Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

2049/25.1YLPRT.L1-6

Relator: EDUARDO PETERSEN SILVA

Descritores: ARRENDAMENTO
RESOLUÇÃO
RENDAS
CESSAÇÃO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 09/10/2026

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: PARCIALMENTE PROCEDENTE

Sumário: Sumário (a que se refere o artigo 663º nº 7 do CPC e elaborado pelo relator):
A resolução de um contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, com as consequências inerentes, não pode ser pedida quando se exerceu o direito de oposição à renovação do contrato no seu termo, fazendo-o cessar em momento anterior à da própria emissão da declaração de resolução.

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam os juízes que compõem este coletivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. Relatório
AA e BB, nos autos m.id., intentaram o presente procedimento especial de despejo contra CC, também nos autos m.id, alegando, em síntese, que resolveram o contrato de arrendamento que os ligava porque a Ré não procedeu ao pagamento das rendas que se venceram nos meses de fevereiro a julho de 2025.
A Ré alegou que sempre pagou as rendas, e que em fevereiro de 2025 os senhorios lhe enviaram comunicação opondo-se à renovação do contrato a partir do termo em 30 de abril desse ano, data a partir da qual não mais aceitaram o pagamento de quaisquer rendas, apesar da disponibilidade da Ré para o fazer. O não pagamento deve-se à mora dos credores, e consequentemente não gera o direito à resolução do contrato nem à desocupação, não sendo devidas as rendas reclamadas.
Por outro lado, realizou obras no locado, sendo credora dos Autores em €40.000,00.
Saneados os autos, foi fixado à ação o valor de €54.400,00, e realizada a audiência de julgamento, com gravação da prova nela prestada, vindo seguidamente a ser proferida sentença de cuja parte dispositiva consta:
“Nestes termos e por todo o exposto, julga-se a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada, e, em consequência, decide-se:
a) Declarar verificada a cessação do contrato de arrendamento, condenando a Requerida a restituir o prédio locado, completamente livre de pessoas e bens, aos Requerentes;
b) Condenar a Requerida no pagamento, aos Requerentes, das rendas vencidas e não pagas entre Fevereiro de 2025 e Setembro de 2025 (data da resolução do contrato), num total de € 3.200,00 (três mil e duzentos euros), valores acrescidos de juros de mora, vencidos desde o primeiro dia útil de cada mês anterior àquele a que cada uma destas rendas, e vincendos, até integral pagamento, à taxa legal supletiva;
c) Absolver a Requerida do demais que foi peticionado;
d) Absolver os Requeridos do pedido reconvencional deduzido pela Requerente. Custas a cargo da Requerida (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Cód. Processo Civil)”.
*
Inconformada, a Ré interpôs o presente recurso, formulando, a final, as seguintes conclusões:
“1ª (…)
2ª A Recorrente não se conforma com a decisão, porquanto a sentença padece de falta de fundamentação bastante, fundamentação contraditória e erro de julgamento da matéria de facto, tendo ainda aplicado incorretamente o regime da mora do devedor e da resolução por falta de pagamento de rendas.
3.ª A questão central dos autos não era saber apenas se os senhorios receberam ou não quantias entre fevereiro e julho de 2025, mas sim saber por que razão tais quantias não foram recebidas e se a falta de recebimento era imputável à Recorrente ou resultava da recusa dos próprios senhorios.
4.ª A sentença deu como provado, no ponto 5, que “Desde Fevereiro de 2025, a Requerida não mais procedeu ao pagamento das rendas”, afirmando que tal resultaria do acordo das partes, quando a Recorrente impugnou expressamente esse facto na oposição e alegou que os senhorios recusaram receber as rendas.
5.ª O ponto 5 dos factos provados não podia ser considerado assente por acordo, pois foi expressamente controvertido e constitui precisamente o núcleo da defesa apresentada pela Recorrente.
6.ª A sentença reconhece que, em 11 de fevereiro de 2025, os senhorios enviaram à Recorrente carta comunicando a denúncia/oposição à renovação do contrato, afirmando que este se extinguiria em 30 de abril de 2025 e exigindo a desocupação do locado e entrega das chaves.
7.ª A sentença reconhece ainda, na motivação, que a Recorrente declarou que, no âmbito das conversações posteriores relativas a eventual trespasse, o senhorio afirmou que “não queria mais rendas, queria a entrega das chaves”.
8.ª A expressão “não queria mais rendas” tem sentido objetivo de recusa de recebimento de rendas, especialmente quando proferida após comunicação de cessação do contrato e exigência de entrega das chaves.
9.ª A interpretação da sentença, segundo a qual tal expressão apenas revelaria interesse na entrega do locado, mas não recusa de recebimento, é artificial, contraditória e contrária às regras da experiência comum.
10.ª A sentença desvalorizou as declarações da Recorrente por esta ser interessada na causa, mas valorizou o depoimento de DD, filho dos Requerentes, apesar de este ter afirmado apenas não ter conhecimento de recusa dos pais, o que não constitui prova positiva da inexistência dessa recusa.
11.ª A ausência de conhecimento de uma testemunha não equivale à prova de que determinado facto não ocorreu, não podendo ser usada para afastar prova positiva e contextualizada da recusa do senhorio.
12.ª A sentença omitiu análise crítica suficiente sobre o depoimento de EE, que afirmou que muitas vezes levava ao senhorio o dinheiro que a sogra lhe entregava para pagamento das rendas, facto relevante para demonstrar o modo histórico de pagamento e a necessidade de cooperação do senhorio.
13.ª A decisão recorrida invocou ainda que a Recorrente estaria na posse de dados bancários, mas tal factualidade não consta autonomamente do elenco dos factos provados, pelo que não podia servir como fundamento decisivo para afastar a mora do credor.
14.ª O ponto 4 dos factos provados, relativo à alegada atualização da renda para € 400,00 desde janeiro de 2025, carece igualmente de fundamentação bastante, por não se identificar acordo, aditamento, comunicação de atualização ou fórmula legal que suporte esse valor.
15.ª A recusa inicial do procedimento pelo BAS assinalou que não era possível determinar se o comprovativo de pagamento do imposto de selo correspondia ao contrato, atento o valor da renda indicado e a inexistência de acordo ou aditamento ao contrato, o que reforça a fragilidade da prova quanto ao valor de € 400,00.
16.ª Nos termos do artigo 607.º, n.º 4, do CPC, o juiz deve analisar criticamente a prova, não bastando a enumeração ou resumo dos depoimentos, devendo explicitar por que razão atribui credibilidade a uns meios probatórios e não a outros.
17.ª A jurisprudência da Relação de Coimbra, designadamente no Acórdão de 11.02.2020, processo n.º 37/08.1TBSCD.C1, tem entendido que o dever de fundamentação da matéria de facto não se satisfaz com um simples resumo da prova se faltar a explicitação crítica das razões da convicção.
18.ª A sentença recorrida incorre em contradição entre fundamentos e decisão, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC, pois os fundamentos que reconhece deveriam conduzir à conclusão de inexistência de mora imputável à Recorrente ou, pelo menos, à existência de dúvida séria sobre tal imputabilidade.
19.ª O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27.11.2024, processo n.º 23239/21.0T8LSB.L1.S1, reafirma que a contradição relevante ocorre quando os fundamentos adotados deveriam conduzir logicamente a decisão diversa da proferida.
20.ª A Recorrente impugna, nos termos do artigo 640.º do CPC, os pontos 4 e 5 dos factos provados e a alínea a) dos factos não provados.
21.ª O ponto 4 deverá ser alterado para consignar que a renda contratual foi fixada em €300,00, tendo os Requerentes alegado atualização para € 400,00 desde janeiro de 2025, sem que se mostre junto acordo, aditamento ou comunicação bastante que fundamente tal atualização.
22.ª O ponto 5 deverá ser eliminado ou reformulado, passando a constar que, após a comunicação de 11 de fevereiro de 2025, a Recorrente manteve disponibilidade para pagar as quantias juridicamente devidas, tendo os senhorios recusado continuar a receber rendas e pretendido antes a entrega das chaves.
23.ª Subsidiariamente, o ponto 5 deverá passar a consignar apenas que, a partir de fevereiro de 2025, não foram emitidos recibos pelos Requerentes, sendo controvertido se tal resultou de incumprimento imputável à Recorrente ou de recusa dos senhorios em receber rendas.
24.ª A alínea a) dos factos não provados deverá ser julgada provada, consignando-se que, após a comunicação de 11 de fevereiro de 2025, os senhorios deixaram de aceitar as rendas, recusando-se a recebê-las, apesar da disponibilidade da Recorrente para proceder ao respetivo pagamento.
25.ª Deverá ainda ser aditado aos factos provados que, no início da relação contratual, as rendas eram pagas em dinheiro e que EE muitas vezes levava ao senhorio o dinheiro entregue pela Recorrente para pagamento das rendas.
26.ª Deverá também ser aditado que, no âmbito das conversações posteriores à comunicação de 11 de fevereiro de 2025, o senhorio afirmou à Recorrente que não queria mais rendas e queria a entrega das chaves.
27.ª Nos termos do artigo 813.º do Código Civil, o credor incorre em mora quando, sem motivo justificado, não aceita a prestação que lhe é oferecida ou não pratica os atos necessários ao cumprimento da obrigação.
28.ª Havendo recusa dos senhorios em receber rendas, inexiste mora imputável à arrendatária, não podendo o senhorio invocar a falta de recebimento que ele próprio causou como fundamento de resolução do contrato.
29.ª O Acórdão da Relação do Porto de 15.04.2004, processo n.º 0431583, decidiu que, havendo mora do senhorio por recusa em receber a renda validamente oferecida, o depósito das rendas é facultativo e a sua falta não constitui causa de resolução do contrato.
30.ª Não estando demonstrada mora imputável à Recorrente, falta o pressuposto essencial do artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil, pelo que a resolução do contrato por falta de pagamento não podia ser julgada válida.
31.ª A condenação em juros de mora também não pode subsistir, pois os juros moratórios pressupõem mora do devedor, nos termos do artigo 806.º do Código Civil, e a prova aponta para mora do credor.
32.ª A sentença aplicou indevidamente os artigos 798.º e 799.º do Código Civil, pois a presunção de culpa do devedor não dispensa o apuramento prévio de incumprimento imputável nem afasta a relevância da recusa do credor.
33.ª A Recorrente não litigou de má-fé, tendo exercido legitimamente o seu direito de defesa com base em factos documentados e em declarações que a própria sentença reproduz na motivação.
34.ª Nos termos do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18.02.2015, processo n.º 1120/11.1TBPFR.P1.S1, a litigância de má-fé não se basta com a dedução de oposição sem fundamento, exigindo dolo ou negligência grave.
35.ª Não existe qualquer atuação dolosa ou gravemente negligente da Recorrente, nem alteração consciente da verdade dos factos, nem uso reprovável do processo, pelo que qualquer pretensão de condenação por litigância de má-fé deverá ser julgada improcedente.
36.ª A sentença recorrida violou, designadamente, os artigos 607.º, n.º 4, 615.º, n.º 1, alíneas b) e c), 640.º, 662.º, n.ºs 1 e 2, alínea d), do CPC, os artigos 762.º, 763.º, 798.º, 799.º, 806.º, 813.º, 814.º, 841.º, 1041.º e 1083.º, n.º 3, do Código Civil, bem como os artigos 20.º e 205.º da Constituição da República Portuguesa.
37.ª Deverá, por isso, ser dado provimento ao presente recurso, alterando-se a matéria de facto nos termos requeridos e revogando-se a sentença recorrida, com a consequente improcedência do pedido de despejo e da condenação pecuniária.
38.ª Subsidiariamente, caso se entenda que a matéria de facto não pode ser desde já alterada, deverá ser anulada a decisão ou determinada a baixa dos autos para fundamentação bastante da decisão de facto e reapreciação da prova, nos termos do artigo 662.º, n.º 2, alínea d), do CPC.
Nestes termos, e nos demais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência:
a) Ser declarada a nulidade da sentença recorrida por falta de fundamentação bastante e/ou contradição entre os fundamentos e a decisão, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alíneas b) e c), do CPC; ou, caso assim não se entenda,
b) Ser alterada a decisão sobre a matéria de facto, ao abrigo do artigo 662.º, n.º 1, do CPC, nos termos supra requeridos, designadamente quanto aos pontos 4 e 5 dos factos provados e à alínea a) dos factos não provados;
c) Ser julgado provado que, após a comunicação de 11 de fevereiro de 2025, os senhorios recusaram receber rendas, apesar da disponibilidade da Recorrente para pagar as quantias juridicamente devidas;
d) Ser revogada a sentença recorrida, julgando-se improcedente o pedido de despejo fundado em resolução por falta de pagamento de rendas, por inexistência de mora imputável à Recorrente;
e) Ser revogada a condenação da Recorrente no pagamento de € 3.200,00 e respetivos juros de mora;
f) Subsidiariamente, ser determinada a baixa dos autos à 1.ª instância para fundamentação bastante da decisão de facto, nos termos do artigo 662.º, n.º 2, alínea d), do CPC;
g) Ser expressamente declarado que a Recorrente não litigou de má-fé, por inexistência dos pressupostos previstos no artigo 542.º do CPC;
h) Serem os Recorridos condenados nas custas”.
Os recorridos pronunciaram-se pela extemporaneidade do recurso, a qual foi desconsiderada no despacho de admissão do recurso.
Nesta Relação foi proferido despacho que admitiu o recurso, e determinou a notificação do entendimento de que, por falta de indicação das passagens concretas das gravações, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto baseada na prova gravada seria rejeitada.
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Corridos os vistos legais, cumpre decidir:
Delimitado o objeto do recurso pelas conclusões da alegação - artigo 635.º, n.º 3, 639.º, nº 1 e 3, com as exceções do artigo 608.º, n.º 2, in fine, ambos do Código de Processo Civil - as questões a decidir são a nulidade da sentença, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto e a improcedência do pedido de despejo fundado em resolução por falta de pagamento de rendas bem como da condenação da Ré no pagamento das mesmas e respetivos juros.
Desde já se esclareça que a questão da litigância de má-fé não será apreciada, posto que a Ré não foi condenada como tal, nem os recorridos suscitaram essa questão. Do mesmo modo, está definitiva a absolvição dos recorridos do pedido reconvencional.
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III. Matéria de facto
O tribunal de primeira instância julgou provados os seguintes factos:
“1. Os Requerentes e a Requerida celebraram um contrato por via do qual os Requerentes permitiram à Requerida o uso da fração autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Eça de Queirós, n.º 49, loja 11A, Odivelas, descrita na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.º 3442, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 3775,
2. Mediante o pagamento de uma renda mensal, fixada em €300,00 (trezentos euros), paga adiantadamente, no primeiro dia útil ao mês anterior ao que dissesse respeito (Cláusula 4.ª).
3. O contrato iniciou-se em 1 de Maio de 2017, com termo a 30 de Abril de 2018, sendo renovável por períodos iguais e sucessivos de um ano (Cláusula 3., n.º1).
4. A renda foi atualizada sucessivamente, sendo, desde Janeiro de 2025, no valor de € 400,00 (quatrocentos euros) mensais.
5. Desde Fevereiro de 2025, a Requerida não mais procedeu ao pagamento das rendas.
6. Em 11 de Fevereiro de 2025, os Autores enviaram à Ré uma carta registada, com aviso de recepção, com o seguinte teor:
«Assunto: Denúncia de Contrato de Arrendamento para fins Não Habitacionais.
Exma Sra.
Fazemos referência ao Contrato de Arrendamento celebrado entre AA casado com BB sob o regime de comunhão de adquiridos e a CC, a 1 de maio de 2017, através do qual V.Exa recebeu em arrendamento, a fração autónoma designada pela letra "B" correspondente ao Rés-do-Chão, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Eça de Queirós, n° 49 - Loja 11, destinada a comércio, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas, sob o n° 3446, da freguesia de Odivelas, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3775 da referida freguesia. Neste sentido, vimos pelo presente proceder à denúncia do Contrato celebrado entre as partes supra identificadas, nos termos do n° 2 do disposto cláusula 3º do referido contrato, no dia 1 de maio de 2017, o qual se extinguirá, a partir de 30 de abril de 2025, devendo V.Exa desocupar o locado e proceder à entrega das respetivas chaves. Sem outro assunto de momento, apresentamos os melhores cumprimentos.».
7. A Requerida não desocupou o locado.
8. Em 25 de Julho de 2025, os Requerentes propuseram uma notificação judicial avulsa com o seguinte teor:
«1.° Os Requerentes e a Requerida celebraram contrato de arrendamento comercial referente à fração autónoma designada pela letra "B", correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Eça de Queirós, N.° 49, loja 11A, Odivelas, descrita na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.° 3442, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 3775, cfr. Doc. 1 que se junta e cujo teor se dá integralmente por reproduzido. 2° O contrato iniciou-se em 1 de maio de 2017, com termo a 30 de abril de 2018, sendo renovável por períodos iguais e sucessivos de um ano. 3.° A renda mensal foi fixada em € 300,00 (trezentos euros), paga adiantadamente no primeiro dia útil ao mês anterior ao que dissesse respeito. 4.° Face às atualizações legais a renda foi atualizada sucessivamente, sendo desde janeiro no valor de € 400,00 (quatrocentos curos). 5.º Os Requerentes e a Requerida reconhecem, reciprocamente, as respetivas posições de locadores e locatária. 6.° Tendo os Requerentes, desde a data de início do contrato, assegurado à Requerida o gozo do locado, sem qualquer perturbação. 7.º Por sua vez, a Requerida obrigou-se ao pagamento mensal pontual da renda aos Requerentes. 8.° Acontece que, a Requerida tem vindo a incumprir reiteradamente as suas obrigações na qualidade de arrendatária, nomeadamente a obrigação do pagamento da renda. 9.° Com efeito, desde fevereiro a julho de 2025 que a Requerida não procedeu ao pagamento de qualquer renda, ascendendo atualmente o valor das rendas em divida ao montante de € 2.400,00 (dois mil e quatrocentos euros). 10.° Resulta do artigo 1083.°, n.° 3, do Código Civil, que "E inexigivel ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ...." (destaque nosso). 11.° Assim, para além de vir pelo presente solicitar o pagamento do montante devido a título de rendas em mora referente no valor acima referido, vêm os Requerentes apresentar a sua resolução do contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1083.º n." 3 do Código Civil. 12.° A que acresce a obrigação de pagamento do valor de € 400,00 (quatrocentos euros) por cada mês de ocupação da fração até ao momento da sua efetiva restituição, a título de indemnização nos termos do disposto no artigo 1045.° do Código Civil. 13.° A comunicação ao arrendatário é efetuada mediante notificação judicial avulsa, nos termos do disposto no artigo 9.°, n.º 7, alínea a) da Lei n.° 6/2006 de 27 de Fevereiro (NRAU). 14.° A desocupação do locado é exigível após o decurso de 1 (um) mis a contar da data em que for cumprida a presente notificação, nos termos do disposto no artigo 1087.° do Código Civil. 15.° Os Requerentes declaram, pois, e nos termos do artigo 1083.º n.º 3 do Código Civil, resolvido o contrato de arrendamento celebrado com a Requerida, assistindo-lhes ainda o direito de reclamar o valor das rendas vencidas e das que se vencerem até entrega do locado, a que acresce juros legais. Sendo assim, como na realidade o é, requer-se a V. Exa., se digne ordenar a notificação da Requerida para que fique bem ciente que: a) O contrato de arrendamento a que se alude no artigo 1.°, supra, fica resolvido nos termos acima referidos; b) Deverá a Requerida restituir o imóvel descrito no artigo 1.°, livre de pessoas e bens, após o decurso de 1 (um) mês a contar da data da presente notificação; c) A Requerida deverá ainda pagar aos Requerentes as rendas vencidas e não pagas, desde fevereiro de 2025 até à presente data - num total, até ao momento, de € 2.400,00 (dois mil e quatrocentos euros), a que acresce uma Indemnização igual ao valor da renda até à efetiva entrega do locado e ainda dos respetivos juros à taxa legal.»,
9. a qual foi notificada à Requerida em 09.09.2025”.
O tribunal de primeira instância julgou não provados os seguintes factos:
“a) Após a comunicação provada em 6, os senhorios deixaram de aceitar as rendas, recusando-se a recebê-las, apesar da disponibilidade da Oponente para continuar a proceder ao respetivo pagamento.
b) A Requerente realizou obras no locado no valor de € 40.000,00.
O tribunal de primeira instância motivou a sua convicção:
“Os factos que resultam provados sob os números 1 a 5 e 7 a 9 resultam provados por via do acordo das partes e, bem assim, através do teor do contrato e da cópia da notificação judicial avulsa oferecidos pelos Requerentes.
O facto 6 resultou provado através do documento oferecido pela Requerida em sede de audiência.
Foram ainda valoradas as declarações de DD, filho dos requerentes, que atestou que o contrato se iniciou em 2017 e disse ter ajudado no respectivo registo no Portal das Finanças.
Mais disse não ter conhecimento de qualquer recusa dos seus pais em receber o pagamento das rendas, o que, alvitrou, seria contrário aos seus interesses.
Disse, ainda, que era da sua responsabilidade emitir os respecivos recibos através do site e, por causa disso, sabe que as rendas não foram pagas a partir de Fevereiro de 2025 e até à presente data. Respondeu desconhecer a realização de quaisquer obras no locado ou a existência de qualquer comunicação da inquilina a solicitar a realização de obras.
A restante prova que foi produzida não logrou provar os factos alegados pela Requerida em sede de oposição.
EE, seu genro, disse que, muitas vezes, ia levar ao senhorio o dinheiro que a sogra lhe entregava, para pagamento das rendas.
Relativamente ao espaço, disse que ali funciona um cabeleireiro e que as obras de que tem conhecimento foram a mudança de um termoacumulador, uma remodelação da casa de banho e a realização de pinturas, que ocorriam “quase todos os anos”, era dada uma “lavadela de cara” ao espaço.
Não soube responder quanto é que a sogra pagou por estas obras.
Questionado, disse desconhecer que a sogra tenha recebido uma carta dos senhorios – e relatou que acompanhou a ré quando esta foi tratar de um possível trespasse do estabelecimento a um indivíduo indiano, negócio que não se veio a realizar. Sendo ainda questionado sobre se sabe se algum dia a sogra quis pagar rendas e o senhorio não quis receber, disse não ter conhecimento disso.
Por último, CC prestou declarações de parte – afirmou que pintou a porta da casa de banho e, uma vez, teve uma infiltração na parede vinda do andar de cima, assim como, uma vez, arranjou o chaveiro; fez obras, mas não se consegue recordar quais foram.
Ao longo das suas declarações, não fez qualquer referência ao valor despendido nas referidas obras.
Relativamente às rendas, esclareceu que, no início do contrato, pagava-as num café, em dinheiro; depois, nos últimos anos, começou a pagar por transferência bancária.
Confirmou que, até hoje, ocupa o espaço arrendado.
Questionada, respondeu que, quando recebeu a carta, foi com o seu genro ter com o senhorio, para negociarem o trespasse com um indivíduo de nacionalidade indiana, que depois veio a desistir no negócio – nesse âmbito, o senhorio disse que “não queria mais rendas, queria a entrega das chaves”.
Estas declarações não foram suportadas pela testemunha EE.
E as declarações genéricas da ré, por si só, interessada principal que é no desfecho da causa, não permitem que se crie qualquer convicção objectiva sobre uma recusa no recebimento das rendas ou sobre a colocação de qualquer impedimento a essa acção, declarado que ficou que e ré se encontrava na posse dos dados bancários para a realização de transferências.
Diga-se, alias, que o sentido da expressão relatada nem sequer pode ser o pretendido, pois, em termos objectivos, nada mais exprime do que um interesse na entrega imediata do locado, ao invés de na continuação do recebimento das rendas convencionadas”.
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IV. Apreciação
Questão prévia: - da anulação da sentença e baixa dos autos para fundamentação bastante da decisão sobre a matéria de facto.
A Relação pode mandar a primeira instância fundamentar a decisão proferida sobre algum facto essencial quando este facto não houver sido devidamente fundamentado – artigo 662º nº 2 d) do Código de Processo Civil. Ora, percorrendo a motivação que acabámos de transcrever, o tribunal de primeira instância fundamentou os factos essenciais no acordo das partes, na prova documental e na prova testemunhal e por declarações. Se esta motivação não estiver correta, ou for contraditória, a Relação tem apenas de exercer o seu poder de, desde logo, não corroborar essa motivação e a partir dos meios de prova que hajam sido produzidos, reapreciá-los e formar a sua própria convicção. Quer isto dizer, a hipótese prevenida pelo preceito citado serve em primeiro lugar para os casos em que não houve mesmo motivação – o tribunal não explicou mesmo porque é que deu determinada decisão de facto – e para os casos em que a Relação fique com dúvidas, por insuficiência de fundamentação, sobre se deve ou não deve confirmar a decisão tomada. O tribunal ora recorrido motivou e explicou, concatenando até aos diversos meios de prova e valorando-os, não ocorrendo o primeiro caso, e esta Relação também não fica com dúvidas, desde logo em face do despacho em que se afirmou o entendimento da rejeição da impugnação baseada na prova gravada, e mesmo que assim não fosse consideraríamos a motivação apresentada suficiente.
1ª questão: - da nulidade da sentença
Pretende a recorrente a declaração de nulidade da sentença por falta de fundamentação bastante e/ou contradição entre os fundamentos e a decisão, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alíneas b) e c), do CPC: - nem uma coisa nem outra. Primeiro, a nulidade de sentença nos termos da al. b) só é decretada perante a absoluta ausência de fundamentação, não nos casos em que a fundamentação possa não ser suficiente ou bastante, e isto é jurisprudência mais que firme e unanimemente aplicada. Segundo, porque a contradição em causa, entre fundamentos – quer de facto quer de direito – e a decisão, não se confunde com o erro de julgamento, nem mesmo com a errada interpretação da matéria de facto ou com a errada convocação do direito, antes, essa contradição importa mesmo um vício lógico intrínseco ostensivamente notório, o que não é o caso dos autos. As contradições que a recorrente invoca resumem-se à sua discordância sobre o sentido da decisão jurídica tomada a partir do que lhe parece uma errada valoração da prova, que haveria de ter conduzido o tribunal a decidir os factos de outro modo. Não há, verdadeiramente, nenhuma contradição: - concluindo, a partir dos factos, sobre a persistência do contrato de arrendamento e a partir do não pagamento das rendas e da não prova da recusa de recebimento, a sentença fez imputar a falta de pagamento à Ré e convocou o preceito que permite a resolução do contrato em caso de falta de pagamento de rendas, e aplicando-o, concluiu, decidindo pela cessação do contrato e a consequente devolução do locado e o consequente pagamento das rendas não pagas. A sentença pode seguramente conter erros, quer na interpretação dos factos, quer no antecedente julgamento de facto, quer posteriormente em matéria de direito, mas não contém qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão. Improcedem, pois, as nulidades arguidas.
2ª questão: - da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
A recorrente impugna a decisão sobre a matéria de facto relativamente aos factos provados 4 e 5, ao facto não provado sobre a al. a) e ainda impetra que seja dado como provado que “No início da relação contratual, as rendas eram pagas em dinheiro, designadamente em café, e EE, genro da Recorrente, muitas vezes levava ao senhorio o dinheiro que a Recorrente lhe entregava para pagamento das rendas” e que “No âmbito das conversações posteriores à comunicação de 11 de fevereiro de 2025, em que se discutiu eventual trespasse do estabelecimento, o senhorio afirmou à Recorrente que não queria mais rendas e queria a entrega das chaves”.
Como se assinalou no despacho que recebeu o recurso nesta Relação, “(…) ao menos no que respeita ao facto 5 dos Factos Provados, à al. a) dos Factos Não Provados e à inserção dos dois novos factos, os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas foram meios de prova gravados, a saber as declarações da Ré/Recorrente e o depoimento de EE.
Pelo que no que respeita a estes factos – com excepção do facto 4 – se impunha ao recorrente o ónus estabelecido pelo n.º 2 do art. 641.º do CPC, isto é, incumbia ao recorrente, “sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;”
Ora, nem uma coisa nem outra foram feitas pela recorrente. Percorridas as alegações de recurso em momento algum localizamos a indicação, com exactidão, das passagens da gravação das declarações da Ré/Recorrente ou do depoimento de EE em que a mesma funda a sua diversa convicção quanto à matéria de facto, nem mesmo as declarações/depoimento dos mesmos se encontram transcritas. E nem se diga ou remeta para uma eventual transcrição da sentença, na medida em que a sentença não efectuou qualquer transcrição, tendo-se limitado a fazer uma sumula das declarações/depoimentos prestados.
Somos por isso do entendimento que no que respeita ao facto provado 5, à al. a) dos factos não provados e aos factos que a Ré/Recorrente pretende ver acrescentados, deverá o recurso ser imediatamente rejeitado nestes concretos segmentos”.
Notificada, a recorrente não se pronunciou sobre este entendimento, do qual o coletivo não vê razão para divergir. Rejeita-se por isso a pretensão de impugnação da decisão sobre a matéria de facto quanto aos factos provados 5, alínea a) dos não provados e aos dois factos que a recorrente pretende aditar aos factos provados.
Diga-se, ainda, que mesmo que assim não fosse, a pretensão relativa ao facto nº 5 (Desde Fevereiro de 2025, a Requerida não mais procedeu ao pagamento das rendas) improcederia pois que é manifesto que as rendas não foram pagas, e isso está assumido na defesa da Ré: - não pagou, queria pagar mas os senhorios não quiseram receber – donde, o facto puro sobre o pagamento é o de que não pagou, facto que não se confunde com ter querido pagar e ter havido recusa de recebimento. Diga-se, depois, quanto aos factos pretendidos aditar, que eles se relevam irrelevantes para a decisão da causa – o pagamento em dinheiro feito pelo genro, no início da relação contratual (que é de 2017), não tem qualquer interesse, e a afirmação do senhorio em como não queria receber representaria uma repetição da impugnação do facto contido na alínea a) dos não provados. Quanto à alínea a) dos não provados, recorde-se ainda que a Ré a fez assentar além da prova gravada, no teor da carta de oposição à renovação, que consta dos factos provados, e que um facto não provado não prova o contrário daquilo que descreve, ou seja, que a não prova da recusa em receber não significa estar provado nem que o senhorio queria receber nem que a inquilina não queria pagar.
Passemos à impugnação do facto provado nº 4, segundo o qual a “renda foi atualizada sucessivamente, sendo, desde Janeiro de 2025, no valor de €400,00 (…) mensais”. A recorrente afirma que não está explicada a evolução da renda do valor de €300,00 que tinha em 2017, até aos €400,00 em 2025. Mais afirma que o próprio BAS assinalou a impossibilidade de determinar se o comprovativo de imposto de selo correspondia ao contrato, atendo o valor da renda indicado, e que recusou o requerimento inicial.
O problema é que esta impugnação não foi feita na oposição que a recorrente apresentou em 08.04.2026, pelo que se formou acordo nos articulados, considerando o disposto nos artigos 573º e 574º nº 2, ambos do Código de Processo Civil. Deste modo, não é possível apreciar a impugnação do facto provado nº 4, sob pena de violação do princípio da oportunidade e da concentração da defesa na contestação.
Nada, pois, a alterar à decisão sobre a matéria de facto.
3ª questão: - improcedência do pedido de despejo fundado em resolução por falta de pagamento de rendas bem como da condenação da Ré no pagamento das mesmas e respetivos juros.
A sentença considerou:
“É bem certo que se apura que, em 11 de Fevereiro de 2025, os Autores enviaram à Ré uma carta, exprimindo “vimos pelo presente proceder à denúncia do Contrato celebrado entre as partes supra identificadas, nos termos do n° 2 do disposto cláusula 3º do referido contrato, no dia 1 de maio de 2017, o qual se extinguirá, a partir de 30 de abril de 2025, devendo V.Exa desocupar o locado e proceder à entrega das respetivas chaves. Sem outro assunto de momento, apresentamos os melhores cumprimentos.”.
Todavia, como também se prova, a ré permaneceu no locado.
E, assim, em 25 de Julho de 2025, os Requerentes solicitaram uma notificação judicial avulsa, onde, entre o mais, comunicaram que “Os Requerentes e a Requerida reconhecem, reciprocamente, as respetivas posições de locadores e locatária.” E que “desde fevereiro a julho de 2025, a Requerida não procedeu ao pagamento de qualquer renda, ascendendo atualmente o valor das rendas em divida ao montante de € 2.400,00 (dois mil e quatrocentos euros).”, pelo que “para além de vir pelo presente solicitar o pagamento do montante devido a título de rendas em mora referente no valor acima referido, vêm os Requerentes apresentar a sua resolução do contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1083.º n." 3 do Código Civil.”.
Desconhece-se que razões levaram os senhorios a reconhecer a continuidade de execução do contrato de arrendamento, já após a oposição à renovação que haviam comunicado – facto é que também a inquilina a reconheceu, posto que não só permaneceu no locado como, na sua oposição, alegou expressamente que pretendeu continuar a pagar as rendas, tendo sido os senhorios que se recusaram a receber as quantias devidas (artigos 7.º, 9.º, 13.º da oposição).
Ora, estando o contrato vigente, nos termos do artigo 1083.º, n.º3, do Cód. Civil, é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário”.
A partir desta “continuidade na execução do contrato”, que a sentença opera a partir das declarações constantes da notificação judicial avulsa de julho de 2025, da própria notificação judicial avulsa, e da situação de facto consistente na não desocupação do locado, somando-lhe a posição que a Ré manifestou na sua oposição – a de que queria continuar a pagar as rendas, os senhorios é que recusaram recebê-las – o tribunal concluiu pelo direito à resolução do contrato, à consequente cessação do contrato e à inerente necessidade da recorrente entregar o locado, e bem assim de pagar as rendas não pagas.
Será assim?
Da matéria de facto provada e não provada não consta qualquer oposição/impugnação da recorrente à oposição à renovação do contrato operada por comunicação de 11 de fevereiro de 2025, para impedir que o contrato se renovasse a 1 de maio de 2025. De resto, note-se, trata-se de um direito potestativo. Na verdade, dispõe o artigo 1079º do Código Civil que “O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei” e as normas que regulam estes tipos de cessação são imperativas – artigo 1080º do mesmo diploma. O artigo 1096º nº 3 do Código Civil estabelece o direito de oposição à renovação automática que não haja sido negocialmente excluída – o que é o caso, como resulta do facto provado nº 3 – e a este direito a inquilina, no caso, nada podia opor. Podia desejar continuar com o arrendamento, podia continuar a desejar pagar rendas, podia desejar que os senhorios não se tivessem oposto à continuação do arrendamento, mas perante a oposição daqueles, nada podia fazer.
Ora, a declaração negocial torna-se eficaz logo que chega ao conhecimento do destinatário, e não consta dos autos nenhum facto provado relativo à sua retratação – repare-se que, quando consta da notificação judicial avulsa que as partes reconhecem as suas qualidades de locador e locatário, esse reconhecimento não só é uma declaração unilateral dos senhorios, como não é reportado a data posterior a 30 de abril, trata-se de uma declaração relativa à pacífica natureza do contrato, não à sua persistência ou continuação para além do seu termo e de qualquer modo sempre se trataria de uma declaração produzida já após 1 de maio de 2025 – e a declaração em causa (opomo-nos à renovação do contrato, isto é, ele terminará mesmo a 30 de abril de 2025), operou em 30 de abril de 2025.
Por outro lado, a persistência na execução contratual só produziria a renovação do contrato corrido que fosse um ano sem se verificar a desocupação – artigo 1056º do mesmo diploma. Tal período não correu, não se renovando o contrato.
Ora, nesta ação – e a recorrente tem razão, não se pode alterar a causa de pedir – o que se discute é o direito a resolver o contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1083º do Código Civil, por mora igual ou superior a três meses. Não se discute o direito à desocupação e entrega do locado com base na denúncia do contrato para o fim do termo e à oposição à sua renovação, conjugada com a persistência da ocupação e com a indemnização por essa persistência.
O direito de resolver um contrato, exercido em julho de 2025, exige necessariamente que a essa data, esse contrato ainda exista. Numa imagem simples, não se consegue matar um morto. Quando a recorrente afirma que não ocorre mora, que o não pagamento não lhe é imputável, é evidente que não lhe é imputável não porque os senhorios tenham recusado o recebimento das rendas, mas sim pela razão pela qual teriam recusado o recebimento das rendas, a saber, pela razão singelíssima de que o direito às rendas já não existia a partir do momento em que haviam posto termo ao contrato. A defesa “eu até queria pagar, eles é que não deixaram, porque me mandaram a carta de denúncia”, importa também em “eu até queria continuar com o contrato, mas eles é que não quiseram”. A referência, em sede defensiva, à carta de oposição à renovação, aliás levada aos factos provados, é amparo suficiente, em termos dispositivos, para que o tribunal, não estando vinculado pelas alegações de direito, nos termos do artigo 5º nº 3 do Código de Processo Civil, possa ponderar – ou melhor, não possa deixar de ponderar – a relevância da mesma oposição e da sua efetiva comunicação à inquilina.
Os factos provados não fornecem outrossim notícia alguma duma retratação da oposição feita, por parte dos recorridos, até à data em que a mesma produziria efeitos (30 de abril de 2025), nem fornecem quaisquer elementos sobre a celebração de um novo contrato de arrendamento.
Assim, tudo considerado, com o devido respeito, não podemos defender uma continuidade de execução do contrato, nem o direito a resolver a contrato, porque em julho de 2025 já não havia contrato a resolver, o que havia era um contrato cessado por ter chegado ao fim do seu prazo, do qual a ex-inquilina, segundo os factos, não havia pago as rendas de fevereiro a abril, e se mantinha ocupando o local, naturalmente, já sem título jurídico que lho permitisse, com a inerente obrigação de indemnizar, que porém, por força do princípio dispositivo, não pode ser considerada nestes autos.
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Deste modo, do pedido inicial dos senhorios, o que se mostra devido, a título de rendas em atraso peticionadas, são as anteriores à cessação do contrato por caducidade, isto é, segundo os factos provados, as rendas de fevereiro, março e abril de 2025. A elas, naturalmente, consistindo em obrigações de prazo certo, acrescem juros de mora à taxa legal a partir das respetivas datas de vencimento. Todas as demais rendas reclamadas já não têm fundamento legal.
Assim, procede parcialmente o recurso, e em consequência, revoga-se a sentença recorrida na parte em que declarou “verificada a cessação do contrato de arrendamento, condenando a Requerida a restituir o prédio locado, completamente livre de pessoas e bens, aos Requerentes” e na parte em que condenou “a Requerida no pagamento, aos Requerentes, das rendas vencidas e não pagas entre Fevereiro de 2025 e Setembro de 2025 (data da resolução do contrato), num total de € 3.200,00 (três mil e duzentos euros), valores acrescidos de juros de mora, vencidos desde o primeiro dia útil de cada mês anterior àquele a que cada uma destas rendas, e vincendos, até integral pagamento, à taxa legal supletiva”, que nessas partes se substituem pelo presente acórdão que julga a ação parcialmente procedente por provada, condenando apenas a Requerida a pagar aos requerentes a quantia de €1.200,00 (mil e duzentos euros) correspondente às rendas não pagas e vencidas nos meses de fevereiro, março e abril de 2025, acrescidas de juros de mora à taxa supletiva legal contados desde o primeiro dia útil de cada um desses meses, e até integral pagamento. Mantêm-se os segmentos absolutórios da sentença recorrida constantes das alíneas “c) Absolver a Requerida do demais que foi peticionado” e “d) Absolver os Requeridos do pedido reconvencional deduzido pela Requerente”. Mais importa alterar a condenação em custas feita em primeira instância, que a sentença fez cair sobre a requerida, decidindo-se que as custas do pedido reconvencional são da responsabilidade da reconvinte, e que pelas custas da ação são responsáveis ambas as partes na proporção do decaimento, que se fixa em 1/3 para a ré e 2/3 para os autores.
Tendo ambas as partes decaído no recurso, são recorrente e recorridos responsáveis pelas custas – artigo 527º nº 1 e 2 do Código de Processo Civil – na proporção do decaimento, que se fixa em 1/3 para a primeira e 2/3 para os segundos.
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V. Decisão
Nos termos supra expostos, acordam os juízes que compõem este coletivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em conceder provimento parcial ao recurso e em consequência revogam a sentença recorrida na parte em que declarou “verificada a cessação do contrato de arrendamento, condenando a Requerida a restituir o prédio locado, completamente livre de pessoas e bens, aos Requerentes” e na parte em que condenou “a Requerida no pagamento, aos Requerentes, das rendas vencidas e não pagas entre Fevereiro de 2025 e Setembro de 2025 (data da resolução do contrato), num total de € 3.200,00 (três mil e duzentos euros), valores acrescidos de juros de mora, vencidos desde o primeiro dia útil de cada mês anterior àquele a que cada uma destas rendas, e vincendos, até integral pagamento, à taxa legal supletiva”, que nessas partes se substituem pelo presente acórdão que julga a ação parcialmente procedente por provada, condenando apenas a Requerida a pagar aos requerentes a quantia de €1.200,00 (mil e duzentos euros) correspondente às rendas não pagas e vencidas nos meses de fevereiro, março e abril de 2025, acrescidas de juros de mora à taxa supletiva legal contados desde o primeiro dia útil de cada um desses meses, e até integral pagamento.
Mais mantêm os segmentos absolutórios da sentença recorrida constantes das alíneas “c) Absolver a Requerida do demais que foi peticionado” e “d) Absolver os Requeridos do pedido reconvencional deduzido pela Requerente”.
Mais revogam a condenação em custas feita na sentença recorrida, substituindo-a, nessa parte, pelo presente acórdão que decide que as custas do pedido reconvencional são da responsabilidade da reconvinte, e que pelas custas da ação são responsáveis ambas as partes na proporção do decaimento, que se fixa em 1/3 para a ré e 2/3 para os autores.
Custas do recurso por recorrente e recorridos, na proporção do decaimento, que se fixa em 1/3 para a primeira e 2/3 para os segundos.
Registe e notifique.

Lisboa, 10 de Setembro de 2026
Eduardo Petersen Silva
Vera Antunes
Gabriela de Fátima Marques
Processado por meios informáticos e revisto pelo relator