| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes na 1.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório
M, LDA. intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra: - e mulher, V; e - A;
pedindo o reconhecimento da invalidade do contrato-promessa e a sua anulação, bem como a condenação dos RR. a restituírem à A. o valor do sinal, acrescido de juros à taxa legal em vigor desde a citação até integral pagamento.
A Ré contestou e a A. replicou.
Após julgamento, foi sentenciada a procedência da acção e os réus condenados a pagarem à A. € 14.965,00, mais juros de mora à taxa devida para as obrigações civis, desde a citação até integral pagamento. Os réus foram também condenados, como litigantes de má fé, na multa de € 1000,00.
Inconformados, estes últimos apelaram e concluíram assim as doutas alegações:
1- Não resultou provado que os réus tivessem assumido perante a autora, no âmbito do contrato promessa, a obrigação de praticar os actos necessários com vista à alteração do uso da fracção prometida vender para consultório médico;
2- Não resultou provado que as partes tivessem, no âmbito do contrato promessa de compra e venda, estabelecido uma condição resolutiva para o caso de não ser possível a utilização da fracção como consultório médico;
3- No contrato promessa foi especificado que a fracção estava destinada a atelier, facto que não obstou à vontade de a autora a adquirir.
4- A comunicação da autora aos réus de que pretendia instalar na fracção um consultório médico, realizada no próprio dia da outorga do contrato promessa, por si só, desacompanhada de qualquer outro facto, não consubstancia mais do que uma mera informação sem quaisquer efeitos na validade ou no conteúdo do contrato promessa;
5- A comunicação referida no número precedente não tem a virtualidade de criar quaisquer obrigações para os réus no sentido de estes estarem obrigados a assegurarem a viabilidade da alteração do uso da fracção, nem de criar obrigações no sentido da prática dos actos necessários à prossecução de tal objectivo;
6- O facto de os réus terem subscrito o documento de fls.15 não permite concluir a existência de aceitação de quaisquer obrigações por parte dos réus.
7- O vendedor está apenas obrigado a transmitir o direito de propriedade e a proceder à entrega do bem (art. 874º e 879º, a) e b) do CC, salvo se outra coisa for acordado com o comprador.
8- Cabia à autora, antes de outorgar o contrato promessa, assegurar-se de que seria viável instalar na fracção um consultório médico.
9- A actividade "consultório médico" não se encontra prevista no âmbito do art. 10º, nº 5, do regulamento do condomínio, não carecendo de autorização a utilização da fracção para aquele fim.
10- É falso que a autora na réplica tenha pedido a condenação dos réus como litigantes de má fé.
11- Os réus, na sua contestação, nunca afirmaram que a autora tencionava realizar cirurgias ou exames complementares de diagnóstico na fracção.
12- Os réus apenas referiram que a autora pretendia instalar uma clínica na fracção, sem ter discriminado em concreto quais os serviços que se propunha prestar, o que é confirmado pelos artigos 7º, 8º, 10º, 11º e 15º da p.i..
13- É completamente infundada, arbitrária e imoral a condenação dos réus em multa por litigância de má fé.
Nestes termos e nos demais de direito deverá ser concedido provimento ao presente recurso e, consequentemente, ser proferido acórdão que revogue a sentença recorrida, absolvendo-se os réus do pedido.** A A. contra-alegou e concluiu assim:
1 - Ficou provado que na data da celebração do contrato promessa a Recorrida comunicou aos Recorrentes que a fracção em causa se destinava a um consultório (facto 4), tendo estes inclusivamente emitido declaração a autorizar a Recorrida a requerer o Licenciamento de Obras de Alteração para consultório médico (facto 5).
2 - Deste modo competia aos Recorrentes realizar os actos necessários para assegurar o fim a que se destinava a fracção em causa e que foi condição essencial à celebração do contrato promessa.
3 - Os Recorrentes estavam obrigados a diligenciar no sentido de conseguir a autorização para a alteração do uso da fracção para consultório médico, sob pena de não se concretizar o fim que motivou a celebração do contrato promessa, o qual era do conhecimento dos Recorrentes.
4 – Assim, competia aos Recorrentes obter junto da administração a autorização para afectar a fracção a consultório médico, o que não fizeram.
5 – A Recorrida solicitou junto da administração do condomínio declaração a autorizar a afectação da fracção a consultório médico (facto provado nº 14 e 15), o que foi recusado com a alegação que o “regulamento do condomínio não permitia a instalação de consultórios médicos no edifício” (facto provado nº 16).
6 - Se os Recorrentes entendem que o regulamento do condomínio proíbe “clínicas médicas” mas não “consultórios médicos”, embora a ordem dos médicos não reconheça distinção entre eles, deveria ter feito vencer esta sua tese perante o condomínio de modo a que este emitisse a autorização indispensável à afectação da fracção a consultório médico.
7 - Não é relevante para a presente acção discutir se o regulamento permite ou não a instalação de consultórios no prédio.
8 - Nesta acção, o facto relevante é que o condomínio não emitiu a autorização indispensável à afectação da fracção a consultório médico.
9 – Consequentemente, não era possível à Recorrida instalar na fracção em causa consultório médico, o que foi condição essencial à celebração do contrato promessa.
10 - Foi a não obtenção pelos Recorrentes da autorização do condomínio para afectar a fracção a consultório médico que levou a Recorrida a não celebrar a escritura pública, embora deslocando-se ao cartório.
11 – Face à não obtenção pelos Recorrentes da autorização do condomínio para afectar a fracção a consultório médico, a recusa de celebrar a escritura publica foi legitima, já que sem a mesma a Recorrida não podia instalar de forma legal o consultório médico na fracção em causa, tendo sido este o motivo essencial que levou à celebração do contrato promessa, o qual era do conhecimento dos Recorrentes.
12 – Os Recorrentes ao resolverem o contrato promessa, devido à não celebração da escritura, fizeram-no ilicitamente, o que se traduziu num incumprimento do mesmo e confere à Recorrida o direito a receber o valor pago a título de sinal.
13 - A douta sentença condena os Recorrente em litigantes de má fé, e bem, já que com os seus comportamentos tentaram alterar a verdade dos factos, o que constitui má fé nos termos do artigo 456º do C.P.C.
Nestes termos e nos mais de direito deverá o presente recuso ser considerado improcedente por não provado, mantendo-se a douta sentença recorrida, fazendo-se, assim, a costumada JUSTIÇA.** Colhidos os vistos, cumpre atentar nas questões emergentes das conclusões da Recorrente, delimitadoras do objecto deste recurso: 1) se a instalação de um consultório médico na fracção era elemento essencial do contrato; 2) Se essa essencialidade foi devidamente estipulada entre as partes; 3) da litigância de má fé.*** II – Fundamentação
A – Factos provados
1. Em 2 de Setembro de 2003, a Autora e os Réus celebraram o acordo, que denominaram de “ CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, junto aos autos a fls. 11 a 13, cujo teor se dá, integralmente por reproduzido onde, designadamente, os réus declararam prometer vender à ré, que declarou prometer comprar, a fracção designada pela letra “X” relativo ao 2º piso A do prédio sito na Avenida dos Bombeiros Voluntários, Algés, descrito na Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob o n.º 727 e inscrito na Matriz Predial urbana sob o artigo 1077, pelo preço de € 99.758,52;
2. A Autora entregou aos Réus, na data da assinatura do contrato referido em A, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 14.965,00€.
3. A Autora é uma sociedade médica e psicológica que se dedica a essa actividade;
4. Em 2 de Setembro de 2003, a Autora comunicou aos Réus que pretendia instalar na fracção um consultório médico.
5. Os Réus C e A emitiram a declaração de fls. 15, cujo teor se dá, integralmente por reproduzido onde, designadamente, declararam autorizar a autora a requerer o Licenciamento de Obras de Alteração para consultório médico;
6. O regime do prédio (constituído em propriedade horizontal) sito na Avenida dos Bombeiros Voluntários, Algés, está previsto no “regulamento” de fls. 47 a 62, cujo teor se dá, integralmente, por reproduzido.
7. A Autora apresentou aos Réus C e A, a “exposição” de fls. 64 a 68 (subscrita pelos respectivos sócios gerentes), cujo teor se dá, integralmente, por reproduzido declarando, designadamente, considera-se o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda assinada entre as partes, por facto imputável aos primeiros contraentes devendo estes proceder à restituição do sinal em dobro;
8. No dia 30 de Dezembro de 2004, a Autora compareceu no Quarto Cartório Notarial de Lisboa, onde estava marcada a escritura pública de compra e venda, a qual “não se realizou por os representantes da sociedade compradora terem declarado que o contrato promessa de compra e venda da referida fracção (...) havia sido por si (compradora) denunciado em dezassete de Novembro de dois mil e três, ficando tal negócio sem efeito.”
9. A Autora recebeu a notificação judicial avulsa de fls. 75 a 82, cujo teor se dá, integralmente, por reproduzido onde os réus, designadamente, declaram que perante a recusa em outorgar a escritura definitiva (...) considera-se resolvido o contrato-promessa (...) por consequência fazem seu o sinal recebido;
10. A Autora enviou aos Réus as cartas de fls. 84 e 85, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, designadamente, solicitando devolução da quantia entregue a título de sinal;
11. A Autora apresentou junto da Câmara Municipal de Oeiras um projecto de alterações, tendo em vista a execução de um consultório médico, composto por três gabinetes médicos, uma sala de espera, uma zona de arrumos e duas instalações sanitárias;
12. A Autora para execução de obras de instalação de um consultório médico solicitou diversos orçamentos;
13. No âmbito do processo administrativo de licenciamento das obras, foi solicitado à Autora a apresentação, para a instrução do processo, de uma declaração do condomínio a autorizar a afectação da fracção a consultório médico;
14. A Autora solicitou directamente a um administrador do condomínio do prédio sito na Avenida dos Bombeiros Voluntários a emissão da declaração referida em 14.
15. A Autora foi informada pelo Administrador de Condomínio do prédio, que o “regulamento do condomínio não permitia a instalação de consultórios médicos no edifício”;
16. A exposição referida em 7 foi enviada aos Réus na sequência da informação do administrador antes referida.** B – Apreciação jurídica.
1) Da destinação contratual da fracção prometida vender e comprar
A principal questão a decidir neste recurso resume-se a saber qual a finalidade da fracção autónoma objecto do contrato-promessa - se foi efectivamente a instalação de um consultório médico, como pretende a A., ou de um atelier, como defendem os Réus.
Da primeira cláusula do contrato consta que os Réus «são donos e legítimos possuidores da fracção autónoma designada pela letra “X”, a que corresponde o atelier do prédio urbano sito em Algés…».
A palavra francesa atelier, que também consta do art.º 2.º, n.º 2, do regulamento do condomínio, parece ser aqui empregue para identificar um espaço não destinado a habitação, a cave correspondente à fracção “X”, e não como estipulação contratual de um uso específico que a promitente compradora pretendesse vir a fazer de todo o espaço a adquirir.
Foi no entanto dado como assente, sem reclamação nem impugnação recursória, ter a A. comunicado aos Réus, em 2 de Setembro de 2003, que pretendia instalar na fracção um consultório médico. Isto precisamente na mesma data em que foi celebrado o referido contrato; não constando, porém, se tal comunicação foi feita antes ou depois da assinatura do contrato-promessa. De qualquer modo, a A. vê nesta sua comunicação uma vinculação dos RR. a fazerem todas as diligências com vista à instalação do consultório, principalmente a obtenção da autorização dos condóminos.
Os recorrentes contrapõem que a referida comunicação não tem a virtualidade de criar quaisquer obrigações para eles, no sentido de estarem adstritos a assegurar a viabilidade da afectação do imóvel a um consultório médico. E têm razão.
Esta obrigação existiria se a finalidade que a promitente compradora pretendia dar ao imóvel tivesse sido objecto do contrato-promessa. Ora, neste último, como se vê, não consta qualquer estipulação a destinar a fracção a consultório.
Com efeito, a referida comunicação, é apresentada como contemporânea da assinatura do contra-promessa, mas a mesma não faz parte do texto do respectivo clausulado, nem sequer se mostra que tenha sido veiculada por escrito.
Ora, «a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral» (art.º 410.º, n.º 1, CC), sob pena de nulidade (art.º 220.º CC).
No caso em apreço, a referida comunicação da A. aos RR. não foi encarada pelos contraentes como uma cláusula que devesse figurar no escrito que titula o contrato assinado, e que ostenta as assinaturas de ambas as partes notarialmente reconhecidas, nem noutro documento obedecendo às mesmas forma e formalidade.
Por outro lado, dispõe o art.º 221.º, n.º 1, do código civil, que as estipulações verbais acessórias anteriores ou contemporâneas do documento legalmente exigido para a declaração negocial são nulas, salvo quando a razão determinante da forma lhes não seja aplicável
Deste modo, ainda que a comunicação em causa pudesse ser considerada como estipulação anterior, contemporânea ou posterior ao contrato-promessa, aceite pela outra parte, a verdade é que ela sempre teria de respeitar a forma que a lei exige para este contrato. Acresce que a razão determinante desta exigência é aqui ad substantiam (cf. Almeida Costa, Rev. Leg. e Jurisp., ano 117.º, pp. 374-375 e Ana Prata, O Contrato-Promessa, Seu Regime Civil, Almedina, 2006, p. 483) e também se aplica a uma tal estipulação, ainda mais quando, pelo menos na perspectiva de um dos contraentes, se trata de um elemento essencial do contrato, sem o qual a parte a quem ela aproveita não teria contratado.
Nesta conformidade, conclui-se que a finalidade de consultório médico não foi objecto do contrato-promessa, nem de estipulação anterior, contemporânea ou posterior válida. Não podem, pois, os Réus ser responsabilizados por a A., extracontratualmente, pretender dar à fracção um fim não contratado e exigir aos promitentes vendedores que arquem, a posteriori, com a obrigação de tudo fazerem para viabilizarem essa afectação. O facto de a A. ser uma sociedade médica e psicológica não significa que a contraparte ficasse obrigada a conhecer, por intuição, o uso que aquela pretendia dar ao imóvel, sempre seria necessária uma declaração receptícia aceite e formalizada nos termos legais supra referidos.
Mas ainda que assim não fosse, a declaração de incumprimento proferida pela A. no acto em que se deveria realizar a escritura notarial, afigura-se prematura e precipitada. Vejamos.
2) Da actividade de consultório médico e o regulamento do condomínio
No art.º 10.º, n.º 5, do regulamento do condomínio do prédio, onde se situa a fracção aqui em causa, consta que é «especialmente proibido dar destino contrário ao estipulado no n.º 2 do art.º 2.º às fracções autónomas, no todo ou em parte, designadamente a clínicas, centros de enfermagem ou casas de saúde, instalações de partidos políticos, grupos desportivos, comissões de moradores, juntas de freguesia, colégios, cabeleireiros, sociedades ou clubes recreativos, casas de jogos, e, em geral, qualquer outro uso que possa perturbar a tranquilidade dos condóminos».
Em rigor, a instalação de um consultório médico no prédio não está especialmente proibida por esta norma regulamentar. Não obstante a indiferenciação que a Ordem dos Médicos possa estabelecer entre clínica e consultório, a diferença corrente afigura-se evidente, pois um mero consultório não tem pessoas internadas, não realiza intervenções cirúrgicas, limita-se fundamentalmente ao diagnóstico, ao aconselhamento e à prescrição medicamentosa. Mas mesmo que a A. ali pretendesse instalar uma clínica, o regulamento não impedia a assembleia de condóminos de autorizar essa instalação, pois a expressão «especialmente proibido» não impõe uma proibição absoluta ou inderrogável. Portanto, a instalação do consultório não se encontra completa e definitivamente excluída pelo dito regulamento, havendo sempre a possibilidade de ser obtida a necessária aprovação da assembleia de condóminos, convocada expressamente para o efeito, pelos administradores em exercício, num prazo não superior a 30 dias, a rogo do condómino interessado. Se a assembleia nada deliberar considera-se concedida a autorização (n.º 4 do art.º 10.º do regulamento).
Assim sendo, ainda não se mostravam esgotadas todas as diligências capazes de viabilizar a instalação do consultório, pois a informação dada à A. por um dos administradores do condomínio, de que o regulamento não permitia a instalação de consultórios médicos, não corresponde ao disposto na supra referida norma regulamentar, além de que não está vedada a convocação da assembleia de condóminos para deliberar sobre a autorização.
Acresce que, se o objectivo essencial da A. era a instalação do consultório, então era-lhe exigível que, antes de assinar o contrato-promessa, durante as negociações, se certificasse da viabilidade dessa instalação e só depois de ter a certeza de que não havia nenhum obstáculo intransponível é que contrataria. Ou então fazia constar da promessa bilateral a finalidade que pretendia dar à fracção, como condição essencial. E então sim, aceitando os Réus essa destinação, caber-lhes-ia providenciar no sentido de viabilizar a instalação da actividade pretendida pela A.. De contrário, estes não estão obrigados as tais diligências. Nem o facto de os Recorrentes terem emitido a declaração de fls. 15, 20 dias depois da celebração do contrato-promessa pode significar que estavam a cumprir ou sequer a vincular-se a uma obrigação decorrente do contrato.
3) Da litigância de má fé
Os Réus foram condenados em multa, como litigantes de má fé. Todavia dos autos não se retira, com a necessária segurança, que os ora recorrentes tenham agido de má fé. Portanto, também nesta parte, procede o recurso.* Em conclusão, não tendo a destinação da fracção sido objecto do contrato-promessa, os promitentes vendedores não podem ser responsabilizados por qualquer obstáculo que inviabilize o uso que a A. dela pretende fazer, nem podem ser obrigados a efectuarem as diligências necessárias à instalação de um consultório médico, nem tão-pouco a pagarem à A. as quantias em que foram condenados. Procedem assim as conclusões dos recorrentes, pelo que devem estes ser absolvidos do pedido e revogada a sentença. ** III – Decisão
Pelo exposto, julga-se procedente o recurso, revoga-se a decisão recorrida e absolvem-se os réus do pedido.
Custas pela Recorrida.
Notifique.
Lisboa, 11.11.2008
João Aveiro Pereira
Rui Moura
Anabela Calafate |
