Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONDOMÍNIO
RESPONSABILIDADE
CULPA
II – A relação creditória propter rem prescinde da noção de culpa quanto à prova do direito real e dos actos que o ofendem; não prescinde, porém, dessa mesma culpa quanto à existência de danos e consequente pretensão de indemnização.
III – Ambas as responsabilidades, com culpa ou sem ela, não prescindem da noção de imputação do facto ao agente rectius de causalidade.
Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção com processo ordinário nº…./04.1TJPRT, da .ª Vara Cível do Porto (.ª Secção).
Autor – Condomínio do Prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Diogo Afonso, nºs 19 a 31, Porto.
Réu – B………. .
Pedido
Que o Réu seja condenado a pagar ao Autor a quantia de € 9.334,07, sendo € 7.541,38 a título da sua quota parte nas despesas de condomínio devidas e € 1.295,69, a título de multa por constituição em mora na liquidação daquelas, bem como nos juros de mora, calculados à taxa legal, desde a citação até efectivo cumprimento.
Pedido Reconvencional
Que seja o Autor condenado a pagar ao Réu a quantia de € 33.385,41, a título de indemnização por danos patrimoniais, acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação.
Pedido Reconvencional Subsidiário
Que seja o Autor condenado a pagar ao Réu a quantia de € 40.926,79, a título de indemnização por danos patrimoniais, acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação.
Tese do Autor
O Réu é proprietário de diversas fracções no condomínio referido.
Não pagou as mensalidades relativas a despesas de condomínio, aprovadas em Assembleia Geral.
Em virtude da mora, encontra-se obrigado a pagar uma penalidade correspondente a 60% ao ano, calculada sobre o valor das mensalidades em dívida.
Uma eventual compensação de créditos nunca foi comunicada pelo Réu, ao Autor.
Tese do Réu
Cada uma das fracções é coberta pelo terraço do andar superior (arquitectura em forma de escada) – tais terraços são parte comum do prédio.
Desde 1996 que as fracções do Réu vêm sofrendo infiltrações de água, com origem nessas partes comuns, a que o Condomínio não deu resposta adequada, apesar de alertado.
O Réu despendeu € 11.526,79 na realização de obras, nos tectos, paredes e pisos das fracções – chegou a pintar duas vezes num ano as fracções.
O Réu suspendeu o pagamento de quotas, visando compensar esses créditos com os créditos que detinha sobre o condomínio.
O Réu perdeu também rendimentos, quer porque não lograva arrendar as fracções, face às humidades nelas existentes, quer porque arrendatários houve que denunciaram os contratos respectivos – deixou de obter aí a quantia global de € 29.400.
O crédito do Autor encontra-se extinto por compensação (pedido reconvencional principal).
Sentença
Na sentença proferida pelo Mmº Juiz “a quo”, a acção foi julgada procedente, com a condenação do Réu em montante equivalente ao pedido, e a reconvenção julgada improcedente.
Conclusões do Recurso de Apelação (resenha)
1 - A decisão sobre a matéria de facto deveria ter sido no sentido de considerar integralmente provados os nºs 1º a 8º e 13º da Base Instrutória, sendo que, quanto aos nºs 9º e 10º, a resposta que foi dada tem que considerar-se equivalente à sua prova integral, atento o encadeamento da matéria de facto controvertida.
2 – A resposta restritiva dada ao nº1 da B.I. está em oposição à matéria assente (als. N), O), P), U), V) e W) e aos depoimentos das testemunhas C………., D………., E………. e F……….; a resposta ao nº2 da B.I. deve ser alterada com fundamento no depoimento de D……….; as respostas aos nºs 3 a 6 e 8 da B.I. tem fundamento no depoimento das testemunhas E………., F………. e D………. e carta de fls. 153/636; a resposta ao nº7 deve ser alterada com base no depoimento das testemunhas D………. e C……….; a resposta ao nº13 deve ser alterada com base no depoimento da testemunha E………. e carta de fls. 164.
3 – Tal matéria deveria ainda resultar integralmente provada por via indiciária.
4 – As testemunhas do Autor não revelaram conhecimento directo dos danos verificados no interior das fracções; só as testemunhas arroladas pelo Réu o revelaram.
5 – Os restantes condóminos tinham interesse no desfecho da acção – a improcedência desta oneraria a respectiva comparticipação para as despesas.
6 – A apreciação dos factos não podia ignorar os factos dados como provados documentalmente ou por acordo, designadamente o teor das cartas de fls. 161 a 166 e, sobretudo, o facto de, em meados de 2001, a obra ter sido dada por concluída no que concerne às fracções do apelante – als. A) e Y) dos Factos Provados, persistindo os problemas de infiltrações (al. V).
7 – O Apelante desde há vários anos que vinha alertando o Condomínio para a necessidade de realização de obras, as obras iniciaram-se em 2000 e o Apelante suportou o respectivo custo e as consequências das infiltrações de águas e humidade, e só a partir do momento em que as obras foram dadas como concluídas, relativamente às suas fracções, reclamou do Condomínio os danos que sofreu.
8 – A questão da compensação de créditos foi suscitada pelo Apelante conforme item 26, por carta datada de 15/11/01, à qual o Condomínio respondeu (fls. 165 e 166).
9 – Ainda que se admitisse que as obrigações do condomínio eram apenas obrigações de meios – como defende a sentença recorrida – e não obrigações de resultado, não se esgotaram no caso “sub judice” com a adjudicação das obras a uma empresa de reabilitação de edifícios, mas prolongaram-se com o acompanhamento da execução dessas mesmas obras.
10 – Todavia, o Autor tinha o dever de assegurar o efectivo êxito das obras realizadas, por forma a evitar mais danos para os condóminos e exigir, se necessário, responsabilidades a terceiros ou mesmo a condóminos.
11 – Os problemas de infiltrações persistiram muito para lá do lapso temporal admissível e, a dada altura, foram dados como resolvidos; mas o Condomínio Autor não assegurou a boa execução das obras relativamente ao Apelante, nem promoveu rapidamente a execução das obras necessárias.
12 – O Autor encontra-se obrigado a indemnizar o Réu, por via de responsabilidade civil aquiliana.
13 – E estão verificados os requisitos da compensação de créditos.
14 – Foram violados os artºs 341º, 342º, 343º, 483º, 562º, 563º, 847º, 1421º, 1422º nº2 al.a), 1436º al.f), 1424º e 1427º C.Civ. e 668º nº1 als. b) e d) C.P.Civ.
O Autor, por contra-alegações, sustenta o bem fundado da sentença recorrida.
Factos Considerados Provados em 1ª Instância
Dos factos assentes:
Encontra-se constituído em regime de propriedade horizontal o prédio sito na Rua .......... nº .. a .., no Porto (alínea A).
Em 12/03/2002, em sessão de Assembleia-Geral de Condóminos do aludido prédio foi aprovado o orçamento para o ano de 2002, no valor de €42.659,69 (alínea B).
E em 28/02/2003, em nova sessão de Assembleia-Geral de Condóminos, foi aprovado o orçamento para o ano de 2003, no valor de €59,576,00 (alínea C).
O Réu é legítimo proprietário das fracções designadas pelas letras “P”, “Z” e “V” daquele prédio, correspondentes respectivamente ao 2º-E, 3º-C e 3º-E (alínea D).
Essas fracções são representativas no valor total do edifício das permilagens de 19.900%, 20.750%, 19.900% e 14.050%, respectivamente (alínea E).
O Réu não pagou as mensalidades referentes às despesas de condomínio do ano de 2002, bem como não procedeu ao pagamento das mensalidades referentes às despesas de condomínio do ano de 2003 (alínea F).
Por referência à fracção designada pela letra “P” tais despesas de condomínio são as seguintes: €1.096,86, referentes ao ano de 2002; €306,37, referentes ao 1º trimestre do ano de 2003; €306,37, referentes ao 2º trimestre do ano de 2003; €306,37, referentes ao 3º trimestre do ano de 2003 e €306,37, referentes ao 4º trimestre do ano de 2003 (alínea G).
Em relação à fracção designada pela letra “Z”, essas despesas de condomínio são as seguintes: €1.716,00, referentes ao ano de 2002; €479,29, referentes ao 1º trimestre do ano de 2003; €479,29, referentes ao 2º trimestre do ano de 2003; €479,29, referentes ao 3º trimestre do ano de 2003; €479,29 e referentes ao 4º trimestre do ano de 2003 (alínea H).
Em relação à fracção designada pela letra “V”, essas despesas de condomínio são as seguintes: €749,20, referentes ao ano de 2002; €209,26, referentes ao 1º trimestre do ano de 2003; €209,26, referentes ao 2º trimestre do ano de 2003; €209,26, referentes ao 3º trimestre do ano de 2003; €209,26 e referentes ao 4º trimestre do ano de 2003 (alínea I).
Na Assembleia-Geral de Condóminos realizada em 16/01/1995, posteriormente reafirmado na Assembleia geral de 30 de Junho de 2003, foi aprovada deliberação no sentido de que as despesas de condomínio deveriam ser liquidadas “...no prazo de 30 dias a contados do início do período a que respeite a prestação, isto é, até ao final de Janeiro o 1º Trimestre, até ao final de Abril o 2º Trimestre, até ao final de Julho o 3º Trimestre e até ao final de Outubro o 4º e último trimestre” (alínea J).
Em simultâneo foi aprovada a aplicação de uma penalidade aos condóminos que não respeitassem aquele prazo de pagamento equivalente a 60% ao ano do valor do recibo ou recibos em dívida (alínea K).
O prédio tem uma arquitectura em forma de escada, a partir do terceiro andar, tendo as fracções que estão voltadas a sul, do 3.º ao último andar, um terraço com vista para a foz do Rio Douro (alínea L).
Cada um dos terraços, atenta a arquitectura do edifício, corresponde à cobertura de parte da sala comum da fracção do andar inferior, (alínea M)
Pelo menos, desde 1996 o prédio da “G……….” tem sofrido vários problemas com infiltrações de água a partir dos aludidos terraços e da própria fachada do prédio, em especial na parte nascente e sul, decorrentes da crescente degradação da impermeabilização dos mesmos (alínea N).
Sensivelmente desde então o réu tem vindo a dar conhecimento ao Condomínio dos danos verificados nas suas fracções decorrentes das infiltrações e tem solicitado a resolução do problema (alínea O).
Os problemas verificados, ano após ano, em especial no Inverno ou nas épocas de maior pluviosidade, não eram exclusivos do réu, mas verificavam-se igualmente noutras fracções do prédio (alínea P).
O Condomínio, através das comunicações que o réu lhe foi fazendo e dos contactos do réu com os responsáveis pela administração, tinha pleno conhecimento do estado de degradação das fracções, dos sucessivos problemas causados com as infiltrações de água (alínea Q).
Em Assembleia Geral de Condóminos, realizada em 22 de Dezembro de 1999, foi por fim deliberado proceder a obras de recuperação do edifício, designadamente, à impermeabilização dos terraços e fachadas, iniciando-se as mesmas pelas fracções que apresentassem um estado mais crítico de humidade, entre as quais se contavam as fracções de que o réu é proprietário, em especial, as fracções correspondentes ao 2º-E e ao 3º-C (alínea R).
As obras de recuperação do edifício iniciaram-se em meados do ano 2000, com a impermeabilização de terraços, varandas, floreiras e partes da fachada do edifício onde se verificasse não existir qualquer impermeabilização (alínea S).
O réu procedeu então à regularização das quotas cujo pagamento suspendera antes para compensar com o direito de indemnização dos danos que já tinha sofrido nas suas fracções e pagou ainda a prestação suplementar que lhe foi exigida para as mesmas obras (alínea T).
Porém, os problemas mantiveram-se e o réu continuou a ver as suas fracções danificadas nas paredes, tectos e pisos, com a água que persistia em infiltrar-se através das soleiras, terraços e floreiras mal impermeabilizadas (alínea U).
Em meados de 2001, apesar da obra ter sido dada por concluída, no que concerne às fracções do réu, os problemas com as infiltrações persistiam, o que o réu comunicou por mais de uma vez aos responsáveis pela administração do condomínio (alínea V).
Em 15 de Novembro de 2001, agastado com o “arrastar” da situação, o réu voltou a interpelar a administração do condomínio (alínea W).
A resposta da administração do condomínio é a que resulta do teor da carta junta a folhas 165 e 166 que aqui se dá por reproduzida (alínea X).
Em face disso o réu suspendeu os pagamentos das quotas do condomínio a partir de 2002 (alínea Y).
Dos factos controvertidos que se vieram a provar:
Em consequência de infiltrações de água nas suas fracções, o réu realizou obras de reparação, designadamente nas fracções correspondentes ao 3º-C e ao 2º-E (fc1).
Essas obras consistiram essencialmente em trabalhos de raspagem e pintura do tecto e paredes e na recuperação do soalho das fracções (fc2).
O réu destinou as suas fracções ao mercado de arrendamento, com excepção da fracção correspondente ao 3º-C que a partir de Abril de 2002 destinou à sua própria habitação, tendo posteriormente colocado as fracções à venda (fc3).
Sem realizar obras de recuperação das fracções o réu não conseguia arrendar as fracções pelo valor das rendas que pedia (fc4).
Houve um inquilino do réu que ao receber a comunicação do réu do aumento de renda denunciou o contrato alegando problemas de infiltrações e humidade na fracção e o valor da renda (fc5).
Quando saía um inquilino o réu voltava a ter de pintar a fracção (fc6).
O réu despendeu nas obras um valor não provado (fc7).
Houve alturas em que o réu não conseguiu arrendar as fracções 2º-E e 3º-C (fc8).
A fracção 2º-E esteve sem ser arrendada entre Outubro de 2001 e 20 de Dezembro de 2002 (fc9).
A fracção 3º-C esteve sem ser arrendada entre Abril de 2001 e o momento em que o réu a foi habitar em Abril de 2002 (fc10).
Durante o período de Outubro de 2001 e 20 de Dezembro de 2002 a fracção 2º-E valia no mercado de arrendamento uma renda mensal não inferior a € 750 (fc11).
Durante o período de Abril de 2001 a Abril de 2002 a fracção 3º-C valia no mercado de arrendamento uma renda mensal não inferior a € 1.500 (fc12).
Fundamentos
As questões colocadas pelo presente recurso são, basicamente, as de saber:
1º - se devem ser alteradas as respostas dadas aos quesitos 1º a 8º e 13º da B.I., no sentido propugnado pelo Apelante;
2º - se o Autor se encontra obrigado a indemnizar o Réu, por via de responsabilidade civil aquiliana e se estão verificados os requisitos da compensação de créditos, de um lado o crédito por despesas do Condomínio, do outro o crédito indemnizatório do Réu, suscitada que foi pelo Apelante conforme item 26, por carta datada de 15/11/01, à qual o Condomínio respondeu (fls. 165 e 166).
Apreciaremos tais matérias seguidamente.
I
Foi ouvido na íntegra o suporte áudio integrando o registo dos depoimentos de parte e testemunhais. Percorramos os pontos das respostas à matéria de facto impugnados por recurso.No quesito 1º perguntava-se se “em consequência das infiltrações provocadas pela má impermeabilização dos terraços, varandas e fachadas e dos estragos causados pela água, o réu foi obrigado a realizar sucessivas obras de reparação nas suas fracções, sobretudo nas fracções correspondentes ao 3º-C e ao 2º-E”.
Foi respondido “provado apenas que, em consequência de infiltrações de água nas suas fracções, o réu realizou obras de reparação, designadamente nas fracções correspondentes ao 3º-C e ao 2º-E”.
A matéria perguntada que ficou afastada da resposta é assim a que contende com a “má impermeabilização de terraços, varandas e fachadas”, quanto às infiltrações de água nas fracções do Réu.
Ora, a única testemunha que o afirmou, a partir de conhecimento directo, foi C………., pessoa que realizou as obras de reparação nas fracções, a cargo do Réu, e cujo valor é reclamado do Autor.
Daquilo que constatou, concluiu que, nos orçamentos que constam dos autos, tudo aquilo (e só aquilo) que dissesse respeito a tectos, paredes e chão, tinha a ver com infiltrações de água, provenientes, ou do terraço do andar de cima (3º andar), afectando a sala, ou dos prumos da tijoleira das janelas, nos quartos dos dois andares, por falta de impermeabilização exterior dos encaixes do alumínio na tijoleira.
Outras testemunhas se referiram a esta mesma matéria, mas por forma mais indistinta e revelando uma razão de ciência mais vaga, proveniente de alguma ligação profissional com o Réu. Referimo-nos a F………., mediadora imobiliária, e a D………., engenheiro civil, mas sócio, com o Réu, em sociedades de avaliação imobiliária. Cremos assim que C………. foi a testemunha mais credível, no sufrágio da tese do Réu.
Pois bem: esta testemunha foi adequadamente contraditada por H………., antigo engenheiro e sócio da empresa I………., que supervisionou directamente os trabalhos de recuperação de fachadas e do interior de algumas fracções afectadas por infiltrações.
Sublinhe-se que esta testemunha não tem relação profissional ou societária actual com a empresa, sendo que resultou abundantemente demonstrado, dos mais diversos depoimentos, que a obra ainda não foi recebida pelo dono Condomínio, pelo que é de prever que ainda se realizem diversas obras, quer na fachada, quer em fracções (a sociedade não demonstrou interesse em não realizar outras intervenções no prédio).
Esta testemunha confirmou a reunião num dos apartamentos do Réu, com este, e confirmou que, na fracção do 3º andar, existiam infiltrações na sala, por empoçamento no terraço do andar superior, tendo o tecto sido pintado pela empresa, em reparação do sucedido. Nada mais foi observado pela testemunha, sendo que o Réu sempre teria tido oportunidade de o esclarecer no momento, nomeadamente quanto às invocadas infiltrações no 2º andar. Por outro lado, seria praticamente impossível que as infiltrações a partir do terraço superior afectassem os quartos da fracção ou fracções do Réu.
Além do mais, referiu-se expressamente às verbas pedidas no processo pelo Réu, afirmando serem tais verbas exorbitantes e correspondendo ao arranjar “da casa toda”.
Desta forma, quedou-se a primeira instância na dúvida quanto à origem das infiltrações e outrossim nos quedamos nós.
Outros depoimentos existiram (J………., L………., M………., N………., O………., testemunhas ligadas ao condomínio ou às obras), que sublinharam o facto de o Réu se ter alheado da existência do condomínio (pese embora a correspondência constante dos autos, e que diremos escassa face à magnitude dos problemas invocados pelo Réu), e que asseveraram ter a empresa que procedia às reparações procedido a diversas intervenções dentro das fracções autónomas, pelo que, não tendo tais depoimentos sido contraditados, se nos afigura enigmático o facto de, em tais obras, não terem sido contempladas as fracções do Réu.
O depoimento da testemunha E………. poderia ter contribuído para esse esclarecimento, não fosse a parcialidade demonstrada em termos adjectivos, que não substantivos – “a empresa contratada só fazia obras em casa dos amiguinhos”; note-se que esta testemunha, porteiro do prédio, foi dispensada do serviço, pela administração, no ano de 2005.
Nada temos assim a alterar à resposta assumida.
No quesito 2º perguntava-se se “essas obras consistiram, essencialmente, em trabalhos de raspagem e pintura do tecto e paredes, na recuperação do soalho das fracções, e, ainda, no restauro do sistema eléctrico numa das fracções”.
Respondeu-se que “essas obras consistiram essencialmente em trabalhos de raspagem e pintura do tecto e paredes e na recuperação do soalho das fracções”.
Tal resposta é a conforme ao depoimento da já citada testemunha C………., pelo que se mostra adequada. Esta testemunha, única reveladora de conhecimento directo da intervenção, não mencionou a alegada intervenção no sistema eléctrico, apesar de incidentalmente invocada em audiência, todavia apenas nas perguntas do ilustre mandatário e no depoimento de D………., apesar de aqui não adequadamente concretizada (mencionou apenas uma “intervenção na parte eléctrica”).
Resposta adequada, portanto.
No quesito 3º perguntava-se se o Réu destinava as suas fracções ao mercado de arrendamento.
Respondeu-se por forma explicativa e restritiva que “o réu destinou as suas fracções ao mercado de arrendamento, com excepção da fracção correspondente ao 3º-C que, a partir de Abril de 2002, destinou à sua própria habitação, tendo posteriormente colocado as fracções à venda”.
Não vemos como criticar o adequado da resposta.
Trata-se do exacto teor do depoimento da testemunha F………. e do próprio depoimento de parte do Réu. Nenhumas outras testemunhas se lhe referiram.
Pode assim assentar-se que as fracções se encontram à venda; no passado, eram destinadas a arrendamento e, a partir de Abril de 2002, uma delas (3º-C) serviu de habitação ao Réu.
Nada se pode objectar.
Vejamos agora o quesito 4º: “Sem a realização dessas obras o réu ficava impedido de arrendar as suas fracções?”; respondeu-se – “Sem realizar obras de recuperação das fracções o réu não conseguia arrendar as fracções pelo valor das rendas que pedia”.
Na verdade, resulta dos diversos depoimentos, e também da alegação do Réu, que as rendas eram elevadas, quer pela localização do edifício, quer pela sua concepção arquitectónica, pese embora alguns anos decorridos sobre a respectiva construção (de 1983).
É o Réu quem invoca rendas no valor, notoriamente muito elevado, de € 1.500 e de € 900.
Obviamente que estes valores apenas são compatíveis com apartamentos em perfeitas condições de utilização.
Pode dizer-se que essa é uma obrigação de qualquer senhorio, em qualquer lugar; mas também há que acrescentar que não se conhece a exacta dimensão (cf. depoimentos discutidos a propósito da resposta ao quesito 1º) das infiltrações de humidade e daquilo que afectavam.
Nesse sentido, também esta resposta é adequada e reveladora de escrúpulo na decisão.
No quesito 5º perguntava-se se “os problemas de humidade e de infiltrações eram de tal modo graves que o réu teve inquilinos que denunciaram os contratos de arrendamento, invocando falta de condições de habitabilidade, pelo grau de humidade, manchas nas paredes e infiltrações de água verificadas”.
Respondeu-se: “Provado apenas que houve um inquilino do Réu que, ao receber a comunicação do Réu do aumento de renda, denunciou o contrato, alegando problemas de infiltrações e humidade na fracção e o valor da renda”.
Nada se pode objectar à dita resposta, correspondente ao único elemento de prova apresentado sobre a matéria (pese embora a indicação de testemunhas à matéria do quesito), que consistiu no teor da carta de fls. 153 dos autos.
No quesito 6º, por sua vez, perguntava-se se “após a saída de um inquilino, o Réu voltava a ter de pintar a fracção, reparar o soalho, chegando, nos anos de maior precipitação, a ter de pintar duas vezes as aludidas fracções”.
Respondeu-se: “Provado apenas que, quando saía um inquilino, o Réu voltava a ter de pintar a fracção”.
O reporte das testemunhas ao teor do quesito foi incidental. Parece-nos, porém, que a resposta dada é a mais adequada, face ao depoimento da globalidade das testemunhas, incluindo a naturalidade com que os demais condóminos ouvidos aceitaram este “facto provado”. Tudo o demais declarado ao tribunal se revelou conclusivo e indocumentado, quer em inquilinos, quer em anos concretos de ocorrência (v.g., nos depoimentos de E………., F………. ou D……….). Nada a alterar, pois, na resposta dada.
No quesito 7º perguntava-se se “nessas obras que realizou, o réu despendeu € 11.526,79”; respondeu-se que “o réu despendeu nas obras um valor não provado”.
Mais uma vez, aderimos por inteiro à resposta dada em primeira instância.
O valor aludido é resultado da soma dos diversos documentos apresentados, documentos esses porém, que ou não constituem títulos de despesa efectiva, ou não foram confirmados por quem executou os trabalhos, ou não correspondem às consequências das infiltrações – cf. já citado teor do depoimento de C……….. . Neste sentido, na impossibilidade de descriminar, a resposta adoptada é a adequada ao teor da prova efectuada em audiência.
No quesito 8º perguntava-se se, “por causa do estado em que as fracções se encontravam, na sequência das infiltrações, o réu esteve impedido de arrendar as fracções 2º-E e 3º-C”.
Respondeu-se que “houve alturas em que o réu não conseguiu arrendar as fracções 2º-E e 3º-C”.
Note-se como diversas testemunhas aludiram à dificuldade de arrendar fracções naquele aludido prédio de habitação, fosse pelo valor habitual das rendas (muito ditado pela arquitectura e pela localização), fosse pelo facto de existirem prédios para arrendamento muito mais novos e com outras condições de comodidade, noutras zonas da cidade. Confrontem-se, a esse propósito, os depoimentos dos condóminos J………., N………. e O………., de cuja exactidão não é possível duvidar, nesta matéria.
Ora, em face da conjugação das condições do mercado de arrendamento, com a própria alegação do Réu de que efectuava habitualmente obras de recuperação interior das fracções, a fim de as conseguir arrendar, entendemos que a resposta adoptada é fiel à prova produzida, pelo que nada lhe objectamos.
Finalmente, o quesito 13º, no qual se perguntava se, depois da resposta referida em X), o réu comunicou à administração do condomínio que pretendia compensar os créditos do condomínio com os seus créditos sobre o condomínio referenciados na carta referida em W). A esta matéria respondeu-se “não provado”, e cremos que bem.
Para a resposta positiva, não basta o teor da missiva de fls. 161 (ponto nº26), enviada pelo Réu ao Condomínio – o referido teor reporta-se ao conteúdo de uma comunicação anterior (“já propus inclusivamente uma solução: eu realizo as obras necessárias nas duas fracções e deduzirei o custo das mesmas na prestação do condomínio que me for exigível”) e, tomado sozinho, é equívoco e pode conduzir à perplexidade do interlocutor ou do destinatário da missiva, na medida em que não reconhecesse qualquer comunicação anterior.
Por outro lado, o conteúdo da dita carta reporta-se a uma proposta, a uma solução a considerar pela parte contrária, que não a uma comunicação efectiva reportada ao exercício de um direito.
Acresce que não existiu um só depoimento que confirmasse qualquer espécie de declaração formal efectuada pelo Réu à sua contraparte – referiu-se-lhe E………., todavia sem localização temporal ou espacial da comunicação, por forma essencialmente conclusiva; também se lhe referiu F………., todavia “pelo que ele (Réu B……….) me contou”.
A resposta é adequada à prova efectuada no processo, pelo que nada existe a alterar.
Mantemos assim na íntegra a opção de respostas à matéria de facto adoptada na instância recorrida.
II
Os factos que consideramos provados, que são rigorosamente os ponderados em 1ª instância, tornam assaz facilitada a solução juscivilística da causa, no que concerne a pretensão do Réu.Nos termos do artº 1422º nº1 C.Civ., os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
Neste sentido, o Réu, enquanto proprietário de uma fracção autónoma do edifício, ou seja, na qualidade de titular de um direito real, de um direito de natureza absoluta, podia exigir de terceiros que se abstivessem de actos que perturbassem o pleno gozo e fruição dos seus bens, assim efectivando o dever geral de abstenção que é inerente ao seu direito – artº 1305º C.Civ.
Esse dever geral de abstenção tem um conteúdo negativo, impõe um non facere. A eventual violação desse dever encontra-se na origem de uma pretensão real, uma relação creditória por força da qual o proprietário pode exigir do autor da violação de que foi vítima, para tutela do seu direito de propriedade, determinada prestação, positiva ou negativa (neste sentido, Ac.R.L. 28/9/06 Col.IV/67, apud M.H. Mesquita).
Tal prestação pode integrar um conteúdo indemnizatório, na medida em que o titular do direito pretenda a reintegração do respectivo património afectado.
Ora, afigura-se-nos que, quando perspectivamos as relações entre os condóminos ou entre estes e o património comum em que se traduz o “condomínio”, não nos encontramos perante vínculos de natureza contratual, moldados pela vontade das partes, mas antes perante vínculos que possuem a sua fonte na lei ou no título constitutivo da propriedade horizontal (mesmo nos poucos casos em que a lei admite a intervenção da autonomia privada, no estatuto do condomínio, a extensa dessa intervenção encontra-se delimitada por lei – cf. artºs 1422º nº2 al.d) ou 1428º C.Civ.).
Desta forma, a pretensão de reparação de um defeito ou anomalia, causada pela deficiente manutenção de uma parte comum, numa fracção autónoma, assume a natureza de verdadeira obrigação propter rem ou ob rem, isto é, pretensão em que o respectivo sujeito passivo está vinculado, não por força de um contrato, mas por se afigurar titular de determinado direito real (neste sentido, Ac.R.P. 1/4/93 Col.II/201).
O artº 397º C.Civ., ao aludir à noção de obrigação, não faz alusão à fonte respectiva, pelo que o respectivo regime será o regime geral, em tudo o que não for contrariado pela sua especificidade.
A relação creditória propter rem prescinde da noção de culpa, quanto à prova do direito real e dos actos que o ofendem; não prescinde, porém, dessa mesma culpa quanto à existência de danos e consequente pretensão de indemnização (ut M.H. Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, pgs. 104 e 310).
Ambas as responsabilidades, com culpa ou sem ela, não podem prescindir da noção de imputação do facto ao agente rectius de causalidade.
A doutrina afirma que a causalidade coenvolve matéria de facto (nexo naturalístico: o facto sem o qual o dano se não teria verificado) e matéria de direito (que o facto, em abstracto ou em geral, seja causa adequada do dano) – cf. S.T.J. 15/4/93 Col.II/59 ou S.T.J. 3/12/92 Bol.422/365.
Cabe ainda considerar que, na responsabilidade sem culpa, a adequação requerida pela causalidade é tão só uma adequação abstracta, privada de nível axiológico, a apreciar caso a caso, à luz do sentir social (Meneses Cordeiro, Obrigações, II/pg.370).
Naturalmente que o facto de nos encontrarmos, em princípio, perante verdadeiras obrigações propter rem, no caso, não deve levar a afastar liminarmente a ocorrência de uma responsabilidade por dolo ou culpa, na medida em que a violação do direito o permita afirmar, desta forma se autonomizando a responsabilidade, que acompanhará o autor da violação, não já na qualidade de dono ou possuidor do prédio, parcela, servidão, fracção autónoma, devedora (ou em cujo círculo dominial se criou a adstrição à realização de uma prestação em benefício de outra pessoa, na qualidade de titular de outro direito real – cf. Díez-Picazo e A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, III/pg.41).
A obrigação de indemnização é uma verdadeira obrigação consistente no resultado de reintegração patrimonial do lesado, logo não colhendo, na respectiva caracterização, o conceito de obrigação de meios (tal conceito, popular na doutrina francesa, tem suscitado reservas no nosso direito – cf., no sentido de a distinção entre obrigação de meios e obrigação de resultado não ser justificável, Vaz Serra, Bol.68º/pgs.82 e 83, e Meneses Cordeiro, Obrigações, I/pgs. 358 e 359).
Todavia, do acervo factual que se deve levar em consideração, e quanto às concretas obras e danos invocados na reconvenção e cujo valor é peticionado, não resultou provada a causalidade respectiva, em relação aos danos nas fachadas e às obras de recuperação levadas a efeito pelo condomínio, como era pretensão do Réu.
A série de factos que vem relatada de O) a V) dos Factos Provados, reporta-se a ocorrências anteriores àquelas que vinham discutidas nos autos e foram objecto de quesitação.
Desta forma, não pode ser ponderada a procedência do pedido reconvencional.
Resumindo a fundamentação:
I – A pretensão de reparação de um defeito ou anomalia, causada pela deficiente manutenção de uma parte comum, numa fracção autónoma, assume a natureza de verdadeira obrigação propter rem ou ob rem, isto é, pretensão em que o respectivo sujeito passivo está vinculado, não por força de um contrato, mas por se afigurar titular de determinado direito real, independentemente de poder existir, no caso concreto, uma responsabilidade civil por culpa, perfeitamente autonomizada.
II – A relação creditória propter rem, excepto quanto ao pedido de reintegração patrimonial, prescinde da noção de culpa; em qualquer caso, não pode prescindir da noção de causalidade.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, decide-se neste Tribunal da Relação:
Julgar improcedente, por não provado, o recurso interposto, e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas pelo Apelante.
Porto, 9 de Maio de 2007
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
José Gabriel Correia Pereira da Silva
Maria das Dores Eiró de Araújo