| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I. A. […], instaurou a presente acção com processo ordinário contra J.[…], pedindo que o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial em causa seja considerado resolvido e o R. condenado na restituição do referido estabelecimento, com todo o equipamento pertença da ora A., à posse e detenção desta, devoluto de pessoas, e a pagar à A. a quantia de Esc.: 600.000$00 (seiscentos mi] escudos), equivalentes às prestações vencidas e não pagas, bem como as vincendas, acrescidas de juros moratórios à taxa legal, vencidos e vincendos, desde Agosto de 1998, até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, alegou em síntese que:
A A. é proprietária do estabelecimento comercial sito […] em Almada.
Por contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, celebrado entre A. e R., em 28 de Outubro de 1997, transferiu a A. para o R., juntamente com o gozo do prédio, a exploração do referido estabelecimento comercial, pelo prazo de 60 meses, tendo este início no dia 1 de Novembro de 1997, com renovações automáticas por iguais períodos de 60 meses, mediante o pagamento de Esc.: 12.000.000$00 (doze milhões de escudos), pelo primeiro período.
Acordaram também, A. e R., que a quantia global supra referida seria paga em prestações mensais de Esc.: 200.000$00 (duzentos mil escudos) cada, no dia 1 de cada mês, vencendo-se a primeira no dia 2 de Dezembro de 1997.
O R. obrigou-se, para com a A., a dar cabal cumprimento ao que nele se estatui, designadamente, a pagar à A. o valor das prestações mensais, até ao final do prazo estabelecido no contrato.
A partir de Agosto de 1998, o Réu deixou de pagar as prestações a que estava adstrito pelo referido contrato.
A A. alertou o cessionário, ora R., para a sua intenção de resolver o contrato judicialmente.
Sendo que o R. não só não pagou quanto devia à A., como manteve na sua posse o estabelecimento comercial supra referido, propriedade da cedente, ora A..
Bem sabe o R. que, com esta sua conduta, não só insiste no incumprimento das obrigações assumidas, como tem perfeita consciência de que, com a continuação da sua permanência no referido estabelecimento e consequente uso e fruição do mesmo e de todo o seu equipamento, sujeito ao desgaste do seu uso, prejudica a A., na mesma proporção do beneficio que retira para a sua vida profissional e particular .
Apesar de, por diversas vezes, ter sido interpelado pela A. para realizar o pagamento das prestações devidas, vencidas e não pagas, o Réu nada mais pagou à A., e recusa-se a fazê-lo.
Acresce que o R., sem pedir consentimento à ora A., em violação das cláusulas 11ª e 12ª do referido contrato, colocou um toldo a todo o comprimento do referido estabelecimento comercial, com as palavras "RESTAURANTE Com Gerência de […]", alterando o objecto do mesmo (café e snack-bar).
O R. deve, assim, à A. a quantia relativa às prestações vencidas e não pagas, bem como as vincendas, acrescidas dos respectivos juros legais.
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Na contestação, o Réu defendeu-se por excepção, alegando a nulidade do contrato de cessão de exploração por falta de forma legal.
E defendeu-se, também, por impugnação, alegando em resumo que:
A A. transferiu a posse do estabelecimento comercial para o Réu.
O Réu iniciou a exploração e explorou o estabelecimento comercial, sempre cumprindo para com a A. o que haviam acordado.
Sucede que, no mês de Janeiro de 1998, o estabelecimento comercial foi objecto de vistoria sanitária realizada pelo Centro de Saúde de Almada;
E, durante a aludida vistoria, o Réu foi informado que o estabelecimento comercial já havia sido vistoriado anteriormente, e que a proprietária do mesmo já havia sido notificada por aquele Centro de Saúde para proceder à realização de determinadas obras e melhoramentos no estabelecimento sob pena de o mesmo ser encerrado ao público caso as mesmas não fossem realizadas.
O Réu surpreso e receoso com a situação, foi de imediato contar o sucedido à A. e pediu-lhe que realizasse as obras e melhoramentos exigidos pelo Centro de Saúde, explicando-lhe que estava bastante apreensivo com a situação pois receava que a C.M.A. mandasse encerrar o estabelecimento, a qual lhe disse que “iria fazer as obras e melhoramentos necessários" .
A A. não efectuou qualquer obra ou melhoramento no estabelecimento.
O Réu também sempre solicitou à A. o alvará do estabelecimento que a mesma ficou de lhe entregar aquando da assinatura do contrato, o que, contudo, não fez.
Em princípios do mês de Julho de 1998, o Réu foi uma vez mais ter com a A. e novamente solicitou-lhe a execução das obras no estabelecimento, conforme indicadas pelo Centro de Saúde.
E, nessa mesma conversa uma vez mais, solicitou-lhe o alvará do estabelecimento, acrescentando e dizendo à A., nessa ocasião que se até ao mês de Agosto de 1998, ela não lhe entregasse o aludido alvará do estabelecimento e não iniciasse as obras, passaria a reter o pagamento das mensalidades até que a A. resolvesse a situação.
A A., apesar de ter sido advertida pelo Réu para esta possibilidade, nada fez.
Em princípios do mês de Agosto de 1998, o estabelecimento comercial foi novamente objecto de vistoria sanitária por parte do Centro de Saúde de Almada.
Na sequência desta vistoria, o Réu foi avisado para o facto de que se a proprietária do estabelecimento não realizasse as obras que o Centro de Saúde não lhe iria dar oportunidades e que o estabelecimento iria ser encerrado.
Face a esta situação, o Réu levou a efeito o aviso que tinha feito à A. e reteve os pagamentos das mensalidades, até que a mesma resolvesse a situação.
Face à tomada de posição do Réu, a A. em princípios do mês de Setembro de 1998, tentou arrombar a porta do estabelecimento comercial, e só não chegou a concretizar o seu intento porque o Réu apareceu na ocasião.
Em 24 de Setembro de 1998, a Autora mandou desligar a energia eléctrica ao Réu, privando-o assim da utilização e exploração do estabelecimento comercial.
Ficou o Réu totalmente dependente da A. para poder laborar e explorar o estabelecimento em causa; e, até à data a A. não procedeu à ligação da energia eléctrica para o estabelecimento.
Pelo que, desde o referido dia 24 de Setembro de 1998, o Réu não mais explorou o estabelecimento comercial em causa.
O Réu pediu autorização à A. para a colocação do aludido toldo, e deu-lhe conhecimento dos dizeres e palavras que o mesmo iria conter.
Ao contrário do que alega, a A. deu-lhe esse consentimento ainda que já verbalmente.
Em reconvenção, alegou que:
Devido ao comportamento da A., o Réu ficou impossibilitado de explorar o estabelecimento comercial.
Ficou assim privado de auferir o lucro liquido que vinha a receber por via dessa exploração no montante de Esc.: 80.000$00 (oitenta mil escudos) mensais.
Pelo que o Réu tem direito a ser ressarcido dos prejuízos que a A. lhe causou.
Além dos danos patrimoniais referidos, o Réu sofreu danos não patrimoniais, o que se tem reflectido na sua saúde não só física como mental.
Concluiu pela procedência da excepção de nulidade, mas, se assim não se entender, pela improcedência da acção.
Concluiu ainda pela procedência do pedido reconvencional, pedindo que seja a reconvinda a condenada a pagar ao reconvinte a quantia total de Esc.: 5.580.000$00 (cinco milhões quinhentos e oitenta mil escudos, a titulo de danos patrimoniais e morais.
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No despacho saneador relegou-se para final a apreciação da excepção de nulidade, e fixou-se a matéria de facto assente e a base instrutória, de que não houve reclamações.
Após discussão e julgamento da causa, o Tribunal respondeu à matéria controvertida do modo que consta de fls. 145 a 148.
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FACTOS PROVADOS:
1 - A Autora […] é proprietária do estabelecimento comercial sito […] em Almada (al. A) da Matéria Assente);
2 - Por contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, celebrado entre a Autora e o Réu J.[…] em 28 de Outubro de 1997, transferiu a A. para o Réu, juntamente com o gozo do prédio, a exploração do referido estabelecimento comercial, pelo prazo de 60 meses, tendo este início no dia 1 de Novembro de 1997, com renovações automáticas por iguais períodos de 60 meses, mediante o pagamento de Esc.: 12.000.000$00 (doze milhões de escudos) no primeiro período (doc. de fls. 6 a 8) (al. B) da Matéria Assente);
3 - Acordaram também Autora e Réu que a quantia de doze milhões de escudos seria paga em prestações mensais de Esc.: 200.000$00 (duzentos mil escudos) cada, no dia 1 de cada mês, vencendo-se a primeira no dia 2 de Dezembro de 1997 (al. C) da Matéria Assente);
4 - O Réu, a partir de Agosto de 1998, deixou de pagar as prestações acordadas (al. D) da Matéria Assente);
5 - Em razão de tal conduta, a Autora alertou o Réu para a sua intenção de resolver o contrato judicialmente (al. E) da Matéria Assente);
6 - Sendo que, não só o Réu não pagou quanto devia à Autora, como manteve na sua posse o estabelecimento comercial supra referido (al. F) da Matéria Assente);
7 - O Réu apesar de, por diversas vezes, ter sido interpelado pela Autora para realizar o pagamento das prestações devidas, vencidas e não pagas, nada mais pagou à Autora e recusa-se a fazê-lo (al. G) da Matéria Assente);
8 - O contrato referido na al. B) foi celebrado por escrito particular, com reconhecimento notarial das assinaturas da Autora e do Réu (al. H) da Matéria Assente);
9 – O Réu colocou um toldo a todo o comprimento do estabelecimento comercial, com as palavras “Restaurante com gerência de […]” (documentos de fls. 9) (resposta ao quesito 1º);
10 - O Réu, por diversas vezes solicitou à Autora que celebrassem o contrato referido na al. B) da Matéria Assente por escritura pública (resposta ao quesito 3º);
11 – A Autora sempre se recusou (resposta ao quesito 4º);
12 - No mês de Janeiro de 1998, o estabelecimento comercial foi objecto de uma vistoria sanitária realizada pelo Centro de Saúde de Almada (resposta ao quesito 5º);
13 - E durante a aludida vistoria, o Réu foi informado que o estabelecimento comercial já havia sido vistoriado anteriormente (resposta ao quesito 6º);
14 - E que a proprietária do mesmo já havia sido notificada por aquele Centro de Saúde para proceder à realização de determinadas obras e melhoramentos no estabelecimento sob pena de o mesmo ser encerrado ao público caso as mesmas não fossem realizadas (resposta ao quesito 7º);
15 - O Réu, surpreso e receoso com a situação, foi de imediato contar o sucedido à Autora e pediu-lhe que realizasse as obras e melhoramentos exigidos pelo Centro de Saúde (resposta ao quesito 8º);
16 - Explicando-lhe que estava bastante apreensivo com a situação pois receava que a C. M. A. mandasse encerrar o estabelecimento (resposta ao quesito 9º);
17 – O Réu continuou a exploração do estabelecimento (resposta ao quesito 11º);
18 - Os meses foram passando e a Autora não efectuou qualquer obra ou melhoramento no estabelecimento (resposta ao quesito 12º);
19 - Apesar das diversas insistências por parte do Réu para que os realizasse (resposta ao quesito 13º);
20 - A par dessas insistências, o Réu também sempre solicitou à Autora o alvará do estabelecimento que a mesma ficou de lhe entregar aquando da assinatura do contrato (resposta ao quesito 14º);
21 – A Autora não entregou ao Réu o aludido alvará (resposta ao quesito 15º);
22 – O Réu, durante o ano de 1998, falou várias vezes com a Autora com vista a que esta fizesse as obras exigidas pelos serviços oficiais e que lhe entregasse o alvará (resposta ao quesito 16º);
23 - A Autora em nada concretizou o solicitado pelo Réu (resposta ao quesito 18º);
24 - Em princípios do mês de Agosto de 1998, o estabelecimento comercial foi novamente objecto de vistoria sanitária por parte do Centro de Saúde de Almada (doc. de fls. 28 e 29) (resposta ao quesito 19º);
25 - Na sequência desta vistoria, o Réu foi avisado para o facto de que se a proprietária do estabelecimento não realizasse as obras, o Centro de Saúde não lhe iria dar oportunidades e que o estabelecimento iria ser encerrado (resposta ao quesito 20º);
26 - Face a esta situação e por causa dela, o Réu reteve os pagamentos das mensalidades (resposta ao quesito 21º);
27 - A Autora, em princípios do mês de Setembro de 1998 tentou arrombar a porta do estabelecimento comercial (resposta ao quesito 22º);
28 - E só não chegou a concretizar o seu intento porque o Réu apareceu na ocasião (resposta ao quesito 23º);
29 – Em Setembro de 1998 a Autora mandou desligar a energia eléctrica do estabelecimento, privando o Réu da utilização e exploração do mesmo (resposta ao quesito 24º);
30 - Face a este comportamento da Autora, o Réu foi junto dos serviços respectivos, no sentido de realizar um contrato de fornecimento de electricidade para o estabelecimento (resposta ao quesito 25º);
31 - Mas, apurou junto dos serviços de fornecimento de energia eléctrica que tal não era possível devido ao facto de a proprietária do imóvel não o ter legalizado junto da C. M. A. (resposta ao quesito 26º);
32 - Facto que o Réu desconhecia inteiramente até esse momento (resposta ao quesito 27º);
33 - Assim, o Réu ficou totalmente dependente da Autora para poder laborar e explorar o estabelecimento em causa (resposta ao quesito 28º);
34 - Até à data, a Autora não procedeu à ligação da energia eléctrica para o estabelecimento (resposta ao quesito 29º);
35 – Desde que a Autora logrou desligar a energia eléctrica do estabelecimento, o Réu nunca mais explorou o mesmo (resposta ao quesito 30º);
36 - O Réu pediu autorização à Autora para a colocação do toldo (resposta ao quesito 31º);
37 - E deu-lhe conhecimento dos dizeres e palavras que o mesmo iria conter (resposta ao quesito 32º);
38 - E a Autora deu o seu consentimento verbal para a colocação do toldo (resposta ao quesito 33º);
39 - O Réu não alterou qualquer uso de estabelecimento (resposta ao quesito 34º);
40 - Com a exploração do estabelecimento comercial o Réu auferia um lucro mensal entre Esc.: 70.000$00 a Esc.: 80.000$00 (resposta ao quesito 35º);
41 - Ao ser impossibilitado de explorar o estabelecimento comercial, o Réu viu-se privado da sua única fonte de sobrevivência (resposta ao quesito 36º);
42 - Facto que se tem reflectido na sua saúde, não só física como mental (resposta ao quesito 37º);
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Decisão:
« Assim sendo e pelo exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente por provada, e o pedido reconvencional parcialmente procedente por provado e consequentemente:
a) Declaro nulo por vício de forma o contrato dos autos;
b) Condeno o Réu a entregar à Autora o estabelecimento comercial sito […] em Almada, e bem assim um balcão com tiragem de cerveja, uma vitrina, uma arca congeladora, uma máquina de café, um moinho de café, um máquina registadora, uma torradeira, quinze mesas, dezanove cadeiras, dezasseis bancos, um fogão, uma fritadeira eléctrica (com respectivas prateleiras), dois barris de cerveja (vasilhames), uma arca da “Olá”, e um matador de moscas.
d) No mais, vai o Réu absolvido.
e) Condeno a Autora a pagar ao Réu a quantia de Esc.: 3.825.000$00, ora de € 19.079,02, a título de danos patrimoniais e a quantia de Esc.: 1.000.000$00, ora de € 4.987,98, a título de danos morais, sem acréscimo de juros em virtude de não terem sido peticionados.
g)No mais, absolvo a Autora do pedido reconvencional.
h)Condeno ainda a Autora, como litigante de má fé, na multa equivalente a 10 UC.
Custas por Autora e Réu na proporção de 2/3 para a Autora e 1/3 para o Réu ».
Inconformada, a Autora interpôs recurso da sentença que foi admitido como apelação.
Nas alegações de recurso, a Recorrente formulou as seguintes conclusões:
1. Sendo declarado nulo o contrato entre A. e Ré, por vício de forma, as consequências do negócio nulo são apenas as previstas no art.º 289.º do C.C. .
2. O facto de as partes terem clausulado uma renovação não é mais do que uma expressão do princípio da liberdade contratual que rege a cessão de exploração de estabelecimento.
3.Não é o simples facto de o contrato estabelecer, desde logo, a sua renovação que passa a estar sujeito ao regime vinculístico do arrendamento.
4- A lei acaba por reconhecer que o valor dinâmico da exploração prevalece sobre o valor estático do imóvel, excluindo-o do âmbito do contrato de locação e sujeitando-o ao princípio geral da liberdade contratual, sendo-lhe inaplicáveis as normas excepcionais de outros tipos contratuais, mesmo afins, (conforme refere Jorge Alberto Aragão Seia, em "Arrendamento Urbano - anotado e comentado", Livraria Almedina 1995) .
5- Entende a apelante que, quanto à resolução do contrato de cessão de exploração de estabelecimento, e, salvo estipulação das partes, esta deverá efectuar-se nos termos do disposto nos art° 8010, 8020 e 8080 do Código Civil, relativos às obrigações em geral.
6- Sendo o contrato dos autos um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, a verdade é que continua a ser um contrato nulo por falta de forma, tal como foi invocado pelo R.
7- Salvo melhor opinião, não podia a Meritíssima Juiz do Tribunal recorrido referir que tal vício de nulidade "é imputável à A. e não ao R., sendo que a A. bem sabia que, face à situação ilegal do imóvel, carecia de requisitos para que o notário admitisse celebrar escritura pública. Assim, aproveitou o facto de o R. ser leigo em matéria jurídica e, não obstante este ter várias vezes solicitado a realização da escritura, aquela negou-se a fazê-lo."
8- Nada ficou provado quanto aos conhecimentos jurídicos quer da A., quer do R ..
9- Ficou provado que o R., por diversas vezes solicitou à A. que celebrassem o contrato por escritura pública; mais ficou provado que a A. sempre se recusou, mas não ficou provado o motivo de tal recusa.
10- Seria sim o R., quem sabia que o contrato de cessão de exploração tinha que ser celebrado por escritura pública, pelo que sabia o R. que havia celebrado um contrato nulo, por falta de forma.
11- Não se tratando de um contrato de arrendamento, não poderia o R. reter o pagamento das prestações, ao abrigo de uma excepção de não cumprimento, dado que o R. continuou a explorar o estabelecimento, embora com receio que aquele fosse encerrado;
12- O R. explorou o estabelecimento durante os últimos três meses nas mesmas circunstâncias em que o havia feito desde o início do contrato; só não pagou a prestação mensal a que se havia obrigado;
13- O R. esteve cerca de três meses a explorar o estabelecimento comercial da A. sem pagar qualquer prestação mensal, enriquecendo o seu património em detrimento do da A.
14- Se é certo que o R. se viu privado de explorar o estabelecimento comercial durante o período de 51 meses, também é certo que a A. se viu privada do seu estabelecimento, pois o R. não entregou o estabelecimento à A., embora admitisse que não podia continuar a explorá-lo.
15- O tribunal recorrido não teve em conta os prejuízos sofridos pela A. ora apelante pelo facto de o R. não lhe ter entregue o estabelecimento comercial.
16- Devem ser tomados em conta também os interesses da A., alcançando-se uma solução de equilíbrio entre esses e os interesses do R.
17- Razões pelas quais, deve a douta sentença ser parcialmente revogada na parte em que condena a A. a pagar ao R. a quantia de € 19.079,02 ao R., correspondente a danos patrimoniais, e na parte que absolve o R. de pagar à A. as prestações correspondentes aos meses de Agosto, Setembro e Outubro de 1998 pela cessão de exploração, devendo, pois a A. ser absolvida de tal pagamento e o R. condenado a pagar à A. as referidas prestações.
18- Violou pois a douta sentença recorrida os artigos o art° 111 ° do R.A.U. art° 289° do Código Civil.
Nestes termos, sustenta que deve ser dado provimento ao presente recurso.
Não há contra-alegações.
II- O âmbito do recurso está, objectivamente, delimitado pelas conclusões das alegações do Recorrente nos termos dos artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1, do CPC.
Nas conclusões, a Recorrente começa por discordar da qualificação dada na sentença, ao contrato em causa.
Vejamos.
Em 28-10-1997, entre A. e Réu foi celebrado um contrato, o qual teve por objecto o estabelecimento comercial sito […] em Almada, cujos termos constam do documento de fls. 6 e 7.
Por esse contrato, a Autora transferiu para o Réu, juntamente com o gozo do prédio, a exploração do referido estabelecimento comercial, pelo prazo de 60 meses, tendo este início no dia 1 de Novembro de 1997.
Na cláusula 4.ª, as partes acordaram na renovação automática do contrato, por iguais períodos de 60 meses, mediante o pagamento de doze milhões de escudos no primeiro período.
Convencionaram também Autora e Réu que a quantia de doze milhões de escudos seria paga em prestações mensais de duzentos mil escudos cada, vencendo-se a primeira no dia 2 de Dezembro de 1997.
Na sentença recorrida, entendeu-se que o contrato em causa deve ser qualificado como um contrato de arrendamento sujeito ao regime da prorrogação obrigatória, com o argumento de que tendo as partes acordado na prorrogação automática do contrato não pode este ser considerado como uma cessão da exploração de estabelecimento comercial, mas sim como um verdadeiro arrendamento comercial.
Salvo o devido respeito, tal argumento não colhe.
O contrato contemplado no artº 111º, n.º 1, do R.A.U. é o de locação de estabelecimento, também conhecido por cessão de exploração ou por concessão de exploração.
O contrato de cessão de exploração é o contrato pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.
Aparentemente não se suscitam dúvidas na delimitação entre o arrendamento comercial e a locação de estabelecimento: no primeiro, o locador transfere para o locatário o gozo dum prédio (ou parte), urbano ou rústico, para um fim directamente relacionado com a actividade comercial (art.º 110º do R.A.U.); no segundo, o locador transfere para o locatário a exploração de um estabelecimento comercial, de todo o complexo de elementos materiais e imateriais que integram a organização do estabelecimento. Em ambos os casos a transferência é onerosa e temporária. Simplesmente, enquanto que por força do arrendamento comercial, o locatário passa a ter o direito de gozo de um prédio, na locação de estabelecimento, o cessionário passa a fruir um estabelecimento enquanto unidade económica – traduzida no plano do direito, numa unidade jurídica – sendo um dos seus elementos o direito ao gozo do prédio onde a actividade é desenvolvida.
O nº 1 do art.º 111º do RAU não esclarece como é que o contrato deve ser definido: esse é um problema a ser resolvido pelo direito comercial, pela teoria do estabelecimento, na indagação sobre a natureza jurídica de tal contrato.
Se este contrato aparece de algum modo regulado no domínio do arrendamento urbano, tal se deve apenas ao propósito de definir, ainda que por via negativa, o respectivo regime, quando a transferência da exploração do estabelecimento engloba a transferência de gozo do prédio.
O propósito dessa norma é o de afastar da negociação do estabelecimento – quando este envolva o gozo do prédio – a aplicação do princípio da prorrogação obrigatória do contrato, com assento no artigo 68º daquele diploma legal.
Deste modo, a cessão de exploração do estabelecimento comercial é um negócio atípico, não lhe sendo aplicáveis as disposições legais específicas do contrato de arrendamento, nomeadamente a regra vinculística da renovação obrigatória – Aragão Seia, “Arrendamento Urbano”, 5.ª ed., p. 557.
Nesta obra, a pág. 559, comenta-se que o contrato de cessão de exploração de estabelecimento não está sujeito ao regime vinculístico pelo que vigorará pelo prazo acordado, sem prejuízo de ser convencionada a sua renovação ao abrigo do princípio da liberdade contratual.
É o que sucede com o prazo do contrato em causa, o qual só se renovaria, não por força do regime vinculístico próprio do contrato de arrendamento, mas, tão só, por tal renovação ter sido acordada entre a Autora e o Réu, ao abrigo daquele princípio.
Assim, a renovação contratual convencionada não descaracteriza a qualificação do contrato como cessão de exploração, antes até a reforça.
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É pacífico nas conclusões, por nelas não ser questionado, que o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial em causa enferma de nulidade por vício de forma, ou seja, por inobservância de escritura pública na sua celebração.
Tal vício é imputável à Autora.
Com efeito, o Réu, por diversas vezes solicitou à Autora que celebrassem o contrato em causa por escritura pública.
Porém, a Autora sempre se recusou a fazê-lo.
Portanto, só não foi reduzido o contrato a escritura pública, devido a recusa da Autora, sendo-lhe , por isso, imputável tal nulidade.
Discorda a Recorrente de tal imputação, com o argumento de que não se provaram os motivos da sua recusa.
O argumento não pode proceder, porquanto só a ela lhe competia provar os motivos da sua recusa, e sendo certo que tal prova não foi feita.
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A Autora pediu a resolução do contrato em causa, porém o Tribunal, e bem, reconheceu que não era um caso de resolução mas sim de nulidade.
Trata-se de uma questão de qualificação de que é livre o Tribunal ( artigo 664.º do CPC ).
Como se entendeu na sentença recorrida, decorre da nulidade do contrato em apreço que deve ser restituído tudo o que foi prestado.
Tal é o alcance e extensão dos efeitos da declaração de nulidade do contrato, por força do disposto no n.º 1 do artigo 289.º, do C.C, no qual se prescreve que: “ Tanto a declaração de nulidade como a anulação têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.
Assim, em consequência da declaração nulidade, recai sobre o Réu a obrigação de devolver o estabelecimento e o equipamento identificado na sentença, como aí se decidiu.
Não obstando, em princípio, a declaração de nulidade do contrato à obrigação de pagamento das rendas convencionadas, por parte do cessionário, até à restituição efectiva do estabelecimento comercial.
No entanto, quanto ao pagamento das rendas acordadas, a retroactividade dos efeitos decorrentes da nulidade do contrato, não pode deixar de sofrer as limitações que emergem da realidade facto comprovada nesta acção, sendo certo também que o contrato teve efectiva execução.
A lei, declarando-se a nulidade, reconhece ao locador/cedente o direito à contrapartida correspondente à utilização do locado, pois se assim não fosse - summum jus, summa injuria - ignorava-se a efectiva ocupação do local com proveito para o locatário/cessionário e com prejuízo para o locador cedente.
Daí que, face a essa realidade de facto, importe analisar se o locador tem direito ao recebimento das quantias devidas pela ocupação, pois pode suceder que, sendo o contrato válido, não tivesse tal direito e, assim sendo, não faria sentido que o locador cedente recebesse quantias, declarada a nulidade do contrato correspondentes à fruição do locado, a que afinal não teria direito se o contrato fosse válido.
Ora, para este efeito, interessa atentar no facto de ter sido a A. que impossibilitou ao cessionário o exercício da sua actividade; se ele não tinha razão para deixar de pagar as rendas em razão de um mero receio de encerramento das instalações por falta de obras, também a locadora não poderia agir em sede de acção directa de modo a privá-lo da exploração do estabelecimento por corte da electricidade.
Na petição inicial, a Autora reclama o pagamento da quantia de Esc. 600.000$00, correspondente às prestações vencidas e não pagas (ou seja, respeitantes a Agosto, Setembro, de Outubro de 1998), bem como o pagamento das prestações vincendas, acrescidas de juros.
A partir de Agosto de 1998, o Réu reteve os pagamentos das mensalidades, por causa da não realização pela Autora cedente, no estabelecimento em apreço, das obras exigidas pelas autoridades, depois de uma vistoria sanitária feita ao mesmo.
Posteriormente, em Setembro de 1998 a Autora mandou desligar a energia eléctrica do estabelecimento, privando o Réu da utilização e exploração do mesmo que nunca mais explorou o mesmo.
Quanto à renda de Agosto de 1998, não ocorrem os pressupostos da excepção de não cumprimento, porquanto não se provou que, durante esse mês, a Ré estivesse impedida de explorar o estabelecimento, apesar de não terem sido feitas as obras exigidas pela autoridade sanitária. Aliás esta situação de carência de obras já vinha do início do contrato, o que não era impeditivo da exploração. Só seria impeditivo se tivesse ocorrido o encerramento do estabelecimento, o que não se provou.
Não se verificando tal excepção, o Réu está vinculada ao pagamento dessa renda.
Já quanto às rendas a partir de Setembro de 1998, funciona a excepção de não cumprimento prevista no artigo 428.º, n.º 1, do C.C., uma vez que o Réu ficou impossibilitada de explorar o estabelecimento, por a Autora cedente ter mandado desligar o fornecimento de energia eléctrica a esse estabelecimento, desde aquela data.
Se o Réu estava impedido de explorar o estabelecimento por facto, exclusivamente, imputável à Autora, tinha aquele a faculdade de recusar o pagamento das rendas desde essa altura, sendo que estas eram a contrapartida pela utilização do estabelecimento.
A própria Autora recorrente confessa nas conclusões (cl.ª 14.ª) que o Réu ficou privado de explorar o estabelecimento durante cinquenta e um meses, o que configura uma actuação ilícita da sua parte, causadora dos danos derivados dessa privação, justificando-se, assim, a indemnização a que a Autora foi condenada na sentença recorrida.
Porém, esta situação (relacionada com a obrigação de pagamento, ou não, das rendas pelo cessionário ) alterou-se com a propositura desta acção.
A partir da citação da Ré para esta acção, deixou de funcionar a excepção de não cumprimento do contrato.
Na verdade, desde então, a Ré passou a ocupar o estabelecimento de forma abusiva, estando obrigada a pagar o equivalente à renda pela ocupação ilícita, independentemente, de estar, ou não, impossibilitado de explorar o estabelecimento, por falta de energia eléctrica, subsistindo tal obrigação até à sua restituição efectiva.
Mal se compreenderia que, pedida pela A. a resolução do contrato (rectius, nulidade) o cessionário obtivesse agora proveito de acto que lhe é imputável, a não restituição do locado.
Seria incompreensível que ele pudesse, até decisão judicial de entrega, por falta de entrega voluntária, permanecer no estabelecimento sem pagamento de qualquer quantia a título de ocupação.
Por conseguinte, a Ré deve ser condenada a pagar, à Autora, a renda de Agosto de 1998, e uma quantia mensal equivalente à renda, desde a data da citação para esta acção, até à efectiva restituição do estabelecimento comercial em causa.
Mais deve ser condenada a pagar juros moratórios legais, sobre estas quantias das renda, desde a citação até efectivo pagamento ( artigos 804.º, n.º 1, e 805.º, n.º 1, e 806.º, n.º1, do C.C. ).
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Nas conclusões, a Recorrente questiona que devia haver lugar à resolução do contrato de cessão de exploração do estabelecimento em causa, nos termos dos artigos 801.º, 802.º e 808.º do C.C..
Carece de fundamento a questão em apreço, porquanto a resolução do contrato pressupõe necessariamente a existência de um contrato válido, o que, obviamente, não sucede, neste caso, por o contrato em causa ser nulo por vício de forma, ou seja, por não revestir a forma legalmente prescrita – escritura pública.
Ao invés do que se afirma nas conclusões, carece, também, de fundamento a pretensão da Autora recorrente a uma indemnização com base na resolução do contrato em causa, em virtude de não se ter provado tal causa de pedir por ela invocada nesta acção.
Na verdade, o Tribunal condenou o Réu a restituir o estabelecimento em apreço à Autora, em consequência da declaração de nulidade do contrato de cessão de exploração, e não em virtude de resolução desse contrato.
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III – Nestes termos:
a)- acorda-se em conceder provimento parcial ao recurso e em alterar a alínea c) da decisão recorrida, condenando-se a Ré a pagar à Autora a renda de Agosto de 1998, e a quantia equivalente às rendas mensais - quantias correspondentes em Euros - , desde a data da citação para esta acção, até efectiva restituição do estabelecimento comercial em causa, acrescidas de juros de mora legais, desde essa data, absolvendo-se a Ré das demais rendas pedidas;
b)- acorda-se em manter o mais doutamente decidido na sentença recorrida.
Custas pela Autora recorrente e pela Ré recorrida, na proporção do vencido.
Lisboa, 14 de Setembro de 2006
(Gonçalves Rodrigues)
(Ferreira de Almeida)
(Salazar Casanova) |
