Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 871/12.8TVLSB.L1-2 |  |
OMISSÃO DE DESPACHO
PODER DISCRICIONÁRIO
DESPACHO DE APERFEIÇOAMENTO
II- Ocorre assim nulidade por omissão do despacho, oportunamente deduzida pela parte prejudicada (art.ºs 201) que não a deixa de ter nos termos do art.º 203/2, na medida em que não foi a Ré quem causou a omissão, a omissão produziu-se, ao que tudo indica, involuntariamente e dela só se apercebeu o julgador, aquando da prolação do saneador-sentença e o suprimento impõe-no o n.º 3 do art.º 508.
III- É prematura a decisão de mérito proferida no saneador em que o julgador apercebendo-se da essencialidade dessa factualidade exceptiva insuficientemente caracterizada pela Ré, pela razão da insuficiente alegação a julga irrelevante para a decisão do mérito, devendo a questão de facto ser ampliada (art.ºs 712/4 e 510/1/b)
(Sumário da Relatora)
I – RELATÓRIO
APELANTE/RÉ: “A” – Investimento Imobiliário, S.A. (Representada em juízo, entre outros, pela ilustre advogada ..., com escritório em Lisboa, conforme instrumento de procuração de 29/11/06 de fls.109 dos autos).
*
APELADO/AUTOR: “B” (Representado em juízo, entre outros, pela ilustre advogada ..., com escritório em Lisboa, conforme instrumento de procuração de 30/12/2011 de fls. 17 dos autos)
*
Com os sinais dos autos.
I.1. O Autor deduziu contra a Ré acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinário, a que deu o valor de 128.733,37 EUR, (valor definitivamente fixado por despacho judicial de 3/4/2013 de fls.252) onde pede a condenação da Ré a pagar ao Autor a quantia de 127.200,00EUR e juros de mora vencidos até à data da propositura da acção que liquida em 1.533,37EUR e os vincendos à taxa legal até efectivo e integral pagamento, ou em alternativa a condenação da Ré a restituir ao Autor o montante com que se enriqueceu injustificadamente, montante esse que se liquida em 63.600,00 e juros de mora à taxa legal até efectivo e integral pagamento, tido com custas processuais e procuradoria condigna em suma dizendo:
· Entre o Autor e a Ré, que exerce a actividade comercial de construção civil e compra e venda de propriedades, foi celebrado em 31/7/07 um contrato-promessa de compra e venda e de locação para exploração turística sob condição suspensiva, obrigando-se a Ré a vender ao Autor e este a comprar àquela livre de ónus e encargos o imóvel provisoriamente identificado pelo n.º ... com tipologia T1+1, no rés-do-chão do prédio urbano a erigir no lote de terreno para construção sito na “Quinta da ...”, freguesia da ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo predial de ... sob o n.º ..., com o alvará de loteamento n.º ..., emitido pela Câmara Municipal de ... correspondente ao Aldeamento denominado “... Village”, pelo preço de 159.000,00EUR, tendo o Autor entregue à Ré, na data da promessa, a título de sinal, a quantia de 31.800,00EUR, acordando em que o restante preço de 127.200,00EUR deveria ser entregue aquando da celebração da escritura definitiva de compra e venda, acordando ainda as partes em que a conclusão da construção e a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel prometido vender ocorresse até 30 meses a contra da assinatura do contrato, obrigando-se a promitente vendedora a notificar a promitente compradora do dia, hora, local agendados para a outorga da escritura com antecedência mínima de 30 dias (art.ºs 1 a 8)
· Nesse mesmo dia 31/7/07 entre Autor e Ré foi celebrado um outro contrato-promessa de compra e venda e locação para exploração turística sob condição suspensiva, obrigando-se a Ré a vender ao Autor e este a comprar àquela livre de ónus e encargos o imóvel provisoriamente identificado pelo n.º ... com tipologia T1+1, no primeiro piso do prédio urbano a erigir no lote de terreno para construção sito na “Quinta da ...”, freguesia da ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo predial de ... sob o n.º ..., com o alvará de loteamento n.º ..., emitido pela Câmara Municipal de ... correspondente ao Aldeamento denominado “... Village” pelo preço de 159.000,00EUR, tendo o Autor entregue à Ré, na data da promessa, a título de sinal a quantia de 31.800,00EUR, acordando em que o restante preço de 127.200,00EUR deveria ser entregue aquando da celebração da escritura definitiva de compra e venda, acordando ainda as partes em que a conclusão da construção e a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel prometido vender ocorresse até 30 meses a contra da assinatura do contrato, obrigando-se a promitente vendedora a notificar a promitente compradora do dia, hora, local agendados para a outorga da escritura com antecedência mínima de 30 dias (art.ºs 9 a 15)
· A Ré não logrou cumprir esses prazos; em consequência, em 9 de Abril de 2010, as partes outorgaram um aditamento a cada um dos contratos-promessa de compra e venda e contrato de locação para exploração turística sob condição suspensiva (docs 3 e 4) nos termos dos quais a Ré estima que a construção das unidades prometidas vender se encontrará concluída até ao final do Verão de 2010, pelo que o licenciamento dos imóveis poderá vir a prolongar-se por alguns meses após a data do termo definitivo do prazo para a celebração da escritura de compra e venda, prorrogando-se assim, pelo prazo e mais 12 meses os prazos estabelecidos nos respectivos números 1 das cláusulas quarta e dos primeiros números 5 da cláusula sexta de cada um dos contratos, tendo a Ré oferecido ao Autor em atenção à prorrogação aceite pelo Autor 2 semanas de estadia e um pacote de férias composto por green fees e 2 jantares gratuitos durante o período de estadia no Resort ... Village, pelo que os prazos estabelecidos na cláusulas acima referidas sob o artigo 19 passaram para cláusula 4/1- 42 meses contados de 31 de Julho de 2007 ou seja 31/12/2010 e cláusula 6/5- 52 meses contados de 31 de Julho de 2007, ou seja 30/11/2011 (art.ºs 16 a 21)
· Mesmo após a prorrogação, as escrituras de compra e venda das respectivas fracções não se vieram a realizar, a Ré notificou o Autor, por carta de 30/09/2011 para a realização da escritura de ambas as fracções para a tal data de 28/11/2011 pelas 15:30m, a 25/11/2011, por nova carta remetida ao Autor veio a adiar a referida escritura para 4/1/2012 e por nova carta de 28/12/2011 veiculou novo adiamento para 14/2/2012, muito para lá do termo definitivo e peremptório dos contratos que ocorreu a 30/11/2011, em consequência do que ocorreu o incumprimento definitivo dos contratos-promessa por parte da Ré, facto apenas imputável à Ré, uma vez que as partes acordaram na cláusula 6/5 que se considera incumprimento definitivo por parte da Promitente vendedora a não celebração da escritura pública de compra e venda ou a não construção do imóvel até 40 meses a contar da assinatura do contrato promessa, incumprimento que a Ré, querendo e podendo, lograria evitar mediante a outorga de novo aditamento ao contrato o que optou por não fazer; em face do incumprimento definitivo o Autor interpelou a Ré para devolver os montantes pagos a título de sinal, o que a Ré nunca fez (art.ºs 22 a 33)
· Embora os contratos nas cláusulas relativas ao pagamento do preço refiram que os pagamentos iniciais são feitos como parte do pagamento, da conjugação delas com as cláusulas 6/4 relativas à devolução do sinal em dobro retira-se que as entregas iniciais o foram a título de sinal, pelo que, ocorrendo o incumprimento definitivo, é devido o pagamento em dobro daquelas quantias (art.ºs 34 a 60)
· Caso assim se não entenda sempre a re teria um enriquecimento sem causa em montante igual ao recebido, sem justificação e sem culpa do Autor, na medida em que a venda se não chegou a efectivar até ao presente porque a Ré deixou ultrapassar um prazo peremptório do termo do contrato (art.ºs 61 a 65)
I.2. A Ré, citada, veio excepcionar a admissibilidade legal da dedução dos pedidos alternativos, na medida em que a obrigação não é alternativa (art.º 543 do Cciv), sendo a única via que o Direito põe à disposição de um promitente comprador que haja entregue quantias a título de sinal para o caso de resolução ser o pedido de restituição em dobro, razão porque deve ser absolvida do pedido “alternativo” deduzido, aceita os factos1,2, 3 com a ressalva de que a tipologia é de T1 e não T1+1, 4, 5 (sem aceitação da qualificação de sinal), 6 a 12 (sem aceitação da qualificação de sinal), 13 a 21 e 24, aceita os factos dos envios das cartas referidas nos art.ºs 23 e 32, impugna os demais e motivadamente diz:
· O montante de 63.600,00EUR que, ao abrigo das cláusulas 3/1/a dos contratos-promessa, o Auto entregou à Ré foi a título de antecipação do pagamento do preço devido, tal como resulta da própria cláusula, pelo que o Autor, admitindo-se o incumprimento da Ré apenas teria direito ao ressarcimento dos prejuízos causados que o Autor não invoca ter sofrido (art.ºs 11 a 20)
· A Câmara Municipal de ... não emitiu todas as licenças devidas para que a Ré procedesse à construção da unidade de alojamento no período contratualmente fixado, a licença de utilização dos imóveis em causa apenas veio a ser emitida pela CM... em 4/1/2012, não se aplicando a cláusula 5/1 do contrato-promessa (art.ºs 21 a 25)
· A Ré não é uma sociedade construtora, é uma sociedade que se dedica à promoção imobiliária que se restringe à compra e venda dos terrenos para construção, elaboração dos projectos de empreendimentos imobiliários, comercialização dos mesmos, adjudicação das empreitadas de construção e celebração das escrituras de compra e venda, sendo, em especial, da sua responsabilidade a apresentação, junto das entidades municipais competentes dos projectos imobiliários que pretende promover dos pedidos de emissão de licença de construção e posteriormente dos pedidos de licenças de utilização (art.ºs 25 a 30)
· No caso do empreendimento turístico ... Village Sports Residence, a Ré assinou, no início de 20001, coma Câmara Municipal de ... um Protocolo, nos termos do qual, com a referência ao empreendimento turístico ... Village, a Câmara Municipal de ... se obrigou a emitir licença antecipada de construção no prazo de 10 dias a contar da data da entrega de requerimento para o efeito, confiando que a CM... cumpriria tempestivamente as obrigações assumidas nesse Protocolo, a Ré requereu a emissão da licença de construção em causa, o que a CM... não fez e não tendo a licença sido emitida no prazo previsto naquele protocolo e em concomitância com o atraso na emissão das restantes licenças de construção num empreendimento que seria construído de forma sucessiva, a construção da unidade de alojamento prometida comprar e vender atrasou-se, factos de que deu conhecimento ao Autor em 25/11/2011 e 28/12/2011, docs 7 e 8 da p.i. e em 6/1/2012 2 dias após a emissão da licença de utilização a Ré enviou nova carta ao Autor comunicando que já dispunha de todos os documentos necessários à outorga da escritura e que estava disposta a outorgá-la, beneficiando da manutenção da relação contratual (doc 2 da contestação), não tendo o Autor comparecido no Cartório pelo que nos termos da clª n.ºs 5 e 6 não ocorreu incumprimento definitivo por parte da Ré, não tendo o Autor interpelado admonitoriamente a Ré nem nunca alegou que perdeu interesse na prestação (art.ºs 31 a 47)
I.3. Em Réplica o Autor sustenta a improcedência da excepção.
I.4.Foi aos 12/09/2012 proferido despacho de aperfeiçoamento onde se convida o Autor a em 10 dias vir esclarecer a qualificação jurídica que entende corresponder aos pedidos que deduziu nos autos, porque epigrafou o pedido do enriquecimento sem causa de alternativo quando do art.º 61 da p.i. parece resultar que o pedido é subsidiário, o que o Autor veio a fazer pedindo a correcção da petição inicial em termos de onde se lê alternativamente se deve ler subsidiariamente, contra o que a Ré se rebelou arguindo nulidade do despacho convite, arguição que veio a ser julgada improcedente no despacho saneador.
I.5. Inconformada com o saneador-sentença de 14/11/2012 que julgando a acção procedente, e, em consequência, condenou a Ré a pagar ao Autor as quantias de 127.200,00 EUR a título de restituição em dobro dos sinais recebidos e os juros de mora vencido e vincendos sobre essas quantias, dela apelou a Ré em cujas alegações conclui, em suma dizendo:
(…).
I.6. Em contra-alegações conclui o Autor:
(…).
I.7. Recebido o recurso, elaborado projecto de acórdão que aos Exmºs Juízes-adjuntos via electrónica foi enviado, correram os vistos sucessivos de 5 dias nada tendo sido sugerido; nada obsta ao conhecimento do mérito do recurso.
I.8.Questões a resolver:
a) Saber se o despacho convite ao aperfeiçoamento do petitório de 12/09/2012 consubstancia a prática de um acato que a lei não admite, mas que influência o exame e decisão da causa, por isso um acto nulo que deve ser revogado com as consequências legais.
b) Saber se o Tribunal deveria ter proferido um despacho de aperfeiçoamento, nos termos do disposto no art.º 508, n.º 1, alínea b) do Código de Processo Civil, convidando a Ré a alegar os factos referentes ao atraso pela Câmara Municipal de ... por forma a sustentar a pretensão jurídica deduzida e ao não praticar esse despacho de aperfeiçoamento o Tribunal a quo cometeu um acto nulo, nos termos do disposto no art.º 201, n.º 1, do Código de Processo Civil.
c) Saber se ao decidir do mérito antes de estar habilitado para tal o Tribunal a quo violou o disposto no art.º 510, n.º 1, alínea b) do Código de Processo Civil, bem como o direito constitucionalmente protegido a uma tutela judicial efectiva, direito consagrado no art.º 20 da CRP e ao não se conceder à Ré o direito de fazer prova sobre aquelas factos controvertidos relativos ao alegado atraso da Câmara Municipal na emissão das licenças, o Tribunal feriu de nulidade o despacho saneador nos termos dos art.ºs 201/1.
d) Saber se ocorre erro de interpretação das cláusulas contratuais que estabeleceram os prazos para as outorgas das escrituras públicas de compra e venda, na medida em que ao invés do decidido os termos de prazo não são essenciais, pelo que a sua ultrapassagem não acarreta o incumprimento definitivo
II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O Tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos:
1 - “A” - Investimento Imobiliário, S.A., aqui Ré, exerce a actividade comercial de construção civil e compra e venda de propriedades.
(acordo das partes)
2 - “B”, aqui Autor, identificado como «SEGUNDOS OUTORGANTES», e a Ré, identificada como «PRIMEIRA OUTORGANTE», acordaram em 31 de Julho de 2007 nos termos do documento cuja cópia é fls. 20 a 43 dos autos, epigrafado «CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE LOCAÇÃO PARA EXPLORAÇÃO TURÍSTICA SOB CONDIÇÃO SUSPENSIVA», que aqui se dá por integralmente reproduzido, e onde nomeadamente se lê:
«(…) Considerando que:
a) A PRIMEIRA OUTORGANTE é proprietária e legítima possuidora do lote de terreno para
construção urbana, identificado como lote ..., sito na ‘Quinta da ...’, freguesia ..., Município de ..., o qual se encontra descrito, sob o nº ..., na Conservatória do Registo Predial de ..., o qual integra o Alvará de Loteamento nº ..., emitido pela Câmara Municipal de ... correspondente ao Aldeamento “... Village” sendo que nesse lote de terreno será erigido um prédio urbano;
(…)
PRIMEIRA
(Promessa de Compra e Venda)
A PRIMEIRA OUTORGANTE promete vender aos SEGUNDOS OUTORGANTES e estes prometem comprar-lhe, pelo preço total de € 159.000 (cento e cinquenta e nove mil euros), livre de ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos, excepto aqueles que vêm previstos no presente contrato, totalmente acabada, e estando então o seu uso já licenciado, a unidade de alojamento identificada na alínea b) dos Considerandos, correspondente essencialmente ao projecto do tipo T1 (140m2) e conforme à planta indicativa anexa (Anexo I ao presente contrato), com os acabamentos e equipamentos constantes do Anexo II ao presente contrato, ou outros equivalentes em qualidade, com um lugar de estacionamento automóvel sito na Cave identificada na planta que constitui o Anexo III a este contrato, anexos estes que são rubricados pelas partes e fazem parte integrante do presente contrato.
(…)
TERCEIRA
(Pagamento do Preço)
1. O preço da compra e venda, estabelecido na cláusula primeira, será pago pelos SEGUNDOS OUTORGANTES à PRIMEIRA OUTORGANTE da seguinte forma:
a) € 31.800,00 (trinta e um mil e oitocentos euros), nesta data, a título de pagamento parcial do preço, pelo qual a PRIMEIRA OUTORGANTE dá aos SEGUNDOS OUTORGANTES a respectiva quitação, correspondente a 20% do valor da aquisição;
b) O remanescente do preço, no montante de € 127.200 (cento e vinte e sete mil e duzentos euros), correspondente a 80% do valor da aquisição, será pago no acto da outorga da escritura pública de compra e venda.
(…)
QUARTA
(Escritura pública e garantia)
1. Depois de a unidade de alojamento estar concluída, em estado de ser entregue aos SEGUNDOS OUTORGANTES, e estar devidamente licenciada a sua utilização, a escritura pública de compra e venda será outorgada em dia, hora e local a designar pela PRIMEIRA OUTORGANTE, o que se prevê que suceda até 30 (trinta) meses a contar da assinatura deste contrato, obrigando-se a PRIMEIRA OUTORGANTE a notificar os SEGUNDOS OUTORGANTES por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 30 (trinta) dias relativamente à data marcada, embora este prazo possa ser reduzido por acordo entre as partes.
(…)
4. Na eventualidade de a escritura pública de compra e venda não poder ser outorgada no prazo referido no número um da presente cláusula, por não ter sido emitida autorização administrativa ou outro documento necessário à realização da mesma, a PRIMEIRA OUTORGANTE terá de notificar os SEGUNDOS OUTORGANTES por carta registada, dando-lhes conhecimento do facto e, logo que possível, fixando a nova data para a escritura.
5. Os Outorgantes acordam que não implicará qualquer responsabilidade para a PRIMEIRA OUTORGANTE, seja a que título for, a falta de emissão da autorização administrativa ou de qualquer outro documento indispensável para a realização da escritura, bem como a alteração da data de realização daquela, desde que por causa não directamente imputável à PRIMEIRA OUTORGANTE.
QUINTA
(Resolução do Contrato)
1. Depois de finalizada a construção da unidade de alojamento e depois de terem sido emitidas as autorizações devidas, caso a escritura pública de compra e venda não seja outorgada nos termos previstos na cláusula Quarta, número um do presente contrato, terão os SEGUNDOS OUTORGANTES a faculdade de interpelar a PRIMEIRA OUTORGANTE para proceder à marcação da respectiva escritura e, caso tal não seja efectuado no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, poderão então resolver este contrato, devendo então a PRIMEIRA OUTORGANTE devolver-lhes, em singelo, todas as quantias recebidas ao abrigo do mesmo, acrescidas de juros calculados à taxa Euribor a 6 (seis) meses, pelo período compreendido entre a data da sua entrega e a data da sua efectiva restituição, sem quaisquer outras obrigações para a PRIMEIRA OUTORGANTE.
SEXTA
(Incumprimento)
(…)
4. O incumprimento definitivo do contrato pela PRIMEIRA OUTORGANTE confere aos SEGUNDOS OUTORGANTES o direito de exigir da PRIMEIRA OUTORGANTE a restituição do sinal em dobro, o qual lhe deverá ser pago no prazo de 90 (noventa) dias após a notificação para o efeito. Em alternativa, podem os SEGUNDOS OUTORGANTES recorrer à execução específica do contrato, nos termos do artigo 830º do Código Civil.
5. Considera-se incumprimento definitivo, para o efeito do número antecedente, a não celebração da escritura pública de compra e venda ou a não construção da unidade de alojamento até 40 (quarenta) meses a contar da assinatura deste contrato, por causa imputável exclusivamente à PRIMEIRA OUTORGANTE (e não aos SEGUNDOS OUTORGANTES nem a outra entidade).
5. As eventuais inobservâncias das obrigações fixadas nos números que antecedem, motivadas
por motivos de força maior ou quaisquer outras circunstâncias a que, respectivamente, seja alheia a vontade dos OUTORGANTES e relativamente à quais os mesmos não possam interferir ou evitar, não lhes são imputáveis, nem tão pouco constituirão qualquer forma de incumprimento do presente contrato.
(…)
DÉCIMA NONA
(Dispensa de formalidades)
1. Os SEGUNDOS OUTORGANTES reconhecem ser do seu integral e perfeito conhecimento que, na presente data, existe já o Título Constitutivo do Empreendimento Turístico, depositado junto da Direcção-Geral do Turismo e referido na alínea a) dos Considerandos, mas ainda não foi emitida a autorização de construção do prédio urbano a que se refere a alínea a) dos mesmos Considerandos.
2. Contudo, em virtude de inequívoco pedido expresso dos SEGUNDOS OUTORGANTES, que manifestam ter grande interesse económico na celebração imediata deste contrato, mesmo sem a prévia emissão da referida autorização, a PRIMEIRA OUTORGANTE, aceitando os motivos indicados, anui em celebrar já este contrato, sem reconhecimento presencial e notarial das assinaturas dos OUTORGANTES e sem a menção da referida autorização, comprometendo-se ambos a não invocar a invalidade formal do contrato, à luz da lei portuguesa, com base nessa falta, já que foi por eles querida.
(…)»
(acordo das partes e documento que é fls. 20 a 43 dos autos)
3 - Na data de assinatura do acordo reproduzido no facto enunciado sob o número 02, o Autor entregou à Ré a quantia de € 31.800,00 (trinta e um mil, oitocentos euros, e zero cêntimos).
(acordo das partes)
4 - O Autor, identificado como «SEGUNDOS OUTORGANTES», e a Ré, identificada como «PRIMEIRA OUTORGANTE», acordaram em 31 de Julho de 2007 nos termos do documento cuja cópia é fls. 47 a 70 dos autos, epigrafado «CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE LOCAÇÃO PARA EXPLORAÇÃO TURÍSTICA SOB CONDIÇÃO SUSPENSIVA», que aqui se dá por integralmente reproduzido, e onde nomeadamente se lê:
«(…) Considerando que:
a) A PRIMEIRA OUTORGANTE é proprietária e legítima possuidora do lote de terreno para construção urbana, identificado como lote ..., sito na ‘Quinta da ...’, freguesia ..., Município de ..., o qual se encontra descrito, sob o nº ..., na Conservatória do Registo Predial de ..., o qual integra o Alvará de Loteamento nº ..., emitido pela Câmara Municipal de ... correspondente ao Aldeamento “... Village” sendo que nesse lote de terreno será erigido um prédio urbano;
(…)
PRIMEIRA
(Promessa de Compra e Venda)
A PRIMEIRA OUTORGANTE promete vender aos SEGUNDOS OUTORGANTES e estes
prometem comprar-lhe, pelo preço total de € 159.000 (cento e cinquenta e nove mil euros), livre de ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos, excepto aqueles que vêm previstos no presente contrato, totalmente acabada, e estando então o seu uso já licenciado, a unidade de alojamento identificada na alínea b) dos Considerandos, correspondente essencialmente ao projecto do tipo T1+1 (140m2) e conforme à planta indicativa anexa (Anexo I ao presente contrato), com os acabamentos e equipamentos constantes do Anexo II ao presente contrato, ou outros equivalentes em qualidade, com um lugar de estacionamento automóvel sito na Cave identificada na planta que constitui o Anexo III a este contrato, anexos estes que são rubricados pelas partes e fazem parte integrante do presente contrato.
(…)
TERCEIRA
(Pagamento do Preço)
1. O preço da compra e venda, estabelecido na cláusula primeira, será pago pelos SEGUNDOS OUTORGANTES à PRIMEIRA OUTORGANTE da seguinte forma:
a) € 31.800,00 (trinta e um mil e oitocentos euros), nesta data, a título de pagamento parcial do preço, pelo qual a PRIMEIRA OUTORGANTE dá aos SEGUNDOS OUTORGANTES a respectiva quitação, correspondente a 20% do valor da aquisição;
b) O remanescente do preço, no montante de € 127.200 (cento e vinte e sete mil e duzentos euros), correspondente a 80% do valor da aquisição, será pago no acto da outorga da escritura
pública de compra e venda.
(…)
QUARTA
(Escritura pública e garantia)
1. Depois de a unidade de alojamento estar concluída, em estado de ser entregue aos SEGUNDOS OUTORGANTES, e estar devidamente licenciada a sua utilização, a escritura pública de compra e venda será outorgada em dia, hora e local a designar pela PRIMEIRA OUTORGANTE, o que se prevê que suceda até 30 (trinta) meses a contar da assinatura deste contrato, obrigando-se a PRIMEIRA OUTORGANTE a notificar os SEGUNDOS OUTORGANTES por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 30 (trinta) dias relativamente à data marcada, embora este prazo possa ser reduzido por acordo entre as partes.
(…)
4. Na eventualidade de a escritura pública de compra e venda não poder ser outorgada no prazo referido no número um da presente cláusula, por não ter sido emitida autorização administrativa ou outro documento necessário à realização da mesma, a PRIMEIRA OUTORGANTE terá de notificar os SEGUNDOS OUTORGANTES por carta registada, dando-lhes conhecimento do facto e, logo que possível, fixando a nova data para a escritura.
5. Os Outorgantes acordam que não implicará qualquer responsabilidade para a PRIMEIRA OUTORGANTE, seja a que título for, a falta de emissão da autorização administrativa ou de qualquer outro documento indispensável para a realização da escritura, bem como a alteração da data de realização daquela, desde que por causa não directamente imputável à PRIMEIRA
OUTORGANTE.
QUINTA
(Resolução do Contrato)
1. Depois de finalizada a construção da unidade de alojamento e depois de terem sido emitidas as autorizações devidas, caso a escritura pública de compra e venda não seja outorgada nos termos previstos na cláusula Quarta, número um do presente contrato, terão os SEGUNDOS OUTORGANTES a faculdade de interpelar a PRIMEIRA OUTORGANTE para proceder à marcação da respectiva escritura e, caso tal não seja efectuado no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, poderão então resolver este contrato, devendo então a PRIMEIRA OUTORGANTE devolver-lhes, em singelo, todas as quantias recebidas ao abrigo do mesmo, acrescidas de juros calculados à taxa Euribor a 6 (seis) meses, pelo período compreendido entre a data da sua entrega e a data da sua efectiva restituição, sem quaisquer outras obrigações para a PRIMEIRA OUTORGANTE.
SEXTA
(Incumprimento)
(…)
4. O incumprimento definitivo do contrato pela PRIMEIRA OUTORGANTE confere aos EGUNDOS OUTORGANTES o direito de exigir da PRIMEIRA OUTORGANTE a restituição do sinal em dobro, o qual lhe deverá ser pago no prazo de 90 (noventa) dias após a notificação para o efeito. Em alternativa, podem os SEGUNDOS OUTORGANTES recorrer à execução específica do contrato, nos termos do artigo 830º do Código Civil.
5. Considera-se incumprimento definitivo, para o efeito do número antecedente, a não celebração da escritura pública de compra e venda ou a não construção da unidade de alojamento até 40 (quarenta) meses a contar da assinatura deste contrato, por causa imputável exclusivamente à PRIMEIRA OUTORGANTE (e não aos SEGUNDOS OUTORGANTES nem a outra entidade).
5. As eventuais inobservâncias das obrigações fixadas nos números que antecedem, motivadas
por motivos de força maior ou quaisquer outras circunstâncias a que, respectivamente, seja alheia a vontade dos OUTORGANTES e relativamente à quais os mesmos não possam interferir ou evitar, não lhes são imputáveis, nem tão pouco constituirão qualquer forma de incumprimento do presente contrato.
(…)
DÉCIMA NONA
(Dispensa de formalidades)
1. Os SEGUNDOS OUTORGANTES reconhecem ser do seu integral e perfeito conhecimento que, na presente data, existe já o Título Constitutivo do Empreendimento Turístico, depositado junto da Direcção-Geral do Turismo e referido na alínea a) dos Considerandos, mas ainda não foi emitida a autorização de construção do prédio urbano a que se refere a alínea a) dos mesmos Considerandos.
2. Contudo, em virtude de inequívoco pedido expresso dos SEGUNDOS OUTORGANTES, que manifestam ter grande interesse económico na celebração imediata deste contrato, mesmo sem a prévia emissão da referida autorização, a PRIMEIRA OUTORGANTE, aceitando os motivos indicados, anui em celebrar já este contrato, sem reconhecimento presencial e notarial das assinaturas dos OUTORGANTES e sem a menção da referida autorização, comprometendo-se ambos a não invocar a invalidade formal do contrato, à luz da lei portuguesa, com base nessa falta, já que foi por eles querida.
(…)»
(acordo das partes e documento que é fls. 47 a 70 dos autos)
5 - Na data de assinatura do acordo reproduzido no facto enunciado sob o número 04, o Autor entregou à Ré a quantia de € 31.800,00 (trinta e um mil, oitocentos euros, e zero cêntimos).
(acordo das partes)
6 - O Autor, identificado como «SEGUNDOS OUTORGANTES», e a Ré, identificada como «PRIMEIRA OUTORGANTE», acordaram em 09 de Abril de 2010 nos termos do documento cuja cópia é fls. 71 a 74 dos autos, epigrafado «ADITAMENTO AO CONTRATOPROMESSA DE COMPRA E VENDA E CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA EXPLORAÇÃO TURÍSTICA SOB CONDIÇÃO SUSPENSIVA», reportado ao acordo reproduzido no facto enunciado sob o número 02, que aqui se dá por integralmente reproduzido, e onde nomeadamente se lê:
«(…) Considerando que:
b) Em 31 de Julho de 2007 as PARTES celebraram um Contrato-Promessa de Compra e venda e Contrato de Locação para Exploração Turística sob Condição Suspensiva, relativo à aquisição pelos SEGUNDOS OUTORGANTES da unidade de alojamento correspondente ao Rés-do- Chão Andar, do imóvel identificado pelo nº ... do imóvel a erigir nos termos da alínea anterior;
c) Apesar da PRIMEIRA OUTORGANTE prever que a construção da referida unidade se encontrará concluída até ao final do Verão de 2010, estima ainda a PRIMEIRA OUTORGANTE que o seu licenciamento poderá vir a prolongar-se por alguns meses para além dessa data;
(…)
Ao abrigo do disposto na cláusula Décima Quinta do Contrato-Promessa identificado no Considerando b), é celebrado entre as partes o presente aditamento, que dele possa a fazer parte integrante, nos seguintes termos:
CLÁUSULA PRIMEIRA
Pelo presente aditamento as PARTES acordam expressamente alterar o Contrato-promessa celebrado e referido no Considerando b), aceitando de forma inequívoca que os prazos estabelecidos no número 1 da Cláusula Quarta e no número 5 da Cláusula Sexta se prorroguem por um período de 12 meses.
CLÁUSULA SEGUNDA
1. Atendendo à prorrogação prevista na cláusula anterior, a PRIMEIRA OUTORGANTE oferece à SEGUNDA OUTORGANTE 2 (duas) semanas de estadia no Resort ... Village, no decurso do Verão de 2010.
2. Adicionalmente, oferece ainda a PRIMEIRA OUTORGANTE à SEGUNDA OUTORGANTE um “Pacote de Férias” composto por Green Fees e 2 (dois) jantares gratuitos, durante o período de estadia no Resort ... Village, de acordo com o número anterior.
(…)»
(acordo das partes e documento que é fls. 71 a 74 dos autos)
7 - O Autor, identificado como «SEGUNDOS OUTORGANTES», e a Ré, identificada como «PRIMEIRA OUTORGANTE», acordaram em 09 de Abril de 2010 nos termos do documento cuja cópia é fls. 75 a 78 dos autos, epigrafado «ADITAMENTO AO CONTRATOPROMESSA DE COMPRA E VENDA E CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA EXPLORAÇÃO TURÍSTICA SOB CONDIÇÃO SUSPENSIVA», reportado ao acordo reproduzido no facto enunciado sob o número 04, que aqui se dá por integralmente reproduzido, e onde nomeadamente se lê:
«(…) Considerando que:
b) Em 31 de Julho de 2007 as PARTES celebraram um Contrato-Promessa de Compra e venda e Contrato de Locação para Exploração Turística sob Condição Suspensiva, relativo à aquisição pelos SEGUNDOS OUTORGANTES da unidade de alojamento correspondente ao Primeiro Andar, do imóvel identificado pelo nº ... do imóvel a erigir nos termos da alínea anterior;
c) Apesar da PRIMEIRA OUTORGANTE prever que a construção da referida unidade se encontrará concluída até ao final do Verão de 2010, estima ainda a PRIMEIRA OUTORGANTE que o seu licenciamento poderá vir a prolongar-se por alguns meses para além dessa data; (…)
Ao abrigo do disposto na cláusula Décima Quinta do Contrato-Promessa identificado no Considerando b), é celebrado entre as partes o presente aditamento, que dele apssa a fazer parte integrante, nos seguintes termos:
CLÁUSULA PRIMEIRA
Pelo presente aditamento as PARTES acordam expressamente alterar o Contrato-promessa celebrado e referido no Considerando b), aceitando de forma inequívoca que os prazos estabelecidos no número 1 da Cláusula Quarta e no número 5 da Cláusula Sexta se prorroguem por um período de 12 meses.
CLÁUSULA SEGUNDA
1. Atendendo à prorrogação prevista na cláusula anterior, a PRIMEIRA OUTORGANTE oferece à SEGUNDA OUTORGANTE 2 (duas) semanas de estadia no Resort ... Village, no decurso do Verão de 2010.
2. Adicionalmente, oferece ainda a PRIMEIRA OUTORGANTE à SEGUNDA OUTORGANTE um “Pacote de Férias” composto por Green Fees e 2 (dois) jantares gratuitos, durante o período de estadia no Resort ... Village, de acordo com o número anterior.
(…)»
8 - A Ré enviou ao Autor, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls. 79 e 80, datada de 30 de Setembro de 2001, que aqui se dá por integralmente reproduzida, e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Assunto: Contratos-Promessa de Compra e Venda celebrados em 31 de Julho de 2007, e aditamentos a contratos promessa de compra e venda celebrados em 09 de Abril de 2010, relativos às unidades de alojamento ..., R/C e 1º Piso, sitas no Aldeamento Turístico “... Village”.
(…)
Vimos informar que as prometidas escrituras públicas de compra e venda encontram-se marcadas para o próximo dia 28 de Novembro de 2011, pelas 15:30 horas, no Cartório Notarial do Senhor Dr. ... sito na Avenida ..., nº ..., 1º Esq., em Lisboa.
(…)
Aguardamos, pois, com a maior brevidade possível confirmação de V. Exas., bem como o envio da cópia do Bilhete de Identidade de quem vai outorgar as escrituras e cópia do comprovativo do pagamento do IMT, cujo original deverá ser entregue por V. Exas. no referido Cartório, tudo até 48 horas de dias úteis antes da data designada para o efeito.
(…)»
(acordo das partes e documento que é fls. 79 e 80)
9 - No dia 25 de Novembro de 2011, a Ré comunicou ao Cartório Notarial de ... a desmarcação das escrituras públicas de compra e venda referidas no facto enunciado sob o número 08, e que teriam novo reagendamento, para o dia 04 de Janeiro de 2012.
(acordo das partes e documento que é fls. 81)
10 - A Ré enviou ao Autor, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls. 85 e 86, datada de 25 de Novembro de 2011, que aqui se dá por integralmente reproduzida, e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Assunto: Contratos-Promessa de Compra e Venda celebrados em 31 de Julho de 2007, e aditamentos a contratos promessa de compra e venda celebrados em 09 de Abril de 2010, relativos às unidades de alojamento ..., R/C e 1º Piso, sitas no Aldeamento Turístico “... Village”.
(…)
Na sequência da nossa carta de 30 de Setembro de 2011, em que agendámos a celebração das
prometidas escrituras públicas de compra e venda para o próximo dia 28 de Novembro de 2011, vimos informar que, por motivos não directamente imputáveis à “A”, o processo de construção e de licenciamento das unidades de alojamento ..., R/C e primeiro piso, tem estado a sofrer alguns atrasos que são imputáveis ao respectivo empreiteiro e à Câmara Municipal.
Em 30 de Setembro de 2011 agendámos as prometidas escrituras públicas de compra e venda pois, na altura, era previsível que em 28 de Novembro de 2011 os imprevistos que surgiram já
tivessem sido ultrapassados.
(…)
Pelo exposto, ao abrigo do disposto nas cláusulas Quarta, nº 4 e 5, e Sexta, nº 5 e nº 5 final, dos mencionados Contratos-Promessa, vimos informar que é previsível que as prometidas escrituras públicas de compra e venda sejam celebradas na primeira semana do próximo mês de Janeiro de 2012.
Tendo em consideração que o prazo previsto na cláusula Quarta, nº 1, dos referidos Contratos-Promessa, para a antecedência da notificação para a celebração das escrituras públicas de compra e venda, é de trinta dias, vimos, desde já, designar o dia 04 de Janeiro de 2012, pelas 15:30 horas, no Cartório Notarial do Senhor Dr. ..., sito na Avenida ..., nº ... 1º Esq., em Lisboa, ficando, pois, sem efeito a anterior marcação para 28 de Novembro de 2011.
(…)»
(acordo das partes e documento que é fls. 85 e 86)
11 - A Ré enviou ao Autor, que a recebeu, o original da carta cuja cópia é fls. 87 e 88, datada de 28 de Dezembro de 2011, que aqui se dá por integralmente reproduzida, e onde nomeadamente se lê:
«(…)
Assunto: Aldeamento Turístico ... Village - Lote ... R/C e 1º piso - Exmº Senhor “B”.
(…)
Na sequência da nossa carta de 25 de Novembro de 2011, em que agendámos a celebração das prometidas escrituras públicas de compra e venda para o próximo dia 04 de Janeiro de 2012, sem prejuízo do facto de ainda não termos recebido qualquer contactos de V. Exas. no sentido da confirmação da vossa presença nas mencionadas escrituras, nem os documentos da vossa responsabilidade, nem qualquer comprovativo da transferência ou da disponibilidade dos fundos necessários para o efeito, vimos informar que, por motivos não directamente imputáveis à “A”, o processo de licenciamento das unidades de alojamento ..., R/C e primeiro piso, ainda não se encontra concluído.
Reiteramos, pois, todo o exposto na nossa carta de 25 de Novembro de 2011, cujo teor consideramos aqui reproduzido.
Tendo em consideração que o prazo previsto na cláusula Quarta, nº 1, dos referidos Contratos-Promessa, para a antecedência da notificação para a celebração das escrituras públicas de compra e venda, é de trinta dias, vimos, desde já, designar o dia 14 de Fevereiro de 2012, pelas 15:30 horas, no Cartório Notarial do Senhor Dr. ..., sito na Avenida ..., nº ..., 1º Esq., em Lisboa, ficando, pois, sem efeito a anterior marcação para o dia 04 de Janeiro de 2012.
(…)»
(acordo das partes e documento que é fls. 87 e 88)
12 - O Autor, por intermédio dos seus Advogados, enviou à Ré, que a recebeu em 04 de Janeiro de 2012, o original da carta cuja cópia é fls. 89 e 90, datada de 29 de Dezembro de 2011, que aqui se dá por integralmente reproduzida, e onde nomeadamente se lê:
«(…)
... Village - Lote ..., Rés-do-Chão e 1º Piso (“Os Imóveis”)
N/Cliente - “B”
Escrevemos na sequência de comunicações anteriores no âmbito dos Contratos Promessa de Compra e Venda e de Locação para Exploração Turística celebrados pelo nosso cliente – Senhor “B” – com V. Exas., em 31 de Julho de 2007 (“os Contratos”).
De acordo com o teor dos Contratos, mais precisamente, o número 5 da Cláusula Sexta, as escrituras públicas de compra e venda dos Imóveis deveriam ter sido outorgadas no prazo de 40 (quarenta) meses contados da sua celebração, prazo este a que acresceram, por Aditamento aos Contratos outorgados em 9 de Abril de 2010, mais 12 (doze) meses, o que significa que as escrituras deveriam ter sido outorgadas até ao dia 30 de Novembro de 2011.
(…)
Resulta da circunstância descrita supra, o incumprimento definitivo dos Contratos por parte da “A” – Investimento Imobiliário, S.A., incumprimento esse que não poderá de forma alguma ser imputado a qualquer outra entidade que não a “A” - Investimento Imobiliário, S.A., e, nesse sentido, assiste ao nosso Cliente o direito de os resolver e de requerer o pagamento dos sinais pagos, em dobro i.e. do montante de € 127.200.00 (cento e vinte e sete mil e duzentos euros).
Nesta medida, vimos comunicar que entende o nosso Cliente estarem os Contratos resolvidos por incumprimento definitivo de V. Exas. e requerer que procedam à restituição dos sinais pagos, em dobro, nos termos do número quatro da Clausula Sexta dos respectivos Contratos.
(…)
Ainda no estrito cumprimento do número quatro da Cláusula Sexta, gostaríamos de chamar a atenção de V. Exas. para o facto de que tal restituição deverá ocorrer no prazo de 90 (noventa) dias contados da recepção da presente notificação.
(…)»
(acordo das partes, documento que é fls. 89 e 90, e documento que é fls. 92)
13 - No dia 04 de Janeiro de 2012, a Presidente da Câmara Municipal de ... emitiu o Alvará de Utilização nº 5/2012, pertinente aos imóveis referidos nos factos anteriores, mercê de prévia aprovação da respectiva utilização por despacho de 14 de Dezembro de 2011, do Sr. Vereador do Pelouro, por competência delegada por ela, tudo conforme documento que é fls. 112 dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
(acordo das partes, e documento que é fls. 112)
III- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
III.1.Conforme resulta do disposto nos art.ºs 660, n.º 2, 664, 684, n.º 3, 685-A, n.º 3, do CPC[1] são as conclusões do recurso que delimitam o seu objecto, salvas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras e as que sejam de conhecimento oficioso. É esse também o entendimento uniforme do nosso mais alto Tribunal (cfr. por todos o Acórdão do S.T.J. de 07/01/1993 in BMJ n.º 423, pág. 539).
III.2. Não havendo questões de conhecimento oficioso a única questão a apreciar é a que constitui objecto da conclusão de recurso e mencionada em I, supra.
III.3. Saber se o despacho convite ao aperfeiçoamento do petitório de 12/09/2012 consubstancia a prática de um acato que a lei não admite, mas que influência o exame e decisão da causa, por isso um acto nulo que deve ser revogado com as consequências legais.
III.3.1 O Tribunal, de resto alertado pela Ré, veio dar a possibilidade ao Autor de corrigir aquilo que é uma incorrecta qualificação jurídica do pedido qualificado de alternativo e suportado na alegação do art.º 61 da p.i., aí correctamente feita do exercício do direito de obter a restituição da quantia em causa com base no enriquecimento sem causa. Na verdade o instituto do enriquecimento sem causa tem, consabidamente, natureza subsidiária, os seus pressupostos são específicos, os factos caracterizadores do enriquecimento não radicam numa causa contratual como é o caso dos autos do contrato-promessa. A dedução desse pedido só faz sentido, pois, se for subsidiariamente formulado, erro que o Autor veio a corrigir. Saber se o Autor alegou os factos pertinentes, se estão ou não demonstrados, é questão diversa da questão formal que aqui nos ocupa. Nenhuma nulidade ocorre no despacho recorrido que se mantém.
III.4. Saber se o Tribunal deveria ter proferido um despacho de aperfeiçoamento, nos termos do disposto no art.º 508, n.º 1, alínea b) do Código de Processo Civil, convidando a Ré a alegar os factos referentes ao atraso pela Câmara Municipal de ... por forma a sustentar a pretensão jurídica deduzida e ao não praticar esse despacho de aperfeiçoamento o Tribunal a quo cometeu um acto nulo, nos termos do disposto no art.º 201, n.º 1, do Código de Processo Civil.
III.4.1. A Meritíssima Juíza decidiu de mérito no saneador por se ter julgado habilitada a tal, tendo formulado as questões que importa solucionar que assim equacionou: qualificação jurídica dos acordos celebrados pelas partes, isto é, se consubstanciam 2 contratos-promessa; foram os contratos em questão definitivamente incumpridos pela Ré concedendo ao Autor o direitos de os resolver; respondida afirmativamente a questão e qualificadas as quantias entregues como sinal tem o Autor direito, por força da resolução operada, ao por si reclamado?
III.4.2. O Tribunal recorrido considerou, desde logo provados por acordo e documentalmente vários factos que enunciou sob IV, concluiu terem Autor e Ré celebrado dois contratos-promessa de compra e venda de duas fracções autónomas de prédios urbanos sitos em ... e após diversas considerações jurídicas acerca do incumprimento definitivo e resolução dos contratos-promessa de compra e venda de fracções de prédios urbanos tece as seguintes considerações:
(…)
Verifica-se ainda que os referidos prazos de trinta meses, estimado para a construção das fracções, e máximo de quarenta meses, fixado para a celebração das escrituras públicas de compra e venda, foram depois objecto de prorrogação, em 09 de Abril de 2010, prorrogação essa de doze meses, passando por isso a terminar em 31 de Dezembro de 2010 e em 30 de Novembro de 2011, respectivamente (factos enunciados sob os números 06 e 07).
Por fim, verifica-se que, tendo a Ré agendado a realização das escrituras públicas de compra e venda para 28 de Novembro de 2011, veio a desmarcá-la em 25 de Novembro de 2011, a reagendá-la para 04 de Janeiro de 2013, a desmarcá-la em 28 de Dezembro de 2011, e a reagendá-la para 14 de Fevereiro de 2012, notificando em conformidade o Autor (factos enunciados sob os números 08, 09, 10 e 11); e que este não o aceitou, remetendo em 04 de Janeiro de 2012 uma carta à Ré, que a recebeu, onde lhe comunicava que resolvia os contratos-promessa, por os considerar definitivamente incumpridos, já que as escrituras de compra e venda não teriam sido realizadas até 30 de Novembro de 2011 (facto enunciado sob
o número 12).
Logo, face à factualidade exposta, importa antes de mais decidir se a não realização das escrituras de compra e venda se deveu a «causa imputável exclusivamente» à Ré, e não ao Autor nem a outra entidade (conforme Cláusula Sexta, ponto 5, dos contratos, única onde o Autor estriba o seu direito de resolução, desconsiderando-se por isso o disposto na Cláusula 5ª, para este efeito inaplicável).
Com efeito, veio a Ré defender ter o atraso resultado de incumprimento da Câmara Municipal de ..., nomeadamente da obrigação que assumira para consigo, de emitir a prévia licença de construção no prazo de dez dias, a contar da data de entrega do respectivo requerimento. Ora, não o tendo feito, e devendo a construção do empreendimento ocorrer de forma sucessiva, o atraso de emissão da licença de construção ter-se-ia repercutido no prazo estimado inicialmente como de construção das fracções prometidas vender ao Autor (artigos 26º a 34º, da contestação).
Contudo, e salvo o devido respeito, a tese apresentada pela Ré não é idónea a demonstrar que a não celebração das escrituras de compra e venda, até 30 de Novembro de 2011, não lhe é «imputável exclusivamente».
Pondera-se, neste juízo, desde logo a explicitação feita no texto dos próprios contratos, no ponto imediatamente subsequente da Cláusula Sexta ao aqui em causa (onde se qualificara como «incumprimento definitivo» o desrespeito daquele prazo de 40 + 12 meses de prorrogação), quando nele se lê que «não lhes [às partes] são imputáveis, nem tão pouco constituirão qualquer forma de incumprimento do presente contrato» as «eventuais inobservâncias das obrigações fixadas nos números que antecedem, motivadas por motivos de força maior ou quaisquer outras circunstâncias a que, respectivamente, seja alheia a vontade dos OUTORGANTES e relativamente às quais os mesmos não possam interferir ou evitar».
Ora, a apresentação de um pedido de licença de construção a uma Entidade Pública, para que a emita, e o decurso que se verifique depois do prazo de decisão, não pode qualificar-se de «motivos de força maior», estando estes reservados para aqueles acontecimentos imprevistos e normalmente não controláveis pelo Homem (nomeadamente, fenómenos da natureza).
Por outro lado, se é certo que não caberia à Ré fixar, imperativamente, à Câmara Municipal de ..., um prazo para a mesma emitir a licença de construção, certo é que sempre dependeria da sua vontade e actuação o influenciar a concreta data de emissão da dita licença, nomeadamente pela prévia apresentação do seu pedido (isto é, com maior antecedência), ou pelo cumprimento correcto e cabal dos requisitos de aprovação do mesmo.
Acresce, no caso concreto, que a própria Ré não precisou: a data em que submeteu à Câmara Municipal de ... o pedido de emissão da licença de construção; o ser aquela concreta data, acrescida dos dez dias alegadamente protocolados com o Município, idónea para assegurar a construção das fracções prometidas vender ao Autor antes de 30 de Novembro de 2011; a extensão do alegado atraso de emissão da licença de construção, por parte da Câmara Municipal de ...; e a impossibilidade absoluta de o recuperar posteriormente, por o mesmo ter comprometido, de forma inelutável, o cumprimento dos prazos acordados com o Autor.
Sem o ter feito, impediu que a sua actuação pudesse ser eficazmente sindicada, isto é, que se pudesse apurar se o ultrapassar da data de 30 de Novembro de 2011, sem se realizarem as escrituras de compra e venda, se deveu efectivamente a facto estranho à sua vontade e por ela não controlável, ou, pelo contrário, a pura e simples negligência sua.
A entender-se de outro modo, estar-se-ia a desonerar a Ré do risco próprio do seu negócio, transferindo-o para os Terceiros que com ela contratam, esses, sim, totalmente alheios a um processo onde não podem intervir, e que não podem condicionar (sendo certo que, na carta que remeteu ao Autor em 25 de Novembro de 2011 - reproduzida no facto enunciado sob o número 10 - radica as causas da não conclusão do processo de construção e licenciamento, não só na actuação da Câmara Municipal de ..., mas igualmente na actuação do empreiteiro por si contratado, cabendo-lhe seguramente controlar este último, e nunca àqueles que consigo contratam).
Assim, interpretado da forma exposta o texto dos contratos em causa, tendo em conta o risco próprio da actividade da Ré - necessariamente a ponderar na natureza sinalagmática dos acordos em causa -, e a insuficiência do que alegou para o efeito, considera-se que, tendo radicado a falta de celebração das escrituras públicas de compra e venda até 30 de Novembro de 2011, no atraso (não contabilizado) da emissão, pela Câmara Municipal de ..., da licença de construção das fracções deles objecto, não deixa esse desrespeito de lhe ser «exclusivamente imputável», na economia dos contratos-promessa invocados. (…)”-O sublinhado é nosso.
III.4.3. Mais adiante, pode ler-se na sentença recorrida e a propósito da cláusula 6, n.º 5: “…ao abrigo do princípio da autonomia da vontade, acordaram desde logo em qualificar como incumprimento definitivo da Ré a não celebração dos contratos prometidos até 30 de Novembro de 2011, desse modo atribuindo ao prazo de quarenta meses consagrado no ponto 5 da cláusula sexta (posteriormente prorrogável por mais doze meses) o carácter de prazo fixo, absoluto ou essencial: e dispensando o prévio recurso à interpelação admonitória da Ré, ou à posterior alegação e demonstração da perda objectiva do interesse na celebração das prometidas escrituras de compra e venda (das fracções). Assente o incumprimento definitivo dos contratos-promessa em causa, por parte da Ré, verifica-se que o Autor, por cartas, lhe manifestou a sua vontade de os resolver (facto enunciado sob o número 12), operando-se a dita resolução com a recepção das referidas cartas (art.ºs 436, n.º 1 e 224, n.º 1, ambos do Cciv) tornando-se desde então irrevogável (art.º 230, n.º 1 do CCiv)…”
III.4.4. Duas questões pois, por um lado, a interpretação da vontade negocial, em conformidade com os art.ºs 236 e ss do CCiv, consubstanciada na cláusula contratual relativa ao termo do prazo para a outorga do contrato definitivo (não vêm alegados factos, que possam ser submetidos a discussão e julgamento, relativos uma eventual discussão entre as partes, prévia simultânea ou posterior à redacção dessa cláusula, sobre o alcance desse termo de prazo) e por outro a falta de alegação, pela Ré, de factos que uma vez provados permitissem concluir que a ultrapassagem daquele termo de prazo se deveu a facto estranho à sua vontade ou pelo menos não controlável pela vontade da Ré.
III.4.5. Independentemente da qualificação jurídica do termo do prazo tal como consta da cláusula n.º 5, prorrogada por mais 12 meses, ou seja 30/11/2011, o certo e que as partes acordaram que a não celebração da escritura de compra e venda ou a não construção da unidade de alojamento até 30/11/2011, motivada por motivos de força maior ou quaisquer outras circunstâncias a que, respectivamente, seja alheia a vontade dos Outorgantes e relativamente às quais as partes não possam interferir ou evitar, não lhes são imputáveis, nem tão pouco constituirão qualquer forma de incumprimento dos contratos-promessa. Duas situações pois afastam, contratualmente, o incumprimento definitivo dos contratos-promessa: motivos de força maior e quaisquer circunstâncias a que seja alheia a vontade dos outorgantes e relativamente às quais não possam interferir ou evitar. Se é absolutamente certo, como na sentença recorrida se diz, que o pedido da licença de construção dos imóveis e o pedido final da licença de utilização das imóveis já construídos está na absoluta dependência da vontade do dono da obra já o tempo para a emissão de qualquer dessas licenças não é controlável pela vontade da pessoa que requereu a emissão das licenças, apenas depende das entidades públicas responsáveis pela sua emissão, no caso a Câmara Municipal.
III.4.6. Ora a Ré alegou nos artigos 30 a 36 basicamente o seguinte: assinou no início de 2001, com a Câmara Municipal de ... um Protocolo, nos termos do qual e com referência ao empreendimento turístico ... Village, a Câmara Municipal de ... se obrigou a emitir licença antecipada de construção, no prazo de 10 dias a contar da data da entrega do requerimento para o efeito; confiando que a Câmara cumpriria tempestivamente as obrigações assumidas nesse Protocolo, requereu a emissão da licença de construção em causa e apesar de a Câmara se haver obrigado a emitir licença de construção no prazo de 10 dias a contar da data da entrega do respectivo requerimento, tal licença não veio a ser emitida; não tendo sido emitida no prazo…em concomitância com o atraso na emissão das restantes licenças de construção num empreendimento que seria construído de forma sucessiva a construção da unidade de alojamento atrasou-se, disso deu conhecimento à Ré. Ora as cartas de 25/11/2011 e 28/12/2011 juntas como docs 7 e 8 da p.i. não são elucidativas sobre o processo de licenciamento dos imóveis designadamente do imóvel onde se inserem as fracções prometidas vender nos autos. Interessa saber, o que a Ré não alegou, tal como se diz na decisão recorrida, em que data é que a Ré apresentou o ou os requerimentos destinados ao licenciamento para a construção dos imóveis aqui em causa, e tanto interessa que a decisão recorrida suportada, muito justamente na falta de alegação da data em que a Ré apresentou o requerimento com vista ao licenciamento do imóvel, julgou inconsequente aquela matéria exceptiva alegada pela Ré. Contudo foi essa falta que influiu no exame e na decisão da causa tal como consta da decisão recorrida. Do mesmo modo que convidou o Autor a aperfeiçoar o seu articulado inicial, podia, e agora acrescenta-se devia a Meritíssima Juíza, ter convidado a Ré a aperfeiçoar aquela alegação constante dos art.ºs 30 a 36 da contestação que contém matéria nitidamente exceptiva, igualmente suportando-se no disposto no art.º 508/1/a e n.º 3, ou seja prevendo o julgador que a insuficiência na alegação pode acarretar a morte prematura da excepção invocada, logo no saneador, impõe-se ao julgador o poder-dever, de convidar ao aperfeiçoamento do articulado, ocorrendo aqui uma discricionaridade vinculada traída talvez pela forma verbal utilizada na estatuição do n.º 3 do art.º 508. Se é verdade que o princípio da cooperação deve ser caldeado com os princípios do dispositivo e da auto-responsabilidade das partes (cfr. por todo o Ac RP 14.2.2006, JTRP00038830.dgsi.pt e ), não é menos verdade que se o juiz se apercebe (como notoriamente resulta da decisão recorrida) da insuficiência do articulado da contestação susceptível de conduzir a uma decisão prejudicial à Ré, tem o dever de a prevenir proferindo despacho a convidar a parte a sanar essa deficiências, sendo ilegítimo que, em vez de convite ao aperfeiçoamento, como lhe impõe o dever de cooperação venha a proferir decisão desfavorável com fundamento em tais insuficiências ou imprecisões (cfr. entre outros Ac RP 6/10/05 JTRP00038386.gsi.pt). Ocorre assim nulidade por omissão do despacho, oportunamente deduzida pela parte prejudicada (art.ºs 201) que não a deixa de ter nos termos do art.º 203/2, na medida em que não foi a Ré que causou a omissão, a omissão produziu-se, ao que tudo indica involuntariamente e dela só se apercebeu a Muitíssima Juíza aquando da prolação do saneador-sentença como resulta claramente da parte transcrita da decisão e sublinha acima.
III.5. Saber se ao decidir do mérito antes de estar habilitado para tal o Tribunal a quo violou o disposto no art.º 510, n.º 1, alínea b) do Código de Processo Civil, bem como o direito constitucionalmente protegido a uma tutela judicial efectiva, direito consagrado no art.º 20 da CRP e ao não se conceder à Ré o direito de fazer prova sobre aquelas factos controvertidos relativos ao alegado atraso da Câmara Municipal na emissão das licenças, o Tribunal feriu de nulidade o despacho saneador nos termos dos art.ºs 201/1.
III.5.1. O Tribunal recorrido decidiu de mérito ao abrigo do art.º 510/1/b. Contudo fê-lo prematuramente na medida em que, por um lado, há matéria exceptiva alegada pela Ré, alegação que, apesar de feito de modo insuficiente, se provada poderia levar a uma solução jurídica distinta daquela que a decisão recorrida alcançou (art.º 712/4), como, por outro, como se disse acima disse aquela insuficiente alegação interferiu no modo como o Tribunal recorrido decidiu no saneador do mérito da causa, impondo-se o aperfeiçoamento daquela alegação da Ré dos art.ºs 30 a 36 da contestação no tocante à data ou data em que foi apresentado o requerimento ou requerimentos com vista ao licenciamento.
III.6. Fica prejudicado o conhecimento da última questão(art.º 660/2, 1.ª parte).
IV- DECISÃO
Tudo visto acordam os juízes em anular a decisão recorrida, devendo a Meritíssima Juíza, em primeiro lugar, convidar a Ré a aperfeiçoar a alegação constantes nos art.ºs 30 a 36 da contestação, no tocante à data ou datas em que a Ré apresentou o ou os requerimentos destinados ao licenciamento para a construção dos imóveis aqui em causa, contraditando essa alegação, levando, depois à Base Instrutória os pertinentes factos e outros que julgar relevantes segundo a várias soluções plausíveis da questão de direito, por forma a levá-los a julgamento.
Regime da Responsabilidade por Custas: As custas são da responsabilidade do Autor que decai e porque decai (art.ºs 446, n.ºs 1 e 2)
Lisboa, 20 de Junho de 2013
João Miguel Mourão Vaz Gomes
Jorge Manuel Leitão Leal (declaração de voto anexa)
Ondina Carmo Alves (vencida conforme declaração em anexo)
Voto a decisão, pois embora considere que o poder do juiz, quanto ao convite de aperfeiçoamento dos articulados no que respeita à alegação de factos, é discricionário, também creio que a discricionariedade tem limites, traçados pelo conceito de "prudência" a que se refere o art.º 156.º n.º 4 do CPC. Assim, se um juiz, na fase do pré-saneador e da audiência preliminar (cfr. art.º 508º-A, n.º 1 al. c)) não convida ao aperfeiçoamento (porque não se apercebe da omissão) e depois, em sede de sentença, penaliza a parte pela insuficiência da alegação de factos, a omissão de despacho de aperfeiçoamento não acarretará nulidade nem fundamento de recurso. Porém, no caso dos autos, o Sr. juiz, numa fase em que a insuficiência podia ser suprida (já passara o pré-saneador, mas podia sanar-se a omissão em audiência preliminar - 508º-A, n.º 1 al. c)), optou por proferir saneador-sentença, em que deu relevância à dita insuficiência no decaimento da parte que nela incorreu. Não houve, aqui, uso "prudente" do poder que a lei lhe conferiu.
Daí eu subscrever o acórdão, com esta ressalva na fundamentação.
Lisboa, 20 de Junho de 2013
Jorge Leal
VOTO DE VENCIDA
Não acompanhei a decisão que fez vencimento, no essencial, pelas seguintes ordens de razões:
1º. Não desconheço as divergências, ao nível da doutrina e da jurisprudência, quanto à questão se saber qual a natureza do poder de iniciativa do juiz de convidar as partes ao aperfeiçoamento dos articulados, a que alude o artigo 508º, nº 3 do CPC:
a) Segundo uma tese, estando em causa um articulado imperfeito, o juiz está vinculado ao dever de convidar a parte a proceder ao aperfeiçoamento das alegações fácticas dos articulados, não sendo legítimo ao juiz deixar de proferir tal despacho sempre que se depare com articulados cuja alegação fáctica se apresente insuficiente ou imprecisa – v. neste sentido e a título meramente exemplificativo, PAULO PIMENTA, A Fase do Saneamento no Processo Antes e Após a Vigência do Novo Código de Processo Civil, 182-207, e, Acs. R.L. de 24.04.2008 (Pº 2025/2008-2) e de 17.11.2009 (Pº 3417/08.9TVLSB.L1-1), acessíveis em www.dgsi.pt;
b) Para outra tese, o poder de iniciativa do juiz de convidar as partes ao aperfeiçoamento dos articulados corresponde a um despacho não vinculado, proferido no exercício de um poder essencialmente discricionário, por contraposição ao estatuído no nº 2 do artigo 508º do CPC, no qual se prevê a efectiva prolação de um despacho vinculado – v. Acs. STJ de 14.11.2006 (Pº 06ª3486), de 13.07.2010 (Pº 122/05.1TBPNC.C1.S1) e de 24.02.2011 (Pº 7116/06.8TBMAI.P1.S1), também acessíveis no mesmo sítio da Internet.
2º. Tenho defendido, reiteradamente, este segundo entendimento, designadamente nos acórdãos em que fui relatora – Acs. TRL de 09.06.2011 (Pº58508/09.9YIPRT.L1), de 25.10.2012 (Pº 3034/11.6TBOER-.L1), de 20.06.2013 (Pº 1948/12.5TBTVD.L1), e Ac. TRP de 06.03.2012 (Pº 1719/11.6TBPNF-D.P1), por considerar que, no aludido artigo 508º, nº 3 do CPC, o legislador não está a fazer qualquer imposição ao juiz, mas a conceder-lhe uma mera faculdade, dentro do âmbito dos seus poderes discricionários.
3º. Entendo, assim, que nem o despacho em que o julgador convida a parte ao aperfeiçoamento dos articulados é recorrível, nem o seu não exercício, porque de natureza discricionária, pode fundar a arguição de uma nulidade processual, já que inexiste omissão de um acto imposto por lei, não sendo possível associar a tal omissão a nulidade processual aludida do nº 1 do artigo 201º do CPC - v. Acs. STJ de 21.11.2006 (Pº 06A3687) e de 02.10.2008 e de 13.07.2010 supra mencionados.
4º. A mera faculdade processual contemplada na lei não afasta os princípios do dispositivo e da auto-responsabilidade das partes, devendo estas suportar as consequências da sua actuação processual.
5º. No caso vertente, o réu delineou e definiu a sua estratégia processual de defesa e tem de ser responsável por ela, de acordo com o aludido princípio da auto responsabilização das partes, princípio que determina, no que respeita à condução do processo, que compete às partes interessadas, e não ao juiz, a dinamização do processo.
6º. Por último, inexiste no caso vertente, qualquer violação do princípio da igualdade, com referência do disposto no artigo 3º-A do CPC, posto que, não obstante o Tribunal a quo haja proferido despacho, convidando o autor a esclarecer a qualificação jurídica que entendia corresponder ao segundo grupo de pedidos formulados na petição inicial, o mesmo não se traduz num verdadeiro despacho de aperfeiçoamento, tendo em consideração o disposto no artigo 664º do CPC, e a óbvia relação de subsidiariedade entre os pedidos e não de alternatividade.
Em face do exposto, e por recusar estar em causa a omissão de um despacho vinculado, considero que a circunstância de o julgador de 1ª instância não ter proferido despacho de aperfeiçoamento, que convidasse o réu a aperfeiçoar a contestação, levando-o a aditar novos factos, não é susceptível de determinar a anulação da decisão recorrida e de impor ao juiz de 1ª instância a prolação de um despacho que, nos termos legais, consubstancia uma mera faculdade.
Lisboa, 20 de Junho de 2013
Ondina Carmo Alves
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[1] Na redacção que foi dada ao Código do Processo Civil pelo DL 303/2007 de 24/08, entrado em vigor a 1/1/08, atenta a circunstância de acção ter entrado em juízo e ter sido distribuída e autuada na 2.ª Vara Cível do Tribunal Judicial de Lisboa em 21/04/2012, como resulta dos autos e o disposto no art.º 11 e 12 do mencionado diploma; ao Código referido pertencerão as disposições legais que vierem a ser mencionadas sem indicação de origem.