| Decisão Texto Integral: | Acordam na Secção Cível da Relação de Lisboa:
T e marido J e R intentaram acção declarativa de condenação, com processo sumário, contra V, LDª., pedindo:
a) a condenação da ré a realizar as obras destinadas à eliminação dos defeitos existentes nas fracções;
b) em alternativa, no caso de a Ré não proceder à eliminação desses defeitos, a condenação da mesma a suportar o custo correspondente ou, subsidiariamente, caso se apure a inviabilidade da eliminação dos defeitos apresentados, a redução do preço pago pelos autores na aquisição das suas fracções na medida da desvalorização daí resultante a determinar por avaliação judicial;
c) por fim, a condenação da ré no pagamento da quota parte do preço do estudo encomendado, o qual importou para os Autores, no montante total de €261,80, acrescida de juros de mora à taxa legal contados desde a citação da ré até integral pagamento.
Alegaram, para tanto, que a Ré dedica-se à construção e comercialização de edifícios destinados na sua maioria a habitação e que, no exercício dessa actividade, construiu o edifício constituído em propriedade horizontal do qual os Autores são condóminos, tendo adquirido as suas fracções à Ré, que lhes garantiu que a construção cumpria todas as normas regulamentares, nomeadamente, ao nível de isolamento sonoro e térmico.
Não obstante, após terem passado a habitar as suas fracções, os Autores verificaram a existência de defeitos de construção ao nível acústico e térmico. Tendo denunciado, tempestivamente, tais defeitos à Ré, a mesma recusou-se a eliminá-los.
A Ré contestou, por excepção e por impugnação.
Defendendo-se por excepção, invocou a caducidade do direito à eliminação dos defeitos.
Defendendo-se por impugnação, impugnou os factos alegados pelos Autores, afirmando a inexistência de defeitos de construção.
Os Autores responderam à matéria da excepção deduzida pela Ré, alegando que denunciaram os defeitos dentro do prazo de um ano, devendo, assim, improceder a excepção suscitada.
Findos os articulados, realizou-se a audiência preliminar, na qual foi proferido despacho-saneador, que conheceu do mérito da excepção de caducidade do direito à eliminação dos defeitos, tendo-a julgado improcedente.
Dispensou-se a selecção da matéria de facto.
A Ré interpôs recurso do despacho-saneador, na parte em que se julgou improcedente a excepção de caducidade, recurso esse que foi admitido como de Apelação com efeito meramente devolutivo e subida a final.
A Apelante rematou as pertinentes alegações com as seguintes conclusões:
“1ª – Tendo os autores afirmado que obtiveram conhecimento de deficiência no isolamento da fracção autónoma desde o dia em que passaram a habitar a respectiva fracção, é a partir desse primeiro dia que começa a correr o prazo de 1 ano para denunciarem os defeitos.
2ª – A denúncia não tem que ser fundamentada em termos técnicos sobre as origens ou extensões do defeito. Deve, sim, ser suficientemente esclarecedora e inteligível para que o vendedor possa identificar o defeito e proceder à sua eliminação.
3ª – Se o comprador de coisa defeituosa pretende fundamentar a denúncia com conhecimentos técnicos que não possui, deve procurar obter esses conhecimentos dentro do prazo que a lei lhe concede para a denúncia.
4ª – A ausência de conhecimentos técnicos sobre defeitos de construção não permite ao comprador da coisa defeituosa alargar os prazos de caducidade da denúncia ou do direito de acção para eliminação dos defeitos.
5ª – A administração de prédio constituído em regime de propriedade horizontal tem poderes para reclamar do construtor/vendedor os defeitos existentes nas partes comuns do prédio. Mas já não tem legitimidade para reclamar em nome dos condóminos os defeitos que existam nas fracções autónomas.
6ª – A denúncia de defeitos de construção nas partes comuns do edifício, feita pela administração do condomínio, não abrange os defeitos existentes em cada uma das fracções autónomas do prédio.
7ª – Os defeitos de construção devem ser denunciados pelo comprador ao vendedor do imóvel no prazo de 1 ano a contar da data em que o comprador obteve o conhecimento do defeito.
8ª – Ao decidir da forma como decidiu, a MM juíza na primeira instância não deu correcto entendimento ao disposto nos artigos 328º, 329º, 331º, 1220º, nº 1, 1224º, nº 1, 1225º, nºs 1, 2 e 3; e 1437º, todos do Código Civil.
Termos em que, nos melhores de direito e com o douto suprimento de V.Exªs, Venerandos Desembargadores, deve a decisão proferida no douto despacho saneador ser revogada e, em consequência, ser julgada procedente a arguida excepção da caducidade, com o que se fará sã, serena e objectiva justiça”.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, finda a qual foi proferida sentença (datada de 3/7/2007) que julgou a acção procedente e, consequentemente, condenou a Ré V, Ldª. a proceder à eliminação dos defeitos relacionados com o isolamento térmico e acústico das fracções dos Autores e a pagar-lhes a quantia de € 261,80 (duzentos e sessenta e um euros e oitenta cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até integral pagamento.
Inconformada com o assim decidido, a Ré apelou da referida sentença, tendo rematado as concernentes alegações com as seguintes conclusões:
“1.ª – O excesso de barulho proveniente do exterior de uma fracção autónoma não significa, sem mais, um defeito no isolamento acústico do prédio.
2.ª - As construções são executadas mediantes projectos de arquitectura e especialidade devendo, cada um deles, ser realizado mediante as normas aplicáveis que naquele momento se encontram em vigor. A alteração legislativa posterior à finalização da construção não implica uma obrigação para o construtor em adaptar a obra para a legislação superveniente.
3.ª – Se a legislação contemporânea da obra determina que os ruídos aceitáveis correspondem a determinados valores são esses limites que o construtor deve observar no isolamento do prédio. É irrelevante o facto daquela legislação ser alterada se a obra já está concluída.
4.ª – A obrigação do construtor é executar a obra com inteiro respeito pela “legis artis”, em conformidade com o que foi convencionado e sem vícios que excluam ou reduzem o valor dela ou a sua aptidão para o uso ordinário.
5.ª – “Vício” significa: imperfeição, defeito que torna uma pessoa ou uma coisa imprópria para o fim a que se destina. Defeito é, assim, a imperfeição, a falta de algo, a deformidade. As desconformidades traduzem-se em desvios ao projecto de obra expressa ou tacitamente convencionado, independentemente de ocorrer exclusão ou redução do valor da obra
6.ª - Se o nível de conforto acústico do prédio construído está aquém do que seria esperado, mas se tal nível está dentro dos valores exigidos pela legislação vigente da época da obra, então não há defeito de construção.
7.ª – A douta sentença recorrida, ao julgar procedente à acção, aplicou entendimento que os isolamentos das fracções autónomas dos autores deveriam estar dentro dos níveis exigidos por legislação posterior à obra, desvalorizando as exigências da legislação contemporânea da construção.
8.ª - A douta sentença recorrida não deu correcta interpretação ao disposto no decreto-lei 251/87 de 24 de Junho, e nos artigos 12.º n.º 1, 1208.º, 1218.º, 1219.º n.º 2, 1224.º n.º 2, e 1225.º n.º 1 e 2 todos do Código Civil e artigo 659.º n.º 2 do Código de Processo Civil.
Termos em que, nos melhores de direito e com o douto suprimento de V.Exªs, Venerandos Desembargadores, deve a sentença recorrida ser revogada, substituindo-se, por outra que, julgando com o sentido acima exposto, julgue improcedente a acção, com o que se fará sã, serena e objectiva justiça.”
Não houve contra-alegações, na apelação interposta da sentença final.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
O OBJECTO DO RECURSO
Como se sabe, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio, é pelas conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintéctica, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 690º, nº 1, do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2].
Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (art. 684º, nº 2, do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 3 do mesmo art. 684º) [3] [4]. Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.
Por outro lado, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.é., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.
Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (art. 664º, 1ª parte, do C.P.C., aplicável ex vi do art. 713º, nº 2, do mesmo diploma) – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras (art. 660º, nº 2, do C.P.C., ex vi do cit. art. 713º, nº 2).
No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pela Ré ora Apelante que o objecto da presente Apelação, no que concerne ao segmento do Despacho Saneador que julgou improcedente a excepção de caducidade do direito à eliminação dos defeitos, está circunscrito a duas questões:
a) Se, uma vez que os defeitos de construção devem ser denunciados pelo comprador ao vendedor do imóvel no prazo de 1 ano a contar da data em que o comprador obteve o conhecimento do defeito (art. 1225º, nº 2, do Código Civil, aplicável ex vi do seu nº 4), tendo, in casu, os Autores/Apelados afirmado que obtiveram conhecimento da alegada deficiência existente no isolamento das suas fracções autónomas desde o dia em que passaram a habitar a respectiva fracção, é a partir desse primeiro dia que começa a correr o prazo de 1 ano para denunciarem os defeitos, irrelevando a eventual ausência de conhecimentos técnicos sobre defeitos de construção, por parte do comprador da coisa defeituosa, para o efeito de alargar os prazos de caducidade da denúncia ou do direito de acção para eliminação dos defeitos;
b) Se, uma vez que a administração de prédio constituído em regime de propriedade horizontal não tem legitimidade para reclamar em nome dos condóminos os defeitos que porventura existam nas fracções autónomas, a denúncia de defeitos de construção nas partes comuns do edifício, feita pela administração do condomínio nas suas cartas de 18/10/2004 e de 19/11/2004, não abrange os defeitos existentes em cada uma das fracções autónomas do prédio.
Por seu turno, decorre das conclusões da alegação de recurso apresentada pela Ré ora Apelante que o objecto da presente Apelação, no que respeita à sentença final, está confinado a uma única questão:
a) Se o excesso de barulho proveniente do exterior de uma fracção autónoma não constitui, sem mais, um defeito no isolamento acústico do prédio, por isso que, se a legislação contemporânea da obra determina que os ruídos aceitáveis correspondem a determinados valores, são esses limites que o construtor deve observar no isolamento do prédio, irrelevando o facto de aquela legislação ser alterada posteriormente à conclusão da obra, pelo que, se o nível de conforto acústico do prédio construído está aquém do que seria esperado, mas se tal nível está dentro dos valores exigidos pela legislação vigente da época da obra, então não há defeito de construção.
MATÉRIA DE FACTO
Factos Considerados Provados na 1ª Instância:
Devidamente ordenados, segundo uma sequência lógica e cronológica, os factos que a sentença recorrida elenca como provados são os seguintes:
1) A R. é uma sociedade comercial que se dedica à construção e comercialização de edifícios, destinados na sua maioria à habitação.
2) No exercício dessa actividade, construiu a R. o edifício constituído em propriedade horizontal, sito na Rua Joaquim Valentim Correia, concelho do Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amora sob o nº.05034 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 9712.
3) Mostra-se inscrita pela apresentação 08/110603 a favor da autora T a aquisição, por compra, a V, Ldª. da fracção autónoma designada pela letra “F” correspondente ao segundo andar esquerdo do prédio, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Joaquim Valentim Correia, concelho do Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amora sob o nº.05034 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 9712.
4) Mostra-se inscrita pela apresentação 34/060504 a favor do autor R a aquisição, por compra, a V, Ldª. da fracção autónoma designada pela letra “D” correspondente ao primeiro andar esquerdo do prédio, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Joaquim Valentim Correia, concelho do Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amora sob o nº.05034 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 9712.
5) As fracções dos autores foram vendidas directamente pela ré, tendo esta garantido àqueles que a construção cumpria todas as normas regulamentares.
6) Os autores começaram a habitar as fracções adquiridas logo após a realização das respectivas escrituras.
7) Os autores celebraram as escrituras de compra e venda respectivamente nos meses de Julho e Maio, ainda que em anos diferentes, tendo imediatamente passado a habitar as respectivas fracções.
8) Logo que passaram a habitar as fracções os autores verificaram que quer durante o período diurno, quer durante o período nocturno, os ruídos provenientes da rua eram demasiadamente audíveis.
9) Facto este que impede o descanso dos autores, nomeadamente o descanso nocturno.
10) Face a esta situação e porque verificaram junto dos proprietários das restantes fracções que compõem o edifício que não se tratava de casos isolados, uma vez que todos se queixavam de igual deficiência, decidiram, através da Administração do Condomínio, encomendar a uma empresa credenciada na área da Acústica e Ambiente, uma análise de desempenho acústico, que foi feita pela empresa “P., Ldª” que apresentou o relatório final em 21.10.2004.
11) Importou o referido estudo no montante de € 1.309,00, tendo os AA. Liquidado a sua quota parte, no montante de €130,90 cada.
12) A administração do condomínio, através do seu ilustre mandatário, por carta de 19.11.2004, comunicou à ré os resultados apurados, solicitando que as deficiências a nível acústico e outras, fossem devidamente solucionadas e pela via extra-judicial.
13) Algumas das deficiências mencionadas na referida carta foram devidamente reparadas, no entanto não houve qualquer resposta por parte da ré no que respeita ao isolamento acústico.
14) A perda de isolamento acústico apresenta-se pelas caixas dos estores e pelas frinchas existentes entre os panos envidraçados (janelas deslizantes).
15) Durante os meses de Julho e Maio, em que os autores passaram a habitar as suas fracções e nos que imediatamente se lhes seguiram, os autores não verificaram qualquer deficiência no isolamento térmico, mantendo-se as habitações temperadas.
16) No Inverno os autores verificaram que as divisões das respectivas fracções mantinham-se frias e apesar de possuírem sistemas de aquecimento, estes eram insuficientes para manterem uma temperatura agradável no interior das habitações, ainda que ligados na sua potência máxima.
17) A solução apresentada por uma empresa que realiza trabalhos em caixilharia de alumínios para reforçar o isolamento acústico e térmico foi no sentido de colocar caixilhos em alumínio com vidros duplos por fora dos respectivos estores, mantendo os panos envidraçados já existentes, resolvendo desta forma as deficiências existentes ao nível do isolamento acústico e térmico.
18) Os trabalhos a realizar para solucionar o problema importariam para cada um dos autores no montante de €2.142,00.
19) O material aplicado no isolamento tanto é para o calor quanto para o frio.
20) A ré remeteu à administração do condomínio uma carta datada de 26.10.2004, junta a fls. 98, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
O MÉRITO DAS APELAÇÕES
A) A APELAÇÃO INTERPOSTA DO DESPACHO SANEADOR, NO SEGMENTO EM QUE JULGOU IMPROCEDENTE A EXCEPÇÃO PEREMPTÓRIA DE CADUCIDADE DO DIREITO DOS AUTORES A EXIGIR DA RÉ A ELIMINAÇÃO DOS DEFEITOS.
1) SE, UMA VEZ QUE OS DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO DEVEM SER DENUNCIADOS PELO COMPRADOR AO VENDEDOR DO IMÓVEL NO PRAZO DE 1 ANO A CONTAR DA DATA EM QUE O COMPRADOR OBTEVE O CONHECIMENTO DO DEFEITO (ART. 1225º, Nº 2, DO CÓDIGO CIVIL, APLICÁVEL EX VI DO SEU Nº 4), TENDO, IN CASU, OS AUTORES/APELADOS AFIRMADO QUE OBTIVERAM CONHECIMENTO DA ALEGADA DEFICIÊNCIA EXISTENTE NO ISOLAMENTO DAS SUAS FRACÇÕES AUTÓNOMAS DESDE O DIA EM QUE PASSARAM A HABITAR A RESPECTIVA FRACÇÃO, É A PARTIR DESSE PRIMEIRO DIA QUE COMEÇA A CORRER O PRAZO DE 1 ANO PARA DENUNCIAREM OS DEFEITOS, IRRELEVANDO A EVENTUAL AUSÊNCIA DE CONHECIMENTOS TÉCNICOS SOBRE DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO, POR PARTE DO COMPRADOR DA COISA DEFEITUOSA, PARA O EFEITO DE ALARGAR OS PRAZOS DE CADUCIDADE DA DENÚNCIA OU DO DIREITO DE ACÇÃO PARA ELIMINAÇÃO DOS DEFEITOS.
O despacho saneador ora sob recurso julgou improcedente a excepção peremptória de caducidade do direito à eliminação dos defeitos, que os Autores vieram exercer na presente acção, com base no entendimento segundo o qual, embora com conhecimento dos defeitos a partir do momento em que passaram a habitar as respectivas fracções, os Autores não tinham conhecimentos técnicos para determinar as causas e a sua proveniência, nem os instrumentos necessários às medições das ondas sonoras e perdas de calor e/ou sobreaquecimento das habitações, pelo que eles só estariam habilitados a denunciar os alegados defeitos do isolamento acústico/térmico após tomarem conhecimentos técnicos sobre os mesmos.
Quid juris ?
Na jurisprudência, é consensual o entendimento segundo o qual, «quando o vendedor do prédio tenha sido o seu construtor, não obstante inexistir empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos do prédio é aplicável o regime do art. 1225º e não o do art. 916º» [5] [6].
Efectivamente, através do Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, foram introduzidas no Código Civil, alterações relevantes, com reflexos evidentes no âmbito da problemática ora em apreço.
Foram, assim, aditados ao artigo 1225º ("Imóveis destinados a longa duração") os nºs 3 e 4, respectivamente, do seguinte teor:
- nº 3: "Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221º";
- nº 4: "O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado e reparado".
A fim de se ter uma perspectiva global do artigo 1225º, justificar-se-á reproduzir também os nºs 1 e 2, deixados imodificados pelo Decreto-Lei nº 267/94. Assim:
- nº 1: "Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente";
- nº 2: "A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia".
Resulta, pois, de uma leitura integrada dos diferentes números do artigo 1225º, o seguinte:
a) ali se prevêem três prazos: (i) um ano para fazer a denúncia dos defeitos, prazo que se conta a partir do descobrimento dos defeitos (artigos 1220º, nº 1, e 916º, nº 2); (ii) um ano, a partir da denúncia, para pedir a indemnização ou a eliminação dos defeitos; (iii) cinco anos, a contar da entrega da fracção, dentro dos quais terá que ser feita a denúncia e proposta a acção de indemnização ou reparação do imóvel;
b) os referidos prazos são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, atento o disposto pelo nº 3, aditado pelo diploma de 1994;
c) como resulta, desde logo, da sua epígrafe e também da letra expressa do nº 1, o que define o campo de aplicação do artigo 1225º, distinguindo-o, por exemplo, do artigo 1221º, é que aquele tem por objecto "edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração";
d) o preceituado nos nºs 1 a 3 do artigo 1225º é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado - cfr. o nº 4.
Estes prazos - contemplados para a "empreitada" - devem ser, assim, aplicados à compra e venda de coisa imóvel defeituosa, por natureza, destinada a longa duração, a fim de se exigir a indemnização ou a eliminação ou reparação dos defeitos existentes. Para tal solução apontam, de resto, razões ponderosas, desde a analogia das situações até ao carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor, passando pelos efeitos socialmente injustos da aplicação ao comprador do imóvel com defeitos de um curto prazo de caducidade do seu direito de acção com vista à reparação dos mesmos.
Acresce que as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 267/94, que entrou em vigor em 1 de Janeiro de 1995, encontram explicação fundamentada no relatório preambular do diploma, onde se pode ler, por exemplo, o seguinte: "(...) a complexidade do contrato de empreitada sempre subjacente ao desenvolvimento do mercado imobiliário, e a negligência verificada em inúmeros casos de construção, exigem a responsabilização do empreiteiro, tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel, sempre sem dependência da gravidade dos defeitos que a obra apresente".
De quanto precede resulta, pois, inequívoco que, no caso dos autos, estando demonstrado que o edifício no qual se situam as fracções autónomas adquiridas, por compra, pelos Autores foi construído pela Ré e que foi também esta quem vendeu directamente essas fracções aos aqui Autores/Apelados, os prazos aplicáveis à caducidade do direito dos Autores a exigir da Ré a reparação de quaisquer defeitos porventura existentes nessas fracções são os fixados no cit. art. 1225º do Código Civil, a saber:
(i) um ano para fazer a denúncia dos defeitos, prazo que se conta a partir do descobrimento dos defeitos (artigos 1220º, nº 1, e 916º, nº 2);
(ii) um ano, a partir da denúncia, para pedir a indemnização ou a eliminação dos defeitos;
(iii) cinco anos, a contar da entrega da fracção, dentro dos quais terá que ser feita a denúncia e proposta a acção de indemnização ou reparação do imóvel.
Relativamente ao prazo dentro do qual o comprador de imóvel destinado a longa duração deve denunciar os defeitos nele existentes, não prescreve o nº 2 do cit. artigo 1225º do Código Civil qual o momento do início do prazo de um ano para o exercício do direito de denúncia, mas, dada a similitude de situações, deve aplicar-se, por analogia, o disposto no nº.1 do artigo 1220º, daquele Código e considerar-se que esse prazo se inicia no momento da descoberta dos defeitos [7] [8].
Os defeitos cuja reparação os Autores vieram exigir da Ré, na presente acção, são, por um lado, os que se traduzem no deficiente isolamento acústico das fracções – que fazem com que, quer durante o período diurno, quer durante o período nocturno, os ruídos provenientes da rua sejam demasiadamente audíveis, facto este que impede o descanso dos Autores, nomeadamente o descanso nocturno – e, por outro, os que consistem no deficiente isolamento térmico das fracções – que fazem com que, no Inverno, as divisões das respectivas fracções se mantenham frias e, apesar de possuírem sistemas de aquecimento, estes sejam insuficientes para manterem uma temperatura agradável no interior das habitações, ainda que ligados na sua potência máxima.
Ora, logo na respectiva petição inicial, os Autores afirmaram que notaram as deficiências no sistema de isolamento acústico desde que passaram a habitar, cada um, a respectiva fracção autónoma. Como a Autora T foi habitar o imóvel em Junho de 2003 e o Autor R em Maio de 2004, é óbvio que aquela se deu conta que o sistema de isolamento acústico da sua fracção não funcionava capazmente logo em Junho de 2003 e que, pelo seu lado, o Autor R tomou conhecimento das deficiências existentes no isolamento acústico da respectiva fracção logo em Maio de 2004.
Relativamente àqueloutras deficiências do sistema de isolamento térmico das fracções, os Autores alegaram, na sua petição inicial, que, durante os meses de Julho e Maio, em que passaram a habitar as suas fracções e nos que imediatamente se lhes seguiram, não verificaram qualquer deficiência no isolamento térmico, mantendo-se as habitações temperadas, mas que, no Inverno, verificaram que as divisões das respectivas fracções mantinham-se frias e apesar de possuírem sistemas de aquecimento, estes eram insuficientes para manterem uma temperatura agradável no interior das habitações, ainda que ligados na sua potência máxima. A esta luz, temos que a Autora T se deu conta que o sistema de isolamento térmico da sua fracção não funcionava capazmente durante o Inverno de 2003 e que, pelo seu lado, o Autor R tomou conhecimento das deficiências existentes no isolamento térmico da respectiva fracção no decurso do Inverno de 2004.
Como assim, os defeitos no sistema de isolamento acústico deviam ter sido denunciados, no que à Autora T concerne, até 30 de Junho de 2004 e, no que ao Autor R diz respeito, até ao dia 31 de Maio de 2005. Por seu turno, a Autora T devia ter denunciado as deficiências no sistema de isolamento térmico da sua fracção autónoma até ao dia 21 de Março de 2005 (1º dia da primavera imediatamente subsequente ao Inverno de 2004-2005) e, pelo seu lado, o Autor R devia ter denunciado as deficiências no sistema de isolamento térmico da sua fracção autónoma até ao dia 21 de Março de 2006 (1º dia da primavera imediatamente subsequente ao Inverno de 2005-2006).
A tese, acolhida pela sentença ora sob recurso, segundo a qual, embora com conhecimento dos defeitos a partir do momento em que passaram a habitar as respectivas fracções, os Autores não tinham conhecimentos técnicos para determinar as causas e a sua proveniência, nem os instrumentos necessários às medições das ondas sonoras e perdas de calor e/ou sobreaquecimento das habitações, pelo que eles só estariam habilitados a denunciar os alegados defeitos do isolamento acústico/térmico após adquirirem conhecimentos técnicos sobre os mesmos, conhecimentos esses que só lhes advieram quando lhes chegou às mãos o relatório técnico elaborado pela empresa “P LDA.”, o qual só foi elaborado em Outubro de 2004, é peregrina e totalmente carecida de base legal.
Como certeiramente observa a Ré ora Apelante, a denúncia não tem que ser fundamentada em termos técnicos sobre as origens ou extensões do defeito. Deve, sim, ser suficientemente esclarecedora e inteligível para que o vendedor possa identificar o defeito e proceder à sua eliminação.
Mas, se, porventura, o comprador de coisa defeituosa pretende fundamentar a denúncia com conhecimentos técnicos que não possui, então deve procurar obter esses conhecimentos dentro do prazo que a lei lhe concede para efectuar a denúncia (1 ano a partir do descobrimento dos defeitos). O que o comprador de coisa defeituosa não pode é escudar-se na sua falta de conhecimentos técnicos sobre defeitos de construção para pretender alargar os prazos legais de caducidade da denúncia ou do direito de acção para eliminação dos defeitos.
Eis por que a apelação da Ré procede, quanto a esta 1ª questão.
2) SE, UMA VEZ QUE A ADMINISTRAÇÃO DE PRÉDIO CONSTITUÍDO EM REGIME DE PROPRIEDADE HORIZONTAL NÃO TEM LEGITIMIDADE PARA RECLAMAR EM NOME DOS CONDÓMINOS OS DEFEITOS QUE PORVENTURA EXISTAM NAS FRACÇÕES AUTÓNOMAS, A DENÚNCIA DE DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO NAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, FEITA PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO NAS SUAS CARTAS DE 18/10/2004 E DE 19/11/2004, NÃO ABRANGE OS DEFEITOS EXISTENTES EM CADA UMA DAS FRACÇÕES AUTÓNOMAS DO PRÉDIO.
O saneador/sentença recorrido considerou que os AA. denunciaram tempestivamente as deficiências constatadas nos sistemas de isolamento acústico e térmico das respectivas fracções, por isso que, por carta datada de 19 de Novembro de 2004 e recebida pela Ré, foi dado conta a esta das deficiências de isolamento detectadas na sequência da elaboração do aludido relatório técnico elaborado pela empresa “P LDA.”.
É certo que tal carta foi enviada à Ré, não propriamente pelos Autores, mas pela administração do condomínio do prédio dos Autores. Porém, o tribunal “a quo” entendeu que a mesma não podia deixar de assumir relevância, enquanto denúncia por parte dos Autores que também são condóminos, na qualidade de proprietários das fracções do prédio vendido.
Quid juris ?
Como bem observa a Ré/Apelante, a administração de prédio constituído em regime de propriedade horizontal tem poderes para reclamar do construtor/vendedor os defeitos existentes nas partes comuns do prédio, mas já não tem legitimidade para reclamar em nome dos condóminos os defeitos que existam nas fracções autónomas do prédio (cfr., “a contrario”, os arts. 1436º e 1437º do Código Civil). O mesmo não sucede com os condóminos: estes, por serem comproprietários nas partes comuns do prédio, podem denunciar ao vendedor defeitos existentes nessas partes e reclamar a eliminação dos mesmos (arts. 1420º, nºs 1 e 2, 1421º, nº 1, e 1427º, todos do Código Civil).
Consequentemente, só o condómino proprietário da fracção autónoma defeituosa (e não o administrador do prédio constituído em regime de propriedade horizontal) é que tem legitimidade para denunciar ao vendedor os eventuais defeitos existentes na sua fracção autónoma).
Trata-se de algo que não sofre discussão, pelo menos ao nível da jurisprudência.
De facto, é consensual o entendimento segundo o qual «quem tem legitimidade para pedir a reparação e eliminação dos defeitos existentes em partes comuns de prédio constituído em regime de propriedade horizontal é o condomínio, representado pelo administrador, e quem tem legitimidade para formular idêntico pedido quanto às fracções autónomas será cada um dos respectivos titulares, [sendo que] esta solução vale mesmo que os defeitos tenham a sua origem em partes comuns e se repercutam, causando danos, no interior das diversas fracções que constituem o prédio» (Ac. da Rel. do Porto de 26/6/2006, relatado pelo Desembargador PINTO FERREIRA e proferido no Proc. nº 0652865, cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt) [9].
A esta luz, é óbvio que, no caso dos autos, a carta datada de 19.11.2004, que a administração do condomínio, através do seu mandatário, remeteu à ora Ré, na qual lhe comunicou as deficiências de isolamento detectadas na sequência da elaboração do aludido relatório técnico elaborado pela empresa “P, LDA.”, solicitando que as deficiências a nível acústico e outras, fossem devidamente solucionadas e pela via extra-judicial, não serve como denúncia dos defeitos porventura existentes em cada uma das fracções autónomas do prédio, designadamente nas fracções pertencentes aos aqui Autores/Apelados T e R.
De resto, nessa carta – que está junta de fls. 79 a 81 -, não era identificada nenhuma fracção autónoma onde, porventura, se verificassem deficiências nos sistemas de isolamento acústico e térmico, tão pouco sendo identificado nenhum condómino, em nome do qual a administração do condomínio denunciava os invocados defeitos. Dito doutro modo: não havia, em tal carta, qualquer referência às fracções autónomas dos Autores, nem tão pouco qualquer menção aos nomes dos Autores como denunciantes dos defeitos nela apontados.
Assim sendo, na falta duma denúncia prévia, tem de concluir-se que a ora Ré só teve conhecimento dos defeitos de construção cuja reparação lhe é exigida na presente acção na data – 29/11/2005 (ut fls. 82) – em que foi citada para os termos da presente acção.
Ora, nessa data (29/11/2005), já havia transcorrido mais de um ano sobre:
a) a data (30 de Junho de 2003) em que a Autora T se deu conta que o sistema de isolamento acústico da sua fracção não funcionava capazmente;
b) a data (31 de Maio de 2004) em que o Autor R tomou conhecimento das deficiências existentes no isolamento acústico da respectiva fracção;
c) a data (21 de Março de 2004) em que findou o Inverno no decurso do qual a Autora T se deu conta que o sistema de isolamento térmico da sua fracção não funcionava capazmente.
Como assim, tanto o direito da Autora T a reclamar da Ré a reparação dos defeitos no sistema de isolamento acústico e das deficiências no sistema de isolamento térmico da sua fracção autónoma, como o direito do Autor R a exigir da Ré a reparação dos defeitos no sistema de isolamento acústico da sua fracção autónoma, se extinguiram, por caducidade, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 1220º, nº 1, e 1225º, nºs 2 e 3, do Código Civil.
Já não assim, porém, quanto ao direito do Autor R a exigir da Ré a reparação dos defeitos no sistema de isolamento térmico da sua fracção autónoma, por isso que, na data em que, ao ser citada para os termos da presente acção, a Ré deles teve conhecimento (29/11/2005), ainda não transcorrera um ano sobre a data (21 de Março de 2005) em que findou o Inverno no decurso do qual o Autor R se deu conta que o sistema de isolamento térmico da sua fracção não funcionava capazmente.
Consequentemente, a apelação da Ré apenas procede parcialmente, no tocante à questão da caducidade do direito à eliminação dos defeitos, que os Autores vieram exercer na presente acção, por isso que, pelo menos, o direito do Autor R a exigir da Ré a reparação dos defeitos no sistema de isolamento térmico da sua fracção autónoma não se extinguiu por caducidade.
B) A APELAÇÃO INTERPOSTA DA SENTENÇA FINAL.
1) SE O EXCESSO DE BARULHO PROVENIENTE DO EXTERIOR DE UMA FRACÇÃO AUTÓNOMA NÃO CONSTITUI, SEM MAIS, UM DEFEITO NO ISOLAMENTO ACÚSTICO DO PRÉDIO, POR ISSO QUE, SE A LEGISLAÇÃO CONTEMPORÂNEA DA OBRA DETERMINA QUE OS RUÍDOS ACEITÁVEIS CORRESPONDEM A DETERMINADOS VALORES, SÃO ESSES LIMITES QUE O CONSTRUTOR DEVE OBSERVAR NO ISOLAMENTO DO PRÉDIO, IRRELEVANDO O FACTO DE AQUELA LEGISLAÇÃO SER ALTERADA POSTERIORMENTE À CONCLUSÃO DA OBRA, PELO QUE, SE O NÍVEL DE CONFORTO ACÚSTICO DO PRÉDIO CONSTRUÍDO ESTÁ AQUÉM DO QUE SERIA ESPERADO, MAS SE TAL NÍVEL ESTÁ DENTRO DOS VALORES EXIGIDOS PELA LEGISLAÇÃO VIGENTE DA ÉPOCA DA OBRA, ENTÃO NÃO HÁ DEFEITO DE CONSTRUÇÃO.
Estando já assente – como vimos supra – que tanto o direito da Autora T a reclamar da Ré a reparação dos defeitos no sistema de isolamento acústico e das deficiências no sistema de isolamento térmico da sua fracção autónoma, como o direito do Autor R a exigir da Ré a reparação dos defeitos no sistema de isolamento acústico da sua fracção autónoma, se extinguiram, por caducidade, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 1220º, nº 1, e 1225º, nºs 2 e 3, do Código Civil, apenas não estando extinto por caducidade o direito do Autor R a exigir da Ré a reparação dos defeitos no sistema de isolamento térmico da sua fracção autónoma, a única questão suscitada pela Ré/Apelante (nas conclusões da sua apelação respeitante à Apelação interposta da sentença final) acha-se prejudicada.
Efectivamente, se a Ré está desobrigada da obrigação de proceder à eliminação de quaisquer defeitos existentes no sistema de isolamento acústico das fracções autónomas pertencentes a ambos os Autores, a resolução da questão levantada pela Apelante, na apelação interposta da sentença final, teria, doravante, um interesse meramente académico.
É que – contrariamente ao que faz relativamente aos defeitos que se traduzem no deficiente isolamento acústico das fracções – que fazem com que, quer durante o período diurno, quer durante o período nocturno, os ruídos provenientes da rua sejam demasiadamente audíveis, facto este que impede o descanso dos Autores, nomeadamente o descanso nocturno -, a Ré/Apelante não ousa sequer sustentar que os defeitos que consistem no deficiente isolamento térmico das fracções – que fazem com que, no Inverno, as divisões das respectivas fracções se mantenham frias e, apesar de possuírem sistemas de aquecimento, estes sejam insuficientes para manterem uma temperatura agradável no interior das habitações, ainda que ligados na sua potência máxima – constituam defeitos de construção passíveis de ser reclamados ao vendedor pelo comprador dum imóvel destinado, por natureza, a longa duração.
E nem se vê como poderia duvidar-se que essas deficiências no isolamento térmico das fracções autónomas constituem vícios ou faltas de qualidade dos imóveis em questão, nos termos e para os efeitos dos arts. nos termos e para os efeitos dos arts. 913º, nºs 1 e 2, 914º, e 1225º do Código Civil.
Relativamente à venda de coisas específicas, o art. 913º-1 qualifica-a como defeituosa se ela “sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor, ou necessárias para a realização daquele fim”, esclarecendo o nº 2 do mesmo preceito que, “quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria”.
Assim, verificar-se-á venda de coisa defeituosa quando a mesma:
a) Sofra de vício que a desvalorize: neste caso, o vício é aferido pela redução ou diminuição do valor da coisa vendida[10] [11];
b) Não possua as qualidades asseguradas pelo vendedor: «a não correspondência com o que foi assegurado pelo vendedor ocorre sempre que este tenha certificado ao comprador a existência de certas qualidades na coisa e esta certificação não corresponda à realidade»[12] [13] [14] [15] [16];
c) Não possua as qualidades necessárias para a realização do fim a que é destinada ou sofra de vício que a impeça da realização desse fim: nesta hipótese, a coisa não dispõe dos atributos necessários para realizar o fim a que se destina[17] [18] [19].
No caso dos autos, os Autores dispensaram-se de alegar – e, portanto, não se provou – que, aquando da celebração dos contratos de compra e venda concluídos entre a Ré e os Autores, a vendedora tivesse assegurado aos compradores que, no Inverno, as divisões das respectivas fracções não se manteriam frias ou, pelo menos, que o recurso a sistemas de aquecimento seria suficiente para se manter uma temperatura agradável no interior das habitações [20]. Essa não foi, portanto, uma qualidade da coisa certificada pela vendedora, nem expressa, nem tacitamente.
Por outro lado, como se ignora o preço por que foram vendidas aos Autores as fracções por eles adquiridas à Ré, não se dispõe de quaisquer dados que permitam inferir que, aquela particular característica do sistema de isolamento térmico dos imóveis em questão - que faz com que, no Inverno, as divisões das fracções se mantenham frias e, apesar de possuírem sistemas de aquecimento, estes sejam insuficientes para manterem uma temperatura agradável no interior das habitações, ainda que ligados na sua potência máxima - consequencia, necessariamente, uma redução ou diminuição do valor das coisas vendidas.
Ainda assim, tem de se reconhecer que faz parte das qualidades próprias normais dum prédio de habitação acabado de construir que as respectivas fracções autónomas possuam um sistema de isolamento térmico tal que obste a que, no Inverno, as divisões dessas fracções se mantenham frias ou, pelo menos, que o recurso a sistemas de aquecimento seja suficiente para se manter uma temperatura agradável no interior das habitações, ao ponto de se poder e dever dizer que, se assim não suceder, tais imóveis não dispõem dos atributos necessários para a realização do fim a que, normalmente, se destinam: a habitação.
Assim sendo, a Ré/Apelante está, inequivocamente, obrigada, pelo menos, a proceder à eliminação/reparação da deficiência existente no sistema de isolamento térmico da fracção autónoma pertencente ao Autor R que faz com que, no Inverno, as divisões da respectiva fracção se mantenham frias e, apesar de possuírem sistemas de aquecimento, estes sejam insuficientes para se manter uma temperatura agradável no interior das habitações, ainda que ligados na sua potência máxima.
DECISÃO
Acordam os juízes desta Relação em conceder parcial provimento às Apelações interpostas do despacho saneador e da sentença final, alterando a sentença recorrida nos termos seguintes:
a) Julga-se parcialmente procedente a excepção peremptória da caducidade suscitada pela Ré e, consequentemente, extinto por caducidade, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 1220º, nº 1, e 1225º, nºs 2 e 3, do Código Civil, tanto o direito da Autora T a reclamar da Ré a reparação dos defeitos no sistema de isolamento acústico e das deficiências no sistema de isolamento térmico da sua fracção autónoma, como o direito do Autor R a exigir da Ré a reparação dos defeitos no sistema de isolamento acústico da respectiva fracção autónoma;
b) Julga-se a presente acção parcialmente procedente e condena-se a Ré a proceder à eliminação/reparação da deficiência existente no sistema de isolamento térmico da fracção autónoma pertencente ao Autor R que faz com que, no Inverno, as divisões da respectiva fracção se mantenham frias e, apesar de possuírem sistemas de aquecimento, estes sejam insuficientes para se manter uma temperatura agradável no interior das habitações, ainda que ligados na sua potência máxima.
Custas da acção e das apelações a cargo dos Autores e da Ré, na proporção de ¾ a cargo daqueles e de ¼ a cargo desta.
Lisboa, 4.11.2008
Rui Torres Vouga (Relator)
Maria do Rosário Barbosa (1º Adjunto)
Maria do Rosário Gonçalves (2º Adjunto)
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[1] Cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 362 e 363.
[2] Cfr., também neste sentido, os Acórdãos do STJ de 6/5/1987 (in Tribuna da Justiça, nºs 32/33, p. 30), de 13/3/1991 (in Actualidade Jurídica, nº 17, p. 3), de 12/12/1995 (in BMJ nº 452, p. 385) e de 14/4/1999 (in BMJ nº 486, p. 279).
[3] O que, na alegação (rectius, nas suas conclusões), o recorrente não pode é ampliar o objecto do recurso anteriormente definido (no requerimento de interposição de recurso).
[4] A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-309 e 363), CASTRO MENDES (in “Direito Processual Civil”, 3º, p. 65) e RODRIGUES BASTOS (in “Notas ao Código de Processo Civil”, vol. 3º, 1972, pp. 286 e 299).
[5] Acórdãos do STJ de 8/3/2007 e de 8/11/2007, ambos relatados pelo Conselheiro ALBERTO SOBRINHO e proferidos, respectivamente, no Proc. nº 07B372 e no Proc. nº 07B2976, cujos textos integrais podem ser acedidos, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.
[6] Cfr., também no sentido de que «no contrato de compra e venda de edifício construído pelo vendedor aplicam-se, no que concerne aos defeitos, o regime do artigo 1225º do Código Civil e não o dos artigos 916º e 917º do mesmo Código », o Ac. do STJ de 17/11/2005, relatado pelo Conselheiro FERREIRA GIRÃO e proferido no Proc. nº 05B2495, cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.
[7] Cfr., explicitamente neste sentido, o Ac. da Rel. do Porto de 12/3/2001, proferido no Proc. nº 0051708 e relatado pelo Desembargador BRAZÃO DE CARVALHO, cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.
[8] Cfr., também no sentido de que, «por aplicação analógica do disposto no nº 1 do art. 1220º do Cód. Civil, o prazo do exercício do direito de denúncia a que se reporta o nº 2 do art. 1225º daquele diploma conta-se a partir do momento da descoberta do defeito», o Ac. desta Relação de 20/5/1999 (in BMJ nº 487, p. 354).
[9] Cfr., também no sentido de que «estando em causa, nestes autos, deficiências que atingem partes comuns do edifício (e não directa e exclusivamente fracções autónomas da titularidade dos respectivos condóminos), o acto de denúncia das mesmas à construtora/vendedora teria que ser assumida pela administração do condomínio, através do(s) respectivo(s) administrador(es), actuando nessa mesma qualidade», o Acórdão desta Relação de 21/4/2005, relatado pelo Desembargador GRANJA DA FONSECA e proferido no Proc. nº 2667/2005-6 (cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt).
[10] «Assim, o preço pode ser um importante elemento contratual para apreciar da existência do defeito» (ARMANDO BRAGA in “A Venda de Coisas Defeituosas no Código Civil. A Venda de Bens de Consumo”, 2005, p. 24). «Um preço elevado poderá significar um índice de qualidade da coisa» (ibidem). «Inversamente (…) o preço reduzido pode ser entendido como uma compensação do risco de adquirir um bem com um eventual de feito oculto» (ibidem).
[11] «A desvalorização da coisa enquadra-se numa concepção objectiva de defeito, resultando do facto de o vício implicar que a coisa valha menos do que sucederia se não o tivesse» (LUÍS MENEZES LEITÃO in “Direito das Obrigações”, Vol. III, 3ª ed., p. 120). «Sendo esse um factor bastante comum, parece, no entanto, de exigir que a desvalorização tenha algum significado, recusando-se a aplicação do regime da venda de coisas defeituosas, quando esta seja insignificante» (ibidem).
[12] LUÍS MENEZES LEITÃO in “Direito das Obrigações” cit., Vol. III cit., p. 120.
[13] Assim, por exemplo, «se foi afirmado [pelo vendedor] que o computador tem determinadas características, que o barco é adequado para certos fins, etc., pode estar em causa a mera especificação do bem (p. ex., é um barco à vela com três mastros) ou a promessa de uma qualidade própria, para além do padrão médio (p. ex., o andar em apreço tem melhores acabamentos do que os restantes andares do mesmo prédio)» (PEDRO ROMANO MARTINEZ in “Direito das Obrigações (Parte Especial). Contratos. Compra e Venda. Locação. Empreitada”, 2000, pp. 124-125).
[14] «Entre as qualidades da coisa asseguradas pelo vendedor, sujeitas ao regime especial do artigo 913º, cabem não só os atributos relativos à substância da coisa, mas também os atributos que interessem à aptidão da coisa para certo fim, mediante a sua localização por exemplo, ou que influam no seu valor económico (movimento médio dum estabelecimento; chiffre d’ affaires duma empresa, etc.» (PIRES DE LIMA – ANTUNES VARELA in “Código Civil Anotado”, Vol. II, 4ª ed., 1997, p. 206)
[15] «A certificação pelo vendedor de que a coisa tem certas qualidades tanto pode ser efectuada expressa como tacitamente nos termos gerais (art. 217º), podendo essa certificação inclusivamente resultar da exibição de amostra ou modelo (art. 919º)» (LUÍS MENEZES LEITÃO, ibidem).
[16] PIRES DE LIMA – ANTUNES VARELA (in ob. e vol. citt., p. 209) sustentam que, «para que possa falar-se, com propriedade correspondente ao pensamento da lei, em qualidades da coisa asseguradas pelo vendedor, não basta que o vendedor tenha dado como existentes na coisa, espontaneamente ou em resposta a pergunta do comprador, determinadas propriedades ou atributos do objecto do contrato». «Nem sequer bastará para o efeito que a declaração tenha sido séria, feita sem o ânimo próprio (dolus bonus) daquelas declarações frequentes no comércio jurídico, a que se refere o nº 2 do artigo 253º» (ibidem). «Necessário é [ainda] que o vendedor tenha garantido a existência das qualidades por ele atribuídas à coisa, responsabilizando-se pela sua existência perante o comprador» (ibidem). A exigência deste requisito está, porém, longe de ser consensual, havendo quem considere que o mesmo «não será necessário, até porque da letra da lei não se retira tal exigência» (ARMANDO BRAGA in ob. cit., p. 25).
[17] «A utilidade a retirar da coisa infere-se do contrato e pode ser uma finalidade normal de coisas da mesma categoria (art. 913º, nº 2, do CC) ou uma aptidão particular, acordada de modo explícito ou implícito» (PEDRO ROMANO MARTINEZ in “Direito das Obrigações (Parte Especial). Contratos. Compra e Venda. Locação. Empreitada” cit., p. 123).
[18] «Nesta medida, diz-se defeituosa a coisa imprópria para o uso concreto a que é destinada contratualmente – função negocial concreta programada pelas partes – ou para a função normal das coisas da mesma categoria ou tipo se do contrato não resultar o fim a que se destina» (art. 913º, nº 2)» (CALVÃO DA SILVA in “Compra e Venda de Coisas Defeituosas. Conformidade e Segurança”, 2001, p. 41). Assim, «na determinação do defeito da res tradita considera-se, em primeiro lugar, o particular uso preestabelecido por contrato – problema de interpretação negocial -, atendendo ao fim tido em vista pelas partes» (ibidem). «Esta concepção subjectiva de defeito supõe que as partes tenham determinado ou precisado no contrato e documentos que o integram ou suportam (catálogos, embalagens, invólucros, amostras, modelos, desenhos, certificados, publicidades, instruções, etc.) as características fundamentais da coisa e o fim a que se destina» (ibidem). Porém, «quando as partes não precisam contratualmente o fim específico a que a coisa vendida se destina ou em caso de dúvida acerca desse fim, a inidoneidade do produto é determinada pela “função normal das coisas da mesma categoria” (art. 913º, nº 2), vale dizer, pelo uso habitual, “performance” ou função económico-social das coisas do mesmo tipo, com as qualidades normais ou típicas necessárias ou essenciais segundo o tráfico (veja-se o art. 400º: qualidade média, segundo juízos de equidade) para o desempenho desse destino normal (noção objectiva-abstracta de defeito)» (ibidem).
[19] «O impedimento da realização do fim a que a coisa se destina corresponde (…) a uma concepção subjectiva do defeito, estando em causa as utilidades específicas que o comprador pretende que lhe sejam proporcionadas pela coisa» (LUÍS MENEZES LEITÃO in “Direito das Obrigações” cit., Vol. III cit., p. 120). «Esta indicação do fim tem, no entanto, que ser aceite pelo vendedor, ainda que tal possa ocorrer tacitamente, como sucederá no caso de o comprador indicar ao vendedor que pretende dar um uso específico ao bem, concordando ele com esse facto» (ibidem). «Se, no entanto, não houver aceitação de uma destinação específica da coisa pelo vendedor, entende-se que a coisa se destina à função normal das coisas da mesma natureza (art. 913º, nº 2)» (ibidem).
[20] É certo que - como resulta do documento junto aos autos a fls. 162-163 – a propaganda feita às fracções autónomas em questão salientava a especial qualidade da construção e, em particular, o bom nível do respectivo isolamento. Simplesmente, a mera junção aos autos de tal documento não supre a falta de articulação, na petição inicial, de tais factos, porquanto os documentos apenas servem para provar factos que as partes curaram (ou não) de alegar nos respectivos articulados. |
