| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes na 2.a secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I - RELATÓRIO
APELANTE/EXEQUENTE: O …, S.A.,
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APELADO/ADQUIRENTE de BEM na EXECUÇÃO: A …
APELADO/EXECUTADO: B … e C …
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Com os sinais dos autos. Valor do incidente o da execução seja 36.571,42 euros
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I.1.Inconformada com a decisão de 22/2/2024 que, julgando procedente presente incidente de anulação da venda judicial, por conseguinte, anulou a venda executiva e respectivo título de transmissão sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos, sob o n.° …/…, com cancelamento dos registos efetuados a favor do adquirente/requerente e, consequentemente, ordenando a restituição ao requerente do valor do preço pago e do que despendeu com os emolumentos de registo determinando que à quantia a restituir, acrescem juros de mora à taxa civil desde a data da notificação do presente despacho até efetivo e integral pagamento, com custas do incidente pelos executados , dela apelou a exequente em cujas alegações conclui:
1- A Sentença que ora se recorre julgou procedente o “ (...) incidente e, por conseguinte, julga-se anulada a venda executiva e respetivo título de transmissão sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos, sob o n.° …/…, com cancelamento dos registos efetuados a favor do adquirente/requerente e, consequentemente: a) ordena-se a restituição ao requerente do valor do preço pago e do que despendeu com os emolumentos de registo; b) à quantia a que se alude em b), acrescem juros de mora à taxa civil desde a data da notificação do presente despacho até efetivo e integral pagamento.”
2. No nosso humilde entendimento a venda do bem penhorado e supra referido foi promovido em conformidade com o determinado legalmente e em sintonia com os ditames de boa fé.
3. O bem em venda correspondia a um prédio rústico, termos que a informação da existência de uma edificação exigia ao proponente averiguar o “real estado” do bem.
4. Era presumível e porquanto estamos perante uma construção ilegal, que não tivesse não só averbado como também não tivessem sido respeitados os limites de terrenos dessa edificação.
5. Ou seja a construção muito presumivelmente poderia não estar na totalidade no terreno rústico em venda.
6. Atento a descrição do imóvel, não outra atuação era expectável por parte do adquirente, se não averiguar o estado do imóvel.
7. Compulsado os factos provados, não consta que o Adquirente tenha apurado o real estado do bem para venda, nem tão pouco que as informações constantes do anúncio o poderiam induzir em erro, porquanto e uma vez mais, estamos perante um construção ilegal.
8. Ora havendo este elemento prévio, não poderá ser imputado à Exequente um prejuízo pela atuação negligente por parte do Adquirente.
9. Confrontado o adquirente com a venda de um terreno rústico com uma edificação, não se compreende como poderá ter este sido induzido em erro ou enganado quanto ao objeto da venda.
10. A venda não recai sobre a edificação ainda que ilegal e iria sempre acompanhar o bem, mas sim sobre o terreno rústico.
11. O que foi valorizado na decisão ora recorrida, não foi o bem para venda, mas sim a expectativa que o bem que ia ser adquirido era composto por garagem e arrecadação.
12. O adquirente em momento prévio à apresentação da proposta não logrou diligenciar pelo apuramento da correspondência entra a expectativa por si criada daquilo que pretendia que o bem fosse.
13. Atenção, a expectativa não foi semeada pelo anúncio ou termos da venda, foi o próprio adquirente que quis adquirir algo para lá do anunciado.
14. O anúncio alertava para a existência da edificação ilegal.
15. Não se compreende como agora, e considerando os termos do anúncio, se está a anular a venda com base num elemento que não merece proteção jurídica.
16. A Exequente, que em nada colaborou ou contribuiu para esta situação, vê-se agora obrigada a promover à devolução de um montante legitimamente recebido de uma venda corretamente promovida, porquanto o adquirente não atuou como seria expectável e o bem não ia ao encontro daquilo que ele quis crer que era.
17. O terreno em venda era um terreno rústico em que existia uma edificação, a qual e atenta a qualidade do terreno, era ilegal.
18. Atento o supra exposto, não poderia o Tribunal de primeira instância ter decido como decidiu determinando a anulação da venda como determinou.
19. Assim deverá o presente recurso ser julgado procedente e determinar-se que seja proferida Sentença em primeira instância que julga improcedente a requerida anulação da venda.
20. Caso não seja considerado procedente o supra referido, sempre se dirá que a Sentença proferida não indica quem serão as partes responsáveis por devolução do preço pago referente a emolumentos, bem como os juros de mora até efetivo e integral pagamento.
21. Aceitando a decisão proferida em primeira instância, igualmente ficou demonstrado que este erro se ficou a dever à atuação dolosa/negligente de outros intervenientes no processo que não a Exequente.
22. Desta forma, nunca e porquanto é terceiro de boa fé, poderá tal condenação recair sobre a Exequente.
23. A entrega dos montantes referentes a emolumentos e registo, bem como o acréscimo à taxa de juro não poderá ser imputada à Exequente, porquanto esta em nada contribuiu para a situação.
24. Como tal a decisão de primeira instância deverá igualmente indicar e caso seja julgado improcedente o presente Recurso, quem é responsável pelo pagamento desses montantes, porquanto à Exequente apenas será devido o montante referente à Entrega de Resultados pela venda do imóvel.
25. Assim deverá o Tribunal de primeira instância determinar quais as partes responsáveis por cada montante em concreto a ser entregue ao Adquirente.
26. Termos que ser deverá ser julgado procedente o presente Recurso, e consequentemente ser julgada válida a venda realizada nos presentes autos.
1.2. Não houve contra-alegações.
1.3. Recebida a apelação, foram os autos aos vistos dos Meritíssimos Juízes-adjuntos, que nada sugeriram; nada obsta ao conhecimento do mesmo.
1.4. Questões a resolver:
a) Saber se, atenta a descrição do imóvel, outra atuação não era expectável por parte do adquirente, se não averiguar o estado do imóvel, face aos factos provados, não consta que o adquirente tenha apurado o real estado do bem para venda, nem tão pouco que as informações constantes do anúncio o poderiam induzir em erro, porquanto estamos perante um construção ilegal a expectativa não foi semeada pelo anúncio ou termos da venda, foi o próprio adquirente que quis adquirir algo para lá do anuncio.
b) Saber se, sendo a venda nula, a entrega dos montantes referentes a emolumentos e registo, bem como o acréscimo à taxa de juro não poderá ser imputada à Exequente, porquanto esta em nada contribuiu para a situação a decisão de primeira instância deverá igualmente indicar e caso seja julgado improcedente o presente Recurso, quem é responsável pelo pagamento desses montantes, porquanto à Exequente apenas será devido o montante referente à Entrega de Resultados pela venda do imóvel.
II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO II.1 É do seguinte teor o despacho recorrido:
“A …, no âmbito dos presentes autos de execução para pagamento de quantia certa n.° …/… veio arguir a nulidade da venda executiva do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos, sob o n.° …/…, por erro sobre o objeto. Para o efeito invocou, por um lado, que ao contrário do anunciado a edificação existente no local não se encontra implementada somente no prédio adquirido e, por outro, que a área do prédio é menor à anunciada.
O(a) Ex.mo(a) Sr.(a) Solicitador(a) de Execução veio esclarecer que, a 11 de novembro de 2021, deslocou-se ao local acompanhada da executada, sem que a mesma tivesse referido que a construção existente abrangia 2 prédios e não somente o citado prédio.
A exequente aderiu às conclusões da agente de execução e invocou que o adquirente conhecia os executados e bem o local, impugnando o invocado desconhecimento.
Os executados vieram alegar que tanto o agente de execução delegado que se deslocou ao local, como o adquirente conheciam as caraterísticas do bem. Na audiência, os executados vieram precisar o sentido da sua posição. Assim, explicitaram que «o proponente, quando apresentou a proposta de aquisição do imóvel objeto de venda nos presentes autos, foi no pressuposto de estar a fazer uma proposta para a aquisição das benfeitorias aí existentes, assim como, o solo das mesmas que abrangia os artigos rústicos … e … da secção …, freguesia do Jardim da Serra».
A prova oral arrolada foi prescindida.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com observância do formalismo legal.
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II — SANEAMENTO
O Tribunal é competente em razão da nacionalidade, da matéria e da hierarquia.
As partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Inexistem quaisquer nulidades principais que invalidem todo o processado ou outras exceções
dilatórias, questões prévias ou nulidades de que cumpra conhecer neste momento.
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III — QUESTÃO A DECIDIR:
Saber se:
— a venda executiva do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos, sob o n.° …/…, é inválida por erro do adquirente.
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IV — FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Discutida a causa, provaram-se os seguintes factos pertinentes para a decisão das questões supra elencadas:
1. A 06 de novembro de 2014, foi penhorado à ordem destes autos o prédio rústico, situado
em Pomar Novo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos, sob o n.° …/…, freguesia de Jardim da Serra, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo …, secção …, registada a 31 de outubro de 2014 — cf. auto de penhora dessa data e certidão do registo predial desse prédio, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
2. O valor base desse bem para efeitos de venda foi fixado pelo agente de execução em 1.300€ — cf. notificações de 17.09.2021, que aqui se dão por integralmente reproduzidas.
3. Por leilão eletrónico foi anunciada a venda nos seguintes moldes:
Descrição:
Prédio rústico, correspondente a pomar de macieira e cerejeiras, com área de 82 m2, sito em Pomar Novo, na freguesia de Jardim da Serra, concelho de Câmara de Lobos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos sob o n° …/… e inscrito na matriz sob o artigo …, Secção …, Arv ….
Observações:
Sobre o referido prédio rústico foi edificada construção correspondente a lugar de garagem e arrecadação. Antes de efetuarem propostas, os eventuais interessados devem inteirar-se das qualidades e características, licenças e outros aspectos que considerem relevantes, do(s) bem(ns). É da única e exclusiva responsabilidade do proponente a verificação do estado do bem a adquirir pelo que deverá antes de apresentar proposta assegurar-se que o mesmo corresponde às suas expectativas e se encontra nas condições pretendidas. O bem é vendido no estado em que se encontra, pelo que a falta desta verificação por parte do proponente não determina, nos termos legais, a anulação da venda.».
4. A melhor oferta obtida foi no valor de 32.164,06 € por A ….
5. Foi lavrado título de transmissão para este último a 15 de março de 2022.
6. A construção a que se alude em 3) além de estar implementada no prédio vendido encontra-se igualmente edificada no prédio rústico descrito na Constituição da República Portuguesa de Câmara de Lobos, sob o n.° …, inscrito na matriz sob o artigo …, Seção ….
7. Este último prédio foi penhorado à ordem dos autos a 13 de abril de 2022 — cf. respetiva certidão de registo predial que aqui se dá por integralmente reproduzida.
8. O prédio vendido anunciado como tendo 82 metros quadrados, somente tem atualmente
dimensão não superior a cinquenta metros quadrados.
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O Tribunal considera como não provados os restantes factos alegados pelas partes, designadamente que o adquirente conhecesse os executados e o local, bem sabendo que a edificação a que se alude em 3) se encontrava implementada igualmente no prédio vizinho.
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A factualidade considerada como provada nos pontos 1 a 5 e 7 resultou da documentação a que aí se alude e da sua falta de impugnação.
Já os pontos 6 e 8 resultaram da falta de impugnação pela parte contrária. Na verdade, tanto o adquirente como os executados reconhecem essa factualidade, não tendo a exequente vindo pô-la em causa. Esta última centrou a sua posição no facto de responsabilizar o adquirente pela compra sem nunca pôr em causa a desconformidade entre o anunciado e o existente.
Por seu turno, a factualidade considerada como não provada resultou da ausência de prova que a demonstrasse.
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V — FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Da factualidade provada resulta que foi anunciado que o prédio teria 82 metros quadrados quando tem, na realidade, uma área inferior. Mais se provou que foi anunciado que teria erigida uma construção correspondente a lugar de garagem e arrecadação. Todavia, essa construção está implementada parte no prédio vendido e parte no prédio vizinho.
Donde, desses factos resulta que o adquirente adquiriu o bem imóvel na execução em erro sobre o objeto, pelo que se verifica causa de nulidade da venda nos termos do disposto no artigo 838.°, n.° 1, do Código Civil.
Consequentemente, o valor do preço deverá ser-lhe devolvido. Do mesmo modo, as guias de liquidação dos impostos pela venda e respetivos pagamentos efetuados pelo requerente são anuladas e, consequentemente, as Finanças deverão devolver ao requerente tais montantes.
Tratando-se de anulação da venda, nos termos do disposto no artigo 909.° do Código Civil, uma vez que não foi alegado dolo do vendedor, há lugar à devolução do preço, vencendo-se os juros de mora, à taxa dos juros civis, somente a partir da notificação do presente despacho. Nos termos do disposto nesse preceito a indemnização somente abrange os danos emergentes do contrato que são a devolução do preço, dos emolumentos de registo e dos impostos pagos. Estes últimos, por força do ordenado às Finanças, encontram-se prejudicados.
As despesas com a anulação fazem parte das custas do processo executivo.
Em suma, se dos autos não se conclui que o agente de execução tenha tido qualquer culpa no erro, não se concluiu igualmente que o adquirente tivesse conhecimento do erro ou se o desconhecimento lhe seja a si imputável. Se o agente de execução desconhecia o erro como poderia o adquirente o saber? O ónus que incumbia ao adquirente de se certificar das qualidades do bem antes de o comprar não vai ao ponto de se fazer tábua rasa do anúncio.
Se a executada, presente na diligência em que o agente de execução foi conhecer o bem, o tivesse alertado que a construção aí existente não pertencia na totalidade ao prédio, tudo isto teria sido evitado. Tanto mais que a penhora do prédio vizinho, onde a construção se encontra igualmente edificada, somente veio a ter lugar depois dessa deslocação ao local.
Refira-se ainda, a latere, que exequente e executados celebraram acordo de pagamento em prestações que teve em conta a dedução ao valor da obrigação exequenda do preço da venda ora invalidada. Encontrando-se atualmente ambos os prédios penhorados, nada obsta aque seja formado um lote de venda composto pelos 2 prédios de modo a abranger a totalidade da construção. Nem se venha invocar, como chegaram a fazer os executados, que a edificação é uma benfeitoria e que, por conseguinte, não se encontra penhorada, antes constituindo um crédito a seu favor.
Quando se penhora a totalidade da propriedade dum bem faz-se na sua total extensão. Remontando a edificação a data anterior à da penhora, esta última forçosamente que abrange a edificação. A fixação do valor base da venda é que, naturalmente, terá de ter em conta a edificação e, entre outros fatores, se
a mesma é ou não ilegal e passível de ser legalizada.
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VI — DECISÃO
Em face de tudo quanto ficou exposto, julga-se procedente o presente incidente e, por conseguinte, julga-se anulada a venda executiva e respetivo título de transmissão sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos, sob o n.° …/…, com cancelamento dos registos efetuados a favor do adquirente/requerente e, consequentemente:
a) ordena-se a restituição ao requerente do valor do preço pago e do que despendeu com os emolumentos de registo;
b) à quantia a que se alude em b), acrescem juros de mora à taxa civil desde a data da notificação do presente despacho até efetivo e integral pagamento.
Custas pelo incidente pelos executados, que se fixam em 02 UC’s — artigo 527.°, n os 1 e 2, do Código de Processo Civil.
Notifique.
Funchal, data supra certificada”
II.2. Está ainda certificado e documentado nos autos e com interesse que:
• O então Exequente Banif propôs em 14/10/2014, contra os executados B … e C …, sendo agente de execução E …, acção executiva para pagamento de quantia certa, a que deu o valor de 36.571,42 euros, com base em documento particular de mútuo com hipoteca que juntou, sem indicação de bens à penhora, conforme resulta dos autos, documento que aqui na íntegra se reproduz;
• Aos 22/6/2023 na sequência da venda judicial do imóvel então penhorado nos autos veio o adquirente A … requerer a anulação da venda ao abrigo do disposto no art.° 838 e ss do CPC, em suma alegando que o referido prédio foi licitado pelo ora requerente pelo valor de €32.164,06, que efetivamente pagou, tendo-lhe sido adjudicado o identificado imóvel, o requerente foi manifestamente induzido em erro sobre a identidade e as características do objeto que estava a comprar, quando procedeu à identificada licitação, no anúncio do prédio dizia-se que o mesmo tinha a área de 82m2, mas no site do E- leilões, a propósito do prédio em causa, faziam-se as seguintes observações, que passamos a transcrever: - Sobre o referido prédio rústico foi edificada construção correspondente a lugar de garagem e arrecadação, “(doe. n° 1), a referida construção de garagem e arrecadação, está construída em parte sobre o artigo … da Secção … e em parte sobre o artigo …, também da Secção …, o artigo … da Secção … também pertence aos mesmos executados dos presentes autos, mas o correspondente prédio é totalmente separado do … e está penhorado à ordem de outros autos, como resultado desta realidade, até ao dia de hoje, o requerente nunca entrou na posse da mencionada garagem e arrecadação, uma vez que os executados se recusam a entregá-las e não é possível exigir judicialmente essa entrega, porque as mesmas estão construídas na sua maior área sobre o artigo … da Secção … da identificada freguesia o requerente nunca teria licitado a verba em causa, pelo valor de €32.164,06, se desconfiasse que a arrecadação e a garagem não estavam implantadas na sua totalidade sobre o prédio inscrito na matriz sob o artigo … da Secção …, após a licitação, o requerente veio a descobrir que neste momento o prédio licitado, inscrito na matriz sob o artigo … da Secção …, tem de área, apenas a medida de trinta metros, em virtude da restante porção ter sido ocupada pelo alargamento da via pública, quando licitou, o requerente estava convencido que o prédio … da Secção … tinha a área total de 82 metros, só agora, com esta confusão entre os artigos … e …, ambos contíguos e da Secção …, é que o requerente ficou a saber que estava perante dois prédios diferentes e autónomos, sendo certo que neste momento, o primeiro não tem mais do que trinta metros de área, na área que atualmente tem o prédio inscrito sob o artigo … da Secção …, não é possível construir uma nova arrecadação e uma nova garagem, pois não tem espaço para tal, o requerente foi induzido em erro, porque não existe conformidade entre o imóvel que foi anunciado
para venda e a propriedade efectivamente existente no local, onde aquele devia estar implantado.
• A senhora agente de execução em resposta diz o seguinte: “Nos presentes autos foi penhorado o prédio rústico situado em Pomar Novo, na freguesia de Jardim da Serra, concelho de Camara de Lobos, com área total de 82 m2 (indicada na caderneta predial e na descrição predial), descrito na Conservatória do Registo Predial de Camara de Lobos sob o n° …/… e inscrito na matriz rústica sob o artigo …, secção …, verificando-se total correspondência entre o declarado no Serviço de Finanças e na Conservatória do Registo Predial; para promover pelo lançamento do bem na plataforma electrónica ….pt foi delegada, no Dr. D …, … na Comarca da localização do imóvel), a diligência de verificação do estado de conservação do bem, obtenção de registo fotográfico e constituição de fiel depositário, a diligência em causa foi realizada no dia 11/11/2021, conforme auto de diligência lavrado pelo … delegado, e da mesma resultou que estava edificado sobre o prédio rústico penhorado uma construção urbana correspondente a lugar de garagem e arrecadação a executada esteve presente na diligência e em tempo algum declarou/informou que a construção urbana erigida, presume-se ilegalmente, estivesse a abranger o prédio rústico descrito sob o n° … da freguesia de Jardim da Serra, inscrito na matriz sob o artigo …, secção …, estas informações apenas foram vertidas no requerimento apresentado pelo mandatário dos executados em 07/12/2022, já em momento posterior à comunicação do Sr. A … aos autos a informar a … que, não obstante a adjudicação do imóvel em 17/02/2022, este continuava sem ter a posse efectiva do bem as diligências tendentes à venda do bem foram promovidas em conformidade, o anúncio de venda reflectiu a informação exacta dos documentos que identificam o imóvel (caderneta e descrição predial), a diligência realizada pelo … delegado foi promovida na presença da executada que nada declarou quanto a alguma inconformidade quanto ao que consta nos documentos e a realidade física, que não pode ser confirmada por mero olhar atento, mas sim com levantamento de cadastro, requerido e junto aos autos pelo adquirente em 22/06/2023.”
• O exequente O … S.A., em resposta, veio dizer que adere às conclusões da Exma. Agente de Execução, a venda do bem penhorado nos autos foi promovido em conformidade, conforme já bem exposto pela Exma. Agente de Execução, na diligência promovida e acompanhada pela Executada a 11/11/2021 não foram prestadas quaisquer declarações quanto à construção ilegal, nem tão pouco que abrangiam outra fração é também imposto um ónus ao eventual adquirente de verificar o estado do bem que pretende adquirir o adquirente conhecia os proprietários, bem como o local(bem); o facto de haver dúvidas quanto à afetação da obra ilegal ao respetivo terrenos, chega quase a tornar-se irrelevante quando não era pressuposto da venda, tratando-se de uma obra ilegal, diria ser expectável que algo não está em conformidade.
• Os executados, em resposta, em suma, vieram dizer que as benfeitorias construídas sobre todo o prédio rústico inscrito nas matrizes sob os art.°s … e … constituem um edifício único armazém arrecadação agrícola e garagem um todo indivisível, o senhor agente de execução e o comprador sabiam perfeitamente a situação e é visível na planta cadastral já junta aos autos, sendo visível in loco e no mapa cadastral que da área de 82 m2 30/40 m2 foram de há muito absorvidos pela estrada municipal, área de que não foi feita a escritura de expropriação, restando apenas 40/50 m2, não existiu má fé por parte dos executados, por negligência o comprador incorreu em erro sobre o objecto negocial.
III- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
III. 1. Conforme resulta do disposto nos art.°s 608, n.° 2, 635, n.° 4, 639, n.° 3, do CPC[1] são as conclusões do recurso que delimitam o seu objecto, salvas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras e as que sejam de conhecimento oficioso. É esse também o entendimento uniforme do nosso mais alto Tribunal (cfr. por todos o Acórdão do S.T.J. de 07/01/1993 in BMJ n.° 423, pág. 539.
111.2.Não havendo questões de conhecimento oficioso são as conclusões de recurso que delimitam o seu objecto tal como enunciadas em I.
111.3.Saber se, atenta a descrição do imóvel, outra atuação não era expectável por parte do adquirente, se não averiguar o estado do imóvel, face aos factos provados, não consta que o adquirente tenha apurado o real estado do bem para venda, nem tão pouco que as informações constantes do anúncio o poderiam induzir em erro, porquanto estamos perante uma construção ilegal, a expectativa não foi semeada pelo anúncio ou termos da venda, foi o próprio adquirente que quis adquirir algo para lá do anuncio.
III.3.1. A matéria de facto dada como provada não vem posta em causa, assim vem provado como relevo para a decisão do erro do adquirente:
1. A 06 de novembro de 2014, foi penhorado à ordem destes autos o prédio rústico, situado em Pomar Novo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos, sob o n.° …/…, freguesia de Jardim da Serra, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo …, secção …, registada a 31 de outubro de 2014 — cf. auto de penhora dessa data e certidão do registo predial desse prédio, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
2. O valor base desse bem para efeitos de venda foi fixado pelo agente de execução em 1.300€ — cf. notificações de 17.09.2021, que aqui se dão por integralmente reproduzidas.
3. Por leilão eletrónico foi anunciada a venda nos seguintes moldes:
Descrição:
Prédio rústico, correspondente a pomar de macieira e cerejeiras, com área de 82 m2, sito em Pomar Novo, na freguesia de Jardim da Serra, concelho de Câmara de Lobos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos sob o n° …/… e inscrito na matriz sob o artigo …, Secção …, Arv ….
Observações:
Sobre o referido prédio rústico foi edificada construção correspondente a lugar de garagem e arrecadação. Antes de efetuarem propostas, os eventuais interessados devem inteirar-se das qualidades e características, licenças e outros aspectos que considerem relevantes, do(s) bem(ns). É da única e exclusiva responsabilidade do proponente a verificação do estado do bem a adquirir pelo que deverá antes de apresentar proposta assegurar-se que o mesmo corresponde às suas expectativas e se encontra nas condições pretendidas. O bem é vendido no estado em que se encontra, pelo que a falta desta verificação por parte do proponente não determina, nos termos legais, a anulação da venda.».
4. A melhor oferta obtida foi no valor de 32.164,06 € por A ….
5. Foi lavrado título de transmissão para este último a 15 de março de 2022.
6. A construção a que se alude em 3) além de estar implementada no prédio vendido encontra-se igualmente edificada no prédio rústico descrito na Constituição da República Portuguesa de Câmara de Lobos, sob o n.° …, inscrito na matriz sob o artigo …, Seção ….
7. Este último prédio foi penhorado à ordem dos autos a 13 de abril de 2022 — cf. respetiva certidão de registo predial que aqui se dá por integralmente reproduzida.
8. O prédio vendido anunciado como tendo 82 metros quadrados, somente tem atualmente
dimensão não superior a cinquenta metros quadrados.
111.3.2. Entendeu-se na decisão recorrida quanto ao requerimento de anulação de venda em suma o seguinte:
• Da factualidade provada resulta que foi anunciado que o prédio teria 82 metros quadrados quando tem, na realidade, uma área inferior. Mais se provou que foi anunciado que teria erigida uma construção correspondente a lugar de garagem e arrecadação.
• Todavia, essa construção está implementada parte no prédio vendido e parte no prédio vizinho.
• Donde, desses factos resulta que o adquirente adquiriu o bem imóvel na execução em erro sobre o objeto, pelo que se verifica causa de nulidade da venda nos termos do disposto no artigo 838.°, n.° 1, do Código Civil.
111.3.2. Discorda o exequente/recorrente, secundando a senhora agente de execução e os executados em suma dizendo:
• O bem em venda correspondia a um prédio rústico, termos que a informação da existência de uma edificação exigia ao proponente averiguar o “real estado” do bem.
• Era presumível e porquanto estamos perante uma construção ilegal, que não tivesse não só averbado como também não tivessem sido respeitados os limites de terrenos dessa edificação.
• Ou seja, a construção, muito presumivelmente, poderia não estar na totalidade no terreno rústico em venda.
• Atento a descrição do imóvel, não outra atuação era expectável por parte do adquirente, se não averiguar o estado do imóvel.
• Compulsado os factos provados, não consta que o Adquirente tenha apurado o real estado do bem para venda, nem tão pouco que as informações constantes do anúncio o poderiam induzir em erro, porquanto e uma vez mais, estamos perante uma construção ilegal.
111.3.3. Não há dúvida de que o bem penhorado a 06 de novembro de 2014, foi o prédio rústico, situado em Pomar Novo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos, sob o n.° …/…, freguesia de Jardim da Serra, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo …, secção …, registada a 31 de outubro de 2014 — cf. auto de penhora dessa data e certidão do registo predial desse prédio, que aqui se dão por integralmente reproduzidos. Também não há dúvida de que o valor base desse bem para efeitos de venda foi fixado pelo agente de execução em 1.300€ — cf. notificações de 17.09.2021, que aqui se dão por integralmente reproduzidas e que por leilão eletrónico foi
anunciada a venda nos seguintes moldes:
Descrição: Prédio rústico, correspondente a pomar de macieira e cerejeiras, com área de 82 m2, sito em Pomar Novo, na freguesia de Jardim da Serra, concelho de Câmara de Lobos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos sob o n° …/… e inscrito na matriz sob o artigo …, Secção …, Arv …. Observações: Sobre o referido prédio rústico foi edificada construção correspondente a lugar de garagem e arrecadação. Antes de efetuarem propostas, os eventuais interessados devem inteirar-se das qualidades e características, licenças e outros aspectos que considerem relevantes, do(s) bem(ns). É da única e exclusiva responsabilidade do proponente a verificação do estado do bem a adquirir pelo que deverá antes de apresentar proposta assegurar-se que o mesmo corresponde às suas expectativas e se encontra nas condições pretendidas. O bem é vendido no estado em que se encontra, pelo que a falta desta verificação por parte do proponente não determina, nos termos legais, a anulação da venda.». A construção a que se alude em 3) além de estar implementada no prédio vendido encontra-se igualmente edificada no prédio rústico descrito na Constituição da República Portuguesa de Câmara de Lobos, sob o n.° …, inscrito na matriz sob o artigo …, Seção …. Este último prédio foi penhorado à ordem dos autos a 13 de abril de 2022 — cf. respetiva certidão de registo predial que aqui se dá por integralmente reproduzida. O prédio vendido anunciado como tendo 82 metros quadrados, somente tem atualmente dimensão não superior a cinquenta metros quadrados.
111.3.4. O que estava anunciado, em termos de área- 82 m2- não corresponde à área efectiva do mencionado prédio rústico, que é aproximadamente de metade. Diz a senhora agente de execução que era ónus do adquirente desde logo aferir dessa desconformidade porquanto “...o anúncio de venda reflectiu a informação exacta dos documentos que identificam o imóvel (caderneta e descrição predial), a diligência realizada pelo … delegado foi promovida na presença da executada que nada declarou quanto a alguma inconformidade quanto ao que consta nos documentos e a realidade física, que não pode ser confirmada por mero olhar atento, mas sim com levantamento de cadastro, requerido e junto aos autos pelo adquirente em 22/06/2023. ” Sendo a venda do imóvel promovida pelo Tribunal por via da senhora agente de execução recai sobre o adquirente o ónus de averiguar se a área anunciada corresponde ou não à área efectiva do prédio rústico? Com base em quê?
111.3.5.Não consta que o auto de penhora ou o anúncio de venda tenham sido rectificados, nem por ordem judicial nem por iniciativa da senhora agente de execução, na sequência. A proposta de compra da adquirente A …, incidindo sobre o prédio rústico, incidia forçosamente também sobre a área anunciada de 82 m2, que não de cerca de metade dela; por outro lado, não havendo qualquer referência no anúncio de venda de que as construções existentes sobre o prédio penhorado sob o n.° …, muito embora de génese ilegal, se estendiam também sobre o prédio contíguo sobre o n.° …, dos executados, -e que veio a ser penhorado em momento posterior-, não podia o adquirente adivinhar que assim era o que só veio a constatar quando tentou tomar posse também da construção a que os executados se opuseram não podendo a proposta valer apenas como compra de 50 m2 de prédio rústico estando anunciados 82 m2 e que da construção não podia tomar posse. por estar em parte implantada no prédio rústico contíguo, por não ter este sentido interpretativo um mínimo de correspondência no texto da declaração negocial da proposta, sequer imperfeitamente expresso como o exige o art.° 238/1 do CCiv. Dir-se-á, assim, em primeiro lugar que, independentemente do erro do arrematante, o que o Tribunal anunciou e vendeu, aceitando a proposta do recorrente, foi um prédio rústico com metade da área real com uma construção de génese ilegal, que não pode regularizar de modo algum por, em parte, se encontrar implantada no prédio rústico contíguo que não adquiriu.
III.3.6. Trata-se de causas de anulabilidade da venda a favor do comprador, podendo o comprador simultaneamente pedir a anulação e a indemnização a seu favor e no que toca ao erro o comprador não tem de provar os pressupostos gerais de relevância do erro, designadamente o requisito da essencialidade (art.°s 247, 251 e 254 do CCiv), sendo a anulável a venda mesmo que o destinatário da declaração negocial (o executado por interposta autoridade pública, seja o Estado que vende) desconheça que as características do bem constituíram para o comprador declarante/proponente, um elemento essencial da formação da vontade deste último.[2] Deve assim considerar-se anulado o acto da aceitação da proposta e de nenhum efeito a mesma, ficando sem efeito a venda (art.° 838).
III.4. Saber se sendo a venda nula, a entrega dos montantes referentes a emolumentos e registo, bem como o acréscimo à taxa de juro não poderá ser imputada à Exequente, porquanto esta em nada contribuiu para a situação a decisão de primeira instância deverá igualmente indicar e caso seja julgado improcedente o presente Recurso, quem é responsável pelo pagamento desses montantes, porquanto à Exequente apenas será devido o montante referente à Entrega de Resultados pela venda do imóvel.
ffl.4.1. O que é que se decidiu a este respeito? Decidiu-se a restituição do preço e dos emolumentos do registos por não haver lugar a indemnização e bem assim como os juros a partir da notificação do despacho com base no seguinte, sendo que as despesas com a anulação fazem parte das custas do processo executivo : ‘‘Tratando-se de anulação da venda, nos termos do disposto no artigo 909. ° do Código Civil, uma vez que não foi alegado dolo do vendedor, há lugar à devolução do preço, vencendo-se os juros de mora, à taxa dos juros civis, somente a partir da notificação do presente despacho. Nos termos do disposto nesse preceito a indemnização somente abrange os danos emergentes do contrato que são a devolução do preço, dos emolumentos de registo e dos impostos pagos. Estes últimos, por força do ordenado às Finanças, encontram-se prejudicados. As despesas com a anulação fazem parte das custas do processo executivo. Em suma, se dos autos não se conclui que o agente de execução tenha tido qualquer culpa no erro, não se concluiu igualmente que o adquirente tivesse conhecimento do erro ou se o desconhecimento lhe seja a si imputável. Se o agente de execução desconhecia o erro como poderia o adquirente o saber? O ónus que incumbia ao adquirente de se certificar das qualidades do bem antes de o comprar não vai ao ponto de se fazer tábua rasa do anúncio. Se a executada, presente na diligência em que o agente de execução foi conhecer o bem, o tivesse alertado que a construção aí existente não pertencia na totalidade ao prédio, tudo isto teria sido evitado. Tanto mais que a penhora do prédio vizinho, onde a construção se encontra igualmente edificada, somente veio a ter lugar depois dessa deslocação ao local. ”
III.4.2 O artigo 908° do CC estabelece que em caso de dolo o vendedor deverá indemnizar o comprador do prejuízo que este não sofreria se a compra e venda não tivesse sido celebrada. Está em causa a indemnização do interesse contratual negativo: o prejuízo que o comprador não teria, se a compra não tivesse sido celebrada (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, anot. ao art° 908° do CC). Entre as verbas que constituem o prejuízo do comprador está a restituição do preço, as despesas feitas com o contrato e com a coisa comprada, as despesas com a ação anulatória, o lucro que ele deixou de obter numa outra operação negocial pelo facto de ter que aplicar na compra anulada a verba correspondente ao preço (Pires de Lima e Antunes Varela, obra e local citados).
No caso não se provaram factos nem foram alegados factos que provados permitissem concluir por uma atuação dolosa do vendedor.
No entanto, em caso de simples erro, o vendedor também é obrigado a indemnizar o comprador. A indemnização abrange apenas os danos emergentes do contrato, ou seja, os danos previstos na primeira parte do art° 564°, n° 1, 1a do CC. O dano emergente corresponde aos prejuízos sofridos, ou seja, à diminuição do património já existente do lesado (Pires de Lima e Antunes). O vendedor é o Estado por via do agente de execução e as despesas da anulação são custas do processo de execução como bem se diz. Já no que toca aos juros incidentes sobre a quantia a restituir desde a data da notificação do presente despacho até efetivo e integral pagamento, tendo o exequente entrada na posse da quantia a partir da notificação do despacho de restituição que não é alterado, pois não cumprindo entra em mora nada havendo a alterar.
IV- DECISÃO
Tudo visto acordam os juízes em julgar improcedente o recurso, em conformidade mantém-se a decisão recorrida.
Regime da Responsabilidade por Custas: Custas pela apelante que sai vencida no recurso (art.° 527, n.°s 1 e 2)
Lisboa, 06-06-2024,
Vaz Gomes
Higina Castelo
Paulo Silva
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[1] Na redacção que foi dada ao Código do Processo Civil pela Lei 41/2013 de 26/6, entrado em vigor a 1/9/2013, atento o disposto no art.° 6/1 da referida Lei; no que toca ao procedimento declarativo de anulação da venda, e atento o disposto no art. ° 6/3, aplica-se, nessa parte, também, a redacção da Lei 41/2013 de 26/6 porquanto o requerimento de anulação deu entrada em 2023, já depois da entrada em vigor daquela Lei; ao Código referido, na redacção dada pela referida Lei, pertencerão as disposições legais que vierem a ser mencionadas sem indicação de origem.
[2] Alberto dos Reis, Processo de Execução, vol. II, pág. 417 e ss, Lebre de Freitas, Código de Processo Civil Anotado, 2001, págs., 280 e ss, Amâncio Ferreira, Curso de Processo de Execução, 6.a edição, Almedina, pág. 352, citando aqueles, em sentido diverso que se não acompanha Pereira Coelho, Processo Civil, 1957-58, pág. 287 e Anselmo de Castro, Acção Executiva.. .3.a edição, págs. 325 e ss |
