| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes que compõem este Coletivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
Autores:
MP, e seu marido, RB,
Ré:
RAR, Sociedade de Mediação Imobiliária, Ld.ª.
Os autores instauraram ação de condenação sob a forma comum de declaração pedindo que a ré seja condenada a pagar-lhes a quantia global de € 60.000,00 (sessenta mil euros), a título de danos patrimoniais, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação e até pagamento.
Para fundamentarem a pretensão alegaram que em 27.08.2019 visitaram um imóvel cuja venda a ré mediava, tendo manifestado intenção de o adquirir, mediante recurso ao crédito, decorrência do que foi celebrado “contrato promessa de compra e venda”, em 25.10.2019, com pagamento do sinal de € 20.000,00 pelos autores. Sucedeu que os agentes imobiliários da ré prestaram informações incorretas sobre o valor do imóvel, o qual inflacionaram para o montante de € 235.000,00, pelo menos, sendo inferiores os valores das avaliações efetuadas pelos Bancos aos quais os autores solicitaram crédito para aquisição do imóvel.
Acrescentam os autores que, entretanto, tomaram conhecimento que o imóvel não tinha sistema de esgotos ou fossa séptica, o que os agentes imobiliários da ré omitiram e não averiguaram.
Após diligências, o BPI comunicou aos autores, em 19.05.2020, que apenas concedia crédito até ao montante de € 164.430,00, que o imóvel não tinha condições de habitabilidade, que não concedia crédito para terrenos rústicos e que o imóvel era composto de uma parte rústica e uma urbana.
Nessa sequência, os autores aperceberam-se que a concessão de crédito que mencionaram necessitar para adquirir o imóvel não constava expressa no contrato promessa e encetaram negociações com o vendedor, com vista à redução do preço ou devolução do sinal, às quais a ré obstou, alegando falsamente que desconhecia que os autores necessitavam de recorrer ao crédito e que existiam outros interessados na aquisição do imóvel, ante o que o vendedor declinou ambas as mencionadas soluções propostas pelos autores, tanto que já havia pago à ré a sua comissão e não dispunha, por isso, do valor do sinal, mas tendo-se a ré eximido de qualquer responsabilidade, assim tendo violado os seus deveres de informação, honestidade e esclarecimento e gerando com a sua conduta danos na esfera dos autores, pois estes limparam a expensas suas o imóvel em causa, assim o valorizando em € 40.000,00, bem como perderam o sinal entregue de € 20.000,00.
A ré contestou invocando a exceção de ilegitimidade dizendo que não é parte no contrato promessa invocado pelos autores, o qual foi celebrado entre estes e os vendedores, os quais, por sua vez, com a ré celebraram um contrato de mediação imobiliária, além de a ré não ter celebrado qualquer outro negócio jurídico com os autores, pelo que não pode ser condenada a devolver o sinal entregue e o montante da valorização do imóvel. Impugnou ainda os fundamentos da ação dizendo que cumpriu os seus deveres legais de mediadora imobiliária, tendo sido antes os autores quem decidiu adquirir um imóvel sem para tanto se certificarem que teriam capacidade financeira, atuando estes em abuso de direito, pois foram os mesmos que, com a sua conduta incumpridora, deram causa aos factos que imputam à ré.
Foi dispensada a realização da audiência prévia e foi proferido despacho saneador que julgou improcedente a exceção de ilegitimidade da ré. No mais foram julgados tabelarmente verificados os pressupostos processuais.
Enunciaram-se o objeto do litígio e os temas da prova.
Realizou-se a audiência final tendo sido proferida sentença cujo trecho decisório é o seguinte:
“Julgo a acção parcialmente procedente, por provada em parte, e, em consequência:
a) Condeno a ré «RAR, Sociedade de Mediação Imobiliária, Ld.ª» a pagar aos autores MP e RB a quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros), acrescida de juros moratórios vencidos e vincendos, todos contados à taxa legal de 4%, calculados desde a citação da ré e até integral pagamento;
b) Absolvo a ré do restante pedido”.
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Inconformada com o decidido apelou a ré, tendo apresentado alegações e as seguintes conclusões:
A) O presente recurso relaciona-se com a decisão da matéria de facto, e como nela deve ser vertido o resultado da ponderação de todos os meios de prova produzidos, de forma clara e imparcial, resultando numa correcta integração nas normas jurídicas a aplicar.
B) A resposta aos temas de prova e a indicação dos factos considerados como provados deve ser clara e perceptível, demonstrando qual a motivação do tribunal para decidir de uma forma ou de outra.
C) Deve, ainda, o tribunal explicitar de forma transparente o porquê da atribuição de maior ou menor relevância a determinado depoimento ou documento, carreados para o processo como meios probatórios.
D) Deve o tribunal abster-se de comentários e opiniões sobre os factos e sobre as partes, decidindo com base no que fica provado ou não provado e não com base em convicções próprias, manifestadas por diversas ocasiões durante as audiências de discussão e julgamento;
E) Admite-se que sobre a Recorrente impendem deveres de informação e colaboração, na condução dos processos de mediação imobiliária, informando os clientes de todas as características do imóvel, condições e termos do negócio, sendo certo que não pode dar aconselhamento jurídico ou impor cláusulas e contratos às partes;
F) Os Recorridos referiram num email prévio à proposta formal o recurso a crédito, mas nos momentos de formalização do negócio (proposta, contrato promessa de compra e venda e adenda 1 ao contrato), nada disseram, assinando todos os documentos e demonstrando que tal questão não seria essencial para a conclusão do negócio;
G) A capacidade financeira para a aquisição de um imóvel, é da responsabilidade do comprador, neste caso dos Recorridos, que deveriam ter-se assegurado dispor dos meios para o fazer, pois a Recorrente não tem como dever aferir essa situação;
H) A Recorrente agiu de acordo com a manifestação de vontade que os Recorridos foram demonstrando ao longo do processo, não violando qualquer lei ou direito dos Recorridos;
I) Existe, portanto, uma análise errónea dos factos, considerando-se não provados factos que deveriam ser considerados provados, e factos provados que não foram devidamente avaliados e ponderados para que a decisão final seja consistente com as disposições legais aqui aplicáveis, nomeadamente o instituto da responsabilidade extracontratual.
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Os autores recorridos contra-alegaram, pugnando pela manutenção do decidido, concluindo do seguinte modo:
1. O presente recurso interposto pela Recorrente, Ré nos autos em epígrafe, tem por objecto a douta sentença proferida pelo Juízo Central Cível de Almada - Juiz 1 que julgou parcialmente procedente por provada a acção e, em consequência, decidiu:
a) Condenar a Ré a pagar aos autores MP e RB a quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros), acrescida de juros moratórios vencidos e vincendos, todos contados à taxa legal de 4%, calculados desde a citação da ré e até integral pagamento;
b) Absolver a Ré do restante pedido;
c) Condeno os Autores e a Ré no pagamento das custas do processo, de acordo com os respectivos decaimentos, os quais se fixam em 2/3 para os autores e em 1/3 para a ré.
2. No que a si respeita, desde já os Recorridos se louvam nos doutos argumentos expendidos na douta sentença de fls …, que por facilidade de exposição e devido ao princípio da economia processual aqui e agora se dá por inteira e integralmente reproduzidos, e que fez correcta aplicação do direito aos factos dados como provados.
3. Pretende a Ré Recorrente fazer crer que foi erroneamente decidida a matéria de facto, e, em consequência, a respectiva decisão é inválida por erros crassos na apreciação da prova produzida e falta de exame crítico da mesma e por erro na aplicação do direito probatório material. Não lhe assiste, porém, qualquer razão como infra se demonstra.
4. A Ré Recorrente considera, erradamente em nosso entender e salvo o devido respeito que muito é, que a decisão da matéria de facto é inválida por erros crassos na apreciação da prova produzida e falta de exame crítico da mesma e por erro na aplicação do direito probatório material, a saber, do disposto no n.º 1 do artigo 358.º do Código Civil;
5. Em primeiro lugar, entendem os Recorridos que a Recorrente não cumpre, nas suas alegações, com o ónus que sobre si impende dado que, não obstante indicar os minutos da gravação a que se refere, não junta com as alegações a transcrição integral da gravação (como deveria ter feito) nem procede à transcrição dos excertos a que se refere (a não ser um excerto referente à Mma. Juiz a quo, o que já de si é demonstrativo do espírito com que a Recorrente litigou ao longo de todo o processo).
6. Sem prescindir, tendo em conta a prova produzida, os Pontos 3, 9, 29, 39 dos Factos Provados e os Pontos 68, 69, 70 dos Factos Não Provados não levantam quaisquer dúvidas pelo que devem ser mantidos conforme supra se deixa amplamente referido.
7. Razão alguma assiste à Recorrente pois no domínio da valoração da prova testemunhal vigora o princípio da livre convicção do julgador, estatuído no artº 655º, nº 1, do CPC.
8. A apreciação das provas resolve-se na formação de juízos, em elaboração de raciocínios, juízos e raciocínios estes que surgem no espírito do julgador, segundo as aquisições que a experiência tenha acumulado na mentalidade do juiz segundo os processos psicológicos que presidem ao exercício da actividade intelectual e, portanto, segundo as máximas de experiência e as regras da lógica.
9. Na apreciação da prova, o tribunal é livre de formar a sua convicção desde que essa apreciação não contrarie as regras comuns da lógica, da razão, das máximas da experiência e dos conhecimentos científicos.
10. Acresce que, quando está em causa prova testemunhal, deve o julgador proceder a um seu tratamento cognitivo, mediante operações de cotejo com os restantes meios de prova, sendo que a mesma, tal qual a prova indiciária de qualquer natureza, pode ser objecto de formulação de deduções ou induções baseadas na correcção de raciocínio mediante a utilização das regras de experiência.
11. Salvo melhor e mais douto entendimento, não se encontram razões bastantes para alterar a factualidade apurada pelo tribunal a quo dado que o Mmo. Juiz do Tribunal a quo fez a sua valoração da prova produzida, com apresentação da respectiva motivação de facto, na qual explicitou minuciosamente, não apenas os vários meios de prova (depoimentos testemunhais e documentos) que concorreram para a formação da sua convicção, como os critérios racionais que conduziram a que a sua convicção acerca dos diferentes factos controvertidos se tivesse formado em determinado sentido e não noutro.
12. Os depoimentos testemunhais, que a ora Recorrente pretende que sejam agora valorados diversamente do que o foram pela Mma. Juiz a quo, de molde a levarem à alteração da matéria de facto, são, consabidamente, elementos de prova a apreciar livremente pelo tribunal (arts. 396º do Cód. Civil e 655.º, n.º 1, do C.P.C.).
13. Se o julgador de 1ª instância entendeu valorar diferentemente da ora Recorrente tais depoimentos, não pode ser posto em causa, de ânimo leve, a convicção daquele, livremente formada, tanto mais que dispôs de outros mecanismos de ponderação da prova global que o tribunal ad quem não detém (v.g. a inquirição presencial das testemunhas).
14. Ou seja, trata-se de averiguar se o tribunal “a quo” incorreu, de facto, num erro ostensivo na apreciação da prova, numa apreciação totalmente arbitrária das provas produzidas em audiência de julgamento, ignorando ou afrontando directamente as mais elementares regras da experiência, em termos de se poder dizer que existe uma flagrante desconformidade entre os elementos probatórios disponíveis e a decisão do tribunal recorrido sobre matéria de facto.
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FUNDAMENTAÇÃO
Colhidos os vistos cumpre decidir.
Objeto do Recurso
O objeto do recurso é balizado pelo teor do requerimento de interposição (artº 635º nº 2 do CPC), pelas conclusões (artºs 635º nº 4, 639º nº 1 e 640º do CPC), pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas, ou por ampliação (artº 636º CPC) e sem embargo de eventual recurso subordinado (artº 633º CPC) e ainda pelas questões de conhecimento oficioso cuja apreciação ainda não se mostre precludida.
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Questão prévia
Como se constata das conclusões acima transcritas, a recorrente manifesta uma pretensão de impugnação da decisão relativa à matéria de facto, resultando ela da conclusão A) e, especialmente, da conclusão I). E resulta acima de tudo do corpo das alegações, onde se refere expressamente tal intenção e de onde constam menções expressas a depoimentos de várias testemunhas, assim como elementos documentais.
Dispõe o artigo 640º/1, do CPC que:
“Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a)- Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b)- Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c)- A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
No que toca à especificação dos meios probatórios, “quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (artº 640º/2, al. a) do CPC).
Deste modo, o ónus de impugnação previsto no art. 640º/1, do CPC exige que o recorrente: (1) especifique os meios probatórios que determinariam decisão diversa da tomada em primeira instância para cada um dos factos que pretende impugnar, não sendo suficiente a genérica indicação dos ditos meios de prova (isto é, desacompanhada do reporte a cada um dos facto sindicados, e antes oferecida para a totalidade da matéria de facto sob recurso) Neste sentido vd. ac. STJ de 12.04.2024, que afirmou o seguinte no sumário: “A impugnação da matéria de facto deve, em regra, especificar os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa da recorrida, relativamente a cada um dos pontos da matéria impugnada” (ac. Proferido no procº nº 823/20.4T8PRT.P1.S1, MÁRIO BELO MORGADO, in dgsi.pt). ; (2) a decisão que deve ser proferida sobre cada um dos factos impugnados, esclarecendo sobre o seu exato teor (isto é, a exata redação que pretende para cada um deles); e (3) a indicação das passagens da gravação em que funda a sua sindicância, de novo para cada um dos depoimentos em causa.
A falta de cumprimento do ónus de impugnação previsto no art. 640.º, n.º 1 do CPC implica a rejeição imediata do recurso na parte afetada, uma vez que a lei não prevê a prolação de qualquer despacho de aperfeiçoamento dirigido à parte incumpridora.
As exigências legais referidas têm uma dupla função: delimitar o âmbito do recurso e tornar efetivo o exercício do contraditório pela parte contrária (pois só na medida em que se sabe especificamente o que se impugna, e qual a lógica de raciocínio expendido na valoração/conjugação deste ou daquele meio de prova, é que se habilita a contraparte a poder contrariá-lo).
Um aspeto formal importante é o de nas conclusões do recurso deverem ser identificados com precisão os pontos de facto que são objeto de impugnação, bastando, quanto aos demais requisitos, que constem de forma explícita da motivação. Tal necessidade resulta da circunstância normativa de serem as conclusões que delimitam o objeto do recurso, nos termos supra expostos. Neste âmbito temos o ac. do STJ de 09.06.2021 Proferido no procº nº 10300/18.8T8SNT.L1.S1, RICARDO COSTA (in dgsi.pt). , que afirmou o seguinte no sumário: I- Os ónus processuais de alegação recursiva previstos no art. 640º, 1 e 2, do CPC, relativos à impugnação da decisão sobre a matéria de facto, conjugam-se com o ónus de formulação de conclusões, cominado, em caso de incumprimento, com o indeferimento do recurso. II- A rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se quando (i) falte nas conclusões a referência à impugnação da decisão sobre a matéria de facto (arts. 635º, 2 e 4, 639º, 1, 641º, 2, b), CPC); (ii) quando falte nas conclusões, pelo menos, a menção aos «concretos pontos de facto» que se considerem incorrectamente julgados (art. 640º, 1, a)), sendo de admitir que as restantes exigências das als. b) e c) do art. 640º, 1, em articulação com o respectivo n.º 2, sejam cumpridas no corpo das alegações. III- Se as conclusões recursivas são totalmente omissas quanto à matéria da impugnação da decisão da matéria de facto, verifica-se o manifesto incumprimento da diligência processual mínima do recorrente, resultante da relação intersistemática do art. 640º com os arts. 635º, 2 a 4, e 639º, 1 e 2, espoletando a sanção cominada, em coordenação, pelo corpo do art. 640º, 1, e pelo art. 641º, 2, b), do CPC – a rejeição do recurso (neste caso, da revista normal interposta a título principal) Neste sentido temos também os acs. do STJ de 19-02-2015, P.º nº 299/05.6TBMGD.P2.S1, TOMÉ GOMES, de 01-10-2015, P.º nº 824/11.3TTLRS.L1.S1, ANA LUÍSA GERALDES, de 11-02-2016, P.º nº 157/12-8TVGMR.G1.S1, MÁRIO BELO MORGADO, todos in dgsi.pt..
Como resulta de forma claríssimas das conclusões, a recorrente não especificou nelas a matéria de facto que pretende seja reapreciada, limitando-se genericamente a referir que “existe, portanto, uma análise errónea dos factos, considerando-se não provados factos que deveriam ser considerados provados, e factos provados que não foram devidamente avaliados e ponderados para que a decisão final seja consistente com as disposições legais aqui aplicáveis, nomeadamente o instituto da responsabilidade extracontratual” (cfr. conclusão I) com sublinhado nosso).
Como resulta do exposto supra, esta forma de impugnação da decisão relativa à matéria de facto – em que não se especificam nas alegações os factos cuja reapreciação se pretende seja efetuada pelo tribunal de recurso - não é admissível e tem como consequência a rejeição do recurso nessa parte.
Deste modo, o objeto do recurso, atento o vício apontado, não pode abranger a impugnação da decisão relativa à matéria de facto.
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Assim, em face das conclusões apresentadas pela recorrente, a questão a apreciar é a de apurar se da atuação da recorrente no âmbito do negócio em causa nos autos, na qual foi mediadora imobiliária, resulta ou não a responsabilidade que lhe foi assacada na decisão recorrida e que resultou na condenação da recorrente no pagamento aos autores da quantia relativa ao sinal que pagaram em cumprimento do contrato promessa celebrado entre os autores, como promitentes compradores, e o cliente da recorrente, como promitente vendedor.
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Factualidade tida em consideração pela 1ª Instância
1. No dia 27 de Agosto de 2019, após indicação, por parte de dois amigos dos autores, da existência de um anúncio, divulgado pela ré, de venda do imóvel sito em …, os autores visitaram-no, desacompanhados de agente imobiliário.
2. No dia 27 de Agosto de 2019, os autores dirigiram-se à «RA», no Centro Comercial Almada Fórum, no sentido de formalizar o seu interesse na aquisição do imóvel mencionado em 1., o que fizeram junto da consultora imobiliária da ré PL.
3. A referida consultora imobiliária recusou que os autores celebrassem desde logo um “Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV)”, porque existia uma discrepância relativa à área do imóvel que constava da caderneta predial, mas tendo aquela recomendado que os autores manifestassem, por escrito, o seu interesse na aquisição do imóvel, pois assim teriam prioridade perante a existência de outros interessados.
4. No dia 27 de Agosto de 2019, por volta das 16h57, foi pelos autores apresentada uma oferta de aquisição do dito imóvel, através de e-mail remetido a PL e por esta recebido, cuja cópia consta de fls. 17 e se dá por reproduzido, com o seguinte teor:
“Cara P, após a visita ao imóvel c a V. referência ID. …, vimos por este meio apresentar a nossa proposta para a aquisição do mesmo, na medida em que adoramos a casa para nossa habitação:
- valor total proposto 200.000€,
- apesar de saber que o sr. proprietário rejeita para já, reserva do imóvel até obter conformidade de áreas nas cadernetas, caso seja necessário podemos fazê-la, no valor de 2.500€,
- CPCV em substituição à reserva, ou dentro do prazo de 10dias após reserva, se necessária, no valor de 20.000€ de sinal, com menção de recurso a crédito bancário sujeito a avaliação,
- escritura até ao prazo 90 dias com possibilidade de adenda de prorrogação, caso seja necessário.
Mais uma vez reforço o nosso total interesse na aquisição deste imóvel, e propomos este valor, que é negociável, pois toda a construção existente teria de ser alvo de reabilitação profunda.
Sinta-se à vontade para discutir connosco esta proposta e esperamos que nos apoie neste projecto.
(...)”
5. Em data não apurada, teve lugar uma visita ao imóvel, a qual foi conduzida pela consultora imobiliária ao serviço da ré, em …, PL.
6. Em data não apurada de Outubro de 2019, os autores reuniram com as consultora imobiliárias ao serviço da ré, PL e AS, manifestando imediata disponibilidade para prosseguir com o processo de aquisição do dito imóvel.
7. Durante essa reunião, as duas consultoras imobiliárias PL e AS, questionaram os autores sobre qual o Banco com o qual tinham interesse em contrair o crédito bancário, bem como as respectivas profissões.
8. Na mesma ocasião, a autora explicou que tinha uma deficiência e que estaria a negociar a concessão de crédito bonificado, para pessoa com deficiência.
9. Tendo por base as informações acima veiculadas, em 18.10.2019, a autora subscreveu o formulário cuja cópia consta de fls. 16 e 16 verso e de fls. 78, 78 verso e 79 e se dá por reproduzido, cujas informações nele inclusas foram inseridas pela agente imobiliária PL, no qual não foi assinalado o campo designado de “Financiamento”, nem foi preenchido o campo designado de “Valor Financiamento”, por decisão dessa consultora imobiliária, que decidiu ignorar a informação veiculada no e-mail referido em 4..
10. Não obstante os autores terem reiteradamente solicitado junto da ré que lhes fosse facultada com antecedência uma minuta do “contrato promessa de compra e venda” que iriam subscrever, no propósito de o analisarem com cuidado, só tiveram acesso à mesma cerca de 30 minutos antes da reunião que estava agendada para o dia 25 de Outubro de 2019, pelas 13h00.
11. Enquanto decorria a assinatura do “contrato promessa de compra e venda” por ambas as partes, foram introduzidas duas alterações no documento, com troca de páginas, respeitantes ao artigo matricial e à forma de pagamento do sinal.
12. Assim, no dia 25 de Outubro de 2019, LC, no estado de divorciado, e os autores, casados um com o outro sob o regime da comunhão de adquiridos, subscreveram o acordo designado de “Contrato Promessa de Compra e Venda”, cuja cópia consta de fls. 17 verso a 19 verso se dá por reproduzida, no qual, entre o mais, o primeiro declarou prometer vender aos segundos, os quais declararam prometer comprar-lhe, em seu nome ou em nome de quem viessem a designar, o imóvel descrito em 1., pelo preço de € 217.500,00 (duzentos e dezassete mil e quinhentos euros), ficando ajustado que a escritura de compra e venda seria realizada no prazo de 60 (sessenta) dias a contar da assinatura desse acordo, prorrogável por mais 60 (sessenta) dias, caso não se realizasse até essa data.
13. Os autores efectuaram, nessa data e a título de sinal, o pagamento da quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros).
14. Anteriormente, havia sido solicitado pelos autores que a agente imobiliária PL enviasse toda a documentação disponível ao gestor bancário, para que os autores pudessem prosseguir com o processo destinado à celebração do contrato de concessão de crédito bancário, o que foi efectivamente feito.
15. Após a assinatura do referido “CPCV”, os autores iniciaram o processo de obtenção de crédito bancário bonificado para pessoa com deficiência.
16. A primeira avaliação imobiliária decorreu na presença da agente imobiliária AS, da «RA».
17. Essa primeira avaliação do imóvel foi no valor de € 142.500,00 (cento e quarenta e dois mil e quinhentos euros), atribuído pela sociedade «Benege, S.A.», na qual foi considerado, entre o mais, que as obras de saneamento estavam executadas e que o imóvel estaria em razoável / fraco estado de conservação, no limiar das condições mínimas de habitabilidade, conforme consta do documento de fls. 20 a 26, cujo teor se dá por reproduzido.
18. Face ao valor da avaliação, os autores solicitaram a chave do imóvel, para procederem à limpeza de vegetação e lixo acumulados, a qual foi facultada pelo vendedor à ré e por esta aos autores, tendo essa limpeza tido lugar no interior e exterior do terreno, mediante utilização de produtos de limpeza e ferramentas que adquiriram.
19. Após a referida limpeza do imóvel, foi solicitada pelos autores uma nova avaliação ao mesmo «Banco Santander Totta», a qual foi realizada pela sociedade «Garen, Avaliações de Ativos, Ld.ª» e apresentou o valor de € 184.000,00 (cento e oitenta e quatro mil euros), no relatório ficando a constar o seguinte: infraestruturas de saneamento executadas; o nível de acabamentos é modesto; o imóvel encontra-se em estado de conservação razoável / fraco; o imóvel não tem condições mínimas de habitabilidade e “o terreno onde está inserido o imóvel, é onde reside a mais valia do prédio, dado que tem três frentes de rua, está isolado, tem licença de utilização para dois fogos, e estando inserido num perímetro urbano consolidado poderá, depois de tomadas as devidas diligências, ver o seu potencial acrescido”, conforme consta do documento de fls. 27 a 35 verso, cujo teor se dá por reproduzido.
20. A agente imobiliária PL sugeriu que os autores procurassem outra instituição bancária, pelo que os autores recorreram ao «Novo Banco», que efectuou uma “simulação de crédito à habitação”, mediante a qual os autores concluíram que as condições apresentadas eram mais desfavoráveis do que as apresentadas pelo «Banco Santander», optando por iniciar um novo processo de crédito bancário para o referido imóvel junto do «Banco BPI».
21. Entretanto, os autores foram informados, por vizinho, que o imóvel não teria qualquer tipo de sistema de esgotos ou fossa séptica.
22. Situação essa que não tinha sido transmitida aos autores pelas mencionadas agentes imobiliárias.
23. Os autores solicitaram junto da consultora imobiliária PL a confirmação sobre a veracidade da informação mencionada em 21., quer por telefone, quer por mensagem electrónica via WhatsApp, no dia 27 de Novembro de 2019, tendo a mesma respondido “Estou a aguardar que o Sr L me diga algo dos esgotos...ele não está muito bem de saúde e falei com a D. R que me disse que ele ligaria logo que conseguisse...”.
24. No dia 25 de Fevereiro de 2020, foi ajustado um acordo adicional ao “CPCV” inicial, mencionado em 12., mediante prorrogação, por mais 60 (sessenta) dias, do prazo para celebração da escritura pública de compra e venda, nos termos constantes do documento de fls. 113 verso e 114, cujo teor se dá por reproduzido.
25. Posteriormente, no dia 23 de Março de 2020, a «RA» elaborou um documento designado de “Adenda N.º 02”, ao mesmo indicado “contrato promessa de compra e venda”, que foi apenas assinado pelo promitente vendedor e no qual o prazo para celebração da escritura pública de compra e venda seria prorrogado por mais 120 (cento e vinte) dias, nos termos constantes do documento de fls. 115 e 115 verso, cujo teor se dá por reproduzido.
26. Os autores diligenciaram junto do «Banco BPI» e conseguiram uma nova avaliação do imóvel, tendo esta avaliação sido efectuada no dia 29 de Abril de 2020, a qual atribuiu o valor de € 182.700,00 (cento e oitenta e dois mil e setecentos euros), no estado em que se encontrava, e no valor de € 305.800,00 (trezentos e cinco mil e oitocentos euros), após realização de obras de reabilitação, referindo-se, entre o mais, que a conservação interior do imóvel era “medíocre”, que não tinha condições de habitabilidade, por ter a “cozinha inoperacional” e que necessitava de obras de remodelação, nos termos constantes do documento de fls. 55 a 57 verso, cujo teor se dá por reproduzido.
27. Na decorrência dessa mesma avaliação, o gestor bancário do «BPI», que efectuou a avaliação do imóvel, explicou aos autores que, com base no valor da avaliação, o banco apenas concedia o crédito no valor de € 164.430,00 (cento e sessenta e quatro mil e quatrocentos e trinta euros), pois o imóvel não tinha condições de habitabilidade e o montante solicitado seria para as fracções da propriedade e para um pedaço rústico de terreno, sendo que, para este último, o banco não concede empréstimo.
28. Os autores tiveram acesso às informações mencionadas em 27., em data não apurada.
29. Após uma leitura minuciosa do “contrato promessa” mencionado em 12., os autores foram alertados de que, apesar de o terem solicitado por e-mail referido em 4., esse documento não apresentava qualquer referência acerca do crédito bancário necessário para a compra do imóvel e, perante isto, os autores solicitaram uma reunião com o vendedor, para esclarecer a situação.
30. Durante a referida reunião, que ocorreu em 21 de Maio de 2020 e com a presença das consultoras imobiliárias da ré, o autor explicou o contacto com os diversos bancos e a iniciativa dos autores na realização de uma limpeza ao imóvel, para a valorização do mesmo.
31. Os autores sugeriram que a compra poderia ser realizada por um valor mais baixo, de forma a corresponder à avaliação feita pelo «Banco BPI», ou, em alternativa, que lhes fosse restituído o sinal entregue, o que não foi aceite pelo promitente vendedor, que afirmou já ter pago a comissão à ré.
32. Posteriormente, os autores solicitaram uma reunião com responsável pela empresa Remax, o que aconteceu no dia 18 de Junho de 2020, nas instalações da RA.
33. Nessa reunião, estavam presentes uma advogada em representação dos autores, uma advogada em representação da ré e um gestor de clientes, os quais mencionaram que o “montante acordado nunca ficou condicionado à obtenção de crédito bancário”.
34. A agência imobiliária comunicou aos autores, como solução possível, a aquisição do imóvel com capitais próprios, por forma a não perderem o sinal já pago.
35. No dia 22 de Dezembro de 2020, perante os eventos descritos anteriormente, os autores tentaram estabelecer contacto com a ré, na tentativa de resolução do litígio, sem ser necessário recorrerem à via judicial, tendo-lhe os mesmos enviado a missiva cuja cópia consta de fls. 67 a 75 e se dá por reproduzida.
36. A «RA» respondeu à precedente missiva, declinando a sua responsabilidade pela inviabilização da celebração do contrato de compra e venda do imóvel descrito em 1., invocando que sempre conduziram todo o processo negocial cumprindo todas as regras que regulam a actividade de mediação imobiliária e respeitando a vontade das partes, conforme consta do documento de fls. 75 verso a 77 verso, cujo teor se dá por reproduzido.
37. A ré «R – Sociedade de Mediação Imobiliária, Ld.ª» é uma sociedade por quotas que se dedica, entre o mais, à actividade de mediação imobiliária, sendo titular da Licença n.º … – AMI, emitida pelo IMPIC.
38. Nessa conformidade, a ré assumiu, com o vendedor do imóvel em questão, o compromisso de encontrar um interessado na compra, promovendo e divulgando o imóvel na sua página na internet, como sendo uma “Moradia/Quinta para recuperar”, em venda pelo preço de € 220.000,00 (duzentos e vinte mil euros), nos termos constante do documento de fls. 103 verso a 104 verso, cujo teor se dá por reproduzido.
39. Os autores sempre manifestaram perante a ré que iriam recorrer ao crédito bancário para aquisição do imóvel mencionado em 1. e que este seria mais vantajoso, em virtude de alegado grau de deficiência da autora.
40. Os autores explicaram às consultoras da ré que eram empresários e que dispunham de capital próprio, incluindo para realização das obras de remodelação do imóvel.
41. O vendedor fez seu o valor entregue a título de sinal e princípio de pagamento por efeito do acordo referido em 12., por entender que os autores incumpriram o prazo acordado para a realização do contrato definitivo, sem qualquer motivo.
42. A cláusula 10.1. do “contrato promessa” referido em 12. dispõe o seguinte: “O imóvel objeto deste contrato é vendido exatamente no estado em que se encontra, livre de ónus ou encargos, desocupada de pessoas, com tudo o que o compõe e que dele faz parte integrante e a sua posse será transmitida simultaneamente com a outorga da escritura de compra e venda ou ato equivalente, mediante a boa cobrança do remanescente do preço.”
43. Adicionalmente, prevê a cláusula 10.2. do mesmo “contrato promessa”: “O imóvel é vendido no estado físico e jurídico em que se encontra, condição sine qua non da celebração deste Contrato e do Contrato Definitivo, o qual os Promitentes Compradores declaram conhecer e ser inteiramente adequado aos fins a que se destina ou, não o sendo, assumindo a responsabilidade de, por sua conta e risco, o repor nas condições adequadas, aceitando-o como está e sem reservas, não sendo oponível ao Promitente Vendedor, nem fundamento de recusa da outorga da escritura de Compra e Venda.”
44. O imóvel mencionado em 1. foi vendido a terceiros em data e por preço não apurados.
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II. 2 - Factos Não Provados:
45. Foi no dia 27 de Agosto de 2019 que as duas consultoras imobiliárias ao serviço da ré, PL e AS, conduziram os autores na visita ao imóvel referido em 1..
46. A consultora imobiliária PL recusou que os autores celebrassem um “Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV)” no dia 27 de Agosto de 2019 por motivo de existirem outras pessoas interessadas na aquisição do imóvel descrito em 1. e aconselhou-os a formular uma oferta elevada, como “sinal”.
47. Foi no dia 27 de Agosto de 2019 que os autores preencheram um formulário fornecido pela ré.
48. Foi no dia 17 de Outubro de 2019 que ambas as consultoras imobiliárias PL e AS convocaram os autores para uma reunião e os mesmos com elas reuniram nesse dia.
49. As referidas consultoras imobiliárias, informaram os autores de que, de acordo com a sua experiência profissional e comparando com os imóveis localizados na mesma zona, o imóvel seria avaliado em, pelo menos, € 235.000,00 (duzentos e trinta e cinco mil euros) e, atendendo a este facto, não existiria necessidade de se preocuparem com a avaliação, uma vez que o montante seria suficiente para que lhes fosse concedido o crédito bancário.
50. No acto referido em 11., foi o advogado da «RA» quem introduziu alterações no documento.
51. No decorrer da primeira avaliação ao imóvel descrito em 1., feita pela avaliadora MC, a consultora imobiliária da ré AS disse-lhe que o valor estimado do imóvel seria aproximadamente € 240.000,00 (duzentos e quarenta mil euros), o que foi imediatamente rejeitado pela avaliadora, baseado na experiência da mesma e nas condições do próprio imóvel.
52. As consultoras imobiliárias da ré, perante a primeira avaliação do imóvel, manifestaram que o Banco não estaria interessado em conceder crédito aos autores, devido à incapacidade da autora.
53. A consultora imobiliária PL, perante a segunda avaliação efectuada, afirmou que o valor da nova avaliação ainda não correspondia ao valor real do imóvel, continuando a afirmar que considerava que o Banco não pretendia conceder o crédito bancário solicitado pelos autores.
54. A R não deu resposta ao pedido de informação sobre a inexistência de sistema de esgotos ou fossa séptica, pelo que os autores obtiveram mais informações junto da empresa municipal responsável pelo tratamento da água e rede de esgotos e fossas, o SMAS, pessoalmente e via WhatsApp, no dia 11 de Novembro de 2019.
55. Os autores não tiveram oportunidade de analisar os termos e condições do documento referido em 24., na medida em que o vendedor foi a única parte que o assinou, apesar de os autores terem solicitado uma cópia do mesmo.
56. A ré, através das suas consultoras imobiliárias, ocultou aos autores que o imóvel não tinha condições de habitabilidade, nem sistema de esgotos.
57. A ré omitiu aos autores que o imóvel tinha uma parte rústica e uma parte urbana, para a qual existem dois valores, os quais também omitiu.
58. Os autores tiveram acesso às informações mencionadas em 27. no dia 19 de Maio de 2020, numa reunião, onde estiveram presentes o gestor bancário do «BPI» e a consultora imobiliária PL, que foi questionada acerca do valor real dos imóveis rural e urbano.
59. Nessa reunião, a consultora imobiliária … discordou da avaliação, alegando que os avaliadores não conseguiam ver o real potencial do imóvel e mencionou, mais uma vez, que desconhecia o valor exacto para ambas as fracções.
60. Após esta reunião, as consultoras imobiliárias da ré deixaram de contactar definitivamente os autores e não foram feitas outras diligências para resolver a situação.
61. Na reunião referida em 30., quer os vendedores, quer as consultoras imobiliárias, reconheceram que a limpeza realizada pelos autores contribuiu para aumentar o valor do imóvel.
62. Na reunião referida em 30. as referidas duas consultoras imobiliárias aconselharam o vendedor a não aceitar nenhuma das opções apresentadas pelos autores, bem como afirmaram que existiam vários interessados na aquisição da propriedade do imóvel e que os autores nunca tinham informado necessitarem de um crédito bancário para a aquisição do imóvel.
63. Na reunião mencionada em 33. os representantes da agência imobiliária mencionaram que, como o contrato tinha sido assinado, não haveria mais nada a fazer, tendo ainda salientado que os autores nunca tinham mencionado a necessidade de obterem um crédito bancário.
64. O imóvel referido em 1. não dispõe de uma rede de saneamento básico.
65. A ré ocultou a inexistência de uma rede de esgotos e de uma fossa séptica no imóvel.
66. Para a obtenção e aprovação do crédito bancário, os autores teriam que ser detentores de uma licença, facto que a ré lhes ocultou.
67. Os autores comunicaram à ré que poderiam optar por comprar o imóvel descrito em 1. em nome de uma sociedade.
68. Os autores leram, com a máxima atenção, o documento mencionado de 10. a 12., o que fizeram na presença das consultoras imobiliárias AS e PL.
69. Os autores afirmaram que, para a aquisição do imóvel referido em 1., o “dinheiro não seria problema”, indicando os autores que tinham meios, ainda que próprios, para a compra do imóvel sem recurso ao crédito.
70. Os autores abordaram o facto de pretenderem recorrer ao financiamento bancário apenas e só por ser mais vantajoso, nunca tendo comunicado à ré de forma inequívoca que apenas poderiam comprar o imóvel com recurso ao crédito bancário.
71. Foi em Outubro de 2020 que o imóvel foi vendido a terceiros, pelo valor de € 202.500,00 (duzentos e dois mil e quinhentos euros).
72. Com a limpeza levada a cabo pelos autores, o imóvel ficou valorizado em € 40.000,00 (quarenta mil euros).
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Fundamentação jurídica
A decisão recorrida, após elencar os deveres das mediadoras imobiliárias para com os clientes e destinatários previstos no art.º 17.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, fundamentou da seguinte forma a existência de responsabilidade civil extracontratual da recorrente para com os autores-recorridos:
“Resulta, portanto, do descrito regime legal que a função do mediador imobiliário é basicamente uma função de angariação de interessados e que os deveres que se lhe impõem são deveres de informação, de lealdade e de colaboração (cfr. art.ºs 2.º e 17.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro).
Assim e ante a configuração que os autores atribuem aos fundamentos da sua pretensão, entre o mais, para cumprimento dos deveres de informação ínsitos no art.º 17.º, n.º 1, alíneas b), c) e d), da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, destaca-se como inquestionável que sobre a mediadora imobiliária impende a obrigação de se certificar da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes, de propor aos destinatários os negócios de que for encarregada fazendo uso da maior exactidão e clareza possíveis quanto às características, preço e condições de pagamento do preço do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro, bem como de comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado.
No caso dos autos, provou-se que a ré é uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária e que, no exercício dessa sua actividade, convencionou com terceiro que se comprometia a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra do imóvel sito em …, o qual como tal publicitou, assim desenvolvendo, para o efeito, acções de promoção, bem como tratou da obtenção da respectiva documentação referente ao imóvel que angariou para venda.
Tendo conhecimento dos antecedentes factos, os autores logo manifestaram, verbalmente e perante consultora imobiliária da ré, interesse na aquisição do imóvel, a qual, face à inviabilidade de imediata celebração de “contrato promessa de compra e venda”, lhes sugeriu que apresentassem uma proposta por escrito, na qual manifestassem esse seu interesse, o que os mesmos fizeram, oferecendo o preço de € 200.000,00, propondo-se pagar uma reserva no valor de € 2.500,00 e, em substituição dessa reserva – ou 10 (dez) dias após a mesma (caso ocorresse) –, propuseram a celebração de “contrato promessa de compra e venda”, para tanto desde logo oferecendo o pagamento da quantia de € 20.000,00, a título de sinal, com inclusão da menção (nesse contrato, veja-se) de recurso ao crédito bancário, sujeito a avaliação do imóvel, mais sugerindo a realização da escritura no prazo de 90 dias, com possibilidade de prorrogação desse prazo.
Sucedeu que a ré, diversamente do que lhe foi expressamente solicitado, decidiu omitir a manifestação de vontade dos autores, quer do formulário por si elaborado que lhe serviu de base à redacção do clausulado do “contrato promessa”, quer deste último instrumento, o qual não foi facultado aos autores para leitura e análise com a antecedência que se impunha, pois tiveram cerca de 30 minutos para o examinarem, sendo o mesmo composto por 5 (cinco) páginas, com fonte de reduzida dimensão, além de terem decorrido alterações em simultâneo com a sua assinatura, em resultado do que nada ficou a constar sobre a necessidade de recurso ao crédito e nem os autores se aperceberam de tal omissão na data da assinatura do dito instrumento.
Nessa decorrência e porque sempre terá sido sua intenção recorrer ao crédito bancário para a compra do imóvel, distintamente do que se referia à realização de obras de reabilitação do mesmo, diligenciaram os autores junto de quatro bancos pela concessão de financiamento, tendo obtido três avaliações de valor consideravelmente mais baixo daquele que correspondia ao preço ajustado (que foi de € 217.500,00), nos valores de € 142.500,00, de € 184.000,00 e de € 182.700,00, sendo que, antes da segunda avaliação, mediante solicitação sua e com a anuência do promitente vendedor, realizaram uma limpeza no imóvel.
Não obstante a prorrogação do prazo concedido para celebração do contrato de compra e venda prometido, o certo é que os autores não conseguiram celebrá-lo no prazo que a tanto se vincularam, precisamente por não lhes ter sido concedido o crédito bancário que lhes permitiria pagar o preço que ficou convencionado como contrapartida pela transmissão da propriedade do imóvel, em razão do que perderam o sinal entregue, no valor de € 20.000,00.
Deflui da ponderação da intervenção da ré nos factos que sumariamente se deixaram expressos que a mesma se trata de uma sociedade comercial, que exerce, devidamente autorizada, a actividade de mediação imobiliária, pelo que a mesma, terá que saber, precisamente porque é profissional no dito sector de actividade, que quando os clientes e outros destinatários a si recorrem, nela depositam a sua confiança, fundada no conhecimento e experiência que promanam do exercício profissional da sua actividade.
Precisamente por isso, sabendo a ré, desde o primeiro contacto, que os interessados, aqui autores, pretendiam adquirir o imóvel cuja venda a ré promoveu mediante recurso ao crédito bancário, teria igualmente que saber que a sua não concessão poderia determinar a inviabilidade da celebração do contrato de compra e venda ou, pelo menos, o risco da verificação de tal desfecho.
Contudo, constata-se que a ré, descurando deliberadamente a manifestação de vontade (expressa e escrita, veja-se) que lhe foi comunicada pelos autores, os quais não lhe dirigiram declaração inversa ou antagónica com aquela, no sentido de não pretenderem recorrer ao crédito ou de lhes ser indiferente a concessão do mesmo para conseguirem proceder ao pagamento do preço do imóvel, sem para tanto os alertar, optou por omitir a inclusão de tal declaração ao longo de todo o processo negocial por si mediado, incluindo no “formulário” que serviu de base ao “contrato promessa” e também neste instrumento, cuja análise ponderada sequer foi facultada aos autores, os quais não teriam razão para pressupor que a ré desrespeitaria a vontade que perante si manifestaram e que não teria incluído a menção à necessidade de crédito bancário para a concretização do negócio almejado em tal instrumento, só mais tarde de tal omissão se tendo apercebido, tanto que a ré os manteve na ignorância do procedimento que havia adoptado.
Veja-se que sequer a circunstância de os autores disporem de capitais próprios para a remodelação que se propunham fazer no imóvel invalida a necessidade de concessão de crédito para a compra do imóvel, pois que tais capitais podem não ser suficientes para tanto.
Além disso, nunca a ré terá, ao longo de todo o processo negocial e mesmo após obtida a primeira avaliação, alertado precisamente para a circunstância de que poderia estar comprometida a celebração do contrato prometido de compra e venda.
Deflui do exposto que se evidencia que a ré incumpriu deveres de informação legalmente consagrados a seu cargo, mormente por não ter feito uso da maior exatidão e clareza quanto às condições de pagamento do preço do imóvel em causa, de modo a não induzir os autores em erro, nem lhes comunicou imediatamente facto que podia pôr em causa a concretização do negócio visado, como pôs efectivamente (art.º 17.º, n.º 1, alíneas c) e d), da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro).
…
Não tendo sido concedido aos autores o financiamento indispensável à aquisição do imóvel e não tendo o pagamento do preço ficado condicionado à concessão de crédito bancário no “contrato promessa de compra e venda”, conforme havia pelos autores sido solicitado à ré e não obstante a confiança nela depositada enquanto profissional que é na actividade de mediação imobiliária, o que lhes concederia a possibilidade de reaverem o sinal passado, verifica-se que a conduta da ré motivou que os autores ficassem irremediavelmente privados de tal montante, perante a não concessão do crédito e inerente inviabilidade de cumprirem o contrato promessa mediante celebração da escritura de compra e venda prometida”.
Concluindo que:
“Assim, quanto aos danos patrimoniais Certamente por lapso referiu-se “não patrimoniais”. invocados, evidencia-se nos autos que, exclusivamente por causa da conduta ilícita e culposa da ré, nos termos sobejamente sobreditos, os autores sofreram um prejuízo de ordem patrimonial, no valor correspondente à perda do sinal, de € 20.000,00, perda que não teria ocorrido não fora a violação dos ditos deveres legais que sobre a ré recaem”.
Como resulta bem expresso do teor da sentença recorrida transcrito supra, o fundamento da responsabilidade da recorrente radicou na circunstância de não ter feito constar do contrato promessa o facto de os autores terem de recorrer a crédito bancário. Tal necessidade foi comunicada previamente à ré, mas não foi objeto de qualquer menção no texto do contrato. Dessa conduta o tribunal a quo retirou a violação do disposto no artº 17º/1, als. c) e d), da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, que estabelecem o seguinte:
A empresa de mediação é obrigada a:
c) Propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro;
d) Comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado.
Consideramos, no entanto, que, em face da factualidade elencada supra, a decisão recorrida não se pode manter.
É certo que, conforme consta dos factos provados, os autores comunicaram à ré que pretendiam que no contrato promessa se fizesse menção ao recurso a crédito bancário, nos seguintes termos:
“- CPCV em substituição à reserva, ou dentro do prazo de 10dias após reserva, se necessária, no valor de 20.000€ de sinal, com menção de recurso a crédito bancário sujeito a avaliação,
- escritura até ao prazo 90 dias com possibilidade de adenda de prorrogação, caso seja necessário”.
A sentença, na parte da fundamentação acima transcrita, contém a seguinte referência: “não tendo sido concedido aos autores o financiamento indispensável à aquisição do imóvel e não tendo o pagamento do preço ficado condicionado à concessão de crédito bancário no “contrato promessa de compra e venda”, conforme havia pelos autores sido solicitado à ré…”. A parte que destacamos seria importante e talvez até relevante se se verificasse que era verdadeira. Acontece, porém, que não é, pois dos factos provados não resulta de todo que os autores pretendessem condicionar o cumprimento da promessa (terá sido isso que o tribunal a quo quis referir na parte acima destacada) à concessão do crédito. Em parte alguma da factualidade provada consta que os autores pretendiam tal desiderato. A intenção dos autores quanto à utilidade da menção à concessão de crédito parece radicar antes na necessidade de eventual prorrogação do prazo para a celebração do contrato definitivo (é a única utilidade que se vislumbra em face do que havia sido previamente comunicado pelos autores). E, quanto a esse aspeto, resulta dos factos provados que obtiveram várias prorrogações do prazo. O contrato foi celebrado em 25.10.2019, estabelecendo-se que a escritura de compra e venda seria realizada no prazo de 60 (sessenta) dias a contar da assinatura desse acordo, prorrogável por mais 60 (sessenta) dias, caso não se realizasse até essa data. E no dia 25.02.2020 foi acordada uma prorrogação por mais 60 dias, tendo, no dia 23.03.2020 o promitente vendedor concedido a prorrogação do prazo por mais 120 dias. Daqui resulta que os autores tiveram tempo mais do que suficiente para conseguirem obter o crédito bancário nas condições que pretendiam. Apesar de terem capitais próprios (cfr. facto nº 40), queriam levar a efeito o negócio recorrendo exclusivamente a crédito bancário uma vez que a autora mulher padecia de uma deficiência e, por via disso, conseguiria obter crédito em condições mais vantajosas.
Note-se que os autores conseguiram, efetivamente, a concessão de crédito. O que não conseguiram foi nas condições que pretendiam. Se a necessidade de crédito foi mencionada previamente ao negócio, essas condições não o foram de todo. De qualquer forma, não bastaria que os autores comunicassem à ré tais condições. Atendendo que das mesmas, nos termos em que os autores as configuram, resultaria a sujeição do contrato promessa à condição resolutiva da não obtenção do crédito no montante correspondente a 100% do preço acordado, era necessário que tal fosse discutido previamente com o promitente vendedor e que este aceitasse essa condição, o que se afigura deveras duvidoso pois, como é do conhecimento geral, nos dias de hoje muito dificilmente se consegue obter crédito nesse percentual.
Não tendo sido comunicado pelos autores-recorridos à ré que pretendiam que a celebração do contrato definitivo ficasse condicionada à obtenção de crédito bancário e tendo-lhe sido concedidas várias prorrogações de prazo para a celebração do contrato, a omissão relativa à obtenção de crédito bancário no contrato promessa é completamente irrelevante, não tendo sido ela a causa da perda do sinal entregue, até porque os autores conseguiram obter crédito bancário que, em termos de razoabilidade, se ajustava ao negócio. A efetiva causa dessa perda radicou na não obtenção do crédito nos termos em que os autores pretendiam e que era no montante total do preço acordado, não tendo eles conseguido obter essa condição em nenhum dos vários bancos a que recorreram, o que não é imputável à recorrente. Como diz esta na conc. G), “a capacidade financeira para a aquisição de um imóvel, é da responsabilidade do comprador, neste caso dos Recorridos, que deveriam ter-se assegurado dispor dos meios para o fazer, pois a Recorrente não tem como dever aferir essa situação”. Tal argumentação é totalmente pertinente, em especial no que respeita à obtenção de crédito, cujos parâmetros são definidos em exclusivo pela relação entre a entidade bancária e o respetivo cliente.
Não se verificando que a ré tenha violado as suas obrigações para com os autores enquanto destinatários do negócio jurídico mediado por si, nomeadamente as que resultam do artº 17º/1, als. c) e d), da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, não existe qualquer facto ilícito suscetível de fundamentar a responsabilidade civil extracontratual que foi decidida na sentença da primeira instância, a qual, por via disso, terá de ser revogada e substituída por decisão que absolva a ré do pedido quanto à quantia de 20.000€.
O recurso, deve, pois, ser considerado totalmente procedente.
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DECISÃO
Face ao exposto, acordam os Juízes que compõem este coletivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar o recurso procedente, e, por via disso, revogam a decisão recorrida, absolvendo a ré do pedido quanto à condenação levada a efeito nessa decisão.
Custas pelos autores-recorridos em ambas as instâncias (artº 527º/1 e 2 do CPC).
TRLx, 05dez2024
Jorge Almeida Esteves
Elsa Melo
António Santos |
