Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1.
(A) instaurou a presente acção declarativa, sob a forma sumária, contra Vecofabril – Acessórios e Transformação de Veículos, L. da, pedindo que esta seja condenada a restituir-lhe uma faixa de lote de terreno, ocupada pela ré, no estado em que a mesma se encontrava, antes da Ré ter efectuado as obras que nela levou a efeito. Pede ainda a Autora que a Ré seja condenada a fechar uma porta que abriu na parede tardoz do armazém contíguo ao referido lote de terreno, armazém esse pertencente à Autora e de que a Ré é arrendatária.
Fundamentando o seu pedido, alega a Autora que o identificado lote de terreno lhe foi doado pelos pais. Mais alega que, em parte do citado lote de terreno, foi construído um armazém, com a área de 1620 m2 , que foi desanexado e descrito sob o n.º 23336, a fls. 137 v.º do Livro B-65 e inscrito na matriz cadastral da freguesia da Pontinha sob o artigo 491. Esclarece ainda que tal armazém foi dado em arrendamento pela Autora à Mercauto – Metalo Mecânica de Reparação e Construção de Automóveis, L. da, e, posteriormente, o estabelecimento comercial aí instalado foi objecto de vários trespasses, sendo o último desses trespasses celebrado entre a sociedade Equibetão – Comercialização de Equipamento para Betão – L.da, como trespassante, e a Ré, como trespassária.
Refere ainda a Autora que a Ré efectuou, sem qualquer autorização para tal, a instalação de vários aparelhos de ar condicionado na parede tardoz do citado armazém, a abertura de uma porta na mesma parede e ainda diversas obras de construção, que ocupam uma área de cerca de 45 m2 do lote de terreno com a área de 180 m2 , anexo ao referido armazém.
Contestou a Ré, invocando a incompetência territorial do Tribunal da Comarca de Lisboa, onde a presente acção foi instaurada. Mais alegou que a Autora deu de arrendamento o armazém acima referido e os logradouros situados atrás e à frente do mesmo, os quais têm sido utilizados pela primitiva arrendatária e pelas que lhe sucederam, utilização essa que sempre foi feita com conhecimento e autorização da Autora.
Referiu ainda que a porta existente na fachada traseira do armazém remonta a antes do início do arrendamento. Admite ainda ter efectuado as obras descritas nos artigos 25º a 37º da contestação, entendendo que as mesmas estão cobertas pela cláusula 4ª do contrato de arrendamento. Acrescenta ainda que deu conhecimento à Autora de que ia fazer tais beneficiações, tendo esta concordado.
Concluiu pela procedência da excepção dilatória de incompetência territorial do tribunal e pela improcedência da acção
Foi julgada procedente a excepção de incompetência territorial da Comarca de Lisboa, tendo os autos sido remetidos á Comarca de Loures.
Foi proferido despacho saneador.
Prosseguindo os autos, foi proferida decisão sobre a matéria de facto e depois a sentença, a acção parcialmente procedente, por provada e, em consequência, decidiu:
a) - Reconhecer o direito de propriedade da Autora sobre o lote de terreno descrito na Conservatória do Registo Predial de Loures, sob o n.º 2945, a fls. 159 do Livro B-9 e inscrito na matriz respectiva sob o artigo 55 – Secção M.
b) – Condenar a Ré a restituir à Autora a faixa do citado terreno, situada nas traseiras do armazém descrito sob o n.º 23336, a fls. 137 v.º do Livro B-65 e inscrito na matriz cadastral da freguesia da Pontinha sob o artigo 4910, no estado em que tal parcela de terreno se encontrava antes de a ré nela ter efectuado as obras a que se referem os pontos 7, 11 a 14, 27, 28 e 31 a 35.
c) – Absolver a ré do demais peticionado.
Inconformada com o segmento da sentença que não condenou a ré a fechar a porta na parede tardoz do armazém que servia de acesso às construções edificadas e ora ordenadas demolir, (...), recorreu a autora, formulando as seguintes conclusões:
1ª – A manutenção da porta na parede tardoz do armazém locado não tem qualquer finalidade útil para a Ré, não é justificável para o exercício da actividade desta, pelo que não pode ser entendida como autorizada ao abrigo da cláusula 4ª do contrato.
2ª – O locatário deve manter e restituir a coisa no estado que a recebeu.
3ª – A Autora é proprietária do prédio confinante ao armazém locado cuja propriedade a Ré foi condenada a reconhecer e a respeitar.
4ª – Foi nessa qualidade que interveio na presente acção e não na de senhoria.
5ª – A porta aberta pela Ré na parede tardoz do armazém viola o disposto no artigo 1360º do CC.
6ª – E ofende o direito de propriedade da Autora.
Não houve contra – alegações:
2.
Na 1ª instância, consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - Por escritura realizada no dia 23 de Junho de 1966, no 19º Cartório Notarial de Lisboa, (J) e esposa, (JF) declararam doar a (A), que declarou aceitar, um lote de terreno com a área de 1.800 m2, destinado a construção, a confrontar, do norte, com os referidos (J) e esposa, (JF), do sul, com a estrada que vai da Paiã a Odivelas, do nascente, com José... e do poente, com José F. ..., lote esse destacado do prédio rústico sito na Urmeira entre a Quinta do Lamas e do Pocinho, na então freguesia de Odivelas, concelho de Loures, composto de terra de semeadura, com a área de 12.520 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loures, sob o n.º 2.945, a fls. 159 do Livro B-9 e inscrito na matriz respectiva sob o art. 55 — Secção M (al. A).
2º - Pela Ap. 20418, de 25 de Julho de 1966, foi inscrita no registo predial a aquisição do lote de terreno identificado em 1. a favor da autora (alínea B).
3º - Em parte do referido lote de terreno identificado em 1. foi construído um armazém com a área de 1.620 m2, o qual foi desanexado e descrito sob o n.º 23.336, a fls. 137 v.º do Livro B-65 e inscrito na matriz cadastral da freguesia da Pontinha sob o art. 4910 - documentos de fls. 10 a 12 e 14 (alínea C).
4º - Tal armazém foi dado de arrendamento pela autora a uma firma denominada Mercauto - Metalo Mecânica de Reparação e Construção de Automóveis, L.da – documento de fls. 15 a 20 (alínea D).
5º - Posteriormente à realização do arrendamento referido em 4, o estabelecimento comercial de metalomecânica instalado no dito armazém foi objecto de vários trespasses realizados todos eles entre empresas do denominado grupo económico C. Santos - Comércio e Indústria, S. A. (alínea E).
6º - O último desses trespasses foi realizado entre a sociedade Equibetão Comercialização de Equipamento para Betão, L.da, como trespassante, e a ré, como trespassária, no dia 3 de Setembro de 1997 - documento de fls. 21 a 24 (alínea F).
7º - A ré efectuou diversas obras de construção que ocupam uma área de cerca de 45 m2 no lote de terreno com a área de 180 m2, anexo ao armazém referido em 3 (resposta ao quesito 1º).
8º - Sem que tivesse solicitado à autora autorização para o efeito (resposta ao quesito 2º).
9º - As obras de construção referidas em 7. consistiram na instalação de vários aparelhos de ar condicionado na parede tardoz do armazém (resposta ao quesito 3º).
10º - E na abertura de uma porta na mesma parede (resposta ao quesito 4º).
11º - E na edificação de um murete no qual foram instalados diversos tubos de ferro tipo corrimão (resposta ao quesito 5º).
12º - E de uma pequena arrecadação sobre a qual foram colocadas duas grandes bilhas de gás (resposta ao quesito 6º).
13º - E de uma arrecadação destinada à instalação das unidades exteriores dos aparelhos do ar condicionado (resposta ao quesito 7º).
14º - E de vários degraus situados junto à porta que a ré abriu na parede do armazém os quais se destinaram a permitirem o acesso às arrecadações (resposta ao quesito 8º).
15º - Desde o início do arrendamento referido em 4. que a primitiva arrendatária e as que lhe sucederam sempre utilizaram os logradouros situados à frente e nas traseiras do armazém identificado em 3 (resposta ao quesito 10º).
16º - No logradouro situado nas traseiras do armazém existia uma pequena construção abarracada, com cerca de 10 m2, onde eram depositadas matérias - primas (metais) e equipamentos utilizados pelas sucessivas arrendatárias na actividade comercial desenvolvida no armazém (resposta aos quesitos 13º e 14º).
17º - O logradouro existente na parte da frente do armazém sempre foi utilizado pelas sucessivas arrendatárias como parque de estacionamento automóvel (resposta ao quesito 15º).
18º - A utilização do logradouro situado na parte da frente do armazém foi sempre feita com o conhecimento e autorização da autora (resposta ao quesito 16º).
19º - A qual, por diversas vezes, manifestou a colaboradores das diversas arrendatárias que gostaria que estas cuidassem do canteiro existente no logradouro dianteiro, a fim de o local ficar embelezado (resposta ao quesito 17º).
20º - O logradouro dianteiro tem de comprimento toda a fachada frontal do armazém e de largura cerca de 6 metros (resposta ao quesito 18º).
21º - E fica situado entre a dita fachada frontal do armazém e a estrada (resposta ao quesito 19º).
22º - Para se entrar no armazém através da porta situada na fachada frontal é necessário atravessar o logradouro dianteiro (resposta ao quesito 20º).
23º - O logradouro traseiro tem de comprimento toda a fachada traseira do armazém, que é igual à frontal, e de largura cerca de seis metros (resposta ao quesito 21º).
24º - E fica situado entre a fachada traseira do armazém e o muro delimitador da área onde está implantado outro armazém (resposta ao quesito 22º).
25º - A cota superior desse logradouro tem, em relação à cota inferior, um desnível de cerca de 3 metros (resposta ao quesito 23º).
26º - E uma inclinação de cerca de 40% (resposta ao quesito 24º).
27º - Em 1997 a ré efectuou uma construção em alvenaria no logradouro traseiro (resposta ao quesito 26º).
28º - Na parte superior da construção referida em 27, estão guardadas botijas de ar comprimido (resposta ao quesito 27º).
29 – A ré retirou a rede metálica existente no muro situado no logradouro traseiro por a mesma se encontrar degradada e caída (resposta ao quesito 30º).
30º - A ré retirou a escada de madeira, que ameaçava partir-se, e que permitia o acesso directo da estrada ao logradouro, através de uma porta em rede, inserida na rede então existente junto à estrada (resposta ao quesito 31º).
31º - Em substituição, a ré colocou uma porta de acesso da via pública ao referido logradouro e construiu um pequeno muro junto a tal porta, como prolongamento de um outro muro já existente (resposta ao quesito 32º e 33º).
32º - Assim como uma passadeira em cimento com cerca de um metro de largura, que liga a porta do logradouro que dá acesso ao exterior à porta existente na fachada traseira do armazém (resposta ao quesito 34º).
33º - E dá acesso ao nível superior da arrecadação onde estão depositadas as bilhas de ar comprimido (resposta ao quesito 35º).
34º - Devido ao desnível do terreno onde está implantado o logradouro, a ligação da porta existente na parede traseira do armazém à passadeira é feita através de degraus (resposta ao quesito 36º).
35º - Circundando a passadeira e por forma a conferir segurança a quem por lá circula, existe o corrimão referido em 11 (resposta ao quesito 37º).
3.
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões da apelante, está em causa, apenas, o segmento da sentença que absolveu a ré, na parte em que a autora pedia a condenação desta a fechar a porta que mandou abrir na parede tardoz do armazém.
3.1.
A autora estruturou a acção como reivindicação, conforme definida no artigo 1311º CC.
“A acção de reivindicação é uma acção destinada a fazer valer um direito real sobre um prédio[1]”.
Com efeito, a essência da acção de reivindicação é a afirmação e o reconhecimento do direito de propriedade.
Conforme decorre do disposto no artigo 1311º CC, nas acções de reivindicação a causa de pedir é complexa, sendo integrada pelo acto ou facto jurídico de que deriva o direito de propriedade, e pela posse ou detenção abusiva por parte de terceiro da coisa reivindicada.
Como salientou a sentença, “a acção de reivindicação desdobra-se em dois pedidos: um, o do reconhecimento do direito de propriedade; o outro, o da restituição da coisa.
Demonstrado pelo autor o seu direito de propriedade, o réu só pode evitar a restituição da coisa desde que demonstre que tem sobre ela outro qualquer direito real que justifique a sua posse ou que a detém por virtude de direito pessoal bastante[2]”
No entanto, sempre terá o autor que alegar e provar que o réu praticou um facto ilícito ofensivo do seu direito. De facto, nas acções de condenação é indispensável, para além do facto constitutivo do direito, que o autor alegue o facto ofensivo do mesmo, embora a causa de pedir continue a ser o facto jurídico de que procede o direito real. O facto ilícito praticado pelo réu aparece como condição para a condenação pedida: a restituição da coisa que pertence ao autor.
Não estamos, no entanto, perante uma cumulação de pedidos, tal como a define o artigo 470º do CC, mas apenas perante uma cumulação aparente.
Como salienta o Prof. Alberto dos Reis[3], a cumulação é aparente. Sob o ponto de vista substancial o pedido é um só. A acção de reivindicação é uma acção de condenação, mas toda a condenação pressupõe uma apreciação prévia de natureza declarativa. De maneira que, ao pedir-se o reconhecimento do direito de propriedade (efeito declarativo) e a condenação na entrega (efeito executivo), não se formulam dois pedidos substancialmente distintos, unicamente se indicam as duas espécies de actividade que o tribunal tem de desenvolver para atingir o fim último da acção”.
Por sua vez, nos termos do disposto no artigo 7º do CRP, o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
Assim, uma vez demonstrada a titularidade do direito reivindicado, a recusa da restituição da coisa «só pode justificar-se se o possuidor ou detentor for titular de algum direito que legitime a posse ou detenção, nomeadamente algum direito real ou pessoal sobre a coisa[4].
Como a ré não logrou demonstrar que detinha título legítimo bastante para deter, usar e fazer obras no mencionado prédio, que se encontrava registado a favor da autora, nenhum obstáculo existe a que o pedido de restituição e entrega da referida faixa de terreno proceda.
Por outro lado, tendo lesado o direito de propriedade da autora, ao fazer, sem autorização desta, as referidas obras, a ré foi condenada a restituir a aludida faixa de terreno no estado em que se encontrava antes da realização das mesmas (artigos 483º e 562º do CC).
Este segmento da sentença mereceu a concordância da autora e da ré, razão por que transitou.
A discordância da autora prende-se com o segmento da sentença, no que respeita à porta aberta pela ré na parede tardoz do armazém e que deita directamente para o terreno da autora, nas traseiras do armazém locado, porta essa que a sentença não mandou encerrar, ao contrário do pretendido pela autora.
A este propósito, considerou a sentença que, embora resulte claro que tal porta terá sido aberta pela ré para aceder à dita faixa de terreno e às construções e equipamentos que nela colocou, a abertura de tal porta (uma vez que é feita na parede do armazém, objecto de arrendamento) poderia incluir-se nas obras genericamente autorizadas à ré, nos termos da cláusula 4ª do contrato de arrendamento.
Com efeito, estabelece a citada cláusula que “a inquilina fica, desde já, autorizada a efectuar, de sua conta e responsabilidade, as obras, arranjos e adaptações que considerar convenientes para o exercício da sua actividade, salvaguardada a segurança da edificação”.
Como interpretar esta cláusula?
Para uma resposta a esta questão importa considerar os critérios interpretativos fixados nos artigos 236º e 237º CC.
O art. 236º, n.º 1, CC preceitua que a declaração negocial vale com um sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento de declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
Se as duas partes não entendem do mesmo modo a declaração, esta deve ser interpretada no sentido que um declaratário normal, com base em todas as circunstâncias por ele conhecidas ou que podiam ser conhecidas por declaratário normal, podia e devia entender como sendo a vontade do declarante.
Este preceito representa a consagração da chamada teoria da impressão do destinatário.
Como salienta Vaz Serra, esta teoria entende “que a declaração negocial deve ser interpretada como um declaratário razoável, colocado na posição concreta do declaratário, com o que se procura, num conflito entre o interesse do declarante, no sentido que atribui à sua declaração, e o interesse do declaratário, no sentido que podia razoavelmente atribuir-se a esta, dar preferência a este, que se julga merecedor de maior protecção, não só porque era mais fácil ao declarante evitar uma declaração não coincidente com a sua vontade do que ao declaratário aperceber-se da vontade real do declarante, mas também porque assim se defendem melhor os interesses gerais do tráfico do comércio jurídico[5]”.
Certo é, no entanto, que, para além deste critério objectivista, a lei prevê uma interpretação subjectivista da declaração negocial. Com efeito, segundo o n.º 2 do referido art. 236º, sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida.
Em suma:
Para interpretar a vontade negocial, por forma a determinar a vontade real das partes, tem o tribunal de socorrer-se de todas as circunstâncias susceptíveis de esclarecer o sentido da declaração; mas, se a vontade real do declarante era conhecida do declaratário, ou podia ser conhecida de um declaratário normal, é com este sentido que vale a declaração.
O Código não se pronuncia sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação.
Como acentua Mota Pinto, também aqui se deve operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta[6].
Para Heinrich Ewald Horster, a normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade de entender o texto ou o conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante[7].
Nos negócios formais, ou seja, nos que devem constar de documento escrito, exige-se que o sentido da declaração tenha“ um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso” (n.º 1 do art. 238º do CC), podendo, porém, aquele sentido valer, apesar da falta de correspondência, se “as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade (n.º 2 do mesmo artigo).
Tendo em conta estes princípios, interpretando a referida cláusula, poder-se-á considerar que o senhorio autorizou a inquilina a fazer obras, arranjos e adaptações, contanto que convenientes para o exercício da sua actividade, salvaguardada a segurança da edificação.
O senhorio não permitiu, assim, ao inquilino fazer as alterações que a este discricionariamente aprouvessem, mas apenas aquelas que, sem pôr em causa a segurança do edifício, fossem convenientes para o exercício da sua actividade.
Perguntar-se-á, então, se a referida porta edificada pela ré na parede tardoz do armazém locado tem qualquer finalidade útil para a inquilina.
Entendendo a inquilina que o logradouro das traseiras fazia parte do locado, aí edificou algumas construções que serviam de apoio à actividade desenvolvida.
Seguindo o raciocínio, como inicialmente sustentava a ré, que o logradouro das traseiras do armazém fazia parte do locado, é evidente que a abertura daquela porta tinha, nessa perspectiva, utilidade para a ré, pois permitia que os seus operários saíssem e entrassem directamente do armazém para esse terreno, onde havia procedido às referidas construções, que serviam de apoio à sua actividade.
Como, porém, a sentença reconheceu que aquele logradouro não integrava o locado, as construções da ré foram abusivamente implantadas, pelo que a condenou a desocupá-lo e entregá-lo à autora, livre e devoluto.
Assim, a ré, enquanto se serviu do logradouro e das construções que aí implantou, fê-lo, violando o direito de propriedade da autora, pelo que não pode, como não podia, dele servir-se, nem das construções que nele implantou, não tendo, por isso, aquela porta qualquer finalidade útil.
Assim, não havendo qualquer justificação plausível para a sua abertura, não pode considerar-se como autorizada a abertura da porta pela senhoria ao abrigo da cláusula 4ª.
Daí que, não havendo qualquer necessidade por banda da ré na abertura daquela porta, nem conveniência na sua manutenção, terá de proceder a pretensão da ré, revogando-se, consequentemente, a douta sentença, nesta parte.
4.
Pelo exposto, na procedência da apelação, julgando-se a acção, também nesta parte, procedente, condena-se a ré a mandar fechar a porta que mandou abrir na parede tardoz do armazém
Custas pela ré, em ambas as instâncias.
Lisboa, 17 de Novembro de 2005.
Granja da Fonseca
Alvito de Sousa
Pereira Rodrigues
____________________________________________________________________
[1] Alberto dos Reis, RLJ, 63º, 362.
[2] Ac. do STJ, de 26.04.1994, in CJSTJ, 1994, II, 63.
[3] Comentário, Vol. III, 148.
[4] Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 2ª Ed., 1997, 252.
[5] RLJ; ano 113º, 287.
[6] Teoria Geral do Direito Civil, 421.
[7] A Parte Geral do Código Civil Português, Teoria Geral do Direito Civil, 510
