| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa,
I. Relatório:
A, S.A., com o N.I.F. X, propôs contra B, com o N.I.F. X, ação declarativa com a forma de processo comum, pedindo: que seja reconhecido à A. o direito de propriedade sobre a fração autónoma identificada sobre a letra “D” do prédio constituído em propriedade horizontal sito na freguesia de X, atualmente designada X, concelho de Lisboa, sito na Rua X, n.º X, X.º andar, Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número X e inscrito na matriz urbana sob o número X.º (matriz anterior X.º) da freguesia de São Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, e a consequente condenação da R. à imediata restituição do imóvel à A.; que seja a R. condenada no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória no valor de € 100 por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação de restituição do imóvel; que seja a R. condenada no pagamento de lucros cessantes à A. no valor de € 141 000, correspondente ao valor estimativo do arrendamento do imóvel, compreendido no período entre janeiro de 2016 e outubro de 2023, acrescido de juros.
Para tanto, alegou, em síntese, o seguinte: é dona e legítima proprietária da fração autónoma supra identificada. Atenta a relação de amizade que o representante legal da A. manteve com C, no ano de 2000 acordou verbalmente com este que o mesmo poderia residir naquele imóvel a título gratuito, sem prejuízo de assumir os encargos relativos à manutenção da fração.
Após alguns anos contados da celebração daquele acordo, C convidou a R., à data sua namorada, para residir consigo na dita fração, o que não mereceu oposição por banda da A. e se concretizou.
Sucede, porém, que C faleceu no ano de 2016, sendo que a partir daí a A. abordou a R. no sentido de firmar com esta um contrato de arrendamento que teria como objeto a mesma fração autónoma, ou para a devolver. A R. nunca manifestou vontade em anuir a nenhuma destas soluções, mantendo-se a ocupar o imóvel em apreço, o que impossibilita a A. de o arrendar, com os consequentes prejuízos daí advenientes.
*
Citada, a R. veio contestar (defendendo-se por exceção e por impugnação) e deduzir pedido reconvencional, para o que alegou, em síntese, o que segue: em agosto de 2004 a A. deu de arrendamento a C, que vivia em união de facto com a R., a fração autónoma reclamada.
Em outubro de 2004 a A. firmou com C um contrato-promessa de compra e venda da referenciada fração. A R. liquidou metade do valor do imóvel prometido vender, sendo que a outra metade foi suportada por C. Não obstante, a A. nunca marcou a atinente escritura definitiva de compra e venda.
Termina peticionado que a A. seja condenada no cumprimento do contrato-promessa, a pagar o dobro do sinal e seus reforços, no quantitativo de € 350 000, e a ver reconhecido que a R. adquiriu a aludida fração por usucapião, sem prejuízo da também pedida indemnização por danos morais e do quantitativo relativo ao pagamento do elevador que a R. e C instalaram no prédio.
*
A A. veio apresentar Réplica, refutando a tese apresentada pela R. na respetiva Contestação.
*
Realizada audiência prévia, foi proferido, entre o mais, despacho que julgou não verificada a exceção de ilegitimidade invocada pela R.
*
Realizada a audiência final, foi proferida sentença que: reconheceu o direito de propriedade do imóvel por parte da A.; condenou a R. a restituir o imóvel à A.; condenou a R. a pagar à A., pela ocupação abusiva do imóvel, desde a citação, o valor locativo mensal do mesmo que se venha a apurar em sede de liquidação; julgou improcedente o pedido reconvencional, absolvendo a A. do mesmo.
*
Inconformada com aquela sentença, veio a R. interpor recurso, para o que formulou as seguintes conclusões, que aqui se transcrevem:
A)Com o presente recurso visa, a Recorrente, questionar a apreciação da prova feita do que resultará ser posta em crise a douta decisão visando ainda a reapreciação por este Tribunal, nos termos dos artigos 640.º e 662.º do Código de Processo Civil.
B)A Recorrente cumpriu o ónus de impugnação da matéria de facto, indicando concretos pontos de facto incorretamente julgados e os meios de prova que impõem decisão diversa e passagens relevantes da gravação.
C)A prova produzida, cujos extratos interessantes dos respetivos depoimentos, foram transcritos nestas alegações, impõem decisão diversa quanto a factos essenciais à sua correta apreciação, designadamente no que respeita:
a)À separação entre a Recorrente e o de cujus anos antes do seu falecimento;
b)À realização de obras estruturais no imóvel pela Recorrente e pelo de cujus, como condição da sua aquisição;
c)Ao pagamento integral do preço do imóvel;
d)À inexistência de pagamento de rendas após 26/09/2007;
e)À posse do imóvel pela Recorrente, pública, pacífica, contínua e sem oposição da Recorrida.
D)A desconsideração dos depoimentos das testemunhas X e X e a desvalorização indevida das declarações de parte do legal representante da Autora e do filho do de cujus, impõem conclusão diversa daquela que lhes foi dada pela Exma. Sra. Juiz, a quo e configuram uma clara violação das regras da livre apreciação da prova e do dever de fundamentação e tratando-se factos que deviam, s.m.o., ser dados como provados.
E)Resulta das declarações do legal representante da Autora — com inequívoco valor probatório e correlativa confissão — que o preço do imóvel foi integralmente pago, nada mais tendo a receber, facto que o Tribunal a quo não poderia deixar de dar como provado, extraindo as consequências jurídicas e de direito que advém da ausência de prova da propriedade do imóvel.
F)Tal circunstância, corroborada pela prova documental, ilide a presunção de propriedade decorrente do registo (artigo 7.º do Código do Registo Predial).
G)Não tendo a Autora/Recorrida logrado demonstrar a titularidade do direito de propriedade, pressuposto essencial da ação de reivindicação (artigo 1311.º do Código Civil), a ação não poderia deixar de ser julgada improcedente.
H)A sentença recorrida incorreu, assim, em erro ao reconhecer à Autora/Recorrida um direito de propriedade que a própria prova produzida infirmou.
I)Acresce que, tendo resultado da audiência de discussão e julgamento que o imóvel se encontrava integralmente pago e que a Autora nada mais tinha a receber, operou-se a ilegitimidade ativa superveniente da Autora.
J)Verificada tal exceção dilatória, deveria o Tribunal a quo ter absolvido a Ré da instância, nos termos dos artigos 576.º, n.º 2 e 577.º, alínea e), do CPC. O que não fez ou sequer se pronunciou, como lhe compete, sobre esta matéria.
K)Ao não se pronunciar sobre a invocada exceção, conhecendo do mérito da causa, a douta sentença encontra-se ferida de nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC, por não ter apreciado, em sede de decisão final, o facto de a própria Autora ter ilidido, com as suas declarações, a presunção de propriedade o que resulta de forma inequívoca da prova produzida.
L)Com efeito, o Tribunal a quo limitou-se a manter, no que à exceção da ilegitimidade ativa respeita, o entendimento assumido em sede de audiência prévia, sem reavaliar a questão à luz da prova produzida em audiência de discussão e julgamento, incorrendo em omissão de pronúncia.
M)Ainda que assim não se entenda, sempre se verifica, de forma clamorosa, abuso de direito por parte da Autora, na modalidade de venire contra factum proprium, nos termos do artigo 334.º do Código Civil.
N)A Autora recebeu integralmente o preço do imóvel, nunca contestou por qualquer meio a posse da Recorrente e permitiu o seu uso e fruição, durante anos, sem qualquer oposição ou interpelação, pelo que, não pode vir agora, exercer o direito de reivindicação de um imóvel relativamente ao qual recebeu a totalidade do preço e cuja posse sempre foi do seu conhecimento, em contradição com o seu comportamento anterior.
O)Tal atuação excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé, tornando ilegítimo o exercício do direito invocado.
P)De outro tanto, não poderá deixar-se de reconhecer a aquisição do imóvel por usucapião a favor da Recorrente, porquanto resulta da matéria de facto — a alterar nos termos expostos — que a Recorrente exerce posse sobre o imóvel desde, pelo menos, 2004, ou subsidiariamente desde 2007, com corpus e animus domini.
Q)Posse essa, exercida de forma pública, pacífica, contínua e com o conhecimento e anuência da Autora/Recorrida, sem qualquer oposição durante mais de 15 (quinze) anos.
R)Encontrando-se, assim, preenchidos todos os requisitos previstos nos artigos 1287.º e 1296.º do Código Civil para a aquisição originária da propriedade por usucapião.
S)Ainda que se entenda que a posse exercida pela Recorrente teve origem na posse anteriormente exercida em conjunto com o de cujus, sempre deverá considerar-se a continuidade dessa posse, que se manteve de forma ininterrupta após a cessação da convivência e até à presente data, relevando para efeitos de contagem do prazo de usucapião.
T)Ao não reconhecer tal aquisição, a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento quanto à aplicação do direito.
U)A douta sentença recorrida violou, por má interpretação, o disposto nos artigos 5.º, 607.º nº 5, 615.º, 640.º e 662.º do CPC, tendo ainda feito má interpretação dos artigos 7.º do Código do Registo Predial, 334.º, 1287.º, 1296.º e 1311.º do Código Civil, devendo ser revogada.
*
A Recorrida apresentou contra-alegações, apresentando as conclusões que seguem:
1.A Recorrente não cumpriu o ónus de impugnação da matéria de facto previsto no artigo 640.º do Código de Processo Civil, por não ter identificado especificadamente os concretos pontos de facto impugnados, os meios de prova relevantes nem a decisão alternativa pretendida.
2.A sentença recorrida procedeu a uma apreciação crítica, lógica e fundamentada da prova, em conformidade com o disposto no artigo 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil.
3.O contrato‑promessa de compra e venda, ainda que acompanhado do pagamento do preço e da tradição do imóvel, não produz efeitos reais, mantendo natureza meramente obrigacional.
4.A transmissão do direito de propriedade sobre bens imóveis exige, nos termos dos artigos 408.º, 874.º e 875.º do Código Civil, a celebração de título formal idóneo, inexistente no caso concreto.
5.A Autora é titular inscrita do direito de propriedade, beneficiando da presunção legal consagrada no artigo 7.º do Código do Registo Predial.
6.A legitimidade ativa afere‑se nos termos do artigo 30.º do Código de Processo Civil, pela relação material controvertida tal como configurada pelo autor, e não pela procedência do direito invocado.
7.Não se verifica qualquer abuso de direito, inexistindo os pressupostos do venire contra factum proprium previstos no artigo 334.º do Código Civil.
8.O exercício da ação de reivindicação por quem é proprietário registal constitui exercício normal e legítimo de um direito subjetivo.
9.A sentença recorrida pronunciou‑se sobre todas as questões essenciais à decisão da causa, não enfermando de nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil.
10.A posse exercida pela Recorrente é meramente tolerada, configurando situação de detenção precária, desprovida de animus domini.
11.Não se encontram preenchidos os requisitos legais da usucapião previstos nos artigos 1287.º e seguintes do Código Civil.
12.A sentença recorrida fez correta aplicação do direito aos factos provados, não merecendo qualquer censura.
*
O recurso foi devidamente admitido.
*
Recebida a apelação e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Do objeto do recurso:
O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram (art.ºs 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1, ambos do C. P. Civil).
*
As questões que cumpre dilucidar são as seguintes: impugnação da matéria de facto; nulidade da sentença; ilegitimidade ativa; aquisição, por usucapião, do direito de propriedade sobre a fração prometida vender; atuação da Recorrida em abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium.
*
III. Fundamentação:
De facto:
O tribunal de primeira instância deu como provados os seguintes factos:
1.Consta registada a favor da A. desde X a propriedade do imóvel sito na Rua S, n.º X, X.º andar, 1050-205 Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número X e inscrito na matriz urbana sob o artigo X.º (matriz anterior X.º) da freguesia de S, concelho de Lisboa;
2.A A. era locatária do imóvel identificado nos autos, tornando-se depois proprietária;
3.No início do ano de 2016 ocorreu o falecimento do Sr. C;
4.A R. e C viveram desde 1 de setembro de 2004 até à morte deste em união de facto;
5.Entre a A. e C foi assinado um documento designado de subarrendamento datado de agosto de 2004 e que constitui o documento 1 da contestação, a fls. 30 e 31 dos autos e cujo o conteúdo se dá por integralmente reproduzido;
6.Entre a A. e C foi assinado um documento designado de Contrato de Promessa de Compra e Venda, que constitui o Documento 2 da contestação, a fls. 32 e 33 dos autos e cujo o teor se dá por integralmente reproduzido;
7.Desde 2004/2005 que a R. ocupa o imóvel;
8.A existência de um contrato de sublocação entre a A. e o Sr. C, visou desde logo, permitir que o mesmo habitasse o imóvel dos Autos com um título válido, que lhe desse estabilidade de permanência no imóvel enquanto a A. era titular de um contrato de locação financeira;
9.O referido contrato promessa de compra e venda serviu para, isso sim, salvaguardar uma futura aquisição por parte do Sr. C ou dos seus herdeiros, os quais não raras vezes, o ajudavam neste aspeto e também neste caso;
10.C pagou com consentimento e acordo da A. a instalação do elevador à empresa Thyssen Krupp no valor de € 26 500, em setembro de 2004;
11.A R. e C viveram no imóvel em apreço a partir do contrato de arrendamento mencionado, sendo essa a casa de morada de família;
12.A R. não paga qualquer quantia pela ocupação do imóvel desde antes de C ter falecido;
13.O preço acordado para a compra e venda do imóvel, no contrato supra referido, foi todo pago por C à A.;
14.O legal representante da A., Sr. D, era amigo de longa data de C;
15.A A. nunca se opôs a que a R. vivesse no imóvel com o falecido C.
*
O tribunal a quo julgou como não provados os seguintes factos:
a)Algures no ano de 2000, D e C realizaram um acordo verbal relativo à permanência deste no imóvel, decorrente da relação de amizade e confiança entre ambos;
b)Aliás, a sua relação de amizade era tal que, C, estacionava ainda dois carros na garagem M, completamente de graça, pelo menos desde 2005, numa outra propriedade relacionada com a Autora;
c)Ficou combinado que o C ficaria a residir no imóvel, a título gratuito e desde que cumprindo com eventuais despesas relacionadas com a manutenção do imóvel durante o período de tempo que lá estivesse a residir;
d)Após alguns (não determinados) anos, desde a celebração do referido acordo, C convidou a R. a residir consigo no imóvel, uma vez que mantinham uma relação amorosa à respetiva data;
e)D, legal representante da A., não se opôs a tal porque, ainda que não mantivesse com a R. a mesma conexão que observava com C. No entanto, confiava plenamente no seu juízo de decisão relativamente ao uso a que ficaria destinada a habitação, pois nunca se verificaram quaisquer dificuldades decorrentes da sua permanência;
f)O legal representante da A. procurou sempre respeitar o luto da R. relativamente ao óbito de C, pois que ele próprio o necessitava de fazer. No entanto e após decorrido algum tempo, foi interpelando a R. para abandonar o imóvel, pois: os valores normalmente estipulados em acordos semelhantes, na época em que C começou a habitar no imóvel, eram significativamente mais reduzidos do que os montantes praticados aquando do seu falecimento em 2016; o imóvel tinha um valor de mercado substancialmente elevado; pelo facto de não ter estabelecido, em momento algum, a mesma relação de amizade com a R., o legal representante da A. não quis optar pela cobrança dos mesmos custos que cabiam ao Sr. C, pelo que a R. nunca liquidou tais valores de despesas. Ao mesmo tempo, nunca quis celebrar qualquer contrato de arrendamento em termos e condições de mercado;
g)Por diversas vezes, o legal representante da A. interpelou a R. de modo a questioná-la sobre a sua intenção de se tornar arrendatária do imóvel ou, pelo contrário, quando iria informá-la sobre a sua data de desocupação do imóvel;
h)A R. nunca manifestou qualquer interesse em celebrar contrato de arrendamento, ou idêntico, com a A. ou de pagar qualquer quantia enquanto permanecesse no imóvel, e nunca indicou uma data de saída da mesma;
i)Desde 2016, a R. permanece no imóvel sem pagar renda ou qualquer outra contrapartida patrimonial equivalente nem as despesas que eram anteriormente assumidas por C e, ainda que sempre tenha tido conhecimento da oposição que a A. revelou em variadas ocasiões perante a sua situação, através das constantes interpelações do seu legal representante, nunca desocupou livremente o imóvel;
j)Dada a elevada valorização patrimonial da zona onde se situa o imóvel, e tendo em consideração as respetivas características, considera-se plenamente razoável concluir por um valor mensal médio de € 1 500;
k)Entre a R. e C, foi pago em partes iguais pelos dois: em 25/05/2005, pagaram à A., em notas, a quantia de € 115 000, correspondente ao sinal e princípio de pagamento;
l)Em 30/5/2006, pagaram à A., em notas, a quantia de € 80 000, como parte do reforço de sinal;
m)Em 01/6/2007, pagaram à A., em notas, a quantia de € 100 000, como parte do pagamento do valor remanescente;
n)Em 26/9/2007, pagaram à A., em notas, a quantia de € 10 000, como parte do pagamento do valor remanescente;
o)E, por acordo entre a A, o companheiro da ora R., C e a ora R., foi acordado que estes custeariam o pagamento da instalação do elevador, à empresa Thyssen Krupp, no valor de € 26 500, ficando, a A. em dívida para com eles no valor de € 16 500;
p)Por esse motivo, e como a A. não marcava a escritura de compra e venda e era a R. e o seu companheiro que pagavam a manutenção do elevador, o contrato de manutenção passou para o nome de C;
q)C e o legal representante da A. nunca foram amigos;
r)A A. sofreu desgosto causado pelo tempo decorrido, desgaste psicológico, perturbação da vida agravada pelo facto de ser R. numa ação construída com falsidades e má-fé;
s)A A. emprestava dinheiro a C;
t)O acordo quanto ao arranjo e manutenção do elevador, prende-se com o facto de o representante da A. o ter solicitado a C em face de o mesmo não liquidar quaisquer valores ou rendas e, assim, ter de assumir o pagamento de algo maioritariamente utilizado por C;
u)Tendo a A. dado dinheiro para a manutenção do dito elevador.
*
De Direito:
Da impugnação da matéria de facto:
A primeira questão que, a este nível, cumpre dilucidar prende-se com a circunstância de saber se, como defende a Recorrida, o recurso sobre a matéria de facto apresentado pela Recorrente deve ser rejeitado, atenta a sua índole genérica, não conformadora com o ónus plasmado no art.º 640.º do C. P. Civil.
Dispõe aquele preceito legal o seguinte:
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.
Da leitura do normativo acabado de transcrever resulta que o sistema que vigora quanto à impugnação da matéria de facto assenta nos seguintes pilares: o Recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, o que deve fazer, de forma explanada, na motivação e sinteticamente nas conclusões; o mesmo Recorrente deve especificar, na motivação, os meios de prova dos quais, no seu entender, resulta decisão diversa da tomada pelo tribunal quanto a cada um dos concretos factos; tratando-se de prova gravada, o Recorrente deverá indicar, com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes ou, em alternativa, transcrever os respetivos excertos; o Recorrente, na motivação, deverá deixar expressa a decisão que, na sua ótica, deve ser proferida relativamente aos factos impugnados.
Por seu turno, a rejeição, total ou parcial, da impugnação da matéria factual pode assentar nos seguintes fundamentos: falta de conclusões sobre a impugnação da decisão sobre a matéria de facto; falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o Recorrente tem como incorretamente julgados; ausência de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios nos quais funda a sua discordância quanto àquela decisão; falta de indicação exata, na motivação, das concretas passagens da gravação em que o Recorrente se funda; falta de posição inequívoca, na motivação, sobre o resultado pretendido quanto a cada facto impugnado.
Posto isto, efetuemos agora o cotejo entre as considerações teoréticas ora avançadas e a motivação e conclusões recursórias.
A Recorrente, conforme resulta das conclusões do seu recurso identificadas com as alíneas A) a E), verteu naquelas as seguintes considerações quanto à matéria de facto que impugna, a saber: que a separação entre si e C ocorreu anos antes do falecimento deste; que a realização, por C e pela Recorrente, de obras estruturais no imóvel em apreço foi condição para a aquisição do mesmo; que ocorreu o pagamento integral do preço do imóvel; que, a partir de 26 de setembro de 2007, não houve pagamento de rendas à Recorrida; que a posse do imóvel pela Recorrente é pública, pacífica, contínua e sem oposição da Recorrida.
E mais: na motivação a Recorrente fez constar concreta e expressamente a matéria factual que o tribunal recorrido deveria ter dado como provada: “A instalação do elevador a expensas do de cujus e da Ré foi condição para a aquisição do imóvel.” (art.º 13.º da motivação); “A Autora, na qualidade de senhoria do imóvel sito no 2.º andar do prédio, imputa a responsabilidade das obras a realizar em virtude de infiltrações, à Ré, na qualidade de proprietária.” (art.º 14.º da motivação); “A Ré e o de cujus realizaram diversas obras no prédio, nomeadamente na entrada.” (art.º 15.º da motivação); “A Ré viveu com o de cujus até alguns anos antes do falecimento deste em data não concretamente apurada.” (art.º 21.º da motivação); “Após a separação entre o de cujus e a Ré os filhos ajudaram-no financeiramente com as suas despesas.” (art.º 24.º da motivação); “A Autora recebeu integralmente o preço do imóvel nada mais tendo a receber.” (art.º 31.º da motivação); “A escritura de compra e venda nunca foi celebrada em virtude de o de cujus não poder ter bens em seu nome.” (art.º 32.º da motivação); “O de cujus e a Ré, desde o integral pagamento do preço, não procederam a qualquer pagamento a título de renda do imóvel.” (art.º 33.º da motivação).
Do exposto se retira que existem pontos de facto que foram abordados na motivação do recurso interposto, mas que estão ausentes, ainda que sinteticamente, das conclusões do mesmo. Tal sucede relativamente à seguinte facticidade: “Após a separação entre o de cujus e a Ré os filhos ajudaram-no financeiramente com as suas despesas.”; “A escritura de compra e venda nunca foi celebrada em virtude de o de cujus não poder ter bens em seu nome.”. Conforme resulta do Acórdão para Uniformização de Jurisprudência n.º 12/23 (publicado no Diário da República, I Série, de 14 de novembro de 2023), “Da articulação dos vários elementos interpretativos, com cabimento na letra da lei, resulta que em termos de ónus a cumprir pelo recorrente quando pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto, sempre terá de ser alegada e levada para as conclusões, a indicação dos concretos pontos facto que considera incorretamente julgados, na definição do objeto do recurso.” Em sentido concordante surge António Santos Abrantes Geraldes, (nos Recursos em Processo Civil, Livraria Almedina, Coimbra, 2024, pág. 228, nota 372), ao escrever que “Na verdade, são as conclusões que delimitam o objeto do recurso, segundo a regra geral que se extrai do art. 635º, de modo que a indicação dos pontos de facto cuja modificação é pretendida pelo recorrente não poderá deixar de ser enunciada nas conclusões.”.
Sequentemente, por preterição do estatuído no art.º 640.º n.º 1 a) do C. P. Civil, rejeita-se o recurso sobre a impugnação da matéria de facto quanto aos seguintes pontos: “Após a separação entre o de cujus e a Ré os filhos ajudaram-no financeiramente com as suas despesas.”; “A escritura de compra e venda nunca foi celebrada em virtude de o de cujus não poder ter bens em seu nome.”.
Retomando o raciocínio, a Recorrente, na motivação do recurso que interpôs, aludiu de forma expressa aos concretos meios probatórios que, no seu entender, impõem decisão diversa da tomada em primeira instância, transcrevendo na motivação os excertos que considera pertinentes, quer das declarações de parte, quer dos depoimentos de testemunhas. Sendo que, na mesma motivação, como vimos, também efetuou expressa referência à decisão factual que deveria ter sido tomada, indicando os concretos factos que deveriam ter sido dados como provados e o não foram.
Concluindo esta temática da (in)admissibilidade do recurso de impugnação da matéria de facto, o mesmo vai rejeitado quanto à matéria factual supra elencada (cfr. os art.ºs 24.º e 32.º da respetiva motivação) e admitido quanto à demais.
Em primeira linha, a Recorrente veio defender que o tribunal de primeira instância deveria ter dado como provado que “A instalação do elevador a expensas do de cujos e da R. foi condição para aquisição do imóvel.”. Assentou esta sua posição nos depoimentos das testemunhas X e X.
Perscrutada a contestação/reconvenção, não vislumbramos que aquela facticidade tenha sido alegada pela R./Recorrente. Não obstante, a mesma pode ser considerada como instrumental, posto que tenha resultado da instrução da causa (art.º 5.º n.º 2 a) do C. P. Civil).
A matéria relativa ao elevador foi considerada, em termos de análise crítica da prova, nos seguintes termos: “Quanto ao elevador nada se provou quanto a tal. Os documentos provam que o contrato foi feito em nome de C, e as testemunhas X e X explicaram que o elevador foi feito em função deste, pois ele iria arrendar uma casa que tivesse elevador. Mas o que acordaram em concreto não se apurou, pois, a tanto ninguém assistiu, e as partes não podem sozinhas provar o que alegam. Assim se deu tal por não provado em 17 e 18 dos factos não provados.”.
Vejamos o que as identificadas testemunhas X e X terão dito àquele propósito.
Escutados que foram, na íntegra, os depoimentos daquelas testemunhas – e independentemente de se poder discutir da bondade da solução, para a descoberta da verdade material, de inquirição simultânea das ditas testemunhas, já que não permite concluir, com mediana certeza, qual delas verbalizou o quê –, as mesmas referiram desde logo desconhecer em concreto o que terá sido combinado entre o legal representante da A. e C a propósito da instalação do elevador, o que, ao contrário do propugnado pela Recorrente, inculca a ideia segundo a qual as testemunhas não têm conhecimento, por nada terem a propósito ouvido, quanto à alegada essencialidade do elevador para a aquisição do imóvel. Apenas sabem que em 2002/2003 o legal representante da A. abordou a avó e a mãe, respetivamente, daquelas testemunhas, no sentido de a mesma, enquanto arrendatária de uma fração autónoma também pertença da A. e situada no mesmo prédio da fração em apreço, informar se se opunha a prescindir de uma parte de uma divisão da sua casa com vista à instalação de um elevador no prédio. Ao que aquela arrendatária terá informado o representante legal da sua senhoria que, se fosse para a A. não perder o negócio (de aquisição da fração objeto destes autos), autorizava (como autorizou) a que se procedesse àquela instalação. Ora, estas palavras terão sido verbalizadas pela mãe e avó das testemunhas inquiridas, que não pelo representante legal da A.
Por outro lado, dos referenciados depoimentos ressaltou a animosidade que as suas autoras têm para com o legal representante da A., designadamente por este não realizar obras na casa que ocupam e que há muito vêm sendo reclamadas, incluindo junto da Câmara Municipal competente. Tal animosidade pôs em causa a credibilidade de tais depoimentos.
Improcede, pois, nesta parte a impugnação da matéria de facto.
Quanto ao segundo facto que a R. pretende que seja dado como provado (“A A., na qualidade de senhoria do imóvel sito no 2.º andar do prédio, imputa a responsabilidade das obras a realizar em virtude de infiltrações, à R., na qualidade de proprietária”), remetemos para as considerações acima expendidas a propósito da instrumentalidade daquela matéria fáctica e para a questão da credibilidade dos depoimentos das testemunhas X e X.
A acrescer, da audição dos depoimentos das testemunhas X e X não se pode concluir, com a certeza exigível, que a A. tenha imputado à R., esta enquanto proprietária, a responsabilidade pela realização de obras que resolvam os problemas de que infiltração ao nível das varandas ou dos beirais de que padece a fração autónoma habitada por aquelas testemunhas. Em primeiro lugar, na medida em que, segundo os mesmos depoimentos, o legal representante da A. apenas terá dito que a varanda da fração reivindicada “pertence” à R., querendo com isto assacar responsabilidades a esta e eximir-se das suas. Em segundo lugar, porquanto, se assim fosse, não faria sentido que, como as referenciadas testemunhas evidenciaram, aquele legal representante, a propósito da reparação do elevador, tenha dito que não providenciaria pela mesma, ao invés de remeter tal responsabilidade para a R. Tanto mais que, segundo resultou provado e não foi impugnado, foi C quem pagou a instalação do aludido elevador.
Improcede, assim, também nesta parte, a impugnação da matéria factual.
Relativamente à circunstância de a R. e o de cujus terem realizado diversas obras no prédio, nomeadamente na entrada”, que a Recorrente pretende que seja dado como assente, chamamos aqui à colação, uma vez mais, os considerandos supra efetuados quanto ao caráter instrumental daquela alegação e quanto à falta de credibilidade dos depoimentos das testemunhas X e X.
Sem prejuízo, sempre se dirá que aquela factualidade é claramente conclusiva, uma vez que se desconhecem a que concretas obras a Recorrente se refere, incluindo ao nível da entrada, e que terão sido assumidas por C e pela R.
Pelo que quanto àquele ponto a impugnação da matéria de facto improcede.
No que tange à pretensão da Recorrente no sentido de, em vez de se dar como provada uma parte da factualidade subjacente ao n.º 4 dos factos provados (“A R. e C viveram (…) até à morte deste em união de facto”), se deveria ter considerado como assente que “a R. viveu com o de cujus até alguns anos antes do falecimento deste em data não concretamente apurada”, aquele sujeito processual alicerça a sua convicção no depoimento da testemunha X.
Naquele circunspecto, o tribunal a quo escreveu, em termos de análise crítica da prova, o seguinte: “Os factos provados de 1 a 10 dos factos assentes resultaram do acordo expresso pelas partes em audiência prévia, e o 11 provado em audiência de julgamento.”.
Vejamos se assim efetivamente foi.
Analisada a ata relativa à audiência prévia ocorrida no dia 31 de outubro de 2025 (em tal ata consta a data de 31 de outubro de 2026, o que se deve a lapso de escrita manifesto), da mesma ressalta, para aquilo que aqui diretamente interessa, que o tribunal de primeira instância considerou como assente que “A Ré e C viveram desde 01 de setembro de 2004 até à morte deste em união de facto.”. Mais resulta da parte final de tal ata o seguinte: “Dada a palavra aos Ilustres Mandatários, por todas foi dito não terem reclamações a apresentar, relativamente ao despacho que antecede.”.
A ser assim, como é, atenta a confissão levada a cabo pela Recorrente não é possível agora pôr em causa a apontada factualidade que, com base naquela confissão, foi tida como provada.
Mais uma vez improcede a impugnação em análise.
A somar, pugna a Recorrente no sentido de não dever ser dado como provado o vertido no n.º 9 da factualidade tida por assente (“O referido contrato promessa de compra e venda serviu para, isso sim, salvaguardar uma futura aquisição por parte do Sr. C ou dos seus herdeiros, os quais não raras vezes, o ajudavam neste aspeto e também neste caso.”), mas antes que “Após a separação entre o de cujus e a Ré os filhos ajudaram-no financeiramente com as suas despesas.”.
Primeiramente, refira-se que o facto que a Recorrente pretende que seja dado como provado parte desde logo da premissa, que já vimos errada, de que ocorreu a separação entre C e a R. Depois, a ata da audiência prévia é também aqui clara quanto à assunção pelas partes da veracidade da matéria de facto inserta no referido n.º 9, que corresponde ao teor do art.º 24.º do articulado de Resposta.
Também por esta via deve improceder a impugnação a que vimos de aludir.
Considera ainda a Recorrente que, atentas as declarações de parte prestadas pelo legal representante da A., o tribunal a quo deveria ter dado como provado que “A Autora recebeu integralmente o preço do imóvel nada mais tendo a receber.”. No entanto, o mesmo tribunal deu isso como provado, e ainda mais: “O preço acordado para a compra e venda do imóvel, no contrato supra referido, foi todo pago por C à A.” (cfr. o n.º 13.º dos factos provados).
Assim, tal argumentação da Recorrente, pela razão exposta, improcede.
Do mesmo passo, a Recorrente pretende que, com base nas declarações de parte do legal representante da A. e de prova documental que não identifica, seja considerado assente “que o de cujus e a Ré, desde o integral pagamento do preço, não procederam a qualquer pagamento a título de renda do imóvel”, o que levaria a dar como não provados os factos tidos como assentes sob os n.ºs 8 e 9. Tal pretensão configura uma impossibilidade jurídica, porquanto, relembre-se, estes últimos factos foram confessados por ambas as partes na ocorrida audiência prévia.
De qualquer forma, já está tido como assente (e não foi impugnado nesta fase recursória) que “a R. não paga qualquer quantia pela ocupação do imóvel desde antes de C ter falecido.”.
O que permite concluir pela improcedência, naquela parte, da impugnação factual.
Finalmente, a Recorrente veio defender (baseada nas suas próprias declarações de parte) que, em vez de se ter dado como provado que “a A. nunca se opôs a que a R. vivesse no imóvel com o falecido C” (art.º 15.º dos factos provados), deveria ter antes sido considerado que “a Autora nunca se opôs a que a Ré vivesse no imóvel quer durante a relação que manteve com o de cujus quer após a separação entre ambos e desde a morte de C.”. Esta perspetiva da Recorrente cai desde logo pela base a partir do momento em que, conforme supra mencionado, não é juridicamente possível contrariar o facto considerado como provado em audiência prévia segundo o qual C e a R. viveram em união de facto desde 1 de setembro de 2004 até ao decesso daquele. A que acresce, conforme bem denotou a Sr.ª Juiz a quo, o facto de as declarações de parte da Recorrente, na parte que aqui se discute, não terem sido corroboradas por nenhuma outra prova que haja sido produzida, designadamente pelas declarações de parte do legal representante da A.
Improcede, como tal, in totum, a impugnação da matéria de facto.
Da subsunção dos factos ao Direito:
Prima facie, a Recorrente pretende que este tribunal reconheça que a sentença sob recurso padece da nulidade a que alude o art.º 615.º n.º 1 d) do C. P. Civil: aquela decisão final é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento. Para fundamentar tal posição, a Recorrente veio defender que o tribunal a quo deveria ter-se pronunciado sobre a relevância do facto de o preço acordado para a venda do imóvel ter sido integralmente recebido pela A. – o que não foi feito –, assim afastando a presunção registal de que aquela beneficia.
No que concerne à apontada nulidade, seguimos aqui de perto a posição defendida no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20 de maio de 2024 (consultável em www.dgsi.pt), na parte em que refere que “Não são questões a decidir os factos, nem a argumentação utilizada pelas partes em defesa dos seus pontos de vista. O facto material é um elemento para a solução da questão, não é a questão em si mesma. O juiz não está obrigado a apreciar cada um dos argumentos de facto ou de direito que as partes invocam com vista a obter a procedência ou a improcedência da ação, sendo certo que o facto de não lhes fazer referência – eventualmente por não ter considerado tais factos como relevantes no tratamento da questão – não determina a nulidade da sentença por omissão de pronúncia. A circunstância de não ter sido feita menção a um facto que poderia relevar no âmbito da valoração e aplicação das regras de direito não determina a nulidade da sentença por omissão de pronúncia prevista no artigo 615.º, alínea d), do Código de Processo Civil. A sua falta pode consubstanciar um errore in judicando ou erro judicial, mas não o indispensável errore in procedendo (vício formal), que carateriza as nulidades da sentença previstas no artigo 615.º do CPC.”.
Sendo assim, considera-se como inverificada a nulidade suscitada.
Outro fundamento do recurso tem a ver com a invocada ilegitimidade ativa, surgida aquando do apuramento de que a A. recebeu a totalidade do preço acordado para a venda do imóvel que aqui se reivindica.
Àquele nível, é consabido que uma coisa é a ilegitimidade processual, outra bem diferente é a ilegitimidade substantiva.
Realmente, quanto ao apuramento da primeira forma de ilegitimidade temos que O autor é parte legítima quando tem interesse direto em demandar; o réu é parte legítima quando tem interesse direto em contradizer (art.º 30.º n.º 1 do C. P. Civil). Como tal, a legitimidade do A. afere-se pela utilidade derivada da procedência da ação, ao passo que a do R. afere-se pelo prejuízo que dessa procedência advenha (art.º 30.º n.º 2 do citado diploma legal). Em caso de dúvida, a legitimidade apura-se pela relação controvertida tal como ela é configurada pelo autor na petição inicial (n.º 3 do apontado normativo).
A legitimidade processual, enquanto pressuposto adjetivo para que se possa obter decisão sobre o mérito da causa, não exige a verificação da efetiva titularidade da situação jurídica invocada pelo A., bastando-se com a alegação dessa titularidade.
Já a ilegitimidade substantiva configura uma exceção perentória inominada que tem a ver com a relação material, com o mérito da causa.
Com efeito, uma coisa é a legitimidade processual, que constitui um pressuposto processual relativo às partes e que, repete-se, se afere, na falta de indicação da lei em contrário, face à relação material controvertida tal como é configurada pelo A., e cuja falta determina a verificação da correspondente exceção dilatória, dando lugar à absolvição do Réu da instância (cfr. art.ºs 576.º n.º 2 e 577.º e), ambos do C. P. Civil). Outra bem diferente é a legitimidade substancial ou substantiva, que tem que ver com a efetividade da tal relação material, interessando já ao mérito da causa.
A ilegitimidade substantiva, substancial ou material constitui um mero requisito da procedência do pedido e tem como consequência a improcedência deste.
De acordo com o feito constar dos art.ºs 46.º e 49.º das alegações de recurso e da alínea J) das respetivas alegações, a Recorrente defende a verificação de exceção dilatória de ilegitimidade da A. com a consequente absolvição da R. da instância. Ou seja, a Recorrente configura a questão como caindo no âmbito da ilegitimidade processual. No entanto, fá-lo sem razão. De facto, a legitimidade ativa está assegurada pela forma como a ação foi desenhada pela A. em sede de petição inicial, ao alegar que adquiriu e registou a seu favor o imóvel em discussão (cfr. o art.º 30.º n.ºs 1 e 3 do C. P. Civil).
Em consequência, nada há a alterar quanto ao que foi àquele propósito decidido na audiência prévia, que se mantém pelo seu acerto.
A ação que esteve na génese deste recurso é uma típica ação de reivindicação.
Dispõe o art.º 1311.º do C. Civil que:
1. O proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence.
2. Havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei.
Como ensinam Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, Volume II, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, pág. 112), a ação de reivindicação prevista no art.º 1311.º do C. Civil “é uma acção petitória que tem por objecto o reconhecimento do direito de propriedade por parte do autor e a consequente restituição da coisa por parte do possuidor ou detentor dela”.
Segundo os mesmos Autores, “são dois os pedidos que integram e caracterizam a reivindicação: o reconhecimento do direito de propriedade (pronuntiatio), por um lado, e a restituição da coisa (condemnatio), por outro. Só através destas duas finalidades previstas no n.º 1, se preenche o esquema da acção de reivindicação (quanto à primeira finalidade, tem-se entendido que, se o reivindicante se limita a pedir a restituição da coisa, não formulando expressamente o reconhecimento do seu direito de propriedade, deve este pedido considerar-se implícito naquele”) (ob. cit., pág. 113).
Volvendo aos contornos do caso concreto, temos que a A. peticionou quer o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “D” do prédio constituído em propriedade horizontal sito na freguesia de X, atualmente designada X, concelho de Lisboa, sito na Rua S, n.º X, X.º andar, Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número X e inscrito na matriz urbana sob o número X.º (matriz anterior X.º) da freguesia de X, concelho de Lisboa, quer a consequente condenação da R. à imediata restituição do imóvel à A.
Refere com pertinência o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de outubro de 2006 (consultável em www.dgsi.pt) que “A causa de pedir na lide reivindicatória é complexa consistindo no facto jurídico de que deriva o direito de propriedade, que deve consistir na alegação de uma das formas originárias de adquirir (podendo contudo bastar-se com a existência de uma presunção registral), exigindo-se a alegação e prova da ocupação abusiva e da coincidência entre a coisa reivindicada e a detida pelo demandado.”.
Comummente, o ónus da prova sobre o direito de propriedade que se pretende ver reconhecido por via da interposição de ação de reivindicação recai sobre o A. (cfr. o art.º 342.º n.º 1 do C. Civil). Mas, beneficiando aquele sujeito processual de uma presunção (v.g., derivada do registo de propriedade a favor do A. nos termos do art.º 7.º do C. R. Predial), basta alegá-la, invertendo-se o ónus da prova (art.º 344.º n.º 1 do C. Civil).
Recorrendo à facticidade tida por assente, da mesma ressalta que se apurou que desde 2 de fevereiro de 2012 a propriedade sobre a fração autónoma acima identificada encontra-se registada a favor da A., pelo que esta, pelo menos desde a entrada em Juízo da atual ação, beneficia da presunção a que alude o art.º 7.º do C. R. Predial, o qual dispõe que o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
Fundando-se a A. na presunção derivada do registo, pode a R. ilidir essa mesma presunção ou invocar que beneficia de presunção equivalente.
Para aquele efeito de afastamento da presunção registal, a Recorrente veio desde logo alegar que no âmbito do contrato-promessa de compra e venda firmado e que teve por objeto o imóvel reivindicado foi pago na íntegra o preço acordado, circunstância que afasta a dita presunção derivada do registo de que beneficia a Recorrida.
Em primeiro lugar, em regra a mera outorga de um contrato-promessa de compra e venda não implica a transferência do direito de propriedade sobre o bem objeto daquele; tal só pode suceder com a celebração, in casu, da competente escritura definitiva de compra e venda, o que na situação em análise não chegou a ocorrer, desconhecendo-se (ponderada a matéria de facto provada e não provada) a razão ou razões para tal omissão, sendo certo que não se provou que a A. não haja marcado aquela escritura (cfr. o facto não provado sob a alínea p), primeira parte). Dito de outra forma: o contrato-promessa não tem geralmente eficácia translativa, sendo o seu objeto a prestação de um facto positivo, ou seja, a realização do contrato prometido, podendo aquela eficácia ser-lhe atribuída se o contrato respeitar a imóveis ou móveis sujeitos a registo e as partes lhe atribuírem, expressamente, eficácia real e levarem ao registo, o que na situação sub judice não sucedeu.
Em segundo lugar, nada dos factos provados nos permite concluir que tendo a A. recebido de C a totalidade do preço de venda da fração autónoma, tenha pretendido transmitir, apenas com a vigência do contrato-promessa de compra e venda, a propriedade incidente sobre aquele imóvel. De facto, para além de a promitente-vendedora, aquando da celebração do referenciado contrato-promessa, não ser titular do direito de propriedade sobre a fração prometida vender (como resulta do teor do contrato-promessa junto aos autos a fls. 32 e 33 e dos n.ºs 2 e 8 dos factos provados), resultou assente que aquele acordo escrito visou salvaguardar uma futura aquisição por parte de C ou dos seus herdeiros (n.º 9 da factualidade provada).
Mas será que a Recorrente, como igualmente pugna, adquiriu o direito de propriedade sobre a fração autónoma a que vimos de fazer referência, por usucapião?
O art.º 1287.º do C. Civil estipula que a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação: é o que se chama usucapião.
A usucapião é uma forma originária de constituição de direitos reais, através do reconhecimento jurídico duma situação de facto, exigindo, para o seu preenchimento, a verificação de dois requisitos cumulativos, a saber: o primeiro implica a prova de uma situação de posse relativamente a um direito real de gozo, designadamente o direito de propriedade; o segundo relaciona-se com a prova do decurso dessa situação de posse por um certo lapso temporal, o qual varia de acordo com as concretas circunstâncias previstas nos art.ºs 1294.º e seguintes do C. Civil.
Analisemos, de per si, cada um daqueles dois pressupostos da usucapião.
A posse caracteriza-se pelo poder que se manifesta quando alguém atua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real (art.º 1251.º do C. Civil).
A posse adquire-se, designadamente, pela prática reiterada, com publicidade, dos atos materiais correspondentes ao exercício do direito (art.º 1263.º a) do C. Civil) e pode ser titulada ou não titulada, de boa ou de má fé, pacífica ou violenta, pública ou oculta (art.º 1258.º do mesmo diploma legal).
Para o preenchimento da usucapião como facto aquisitivo, a posse tem de ser pública e pacífica, apenas influindo as demais características da posse no prazo necessário para a sua constituição (cfr. o art.º 1297.º do C. Civil).
A posse pressupõe a reunião de dois elementos: um elemento material – o corpus –, traduzido nos atos materiais praticados sobre a coisa, no exercício de poderes sobre a mesma; um elemento psicológico – o animus –, consubstanciado na intenção de se comportar como titular do direito real correspondente aos atos materiais praticados.
Compete à pessoa que se arroga possuidor alegar e provar o preenchimento daqueles dois elementos da posse, pois só assim esta poderá servir de base à aquisição do direito de propriedade ou de outro direito real, por usucapião.
Ressalve-se, no entanto, que o exercício de atos materiais que se traduzem no corpus faz presumir a existência do animus (art.º 1252.º n.º 2 do C. Civil). Todavia, esta é uma presunção legal juris tantum, suscetível de ser ilidida pela prova do contrário (prova da verificação de atos facultativos ou de mera tolerância).
Para afastar a aludida presunção legal “bastará para tanto provar a relação jurídica que fundamenta a detenção (…). No A. STJ de 29.09.2017 (526/14.9TBCNT.C1.S1), considerou-se que não pode beneficiar da presunção aquele (recorrente) em relação ao qual se demonstrou a razão da sua detenção, ficando, do mesmo modo, assente a posse de outra pessoa (recorrido). Por sua vez, no Ac. STJ de 20.03.2014 (3325/07.0TJVNF.P1S2) considerou-se não poder beneficiar da presunção aquele que beneficiou da tradição da coisa em cumprimento de um contrato promessa de compra e venda. Não havendo dúvidas, nessa situação, sobre a qualidade de simples detentor, não pode o mesmo beneficiar da presunção de posse contida no artigo 1252.º, n.º 2.” (Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas, UCP Editora, Lisboa, 2025, pág. 26). É precisamente a situação que ora nos ocupa. Abstraindo por ora do facto de a Recorrente não ter sido parte no contrato-promessa de compra e venda – o qual foi tão-somente celebrado entra a A. e C – e de não ter restado provado que o preço de venda acordado (que foi integralmente pago) tenha sido suportado, ainda que em parte, pela primeira, a verdade é que subjacente à traditio esteve um contrato-promessa de compra e venda, pelo que, por esta razão, não pode a Recorrente beneficiar da presunção a que alude o art.º 1252.º n.º 2 do C. Civil, o que acarreta que aquela Recorrente, pretendendo provar a sua posse, tem de respeitar os requisitos cumulativos do corpus e do animus, preenchendo-os do ponto de vista factual.
Perscrutada, uma vez mais, a pertinente matéria de facto, temos que se provou que desde 2004/2005 que a Recorrente ocupa o imóvel, tendo aí vivido com C a partir do contrato de arrendamento referido no n.º 5, constituindo aquele a casa de morada de família de ambos. Mais se provou que a A. nunca de opôs a que a R. vivesse no imóvel com o falecido C, sendo que a segunda não paga qualquer quantia à primeira pela ocupação do mesmo imóvel desde antes de C ter falecido. Finalmente, provou-se que este último (que não a Recorrente), com o consentimento e acordo da A., pagou a instalação de um elevador no prédio.
Da análise daquela factualidade conclui-se que não se provou que a Recorrente, desde que ocupa a fração autónoma em discussão, tem vindo a praticar sobre a mesma atos materiais – que se desconhece quais sejam, já que o único que em concreto se provou (a instalação do elevador) foi levado a cabo apenas por C e foi-o, repete-se, com o consentimento e acordo da A. –, sendo que igualmente não resultou provado que a mesma tem vindo a agir com a intenção de se comportar como proprietária da fração.
Ou seja, não ficou provada qualquer razão específica que permita concluir que a A. e C tenham tido, aquando da outorga do contrato-promessa de compra e venda, a vontade de transferir, a título definitivo, a posse da coisa correspondente ao direito de propriedade. Tanto mais que se apurou que, contemporaneamente à celebração daquele contrato-promessa, a A. e C firmaram um contrato apelidado de subarrendamento que visou permitir que o segundo habitasse o imóvel com um título válido, que lhe desse estabilidade de permanência no imóvel enquanto a primeira era titular de um contrato de locação financeira (n.º 8 dos factos provados).
Nas palavras do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de abril de 2012 (igualmente consultável em www.dgsi.pt), “excecionalmente, a tradição material da coisa a favor do promitente-comprador pode conferir a posse, para efeitos de usucapião, como sucede nas hipóteses em que a tradição ocorre, após o pagamento da totalidade do preço, acompanhada da intenção de transmitir, em definitivo, o direito prometido, e passando o promitente-comprador, consequentemente, a actuar uti dominus da coisa entregue”. Como já tivemos o ensejo de deixar consignado, esta última atuação, na situação que nos ocupa, não se provou.
Desconhecendo-se a situação concreta que rodeou a celebração do contrato-promessa e a intenção das partes que presidiu a essa celebração, impossível se torna concluir pela verificação – excecional – das condições necessárias ao exercício da posse em nome próprio pelo promitente-comprador. Nem dos termos do contrato-promessa, nem das circunstâncias que envolveram o negócio se pode extrair que com a sua celebração e tradição do imóvel quis a futura titular do direito de propriedade transmitir para o promitente-comprador a posse correspondente àquele direito.
E, no caso, também não se mostra verificada a inversão do título da posse (art.º 1265.º do C. Civil), cujos pressupostos, de resto, nem sequer se mostram alegados. É que, de acordo com os ensinamentos de Pires de Lima e Antunes Varela (ob. cit., pág. 30), a inversão do título de posse, nos termos do art.º 1265.º do C. Civil “supõe a substituição de uma posse precária, em nome de outrem, por uma posse em nome próprio. A uma situação sem relevo jurídico especial vem substituir-se uma posse com todos os seus requisitos e com todas as consequências legais. A inversão pode dar-se por dois meios: por oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía, ou por ato de terceiro capaz de transferir a posse. (…) O detentor há-de tornar diretamente conhecida da pessoa em cujo nome possuía (quer judicial, quer extrajudicialmente) a sua intenção de atuar como titular do direito.”.
De notar que a tradição da coisa objeto de contrato-promessa de compra e venda não representa necessariamente a inversão do título da posse. Significa tão somente que o proprietário consentiu que, na sequência da celebração de tal contrato, o promitente-comprador passasse a usufruir da coisa. O promitente-comprador só adquire o animus possidendi quando, de forma inequívoca, passe a exercer um domínio sobre a coisa como titular de um direito de propriedade, contra quem atuava como dono dessa mesma coisa, em oposição a este, o que pressupõe necessariamente que o mesmo disso tenha conhecimento.
Sendo as coisas assim, a Recorrente mais não é do que uma mera detentora precária (art.º 1253.º c) do C. Civil). Neste sentido pode ver-se, v.g., o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17 de abril de 2007 (acessível em www.dgsi.pt).
Na sua qualidade de detentora precária a Recorrente não pode, obviamente, ser tida como possuidora em nome próprio, até porque não houve inversão do título da posse, pelo que impossibilitada está de adquirir o direito de propriedade sobre a fração em causa, por usucapião. Neste circunspecto, dispõe o art.º 1290.º do C. Civil que os detentores ou possuidores precários não podem adquirir para si, por usucapião, o direito possuído, exceto achando-se invertido o título da posse; mas, neste caso, o tempo necessário para a usucapião só começa a correr desde a inversão do título.
Pretende também a Recorrente que seja reconhecido a seu favor o direito de retenção a que alude o art.º 755.º n.º 1 f) do C. Civil, o qual prevê que goza daquele direito o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º.
Podemos assentar que são os seguintes os pressupostos de aplicabilidade do preceito legal acabado de transcrever:
a) goza do direito de retenção o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa objeto do contrato prometido, valendo para qualquer contrato-promessa com traditio rei, seja de coisa móvel ou imóvel;
b) tal direito de retenção existe para garantia do crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos quadros do art.º 442.º do C. Civil, ou seja, crédito derivado do incumprimento definitivo (dobro do sinal, aumento do valor da coisa, indemnização convencionada nos termos do n.º 4 do referenciado art.º 442.º).
O cerne daquele direito de retenção do promitente-comprador reside no facto de estando este obrigado a restituir uma coisa determinada, é em simultâneo titular de um crédito recíproco. A apreciação desta questão entronca naqueloutra já acima abordada: a Recorrente, para além de não ter tido qualquer intervenção no contrato-promessa de compra e venda, não era casada com o promitente-comprador, nem foi herdeira deste, tão-pouco se provou que a mesma tenha contribuído para o pagamento do preço acordado. Pelo que a Recorrente não é titular de qualquer crédito sobre a Recorrida nos termos previstos no art.º 442.º do C. Civil, nem lhe assiste o direito a requerer a execução específica do contrato-promessa de compra e venda que não outorgou (art.º 830.º do C. Civil). Quanto a esta temática, remetemos para as considerações veiculadas pelo tribunal a quo na sentença sob recurso a propósito da união de facto, sendo que esta apenas confere ao unido de facto sobrevivo um direito real de habitação temporalmente limitado, desde que o unido de facto falecido seja proprietário da casa de morada de família (cfr. os art.ºs 4.º n.º 1 e) e 5.º, ambos da Lei n.º 6/2001, de 11 de maio, e os art.ºs 3.º a) e 5.º, estes da Lei n.º 7/2001, de 11 de maio). No entanto, C, aquando do seu decesso, não era proprietário da fração autónoma reivindicada.
Finalmente, pretende a Recorrente que a Recorrida agiu com abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium. Fundamentou esta sua pretensão no facto de a segunda ter recebido o preço integral, ter deixado a primeira ocupar o imóvel durante anos e ter criado a expectativa de formalizar a escritura de compra e venda.
São pressupostos daquela modalidade de abuso do direito, os seguintes: a existência de um comportamento anterior do agente suscetível de basear uma situação objetiva de confiança; a imputabilidade das duas condutas (anterior e atual) ao agente; a boa-fé do lesado (confiante); a existência de um “investimento de confiança”, traduzido no desenvolvimento de uma atividade com base no factum proprium; o nexo causal entre a situação objetiva de confiança e o “investimento” que nela assentou.
Refere o Supremo Tribunal de Justiça no seu Acórdão de 7 de março de 2019 (em www.dgsi.pt) que “O abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium, tem como pressuposto a existência de uma situação objetiva de confiança, cuja relevância é aferida pelo necessário para convencer uma pessoa normal e razoável, colocada na posição do confiante, e de um elemento subjetivo, ou seja, a criação, na pessoa do confiante, de uma confiança legítima e justificada.”.
Antes de mais, aquela confiança contratual deve surgir na esfera jurídica de um dos contraentes, o que não é a situação da Recorrente, alheia ao contrato-promessa de compra e venda. A questão poderia, isso sim, ser colocada pelos herdeiros de C, que não é o caso da Recorrente. Depois, esta não podia ignorar que era, como sempre foi, uma mera detentora do imóvel prometido alienar, não podendo razoavelmente confiar que poderia permanecer neste ad aeternum. Neste prisma, relembremos que a relação de amizade do legal representante da Recorrida era com C, e não com a Recorrente, sendo que os contratos firmados foram-no apenas entre a Recorrida e C. E que não há notícia de que a Recorrida tenha autorizado a Recorrente a ocupar, juntamento com aquele C, a fração autónoma em causa, mas apenas que não se opôs a que tal sucedesse. A que acresce a circunstância de não se ter provado que a Recorrente haja contribuído monetariamente para a futura aquisição do imóvel, nem que tenha investido dinheiro seu no mesmo.
À laia de conclusão, a Recorrente não conseguiu afastar a presunção, de que beneficia a Recorrida, resultante do preceituado no art.º 7.º do C. R. Predial.
Face ao exposto, o recurso não deve merecer provimento.
A Apelante é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do C. P. Civil).
*
IV. DECISÃO:
Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso, mantendo a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
*
Lisboa, 03 de junho de 2026
João Severino
Higina Castelo
Teresa Bravo |
