Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 417/10.2TBVPA.P1 |  |
OBRAS DA RESPONSABILIDADE DO ARRENDATÁRIO
II - No arrendamento para fins comerciais, em regra, deve ser o locatário comerciante ou industrial a arcar com o pagamento integral de despesas com as reparações essenciais ao exercício da sua actividade, conquanto as mesmas já não se integrem no simples e normal gozo do prédio dado em locação.
III - Inserem-se nessa categoria de encargos necessários ao desenvolvimento da exploração de índole comercial aqueles que respeitam a remodelações impostas pelas autoridades administrativas como condicionantes do exercício da actividade de exploração turística mantida no locado.
IV As obras referidas devem ser classificadas como obras de beneficiação do locado, nos termos do n.º 4 do art. 11.° do RAU, e afastam-se do conceito de obras de conservação ordinária ou extraordinária a que aludem os n.°s 2 e 3 do mesmo artigo.
V - O instituto processual da litigância de má-fé reveste natureza pública e não tem que ser necessariamente accionado naquelas situações em que as propostas negociais de transacção de uma das partes, em sede prévia ao desencadear de um processo judicial, não coincidam com a respectiva posição processual, uma vez intentada a acção respectiva em tribunal.
Processo 417/10.2TBVPA.P1
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I – Relatório
Recorrente(s): “B…., Hotelaria e Turismo, S.A.”;
Recorrido(s): C…., D…., E…..
Tribunal Judicial de Vila Pouca de Aguiar.
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C….., residente na Rua …, n.º …, em …, Freguesia de …., Concelho de Vila Pouca de Aguiar, D…., residente em …, …, …, Londres, Inglaterra, e E…., residente no Lugar …, Freguesia de …, Concelho de Vila Pouca de Aguiar, intentaram contra B…. – Hotelaria e Turismo, SA., com sede no …., Avenida das …., …., Concelho de Portimão, a presente acção de condenação, com a forma de processo ordinária, pedindo que se condene esta a pagar ao A. C...., a quantia de € 20 830,80, acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde 01-11-2008 até efectivo e integral pagamento, a pagar ao segundo autor D...., a quantia de € 19 734,44, acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde 01-11-2008 até efectivo e integral pagamento e ao A. E...., a quantia de € 10 963,58, acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde 01-11-2008 até efectivo e integral pagamento.Alegaram, em síntese, que - são donos das fracções autónomas que identificam, que integram o edifício denominado F…. sendo que no ano de 1998, celebraram com a R., por escrito particular, contratos de cessão das referidas fracções autónomas para exploração turística contra o pagamento de determinadas quantias acordadas. Sucede que a R., a partir do ano de 2005, inclusive, deixou de lhes pagar tais importâncias, apesar de ter continuado a explorar as fracções autónomas, peticionando agora os requerentes o pagamento da contrapartida convencionada.
A R. apresentou a contestação onde, concluindo pela improcedência dos pedidos formulados pelos AAA., deduzem reconvenção pedindo a condenação destes e mulheres, a pagar-lhe o A. C.... e mulher, G…., a quantia de € 19 594,36, o A. D.... e mulher, H…., a quantia de € 19 594,36 e os reconvindos E.... e mulher, I…., a quantia de € 9 794,18.
Para sustentar a sua pretensão, a R. alega que despendeu as quantias reclamadas em substituição dos requerentes e no interesse dos mesmos na realização de obras no interior das respectivas fracções e instalação do sistema de segurança nas zonas comuns dos edifício onde as mesmas se situam.
Os AA. apresentaram réplica pedindo a improcedência do pedido reconvencional e a condenação da R. no pagamento de multa e de indemnização, no valor de € 1 500,00 para cada, por litigar de má-fé. Houve tréplica.
Por despacho interlocutório admitiu-se a reconvenção apenas contra os AAA., julgando-se as demandadas mulheres partes ilegítimas, seleccionando-se ainda a matéria de facto pertinente para o litigio.
Procedeu-se a julgamento, vindo a ser proferida decisão na qual se decidiu julgar os pedidos formulados pelos autores procedentes e, em consequência, condenou-se a R. a pagar:
a) ao A. C...., a quantia de € 20 830,80 (vinte mil oitocentos e trinta euros e oitenta cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4%, vencidos desde 01-11-2008 até efectivo e integral pagamento, sem prejuízo de outras taxas que, eventualmente, venham a vigorar;
b) ao A. D...., a quantia de € 19 734,44 (dezanove mil setecentos e trinta e quatro euros e quarenta e quatro cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4%, vencidos desde 01-11-2008 até efectivo e integral pagamento, sem prejuízo de outras taxas que, eventualmente, venham a vigorar;
c) ao A. E...., a quantia de € 10 963,58 (dez mil novecentos e sessenta e três euros e cinquenta e oito cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4%, vencidos desde 01-11-2008 até efectivo e integral pagamento, sem prejuízo de outras taxas que, eventualmente, venham a vigorar.
Mais se decidiu julgar o pedido reconvencional improcedente e, em consequência, absolver os autores do mesmo.
Decidiu-se, finalmente, julgar o pedido de condenação da R. no pagamento de multa e de indemnização por litigar de má-fé, deduzido pelos AAA., improcedente, dele absolvendo aquela.
Inconformada, viria a ré a recorrer extraindo-se das alegações deduzidas as seguintes conclusões:
a) A matéria dos quesitos 11.º, 31.º, 33.º e 35.º da base instrutória foi julgada não provada contra prova documental incontestável (junta com o requerimento da ré referenciado com o número 10467816, de 17 de Junho de 2012) e, por esta razão, deve esse Venerando Tribunal revogar a decisão que julgou estes quesitos não provados e substitui-la por outra que os julgue provados.
a) A decisão de condenar a recorrente decorre única e exclusivamente do facto de as obras e trabalhos realizadas nas fracções autónomas dos autores terem sido classificados pelo Meritíssimo Juiz “a quo” como sendo obras e trabalhos de conservação. Todavia,
b) As fracções autónomas dos recorridos constituem unidades de alojamento dum empreendimento turístico que, em consequência de alterações legislativas relativas ao sistema de segurança e prevenção de incêndios dos imóveis destinados à actividade turística, deixaram de reunir as condições legais para ser exploradas, e este facto fez com que a Direcção Geral do Turismo ordenasse o encerramento do empreendimento, o que ocorreu no mês de Novembro de 2004.
n) A autora encerrou o empreendimento turístico no mês de Novembro de 2004, e, durante um ano, realizou as obras de reposição das fracções autónomas do empreendimento de acordo com as novas exigências legais de funcionamento.
o) No âmbito destas obras a e da execução do projecto de segurança e risco de incêndio a recorrente construiu uma escada de socorro exterior, instalou portas corta-fogo, instalou uma central de alarme contra incêndios, instalou em todas as fracções um sistema automático de detecção de fumos, substituiu em todos os apartamentos todos os aparelhos que funcionavam a gás por aparelhos eléctricos (fogão e esquentador), alterou as instalações eléctricas de todas as fracções, para que pudessem suportar o consumo dos novos aparelhos, e instalou em cada um dos fogos um sistema automático de detecção incêndios.
p) Logo no início de 2006, após as obras a recorrente requereu a vistoria para reabrir o empreendimento, mas, até ao mês de Dezembro de 2008, a vistoria não foi realizada e a reabertura não foi autorizada.
q) De acordo com os contratos celebrados entre a recorrente e os recorridos são estes últimos que estão obrigados a manter as fracções que deram de exploração constantemente aptas para o desempenho da actividade turística e, caso a recorrente, por qualquer facto da responsabilidade dos recorridos, não possa dispor das fracções autónomas na sua indústria, fica desobrigada de pagar as rendas relativas ao tempo que esse facto durar.
r) Como resulta da alínea Z) da matéria assente, as obras e os trabalhos levados a cabo pela recorrente após a ordem de encerramento de 2004 nas fracções autónomas dos recorridos são obras de e inovação.
Termina pedindo que o presente recurso seja julgado procedente e a decisão recorrida substituída por outra que julgue a acção improcedente.
Houve contra-alegação pelos recorridos, pugnando pela improcedência do recurso excepto a uma alteração consistente na condenação da R. por litigância de má-fé.
III – Factos Provados
Na decisão recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:
1. Há mais de 10 anos, o A. C...., adquiriu, por compra, dois apartamentos, o nº 648, correspondente à fracção autónoma “VC” e o n.º726, fracção “ZN”, ambos do Edifício denominado F…., sito na referida Avenida ….;
2. O A. D...., adquiriu outros dois apartamentos no mesmo edifício, com o n.º 601, fracção “TB” e n.º 113, fracção “CD”;
3. O A. E...., adquiriu o apartamento n.º 218, fracção “FF”;
4. Nessa qualidade de seus donos e legítimos possuidores, no ano de 1998, cada um dos AA. celebrou com a R. um acordo que denominaram de “contrato de cessão dos referidos apartamentos para exploração turística";
5. Esses acordos foram titulados pelos escritos particulares que aqui se dão por reproduzidos (docs. 1 a 5, de fls. 11 a 20);
6. No âmbito desses acordos, a R. esteve desde o seu inicio (1 de Janeiro de 1999) e na detenção plena e exclusiva dos apartamentos aludidos em 1 a 3;
7. Promovendo a respectiva exploração turística e fazendo seus os proventos proporcionados por essa mesma exploração;
8. Conforme consta da cláusula 5ª dos escritos aludidos em 5, a R. obrigou-se a pagar aos AA., como contrapartida pela referida cedência, as importâncias aí indicadas;
9. E que, pelos anos subsequentes a 2002 até final do contrato (2008), ao A. C.... ficou de pagar a quantia de 450.000$00 pelo apartamento 648 – fracção “VC” e 500.000$00 pelo apartamento 726 – fracção “ZN”, ambas essas quantias acrescidas dos valores resultantes da aplicação às mesmas dos coeficientes legais de actualização das rendas comerciais para os anos de 1999,2000 e 2001;
10. Ao A. D.... comprometeu-se a pagar, também pelos mesmos anos (de 2002 a 2008), a quantia de 450.000$00, por cada uma das suas fracções, igualmente acrescida dos valores resultantes da aplicação a essa importância dos coeficientes legais de actualização das rendas comerciais para os anos de 1999, 2000 e 2001;
11. Ao A. E…. a R. ficou de pagar pela sua fracção, também pelos anos subsequentes a 2002 até final do contrato (2008), a quantia de 500.000$00 acrescida dos valores resultantes da aplicação a essa importância dos coeficientes legais de actualização das rendas comerciais para os anos de 1999, 2000 e 2001;
12. Até ao ano de 2004, inclusive, a R. sempre pagou aos AA. as indicadas contrapartidas a que estava vinculada;
13. Mas, a partir de 2005, inclusive, não mais efectuou qualquer pagamento aos AA., ignorando as várias e sucessivas interpelações destes para cumprir essa sua obrigação contratual;
14. A ré é uma sociedade comercial, que tem como objecto social o exercício da indústria hoteleira;
15. Logo após a ordem de encerramento do estabelecimento (Bloco III) a ré informou os autores do aludido em 9º a 15º da contestação;
16. Os autores C.... e E.... estiveram presentes na reunião, que se realizou em Mirandela, no dia 12 de Fevereiro de 2005;
17. E até ao final do ano de 2008 a autorização de abertura não foi concedida, facto que impediu a reabertura do estabelecimento;
18. Nos termos dos acordos aludidos em 5, ficou estabelecido na cláusula nº 7 que "A segunda Outorgante obriga-se a conservar e a restituir no fim do contrato todos os móveis, utensílios e máquinas que equipam a fracção objecto deste contrato desde o inicio da exploração turística de que a mesma é objecto e que constam do inventário (...), não sendo porém a segunda Outorgante responsável pelo desgaste próprio da normal e prudente utilização do referido recheio.";
19. Nos acordos aludidos em 5, também ficou estabelecido na cláusula nº 8 que "O segundo Outorgante é responsável pelas despesas da fracção autónoma objecto deste contrato relativas à sua limpeza, aos consumos de água, de electricidade, de gás e de telefone, e é ainda responsável pelo pagamento da regular prestação do condomínio e pelo pagamento das regulares despesas de conservação do recheio e da fracção autónoma.";
20. Nos acordos aludidos em 5, também ficou estabelecido na cláusula nº 9º que "O primeiro Outorgante, durante a vigência deste contrato, obriga-se a manter constantemente apta e à disposição da segunda Outorgante a fracção autónoma que cede de exploração de modo a esta última não possa ser, de qualquer forma, perturbada ou prejudicada no exercício da sua industria.";
21. Nos acordos aludidos em 5, também ficou estabelecido na cláusula nº 10 que "A segunda Outorgante, caso não possa dispor da fracção objecto deste contrato por causa ou facto imputável ao primeiro Outorgante, ou da responsabilidade deste último, cessará o pagamento da retribuição, na proporção do tempo em que não puder dispor da fracção autónoma para o exercício da sua industria, retomando o pagamento logo que cesse o facto ou causa de impedimento do uso da fracção.";
22. O imóvel é composto por onze torres, sendo dez com unidades de alojamento e uma com equipamentos sociais;
23. Os fogos foram vendidos completamente equipados com um recheio que custou 700 000$00;
24. A ré entregou as fracções autónomas referidas em 1, 2 e 3 aos autores no ano de 2009, em data não apurada;
25. A ré teve as fracções autónomas referidas em 1, 2 e 3 à sua disposição até à data em que as entregou aos autores;
26. A R. explora o empreendimento turístico denominado F…., que incluía o Bloco III;
27. …, onde os autores possuem as fracções autónomas, situado na Av. …., na …., em Portimão;
28. O empreendimento referido em 25 era composto por zonas sociais (restaurante, bar, piscina, recepção) e por edifícios onde se situam as fracções autónomas como as referidas em 1, 2 e 3, como unidades de alojamento;
29. A ré manteve o Bloco III do estabelecimento turístico encerrado a partir de Novembro de 2004;
30. A ré remeteu ao A. E.... a carta a que respeita o documento de fls. 56-I, que aqui se dá por reproduzido, datada de 04-12-2006, pela qual o convocou para uma reunião, a realizar no dia 18-12-2006, em Vila Real, destinada à efectivação de um pagamento e a tratar de assuntos relativos ao futuro do Bloco III do F…..;
31. A ré remeteu ao A. D.... a carta a que respeita o documento de fls. 56-L, que aqui se dá por reproduzido, datada de 25-09-2006, pela qual o convocou para uma reunião, a realizar no dia 15 de Outubro, em …., França, destinada à efectivação de um pagamento e a tratar de assuntos relativos ao futuro do Bloco III do F….;
32. A ré remeteu ao A. D.... a carta a que respeita o documento de fls. 56-N, que aqui se dá por reproduzido, datada de 11-01-2007, pela qual o informou de que, muto em breve, seria contactado para comparecer numa reunião onde seria pago o rendimento do ano de 2006 e se apresentaria uma solução para os problemas do Bloco III do F….;
33. Entre Novembro de 2004 e o ano de 2005, a ré, no Bloco III, construiu uma escada de socorro exterior;
34. …, instalou portas corta-fogo nas zonas comuns;
35. …, uma central de alarme contra incêndios;
36. …. um sistema automático de detecção de fumos e bocas de incêndio em cada um dos doze andares das dez torres do edifício onde se situam as unidades de alojamento;
37. No interior de cada uma das fracções a ré, em 2004/2005, substituiu os aparelhos a gás (fogão e esquentador) por aparelhos eléctricos;
38. … alterou as respectivas instalações eléctricas, de modo a que pudessem suportar a carga de consumo dos novos electrodomésticos;
39. … e instalou ainda o sistema de detecção automático de fumos e incêndios;
40. As obras efectuadas no Bloco III e em todas as suas unidades de alojamento tiveram a duração de um ano (decorreram o final do mês de Novembro de 2004 e o inicio do mês de Dezembro de 2005;
41. As fracções como os móveis estavam desgastadas, os colchões estavam desgastados, os tubos de água e as torneiras, devido ao calcário da água do Algarve, estavam muito obstruídos, e etc., etc.), pese embora os constantes esforços de manutenção, evidenciavam, e muito, o seu uso;
42. Entre 2000 e 2001, a ré realizou obras no Bloco III do empreendimento turístico onde as fracções mencionadas em 1, 2 e 3 se situam;
43. A R., em cada uma das fracções mencionadas em 1, 2 e 3, procedeu à substituição de todas as torneiras de água da cozinha, da casa de banho e do chuveiro do duche, por se encontrarem usadas e obstruídas com calcário;
44. À substituição de todos os cortinados das janelas;
45. À substituição dos armários da cozinha;
46. À substituição das bancas da cozinha em cerâmica e contraplacado por bancas em inox e mármore;
47. À substituição de um móvel da casa de banho em contraplacado por outro em mármore;
48. À substituição de um roupeiro;
49. À substituição dos tampos em madeira das mesas e cómoda do quarto por tampos em pedra decorativa;
50. À substituição da mesa em madeira da sala por outra em pedra decorativa;
51. Substituição de todos os colchões das camas;
52. Reforço e envernizamento dos restantes móveis do apartamento (camas, bancos, cadeiras, com a substituição dos elementos estragados devido ao uso);
53. Substituição dos jogos de lençóis, toalhas de casa de banho, colchas e panos de cozinha;
54. Pintura geral do apartamento motivada pelo uso e pelos buracos abertos com renovação;
55. O empreendimento onde as fracções referidas em 1, 2 e 3 se situam é constituído, além do mais, por onze torres;
56. A ré remeteu ao A. E.... a carta a que respeita o documento de fls. 56-F, que aqui se dá por reproduzido, datada de 18-03-2005, pela qual comunicou o seguinte:
“(…) Após a reunião em que V. Ex.ª esteve presente, e na qual foi analisada tanto a ordem da Direcção Geral do Turismo que ordenou o encerramento do Bloco III do F…., como a forma de ultrapassar o problema, confirmamos que a nossa empresa está a executar o projecto de segurança do empreendimento, que encontrará modos de financiar as obras que excluem o pedido de dinheiro aos proprietários, e que, como foi referido, a única consequência que o encerramento terá para V. Ex.ª será a de não receber a renda do ano de 2005. A nossa empresa vai planear e executar as obras de modo a que, ainda no ano de 2005, possa abrir o empreendimento durante três (3) meses. Se tal suceder, as receitas obtidas serão aplicadas no pagamento de parte das obras. Por fim, como sucedeu no passado, as facilidades que a nossa empresa concede agora aos proprietários só se manterão se da parte destes últimos houver compreensão e a colaboração que sempre manifestaram na resolução dos problemas inerentes ao exercício da indústria turística. (….)”;
57. A ré remeteu ao A. E.... a carta a que respeita o documento de fls. 56-G, que aqui se dá por reproduzido, datada de 02-11-2005, pela qual comunicou o seguinte:
“(…) … as obras que têm vindo a ser realizadas desde o início deste ano no Bloco III do F…., terminam, como previsto, no mês de Dezembro deste ano.
Devido ao encerramento motivado por estas obras, sem as quais o Bloco III não poderia reabrir, este ano V.Exa. não tem direito a receber a renda. A nossa empresa vai pagar o custo das obras que estão a ser realizadas nas zonas comuns e em todas as fracções autónomas do Bloco III. Porém, não concederá este benefício aos proprietários que não compreendam o esforço financeiro que a B…. está a realizar, e contribuam, com as suas acções, para um mau relacionamento entre esta empresa e os condóminos. (…)” ;
58. A ré remeteu ao A. E.... a carta a que respeita o documento de fls. 56-H, que aqui se dá por reproduzido, datada de 22-09-2006, pela qual comunicou o seguinte:
“(…)informamos V. ex. que, este ano o rendimento relativo à exploração da Vossa fracção autónoma sita no Bloco III, do F…., será pago por cheque. O pagamento será feito pessoalmente, contra a assinatura do recibo, numa reunião a realizar brevemente. O local, o dia e hora da reunião, ser-vos-á comunicado por escrito. (…).
IV - Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, nos termos dos artigos 684.º, n.º 3 e 685.º-A, n.ºs 1 e 2, ambos do Código de Processo Civil (CPC), este na redacção introduzida pelo DL n.º 303/2007, de 24/8, aqui aplicável, não podendo este Tribunal de 2.ª instância conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser em situações excepcionais que aqui não relevam.
Deste modo, procurando sistematizar, harmonicamente, as questões a dirimir, temos:
A) Impugnação da matéria de facto;
B) A classificação das obras em causa nos autos como de conservação ou de inovação.
C) Litigância de má-fé.
V – Fundamentação
a) A matéria de facto pode ser alvo de escrutínio pelo tribunal de segunda instância. Assim, segundo o nº1 do art. 712º do CPC, na redacção do DL 303/2007, de 24 de Agosto, a decisão do tribunal da 1ª instância pode ser alterada pela Relação:
a) Se do processo constarem todos os meios de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 665º-B, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
Tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados em audiência, o que nos permite alterar a matéria da matéria de facto nos amplos termos previstos na al. a), do art. 712º do CPC , passamos, assim, a analisar cada um dos pontos da matéria de facto postos em causa pela ré/recorrente, nas suas alegações de recurso.
Impugnação dos pontos 11.º, 31.º, 33.º e 35.º da base instrutória
Pretende a apelante que sejam dados como provados os factos constantes dos quesitos em apreço afirmando existir quanto aos mesmos prova documental incontestável (junta com o requerimento da ré referenciado com o número 10467816, de 17 de Junho de 2012).
Vejamos o que está em causa nesses pontos.
No quesito 11º era perguntado se após a ré encerrar o estabelecimento turístico em Novembro de 2004 a mesma entregou imediatamente os projectos de segurança relativos ao empreendimento às autoridades administrativas competentes, para que estas os aprovassem ao passo que nos restantes pontos têm a ver com a causa do encerramento da unidade hoteleira (falta de condições do imóvel e das suas fracções autónomas) e com a actividade da demandada segundo a qual teria, após a conclusão dos trabalhos e a preparação ao imóvel para reabrir, requerido a respectiva autorização de abertura à Direcção Geral do Turismo (início de Janeiro de 2006) sendo que as unidades de alojamento pertencentes aos reconvindos (e aos demais proprietários) como o respectivo equipamento já não se encontravam anteriormente em bom estado.
Pois bem. Analisemos, “prima facie”, os documentos citados pela recorrente. O documento mais pertinente consta de fls.88 emanado do Turismo de Portugal onde se lê que “a reabertura do empreendimento ficou condicionada à remessa do certificado de conformidade contra riscos de incêndio, a emitir pela Autoridade Nacional de Protecção Civil, e à substituição, a comprovar em vistoria a realizar para o efeito, do equipamento de queima a gás existente nas pequenas cozinhas (Kitchenettes) das unidades de alojamento referenciadas no despacho de interdição temporária, por equipamento exclusivamente eléctrico.” Ou seja, tal como se lê na alínea O) da matéria assente terá existido, efectivamente, um encerramento do empreendimento sendo certo que a sua reabertura estava condicionado aos requisitos definidos acima e explicitados pelo Turismo de Portugal.
Porém, questão diversa é a quesitada em 11º e que tem a ver com o facto de a ré, após o dito encerramento em Novembro de 2004, ter entregue imediatamente os projectos de segurança do empreendimento às autoridades administrativas competentes. Sucede, porém, que a adenda ao projecto de segurança data de Outubro de 2004 (conforme refere a própria recorrente nas suas alegações), ou seja, antes do encerramento; percebe-se, por isso, a resposta negativa ao quesito até porque o núcleo do mesmo tem a ver com a celeridade (“imediatamente”) com que a ré reagiu ao encerramento das fracções o que, obviamente, é incompatível com uma entrega de uma adenda prévia ao próprio encerramento quiçá por outros motivos, designadamente para evitar esse encerramento o que, obviamente, não veio a ser conseguido; de todo o modo, será avisado alterar a resposta em causa de modo a incorporar na factologia apurada a elaboração desta adenda ao projecto de segurança que consta, aliás, dos autos (vide fls.93 a 118).
Mas o que verdadeiramente estaria em causa para assegurar a reabertura expedita das instalações tinha a ver, sim, com uma vistoria subsequente à substituição de equipamento; ora, a autoridade competente para proceder a essa vistoria era a Autoridade Nacional de Protecção Civil -ANPC (ex - Serviço Nacional de Bombeiros e Protecção Civil) conforme resulta expressamente do já referido ofício emanado do Turismo de Portugal (fls.88) sendo certo que a dita Autoridade é clara em expressar não ter recebido expediente dessa vistoria (cf. Ofício de fls. 89) remetido pelo Turismo de Portugal.
Esta omissão relatada pela ANPC repercute-se nas respostas aos quesitos 31º, 33º e 35º na medida em que, desde logo, carece de demonstração essa suposta actividade proactiva da ré na medida em que tendo sido informada que a autoridade competente para a realização da vistoria era a dita ANPC, e não o Turismo de Portugal, não viria a ré a demonstrar ter insistido junto desta ou providenciado junto daquela. Parece, pois, que a conduta da ré em relação ao seu relacionamento com as autoridades administrativas contribuiu claramente para o encerramento da unidade hoteleira, não a logrando evitar, numa primeira fase, e estando na origem do protelamento da reabertura, numa fase subsequente.
Daí que se deva entender como adequada a resposta negativa ao quesito 31º na medida em que a falta de condições não explica o encerramento da unidade. Assim, apurou-se alguma incapacidade da ré em ultrapassar as questões suscitadas pelas autoridades públicas como o demonstra o erro de solicitar a vistoria à entidade errada (vide fls.87,88 e 89) e também não existiria, sequer, essa pretendida ausência de condições mas sim um desgaste do material decorrente do seu uso.
Finalmente, entende a recorrente que devia dar-se como provada a factologia do quesito 35º por decorrência e implicação da prova da factualidade constante do quesito 50. Ora, as duas situações são compatíveis; será, a nosso ver, possível que “as fracções, como os imóveis estavam desgastados...” (resposta ao quesito 50º) sem que isso implique concluir-se que o equipamento não estava em bom estado, designadamente no sentido propugnado pela apelante segundo o qual o mesmo não poderia continuar a ser utilizado e a cumprir as suas normais finalidades.
Em síntese, deve alterar-se apenas a resposta ao quesito 11 de modo a torná-lo mais preciso com a prova efectuada.
Assim, em lugar de não provado, teríamos a seguinte resposta restritiva:
Provado apenas que “A Ré tinha elaborado em Outubro de 2004, em data anterior ao encerramento referido na resposta ao quesito 10º, uma adenda ao projecto de segurança contra riscos de incêndio relativamente ao empreendimento turístico denominado “F….”.
No mais, mantêm-se os factos dados como provados e não provados.
b) As alegações da recorrente assentam num enquadramento jurídico segundo o qual as fracções autónomas dos recorridos constituem unidades de alojamento dum empreendimento turístico que, em consequência de alterações legislativas relativas ao sistema de segurança e prevenção de incêndios dos imóveis destinados à actividade turística, deixaram de reunir as condições legais para ser exploradas com o consequente encerramento do empreendimento; a apelante realizou as obras de reposição necessárias para que as fracções autónomas pudessem voltar a ser usadas na industria hoteleira; sucede, portanto, seguindo expressamente a conclusão da ré, que “Perante esta situação jurídica, a recorrente não tem a obrigação de pagar as rendas relativas ao período de tempo em que não pode dispor das fracções autónomas dos recorridos, porque estas últimas deixaram de possuir os requisitos que a lei passou a exigir para poderem ser utilizadas na indústria hoteleira.”
Vejamos se será, efectivamente, assim.
A obrigação genérica de assegurar o gozo da coisa locada por lei debitada ao locador (art. 1031.º, al. b) do Código Civil) apresenta-se sob duas vertentes que se complementam de modo integrado: a obrigação de quem arrenda se abster de actos que impeçam ou diminuam esse gozo mas também, necessariamente, o ónus de efectuar obras de conservação e reparação essenciais ao referido gozo, assegurando que o mesmo ocorra.
No caso concreto, estamos perante um contrato de locação ainda que com fim não habitacional, no caso envolvendo um fim de natureza comercial já que está em causa um locação para exploração turística
Ora, no arrendamento para fins comerciais, faz parte dos usos comerciais que, na ausência de convenção escrita em contrário, seja o locatário comerciante ou industrial a arcar com o pagamento integral das despesas com as reparações essenciais ao exercício da actividade, as quais já não se integram no simples e normal gozo do prédio dado em locação. As obras em apreço, fosse maior ou menor o desgaste do equipamento, não surgem por imposição directa decorrente de garantir o gozo da propriedade, razão de ser da responsabilidade do locador por certas obras, mas no risco do comércio (imposição de regras exigentes para a exploração turística de fracções destinadas a habitação) de onde o dano dever ser visto como feito ao estabelecimento comercial e a responsabilidade pela sua reparação recair sobre o locatário, a quem cabe manter o locado nos termos do artigo 1043 do Código Civil.
Inserem-se nessa categoria de encargos essenciais ao desenvolvimento da exploração de índole comercial aquelas que respeitam a remodelações impostas pelas autoridades administrativas como condicionantes do exercício da actividade desenvolvida no locado.
E aqui estão em causa obras determinadas por imposições de segurança que nada têm a ver com os recorridos.
Aludimos à escada de socorro exterior, às portas corta-fogo nas zonas comuns, à central de alarme contra incêndios, ao sistema automático de detecção de fumos e bocas de incêndio em cada um dos doze andares das dez torres do edifício onde se situam as unidades de alojamento; mas também à substituição de aparelhos a gás por aparelhos eléctricos, à alteração das respectivas instalações eléctricas, de modo a que pudessem suportar a carga de consumo dos novos electrodomésticos ou ainda à instalação do sistema de detecção automático de fumos e incêndios. Todos estes melhoramentos destinam-se a acolher imposições de segurança decorrentes do tipo de utilização do imóvel pelo locatário cabendo a este, naturalmente, ser onerado com o pagamento das mesmas sem que isto implique qualquer responsabilização do locador.
Do mesmo modo, as restantes obras apuradas materializam-se em obras de conservação e não de inovação: são exemplo deste tipo de intervenção a substituição de torneiras, cortinados, armários ou bancas da cozinha, de um móvel da casa de banho ou de tampos em madeira das mesas e cómoda do quarto ou ainda de colchões das camas, jogos de lençóis, toalhas de casa de banho, colchas e panos de cozinha ou mesmo o reforço e envernizamento de móveis e a pintura do apartamento. Em nenhuma delas se detecta qualquer intervenção que ultrapasse a mera conservação de materiais sujeitos a um uso intenso e desgastante por força do fim prosseguido pela ré ao explorar as fracções para efeitos turísticos.
Tais obras devem ser classificadas como simples obras de beneficiação do locado, nos termos do n.º 4 do art. 11.º do RAU, já que não se compreendem no conceito de obras de conservação ordinária ou extraordinária a que aludem os n.ºs 2 e 3 do mesmo artigo.
Por isso, a realização de tais obras só se tornaria obrigatória para o senhorio se ocorresse uma destas duas situações: 1) se a sua execução fosse ordenada ao senhorio pela Câmara Municipal competente, nos termos das leis administrativas em vigor; 2) ou se houvesse acordo escrito das partes com indicação das obras que tivessem de ser realizadas pelo senhorio.
Nada disto ocorreu no caso concreto. Por outro lado, não procederá igualmente a invocação da cláusula 10ª dos contratos, que faz impender sobre os AAA. a obrigação de manter as respectivas fracções aptas e à disposição da R., de modo a que não possa ser, de qualquer forma, perturbada ou prejudicada no exercício da sua indústria.
Conforme entendido no Ac. RP de 31-05-2010, proferido no processo n.º 379/08.6TBVPA.P1, que temos vindo a acompanhar (vide sumário respectivo em www.trp.pt) onde se aprecia clausulado idêntico ao ora em análise, tal cláusula deve ser entendida de um modo perceptível para um declaratário normal (art. 236º, n.º1, do CC) num contexto como o dos autos, tal como se aventa na sentença recorrida, citando doutrina relevante; ora, essa apreciação determina que as obras em apreço devem ser suportadas pelo locatário.
As obras surgem como decorrência de uma actividade comercial que as exige, sendo certo que é o locatário que vem a lucrar com a exploração dessa actividade, e, por outra via, vão muito além do que se pode considerar como condição necessária a “manter as respectivas fracções aptas e à disposição da R.”
Mantendo-se, assim, porque justificada, uma mesma orientação jurisprudencial já plasmada por este Tribunal, determina-se a confirmação da sentença recorrida e a improcedência do presente recurso.
C) No que concerne à litigância de má-fé da ré, a mesma decorreria, na alegação do apelado, da circunstância de aquela ter remetido cartas ao A. E…. onde não exigia que os proprietários das fracções pagassem o custo das obras assim como no que respeita ao pagamento das anuidades, apenas pretendia não pagar a do ano de 2005 ( aquele relativo à realização das aludidas obras). Porém, na presente acção a R. formulou pretensões em que afirma não dever pagar qualquer anuidade visando ainda a condenação dos AA. a pagar o custo das obras.
O instituto processual em apreço configura-se como de natureza pública e visa o imediato policiamento do processo, punindo uma conduta processual ilegal dolosa ou gravemente negligente (Menezes Cordeiro, Litigância de Má Fé, Abuso do Direito de Acção e Culpa "In Agendo" Almedina, 2006, pp. 28 e 93). Todavia, parecem estar em causa realidades distintas, uma prévia ao processo em que as propostas de resolução, porque de natureza amigável no âmbito extra-judicial - onde normalmente se contabiliza, em termos estratégicos, a possibilidade de evitar um processo judicial com os inerentes custos associados - não têm que coincidir com as propugnadas em sede judicial com uma ponderação jurídica necessariamente diversa. Pelo que entende-se, em linha com o tribunal “a quo”, não se encontrarem preenchidos os pressupostos da violação alegada.
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Sumariando, nos termos do art.713º, nº7 do Código do Processo Civil:I – A obrigação genérica de assegurar o gozo da coisa locada por lei imposta ao locador (art. 1031.º, al. b) do Código Civil) integra uma dupla perspectiva complementar: a obrigação de quem arrenda se abster de actos que impeçam ou diminuam esse gozo mas também, necessariamente, o ónus activo de efectuar obras de conservação e reparação essenciais ao referido gozo, assegurando que o mesmo ocorra.
II - No arrendamento para fins comerciais, em regra, deve ser o locatário comerciante ou industrial a arcar com o pagamento integral de despesas com as reparações essenciais ao exercício da sua actividade, conquanto as mesmas já não se integrem no simples e normal gozo do prédio dado em locação.
III - Inserem-se nessa categoria de encargos necessários ao desenvolvimento da exploração de índole comercial aqueles que respeitam a remodelações impostas pelas autoridades administrativas como condicionantes do exercício da actividade de exploração turística mantida no locado.
IV As obras referidas devem ser classificadas como obras de beneficiação do locado, nos termos do n.º 4 do art. 11.º do RAU, e afastam-se do conceito de obras de conservação ordinária ou extraordinária a que aludem os n.ºs 2 e 3 do mesmo artigo.
V - O instituto processual da litigância de má-fé reveste natureza pública e não tem que ser necessariamente accionado naquelas situações em que as propostas negociais de transacção de uma das partes, em sede prévia ao desencadear de um processo judicial, não coincidam com a respectiva posição processual uma vez intentada a acção respectiva em tribunal.
V – Decisão
Pelo exposto, decide-se julgar-se totalmente improcedente o recurso deduzido mantendo-se integralmente a sentença em causa nos autos.
Custas pela recorrente.
Porto, 5 de Março de 2013
José Manuel Igrejas Martins Matos
Rui Manuel Correia Moreira
Henrique Luís de Brito Araújo