Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
586/07.9TJLSB.L1-7
Relator: LUÍS ESPÍRITO SANTO
Descritores: IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
ÓNUS DA PROVA
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 10/02/2012
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário: I – Não indicando os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; os concretos meios probatórios que, no conjunto da globalidade de toda a prova produzida, impunham decisão diversa da recorrida, a decisão de facto proferida é imodificável, não procedendo a tentativa de impor a versão dos acontecimentos sustentada pela apelante – ou contrariar a tese da contraparte – com base no simples exame de uma fotografia (que juntou).
II – A prova de que a inquilina obstaculizou à realização das obras que o senhorio se propunha realizar no locado retira-lhe qualquer possibilidade de invocar o mau estado do arrendado como justificação para o não cumprimento da sua obrigação contratual básica: o pagamento da renda.
(Sumário do Relator)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
( 7ª Secção ).

I – RELATÓRIO.
Intentou M. a presente acção declarativa comum, sob a forma de processo sumário, contra P., Lda..
Alegou, essencialmente, que :
A ré não paga a renda devida desde Fevereiro de 2004, tendo ainda deixado de usar o locado, ali não desenvolvendo a actividade a que se destinava segundo o acordado no contrato de arrendamento.
Conclui pedindo que seja a ré condenada a entregar o locado livre e devoluto; a pagar à autora as rendas vencidas e não pagas, no valor de €7.267,26; bem como as rendas vincendas até final, tudo acrescido dos juros de mora devidos e ainda no pagamento de indemnização por uso indevido do locado, a liquidar em execução de sentença.
Citada, veio a ré impugnar o alegado pela autora, e excepcionar que não paga a renda porquanto o locado se encontra em muito más condições de conservação, não sendo possível o exercício, no mesmo, da actividade de pensão a que se destinava.
Uma vez que a autora não realizou obras de conservação a que estava obrigada, impossibilitou o uso do locado pela ré, pelo que lhe é imputável a cessação da actividade, bem como não pode exigir o pagamento da renda.
Vem ainda arguir a excepção de caducidade, uma vez que já decorreu mais de um ano desde que a ré deixou de pagar a renda, tendo caducado o direito a pedir a resolução do contrato.
Pede a ré a condenação da autora como litigante de má fé.
A autora respondeu.
Procedeu-se ao saneamento dos autos conforme fls. 188.
Realizou-se audiência de julgamento.
Foi proferida decisão de facto conforme fls. 227 a 229.
Foi proferida sentença que julgou a presente acção parcialmente procedente e, consequentemente, declarou a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre autora e ré, relativo ao segundo andar do prédio urbano sito… Lisboa; condenou a ré a entregar à autora o locado, livre e devoluto de pessoas e bens; a pagar à autora as rendas vencidas e não pagas, no valor de €7.267,26; bem como as rendas vincendas até trânsito em julgado da presente decisão, tudo acrescido dos juros de mora devidos; no mais, absolveu a Ré do pedido ( cfr. fls. 238 a 245 ).
Apresentou o R. recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação (cfr. fls. 273).
Juntas as competentes alegações, a fls. 255 a 260, formulou a R. apelante as seguintes conclusões :
1 – Como resulta provado, não deve improceder a excepção da caducidade do direito da A. a pedir a caducidade do contrato de arrendamento por já ter decorrido mais de um ano desde que a R. deixou de pagar as rendas, por inaplicabilidade do preceito legal invocado na douta sentença, dando-se provimento à excepção invocada.
2– Deve revogar-se a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a A. e a R. relativo ao segundo andar do prédio urbano sito … em Lisboa por falta de fundamento legal para a resolução do contrato do mesmo; uma vez que a falta de pagamento das rendas deverá ser considerada como excepção de não cumprimento por parte do locatário ao ser privado do gozo da coisa locada.
3 – A privação do gozo do locado por parte da R. é única e exclusivamente da responsabilidade da A. que não iniciou as obras que lhe competiam atempadamente e quando as iniciou terminou-as quando bem entendeu, culpando por tal situação a R. por ter trocado de fechadura.
4 – Deverá ser considerado como provado que a A. sabia que estava sempre gente no locado e que por tal motivo o facto de a R. ter trocado de fechadura não é motivo bastante para que esta seja considerada responsável pela interrupção das obras.
5 – Deste modo, deverá a A. ser considerada responsável, por provado, pela interrupção das obras e como tal responsável pela privação do gozo do local arrendado, pelo que não pode proceder o pedido de resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento das rendas.
6 – Deve-se deste modo, revogar a douta sentença quanto à resolução do contrato de arrendamento já identificado, mantendo-se a relação contratual existente.
7 – Deve revogar-se a douta sentença recorrida quanto à condenação da R. nas rendas vencidas e vincendas, por não devidas graças à procedência da excepção de não cumprimento invocada.
Contra-alegou a recorrida, pugnando pela improcedência do recurso e a manutenção da decisão recorrida.
 
II – FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
1) A autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito… em Lisboa, propriedade que lhe adveio por sucessão hereditária por morte da anterior proprietária, B., falecida em…..
2) O referido prédio encontra-se descrito na 4ª Conservatória do Registo Predial de …
3) Por escritura pública lavrada em …, no 1º Cartório Notarial de…., a anterior proprietária arrendou à ré o segundo andar do prédio urbano descrito em 1) e 2).
4) Nos termos do referido contrato de arrendamento, o locado destinava-se ao exercício da actividade de pensão.
5) Em Fevereiro de 2004 a renda mensal era no valor de € 212,36, tendo sido actualizada, com efeitos a partir de Novembro de 2004, para a quantia mensal de € 220,22.
6) A ré deixou de pagar a renda relativa ao uso do locado a partir de Fevereiro de 2004.
7) Desde pelo menos Fevereiro de 2004 a ré deixou de ter no locado a actividade de pensão.
8) No início de 2004 o locado não se encontrava em bom estado de conservação e de habitabilidade, necessitando de obras de conservação.
9) No decurso do ano de 2004 a autora iniciou obras de conservação no prédio identificado em 1) e no locado, nomeadamente procedendo à reparação do telhado, e remodelação de uma casa de banho do locado, que ficou em estado novo.
10) As obras no locado vieram a ser interrompidas, uma vez que a ré mudou a fechadura do mesmo, impedindo a entrada dos empreiteiros no mesmo.
11) Para realização das obras no locado a autora contraiu crédito hipotecário junto da Caixa Geral de Depósitos, no valor de €…; encontrando-se a pagar as prestações de amortização do mesmo.
  
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar :
1 – Excepção de caducidade. Invocação, pela A., da falta de pagamento de rendas enquanto fundamento do despejo ( artº 1085º, nº 2 do Codigo Civil ).
2 – Ausência de prova quanto aos factos impeditivos do direito da senhoria a peticionar o despejo.
Passemos à sua análise :
1 – Excepção de caducidade. Invocação, pela A., da falta de pagamento de rendas enquanto fundamento do despejo ( artº 1085º, nº 2 do Codigo Civil ). 
É evidente que estando em causa factos de natureza continuada, geradores do direito à resolução do contrato de arrendamento sub judice, não há lugar à procedência da excepção peremptória de caducidade, conforme expressamente resulta do artº 1085º, nº 2 do Código Civil, segundo o qual : “ Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação. “.
O mero lapso quanto à referência, na decisão recorrida, ao nº 2 do artº 1084º do Código Civil, em lugar do nº 2 do artigo 1085º do mesmo diploma legal – que a Ré, assistida por ilustre advogado, seguramente compreendeu –, não prejudica a evidente improcedência desta excepção.
2 – Ausência de prova quanto aos factos impeditivos do direito da senhoria a peticionar o despejo.
 A Ré não procedeu à impugnação da decisão de facto em conformidade com as apertadas exigência previstas nos artsº 690º-A e 712º, alínea a) do Código de Processo Civil[1].
Não indicou os concretos pontos de facto que considerava incorrectamente julgados ; os concretos meios probatórios que, no conjunto da globalidade de toda a prova produzida, impunham decisão diversa da recorrida.
Pelo que a decisão de facto proferida é imodificável.
Não procede, por conseguinte, a tentativa de impor a versão dos acontecimentos sustentada pela apelante – ou contrariar a tese da contraparte – com base no simples exame de uma fotografia ( que juntou ).
Da mesma forma não tem qualquer sentido o aproveitamento da alegação constante dos artsº 15º, 16º e 17º da petição inicial para, descontextualizando-a, pretender ver nela a confissão de factos que aí não são, pura e simplesmente, abordados.
O que se referiu foi :
“ A única pessoa que é vista no arrendado e nas escadas é a filha do sócio gerente da Ré que, segundo consta afirma que ali reside com carácter permanente. “ – artigo 15º ;
“ Com efeito, é ela, e apenas ela, que é vista a subir e descer as escadas e a entrar no prédio e no arrendado, quem recebe o correio. “ – artigo 16º ;
“ O pai, sócio gerente da Ré, apenas é visto esporadicamente. “ – artigo 17º.
Tal factualidade – alegada no sentido de demonstrar a não utilização do arrendado para o fim a que contratualmente se destinava ( exercício da actividade de hotelaria, mais concretamente instalação e funcionamento de uma pensão ) – não constitui qualquer confissão por parte da locadora que obstasse à prova – realizada e não impugnada em conformidade com as exigência processuais impostas no artigo 690ºA do Cod. Proc. Civil – de que “As obras no locado vieram a ser interrompidas, uma vez que a ré mudou a fechadura do mesmo, impedindo a entrada dos empreiteiros no mesmo “.
Não existia, portanto, a mínima justificação para a Ré arrendatária deixar de cumprir a obrigação essencial e básica que lhe incumbia : proceder ao pontual pagamento à senhoria da renda acordada.
Perante os factos dados como provados, resta concordar inteiramente com a decisão recorrida quando na mesma se afirma :
“ Da falta de pagamento de rendas
Como fundamento do pedido de resolução do contrato, alega a autora que a ré deixou de cumprir a obrigação de pagamento das rendas. Vem a ré inquilina excepcionar que lhe não é exigível o pagamento das rendas, uma vez que a autora e senhoria não cumpriu a obrigação correspectiva de lhe assegurar o gozo do locado para os fins a que se destina. Cumpre então apreciar e enquadrar juridicamente as posições das partes.
Não há dúvidas de que é uma das obrigações do arrendatário pagar a renda acordada (al. a) do art. 1038º do Código Civil). É obrigação do locador, por sua vez, assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que se destina, (al. b) do art. 1031º do Código Civil). Se a lei prevê, para o incumprimento do dever de pagar a renda, a possibilidade de o locador resolver o contrato, cumpre agora saber se a ocorrência de vício no locado que impeça o respectivo gozo permite ao locatário deixar de pagar a retribuição devida.
Reconhece a doutrina e a jurisprudência maioritária que o dever de assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que se destina implica ainda o dever, para o locador, de manter a coisa, realizando as reparações necessárias a manter o imóvel no estado em que foi cedido. A questão que então se coloca é a de saber qual a consequência caso o locatário não realize obras necessárias a manter o locado.
Uma vez que o contrato de locação tem a natureza obrigacional, há que concluir que, não realizando as obras necessárias à manutenção do locado e de molde a assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que se destina, existe não cumprimento imputável ao locador. Tal não cumprimento permite que o locatário resolva o contrato, e ainda que venha pedir indemnização pelos danos causados pelo não cumprimento, (art. 801º e art. 798º do Código Civil). Relativamente ao período no qual o contrato ainda vigore entre as partes, e no qual o locatário esteve impedido de gozar a coisa, poderá este não pagar a renda, excepcionando o não cumprimento por banda do locador.
Mas a questão que se levanta nestes autos vai mais além do que a que equacionada supra. Com efeito, e dados os factos provados, resulta que:
( … )
Ou seja, de facto o locado não se encontrava em condições de habitabilidade e conservação que permitissem à ré nele exercer a actividade de pensão, pelo que a ré cessou tal actividade e, na mesma altura, deixou também de pagar a renda. A autora e senhoria conhecia o estado do locado e prédio, pelo que contraiu um empréstimo e deu início a obras de conservação e reparação. Tais obras não foram concluídas, porquanto a ré impediu o acesso do empreiteiro.
Resulta, portanto, que a senhoria se encontrava a cumprir o dever de reparar o locado, restituindo-o às condições necessárias para que nele pudesse ser exercida a actividade acordada no contrato de arrendamento, quando a ré tomou a iniciativa de vedar a entrada no locado ao empreiteiro, mudando a fechadura. É verdade que a autora não interpelou a ré para que procedesse à entrega de novo exemplar das chaves ou facultar a entrada do empreiteiro, mas também a ré não interpelou a autora para que desse continuidade às obras; a verdade é que, por motivos que se desconhece, as partes não mais lograram chegar a entendimento. Se não há dúvidas que a senhoria se encontrava a cumprir a sua obrigação de reparar o locado, realizando as obras necessárias e a que legalmente estava obrigada, a verdade é que a ré não cumpriu a obrigação de tolerar as reparações que, na sua própria óptica, eram urgentes e imprescindíveis para que o locado servisse os fins acordados no contrato. Com tal atitude violou o dever previsto na alínea e) do art. 1038º do Código Civil, permaneceu na detenção do locado, e não pagou qualquer contrapartida.
Por outro lado, a ré não tomou qualquer atitude que demonstrasse ter interesse na reparação do locado. Reteve o mesmo, não pagou as rendas, não facultou o acesso ao mesmo ao empreiteiro contratado pela autora para efectuar as reparações, mas não se substituiu na realização de tais reparações, podendo fazê-lo (art. 1036º e 1074º nº3 do Código Civil).
Decidiu o Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão datado de 19.10.2010 (in dgsi.pt) que “I- Para que a excepção de não cumprimento do contrato possa ser invocada de forma lícita por parte do inquilino, não pagando as rendas, é necessário que a mesma observe as regras da boa-fé e preserve o equilíbrio contratual, pelo que nessa invocação impõe-se que haja proporcionalidade entre a infracção contratual do credor e a recusa do contraente devedor que alega a excepção.”. Ora no caso em apreço entende-se não haver qualquer equilíbrio contratual quando a ré recusa pagar a renda, mantendo-se na detenção de locado que já não serve o seu propósito. Se é verdade que a ré não pode utilizar o locado para o fim a que se destina, também é verdade que retém o mesmo, há vários anos, não facilitou a realização de obras de reparação, e não paga qualquer contraprestação. Que se admitisse que a ré não pagasse as rendas acordadas enquanto durassem as obras de reabilitação, tal parece justo e perfeitamente equilibrado, dentro da relação contratual em caso: enquanto durassem tais obras e estivesse privada do uso do locado, a ré nada deveria e nada pagaria. Mas o que actualmente sucede é que a ré retém o locado há anos, sem qualquer pagamento. Exige, para voltar a pagar a renda acordada, a realização de obras – que em certo passo impediu. Ou seja, a contrapartida da prestação (pagamento da renda) não é a utilização do locado, mas sim forçar o locador a realizar obras. Trata-se de uma situação em que o proprietário se encontra privado da coisa e do rendimento que esta lhe deveria proporcionar, e ainda assim não consegue, sem efectiva colaboração do arrendatário, realizar as obras necessárias.
Do exposto conclui-se não haver correspectividade das prestações, pois se é verdade que o locado não se encontra em condições de nele ser exercida a actividade prevista no contrato de arrendamento, também é verdade que é imputável à ré o facto de os defeitos não terem sido eliminados, na medida em que não colaborou com o senhorio, tolerando e facilitando a realização de obras.
Por outro lado, e no que respeita apenas ao pagamento de rendas, ainda que a autora e senhoria não realizasse as obras a que legalmente se encontra obrigada, entende-se que tal actuação não permitiria à ré deixar de pagar a renda, licitamente.
( … )
Termos em que se conclui pela procedência da presente acção, no que se refere ao pedido de resolução do contrato de arrendamento e despejo do locado, bem como o pagamento das rendas. “.
Este enquadramento jurídico é o correcto, não merecendo qualquer reparo.
Nada mais cumpre acrescentar.
A apelação improcede.
 
IV - DECISÃO : 
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela apelante.

Lisboa, 2 de Outubro de 2012.

Luís Espírito Santo
Gouveia Barros
Conceição Saavedra
----------------------------------------------------------------------------------------
[1] Versão aplicável nos presentes autos.