-se que:
- o intercomunicador fixo para atendimento e abertura da porta da rua encontra-se colocado na sala comum, quando deveria ter sido colocado na cozinha;
- na sala comum ficou localizado o ponto de acesso à distribuição de água, quando o mesmo deveria situar-se numa zona húmida (resposta ao art. 20°).
2.15. No que respeita às dimensões do T3+1 construído, as alterações introduzidas nessa habitação em relação ao arrendado que deveria ter sido entregue aos ora réus, com a área de 220m2, correspondem a uma diminuição da área útil em 106,80m2 (resposta ao art. 21°).
2.16. A área retirada ao T4 foi utilizada na inclusão de um T0 e no aumento da área comum (caixa de escadas, hall de distribuição anteriormente não existente, inclusão de um segundo elevador) (resposta ao art. 22°).
2.17. No Tl, o esquentador foi montado no canto oposto à “Kitchenet”, junto a uma janela que, para garantir a ventilação necessária à utilização segura daquele aparelho, é formada por gelosias permanentemente abertas ao exterior, por baixo da qual se situa um ponto de montagem – pré-instalado - de um radiador de aquecimento central (resposta aos arts. 23º e 24º).
2.18. O escape de segurança da caldeira, que eventualmente venha a substituir aquele esquentador, no caso de ser instalado aquecimento central, é realizado para a bacia da cozinha, situada no campo oposto da casa (resposta ao art. 25°).
2.19. O quadro eléctrico foi montado na área da “Kitchenet”, o que é desaconselhável por não se dever montar equipamentos eléctricos junto de zonas de utilização intensiva de água (resposta ao art. 27°).
2.20. Sendo que as alterações em questão relativamente ao projecto impedem a reposição deste na sua configuração inicial (resposta ao art. 28°).
2.21. E a autora nunca ouviu os ora réus a propósito das cores das paredes e tectos bem como das louças e dos materiais utilizados nas paredes, pavimentos e componentes da cozinha e das casas de banho (resposta ao art. 29°).
2.22. Não lhe tendo sido dada oportunidade de optarem por materiais e cores da sua preferência dentro do mesmo preço (resposta ao art. 30°).
2.23. O prédio (à data) ainda não tem licença de habitabilidade (resposta ao art. 31º).
2.24. O projecto inicial do prédio a construir pela executada e onde se situa o locado foi objecto de dois aditamentos, ambos autorizados pela Câmara Municipal do Porto (resposta ao art. 32°).
2.25. O 1º aditamento consistiu na alteração ao destino dos pisos superiores do 1º andar, que passaram de escritórios para habitações, passando assim o prédio a ser constituído por fracções autónomas todas destinadas a habitação (resposta ao art. 33°).
2.26. E como 2º aditamento procedeu-se à alteração do 1º piso do prédio (resposta ao art. 34°).
2.27. Numa perspectiva de rentabilização do espaço a ele correspondente passou o mesmo a abarcar um T3+1 (ou T4) e um T0 (resposta ao art. 35°).
2.28. Como o locado tinha uma área inferior ao inicialmente projectado, a autora ofereceu em compensação aos réus um lugar de garagem para ficar propriedade destes últimos (resposta ao art. 42°).
2.29. Ainda lhes foi oferecida a colocação de aquecimento central e recuperador de calor (lareira) que também não se encontravam previstos na transacção judicial (resposta ao art. 43°).
2.30. E ainda aquele representante da executada se prontificou a colocar mais armários na cozinha, a pedido dos réus (resposta ao art. 44º).
2.31. A partir daquela data não mais os réus ou o seu ilustre mandatário deram qualquer notícia, ou no sentido da ocupação imediata do locado, com as contrapartidas oferecidas ou comunicando o que quer que fosse (resposta ao art. 46°).
2.32. No projecto inicial estavam previstos dois quartos de banho completos e um com base de chuveiro, situação que se mantém com o T3+1 construído pela autora (resposta ao art. 47º).
2.33. E a casa-de-banho da suite só não tem bidé em relação ao inicialmente proposto (resposta ao art. 48°).
2.34. Não é nem era possível os cantos em esquadria, nem no T3+1 executado, nem no T3+1 inicialmente projectado (resposta ao art. 49°).
3. Mostra-se, ainda, provado (lançando-se, assim, mão do estabelecido nos arts. 659º nº 3 e 713º nº 2 do C.Proc.Civ.) que:
3.1. No acordo judicial referido em 1.4., as partes nele intervenientes acordaram, nomeadamente, no seguinte:
• “Autora e réus acordam em suspender o contrato de arrendamento referido no art. 5º da petição (que é o que ora está indicado em 1.2) a partir da data de 31 de Outubro de 1998 até 31 de Outubro do ano 2000 – cláusula 1ª.
• No dia 1 de Novembro do ano 2000, os réus retomarão o arrendado com o objecto identificado nos arts. 13º e 14º, ou seja, o 1º andar do prédio construendo identificado no art. 11º da petição, ficando esclarecido que aquele andar não tem aparcamento – cláusula 2ª.
• O referido 1º andar será construído e acabado com materiais de boa qualidade, em tudo idênticas à construção e acabamentos dos escritórios a construir no mesmo prédio, com pavimento de madeira seca e tratada, tectos estucados e pintados a tinta plástica, paredes estucadas e pintadas a tinta plástica, carpintarias envernizadas, pavimento e paredes da cozinha e casas de banho e respectivas louças e torneiras, de qualidades idênticas ao pavimento, paredes, louças e torneiras das casas de banho dos escritórios – cláusula 3ª.
• Os réus serão ouvidos, com a antecedência necessária, sobre as cores das pinturas das paredes e tectos, bem como das cores das louças e dos materiais utilizados nas paredes, pavimentos da cozinha e das casas de banho, podendo optar, dentro do mesmo preço, por materiais e cores da sua preferência – cláusula 4ª.
• A título de compensação pela suspensão do arrendamento, a autora pagará aos réus, até ao fim da suspensão, 25.000$00 por mês, pagos no início de cada mês através de depósito bancário (…) – cláusula 7ª (tudo conforme doc. junto a fls. 36 a 38).
3.2. Os arts. 11º, 13º e 14º da petição inicial apresentada pela aqui autora, contra os aqui réus, na acção (de despejo para aumento da capacidade locativa do edifício) em que foi feito o acordo judicial mencionado em 1.4., eram do seguinte teor:
• art. 11º: “(…) a nova edificação pretendida deverá dar lugar a um edifício com cave, rés-do-chão e 5 pisos, sendo a cave e o rés-do-chão destinada(os) a garagens, o 1º piso a habitação tipo T3+1, o 2º piso a três escritórios, o 3º piso, 4º e 5º a um escritório cada e ainda diversas zonas comuns, tudo conforme planta junta”;
• art. 13º: “a área coberta que era na parte habitacional de 176m2 – R/Chão e 1º andar – mais 88m2 de cave ampla, passa a ser de 220m2 na área habitacional, consequentemente com aumento de área útil da habitação, que supera largamente a zona perdida na cave, tudo constituindo a mesma fracção autónoma”;
• art. 14º: “é mantido o número de dependências da área habitacional com a vantagem de se tratar de construção nova com outras condições de segurança, comodidade e higiene dos ocupantes (cozinha e WC’s devidamente equipados), (…), no espaço reservado aos réus existe (…) um escritório”.
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III.2.2. Da (eventual) alteração oficiosa de respostas a quesitos da base instrutória:*
Solicitam os réus-apelados, nas suas contra-alegações, a intervenção oficiosa deste Tribunal para que altere as respostas que na 1ª instância foram dadas aos quesitos 2º, 10º e 32º da base instrutória, por considerarem, como atrás se disse, que as respostas aos dois primeiros contrariam o que prescreve o art. 7º § 1º da Lei nº 2.088 e que a resposta ao último daqueles quesitos está em contradição com informações prestadas pela própria Câmara Municipal do Porto.
Esta solicitação/pretensão dos apelados é admissível ao abrigo do disposto no nº 2 do art. 684º-A do C.Proc.Civ. (redacção anterior à do DL 303/2007, de 24/08), que permite ao “recorrido, na respectiva alegação, e a título subsidiário, arguir a nulidade da sentença ou impugnar a decisão proferida sobre pontos determinados da matéria de facto, não impugnados pelo recorrente, prevenindo a hipótese de procedência das questões por este suscitadas”.
Como para esta questão não tem aplicação o estabelecido no nº 2 do art. 710º daquele Código (que abarca apenas “os agravos interpostos pelo apelado”; se este normativo fosse aqui aplicável só conheceríamos da concreta questão em análise após a apreciação do mérito do recurso da apelante e se a sentença «a quo» não fosse mantida), há que a apreciar antes do mérito da apelação da autora-recorrente, até por ter a ver com matéria de facto que importa que fique definitivamente assente antes de abordarmos o recurso daquela.
Decorre do art. 712º do C.Proc.Civ. que o Tribunal de 2ª instância pode alterar a matéria de facto fixada na 1ª instância, além de outros fundamentos que para aqui não relevam, se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas – al. b) do nº 1.
Começando pela resposta ao quesito 2º, em que se perguntava, na sequência do quesito 1º, se o contrato de arrendamento se manteve em vigor e os réus passaram a pagar a renda de 60.000$00/mês, constata-se que na resposta que lhe foi dada no despacho de fls. 652 a 655 nenhuma alusão é feita ao montante de renda mensal que os réus teriam que pagar após a realização das obras por parte da autora (para aumento da capacidade do imóvel) e a reocupação do prédio.
Em conexão com o quesito 2º, estava o quesito 10º. Perguntava-se neste se desde Janeiro de 2001 a 31/05/2005 se encontravam em dívida 3.240.000$00 a título de rendas. A resposta dada no despacho de fls. 652 a 655 foi a de “provado”. Isso mesmo foi vertido para o ponto 2.8 do item III (matéria de facto) da sentença recorrida.
Resulta dos arts. 8º, 27º e 28º da p. i. da acção de despejo para aumento da capacidade do prédio (junta, por cópia, a fls. 77 a 79 e que não foi posta em causa pela autora) que a aqui demandante moveu aos também aqui réus, que a renda mensal do locado era, à data em que aquela deu entrada em Juízo, de 4.735$00 (nisso estão, igualmente, os demandados de acordo, como se constata do requerimento que juntaram a fls. 285 e 286) e que a renda da fracção autónoma (T3+1) que os segundos iriam reocupar no imóvel (após a suspensão do contrato) foi fixada pela Comissão Permanente de Avaliação em 60.000$00 mensais. Esta avaliação foi feita em conformidade com o que estabelecia o art. 7º, 2ª parte, da Lei nº 2.088, de 03/07/1957, que vigorava à data (segundo este preceito: “Em caso de mera ampliação do edifício, o inquilino continuará sujeito à renda que pagava ao tempo do despejo. Nos outros casos, as rendas dos locais destinados aos antigos inquilinos serão fixadas antecipadamente pela Comissão Permanente de Avaliação, perante cópia do projecto aprovado e seus anexos, autenticada pela câmara municipal” – o caso em apreço enquadrava-se nesta segunda parte porque não estava em causa uma simples ampliação do locado, mas sim a construção de uma nova edificação de raiz, como decorre dos arts. 9º a 12º daquela mesma p. i.).
Acrescenta, contudo, o § 1º daquele art. 7º que “o antigo inquilino que vier a ocupar o edifício alterado ou construído de novo não poderá ser compelido a satisfazer, de começo, renda superior à vigente à data do despejo, acrescida, no máximo, de 50 por cento” e, bem assim, que “a eventual diferença entre a renda assim acrescida e a fixada pela Comissão Permanente de Avaliação será paga por sucessivos aumentos de 20 por cento dessa diferença em cada um dos semestres seguintes”. Este regime legal não foi reproduzido na transacção ou acordo judicial documentado a fls. 36 a 38 e 81 a 83, mas também não foi aí afastado, pelo que a ele estavam vinculados a autora e os réus.
Na resposta dada ao quesito 10º da BI não só não se teve em conta o prescrito no referido § 1º daquele art. 7º da Lei nº 2.088, pois considerou-se que a renda de 60.000$00 era devida desde a data em que a nova fracção foi posta à disposição dos réus e foi com base naquele montante que se procedeu à operação aritmética que o quesito comportava (numero de meses em questão x a renda mensal fixada), como, além disso, a própria redacção da resposta ao quesito em referência se apresenta equívoca, na medida em que ao afirmar que “à data encontra-se em dívida em tal sede o montante de 3.240.000$00 (…)”, parece que o Tribunal está a tomar como certo que a dívida de rendas, reclamada pela autora, existe mesmo e que os réus se encontram numa situação de incumprimento (pelo menos sob a forma de “mora”) perante aquela, apesar de não ter sido este o entendimento que depois foi partilhado na sentença pelo Mmo. Juiz «a quo».
Assim, ao abrigo do art. 712º nº 1 al. b) do C.Proc.Civ. e porque as respostas aos quesitos só podem abranger factos certos e concretos (e não factos conclusivos – aliás, o quesito 10º não tem razão de ser nos termos em que está formulado, por ser conclusivo, pois o seu resultado, quanto ao montante, depende de mera operação aritmética, como atrás se disse), o que há oficiosamente a determinar é o seguinte:
1º. A eliminação da resposta ao quesito 10º da BI e, por consequência, também a eliminação do que consta do ponto 2.8. do item III.2.1. deste acórdão.
2º. O aditamento do seguinte excerto à resposta ao quesito 2º da BI e, por via disso, também ao ponto 2.1.do mesmo item III.2.1.: “cuja renda foi fixada em 60.000$00 mensais, pela Comissão Permanente de Avaliação”.
No que tange à resposta ao quesito 32º e, por conseguinte, também ao ponto 2.24. do item III.2.1:
No quesito 32º estava em causa o alegado nos arts. 102º e 103º da réplica, mais propriamente se o projecto inicial do prédio a construir pela autora (onde se situa o locado) foi objecto de dois aditamentos, ambos autorizados pela Câmara Municipal do Porto. No despacho de fls. 652 a 655 foi-lhe dada a resposta de “provado”. Daí a materialidade que ora consta daquele ponto 2.24. do item III.2.1. deste acórdão.
Acerca de tal factualidade encontram-se juntas aos autos as informações constantes de fls. 309 e 445, prestadas pela Direcção Municipal de Urbanismo da Câmara Municipal do Porto, das quais resulta que o projecto inicial (que acompanhava a p. i. da acção de despejo para aumento da capacidade do prédio a que já várias vezes aludimos) do prédio que a autora se obrigou a construir sofreu duas alterações e que só a primeira alteração obteve, da entidade competente, despacho final de deferimento, pois a segunda mereceu “despacho de intenção de indeferimento do Sr. Director Municipal de Urbanismo em 2005/11/14”.
Por inexistirem informações posteriores a alterarem as que se deixam referidas e por não ter sido invocado no despacho de resposta aos quesitos da BI, de fls. 652 a 655, qualquer outro meio de prova que tenha servido de base à formação da convicção do Mmo. Juiz «a quo» na resposta ao concreto quesito em apreço, não podia a mesma ter sido dada nos termos em que o foi.
Como tal, nos termos da al. b) do nº 1 do citado art. 712º, há que, oficiosamente, proceder à alteração da mesma e, por consequência, também do ponto 2.24. do item III.2.1. deste acórdão, o qual passa a ter a seguinte redacção: “O projecto inicial do prédio a construir pela executada e onde se situa o locado foi objecto de dois aditamentos, dos quais só o primeiro foi autorizado pela Câmara Municipal do Porto”.
Deste modo, os pontos 2.1., 2.8. e 2.24. do item III.2.1. deste acórdão ficam alterados nos termos que se deixam apontados.
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III.2.3. O recurso da apelante.*
Entende a apelante que a sentença recorrida não valorou correctamente a matéria de facto apurada e não procedeu a um adequado enquadramento jurídico dos mesmos, pois deveria, segundo ela, ter julgado a acção procedente e ter declarado resolvido o contrato de arrendamento em questão e ordenado o despejo do locado, por falta de pagamento de rendas vencidas e por manutenção do mesmo desabitado por mais de um ano. Daí que pugne pela revogação daquela.
Na sentença recorrida considerou-se que foi a autora que incumpriu o contrato, ao não ter disponibilizado aos réus a fracção autónoma a que estava obrigada (com a área e características que havia acordado com estes) e que a recusa destes em receberem a fracção que aquela lhes quis entregar e em habitá-la foi legítima, como legítima é a recusa do pagamento das rendas que seriam devidas pela respectiva ocupação.
Antes de mais e para melhor se compreender o que está em causa e apreciar convenientemente a motivação da apelante, importa desenhar o quadro factológico em que teremos de nos mover. É o que passaremos a fazer de imediato.
Em 25/02/1998, vigorava entre a autora e a ré mulher um contrato de arrendamento para habitação desta e seu agregado familiar que tinha por objecto um prédio (que então se apresentava velho e degradado) sito na Rua …., nº .. – .., freguesia de Cedofeita, no Porto.
Porque a autora quis demoli-lo para edificar um prédio novo com vários andares para habitação e escritórios, instaurou contra os réus uma acção de despejo fundada, precisamente, nesse seu propósito de aumentar a área locativa do edifício em que se situava o locado.
Nessa acção e na data supra referida, autora e réus acordaram em suspender aquele contrato de arrendamento entre 31/10/1998 e 31/10/2000, para que a demandante construísse o prédio a que se propunha, uma vez que o edifício novo seria feito de raiz, o que impedia que os segundos continuassem a habitar o locado durante a realização dos trabalhos de edificação.
Mais acordaram as partes em que o contrato de arrendamento seria retomado a 01/11/2000, ficando a autora obrigada, além de outros deveres que para aqui não relevam sobremaneira, a entregar nessa data aos réus, em substituição do imóvel que até 25/02/1998 constituiu o objecto daquele contrato, uma fracção autónoma que integraria o 1º andar do novo edifício, fracção essa que teria a área habitacional de 220m2 e acesso directo e autónomo à via pública e que ocuparia a totalidade desse piso.
Em cumprimento do ali acordado, os réus deixaram o locado na data fixada e a autora levou a cabo a construção do novo edifício.
Durante a execução da obra, a autora, por sua iniciativa e sem conhecimento dos réus, como decorre dos pontos 2.1 e 2.2 dos factos provados), procedeu a duas alterações no projecto inicial (que tinha acompanhado a p. i. da referida acção de despejo para aumento da capacidade locativa do prédio), uma das quais (a segunda, que não teve autorização camarária, como atrás se deixou provado) com interferência directa no piso onde se situaria a nova habitação dos réus, pois reduziu a área que ali estava destinada a esta (que era de 220m2) em cerca de 69m2, área que aproveitou para acrescentar uma nova fracção autónoma tipo T1 (para “maior rentabilização” do espaço, como a própria demandante confessou nos arts. 106º a 108º da réplica e como se mostra provado em 2.27 do item III.2.1 deste acórdão), permitindo a celebração com terceira pessoa de mais um contrato de arrendamento.
Além disso, em vez do acesso directo e autónomo da futura habitação dos réus à via pública, previsto no projecto inicial objecto do acordo entre as partes supra referenciado), a autora incluiu esse acesso pelas escadas comuns aos restantes andares do novo prédio.
No final da construção do novo edifício (cuja conclusão, ao que parece resultar da factualidade provada, terá ocorrido com dois meses de atraso, pois a autora só pede as rendas devidas desde Janeiro de 2001 e não desde 01/11/2000), a autora quis entregar aos réus a fracção autónoma tipo T3+1 que lhes destinou, após a referida alteração que levou a cabo no 1º andar (com a dita redução de área habitacional e diferente acesso à via pública – além de outras divergências que para aqui são tidas como menores e constam, designadamente, dos pontos 2.13, 2.14 e 2.21 dos factos provados), mas os réus recusaram-se a recebê-la.
Por via desta recusa, os réus não ocuparam tal fracção (situação que ainda se mantém) e não pagaram, até hoje, qualquer renda.
Por manterem a fracção desabitada por mais de um ano consecutivo e por não lhe pagarem a renda, a autora-recorrente pretende ver resolvido o contrato de arrendamento que a vincula aos réus.
Da resenha factológica acabada de fazer, podemos retirar uma primeira conclusão que é a seguinte: o contrato de arrendamento que vigorava entre a autora e a ré mulher à data da instauração da acção de despejo já várias vezes referida e do acordo que nela foi celebrado entre as partes, manteve-se o mesmo para o novo locado que no aludido acordo judicial seria destinado aos réus. Não houve cessação do anterior contrato, nem a celebração de um novo contrato para a nova fracção autónoma. O que houve foi uma mera suspensão desse mesmo contrato durante o tempo que foi necessário (e que foi acordado entre as partes) para que a autora edificasse o novo prédio, no local onde existia o anterior (sobre que incidia o direito locativo dos demandados), contrato que retomaria o seu curso normal, embora incidindo sobre diferente habitação, após a conclusão da edificação do novo prédio. Ou seja, após a retoma do novo locado pelos réus, o contrato de arrendamento (para habitação) que os vinculava à autora (e vice-versa) apenas teria sofrido uma modificação do seu objecto (neste sentido, Pais de Sousa, in “Extinção do Arrendamento Urbano”, Almedina, 1985, pgs. 134 a 142 e Pinto Furtado, in “Manual do Arrendamento Urbano”, vol. II, 4ª Ed. Actualizada, pgs. 952 a 955, dizendo nesta última página expressamente que “a suspensão não extingue o contrato”, na medida em que “ela é apenas uma modificação objectiva” que “obriga o senhorio a assegurar o realojamento do arrendatário …, durante a realização das obras”; idem, Ac. do STJ de 05/04/90, proc. 0007356, in www.dgsi.pt/jstj).
Legalmente, a situação em questão encontrava-se, à data, prevista na Lei nº 2.088, de 03/06/1957 (com as alterações introduzidas pelo art. 42º da Lei nº 46/85, de 20/09 (hoje tal matéria da denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos encontra-se regulada no DL 157/2006, de 08/08, que entrou em vigor a 07/09/2006, de acordo com o seu art. 50º e que revogou aquele DL 2.088, conforme estatuído no seu art. 49º), que:
• No art. 1º, consagrava que “o senhorio pode requerer o despejo para o fim do prazo do arrendamento com fundamento na execução de obras que permitam o aumento do número de arrendatários, em conformidade com o projecto aprovado pela câmara municipal contra arrendatários de prédio urbano, a fim de proceder à sua ampliação, alteração ou substituição [al. a)].
• No art. 2º dizia que tal regime “abrange os arrendamentos para habitação (…)”.
• No art. 5º contrapunha que “o inquilino sujeito a despejo nos termos da alínea a) do art. 1º terá direito de: 1º. Reocupar as dependências que tinha no edifício simplesmente ampliado ou ocupar as que lhe são destinadas no edifício alterado ou construído de novo e receber, em qualquer dos casos, uma indemnização pela suspensão do arrendamento, ou 2º. Receber uma indemnização pela resolução do arrendamento (…)”.
• No art. 10º especificava-se que “o inquilino comunicará ao senhorio, por carta registada, até oito dias depois do trânsito em julgado da sentença de despejo (instaurada nos termos do art. 1º e de acordo com o formalismo previsto nos arts. 8º e 9º), se opta pela primeira ou pela segunda das modalidades previstas no art. 5º”, ou seja, se pela reocupação do locado após as obras ou se pela indemnização pela resolução do contrato (Num breve parêntesis, importa aqui referir que a opção dos réus/inquilinos, no caso em apreciação, foi feita no acordo que no âmbito da aludida acção de despejo celebraram com a autora - acordo esse que foi homologado por sentença que transitou em julgado e que pôs termo a tal processo – e no qual eles optaram pela reocupação de um novo espaço/fracção no prédio edificado).
• E no art. 16º prescrevia-se que “não poderão ser aprovadas alterações ao projecto junto com a petição inicial que impeçam o aumento mínimo do número de arrendatários exigido no artigo 3º nº 1, ou que afectem os locais destinados a inquilinos com direito a ocupação ou reocupação”.
Mediante o apontado acordo judicial, a autora obrigou-se a disponibilizar aos réus, para reocupação destes no âmbito do citado contrato de arrendamento para habitação, uma fracção autónoma que ocuparia todo o espaço do 1º andar (por lapso, alude-se, por vezes, na factualidade que foi dada como provada na 1ª instância, a 1º piso, mas o que interessa é que as partes tomam como idênticas ambas as menções) do novo edifício a construir (e construído) pela primeira, com a área de 220m2 e com acesso directo e autónomo (dos demais inquilinos do novo edifício) à via pública.
Esta era a obrigação (principal; pois outras havia ainda, mas secundárias para o efeito que estamos a abordar, motivo por que nem sequer a tomaremos em conta) que a autora tinha que cumprir integral e pontualmente, em observância do disposto nos arts. 406º nº 1 e 763º do C.Civ., sendo que a expressão “pontualmente” significa que o cumprimento deve coincidir, ponto por ponto, em toda a linha, com a prestação a que o devedor se encontra adstrito, o que leva à conclusão de que o contrato deve ser cumprido não só atempadamente, como também que a prestação não pode ser realizada de forma quantitativa ou qualitativamente deficitária (veja-se Antunes Varela, in “Das Obrigações em Geral”, Almedina, vol. II, 7ª Ed. Reimp., pgs. 14 a 19 e Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Coimbr. Ed., vol. II, 3ª Ed. Rev. e Act., pgs. 5 a 7).
Mas, como decorre da exposição factológica que começámos por fazer no início deste item III.2.3, a autora não observou o conteúdo integral da obrigação principal a que estava adstrita, já que, devido a alteração (ilegal, como se afere do que estabelecia o art. 16º da Lei nº 2.088) a si unicamente imputável (que não foi do conhecimento prévio dos réus) e mediante a qual visou a obtenção de maiores proventos económicos, reduziu a área habitacional da fracção que estava destinada aos réus (em 69m2), ocupando essa área com mais um apartamento tipo T1 (para o arrendar a terceiros) e alterou o modo de acesso dessa fracção à via pública, nos termos que se mencionaram.
Por verem reduzida a área da sua habitação e diminuída a privacidade (por passarem a ter vizinhos no mesmo andar, o que não estava previsto, e a fazer o acesso pelo espaço comum destinado aos demais inquilinos) que lhes havia sido assegurada no acordo judicial em que suspenderam o contrato e modificaram o seu objecto, os réus, na data do reinício do contrato e da reocupação acordada, não aceitaram a fracção que a autora lhes quis entregar, recusaram-se a ir habitá-la e a pagar quaisquer rendas devidas pela sua ocupação.
Quid juris? Estará a razão do lado da autora que entende que os réus só não ocupam a fracção que colocou à sua disposição porque não querem (tanto mais que, na sua opinião, ela até tem melhores condições que a habitação que lhes esteve destinada até à suspensão do contrato) e, por isso, violaram dois deveres essenciais de qualquer inquilino que são os de habitarem o locado e de pagarem as rendas devidas, ou estará ela do lado dos réus, por a recusa destes em aceitarem aquela fracção ser legítima?
Entendemos que a razão está inequivocamente do lado dos réus (estamos apenas a reportar-nos a esta acção, não estando aqui em causa a validade e extensão do direito indemnizatório que os réus reclamam no processo referido no ponto 1.5 dos factos provados ou noutro processo com idêntica finalidade), quer se aprecie a sua actuação apenas à luz do preceituado nos arts. 762º e segs. do C.Civ., quer se lance mão do instituto (ou figura) da «exceptio non adimpleti contractus» regulada nos arts. 428º a 431º do mesmo corpo de normas.
Chamando à colação apenas as regras do cumprimento defeituoso (ou até do incumprimento definitivo, como acontece no caso «sub judice», uma vez que “as alterações em questão relativamente ao projecto” – levadas a cabo pela demandante – “impedem a reposição deste na sua configuração inicial”, como ficou provado em 2.20 supra), a Relação de Coimbra (Ac. de 23/01/2007, proc. 419/2001.C1, publicado in www.dgsi.pt/jtrc), chamada a apreciar um caso com contornos muito semelhantes ao dos presentes autos, com a única diferença de que quem aí propôs a acção foram os arrendatários que peticionaram a entrega da fracção que devia ter sido efectivamente posta à sua disposição, após a suspensão do contrato, pelos senhorios aí réus, decidiu que “face a uma prestação defeituosa, o credor pode recusar o seu recebimento, como se deduz por analogia (ou «a contrario», perguntamos nós) do art. 763º nº 1 do CC, e exigir uma prestação exacta, sem defeitos, sempre que tal seja possível” e que “reclamando os AA. a entrega da fracção nos termos convencionados, ao cabo e ao resto, estão a exigir a eliminação dos defeitos, faculdade que precede a redução da renda quando a coisa locada carece das qualidades asseguradas pelo locador (arts. 1032º e 911º do CC)”. E mais adiante acrescentou que “(…) atenta, (…), a matéria de facto apurada, incorreram (os réus) em incumprimento defeituoso da prestação ao disponibilizar(em) aos AA. uma fracção com área inferior à área do 2º andar que estava arrendado aos AA. aquando daquele Acordo. A obrigação dos RR. estaria, pois, perfeitamente cumprida desde que o 3º andar a entregar, após as obras de beneficiação/reconstrução, fosse da tipologia T3 e apresentasse a exacta área daquele 2º andar”. E por ter considerado legítima a recusa dos arrendatários em aceitarem a fracção que os senhorios lhes queriam entregar (com área inferior à que havia sido acordada), a mesma Relação indeferiu a pretensão dos segundos em verem resolvido o contrato de arrendamento por falta de habitação por mais de um ano e por falta do pagamento das rendas atinentes aos meses posteriores ao momento em que os senhorios colocaram à disposição dos inquilinos a dita fracção.
Pela nossa parte, pensamos que a solução do pleito «sub judice» passa pelo recurso à excepção dilatória de direito material designada por excepção de não cumprimento, prevista nos arts. 428º a 431º do C.Civ., aplicável aos contratos bilaterais, de que a locação ou arrendamento é um dos exemplos.
Dispõe o primeiro destes preceitos, no seu nº 1, que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.
A inexistência de prazos diferentes para o cumprimento das prestações, de que fala o artigo, carece, todavia, de interpretação exacta, pois o que tal expressão exige é que o excepcionante (aquele que invoca a «exceptio») não se encontre obrigado a cumprir em primeiro lugar (antes da contraparte). Ou, dito de outro modo, a diversidade de prazos apenas obsta à invocação da «exceptio» pelo contraente que primeiro deve efectuar a sua prestação, mas não impede o outro (o que deve efectuar a sua prestação em segundo lugar) de opô-la àquele (neste sentido, Antunes Varela, ob. cit., vol. I, 9ª Ed., pgs. 408 a 412 e Almeida Costa, in “Direito das Obrigações”, Almedina, 7ª Ed., pg. 309; idem, Acs. do STJ de 22/02/2007, proc. 07B281 e de 21/02/2006, proc. 05ª3593, ambos in www.dgsi.pt/jstj).
Ora, como num contrato de arrendamento para habitação (ou na sua continuação, após a suspensão do contrato, em situações como a que está em causa nos autos) a primeira obrigação (ou primeira prestação) que surge é a do senhorio entregar ao inquilino o imóvel que constitui o exacto objecto do contrato, nos precisos termos convencionados/acordados, só depois aparecendo as obrigações do arrendatário de receber o locado, de o habitar e de pagar as respectivas (e acordadas) rendas [obrigações estas fixadas, respectivamente, nos arts. 1031º al. a) e 1038º als. a) e f), esta «a contrario», do C.Civ.], logo se vê que “in casu” os réus podiam opor à autora a dita «exceptio», uma vez que esta quis pôr à sua disposição uma fracção autónoma que não observava as características (e características essenciais: área habitacional substancialmente menor e diferentes acessos à via pública) a que se tinha comprometido no acordo judicial que havia celebrado com aqueles, incumprindo assim ela, autora, de acordo com o estabelecido no art. 1032º al. a) do C.Civ., o contrato (incumprimento que até é definitivo – e não simples mora – na medida em que, como atrás já se salientou, as alterações que introduziu ao andar em que se situaria o novo locado impedem a reposição do que estava projectado inicialmente).
Por tal motivo, era (e é) legítimo aos réus quer a recusa em receberem a dita fracção (que, assim, continua à disposição da autora) e, consequentemente, em habitá-la, quer em pagarem a renda de uma “coisa” de que, por via disso, não estão a usufruir (quanto à validade da oposição da «exceptio» relativamente à falta de pagamento das rendas, decidiu-se no Ac. do STJ de 21/02/2006, supra citado, que “enquanto o senhorio não proceder à entrega do prédio, o arrendatário não está obrigado a pagar a renda” e que “a obrigação de entrega «cabal» da coisa, por parte do locador, tem como correspectivo o pagamento da renda, por banda do inquilino”, pelo que “se o senhorio, na decorrência de um contrato de arrendamento, não propicia, por motivo a si imputável, ao inquilino o gozo da coisa, quer por o locado revelar vício que não permita realizar cabalmente o fim a que é destinado, quer por carecer o mesmo de qualidades por si asseguradas, pode o inquilino, invocando a «exceptio» suspender o pagamento das rendas”; em sentido idêntico, Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano Anotado e Comentado”, Almedina, 5ª Ed., pg. 355 e Abílio Neto, in “Leis do Inquilinato – Notas e Comentários”, Livraria Petrony, 6ª Ed., pg. 306; este último Autor, em anotação ao art. 16º da Lei nº 2.088, diz expressamente que “se as modificações introduzidas no projecto junto com a petição inicial afectarem os locais destinados a inquilinos com direito a ocupação ou reocupação, aqueles que tiverem optado pela reocupação podem legitimamente recusar-se a reocupar …”). E não vale a pena a autora invocar que a fracção que pôs à disposição dos réus, para estes habitarem, tem melhores condições que aquela de que usufruíam à data em que o contrato de arrendamento foi suspenso, nem dizer que lhes ofereceu a mais as compensações que estão enumeradas nos pontos 2.28 a 2.30 dos factos provados, já que, por um lado, o que releva para aqui não são as características que o locado tinha antes daquele momento, mas as que devia passar a ter após o termo da suspensão e com o reinício da plenitude do mesmo contrato, características que eram as que, a título principal, acima ficaram anotadas e que a fracção que a demandante quis entregar aos demandados não observa e, por outro, porque as ditas “compensações” mais não traduzem que o reconhecimento, por parte da própria demandante, de que incumpriu o que estava acordado.
Por ser assim e por ter sido a autora-apelante que incumpriu o contrato, não lhe é lícito, por não se verificarem os respectivos pressupostos (que passavam pela entrega da fracção efectivamente acordada com os réus), invocar a falta de pagamento de rendas por parte dos demandados, nem o facto daquela permanecer desabitada há mais de um ano, como causas de resolução do contrato de arrendamento, previstas, à data da propositura desta acção, no art. 64º nº 1 als. a) e i) do RAU e ora fixadas no art. 1083º nºs 2 al. d) e 3 do C.Civ., na redacção dada pela Lei nº 6/2006, de 27/02, que entrou em vigor a 27/06/2006 (art. 65º).
É o que basta para que possamos dizer que a apelação não merece acolhimento e que a douta sentença recorrida tem que ser mantida.
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Síntese conclusiva do que fica exposto:*
• O agravo que sobe à 2ª instância com a apelação e que foi interposto por quem também é o apelante, só é provido, de acordo com o nº 2 do art. 710º do C.Proc.Civ., quando a infracção cometida tenha influído no exame ou na decisão da causa ou quando o provimento tenha interesse para o agravante.
• O agravo interposto de despacho que não mandou desentranhar a tréplica – que no caso até era inadmissível, por não se verificarem os pressupostos do art. 503º do mesmo diploma -, não deve ser provido (se apreciado nos termos do referido art. 710º) quando nenhum facto alegado naquele articulado foi incluído nos factos assentes e/ou na base instrutória (não afectando o exame e/ou decisão da causa) e o agravante não foi condenado em custas pelo indeferimento do requerido desentranhamento (inexistência de interesse para o agravante).
• Nas situações em que o contrato de arrendamento (designadamente, para habitação) é suspenso, nos termos da Lei nº 2.088 (agora do DL 157/2006), para que o senhorio leve a cabo uma nova construção para aumento da capacidade locativa do imóvel, na qual, por opção do inquilino nos termos do art. 5º daquela Lei, é assegurada a este uma determinada fracção autónoma em substituição da que habitava (e deixa de existir devido à nova edificação), o contrato inicial reassume a sua vigência, permanecendo o mesmo que vigorava à data do início da suspensão, embora incidindo sobre objecto diverso.
• O senhorio fica obrigado, no âmbito da referida Lei, a entregar ao inquilino uma determinada “coisa” (no caso, fracção autónoma) com as características acordadas (entre ambos) ou decididas (por sentença) na acção de despejo por ele intentada ao abrigo daquele diploma, não podendo entregar “coisa” diversa, nem alterar o projecto inicial de modo a que afecte o local destinado ao inquilino com direito de ocupação ou reocupação do edifício.
• Estando o senhorio obrigado, por acordo celebrado no âmbito de uma acção instaurada nos termos da Lei nº 2.088, a entregar ao inquilino, no reinício do contrato (após o termo da respectiva suspensão), uma fracção tipo T3+1 com 220m2 de área habitacional e com acesso directo e autónomo à via pública, não pode exigir que o arrendatário receba, em vez disso, uma fracção da mesma tipologia mas com menos 69m2 de área habitacional (por ter destinado a área retirada à edificação de outra fracção autónoma tipo T1, não prevista no projecto inicial que foi alterado por exclusiva iniciativa do senhorio e sem conhecimento do inquilino) e com acesso à via pública pelas escadas comuns aos restantes apartamentos/escritórios do prédio.
• Em tal caso, o arrendatário pode opor ao senhorio a «exceptio non adimpleti contractus», prevista nos arts. 428º e segs. do C.Civ., de modo a legitimar a sua recusa em receber a fracção autónoma que não obedecia às características (principais) convencionadas (que o senhorio lhe quis entregar), em ir habitar essa mesma fracção e em pagar as rendas que seriam devidas após o reinício do contrato de arrendamento.
• E está vedado ao senhorio, por ter sido ele que incumpriu o contrato e não o inquilino, invocar a falta de pagamento das rendas (desde a data que seria a do reinício do contrato) e a manutenção da fracção desabitada durante mais de um ano consecutivo, como causas resolutivas daquele com vista ao decretamento do desejo.
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IV. Decisão:Nesta conformidade, os Juízes desta secção cível da Relação do Porto acordam em:
1º) Negar provimento ao aludido agravo e manter o despacho que não determinou o desentranhamento da tréplica.
2º) Julgar improcedente a apelação e confirmar a douta sentença recorrida.
3º) Condenar a recorrente nas custas do agravo e da apelação.
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Porto, 2008/12/02Manuel Pinto dos Santos
Cândido Pelágio Castro de Lemos
Augusto José B. Marques de Castilho