| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1.
A Administração do Condomínio «Solar das Conchas», sito em Lisboa, intentou, na 10ª Vara Cível, a presente acção declarativa com processo ordinário, contra a Sociedade Galamares – Urbanizações, S, A, com sede em Sintra, pedindo a sua condenação a executar as obras necessárias à eliminação dos defeitos existentes no prédio e a pagar à autora a quantia de 3.500.000$00 pelos prejuízos patrimoniais causados.
Alega, em síntese, que a ré comercializou a venda das fracções do prédio em que se situa o condomínio em causa, tendo iniciado a outorga das escrituras em 1993, não obstante a licença de utilização do prédio apenas ter sido emitida em 31/05/1994, e que, em 6/04/94, ainda antes da conclusão da obra, a autora convocou uma reunião com a ré, na qual foram enunciados os defeitos da obra que a ré não impugnou, tendo mandado reparar o terraço bem como detectar os locais por onde escorria a água para as garagens, diligência que não resultou, nada tendo sido feito em relação às garagens.
Diz ainda que, durante os anos de 1996 e 1997, remeteu inúmeros faxes e cartas à ré, denunciando os defeitos da obra e solicitando a reparação da mesma, tendo a ré sempre respondido verbalmente que iria reparar os defeitos, o que nunca fez.
Após discriminar os vários defeitos de que padece o edifício, refere a autora que os mesmos desvalorizam as fracções em causa, estando o tecto da entrada do prédio a cair, o que tem desolado todos os condóminos do prédio, que são pessoas integradas na classe alta da nossa sociedade, para as quais tem sido muito doloroso suportar esta situação.
Acrescenta que os condóminos vivem, desde há cinco anos, em casas com humidades visíveis e notórias, encontrando-se impedidos de utilizar as garagens.
Contestando, começou a ré por excepcionar a falta de personalidade judiciária do Condomínio «Solar das Conchas», a ilegitimidade da administração do condomínio na parte do pedido respeitante às fracções autónomas, a caducidade por já terem decorrido cinco anos a contar da entrega e ainda por a acção de indemnização e de eliminação dos defeitos não ter sido intentada no prazo de um ano a contar da denúncia dos defeitos.
Respondeu a autora, pugnando pela improcedência das excepções e alegando abuso de direito por parte da ré na invocação da excepção da caducidade, em virtude de ter reconhecido os defeitos e nunca ter promovido a sua reparação.
A fls. 202 foi proferido despacho de aperfeiçoamento em que se refere não se descortinar nos autos a acta relativa à alegada denúncia dos defeitos ou carta ou fax dirigido à mesma sociedade Galamares, que procedeu à venda das fracções e que, sendo a autora a administração do condomínio, não se compreende a que título demanda uma indemnização por danos não patrimoniais, já que não alega factos donde resulte qualquer direito de indemnização de que possa ser titular.
Respondeu a autora, dizendo que o prédio foi construído e comercializado pelas mesmas pessoas singulares, representantes de pessoas colectivas distintas – Sociedade de Construções Seabra Gomes, S, A, e a Sociedade Galamares – Urbanizações, L.da, sediadas no mesmo domicílio com sócios e representantes comuns às duas sociedades.
Conclui, dizendo que o rosto das sociedades é o mesmo e, porque a sociedade conhecida no mercado é a sociedade Seabra Gomes e não a Galamares, referiu-se à ré como «Seabra Gomes» por os empregados serem comuns, tendo a ré entendido o pedido e a causa de pedir e, em momento algum, alegando que só tomou conhecimento do objecto da acção com a propositura da mesma.
Foi proferido despacho saneador em que se julgou improcedente a excepção de falta de personalidade judiciária e procedente a excepção de ilegitimidade activa relativamente ao pedido relacionado com o 8º esquerdo e com a indemnização por danos não patrimoniais alegadamente sofridos pelos condóminos, absolvendo-se a ré da instância nessa parte.
Relegou-se para final a apreciação das excepções de caducidade e do abuso de direito por dependerem da matéria de facto controvertida.
Fixou-se a matéria de facto relevante.
Procedeu-se a julgamento, tendo sido proferida decisão sobre a matéria de facto, e, em seguida, a sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, condenou a ré a realizar as obras necessárias para a eliminação dos defeitos referidos nos pontos 2.10 a 2.18 da matéria de facto, mantendo-se a absolvição da ré da instância aos demais pedidos.
Inconformada, apelou a ré «Galamares – Urbanizações», finalizando a alegação com as seguintes conclusões:
1ª – A função dos Acórdãos Uniformizadores não é decidir um caso concreto, mas assegurar a uniformização da jurisprudência e, por isso, concluem com um “comando” geral e abstracto e podem ser requeridos, quer pelas partes em conflito, quer pelo M.º P.º, quer pelo Presidente do STJ, quer pelos Presidentes das Secções, quer por sugestão dos Relatores ou dos Adjuntos, devendo ser publicados na 1ª Série – A do Diário da República (artigos 732º-A e B do CPC).
2ª – O DL n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro, não visou retirar força vinculativa aos Acórdãos Uniformizadores, como sucedâneos dos Assentos, dentro do sistema, para os tribunais subordinados, mas facilitar a adaptação do direito às novas realidades da vida, conforme prescreve o artigo 9º do CC, sem necessidade dos mecanismos rígidos de alteração dos Assentos.
3ª – A sentença recorrida, ao não respeitar o acórdão Uniformizador n.º 2/97, de 4 de Dezembro de 1996, violou os artigos 732º-A e B do CPC.
4ª – Toda a evolução legislativa é no sentido do encurtamento dos prazos de caducidade das reclamações por vícios da coisa vendida, não se conhecendo na doutrina quaisquer autores que sufraguem a tese da sentença.
5ª – Não ficou provado, sequer, que a autora tenha denunciado à ré quaisquer defeitos até à propositura da presente acção.
6ª – As fracções foram vendidas antes da entrada em vigor do n.º 3 do artigo 916º, com a redacção dada pelo DL 267/94, de 25 de Outubro, pelo que não se aplicam os prazos de 1 e de 5 anos deste preceito.
7º - Nos termos do artigo 916º CC, o comprador tem o ónus de denunciar ao vendedor o defeito, excepto se este tiver usado de dolo, até tinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa.
8ª – Não teria qualquer sentido que o comprador ficasse obrigado a denunciar o defeito nos indicados curtos prazos e depois tivesse 20 anos para intentar a acção e pedir a eliminação dos defeitos, como pretende a sentença recorrida.
9ª – Por isso, o acórdão uniformizador n.º 2/87 defende a interpretação extensiva do artigo 917º do CC e uniformiza a jurisprudência, nos termos seguintes:
“A acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa móvel vendida, no regime anterior ao DL 267/94, de 25 de Outubro, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no artigo 917º do Código Civil de 1966”.
10ª – Apesar do artigo 917º ser omisso, tendo em conta a unidade do sistema jurídico no que respeita ao contrato de compra e venda, por analogia com o disposto no artigo 1224º, dever-se-ia entender que o prazo de seis meses é válido, não só para interpor o pedido judicial de anulação do contrato, como também para intentar qualquer outra pretensão baseada no cumprimento defeituoso.
11ª – Não teria qualquer sentido que a responsabilidade do empreiteiro construtor de imóveis de longa duração, nomeadamente para eliminação dos defeitos, caducasse ao fim de 5 anos (artigo 1225º CC), mesmo que tivesse conhecimento dos defeitos e a responsabilidade do vendedor se mantivesse por 20 anos a contar da entrega, como pretende a sentença.
12ª – A não aplicabilidade do prazo prescricional de 20 anos à obrigação da eliminação dos defeitos pelo vendedor, para além de uma evidência jurídica, é fundamentalmente uma questão de bom senso.
13ª – Tendo em atenção o disposto nos artigos 916º, n.os 1 e 2, 917º e 9º do CC, assim como o acórdão uniformizador n.º 2/97, é manifesto que, tendo a presente acção dado em juízo mais de 5 anos após a entrega aos compradores de todas as fracções do imóvel, se verifica a caducidade do direito de acção, que dá lugar à absolvição do pedido (artigo 493º, n.º 3 CPC).
14ª – Consequentemente, a sentença recorrida violou os artigos 916º, n.os 1 e 2, 917º e 9º do CC, para além do Acórdão Uniformizador n.º 2/97, assim como o artigo 493º, n.º 3 do CPC.
A autora contra – alegou, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
2.
1º - A ré procedeu à comercialização das fracções que compõem o Condomínio «Solar das Conchas», sito na Avenida Maria Helena Vieira da Silva, lote B, em Lisboa (al. A).
2º - As fracções autónomas referidas no n.º anterior foram vendidas ou permutadas nas seguintes datas:
a) - a fracção «AD», correspondente ao piso um, andar direito, e as fracções «A» e «N», em 23 de Abril de 1993;
b) - a fracção «AE», correspondente ao piso um, andar esquerdo, e a fracção «U», em 3 de Agosto de 1993;
c) – a fracção «A», correspondente ao piso dois, andar direito, e a fracção I, em 22 de Junho de 1992;
d) - a fracção «AG», correspondente ao piso dois, andar esquerdo, e a fracção «E», em 26 de Março de 1993;
e) – a fracção «AH», correspondente ao piso três, andar direito, e a fracção «O», em 3 de Agosto de 1993;
f) – a fracção «AI», correspondente ao piso três, andar esquerdo, e a fracção «J», e, 19 de Março de 1993;
g) – a fracção «AJ», correspondente ao piso quatro, andar esquerdo, e a fracção «S», em 12 de Março de 1993;
h) – a fracção «AL», correspondente ao piso quatro, andar esquerdo, e a fracção «M», em 8 de Fevereiro de 1993;
i) – a fracção «AM», correspondente ao piso cinco, andar direito, e a fracção «S», em 8 de Janeiro de 1993;
j) – a fracção «NA», correspondente ao piso cinco, andar esquerdo, e as fracções «R» e «L», em 16 de Fevereiro de 1993;
l) – a fracção «AO», correspondente ao piso seis, andar direito, e as fracções «C» e «D», em 19 de Abril de 1993;
m) – a fracção «A», correspondente ao piso 6, andar esquerdo, e a fracção «AB», em 8 de Março de 1993;
n) – a fracção «AR», correspondente ao piso sete, andar esquerdo, e a fracção «T», em 8 de Março (alínea B).
3º - A Câmara Municipal de Lisboa emitiu a licença de utilização do prédio supra referido em 31/05/94 (al. C).
4º - Em 6/04/94, a autora convocou uma reunião cuja ordem de trabalhos foi a denúncia dos defeitos da obra (alínea D).
5º - Segundo projecto de acta do referida reunião de que existe cópia a fls. 15 e ss., estiveram presentes pela Sociedade Seabra Gomes, SA, os Srs.(SC) e (S), constando os seguintes assuntos relacionados com a matéria dos autos:
B) – Garagens:
«1 - Os pavimentos nos respectivos halls dos elevadores, nos três pisos das garagens, sem compromisso, poderão vir a ter um acabamento de melhor qualidade. Aguardamos confirmação por parte do Sr. (S) nesse sentido.
(...)
4 - No que se refere a infiltrações de água, pensamos que já foram resolvidos, aguardando a chuva para a confirmar».
6º - A autora enviou à Sociedade de Construções Seabra Gomes, S.A., em 96/01/24, o fax, de que existe cópia a fls. 21 e 22, onde se lê:
«Dirijo-me à Vossa Sociedade, na qualidade de membro da Administração do Condomínio do Solar das Conchas, sito no Avenida Maria Helena Vieira do Silva, n.º 21, prédio, cujo promotor imobiliário foi a Sociedade de Construções Seabra Gomes, representada por V.ª Exc.ª.
Serve a presente para chamar a V.ª atenção para os factos que a seguir passo a descrever:
1 – Infiltrações a partir do Terraço
No início do corrente mês de Janeiro, a Administração foi alertada pelos Condóminos do 8º andar esquerdo, para um grave problema de infiltrações de águas no respectivo apartamento, mais concretamente, a partir do tecto de um dos wc’s.
Verificou-se então a existência de uma infiltração de águas, provenientes aparentemente do terraço do prédio (trata-se do último andar) que se agravava na proporção da intensidade das chuvas e da acumulação de águas no terraço, pelo desnivelamento existente no respectivo piso.
Desta ocorrência foi já dado conhecimento ao responsável das vossas obras no local (Sr. (B)) que, presencialmente, verificou a referida infiltração e as suspeitas de que a mesma poderia dever-se a eventual ruptura na cobertura do terraço ou de entradas de águas pelas tubagens que acedem ao mesmo.
Foi igualmente referido pelo V. funcionário a necessidade de se proceder a um levantamento das causas desta situação para o que se tornaria indispensável a verificação de condições climatéricas adequadas a este tipo de trabalhos, o que obviamente compreendemos.
Dada a gravidade da situação e não obstante as condições de pluviosidade continuarem adversas aos trabalhos a desencadear, não gostaríamos de deixar de fazer chegar ao Vosso conhecimento as factos verificados e reiterar, mais uma vez, a necessidade da Vossa colaboração para a pronta resolução do problema.
2 – Infiltrações na Garagem:
Situação mais ou menos semelhante foi diagnosticada no 1º piso da garagem do prédio.
Efectivamente foram detectadas várias infiltrações no tecto, em que as águas correm copiosamente inundando o referido piso e, escorrendo inclusivamente para os pisos inferiores da garagem.
O volume de águas é tão intenso que suspeitamos inclusivamente de alguma ruptura nas canalizações.
Note-se que estamos a remover estas águas, com recurso a vários recipientes espalhados pela garagem e que se enchem num curto espaço de tempo.
Gostaríamos que sobre este assunto os Vossos serviços pudessem fazer um diagnóstico da situação, para aferir se é possível fazer alguma reparação, com a maior brevidade» (alínea F).
7º - A autora enviou à Sociedade de Construções Seabra Gomes, S.A., em 96.02.06, a carta de que existe cópia a fls. 24, onde se lê:
«Confirmamos o nosso fax de 24/01/96, através do qual foi dado conhecimento a V.as Exc.as das anomalias verificadas no prédio no tocante a infiltrações de humidade.
Embora cientes de que, em virtude das condições climatéricas prevalecentes, não seja possível de imediato proceder à necessária reparação, pensamos contudo que seria oportuno identificarem os locais onde se notam as infiltrações (referimo-nos às caves, já que a problema do terraço foi já vista pelo vosso colaborador Sr. (B))» (alínea G).
8º - A autora enviou à Sociedade de Construções Seabra Gomes, S.A., em 96/12/16, o fax, de que existe cópia a fls. 23, onde se lê:
«Confirmamos os nossos Faxes de 24 de Janeiro e 6 de Fevereiro do ano corrente, através dos quais demos conhecimento a V. Exc. das anomalias detectadas no prédio.
Decorrido cerca de um ano, verificamos que apenas diligenciaram no sentido de resolver a problema das infiltrações de água pelo terraço e a detecção dos locais por onde escorria a água para a garagem.
Em relação ao terraço, constatou-se que a solução adoptada não resultou em absoluto, já que periodicamente verifica-se uma pequena infiltração no tecto da casa de banho do 8º Esquerdo.
Quanto á garagem, apesar de detectada a anomalia, e de verificados os locais de infiltração, nada foi feito posteriormente.
Aproveitamos pare solicitar mais as seguintes reparações:
A tubagem que escoa as águas pluviais do pátio principal encontra-se deteriorada, a ponto de praticamente todo a caudal cair na garagem (é visível a ruptura nos 3 tubos situados ao fundo da 14 rampa);
Na sala de condóminos entro água pelos peitoris das janelas.
Atendendo a que entrámos já no período de Inverno, torna-se obviamente urgente a solução dos problemas apontados, já que todos respeitam a infiltrações.
Esperamos, pois, que V. Exc. tomem as providências necessárias com a maior brevidade e, entretanto, estaremos à disposição para quaisquer contactos tidos por convenientes, através dos telefones 4745317 (Ruão) e 3505800 (Salgueiro)» (alínea G).
9º - A autora enviou à Sociedade de Construções Seabra Gomes, SA, em 97/10/29, a carta de que existe cópia a fls. 44-5, onde se lê:
«Após algumas diligências para solucionar a deficiência de construção do prédio em epígrafe, feitos directamente peia minha cliente em referência, sem qualquer resultado, incumbiu-me esta de entrar em contacto com V. Exc. para procurar resolver o assunto.
Nesta conformidade, avivo a memória de V. Exc., remetendo para o efeito o rol das deficiências de construção, pare que realizem o mais rapidamente possível as obras necessárias a colmatar as referidas deficiências.
Mais comunico a V. Exc. que se dentro de uma semana V. Exc. nada fizerem, intentarei a competente acção judicial.
Certa que não será necessário recorrer aos meios ,judiciais, subscrevo-me com os melhores cumprimentos».
Problemas de construção do prédio cobertos pelo garantia:
Gerais:
Cobertura do terraço com infiltrações variadas.
Infiltrações graves na garagem na zona de estacionamento n.º 24 (Cave -1) pelo tecto.
Pintura danificada e fendas nas paredes entre o 8º andar e a sala do condomínio.
Canteiro do hall de entrada permite infiltrações de água para a cave.
Falta de acabamento do piso do hall dos elevadores (caves).
Entrada de água pelos peitoris das janelas da sala do condomínio.
Infiltrações na garagem pela periferia do prédio (abatimento dos passeios).
Deterioração do betão no piso das caves, nomeadamente na cave -3 com perigo de corrosão das armaduras de aço.
Pavimento muito irregular nas caves que não escoa convenientemente as águas para as raios com especial incidência na cave -2.
8º Esquerdo (último andar)
Humidade na cozinha, no canto esquerdo junto à janela pequena.
Dispensa e hall com humidade.
7º Esquerdo
Entrada de água da chuva na cozinha pela janela pequena (idem para quase todos as andares).
4º Direito
Pedra da bancada do lavatório de um dos WC partida.
Detector da fuga de gás avariado» (alínea I).
10º - O prédio em causa apresenta a cobertura do terraço com infiltrações variadas (resposta ao quesito 1º).
11º - E infiltrações graves na garagem na zona de estacionamento (resposta ao quesito 2º).
12º - E pintura danificada e fendas na parede entre o 8º andar e a sala do condomínio (resposta ao quesito 3º).
13º - E o canteiro do hall de entrada permite infiltrações de água para a cave (resposta ao quesito 4º)
14º - E verifica-se falta de acabamento do piso do hall dos elevadores (caves) (resposta ao quesito 5º).
15º - E entrada de água pelos peitoris da janela da sala do condomínio (resposta ao quesito 6º).
16º - O prédio apresenta infiltrações na garagem, proveniente da periferia do prédio (resposta ao quesito 7º).
17º - O betão do piso das caves encontra-se deteriorado, começando o ferro a ser visível em alguns pontos (resposta ao quesito 8º).
18º - O pavimento irregular nas caves não escoa convenientemente as águas que se acumulam (resposta ao quesito 9º).
19º - Pelo menos as fracções AO e AD foram entregues na altura da escritura e, pelo menos, as fracções AF e AG foram-no mesmo antes da celebração da escritura, com o esclarecimento que os condóminos vivem no prédio há mais de cinco anos da propositura da acção.
3.
A autora, ao intentar a presente acção, pretendeu exercer o direito à eliminação dos defeitos, nas partes comuns do edifício «Solar das Conchas», com base em compra e venda de bens defeituosos pelos condóminos do edifício, invocando a denúncia atempada dos defeitos e o facto de não haver ainda decorrido o prazo de caducidade para o exercício do direito de reparação dos defeitos detectados.
A ré invocou a dupla qualidade de construtora e vendedora, defendendo a aplicação do regime do artigo 1225º CC, in casu, dada a sua qualidade de construtora.
Aceita a denúncia dos defeitos nas datas invocadas pela autora, sustentando, porém, que há caducidade pelo facto da acção ter sido intentada mais de cinco anos depois da denúncia dos defeitos.
A sentença, partindo do pressuposto que a ré foi a vendedora mas não a construtora do imóvel, aplicou o regime da compra e venda de bens defeituosos.
Alicerçou a sua tese, no facto de não ser possível aplicar extensivamente o regime estabelecido no artigo 917º às acções para eliminação de defeito e/ou pedido de indemnização por defeito da coisa vendida. É que, segundo ela, antes da publicação do DL 267/94, de 25 de Outubro, a propositura da acção para exigir a eliminação de defeitos não estava sujeita a qualquer prazo de caducidade, ficando as obrigações subjacentes sujeitas a prazo de prescrição ordinária (artigo 309º CC).
Por essa razão, continua, à data da entrada em vigor do citado DL 267/94, ou seja, em 1/01/95, não se encontrava esgotado qualquer prazo de caducidade, aplicando-se, pois, a lei nova (LN).
Como, por força do disposto no artigo 297º, n.º 1 CC, o novo prazo de cinco anos, estabelecido no n.º 3 do artigo 916º, se conta a partir da entrada em vigor da LN, conclui a sentença que, à data da propositura da acção (25/05/99), ainda não tinham decorrido cinco anos, impondo-se, consequentemente, a tempestividade da acção.
E, porque, nos termos do artigo 914º CC, o autor tem direito de exigir do vendedor a reparação da coisa, já que a conduta do vendedor se presume culposa, nada tendo sido alegado que permita afastar a presunção, condenou a ré a realizar as obras necessárias para a eliminação dos defeitos descriminados na sentença.
Desta interpretação discorda naturalmente a recorrente.
Segundo ela, tendo em atenção o disposto no artigo 916º, n.os 1 e 2, 917º, 9º do CC, assim como o acórdão uniformizador n.º 2/97, é manifesto que, tendo a acção entrado em juízo mais de cinco anos após a entrega aos compradores de todas as fracções do imóvel, se verifica a caducidade do direito de acção, que dá lugar à absolvição do pedido (artigo 493º, n.º 3 CPC).
Ora, sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões da apelante, a questão a decidir consiste em saber se, quando a autora propôs a presente acção, havia decorrido o prazo de caducidade para o exercício do direito de reparação dos defeitos detectados nas partes comuns do imóvel vendido pela ré.
O imóvel, objecto da presente acção, foi construído e comercializado pelas mesmas pessoas singulares, representantes de pessoas colectivas distintas, sediadas no mesmo domicílio:
A Sociedade de Construções Seabra Baptista, SA; e
A Sociedade Galamares – Urbanização, L. da.
Os sócios e representantes das sociedades são comuns a ambas as sociedades.
A Sociedade «Seabra Baptista» tem como objecto a construção de prédios urbanos, enquanto a sociedade «Galamares» tem por objecto “actividades de construção civil, por conta própria e por empreitada, urbanizações, compra e venda de imóveis e ainda quaisquer outros ramos de actividades conexos com aquele objectivo” (cfr. artigo 22º da contestação e doc. de fls. 78).
O Engenheiro (L) é o representante legal de ambas as sociedades.
Como o rosto das sociedades é o mesmo e porque a sociedade mais conhecida no mercado é a “Seabra Gomes”, a autora, quando pretendeu denunciar a existência dos defeitos da obra, foi a esta sociedade que se dirigiu e foi com representantes desta que se reuniu e com ela trocou correspondência, sem que tal sociedade tivesse tomado a iniciativa de esclarecer a situação.
No entanto, porque as duas sociedades são pessoas distintas, decidiu-se, no saneador, que as referências que a autora faz à ré, por remissão para documentos dirigidos à Sociedade Seabra Gomes, se devem considerar na sua materialidade tal como decorrem dos documentos (cfr. fls. 214).
Daqui a importância de saber se ambas as sociedades são simultaneamente construtoras e vendedoras ou se apenas uma delas (a Seabra Gomes) é construtora, enquanto a outra (a Galamares) é a vendedora, dada a especificidade das normas que regulam a eliminação de defeitos verificados num imóvel vendido pelo seu construtor ou num outro imóvel vendido por alguém que não foi seu construtor.
Segundo o n.º 1 do artigo 1225º do Código Civil, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado, se a obra de construção de imóvel apresentar defeito, no decurso do prazo de cinco anos a contar da entrega.
E o n.º 4 do mesmo artigo, aditado pelo DL 267/94 de 25/10, acrescenta que «o disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado».
Assim, o regime aplicável à efectivação da responsabilidade do vendedor - construtor ou do construtor – empreiteiro pelos defeitos de um imóvel enquadrável no artigo 1225º do CC é o definido nesta disposição e não no artigo 916º, norma inserida no âmbito da venda de coisas defeituosas por parte de quem não é seu construtor.
A sentença considerou ser este último o regime aplicável, por não se ter feito prova que foi a ré quem construiu o edifício «Solar das Conchas»
Não atendeu, porém, à confissão da ré, expressa no artigo 21º da contestação, onde esta refere que foi ela quem construiu o aludido imóvel e que o vendeu aos condóminos em fracções autónomas.
Daí que tenhamos de considerar tal facto assente, não obstante a resposta dada ao artigo 9º da base instrutória, em que se respondeu não provado que houvesse sido a ré Galamares que construiu o edifício em causa (artigo 659º, n.º 3 CPC).
Primeiro, porque a resposta negativa a um quesito, significa apenas que se não provou o facto quesitado mas não que se haja demonstrado o contrário, tudo se passando como se aquele facto não tivesse sido articulado. Depois, porque, ainda que ocorresse contradição entre a resposta ao quesito, que não ocorreu, e a matéria confessada, sempre prevaleceria esta última.
Assim, resultando confessado que o imóvel dos autos foi construído pela ré Galamares, cujas fracções foram por aquela vendidas aos respectivos condóminos, torna-se evidente que o regime aplicável à efectivação da responsabilidade da ré, enquanto construtora/vendedora, pelos defeitos detectados nas partes comuns do edifício, é o definido no artigo 1225º do Código Civil.
Aqui chegados, importa saber quando se considera a entrega da coisa, pois que não estão em causa os defeitos detectados nas partes próprias de cada uma das fracções mas antes as deficiências verificadas nas partes comuns do imóvel, sendo certo que as respectivas fracções foram sendo vendidas a cada um dos condóminos, em momentos distintos e dilatados no tempo.
Na verdade, estando em causa, nestes autos, deficiências que atingem partes comuns do edifício (e não directa e exclusivamente fracções autónomas da titularidade dos respectivos condóminos), o acto de denúncia das mesmas à construtora/vendedora teria que ser assumida pela administração do condomínio, através do(s) respectivo(s) administrador(es), actuando nessa mesma qualidade, sendo irrelevantes para esses efeitos a apresentação informal e avulsa, de eventuais queixas por parte de condóminos junto de elementos da firma da ré.
E a administradora só pode exercer esses direitos do condomínio depois deste existir formalmente, com a eleição dos respectivos órgãos.
Assim, tendo em conta que a entrega não pode significar outra coisa senão o colocar à disposição, materialmente, a construção e porque estamos perante defeitos nas partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal, a entrega destas partes verificar-se-á quando o construtor/vendedor transmite formalmente para a assembleia de condóminos a administração dessas partes comuns, ou, não se realizando este acto formal, quando os condóminos elegem uma primeira administração para este efeito, não importando se todas ou apenas algumas das fracções se encontram vendidas porque, neste último caso, o construtor/vendedor figura como condómino das fracções ainda não vendidas.
In casu, resultou provado que a ré foi a construtora do edifício constituído em propriedade horizontal, atrás mencionado, e vendedora das fracções autónomas que o compõem.
Nos autos, as partes não referiram quando foi transmitida para a assembleia dos condóminos a administração das partes comuns ou quando foi eleita uma primeira administração para este efeito.
É certo que a autora refere que, antes da conclusão da obra, convocou uma reunião com a ré, em 6/04/94, cuja ordem de trabalhos foi a denúncia dos defeitos da obra. E acrescenta que a ré iniciou a outorga das escrituras em 1993, não obstante a Câmara Municipal de Lisboa ter passado a licença de utilização do prédio apenas em 31/05/94.
Ora, antes da licença de utilização ser passada pela Câmara, não pode o prédio ser habitado como também só podem ser detectados, na sua plenitude, os defeitos das partes comuns, quando o prédio se encontra construído.
Irrelevante, pois, a reunião de 6/04/94, para que se possa considerar o terminus a quo da contagem do prazo para a autora exercer o seu direito de acção.
Incumbindo à ré o ónus da prova da caducidade da acção, dado tratar-se de um facto modificativo do direito do autor, (artigo 342º, n.º 2 CC), incumbia-lhe também fazer a prova da entrega das partes comuns à assembleia dos condóminos, revertendo contra ela a dúvida sobre a data da sua realização (artigo 516º CPC).
Comprovam, porém, os autos que, em 24/01/96, a autora enviou à Sociedade Seabra Gomes, então suposta construtora/vendedora, o fax de fls. 21/22, reclamando da existência de diversos defeitos nas partes comuns, tal como viria a repetir o envio de novos faxes, em 6/02/96 e 16/12/96, alertando para o facto das obras realizadas pela ré não terem dado uma resposta cabal às denúncias efectuadas, até que, por carta de 29/10/97, a autora advertiu a ré que, se não fossem efectuadas as obras necessárias a colmatar as deficiências apontadas, seria intentada a competente acção judicial.
Daqui resulta que a assembleia de condóminos foi convocada em data anterior a 24/01/96, porque, nessa data, já havia uma administração eleita, a qual dialogava com a sociedade Seabra Gomes, na convicção que era ela a construtora, sendo certo que esta sociedade ia dando alguma resposta às reclamações apresentadas, o que gerava na administração a expectativa de que o assunto estava a ser analisado e apreciado.
Assim, tendo a assembleia de condóminos recebido a obra, a autora verificou que esta tinha alguns defeitos, tendo a denúncia sido efectuada em 24/01/96. Tal denúncia foi, portanto, feita atempadamente (artigo 1225º CC).
A ré aceitou a reparação dos defeitos, tendo inclusivamente diligenciado no sentido de resolver o problema das infiltrações de água pelo terraço e a detecção dos locais por onde escorria a água para a garagem.
Sucede, no entanto, que a ré, apesar das várias insistências da autora, visando encontrar uma data para início das restantes reparações, não indicava o momento para a realização dessa reparações.
Assim, através da carta de 29/10/97, a autora comunicou à ré que aguardava uma resposta definitiva, advertindo-a que se não fosse dada tal resposta, cessavam as negociações com vista à data apropriada para a reparação dos defeitos invocados pela autora e aceites pela ré.
A acção foi intentada em 25 de Maio de 1999.
Importa, então, saber se a autora intentou a acção tempestivamente ou se, pelo contrário, deixou caducar o seu direito.
Esta é a questão nuclear do recurso.
A este propósito convirá relembrar que, se, no decurso de cinco anos a contar da entrega, a obra apresentar defeitos graves, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo para com o dono daquela (artigo 1225º, n.º 1 CC).
O n.º 4 deste preceito, introduzido pelo DL 267/94, de 25 de Outubro, veio resolver um conflito jurisprudencial sobre o campo de aplicação daquele artigo, revestindo, pois, natureza interpretativa.
Segundo tal norma, a responsabilidade do empreiteiro é extensiva ao vendedor de imóvel que o tenha construído.
No entanto, a responsabilidade do vendedor/construtor caduca, se o terceiro não fizer a denúncia respectiva dentro do prazo de um ano seguinte ao descobrimento dos defeitos (artigo 1225º, n.º 3 CC).
Tal caducidade não se pode, porém, confundir com a caducidade da acção. A denúncia dos defeitos constitui um pressuposto eventual de que depende o exercício dos direitos do dono da obra ou de terceiros adquirentes relativos a eles mas não constitui a exigência da sua eliminação, que só terá de efectuar-se quando exigida (artigo 1225º, n.º 3).
O simples facto do dono da obra ou do terceiro adquirente ter denunciado a existência de defeitos da obra ao empreiteiro ou ao vendedor/construtor não é o mesmo que exigir-lhe a sua eliminação mas apenas o cumprimento de um ónus de que depende a não caducidade dos direitos conferidos ao dono da obra ou ao terceiro comprador (artigo 1225º CC).
Por isso, foi autonomizado um prazo para ser intentada a acção judicial para o exercício dos direitos de eliminação dos defeitos, devendo a acção judicial, tratando-se, como se trata da venda de um imóvel constituído em propriedade horizontal, ser proposta no prazo de um ano a contar da denúncia dos defeitos (artigo 1225º, n.º 3).
Independentemente deste prazo, a lei considera caducados os direitos do comprador se não forem exercidos dentro do prazo de cinco anos a contar da entrega da obra (artigo 1225º, n.º 1 e 5 CC).
Estes prazos de garantia são, no direito português, prazos de caducidade, não só porque assim dispõem os preceitos desta secção, mas também porque, nos casos omissos, os prazos presumem-se como sendo de caducidade (artigo 298º, n.º 2 CC).
Acresce que a denúncia foi estabelecida em favor do devedor e do empreiteiro para eles se certificarem da existência dos defeitos e poderem agir prontamente substituindo a prestação ou eliminando as desconformidades.
Conforme se salienta no acórdão do STJ, publicado no BMJ, n.º 433º, 531-535, (...) os prazos de caducidade procuram que certas situações jurídicas se definam rapidamente. Estão neste caso as reparações necessárias da coisa vendida. É lógico, portanto, que a lei exija uma actuação rápida do comprador, não só para seu benefício, mas também do vendedor, porque a demora da reparação pode torná-la mais onerosa.
Porque a caducidade reveste a natureza de excepção peremptória, (dado ser uma figura de direito substantivo que, quando verificada, faz extinguir, por força de um facto jurídico superveniente, cumpre ao réu o ónus de alegar e provar o facto extintivo do direito (artigo 342º, n.º 2 CC), dado tratar-se, além disso, de matéria que não está excluída da disponibilidade das partes, pelo que não é de conhecimento oficioso (artigos 333º, n.º 2 e 303º CC).
E, porque se trata de prazos de caducidade, estes prazos não podem ser suspensos, nem interrompidos, pois, de outro modo, a responsabilidade do empreiteiro poder-se-ia protelar demasiado[1].
Todavia, a caducidade pode ser impedida, nos termos do artigo 331º, n.º 2 CC, sempre que haja (...) um reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido.
Esta disposição tem sido interpretada de forma bastante restritiva. Tem-se entendido ser necessário que o reconhecimento assuma o mesmo valor do acto que deveria ser praticado em seu lugar; assim, quando se devia interpor uma acção judicial, a caducidade só seria impedida se o reconhecimento tivesse o mesmo efeito da sentença[2].
“Esta interpretação restritiva não está de acordo com a letra da lei e leva a salvaguardar situações abusivas.
O artigo 331º, n.º 2, fala só em reconhecimento do direito, não exigindo que tal confirmação revista o mesmo valor do acto que deveria ser praticado em seu lugar. Se assim fosse, as situações de impedimento da caducidade seriam diminutas; verificar-se-iam, por exemplo, para dispensar a denúncia, como expressamente dispõe o artigo 120º, n.º 2 CC.
Mas mais importante do que aquela questão literal é o facto daquela interpretação restritiva levar a aceitar como válidas situações de manifesto abuso de direito[3].
Ora, in casu, a ré aceitou de forma expressa, correcta e precisa, a existência de defeitos da obra, de modo a não subsistirem dúvidas sobre a aceitação pelo devedor do direito do credor, demorando as negociações quanto ao momento em que os defeitos deviam ser reparados por dificuldades levantadas pela ré.
Trata-se, inequivocamente, do reconhecimento do direito como causa impeditiva da caducidade[4].
Admitir em tais casos a impunidade do faltoso, mediante uma interpretação restritiva do n.º 2 do artigo 331º CC, não parece aceitável. Até porque, perante o comportamento assumido pela ré, é natural que a autora não recorresse, de imediato, à via judicial, quebrando as negociações.
Com efeito, estando as partes em negociações amigáveis para reparação dos defeitos denunciados, havia uma impossibilidade moral de agir judicialmente.
Assim se compreende a carta de 29/10/1997, em que a autora fixa um termo para estas negociações, seguindo, só após isso, o assunto para o Tribunal.
Desconhecendo-se a data em que o prédio foi entregue formalmente ao condomínio e não questionando a ré que a denúncia dos defeitos haja sido apresentada tempestivamente, conclui-se não só que os defeitos surgiram antes de decorrido o prazo de cinco anos após a entrega da obra mas também que se não mostra ultrapassado o prazo de um ano para a denúncia dos defeitos.
Logo, o prazo de um ano para a autora interpor a acção judicial, nos termos do artigo 1225º, n.º 3 do CC, dever-se-ia contar a partir da denúncia. Mas tendo havido, como houve, impedimento da caducidade (artigo 331º, n.º 2 CC), o prazo inicia-se a partir desse momento.
Assim, tendo a autora fixado como data limite o dia 6 de Novembro de 1997, para a reparação dos descritos defeitos nas partes comuns do edifício, só a partir daí se conta o prazo de um ano para a propositura da acção.
Ora, tendo esta sido intentada em 25/05/1999, conclui-se que a autora deixou caducar o seu direito de pedir judicialmente a eliminação dos defeitos da obra.
Tratando-se, como se trata, de uma excepção peremptória (artigo 496º CPC), suscitada pela ré, a sua verificação importa a absolvição do pedido (artigo 493º, n.º 3 CPC).
4.
Pelo exposto, na procedência da apelação, revoga-se a sentença recorrida, julgando-se procedente a excepção peremptória da caducidade, absolvendo-se consequentemente a ré do pedido.
Custas, em ambas as instâncias, pela autora.
Lisboa, 21 de Abril de 2005
Granja da Fonseca
Alvito de Sousa
Pereira Rodrigues
__________________________________________________________________________________
[1] Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, 417.
[2] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, I, 295.
[3] Pedro Romano Martinez, obra citada, 427.
[4] Ac. STJ, de 25-11-1998, BMJ, 481º, 430.
|
