| Decisão Texto Integral: | ACORDAM EM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
1 – Compagnie --- Portugal, SA , actualmente, P. - Sociedade Imobiliária SA , intentou acção de despejo com processo ordinário contra, Q. e R. Lda, alegando em síntese que:
É proprietária do prédio urbano sito na Av. Duque D’Ávila n.º --- em Lisboa, que por contrato de promessa de arrendamento, celebrado em 1 de Março de 1996, deu de arrendamento para instalação e funcionamento de todos e quaisquer serviços e actividades que constitui o objecto social da inquilina- Restauração, pelo prazo de 10 anos renováveis por períodos de cinco anos;
Foi acordada a renda mensal de 1.107.500$00 a pagar no primeiro dia útil do mês a que se refere sendo actualizada nos termos da portaria a que se refere o art.º 32º do RAU, sendo à data da propositura da acção de 1.163.562$00 e que seria liquidada por crédito da conta da A junto do Banco Crédit Lyonnais Portugal, SA ;
A Ré a partir de Setembro de 1997 deixou de cumprir e passou a pagar a título de renda mensal 567.201$00, estando a esta data (da propositura da acção) em dívida o montante global de 5.711.670$00 e tendo sido interpelada várias vezes para proceder ao pagamento, nunca o fez.
Termina pedindo que a acção seja julgada procedente e em consequência seja:
Resolvido o contrato de arrendamento sobredito, condenada a Ré a entregar o prédio locado livre de pessoas e coisas e ainda a pagar à A . as rendas vencidas e vincendas e decretado o despejo.
Citada a Ré, veio esta contestar por excepção e por impugnação, suscitando a excepção da incompetência relativa do tribunal por infracção da convenção de arbitragem acordada na cláusula 9ª do contrato - promessa de arrendamento em causa e na impugnação nega os factos articulados pela Autora dando outra versão dos factos que nos dispensamos de reproduzir.
Findos os articulados, entendeu-se no tribunal recorrido que estavam reunidos todos os elementos para decisão sobre o mérito da causa e no saneador procedeu-se à apreciação dos factos articulados pelas partes dados como assentes, e foi proferida decisão na qual se julgou a acção parcialmente provada e nessa conformidade foi:
Declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado em 1 de Março de 1996, relativo à loja sita na Av. 5 de Outubro n.º --, do prédio urbano sito na Av. Duque de Ávila, n.º --- em Lisboa e condenada a Ré a entregar o prédio locado livre de pessoas e bens e absolvida do pedido de condenação nas rendas vencidas e vincendas.
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2 - Inconformados com a decisão, dela interpuseram recurso ambas as partes, primeiro a Autora e depois a Ré, que oportunamente apresentaram as respectivas alegações e contra alegações, concluindo nelas pela forma seguinte:
a) Conclusões da Autora:
1. A douta decisão recorrida, delimitando o objecto da apreciação do mérito do pleito às questões da nulidade do contrato promessa de arrendamento celebrado entre a Autora, ora Recorrente, e a Ré, ora Recorrida, e respectivos efeitos, não tomou em linha de conta matéria de facto assente;
2. A Autora, através do requerimento de 11/10/00, elaborado nos termos do art. 58.º n.º1 do RAU, requereu o despejo imediato do locado com fundamento na falta de pagamento de rendas na pendência de acção de despejo;
3. A Ré, conforme requerimento de 26/10/00, elaborado nos termos do art. 58.ºn.º 2 do RAU. confessou que, pelo menos desde Janeiro de 2000, não paga as rendas do locado (ainda que reduzidas a 50%);
4. A confissão, porque validamente efectuada pela Ré, deveria ter sido atendida pelo Mmo. Juiz a quo na fixação da matéria de facto assente;
5. Os efeitos da declaração de nulidade, atento o vicio de que enferma a relação jurídica sub judice, impõem a restituição do bem locado com a consequente indemnização pela ocupação do prédio;
6. A indemnização pela ocupação do prédio coincide com o valor das prestações convencionadas;
7. A Autora não recebeu aquela indemnização pois a Ré não paga, pelo menos desde Janeiro de 2000 as rendas, pelo que é devedora das referidas quantias.
Nestes termos, deve ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência, revogar-se a decisão recorrida na parte em que a mesma absolveu a Ré do pedido de condenação nas rendas vencidas e vincendas, substituindo-se por outra que, decidindo de harmonia com as conclusões supra formuladas, julgue a acção totalmente procedente, por provada, e condene a Ré no pedido formulado.
b) Conclusões da Ré:
A. As partes ajustaram reciprocamente na Clª 9ª do contrato promessa celebrado em 01/03/96 submeter todos os diferendos decorrentes desse negócio à apreciação exclusiva do Tribunal Arbitral do Centro de Arbitragem Comercial da Câmara de Comércio e Indústria Portuguesa, o qual decidiria sem recurso.
B. O arrendamento respeita a direitos disponíveis e não está submetido por legislação especial à jurisdição exclusiva do Tribunal Judicial ou a arbitragem necessária.
C. O caso dos autos reúne todos os requisitos legais cumulativos para ser exclusivamente dirimido pelo Tribunal Arbitral escolhido pelas partes.
D. Ao ter indeferido no saneador-sentença recorrido a excepção dilatória da incompetência relativa do Tribunal Judicial por preterição do Tribunal Arbitral, a Meritíssima Juiz "a quo" violou o preceituado no artº1° n° 1 da lei 31/86 de 29 de Agosto e os art.ºs 100° n.ºs 1 a 3, 108°, 288° n° 1 e), 493° n° 2 e 494° n° 1 al. a) do Cód. Proc.º Civil, pelo que com esse fundamento deve ser revogado, absolvendo-se, consequentemente, a Ré da instância.
E. Na medida em que a Sra. Juiz "a quo" no saneador-sentença recorrido decretou a nulidade do arrendamento com fundamento na inobservância da forma legal e na sua parte dispositiva resolveu o contrato, verifica-se uma notória contradição entre os fundamentos e a decisão proferida, o que gera a correspondente nulidade nos termos e ao abrigo do disposto no art.º 668° n° 1 c) do Cód. Proc.º Civil.
F. O contrato junto com a petição caracteriza-se juridicamente como promessa de arrendamento face a todo o seu clausulado, por via do qual as partes se comprometeram, ao abrigo do art. 410° n° 1 do Código Civil, a celebrar o contrato definitivo obtida que se encontrasse a indispensável licença camarária de utilização do edifício onde se situa o locado dos autos.
G. Num contrato promessa de arrendamento as partes podem e devem estipular logo todas as condições essenciais do negócio prometido, designadamente renda, prazo e destino do locado.
H. O contrato promessa de arrendamento, para que seja legalmente válido, basta que se encontre reduzido a documento escrito e assinado por ambas as partes, conforme decorre do disposto no art°. 410° n° 2 do Código Civil.
I. O contrato promessa de arrendamento dos autos é válido e eficaz entre as partes não padecendo de qualquer vicio formal que determine a respectiva nulidade, pelo que ao se decidir inversamente no saneador-sentença foi violado o disposto no art.º 410º nºs 1 e 2 do Código Civil, devendo, com esse fundamento, semelhante decisão ser revogada.
J. O que na prática se processou entre as partes foi uma mera antecipação material dos efeitos do contrato de arrendamento prometido face à não emissão da licença camarária de utilização, sem que daí tivesse resultado a celebração do contrato definitivo, nem tão pouco a descaracterização do negócio dos autos como promessa, à semelhança, aliás, do que nas promessas de compra e venda sucede quando os promitentes antecipam a tradição material da coisa e o pagamento do correspondente preço.
K. Entre as partes nunca foi celebrado um contrato definitivo de arrendamento do locado dos autos, mas apenas uma mera antecipação das suas prestações, tendo-se verificado, pelo contrário, um incumprimento pela A. da promessa “sub-judice", na medida em que, obtida que foi a licença de utilização em 14/12/98, a demandante não agendou nem outorgou a prometida escritura pública, dado que em 13/04/98 já havia contra a Ré intentado a presente demanda.
L. Ao ter decretado a nulidade por falta de forma de um contrato de arrendamento inexistente ao mesmo tempo indevidamente assimilado a promessa dos autos, a Sra. Juiz “a quo” no saneador-sentença recorrido violou o preceituado nos art.ºs 220º e 410° n° 2 do Código Civil, pelo que com esse fundamento deve a referida decisão ser revogada.
M. A A. centrou a sua causa de pedir e o seu pedido de resolução num contrato promessa de arrendamento sem que tenha alegado, como se lhe impunha, factos demonstrativos da celebração de um arrendamento definitivo, tendo a Sra. Juiz “a quo” optado por conhecer da nulidade por falta de forma de um arrendamento inexistente, pelo que no saneador-sentença recorrido se violou o disposto nos art.ºs, 264° n° 2 e 664° do Cód. Procº Civil, circunstância essa que gera a nulidade da decisão nos termos do art.º 668° n° 1 d) do invocado diploma legal.
N. Na medida em que a nulidade de um contrato opera retroactivamente, devendo as partes restituírem-se reciprocamente tudo quanto hajam da outra recebido, as prestações devem ser executadas em simultâneo, razão pela qual, não tendo a Sra. Juiz “a quo" no saneador-sentença recorrido condenado a A. a indemnizar a Ré do valor das benfeitorias úteis e necessárias que a mesma executou no locado e a determinar em sede de liquidação em execução de sentença, violou o disposto no art.º 289° n° 1 do Código Civil, devendo, com esse fundamento, a decisão .sub- judice" ser revogada.
O . A A. ao ter omitido ao Tribunal na sua petição o acordo que em 26/07/97 celebrou com a Ré, por via do qual foi entre as partes acordada a redução da renda a metade do seu valor enquanto não fosse obtida a licença camarária de utilização e outorgada a escritura pública do contrato prometido, tendo peticionado a resolução do contrato e a consequente devolução do locado com fundamento, precisamente, na falta de pagamento pela demandada do montante da renda reduzida e, por conseguinte, dela não exigível, formulou dolosamente pretensão cuja falta de fundamento não podia ignorar, alterou conscientemente a verdade dos factos por si concebidos, omitiu factos relevantes para a decisão da causa e fez do processo um uso manifestamente reprovável com a intenção de alcançar um objectivo ilegal de impedir a descoberta da verdade e de entorpecer a acção da justiça, pelo que litigou com manifesta má fé substantiva e instrumental, devendo ser objecto de condenação em multa e em indemnização a favor da Ré num montante de Esc.:1.500.000$00 / € 7.481,97.
P. Ao ter decidido inversamente no saneador-sentença recorrido, a Meritíssima Juiz “a quo” violou frontalmente o disposto nos art.ºs 456° n° 1 e n° 2 a), b) e d) e 457° n° 1 do Cód. Procº Civil, pelo que, com esse fundamento, deve a decisão ora impugnada ser revogada.
Nestes termos e nos melhores de Direito ao caso ap1icáveis, deve conceder-se integral provimento ao presente recurso de apelação, revogando-se, consequentemente, o saneador-
sentença de fls. 219 a 225 ora jurisdicionalmente impugnado.
- Nas contra alegações cada uma das partes sustenta a posição defendida nas suas alegações e pugna pela improcedência dos fundamentos que servem de base ao recurso da parte contrária.
- Corridos os vistos e tudo ponderado cabe apreciar e decidir.
II – Fundamentação:
A) Factos:
A matéria de facto dada como assente da decisão recorrida é a seguinte:
1°- A autora é legítima proprietária do prédio urbano sito na Av. Duque de Ávila, nº ---, em Lisboa, omisso na matriz e na inscrição na Conservatória do Registo Predial.
2°- Por contrato promessa de arrendamento celebrado no dia 1 de Março de 1996, a autora deu de arrendamento à ré o referido prédio para instalação e funcionamento de todos e quaisquer serviços e actividades que constituem o seu objecto social - Restauração;
3°- O mesmo foi celebrado pelo prazo de 10 anos, renovável por períodos de 5 anos e pela renda mensal de esc. 1.107.500$00, a pagar no primeiro dia útil do mês a que se refere e a actualizar nos termos legais;
4°- A partir do mês de Setembro de 1997 a Ré passou a pagar a título de renda mensal a quantia de esc. 567.201$00.
5° Em 27 de Junho de 1997 a autora, na qualidade de promitente senhoria e a ré como promitente arrendatária, celebraram um acordo que designam de adicional ao contrato promessa de arrendamento, o qual se mostra junto por cópia a fls.63 e 64 e cujo teor se dá por inteiramente reproduzido, e no qual consideram haver uma situação de mora pela não celebração até 1 de Março de 1997 da escritura pública de arrendamento comercial, a qual foi produzida por não estar emitida a licença de utilização do imóvel e acordam reciprocamente que na pendência da mora a renda do referido estabelecimento é reduzida a 50%.
B) Direito Aplicável :
Ambas as partes discordam da decisão proferida e por isso há que apreciar e decidir os recursos por elas interpostos com base nas conclusões que tiram das respectivas alegações. Sabendo-se que o objecto do recurso é balizado pelas conclusões, como resulta do disposto nos art.º 684º nº3 e 690º nºs 1 e 4 do Cód. Proc. Civil e vem sendo orientação da jurisprudência[1], a elas nos cingiremos na sua apreciação.
Começaremos pela apreciação dos fundamentos do recurso interposto pela Ré uma vez que a questão base da sua discordância da decisão consiste na improcedência da excepção da incompetência do tribunal judicial por preterição do tribunal arbitral.
1 - A Ré assenta a sua discordância da decisão recorrida na asserção de que os contratos de arrendamento de imóveis respeita a direitos disponíveis e não está submetida por legislação especial à jurisdição exclusiva do tribunal judicial ou a arbitragem necessária, pelo que a cláusula 9ª do contrato que designaram por “contrato-promessa” celebrado entre ela e a A . em 1/03/96, permite “submeter todos os diferendos decorrentes desse negócio à apreciação exclusiva do Tribunal Arbitral do Centro de Arbitragem Comercial da Câmara de Comércio e Indústria Portuguesa, o qual decidiria sem recurso” , e que o caso dos autos reúne todos os requisitos para ser exclusivamente dirimido pelo Tribunal Arbitral escolhido pelas partes (conclusões A , B, C. e D ).
Desde já se adianta que não assiste razão à recorrente.
Com efeito ao contrário do que entende a apelante, para além dos direitos sobre o estado das pessoas, que ninguém põe em dúvida que constituem direitos indisponíveis, há outros direitos que fazem parte de contratos em que as partes têm liberdade de estipulação, mas não em relação a todas as cláusulas estipuladas e neles incluídas, uma vez que há normas imperativas e como tal afastadas da vontade das partes.
É o caso, nos contratos de trabalho, do direito a férias, ao descanso semanal, ao subsídios de Natal, ao pagamento com acréscimo das horas extraordinárias, em matéria de direito do trabalho, que não podem ser afastados pela vontade das partes por se enquadrarem no âmbito dos direitos indisponíveis. Isto não obstante as partes possam livremente estipular, em quase toda a restante matéria desde que não contrariem normas imperativas, fixadas através da contratação colectiva para a respectiva actividade ou por portaria.
O mesmo acontece em relação aos contratos de arrendamento urbano, no que respeita à resolução desses contratos, porquanto as situações que permitem a resolução desses contratos, mostram-se especificamente determinados nas alíneas dos nºs 1 e 2 do artigo 64.º do RAU (Regime do Arrendamento Urbano), e em caso de verificação de qualquer dessas situações, a resolução só pode ser decretada pelo tribunal judicial (entenda-se) (art.º 63.ºn.º2 do RAU). Trata-se de um preceito legal imperativo.
Sendo assim, não pode deixar de se entender que o direito à resolução do contrato de arrendamento urbano fundada na falta de cumprimento por parte do arrendatário se enquadra também no âmbito dos direitos indisponíveis, e como tal se mostra afastado da vontade das partes[2] , pelo que o pedido de resolução do contrato pela A . com fundamento na falta de pagamento das rendas, não estava abrangida na cláusula 9.ª do contrato celebrado entre a A e a Ré em 1/03/96 e ao contrário do que sustenta a Ré recorrente, com a decisão recorrida não foi preterida a competência do tribunal arbitral escolhido pelas partes.
Impunha-se pelas razões que temos vindo a alinhar que a arguida excepção fosse julgada improcedente como acertadamente se decidiu. Improcedem assim as conclusões A, B, C e D.
Sustenta depois a apelante que a decisão que julgou o contrato nulo viola o disposto nos art.ºs 264º n.º 2 e 664º do C.P.C. uma vez que se afastou da causa de pedir e do pedido, mas também aqui não lhe assiste qualquer razão.
Na verdade, como resulta do preceituado nos art.ºs 1022.º e 1023 do Código Civil, o contrato de arrendamento, “ É o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”.
No contrato que as partes designaram por contrato- promessa, foi proporcionado à Ré o gozo temporário do imóvel em causa, mediante a retribuição acordada, pelo que na verdade não se trata de um contrato- promessa de arrendamento como as partes o designaram mas sim de um verdadeiro contrato de arrendamento comercial embora nulo por falta de forma uma vez que não foi celebrado por escritura pública como lho impõe o preceituado na al. b) do n.º2 do Art.º7º do RAU.
Não se pode deixar de ter em consideração que o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à interpretação e aplicação das regras de direito (art.º 664.º do C.P.C.) e foi exactamente isso que foi feito na sentença recorrida.
Com a decisão não se violou por isso qualquer das disposições legais referidas pela apelante. Improcedem assim também as conclusões consubstanciadas nas letras E. a M.
Resta-nos apreciar as duas questões das hipotéticas benfeitorias, que não foram pedidas nos articulados da Ré (contestação) e a questão da má fé por parte da A . que a nosso ver não se vislumbra que tenha ocorrido.
Quanto à questão das aludidas benfeitorias que a Ré diz ter efectuado no locado, há que ter em consideração que o Juiz está limitado nas suas decisões à matéria de facto articulada pelas partes no momento oportuno (art.s 264º e 664º doCPC). Só tendo sido agora suscitada, não cabe no âmbito deste recurso.
No que se refere à alegada litigância de má fé, da análise dos autos não se vislumbra que a A . tenha procedido quer substancial quer processual com o fim de fazer um uso irregular da acção da justiça, pelo que também aqui não pode proceder o pedido de condenação da A . como litigante de má fé uma vez que nem mesmo dos factos articulados pela Ré se pode inferir a conduta dolosa ou de grave negligência, ao intentar apresente acção contra a Ré aqui apelante. Improcedem , por isso também, as conclusões das letras N. e O. tiradas das alegações pela Ré.
Nestes termos o recurso da Ré não pode deixar de improceder na integra.
2 - Passaremos à apreciação das razões invocadas pela A . para fundamentar o seu recurso.
A A . começa por afirmar que a decisão recorrida delimitou o objecto da apreciação às questões da nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre ela e a Ré e “não tomou em linha de conta a matéria de facto assente” e que em 11/10/00, requereu o despejo imediato do locado com fundamento na falta de pagamento de rendas na pendência da acção.
Tem razão a apelante. Na verdade na decisão recorrida não se tomou, a nosso ver, em conta apenas a matéria de facto assente, como não se deu como provada matéria que face aos elementos constantes dos autos, devia ter sido dada como assente.
Vejamos:
Da matéria de facto dada como assente resulta com interesse para a apreciação do objecto do recurso que: “Por contrato promessa de arrendamento celebrado no dia 1 de Março de 1996, a autora deu de arrendamento à ré o referido prédio... “O mesmo foi celebrado pelo prazo de 10 anos, renovável por períodos de 5 anos e pela renda mensal de esc. 1.107.500$00, a pagar no primeiro dia útil do mês a que se refere e a actualizar nos termos legais” “A partir do mês de Setembro de 1997 a Ré passou a pagar a título de renda mensal a quantia de esc. 567.201$00” e “Em 27 de Junho de 1997 a autora, na qualidade de promitente senhoria e a ré como promitente arrendatária, celebraram um acordo que designam de adicional ao contrato promessa de arrendamento... “no qual consideram haver uma situação de mora pela não celebração até 1 de Março de 1997 da escritura pública de arrendamento comercial, a qual foi produzida por não estar emitida a licença de utilização do imóvel e acordam reciprocamente que na pendência da mora a renda do referido estabelecimento é reduzida a 50%” (factos assentes n.ºs 2 a 5).
Da análise da matéria de facto transcrita, não resulta provado a nosso ver, nem que a Ré tenha deixado de pagar as rendas na pendência da acção, nem que as tenha pago durante todo o período em que ocupou o imóvel locado, como se decidiu na alínea b) da decisão recorrida.
A decisão, não está efectivamente, em conformidade com a matéria dada como assente, porquanto se decidiu que a Ré pagou todas as rendas devidas pela ocupação do imóvel e tal não resulta dos factos assentes.
Não concordamos no entanto com a A . quando sustenta que a decisão recorrida “não tomou em linha de conta a matéria de facto assente”( 1ª conclusão) , mas concordamos com o que ela diz nas 2.ª, 3ª, 4ª , 5ª e 6ª conclusões por nelas se conterem os elementos constantes deste processo.
Na verdade a Ré confessa nos artigos 21.º a 30.º do seu articulado junto aos autos a fls. 158 e 159 do processo que deixou de pagar as rendas à A . pelas razões que ali descreve que nos dispensamos de reproduzir. Trata-se de factos confessados pela Ré, que deviam ter sido considerados como assentes e o não foram. Não se poderia ter entendido que a Ré tem pago regularmente a renda, quando resulta dos autos que isso não aconteceu.
Assim, considerando que, “do processo constam todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa” , altera-se a matéria de facto dada como assente na 1ª instância ao abrigo da alínea a) do n.º1 do art.º 712.º do C.P.C., dando-se como assente, para além dos factos já considerados provados na decisão recorrida que: “ A Ré deixou de pagar a retribuição à Autora pela ocupação do imóvel locada a partir de Janeiro de 2000”.
Atendendo a que não dispomos de elementos que nos informem nem a data em que a Ré entregou o imóvel à A . , se é que já fez entrega dele, nem se entretanto procedeu ao pagamento das rendas devidas desde Janeiro de 2000, não se pode aceitar a conclusão 7ª, não obstante se entenda dever julgar parcialmente procedente o recurso, derrogando-se a decisão recorrida na parte em que absolve a Ré do pagamento à A . da retribuição que lhe é devida pela ocupação do imóvel até a entrega deste, não a título de renda, mas de indemnização, por força do disposto no n.º 3 do art.º 289.º do Código Civil.
Remete-se o apuramento do valor das retribuições em dívida, para liquidação em execução de sentença, nos termos do disposto no art.º 661.º n.º 2 do C.P.C..
III – Decisão:
Por todo o exposto, acorda-se em julgar improcedente por não provado o recurso interposto pela Ré e parcialmente procedente por provado o recurso da Autora, derrogando-se a alínea b) da decisão recorrida e em consequência condena-se a Ré a pagar à A . o valor das retribuições acordadas (567.201$00 mensais), a título de indemnização pela ocupação do imóvel até à sua entrega à A . , a liquidar em execução de sentença, mantendo-se em tudo o resto a decisão recorrida.
Custas pela Ré, não se condenando a A. por não ser determinável o valor do decaimento.
Lisboa, 22 de Outubro de 2003
(Gil Roque)
(Pereira Rodrigues)
(Fernanda Pereira)
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[1] - Vejam-se entre outros os Acs. STJ. de 2/12/82, 25/07/86, 3/03/91, 29/05/91 e 4/02/93, do STA de 26/04/88 (in BMJ, n.º 322º- 315, 359º-522, 385º- 541, Acórd.Doutrin.364-545, Col.Jur./STJ,1993, 1º-140 e Ac.Dout.,322 -1267 respectivamente).
[2] - Veja-se neste sentido entre outros os, Ac. S.T.J. de 25/5/1982 e Ac.R.L. de 17/11/1991 (BMJ n.º317.º-249 e 412.º- 541) e ainda Prof.º Pereira Coelho, Arrendamento, 1988, 277. |
