Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3026/05.4TBSTS.P1 |  |
PRAZO
INCUMPRIMENTO
II - Como autor e ré não ultrapassaram o sobredito impasse ambos são responsáveis em igual medida pelo insucesso do contrato-promessa (art. 570º do CC), celebrado na modalidade de promessa bilateral pois ambas as partes se vincularam à conclusão do contrato prometido.
III - Consequência da referida dupla responsabilidade é a devolução, em singelo, de tudo o que foi prestado (a este propósito, Sinal e Contrato Promessa, Calvão da Silva, 13ª edição, pág. 154 e ss) o que no caso corresponde à devolução das quantias pagas pelo autor à ré que se presumem terem-no sido a título de sinal (art. 441º do CC) mesmo tendo sido, como o foram, entregues antes da outorga da promessa (presunção essa que não foi elidida tendo em conta a forma como foi redigida a cláusula respectiva da promessa em causa onde expressamente se consignou que a quantia de € 544.687,30 foi paga nessa qualidade).
Acordam no Tribunal da Relação do Porto.
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B…, intentou a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra C…, Lda.. alegando, em síntese que:- Autor e Ré celebraram, em 08.08.2003, um acordo escrito que denominaram de "contrato - promessa de compra e venda", e que junta como documento 1.
- Através deste documento a Ré prometeu vender ao Autor e este prometeu comprar-lhe as fracções autónomas aí identificadas.
- O preço global acordado para a prometida venda foi de € 943.725,62.
- O Autor já pagou à Ré, a título de sinal, a quantia de € 544.687,30.
- As partes convencionaram que a escritura pública de compra e venda deveria realizar-se até ao dia 30.09.2003.
- Convencionaram ainda que: "Compete apenas à primeira outorgante (Ré) proceder à obtenção e pagar as despesas inerentes a toda a documentação necessária para a realização da escritura pública de compra e venda, bem como a respectiva marcação, devendo avisar o segundo outorgante do dia, hora e Cartório designado através de carta registada com aviso de recepção expedida com oito dias de antecedência".
- A Ré não marcou a escritura pública de compra e venda até ao dia 30.09.2003.
- O Autor interpelou a Ré, através de notificação judicial avulsa, efectuada em 14.10.2003, para que esta no prazo de trinta dias procedesse à marcação da escritura pública de compra e venda.
- Até à presente data a Ré não procedeu à marcação da escritura pública de compra e venda.
- As fracções autónomas prometidas vender não estão licenciadas e não têm licença de utilização.
- A Ré não requereu, até à data da propositura da presente acção, o licenciamento das fracções que se propunha vender.
- Todo este tempo sem que compra e venda fosse efectuada levou a que o Autor perdesse o interesse na aquisição.
- A Ré, em resposta à notificação judicial efectuada em 14.10.2003, marcou prazo de quinze dias ao Autor para este lhe entregar a respectiva licença de utilização, sob pena de considerar o contrato resolvido.
- Esta actuação da ré corresponde a uma declaração, inequívoca, de que não pretende cumprir o contrato promessa.
- Todo o exposto constitui fundamento suficiente para que o Autor resolva o contrato promessa com fundamento no não cumprimento definitivo por parte da Ré, em conformidade com o preceituado no art.° 801° n° 2 do C. Civil.
- Consequentemente, o Autor, por aplicação do n° 2 do art.° 442° do Código Civil, tem direito a receber o dobro da quantia entregue a título de sinal, ou seja, €1.089.374,60.
- Além daquela quantia, o Autor tem ainda direito a receber o montante de €250.000,00, conforme a cláusula penal prevista no ponto quatro da cláusula terceira do documento um, tudo nos termos do n° 4 do artigo 442.° e 810.° e ss., todos do Código Civil.
- O Autor, de forma subsidiária, invoca a nulidade do contrato promessa por falta de forma e em virtude da inexistência de licença de utilização para as fracções prometidas vender, nos termos dos artigos 410.° n° 3 e 220.° ambos do Código Civil.
- Consequentemente, por aplicação do artigo 289.° do Código Civil deve a Ré devolver ao Autor a quantia paga a título de sinal, mais juros compensatórios
Concluiu pedindo que:
a) Seja declarada ilegal e ineficaz a resolução do contrato promessa ajuizado efectuada pela Ré;
b) Seja declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda em virtude do incumprimento definitivo por parte da Ré;
c) Seja a Ré condenada a pagar aos Autor a quantia de € 1.089.374,60, correspondente ao dobro do sinal passado, acrescida da quantia de € 250.000,00 a título de cláusula penal, e, ainda, a quantia de € 223.539,05 correspondente aos juros de mora vencidos até à data de instauração da presente acção e, ainda, dos juros que se vencerem desde essa data e até pagamento integral.
d) Subsidiariamente, seja declarada a nulidade do contrato promessa por falta de forma e, consequentemente, nos termos do art.° 289 do C. Civil ser a Ré condenada à restituir ao Autor a quantia paga a titulo de sinal, ou seja, € 544.657,30, acrescida de juros compensatórios, à taxa legal, pela utilização desse montante, desde a data da celebração do contrato - 8.08.2003 - e até integral pagamento.
Regularmente citada a ré contestou, alegando, em síntese, que:
- A R. comprou em hasta pública, em 05 de Fevereiro de 1998 as fracções objecto do contrato junto com a p.i. sob doc. n° 1.
- Tentou depois, no mercado, encontrar comprador para as fracções.
- O A. e R., através" do seu sócio-gerente D…, em finais de 2002, entabularam negociações no sentido de concretizar aquela compra e venda.
- As fracções referidas no título de transmissão não tinham - como não têm - licença de utilização, uma vez que o prédio se encontra ainda em "tosco", apenas com as paredes ao alto, e que as impedia ser transaccionadas.
- Disso tinha conhecimento e perfeita consciência o A.,
- Que ainda assim e apesar disso manifestou interesse em concretizar o negócio.
- Por isso e dado aquele constrangimento legal, A. e o sócio gerente da R. acordaram em que a venda das referidas fracções seria efectuada de forma indirecta através da venda participações sociais da própria sociedade, aqui Ré, ao A..
- Por isso, em 23 de Dezembro de 2002, o senhor D… e o A., formalizando o acordo a que haviam chegado, celebraram um contrato promessa de cessão de quotas da sociedade comercial Ré, o qual traduzia a vontade das partes que era a de, por via indirecta, transmitir para o A. as fracções adquiridas pela C….
- O A. foi sucessivamente adiando a realização da escritura pública da cessão de quotas prometida.
- Em Agosto de 2003, o A., premeditadamente e de má fé, apresenta à Ré o contrato junto com a p.i. sob doc. n° 1.
- Pedindo-lhe que o assinasse, alegando que necessitava em absoluto do mesmo para o apresentar junto de uma instituição bancária, a fim de permitir ao A. obter o financiamento necessário ao pagamento do preço em dívida relativamente ao contrato celebrado em 23 de Dezembro de 2003.
- Tendo sido assinado pela R. a pedido e nos termos propostos pelo A. e exclusivamente no interesse deste,
- Bem sabendo o A. que o contrato que agora assinavam não se destinava a ser cumprido até porque não poderia (legalmente) ser cumprido, uma vez que as fracções em causa não reuniam as condições exigíveis para o efeito, nomeadamente porque não dispunham da necessária licença de utilização.
- Ainda que o contrato produzisse efeitos relativamente às obrigações que dele decorrem, os direitos que porventura dele decorressem para o A. nunca por este poderiam ser exercidos, uma vez que a posição por ele assumida consubstancia um manifesto abuso de direito, sob a forma de venire contra factum proprium.
-No próprio Cartório Notarial, foi o A. advertido para a falta de licença de utilização ou construção das fracções, tendo ali expressamente declarado estar ciente de que era a ele que incumbia o ónus de obter tais documentos.
- A produzir efeitos o mencionado contrato-promessa, incumbia ao A. a obtenção da licença de construção ou utilização das fracções em causa necessária à realização do contrato prometido, sem a qual o mesmo não poderia ser realizado.
- A Ré requereu a notificação judicial avulsa do A. para que este, no prazo de 15 dias, lhe entregasse a documentação necessária à celebração da dita escritura, sob pena de se considerar o contrato promessa resolvido, o que o autor nunca fez.
- Por conta do contrato promessa celebrado em 8 de Agosto de 2003 não foi entregue pelo A. à Ré qualquer quantia (a título de sinal ou outro), pelo que não poderá a Ré ser condenada a pagar ao A. a quantia de €1.089.374,60, "correspondente ao dobro do sinal passado" pela simples razão de que não houve qualquer sinal entregue por conta de tal contrato,
- O contrato promessa junto sob doc. n°l com a p.i. respeita à transmissão de direitos reais sobre fracções autónomas de um edifício.
- A validade de tais contratos depende, nos termos do artigo 410°, n° 3 CC da "certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção".
- O notário não certificou a existência de tais licenças, antes, pelo contrário, expressamente declarou que "não foi exibida licença de utilização ou de construção".
- Pelo que é tal contrato inválido, podendo a aqui Ré invocar tal invalidade, uma vez que foi o A. que culposamente deu origem a que fosse celebrado sem aqueles requisitos porquanto que, muito embora tivesse perfeito conhecimento da inexistência de tais licenças, foi o A. que quis, solicitou e pressionou a Ré para a celebração, naqueles termos, do contrato promessa.
- A terem que ser pagos juros deverão os mesmos ser compensados com o correspondente gozo do prédio de que o A. - desde a data da celebração do contrato - dispôs até à data,
- O valor anual do gozo do prédio prometido vender é muito superior ao valor anual dos juros relativos à quantia de € 544.687,30 entregue pelo A.
Em reconvenção, alegou que:
- Considerando-se que o contrato é válido e produz efeitos ínter partes, deve o mesmo ter-se por definitivamente não cumprido por causa imputável ao A., porquanto que ficou acordado entre as partes que incumbia ao A. a obtenção da licença de construção ou utilização das fracções em causa necessária à realização do contrato prometido, o que este nunca fez.
Concluiu pela improcedência do pedido formulado pelo A., e, em reconvenção, pela condenação do autor a pagar-lhe a a quantia de € 250.000, acrescida de juros desde a data de l de Outubro de 2003, que se contabilizam em € 37.916, até efectivo e integral pagamento.
Na réplica o autor alegou que:
- O contrato de cessão de quotas nunca se chegou a concluir e sempre seria nulo por nunca foi assinar por um dos seus contraentes.
- Ao celebrarem o contrato promessa de compra e venda as partes quiseram regular a real situação, extinguindo qualquer outro acordo anteriormente efectuado, tanto é que tendo celebrado o contrato em 8.8.2003, o dataram de Janeiro de 2003.
- A declaração, aposta no reconhecimento da assinatura, efectuado pelo funcionário do cartório, não foi lida e explicitada ao Autor.
- Tal declaração não tem qualquer valor jurídico, uma vez que não decorre do acordo das partes.
- Ou seja, trata-se de uma mera declaração unilateral do funcionário do cartório, sem qualquer valor, o qual não tem poderes para impor às partes qualquer obrigação ou ónus.
- Aliás, se as partes pretendessem aquele acordo ele teria sido incorporado no texto do contrato.
- Carece de fundamento a invocação do abuso de direito, uma vez que o Autor se limitou-se através da presente acção a fazer valer os seus direitos.
- As quantias entregues pelo Autor, no montante global de €544.687,30, foram, por acordo das partes, qualificadas como sinal, conforme a alínea a) da cláusula segunda do contrato promessa, na qual a Ré declarou que na data da assinatura já se encontrava paga a título de sinal aquela quantia, conferindo a respectiva quitação.
- A ré não dispõe de legitimidade para invocar a invalidado do contrato promessa ao abrigo do n.° 3 do artigo 410.° do Código Civil, uma vez que a falta do formalismo não decorre de culpa exclusiva da Autora.
- O Autor não gozou qualquer benefício do prédio.
- No caso de se vir a entender que o sinal não foi prestado no âmbito da promessa de compra, isso significaria que os montantes pagos pelo Autor teriam que ser restituídos pelo sócio gerente da Ré, D….
Concluiu como na petição inicial e pela improcedência do pedido reconvencional.
(…)
A final proferiu-se a seguinte decisão:
(…)
Termos em que se decide:
I. Julgar a acção por parcialmente procedente e consequentemente:
- Declarar resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado em 8 de Agosto de 2003 entre o autor B… e a ré, C…, Lda., em virtude do incumprimento definitivo por parte da ré.
- Condenar a ré C…, Lda. a pagar ao autor, B…, a quantia de €250.000,00 (duzentos e cinquenta mil euros) acrescida de juros de mora contados à taxa legal desde a citação até integral pagamento, absolvendo a ré do pedido quanto aos demais pagamentos peticionados pelo autor.
II. Julgar a reconvenção por totalmente improcedente e consequentemente absolver o reconvindo B… do pedido reconvencional deduzido pela reconvinte, C…. Lda..
(…)
O autor e a ré apelaram da sobredita decisão e concluíram pela seguinte forma:
Autor –
1. A Ré resolveu o contrato-promessa de forma ilegal, aquele acto unilateral, porque ilegal e ineficaz, corresponde a uma declaração, inequívoca, por parte da Ré que não pretende cumprir o contrato promessa.
2. A Autora, por via do incumprimento definitivo da Ré, tem direito, nos termos do n° 2 do art.° 442° do Código Civil, a receber dobro da quantia entregue a título de sinal, ou seja, € 1.089.374,60, acrescida da quantia de €250.000,00, a título de cláusula penal.
3. O Apelante não está de acordo com o entendimento vertido na sentença recorrida de que os montantes por si entregues não podem ser considerados sinal no contrato-promessa discutido nos autos.
4. O teor do documento junto a fls. 10 a 13 foi dado por reproduzido na matéria assente, sendo que faz prova plena quanto às declarações nele contidas, nos termos do art.° 376.° do Código Civil.
5. Na alínea a) da cláusula segunda daquele contrato-promessa de compra e venda (junto a fls 10 a 13), as partes declaram que" com a assinatura do presente contrato e a título de sinal encontra-se paga, e dela dá o primeiro outorgante quitação, a quantia de €544.687.30....".
6. É pois inequívoco e está provado nos autos que aquelas quantias foram entregues à Ré a título de sinal.
7. Os factos dados por provados e que constam dos pontos 27 e 47 da fundamentação de facto da sentença não têm a virtualidade de afastar a declaração contida na alínea a) da cláusula segunda do contrato-promessa, antes pelo contrário, pois dos mesmos retira-se que os montantes foram entregues ao sócio-gerente da Ré e para efeitos do acordo de compra e venda das fracções autónomas.
8. No entanto, por mera cautela e sem prescindir, aqueles factos invocados pela Ré, que constam dos pontos 27 e 47 da fundamentação de facto da sentença, não deveriam ter sido dados por provados, uma vez que não foi feita prova testemunhal nesse sentido (Cf. a acta da audiência de julgamento da qual consta a motivação à resposta à matéria de facto) e também não poderia ser feita, conforme preceituam os artigos 393.°e 394.° do Código Civil,
9. Também quanto a uma eventual prova por confissão, a mesma, a ter existido, teria que ser reduzida a escrito nos termos do art.° 563.° do Código de Processo Civil, o que não foi ( Cf. actas da audiência de julgamento).
10. Como tal essa eventual confissão, a qual também não se descortina na motivação da resposta à matéria de facto nem nas restantes actas da audiência de julgamento, nunca teria força probatória plena (Cf. o n.° 1 do art.° 358 do Código Civil), capaz de afastar a declaração contratual em causa.
11. Consequentemente, impugna-se assim a decisão quanto à matéria de facto vertida naqueles dois pontos.
SEM PRESCINDIR
12. Mesmo que se entendesse que os montantes foram entregues ao Sr. D… a título individual e não como sócio gerente da Ré, ter-se-ia que concluir que, com a celebração do contrato-promessa de compra e venda, teriam sido por ele entregues à Ré.
13. Ao contrário do defendido na sentença, não se trata de uma transmissão de créditos ou dívidas, mas antes da entrega daquelas quantias em dinheiro.
14. Ora, a Ré e o seu sócio gerente - Sr. D… - ao subscreverem o contrato-promessa, declarando o recebimento pela sociedade daquelas quantias a título de sinal, atestam e garantem ao Autor a transmissão dessas quantias para a Ré.
15. Consequentemente, vir invocar que aquela quantia não foi entregue á Ré sempre consubstanciaria um comportamento contraditório e enquadrável como abuso de direito nos termos do art.° 334.° do Código Civil.
16. Mas mesmo que se entendesse como foi entendido na sentença que para o sinal ser imputado no contrato-promessa teria que haver uma transmissão de créditos/dívida entre o Sr. D… e a Ré, sempre se diria que, pelo menos tacitamente (cf. 217.° do Código Civil), essa transmissão está declarada, uma vez que, de forma inequívoca, se retira das declarações vertidas no contrato-promessa que foi vontade de todas as partes que as quantias entregues constituíssem sinal.
17. Mesmo que as partes não tivesse expressamente dito que as quantias entregues o tinham sido a título de sinal, tal natureza sempre se presumiria por aplicação do art.° 441.° do Código Civil
18. Ao não considerar aquelas quantias como sinal entregue no âmbito do contrato-promessa a sentença está em manifesta contradição com a motivação à resposta à matéria de facto.
19. Por tudo o que ficou dito, as quantias entregues devem ser consideradas sinal no contrato-promessa de compra e venda objecto dos autos, conforme as declarações das partes, e, em consequência, deve a Ré ser condenada a restituir à Autora o sinal em dobro.
20. Uma vez que a resolução do contrato-promessa de compra e venda efectuada pela Ré foi ilícita, os juros de mora, à taxa de juro comercial, devem ser contados desde a data da prática desse acto ilícito, ou seja, desde 4.11.2003, conforme preceitua a alínea b) do n° 2 do artigo 805 do Código Civil
Termos em que, mantendo-se a sentença recorrida quanto ao restante, deve a Ré ser ainda condenada, nos termos constantes na alínea c) dos pedidos formulados na petição inicial, isto é, à restituição ao Autor do sinal em dobro, ou seja, a quantia 1.089.374,60, acrescida do pagamento do montante de €250.000,00, a título de cláusula penal, tudo acrescido dos juros de mora, à taxa comercial, contados desde 4.11.2003 e até integral pagamento.
Ré –
I - O presente recurso versa sobre a sentença, aqui proferida, que condenou a Ré a pagar ao Autor a quantia de € 250.000,00, acrescida dos respectivos juros de mora, contados da citação até integral pagamento.
II- Perante a matéria dada como provada nos autos, considerou o Tribunal a quo, que o contrato denominado "contrato - promessa de compra e venda", celebrado em 8.03.2003 identificado a fls.10 a 13 é um contrato válido e eficaz.
III - Porém, não concorda a Ré com a validade e eficácia atribuída ao referido contrato.
IV - De facto, na modesta opinião da Ré, não resulta da prova produzida em audiência de julgamento, que as partes pretenderam, efectivamente, celebrar o referido contrato promessa de compra e venda das fracções nos termos e obrigações que dele constam.
V - Da prova produzida, e dos factos considerados como provados, é claro que o que se pretendeu comprar e vender foram as fracções do prédio melhor identificado nos autos,
VI - Mas, ficou igualmente provado nos autos que o Autor sempre soube que o prédio em causa não possuía a respectiva licença de construção/utilização necessária para a sua legalização.
VII - Na verdade, conforme ficou provado nos autos a Ré comprou em hasta pública, em 05 de Fevereiro de 1998, no processo de Falência que correu termos no 1° Juízo Cível do Tribunal Judicial de Santo Tirso, com o N° 697/84, diversas fracções do prédio descrito na CRP de Santo Tirso sob o n° 40/18 1188, pertença da falida E…, Lda;
VIII - Quando Autor e Ré encetaram as negociações no sentido de realizarem a compra e venda do prédio,
IX - As fracções referidas no título de transmissão não tinham - como não têm hoje - licença de utilização, uma vez que o prédio se encontrava ainda em "tosco", apenas com as paredes ao alto, e que as impedia ser transaccionadas,
X - Facto do qual o Autor tinha perfeito conhecimento mas, ainda assim, manifestou a vontade de fazer o negócio.
XI - Resultando do depoimento da testemunha F…, que o Autor havia também apresentado proposta em carta fechada naquele processo de falência, identificado no título de transmissão junto aos autos a fls.94 , para por essa via adquirir as ditas fracções, conforme resulta do depoimento da referida testemunha:
XII - O que demonstra que o Réu sabia que o iria adquirir sem a respectiva licença de utilização.
XIII - Até porque a pretensão do Autor, ao comprar aquele prédio, era a de concluir a construção do mesmo para depois revender as fracções acabadas, conforme, de resto, foi considerado provado pelo Tribunal a quo no art.° 28 da sentença recorrida,
XIV - O que, foi também confirmado pela testemunha F… que, no seu depoimento, afirmou que o Autor pretendia, tal como sucedeu noutros negócios, concluir as fracções em causa para depois as vender:
XV - Pelo que a referida licença de utilização só poderia vir a ser obtida pelo Autor após a conclusão das fracções subjudice.
XVI - Ora, porque o Autor sabia do impedimento legal para adquirir as fracções - na fase de construção em que as mesmas se encontravam - concordou e aceitou adquirir as ditas fracções de forma indirecta, mediante a aquisição da totalidade das quotas da Ré,
XVII - Tendo sido por esse motivo que foi acordado, entre Autor e legal representante da Ré, a realização do contrato promessa de cessão de quotas pois, dessa forma, o Autor poderia comprar as fracções nos mesmos termos em que a Ré as havia adquirido no Tribunal, ou seja, sem qualquer licença de utilização,
XVIII - De outro modo, seria impossível transmitir as fracções uma vez que, no estado de construção em que as mesmas se encontravam, não seria possível obter qualquer licença de utilização uma vez que a referida licença só poderia vir a ser obtida após o acabamento das fracções,
XIX - Fracções essas que seriam concluídas pelo Autor para depois as vender, tal como já havia feito noutros negócios, nomeadamente num prédio sito em Vila do Conde.
XX - E assim sendo, teria que ser o Autor quem, após a conclusão das ditas fracções, poderia e deveria diligenciar pela obtenção da licença de utilização.
XXI - De todo o modo, como é por todos sabido, nomeadamente pelo Autor que se dedica à actividade de construção civil e de compra e venda de imóveis há mais de 20 anos, a licença de utilização apenas pode ser obtida após a conclusão da construção do prédio, que no caso dos autos, seria realizada pelo Autor,
XXII - Tendo, de resto, sido nesse pressuposto que as partes acordaram o preço, para a compra e venda daquele imóvel, no montante de € 943.725,62,
XXIII - O qual não corresponde de todo ao preço de um prédio concluído, tendo em consideração quer a sua fase de construção, quer a sua localização numa das zonas centrais e privilegiadas da cidade de Santo Tirso.
XXIV - Sendo certo que, para finalizar o prédio em causa seria necessário um valor muito superior à aquele que foi acordado para a compra e venda conforme resulta do depoimento da testemunha G….
XXV - Pelo que o Autor sabia perfeitamente que seria ele quem teria que obter a licença de utilização e que a compra e venda do prédio só poderia ser efectuada de forma indirecta, isto é, mediante a realização do contrato promessa de cessão de quotas junto aos autos.
XXVI - Foi pois no pressuposto de que o prédio não tinha licença de utilização, e nessas condições, que Autor entregou ao Sr. D… - num outro contrato que não o contrato ora submetido a juízo -, a quantia total de €544.687,30 como princípio de pagamento da cessão de quotas a realizar.
XXVII - Assim, contrariamente ao que o Tribunal a quo concluiu, não resulta da prova produzida em audiência de julgamento, que Autor e Ré quiseram efectivamente realizar o contrato promessa de compra e venda, junto aos autos como documento l, nos termos e com as obrigações que dele decorrem, nomeadamente quanto à alienação das fracções do prédio em causa.
XXVIII - Efectivamente o contrato promessa de compra e venda das fracções, apenas foi efectuado, ao abrigo da liberdade contratual estabelecido pelas partes, a pedido do Autor com a justificação de que precisava de realizar dinheiro,
XXIX - Tendo o Autor alegado, para o efeito, que necessitava de ter um contrato, com assinaturas reconhecidas, para que o banco libertasse o dinheiro necessário a liquidar remanescente do preço.
XXX - Tratou-se pois de um contrato que a partes apenas celebraram para exibir no banco do Autor, sabendo este - por ter sido expressamente convencionado entre as Partes - que o contrato que agora assinava não se destinava a ser cumprido,
XXXI - Até porque não poderia ser legalmente cumprido, uma vez que as fracções em causa não reuniam as condições exigíveis para o efeito, nomeadamente porque não dispunham da necessária licença de utilização.
XXXII - Assim, no caso do objecto do negócio ser legalmente impossível, como era o caso dos autos, o negócio não poderia produzir - como não produz - quaisquer efeitos jurídicos, o que foi, aliás o que as Partes - ao abrigo da sua liberdade e autonomia contratual - pretenderam efectivamente:
XXXIII - Que aquele contrato não produzisse quaisquer outros efeitos que não fosse o de permitir à Ré obter o empréstimo bancário de que necessitava para efectuar o pagamento do preço em dívida.
XXXIV - Sendo de resto o que resulta quer do depoimento de parte do Autor, bem como do depoimento da testemunha G…: as partes apenas assinaram tal contrato para que o Autor pudesse obter financiamento bancário.
XXXV - Assim, sendo o objecto do negócio juridicamente impossível - aquelas fracções tal qual se encontram estão fora do tráfego jurídico - o negócio subjudice sempre seria um negócio nulo.
XXXVI - Acresce que, considerando as regras da experiência comum, não faria qualquer sentido que, tendo as partes consciência e perfeito conhecimento, como foi dado provado pelo Tribunal a quo, da inexistência de licença das fracções tivessem almejado e convencionado no contrato promessa de compra e venda, assinado em 8 de Agosto de 2003, que a Ré se obrigaria a celebrar a escritura de compra e venda até 30 de Setembro de 2003,
XXXVII - Pois, o lapso de tempo ocorrido entre a realização do dito contrato e a data nele prevista para a celebração da escritura de compra e venda (15 dias!) era extremamente curto,
XXXVIII - Tornando-se manifesta e absolutamente impossível obter qualquer licença num prazo tão curto, pois que a mesma só poderia vir a ser obtida após a conclusão das fracções.
XXXIX - O que demoraria meses se não anos a realizar.
XL - Donde só se poderá concluir-se que as partes não quiseram efectivamente fazer valer os termos e obrigações do aludido contrato promessa de compra e venda das fracções,
XLI - A que acresce a circunstância de que para concluir as fracções, será necessário despender um valor muito mais elevado do que o preço convencionado entre as Partes (cfr. depoimento da testemunha G…).
XLII - Pelo que nesta conformidade, não deveria o Tribunal a quo ter considerado como provado que "as partes celebraram o contrato referido em l.com o intuito de, além do mais, formalizar o acordo referido em 27. de aquisição das fracções aí referidas" (cfr. ponto 52 da sentença)
XLIV - Assim, o Tribunal ao concluir pela validade do contrato promessa de compra e venda das fracções não valorou, nem apreciou devidamente a prova produzida em audiência de julgamento.
XLIV - Pois, da prova produzida e das regras da experiência comum ficou inequivocamente demonstrado que as partes não quiseram assumir os termos em que foi celebrado o referido contrato.
XLV - De resto, o Tribunal a quo, acabou por reconhecer, e bem, que o valor de €544.687,30, que se encontra indicado no referido contrato como entrada e a titulo de sinal, não poderá ser valorado na qualidade que lhe é atribuída nesse contrato,
XLVI - Tendo sido por esse motivo que não condenou a Recorrente na restituição do sinal em dobro.
XLVII - No entendimento do Tribunal a quo ficou provado que tais quantias foram entregues a D… que apesar de ser sócio gerente é pessoa jurídica diferente da sociedade.
XLVIII - Considerou ainda o Tribunal que aquela quantia havia sido entregue e prevista como sinal no contrato de cessão de quotas subscrito pelo Autor e por D….
XLIX - De facto o Tribunal a quo ao considerar este facto entra em contradição na restante fundamentação de facto e de direito.
L - Pois, se por um lado o Tribunal Recorrido não aceita como válido o valor que é indicado a título de sinal no contrato referido em 1. da matéria dada como provada na sentença, por entender que essa obrigação se reporta a um contrato anterior,
LI - Por outro lado, dá como válidos os demais termos e obrigações vertidas em tal contrato quando, o que as partes pretendiam contratar já havia sido previsto no contrato anterior de cessão de quotas no qual o Tribunal a quo considerou ter sido efectuada o pagamento da quantia de €544.687,30.
LII- De qualquer modo, mesmo que as partes tivessem querido os termos e condições daquele contrato promessa de compra e venda, o mesmo seria sempre, nos termos do artigo 410.° n.° 3 do Código Civil inválido, uma vez que a validade de tais contratos depende da existência de licença de construção ou utilização,
LIII - Ora, o notário não certificou tais licenças ao invés, declarou que não foi exibida licença de utilização ou de construção.
LIV - Facto que de resto, era do perfeito conhecimento do Autor que sabia perfeitamente da inexistência da licença e mesmo assim pretendeu efectuar o referido contrato apenas com o intuito de conseguir obter junto do banco um financiamento.
LV - Dispõe o n° 3 do art. 410° do C.C. que "No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o promitente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte".
LVI - Na versão originária, a omissão destes requisitos só era invocável pelo promitente-vendedor no caso de ter sido o promitente-comprador quem directamente lhe deu causa.
LVII- Na versão actual, o promitente da transmissão ou constituição do direito real pode invocar a omissão destes requisitos, quando a mesma tenha sido causada culposamente pela outra parte.
LVIII - O que significa que foi propósito do legislador ampliar e facilitar ao promitente-vendedor a invocação da sanção correspondente à omissão dos requisitos formais prescritos.
LIX - Assim, a omissão dos mencionados requisitos do art.° 430.° n.° 3 do CC determina a invalidade do negócio.
LX - O art. 294° do C.C. prescreve que "os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei".
LXI - A hipótese do n° 3 do art. 410° do C.C. é um desses "casos em que outra solução (resulta) da lei", visto que o regime de arguição do vício não se concilia com o estatuído, quer para a nulidade, quer para a anulabilidade.
LXII - Pois a omissão dos requisitos referidos no n° 3 do art. 410° não pode ser invocada por terceiros, nem oficiosamente conhecida e declarada pelo tribunal.
LXIII - Assim, quando não se observe o que está disposto no n° 3 do art° 410° do CC a consequência será, a da nulidade do negócio jurídico, de harmonia com a regra dos art°s 290° e 294°.
LXIV - Tratando-se todavia de uma nulidade atípica, porquanto participa de caracteres das nulidades propriamente ditas e da anulabilidade.
LXV - É este o caso dos requisitos formais exigidos pelo n° 3 do art° 410° do CC onde se está perante uma nulidade estabelecida no mero interesse do promitente-adquirente e por isso só este, em princípio, poderia prevalecer-se da invocação dessa nulidade (não havendo lugar ao conhecimento oficioso da mesma, nem podendo ser invocada por terceiros).
LXVI - Por outro lado, a legitimidade para arguir o vício, embora restrita aos contraentes, não lhes foi atribuída em todas as circunstâncias, na condição de titulares do interesse protegido pela norma (de outro modo, apenas ao promitente-comprador teria sido atribuída tal legitimidade).
LXVII - Temos, portanto, na omissão dos requisitos prescritos no n° 3 do art. 410° do C.C. uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pêlos contraentes.
LXVIII - Quanto ao promitente vendedor, este apenas poderá arguir tal invalidade no caso de a falta ser imputável ao promitente-comprador.
LXVIX - Ora, no caso dos autos ficou demonstrado, quer através do depoimento de parte do Autor quer do depoimento da testemunha G…, que o Autor pretendeu formalizar o contrato promessa de compra e venda das fracções, pois só dessa forma poderia obter financiamento junto do banco.
LXX - Sendo certo que, como aqui já se referiu, o Autor tinha perfeito conhecimento da inexistência da licença, tendo apesar disso sido aleitado pelo oficial de registo e disso ficado ciente.
LXXI Mesmo assim levou adiante o seu intento de celebrar o contrato promessa sem que para o efeito tivesse a respectiva licença.
LXXII - Nesta conformidade, tendo ocorrido a omissão das formalidades previstas no n° 3 do art. 410° do C.C, nos termos supra referidos é inválido o contrato promessa subjudice não produzindo quaisquer efeitos entre as partes.
LXIII - Pelo que a ser assim, não poderia o o Tribunal a quo ter condenado a Ré a pagar qualquer quantia ao Autor em resultado do incumprimento do referido contrato, nomeadamente quanto à cláusula penal em que a Ré foi condenada.
LXIV - Assim, ao decidir desta forma o Tribunal a quo violou além do mais as normas dos artigos 410.n°3 do CC, 290, 294.° e 286.° do CC.
TERMOS EM QUE,
Deverá ser concedido provimento ao presente recurso e, em consequência, ser alterada a decisão recorrenda proferida pelo Tribunal de 1a Instância, substituindo-a por outra declare a invalidade do contrato promessa de compra e venda das fracções junto aos autos, absolvendo a Ré de todo o pedido.
*
Factos provados:1. Autor e Ré celebraram, em 08.08.2003, um acordo que denominaram como "Contrato-promessa de compra e venda", que dataram como sendo celebrado em 2 de Janeiro de 2003, e com os dizeres constantes do documento junto a fls. 10 a 13 cujo teor se dá por reproduzido.
2. O Autor interpelou a Ré, através de notificação judicial avulsa para que esta, no prazo de trinta dias, procedesse à marcação da escritura pública de compra e venda;
3. A notificação aludida em 2. foi efectuada em 14.10.2003;
4. A Ré, igualmente por notificação judicial avulsa, recebida em 04.11.2003, exigiu que o Autor lhe entregasse, no prazo de 15 dias, a licença de utilização do prédio, sob pena "de se considerar resolvido e de nenhum efeito o contrato promessa celebrado em 08.08.2003";
5. O A. respondeu à R. através de carta datada de 12.11.2003, junta aos autos a fls. 32, cujo conteúdo aqui se dá como reproduzido;
6. As fracções autónomas objecto do acordo aludido em 1. jamais estiveram licenciadas nem possuem licença de utilização;
7. O A. dedica-se, entre outras actividades, à compra de imóveis para revenda;
8. A R. comprou em hasta pública, em 05 de Fevereiro de 1998, no processo de Falência que correu termos no 1° Juízo Cível do Tribunal Judicial de Santo Tirso, com o N° 697/84, diversas fracções do prédio descrito na CRP de Santo Tirso sob o n° 840/18 1188, pertença da falida E…, Lda;
9. A R. é uma sociedade imobiliária que se dedica à compra para revenda de imóveis;
10. A sociedade C…, tinha, como tem ainda, hoje dois únicos sócios: O Sr. D… e o filho;
11. No documento junto com a contestação sob o n°3, que a R. denomina de contrato promessa de cessão de quotas, só aparece a outorgar um sócio da R., o Sr. D…, o qual nem era titular da totalidade do capital social da R.;
12. O outro sócio, H…, nem aparece a outorgar tal documento;
13. A terceira contraente, filha do A., não subscreveu o aludido documento;
14. As quantias entregues pelo A., foram no montante global de €544.687,30.
15. Através do acordo referido em 1. a Ré prometeu vender ao A. e este prometeu comprar as fracções autónomas designadas pelas letras: "AO, AP, AQ, AR, AS, AT, AU, AV, AX, AZ, BA, BB, BC, BD, BE, BF, BG, BH, BI, BJ, BL, BM, BN, BO, BP, BQ, BR, BS, BT, BU, BV, BX BZ, CA, CB, CC, CD, CE, CF, CG, CH, Cl, CJ, CL, CM, CN, CO, CP, CQ, CR, CT, CU, CV, CX, CZ, DA, DB, DC, DD, DE, DF, DG, DH, Dl, DJ, DL, DM, DN, DO, DP, DQ, DR, DS, DT, EB, EE, EN, EO, EP, EQ, ER, ES, ET, EU, EV, FC, FT, FU, FV, FX, FZ, GA, GB, GC, GD, GE, GF, GG, GH, GI, GJ, GL, GM, GN, GO, GP, GQ e GR".
16. As quais fazem parte do prédio urbano sito na confluência da Rua …, … e Rua …, freguesia e concelho de Santo Tirso, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 00840/181188, parcialmente inscrito na matriz sob o art° 3055.
17. O preço global acordado para a prometida venda foi de €943.725,62.
18. As partes convencionaram que a escritura pública de compra e venda deveria realizar-se até ao dia 30.09.2003.
19. Convencionaram ainda, no parágrafo dois da cláusula terceira do documento 1., que "compete apenas à primeira outorgante, a Ré, proceder à obtenção e pagar as despesas inerentes a toda a documentação necessária para a realização da escritura pública de compra e venda, bem como a respectiva marcação, devendo avisar o segundo outorgante do dia, hora e Cartório designado através de carta registada com aviso de recepção expedida com oito dias de antecedência".
20. A R. jamais marcou a escritura pública de compra e venda até ao dia 30.09.2003 (...)
21. (...) Nem até à data da entrada da presente acção.
22. A R. jamais requereu, pelo menos até à data da propositura da presente acção, o licenciamento das fracções que se propôs vender.
23. O Autor, atento o período de tempo decorrido sem que a compra e venda fosse efectuada, perdeu o interesse na aquisição.
24. Após o facto referido em 8. a R. tentou, no mercado, encontrar comprador para as fracções referidas em 15..
25. O prédio referido em 16. encontra-se ainda em "tosco" apenas com as paredes ao alto
26. O A. sabia que as referidas fracções não dispunham de licença de utilização, e estava convicto que para efectivar a compra e venda das mesmas seria necessário obter tal licenciamento.
27. Ainda assim e na sequência do referido em 24., o A., em 26.2.2001, acordou com o Sr. D…, sócio-gerente da Ré, em adquirir tais fracções que esta tinha adquirido na venda judicial referida em 8., tendo-lhe entregue, a título de princípio de pagamento do preço, as quantias de 20.000.000$00 em 26.2.2001 e de 80.000.000$00 em 5.3.2001 e de €45.889,40 em 23.12.2002.
28. O A. pretendia acabar o prédio para depois revender as fracções acabadas.
29. Devido aos factos referidos em 25. e 26., o A. e o sócio-gerente da Ré, acordaram em que a venda das referidas fracções seria efectuada de forma indirecta através da venda da totalidade das participações sociais da própria sociedade, aqui Ré, ao Autor.
30. Em 23 de Dezembro de 2002, o Sr. D… e o A. formataram o acordo a que haviam chegado, celebrando um documento que denominaram de contrato promessa - documento junto a fls. 128 a 132 cujo teor se dá por reproduzido.
31. Documento que tendo sido exclusivamente negociado entre o sócio gerente da R. e o A., este pretendeu que o mesmo viesse a ser também assinado pela sua filha.
32. Ficando com a obrigação de obter a assinatura da filha naquele documento.
33. Naquele documento as partes expressamente acordavam e declaravam:
A- Que é intenção dos segundos e terceira contraente adquirir as participações representativas da totalidade do capital social da sociedade que gira sob a firma "C…, Lda", na proporção de setenta por cento para o segundo contraente e de trinta por cento para a terceira.
B- Que a referida vontade de contratar é determinada pela existência de diversas fracções de que é titular a C…, Lda, no imóvel sito na …, Santo Tirso, que foi da falida "E…, Lda.", fracções que constam do titulo de transmissão emitido por 1° Juízo Cível do Tribunal Judicial de Santo Tirso em 10 de Março de 1988, o qual é do perfeito conhecimento dos segundos e terceira contraentes e de que se anexa cópia ao presente contrato.
C- Que a manutenção das referidas fracções no património social da sociedade C…, Lda, é pressuposto essencial do negócio.
D- Que do património da C…, Lda, faz ainda parte um imóvel sito em …, freguesia de …, cidade da Trofa, descrito na competente Conservatória do Registo Comercial sob o n° 794, e inscrito na respectiva matriz predial sob o art° 1094-U, o qual é, pelas partes, expressamente excluído do presente negócio.
E- Que, por isso, o primeiro contraente deverá promover a alienação do terreno referido no considerando anterior até à data da escritura de cessão de quotas.
34. O aludido documento traduzia a vontade das partes que era a de, por forma indirecta, transmitir para o A. as fracções adquiridas pela C… referidas em 15.
35. A R. obrigava-se a "esvaziar" o património da sociedade C…, que era constituído por mais o terreno identificado na cláusula D do art°21, que a R. se obrigava a alienar antes da escritura da cessão de quotas, ficando nele apenas as fracções referidas em 15.
36. Com a transmissão da totalidade das participações sociais da C…, as fracções aludidas em 15. transmitir-se-iam indirectamente para o A..
37. Nos termos do contrato aludido em 33., estabelecia-se que a escritura definitiva da cessão de quotas deveria ser celebrada até ao dia 15 de Maio de 2003.
38. A referida escritura de cessão de quotas nunca se chegou a realizar.
39. Autor e Ré celebraram o contrato aludido em 1. a solicitação do A., o qual, além do mais, alegou que necessitava do mesmo para o apresentar junto de uma instituição bancária para assim obter financiamento de que necessitava para o pagamento do remanescente do preço da aquisição das fracções referida em 27.
40. À data da celebração do contrato aludido em 1., o A. sabia que as referidas fracções objecto do mesmo não dispunham de licença de utilização.
41. No dia em que assinou o dito contrato o sócio-gerente da Ré dirigiu-se, para se aconselhar, ao escritório do seu advogado, tendo-o assinado sem com ele contactar por se encontrar ausente.
42. O A. pretendeu que as assinaturas no contrato que as partes denominaram de contrato promessa fossem notarialmente reconhecidas.
43. O que, apesar da inexistência de licença de construção ou utilização das fracções referidas em 15., foi efectuado pelo ajudante do Cartório Notarial da Trofa, no mesmo dia em que o dito contrato foi assinado, ou seja, em 8 de Agosto de 2003.
44. No referido cartório foram o A. e o sócio-gerente da Ré, que aí se dirigiu em representação desta, advertidos para a falta de licença de utilização ou construção das aludidas fracções.
45. Resulta da declaração notarial que consta do denominado contrato promessa referido, onde se pode ler: "Não foi exibida licença de utilização ou de construção, tendo o promitente-comprador sido advertido do ónus que lhe compete na respectiva legalização, do qual declarou o promitente adquirente estar ciente"
46. O A. não entregou à Ré licença de utilização ou de construção das aludidas fracções objecto do contrato no prazo estipulado em 4. nem até ao presente.
47. As quantias referidas na cláusula "SEGUNDO" al. a) do contrato referido em 1. foram as entregues pelo A. ao sócio-gerente da Ré, D…, nas circunstâncias e para os efeitos referidos em 27.
48. O que consta da clausula "QUATRO" parágrafo "DOIS" do documento junto a fls. 11 cujo teor se dá por reproduzido.
49. A R. disponibilizou imediatamente o gozo do prédio ao A. a partir da data da celebração do contrato aludido em l.
50. As partes nele outorgantes assinaram livremente e para os efeitos nele constantes, os termos do contrato referido em 1.
51. A vontade do A. e da R. era a de procederem à compra e venda dos imóveis.
52. As partes celebraram o contrato referido em 1. com o intuito de, além do mais, formalizar o acordo referido em 27. de aquisição das fracções aí referidas.
53. Pretendendo o A. com tal, ter um documento que regulasse de forma cabal a situação e que lhe permitisse apresentá-lo onde fosse necessário.
54. O contrato denominado de compra e venda foi elaborado no escritório do advogado da R..
55. O A. é uma pessoa com graves problemas de saúde, padecendo de diabetes que lhe causaram a perda quase total da visão.
*
O autor alega, em suma, que a sobredita quantia de € 544.687,30 (cuja restituição pede em dobro) foi entregue a título de sinal (o conteúdo do contrato promessa faz prova plena quanto a esse facto cfr art. 376º do CC), deviam ter sido dados como não provados os itens 27º e 47º dos factos dados como provados e os juros atinentes à devolução do sinal em dobro, calculados à taxa de juro comercial, são devidos desde o dia em que operou a resolução ilícita do contrato promovida pela ré.Por seu turno a ré argumenta que o contrato-promessa em questão não é válido nem eficaz (as partes não o pretenderam celebrar, o seu objecto era legalmente impossível porque as fracções prometidas vender estavam fora do tráfego jurídico dado não terem licença de utilização e o autor aceitou adquiri-las de forma indirecta através da aquisição da totalidade das quotas da ré), a licença de utilização, necessária à celebração do contrato prometido, só seria viável após a conclusão das fracções em causa (que estavam em tosco) e a respectiva obtenção seria da responsabilidade do autor, o item da matéria de facto dada como provada sob o nº 52 deveria ter sido dado como não provado e o supra referido contrato-promessa não é válido dado o preceituado no art. 410º nº 3 do CC (o autor tinha perfeito conhecimento da inexistência da licença de utilização).
*
Os recorrentes impugam a matéria de facto a que aludem os itens 27º, 47º e 52º da matéria de facto dada com o provada.Para o efeito, rege o preceituado no art. 690º - A nº 1 al) b e nº 2 do CPC (há que indicar os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa da recorrida sob o formalismo do supra citado nº 2).
Quanto aos factos idºs sob os nºs 27º e 47º (impugnação deduzida pelo autor a título condicional) os mesmos não só retratam a realidade factual (não são directamente postos em causa pois a impugnação foi deduzida por mera cautela para prevenir uma interpretação que excluísse a natureza de sinal às quantias entregues pelo autor à ré) como inexiste violação da regra da inadmissibilidade da prova testemunhal a este propósito (não existe conflito entre a prova testemunhal e facto provado por doc ou convenção contrária ou adicional ao mesmo ou seja tais factos são compatíveis com o constante na al. a) do nº 2 do contrato em questão).
Neste contexto, o decisivo para qualificar as quantias entregues à ré (como sinal ou não) é o enquadramento jurídico que na circunstância for feito (há uma presunção juris tantum a considerar cfr art. cfr art. 441º do CC).
Quanto ao item 52º (impugnação da ré) concluiu o tribunal a quo que os recorrentes formalizaram o acordo para a aquisição das fracções acima referidas através do contrato-promessa em questão (ou seja, que este serviu, também, para esse fim) inexistindo prova que imponha decisão diversa da recorrida tendo em conta maxime que o tribunal decide no contexto do art. 655º nº 1 do CPC (a impugnação deduzida explicita, aliás, a interpretação que a recorrente fez da prova produzida mas não inviabiliza a função que o tribunal recorrido atribuiu à promessa celebrada pelas partes dentro do contexto em que lhe é concedida liberdade para, fundamentadamente, apreciar a prova, o que foi o caso).
Improcede, por isso, a impugnação da matéria de facto.
Contudo, ao abrigo do disposto no art. 646º nº 4 do CPC, tem-se como não escrito o item 23 da matéria de facto provada (maxime na parte em que se consignou que o autor perdeu o interesse na aquisição) porquanto se trata de matéria de facto conclusiva (o período de tempo sem formalização da compra e venda já resulta dos itens 20 e 21 e de toda a factualidade provada).
Aliás, a perda de interesse por parte do credor concretiza-se através de circunstâncias que provem indiscutivelmente o não cumprimento definitivo, objectivamente configurado em função da utilidade concreta que a prestação teria para o devedor, pelo que a conclusão da perda de interesse é um juízo a jusante dessas circunstâncias.
Argumenta a ré que o contrato-promessa em causa não correspondeu à vontade real das partes que não o pretenderam realmente celebrar maxime por ausência da licença de utilização condição necessária para a realização da escritura de compra e venda prometida (as fracções estavam em “tosco” e necessitavam de ser concluídas para esse efeito).
Acresce ao supra referido argumento o circunstancialismo em que foi outorgado (a pedido do autor e para desbloquear dinheiro do Banco) e a existência da promessa de aquisição das quotas da ré que colocaria o autor, indirectamente, como proprietário das fracções prometidas vender.
Tendo resultado provado que o contrato em questão foi livremente assinado pelas partes e para os efeitos nele constantes, que a vontade dos respectivos outorgantes era a de procederem à compra e venda dos imóveis, que autor e ré celebraram o referido contrato também com o objectivo de formalizarem o acordo previamente estabelecido de aquisição das sobreditas fracções e que o autor pretendia um documento que regulasse de forma cabal a situação há que concluir que, independentemente do circunstancialismo envolvente, o acordo a que alude a matéria de facto idª no item 1 da matéria de facto dada como provada foi querido pelo autor e ré que voluntariamente se comprometeram a comprar e vender as fracções em causa pelo que não há fundamento para o considerar à revelia da vontade das partes.
Aliás, é indubitável que na sequência da aquisição em hasta pública das fracções pela ré esta tentou encontrar logo comprador para as mesmas o que logrou conseguir por parte do autor que lhe entregou, com essa finalidade, várias quantias como princípio de pagamento do preço o que demonstra que as partes quiseram efectivamente comprar e vender (o meio para esse fim tanto podia ser a sobredita cessão de quotas como a compra e venda pelo que também se poderia afirmar que nunca quiseram de verdade a cessão de quotas e só recorreriam a ela como meio mais expedido de obterem o desiderato final da compra e venda).
Quanto ao objecto do contrato-promessa em causa considerando que se trata de uma “convenção futura” pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (art. 410º nº 1 do CC) e que incorpora uma prestação de facto positivo cujos efeitos são de natureza obrigacional não há fundamento para o considerar nulo nos termos do art. 280º do CC (a invalidade a considerar seria a resultante da omissão dos requisitos a que alude o art. 410º nº 3 do CPC, que tem um regime de arguição particular, tanto mais que o contrato definitivo pressuporia a conclusão das fracções prometidas vender).
O tribunal a quo concluiu pela existência de incumprimento definitivo por parte da ré pedindo o autor, nesse enquadramento, a restituição do sinal em dobro (no pressuposto de que as quantias que entregou á ré serem havidas como sinal).
Por seu turno, a ré descartou-se da responsabilidade pela não realização do contrato de compra e venda prometido argumentado, além do mais, que a sobredita licença de utilização seria da responsabilidade do autor (nesse contexto, resolveu o contrato-promessa após ter dado ao autor quinze dias para lhe entregar a licença de utilização das fracções prometidas vender).
Autor e ré dedicam-se à compra, para revenda, de imóveis.
As fracções acima referidas não só não estavam licenciadas como não possuíam licença de utilização.
A ausência das licenças era do conhecimento do autor e obviamente, também, da ré e bem assim o estado do prédio (em “tosco” com as paredes ao alto).
O autor pretendia acabar o prédio para depois revender as fracções acabadas.
A licença de utilização era pressuposto necessário à realização da escritura de compra e venda (artº 1º nº 1 do DL nº 281/99 de 26/7).
Nos termos do art. 762º nº 2 do CPC no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé.
Neste contexto, cada contraente deve não só cooperar com a contraparte como deve igualmente abster-se de condutas susceptíveis de qualificar como abusivo o exercício da posição creditória.
Apesar de ter sido clausulado que competia à ré proceder à obtenção e pagar as despesas inerentes a toda a documentação necessária para a realização da escritura pública de compra e venda (item 19 dos factos provados) não é clara a definição sobre qual das partes impendia a obrigação da obtenção da licença em causa (conhecendo como conheciam as partes a situação do prédio faria sentido que explicitassem a questão da obrigação da obtenção da licença o que não fizeram uma vez que as expressões que utilizaram não só são dúbias a este propósito como inculcam a ideia de excluírem as licenças atento o respectivo contexto interpretativo).
Por isso, atenta a supra enunciada regra da boa fé, careceu de sentido a notificação da ré para a marcação da escritura em 30 dias ou a notificação do autor para a entrega da licença de utilização em 15 dias porque as partes conheciam o estado do prédio e sabiam, por isso, que a licença de utilização era inviável sem o acabamento das fracções e que a escritura não iria ser realizada pelo notário (existia um impasse que teria que ser desbloqueado por autor e ré cooperando em consonância).
É certo que foi estabelecido que os prazos consignados na promessa têm natureza peremptória (cláusula sexta). Contudo, da interpretação do contrato não resulta que fosse fixado um prazo fixo ou absoluto que gerasse logo o incumprimento definitivo e a resolução do contrato (ao invés, o decurso do prazo importa tão só uma situação de atraso no cumprimento como o demonstra não só as interpelações das partes como a reserva à execução específica que se fez constar na promessa, recurso este a utilizar em caso de mora como a doutrina dominante o assinala).
Como autor e ré não ultrapassaram o sobredito impasse ambos são responsáveis em igual medida pelo insucesso do contrato-promessa (art. 570º do CC), celebrado na modalidade de promessa bilateral pois ambas as partes se vincularam à conclusão do contrato prometido.
Efectivamente, sendo celebrado o contrato prometido cumpria-se integralmente a promessa mas como não o foi há que imputar esse evento a ambas as partes nos sobreditos termos.
Consequência da referida dupla responsabilidade é a devolução, em singelo, de tudo o que foi prestado (a este propósito, Sinal e Contrato Promessa, Calvão da Silva, 13ª edição, pág. 154 e ss) o que no caso corresponde à devolução das quantias pagas pelo autor à ré que se presumem terem-no sido a título de sinal (art. 441º do CC) mesmo tendo sido, como o foram, entregues antes da outorga da promessa (presunção essa que não foi elidida tendo em conta a forma como foi redigida a cláusula respectiva da promessa em causa onde expressamente se consignou que a quantia de € 544.687,30 foi paga nessa qualidade).
Quanto aos juros os mesmos são devidos desde a citação porquanto é desde essa data que o devedor se encontra em mora (arts 806º ex vi art. 804º nº 1 e 805º nº 1 do CC / Fernando Gravato de Morais, Contrato Promessa em Geral … , pág. 225).
Prejudicado o conhecimento da questão da invalidade do contrato e da restituição do sinal em dobro.
*
Nestes termos, dá-se, em parte, provimento ao recurso do autor e nega-se provimento ao recurso da ré e, em consequência, condena-se esta a pagar àquele a quantia de € 544.687,30 acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação até efectivo pagamento e absolve-se a ré quanto ao mais pedido.Custas pelo autor e ré na proporção do decaimento.
Porto, 14-11-2011
António Eleutério Brandão Valente de Almeida
Maria José Rato da Silva Antunes Simões
Abílio Sá Gonçalves Costa