| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
C S.A. propôs contra A e B, acção de condenação sob a forma ordinária, nos termos do art. 55º e sgts. do DL 21-B/90,de 15 de Outubro, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento respeitante ao … andar …do , prédio sito na Rua… em Lisboa, freguesia de S… e a 1ª Ré condenada a entregar-lho imediatamente, bem como que os RR. sejam solidariamente condenados a pagar-lhe a quantia de 18.152,61 €, relativa às rendas correspondentes aos meses de Março/2003 a Março de 2005, e ainda as vincendas, até efectiva entrega do andar livre e devoluto, acrescidas do dobro, a título de indemnização, desde a decisão definitiva até à referida entrega do andar livre e devoluto.
Para o efeito alegou que é dona e legítima proprietária do prédio urbano cuja entrega requer, que se encontra inscrito na matriz respectiva sob o artigo … da freguesia de São Mamede, e que por contrato de Arrendamento para habitação de duração limitada em regime de renda livre, deu de arrendamento à 1ª Ré o … andar…. do prédio acima identificado, com o seu inicio 01/10/2002 e termo em 30/07/2007, pela renda mensal estipulada de 700,00 € sendo a actual de 752,03 €, paga à senhoria em qualquer dos seus escritórios, vencendo-se cada uma delas no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito. Afirma ainda que, desde Março de 2003, a 1ª Ré não liquidou mais nenhuma renda entretanto vencida.
Refere também que por cartas de 06/11/2003, 30/09/2004, 31/10/2004, 30/11/2004 e 31/12/2004, foi reclamado aos RR. o pagamento das rendas em dívida o que estes não satisfizeram, encontrando-se, assim, em dívida, as rendas correspondentes aos meses de: Março/2003 a Agosto/2003 – (700,00 € x 6) = 4.200,00; € Setembro/ 2003 a Agosto/2004 – (725,20 € x 12) = 8.702,40 €; Setembro/2004 a Março/2005 – (752,03 € x 7) = 5.250,21 €, rendas que deveriam ter sido pagas no mês anterior àquele a que dizem respeito, respectivamente, devendo à A., a quantia de 18.152,61 €, relativas às rendas vencidas desde Março de 2003 até Março de 2005, e ainda, as vincendas, até efectiva entrega do andar livre e devoluto. As rendas vincendas serão acrescidas do dobro, a título de indemnização, desde a data da decisão que decretar o despejo, até efectiva entrega do andar atrás identificado livre e devoluto.
Mais alegou que o 2º Réu obrigou-se na data da celebração do contrato atrás referido, como fiador e principal pagador, solidariamente com a 1ª Ré, ao fiel cumprimento de todas as cláusulas do contrato de arrendamento, seus aditamentos legais e suas renovações até efectiva restituição do locados livre e devoluto e nas condições estipuladas, quer pelo período inicial, quer pelas suas possíveis prorrogações e ainda que haja alteração de rendas.
Em contestação os RR. confessaram o não pagamento das rendas, no período de Março de 2003 a Março de 2005, alegando, no entanto, que não o fizeram porque ficaram privados do gozo, ora total, ora parcial do imóvel arrendado, a partir de dia 15 de Dezembro de 2002, pouco mais de um mês após a celebração do contrato de arrendamento, datado de 11/11/2002. Efectivamente, naquela data – 15.12.2003 - rebentaram as canalizações da cozinha e da casa de banho e verificaram-se inundações e humidades, resultantes de infiltrações de água de um terraço sem isolamento que cobre parte da fracção arrendada, estando o tecto de um quarto praticamente a cair, donde resultaram curto circuitos nas tomadas e no quadro eléctrico, fugas de gás que conduziram a graves prejuízos, nomeadamente, em roupas, máquinas de lavar a roupa e a louça, outros electrodomésticos e mobiliário da 1ª Ré.
Informaram a A. do sucedido, quer por carta, quer por presença nas instalações da mesma, sendo que esta nada fez, pese embora a A. tenha visitado a fracção nos primeiros dias de Fevereiro de 2003 e tomado conhecimento do estado deplorável em que esta se encontrava e tenha referido que iria proceder à reparação do terraço que provocava as inundações e humidades, sempre que chovia. Informou ainda a 1ª Ré que lhe iria ser proposta a troca de apartamento, até que fossem realizadas as obras necessárias e urgentes, tendentes à reposição das condições de habitabilidade. Sucede que a A nada fez, pelo que a 1ª Ré informou que não pagaria mais rendas enquanto aquelas reparações não fossem efectuadas, mais tendo relatado dos prejuízos que teve, nomeadamente, em roupas, máquinas, televisão, computador, aspirador, etc, e das obras e melhoramentos de que o arrendado carecia, para além dos já por si efectuados (1ª Ré), à sua custa, atenta a extrema urgência da sua realização (chão novo, em mosaicos, na sala (4.000,00 €); duas pinturas de todas as paredes; arranjo das janelas empenadas por causa da humidade (300,00 €); duas portas novas empenadas em consequência da humidade (400,00 €); trabalho de canalizadores; recuperação da instalação eléctrica (1.000,00 €); arranjo do tecto do quarto, por duas vezes, e em consequência das infiltrações do terraço (900,00 €); reparações da instalação de gás (1.062 €1).
Alegaram ainda os RR. que na noite do dia 31 de Dezembro de 2003, um representante da senhoria, Sr…., se deslocou à fracção, em consequência da queda de parte do tecto de um dos quartos e do hall, da remoção de duas vigas pelo Regimento de Sapadores Bombeiros, de um curto circuito generalizado e da ruptura da instalação de gás, que levou ao seu fecho pelos técnicos da …, factos relatados nos relatórios do Regimento de Sapadores Bombeiros, da Câmara Municipal de Lisboa, que aconselharam “que o imóvel tem falta de obras de manutenção e conservação, pelo que o proprietário deve proceder ás mesmas com alguma urgência”.
Referiram, ainda, que os vícios descritos nos artigos anteriores, obrigaram a 1ª Ré a sair por longos períodos do arrendado e a alojar-se, com a filha, que com ela reside, em casa dos pais e de amigos. Mesmo nos curtos períodos em que habitou o arrendado, a 1ª Ré viu-se parcialmente privada de o usar e fruir na totalidade, privando-se, em consequência da sua degradação e da falta de segurança que oferecia, de utilizar algumas das divisões e de efectuar actividades básicas, as quais, obrigatoriamente deveriam poder ser realizadas, se o imóvel estivesse dotado do indispensável à realização do fim a que se destina.
Concluem, assim, que a 1ª Ré viu-se totalmente privada do gozo do arrendado, em pelo menos metade do período em que deixou de pagar rendas (Março de 2003 a Março de 2005). Na outra metade desse período, apenas gozou parcialmente o arrendado, numa parte mínima do gozo total que dele poderia retirar, em virtude dos vícios que este apresentava.
A 1ª Ré deduziu reconvenção, peticionando uma indemnização pelo incumprimento do senhorio das obrigações a que estava vinculada, nomeadamente, não realização das obras urgentes de conservação, mandadas efectuar pela arrendatária, e uma indemnização pelas várias peças de vestuário incluindo casacos de pele e roupa de marca; vários electrodomésticos, incluindo, uma televisão, uma maquina de lavar loiça, uma maquina de lavar roupa, um microondas e uma maquina de costura; - uma secretária e um colchão que ficaram deteriorados; tendo a filha ficado a padecer de “asma alérgica”.
A A. replicou, impugnando os factos aduzidos pelos RR., relativos à excepção de não cumprimento do contrato deduzida, bem como impugnando os factos relativos à reconvenção, concluindo pela sua improcedência.
Por despacho de fls. 13 dos autos, a A. foi absolvida do pedido reconvencional.
Após a realização de Audiência de Discussão e Julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo os RR. do pedido contra o mesmos formulados.
Inconformada a A. interpôs recurso de Apelação do assim decidido no âmbito do qual formulou as seguintes conclusões:
1. Ao não se terem pronunciado, no prazo para tanto estabelecido, sobre a não inclusão da matéria que veio a ser quesitada sob os n°s 11 e 12, os RR. declaradamente aceitam a sua não essencialidade para uma justa e correcta apreciação da prova. Contudo, sem prescindir,
2. Como se verificou em sede de audiência, as testemunhas arroladas não lograram provar a privação (total e/ou parcial) do uso do locado;
3. As respostas aos quesitos aditados de motu próprio pelo Mmo. Juiz a quo à base instrutória sob os números 11. e 12. deverão ser alterados para "Não Provados" pois a audição dos testemunhos prestados sob esta matéria, pelas testemunhas dos RR./Recorridos G, M e N (respectivamente: cassete original voltas 1.092 a 2.518; cassete original voltas 2.518 até final e lado B de voltas 000 a 1.745; cassete original lado B de voltas 1.745 a 2.501; cassete original lado B de 2.501 até final e cassete 4, lado A, voltas 000 a 905) revelam insegurança, ignorância, imprecisão e ambiguidade.
4. Não sabendo indicar que tipo de bens se deterioraram e muito menos o lapso de tempo em que teria ocorrido qualquer hipotética privação, total ou parcial, de uso do locado;
5. Revelando-se, à saciedade, tratar-se de mero expediente para justificar o reiterado incumprimento dos RR.;
6. E, havendo sérias dúvidas sobre a realidade de tais factos, a sua resolução deveria ter sido contra a parte a quem os mesmos aproveita, in casu os RR./Recorridos, violando o Mmo. Juiz a quo o disposto rio art° 516° do Cód°. de Proc° Civil;
7. Além disso, estando também peticionado não só o pagamento das rendas vencidas à data da propositura da acção, como também das vincendas, a que os PR./Recorridos contrapuseram, em sede reconvencional, um (alegado) crédito, haveria lugar - no limite - à compensação, e os RR. a condenados no pagamento do valor remanescente;
8. Ao não se pronunciar sobre essa questão, devidamente submetida à sua apreciação, o Mmo. Juiz a que violou, de forma grosseira, o disposto na alínea d) do n° 1 do art° 668° do Cód°. de Proc°. Civil, o que implica a nulidade da sentença;
9. Decisão essa que sempre seria deficiente e obscura, ao deixar "compensado" o (alegado) crédito dos RR. de 7.662,00 contra o (provado, por confissão) da A., no montante de € 18.152,61 à data da propositura da acção e que ascende já (neste momento) a 48.233,81;
10. Mais, ambas as partes acordaram em transferir para o arrendatário as obras necessárias para reposição das condições de habitabilidade do locado, incluindo cláusula nesse sentido no contrato de arrendamento, nos termos do n° 1 do art° 405° e n° 1 do art° 406°, ambos do Cód°. Civil;
11. Ao não admitir a sua invocação, o Mmo. Juiz a quo violou a citada disposição legal;
12. Bem como interpretou erroneamente o art° 428° do Cód° Civil ao deferir, pelo motivo aduzido em 10, a excepção do não cumprimento do contrato invocado pelos RR., quando do que se trata é de uma grosseira violação contratual por estes, seguida de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium.
Conclui, assim, pelo provimento do recurso, com a revogação da sentença proferida e a condenação solidariamente dos RR. no pedido. Subsidiariamente pede que se ordene a compensação do seu crédito com o crédito dos RR., sendo este último a apurar em liquidação de sentença (dado que não foram provadas as quantias efectivamente dispendidas), para que se faça a costumada Justiça.
Não foram apresentadas contra alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. FACTOS PROVADOS
1. As partes celebraram o acordo escrito junto a fls. 17‑19, através do qual a Autora deu de arrendamento à primeira Ré o …, sito na Rua … em Lisboa, pelo prazo de cinco anos, com início em 1.10.2002 e termo em 30.9.2007, pela renda mensal de € 700,00, tendo o segundo réu subscrito o acordo na qualidade de fiador.
2. A cláusula 4a deste acordo escrito tem a seguinte redacção: "A renda será paga à senhoria em qualquer dos seus escritórios, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita".
3. A cláusula 7a deste acordo escrito tem a seguinte redacção: "A inquilina não pode realizar quaisquer obras que não sejam previamente autorizadas por escrito pela senhoria e devidamente licenciadas que, quando de beneficiação ou consideradas benfeitorias, ficam a fazer parte integrante do arrendado, sem direito a qualquer indemnização".‑
4. A cláusula 9a deste acordo escrito tem a seguinte redacção: "A inquilina tem perfeito conhecimento do estado de conservação do andar e assume a responsabilidade pela execução de obras de beneficiação necessárias ao restabelecimento das condições de habitabilidade".‑
5. A cláusula 13a deste acordo escrito tem a seguinte redacção: "O fiador renuncia ao beneficio da excussão e as suas obrigações hão‑de manter‑se por todo o tempo que o arrendamento vigorar.
6. A renda passou a ser de € 725,20, a partir de Setembro de 2003, e de € 752,03, a partir de Setembro de 2004.
7. No decurso de 2003, a primeira ré apresentou reclamações junto da Autora, invocando problemas no arrendado.
8. Os réus não pagaram as rendas correspondentes aos meses de Março de 2003 a Março de 2005.
9. A partir de final de 2002, verificaram-se no locado inundações e humidades, resultantes de infiltrações do terraço de cobertura e da canalização de água (corresponde ao artigos 1º e 2º).
10. Ocorreram curtos circuitos nas tomadas e no quadro eléctrico. (corresponde ao artigo 3º).
11. Ocorreram fugas de gás (corresponde ao artigo 4º).
12. No dia 30.12.2003, em virtude de infiltrações da canalização do esgoto da casa de banho, caiu parte do tecto do hall, tendo sido removidas duas vigas pelo Regimento de Sapadores de Bombeiros, por estarem em risco de cair. (corresponde ao artigo 5).
13. A primeira Ré foi aconselhada pelo Regimento de Sapadores de Bombeiros a não utilizar uma parte de um dos quartos, por motivos de segurança, devido aos danos que o tecto apresentava. (corresponde ao artigo 6º)
14. No dia 30.12.2003 ocorreru um curto circuito generalizado e uma ruptura da instalação de gás. (corresponde ao artigo 7º)
15. Tendo o gás ficado fechado. (corresponde ao artigo 8º).
16. A primeira Ré remeteu à Autora, e esta recebeu, diversas cartas de reclamação por problemas no arrendado, datadas de 15.12.2002, 21.1.2003, 18.02.2003; 7.3.2003, 20.4.2003, 12.7.2003, 15.10.2003, 22.11.2003 e 06.01.2004 (corresponde ao artigo 9º).
17. A Autora procedeu ao pagamento da quantia de € 1.642,20 à empresa "F, Lda.", pela realização de obras no arrendado, que consistiram nomeadamente na reparação de esgotos, do tecto e da pintura e na colocação de louças e de torneiras. (corresponde ao artigo 10º).
18. As obras referidas em Q, no valor de 1642,20, estão descritas na factura n.º 28, datada de 7-1-2004 constante do documento de fls. 134 cujo teor se dá por reproduzido – facto provado nos termos do n.º 3 do artigo 659º do Código de Processo Civil.
19. Em virtude dos factos descritos nos als I, J, K, L, N, O (corresponde aos artigo 2º a 5.°, 7.° e 8.°), em cerca de metade do período que decorreu entre Março de 2003 e Março de 2005, a Ré viu-se obrigada a sair do locado e a alojar‑se em casa dos pais e de amigos (corresponde ao artigo 11º).
20. E na outra metade do referido, a Ré viu‑se limitada na utilização de algumas divisões do locado e na realização de actividades básicas. (corresponde ao artigo 12º).
III. FUNDAMENTAÇÃO
Inconformada com a decisão proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, a A. interpôs recurso de Apelação no âmbito do qual impugnou a matéria de facto dada como provada [art. 712º/1/a do CPC], invocou a nulidade da sentença proferida por omissão de pronúncia sobre questões a cuja apreciação estava obrigado [art. 668º/1/d do CPC], invocou a deficiência e obscuridade da decisão [art. 712º/4 do CPC] e a violação de norma jurídica [art. 690º/2/a do CPC], concluindo pela revogação da sentença proferida e condenação solidária dos RR. no pedido formulado.
Proceder-se-á à análise de cada uma destas questões, pela ordem pela qual as mesmas foram apresentadas, por se entender que em termos lógicos é aquela que melhor se adequa à respectiva abordagem.
Em termos de impugnação da matéria de facto a Apelante defende que o Sr. Juiz de 1ª Instância não deveria ter introduzido, de modo próprio, os quesitos 11º e 12º da Base Instrutória, em momento posterior ao da elaboração de tal peça processual e quando não tinham sido apresentadas reclamações à ausência de tal matéria por parte dos RR., o que desde logo seria suficiente para concluir pela não essencialidade de tais factos para a decisão a proferir.
Salvo o devido respeito, a questão não pode ser colocada nos termos em que o foi pela Apelante. Em primeiro lugar, o reparo apresentado não foi acompanhado de qualquer consequência jurídica a extrair do mesmo, pelo que, desde logo, seria de se considerar como insusceptível de apreciação. Por outro lado, a verdade é que o Sr. Juiz de 1ª Instância aditou quesitos à Base Instrutória servindo-se de matéria alegada pelos RR. na sua contestação, arts. 47º, 48º, 52º e 53º, por entender que os mesmos eram essenciais à resolução da questão, dever que lhe é imposto na administração da justiça e que encontra a sua base legal no disposto no art. 650º/2/f do CPC.
Assim, relativamente a este reparo, nada mais há a acrescentar.
Questiona ainda a Apelante as respostas dadas a estes quesitos por entender que aos mesmos deveria ter sido respondido “Não Provado” face ao teor dos testemunhos prestados por G, M e N, que classifica como depoimentos “inseguros e, sobretudo imprecisos, tocando alguns deles mesma a ambiguidade”. Conclui referindo que estas testemunhas se limitaram a reproduzir as queixas da 1ª Ré, sem terem presenciado os factos pelo que a resposta a tais quesitos sempre teria de ser realizada contra a parte a quem o facto aproveitaria, no caso, os RR. Não tendo sido essa a disciplina seguida pelo Sr. Juiz de 1ª Instância, defende que foi violado o disposto no art. 516º do CPC.
Para uma melhor compreensão da questão procede-se à transcrição dos quesitos em apreciação e respectiva resposta, bem como a fundamentação expendida.
“Quesito 11º - Os factos descritos nos arts. 1º a 5º, 7º e 8º, obrigaram a Ré a sair do locado e a alojar-se, com a filha que com ela reside, em casa dos pais e de amigos, em, pelo menos, metade do período que decorreu entre Março de 2003 e Março de 2005?
Resposta: Provado que, em virtude dos factos descritos nas respostas aos arts. 2º a 5º, 7º e 8º, em cerca de metade do período que decorreu entre Março de 2003 e Março de 2005, a Ré viu-se obrigada a a sair do locado e a alojar-se em casa dos pais e amigos.
Quesito 12º - Na outra metade do período que decorreu entre Março de 2003 e Março de 2005, em virtude dos factos descritos nos arts. 1º a 5º, 7º e 8º, a Ré viu-se privada de utilizar algumas das divisões do locado e de efectuar actividades básicas?
Resposta: E na outra metade do referido, a Ré viu-se limitada na utilização de algumas divisões do locado e na realização de actividades básicas.
Fundamentação: As respostas aos arts. 11º e 12º assentam nos depoimentos das testemunhas G e M, conjugados com as regras da experiência comum, tendo ainda sido considerado o depoimento da testemunha N, na resposta ao art. 11º”.
Procedeu-se à audição dos depoimentos das indicadas testemunhas tendo-se concluído que, contrariamente ao afirmado pela Apelante, as duas primeiras testemunhas, filhas da Apelada, presenciaram os factos. Aliás, encontrando-se provado que a primeira dessas testemunhas vivia com a Apelada, difícil seria não ter visto os factos alegados e que constituem o núcleo da matéria de excepção do incumprimento do contrato. A segunda delas, tendo uma relação familiar privilegiada e tendo albergado a irmã – primeira testemunha – em sua casa, durante vários períodos de tempo, difícil seria também não conhecer os factos. As demais testemunhas depuseram em conformidade com a matéria dada como provada sendo certo que não incumbe a este Tribunal de recurso a indagação e censura da convicção formada pelos senhores juízes de 1ª Instância, mas tão só a verificação da existência de algum erro susceptível de influenciar as respostas dadas à matéria de facto, situação que, no presente caso, não se verificou.
Conforme tem sido posição sustentada em vários outros processos, a questão da convicção do Tribunal de 1ª Instância é insindicável. Para uma melhor compreensão da situação, passa-se a transcrever a fundamentação alicerçada para este tipo de situações.
“Tendo sido a audiência de julgamento, como o foi, objecto de gravação, é possível o acesso aos depoimentos prestados pelas testemunhas referenciadas pelo Apelante.
Cumpre, pois, saber se o Tribunal podia, como o fez, atribuir preponderância a um determinado meio de prova em desfavor de outro, o que nos leva à debatida questão dos limites a observar na reapreciação da prova e da formação da convicção do Tribunal para a fixação da matéria de facto, sendo certo que há elementos que fundamentam a convicção que não são perceptíveis numa gravação áudio da prova.
Ora, na fixação da matéria de facto provada o Tribunal de 1ª Instância rege-se pelo princípio da livre apreciação da prova consagrado no art. 655º/1 do Código do Processo Civil, “decidindo segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”, só podendo ocorrer alteração da mesma por parte do Tribunal da Relação no âmbito do art. 712º do mesmo diploma legal.
Este princípio da livre apreciação da prova impõe que o julgador proceda a uma cuidadosa valoração de cada meio de prova produzido nos autos, interligando-o com os demais elementos probatórios do mesmo constantes, socorrendo-se dos conhecimentos científicos adquiridos e das regras de experiência comum da vida (LEBRE DE FREITAS, Introdução do Processo Civil – conceito e princípio gerais à luz do Código Revisto, Coimbra, 1996, págs. 157/ss).
A resposta a cada facto quesitado deve, assim, “… reflectir o resultado da conjugação de vários elementos de prova que na audiência ou em momento anterior foram sujeitos às regras da contraditoriedade, da imediação ou da oralidade” (ABRANTES GERALDES, Temas da Reforma do Processo Civil, II, pág. 209/ss).
“Estão [...] sempre sujeitas à livre apreciação do julgador a prova testemunhal (art. 396º do CC), a prova por inspecção (art. 391º do CC) e a prova pericial (art. 389º do CC)” (LEBRE DE FREITAS, ob. cit. pág. 158).
No caso da avaliação dos depoimentos testemunhais prestados a tarefa que se impõe nada tem de linear, uma vez que exige ter em consideração não só o que a testemunha disse, mas também a forma como o disse, as hesitações, contradições, esquecimentos e lembranças inesperadas, exigindo-se do julgador uma verdadeira “arte de julgar”, adquirida ao longo de anos de experiência e com o auxílio de outras áreas do saber, como a psicologia e sociologia judiciárias, sendo certo que é o Tribunal de 1ª Instância, atento a relação de imediatividade, que melhor se encontra em condições de apreciar.
Com efeito, não bastará a soma dos depoimentos num determinado sentido ou em outro para se aferir da verdade ou inverdade de um determinado facto. Antes de mais, deve o julgador interpretar as provas que lhe são submetidas e concluir pela sua credibilidade ou não, explicando o percurso lógico que o levou a considerar ou não um determinado depoimento em detrimento de um outro.
Deve, pois, no exercício da livre apreciação da prova, fundamentar a respectiva decisão, motivação essa que mais não é do que o reflexo do princípio da boa administração da justiça – arts. 156º/1, 515, 653º/2 e 659º do Código do Processo Civil.
No exercício de tal apreciação impõem-se também ao juiz que se sujeite ao princípio da igualdade das partes, traduzida na consideração de todos os elementos de prova carreados para o processo, independentemente da parte que os produziu – art. 515º do Código do Processo Civil .
É na apreciação da matéria de facto que se encontra, pois, a verdadeira arte de julgar.
Acresce que na apreciação e valoração de toda a prova não há qualquer hierarquização a seguir, sendo as mesmas livremente valoradas pelo julgador, excepto se a lei exigir, para a existência ou prova de determinado facto jurídico qualquer formalidade especial (art. 347º do CC e ALBERTO DOS REIS, Código de Processo Civil anotado, Coimbra, vol. IV, 3ª edª., pág. 544), situação que também não se verifica nos autos.
Na reapreciação pedida ao Tribunal de recurso este não vai à procura de uma nova convicção apenas lhe sendo possível apurar se a convicção expressa pelo Tribunal recorrido tem suporte razoável naquilo que a gravação de prova e os demais elementos do processo exibem (neste sentido, Ac. da Rel. de Coimbra, de 03 de Outubro de 2002, na CJ 2002, Tomo IV, pág. 27).
Com efeito, para que este Tribunal da Relação pudesse ter em conta o erro na apreciação da matéria de facto por parte do Tribunal da 1ª Instância era necessário demonstrar-se, através dos meios de prova indicados pela Apelante, a ocorrência de um erro na apreciação do valor probatório daqueles meios de prova, situação que também não se verificou.
A verdade é que, sempre que o recurso tenha na sua base a apreciação de elementos que se prendem directamente com a convicção do julgador perante a imediação da prova testemunhal, o Tribunal de recurso não tem possibilidade de sindicar essa mesma convicção salvo se a mesma se mostrar contrária às regras da experiência, da lógica e dos conhecimentos científicos, situação que não ocorre no presente caso.
Por outro lado, mostram-se fundamentadas as respostas dadas pelo Tribunal a toda a Base Instrutória, sendo certo que o Tribunal da Relação tem de respeitar o princípio da convicção e livre apreciação da prova efectuada por aqueles Magistrados, com base em todo o material probatório recolhido e constante dos autos e que, no caso, não se mostra ferida de manifesto erro de julgamento (neste sentido, entre outros, Ac. do STJ de 27.Set.2005, em www.dgsi.pt/jstj.nsf/954).
(…)
Não se verifica, pois, qualquer erro no julgamento da matéria de facto ou indevida valoração dos meios de prova, de que cumpra conhecer.”
Concluindo, mantêm-se, assim, as respostas dadas pelo Tribunal de 1ª Instância aos quesitos em causa.
Sustenta também a Apelante que o Tribunal de 1ª Instância deixou de se pronunciar sobre questões que lhe foram colocadas e em relação às quais lhe era legalmente imposto o ter feito, comportamento esse que determina a nulidade da sentença proferida.
Salvo o devido respeito parece haver um equívoco no raciocínio da Apelante, traduzido nas alegações apresentadas. Com efeito, a mesma refere que o Tribunal de 1ª Instância não teve em conta a “desproporção entre o custo da(s) obra(s) e prejuízo(s), no (alegado) montante de € 7.662,00 e o total das rendas já vencidas à data da acção, bem como as entretanto vencidas e que ascendem (em Julho de 2008) a € 48.233,81 […] sobre o qual o Mmo. Juiz a quo não só não se pronunciou” (como estava obrigado) […]”.
Antes de mais, cumpre ter presente que o pedido reconvencional apresentado pelos RR. foi objecto de decisão proferida a fls. 13 dos autos que concluiu pela absolvição da A. do pedido pelo que, nesta sede, não há qualquer prova da existência ou não dos alegados prejuízos indicados pelos RR. e, por maioria de razão, não há lugar a qualquer comparação entre os montantes alegados e as rendas peticionadas.
Assim sendo, toda a argumentação desenvolvida pela Apelante quanto à compensação de créditos deixa de ter qualquer campo de aplicação ao caso em apreciação e, como tal, o Sr. Juiz de 1ª Instância não tinha de se pronunciar sobre essa questão, anteriormente resolvida na economia do processo.
Como é jurisprudência e doutrina pacíficas e linearmente decorre do disposto no art. 660º/2 do CPC, não tem o Tribunal de se pronunciar sobre questões que se encontrem prejudicadas por decisões já proferidas no processo, relativamente a outras questões.
Conclui-se, assim, que a sentença proferida não padece do vício de nulidade, por omissão de pronúncia, que lhe vem apontado.
Defende ainda a Apelante que a decisão proferida pelo Tribunal de 1ª Instância padece de deficiência e obscuridade uma vez que conclui pela improcedência dos pedidos da A. ao mesmo tempo que considera que a 1ª Ré continua a habitar o arrendado sem proceder ao pagamento das rendas e não encontra solução para pôr termo a esta situação que qualifica como de “aberrante”.
Entendemos que a questão não pode ser equacionada nos termos em que a Apelante o fez desde logo porque os problemas que suscita não são de deficiência e obscuridade da sentença, mas sim, de aplicação da lei substantiva ao caso concreto. Questionar o resultado prático da decisão proferida, como o faz a Apelante, não constitui matéria de apreciação em sede de recurso, mas sim, decorrência prática da decisão de direito proferida.
Na verdade, a decisão é clara e perfeitamente perceptível por qualquer cidadão, com o que a Apelante não concorda é com a decisão jurídica, a cuja apreciação se procederá de seguida, em conformidade com o conhecimento das questões suscitadas em sede de alegações.
Conclui-se, assim, que a sentença proferida não padece dos vícios de deficiência e obscuridade que lhe são apontados.
Entende, por fim, a Apelante que o Tribunal de 1ª Instância não procedeu ao correcto enquadramento jurídico da questão tendo indevidamente considerado como aplicável ao caso o disposto no art. 428º do CC.
A questão colocada aconselha que se proceda a uma análise cuidada dos factos em discussão e a uma correcta repartição do ónus de prova imposto a cada uma das partes.
É inquestionável que a A. e a 1ª Ré celebraram, entre si, um contrato de arrendamento para habitação a que é aplicável o RAU, atenta a data da sua celebração e a data da entrada da acção em juízo, respectivamente, 01 de Outubro de 2002 e 21 de Setembro de 2005.
O contrato em causa contém, entre outras, as cláusulas 8º e 9ª que se passam a transcrever:
“8ª. A inquilina deve fazer um uso prudente do arrendado, ficando a seu cargo todas as obras de beneficiação e as de manutenção do bom estado de funcionamento das instalações da rede de distribuição de água, electricidade e esgotos ou saneamento, que sirvam o arrendado.
9ª. A inquilina tem perfeito conhecimento do estado de conservação do andar e assume a responsabilidade pela execução de obras de beneficiação necessárias ao restabelecimento das condições de habitabilidade”.
Tendo presente que “a partir do final de 2002, verificaram-se no locado inundações e humidades, resultantes de infiltrações do terraço de cobertura e da canalização de água”, “ocorreram curtos circuitos nas tomadas e no quadro eléctrico”, “ocorreram fugas de gás”, bem como que em 30 de Dezembro de 2003, “em virtude de infiltrações da canalização do esgoto da casa de banho, caiu parte do tecto do hall, tendo sido removidas duas vigas pelo regimento de sapadores de Bombeiros, por estarem em risco de cair”, tendo ocorrido um “curto circuito generalizado e uma ruptura da instalação de gás” e que a Apelante apenas mandou proceder a reparações parcelares no arrendado em Janeiro de 2004, que não permitiram que a casa passasse a dispor de correctas condições de habitabilidade, não podemos deixar de concluir que a prestação imposta à Apelante – e da qual decorre a posterior prestação da Apelada correspondente ao pagamento da renda – não se encontra satisfeita.
Insatisfeita que se encontra a prestação da Apelante, tem a Apelada direito a não proceder ao pagamento da renda respectiva, conforme foi entendimento do Sr. Juiz da 1ª Instância, fazendo correcta aplicação do disposto no art. 428º do CC – excepção de não cumprimento do contrato.
E nem se diga que as cláusulas do contrato de arrendamento acima descritas, que transferem para o arrendatário as obrigações de realização das obras de beneficiação e manutenção do arrendado, o obrigavam à realização das obras em causa nos autos. Com efeito, as obras em discussão não se configuram naquelas categorias, mas antes como obras de conservação ordinária, cuja realização incumbem ao senhorio – arts. 11º e 12º do RAU.
Tenha-se em atenção que nem o contrato de arrendamento celebrado foi acompanhado de licença de utilização – documento obrigatório para o efeito, nos termos doa art. 9º/1 do RAU - nem em tal contrato foi feita qualquer menção da sua inexistência ou das condições em que concretamente o locado se encontrava, por forma a se poder averiguar do estado da habitação.
É certo que a inexistência de tal documento apenas dá lugar à aplicação de uma coima ao senhorio, mas não pode deixar de ser considerado como impeditiva de fazer funcionar a presunção constante do art. 1043º/2 do CC, que dispõe:
“Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega”.
Ora, essa presunção a favor do senhorio foi estabelecida exactamente porque pressupunha a existência da licença de utilização do locado à data da celebração do contrato de arrendamento – art. 8º/2/c do RAU e DL 555/99, de 16 de Dezembro e Lei 15/2002, de 22 de Fevereiro – conferindo, assim, ao arrendatário um grau de certeza sobre as boas condições do locado e a sua utilização para esse mesmo fim do contrato.
Ao não estar munido da respectiva licença de utilização e sendo certo que os defeitos do locado não podiam ser visíveis para qualquer cidadão comum, o ónus da prova quanto ao bom estado de conservação do locado deve considerar-se como transferido para o senhorio, em conformidade com as disposições legais acima mencionadas.
Relativamente à natureza da licença de utilização veja-se, entre outros, o Ac. da Relação de Lisboa, de 14.Janeiro.1993, na Col. Jur. XVIII, 1, pág. 107, transcrito por ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 7ª edª., Almedina, pág. 199: “(…) a licença de utilização tem por finalidade específica obrigar os proprietários ao cumprimento das regras legais relativamente a obras de construção ou que condicionam a utilização das novas edificações, regras legais estas de carácter predominantemente administrativo e que se destinam fundamentalmente a garantir a salubridade, segurança e estética dos edifícios, não se destinando, pois, em primeira linha a proteger (nem apenas a proteger) os locatários mas sim e antes, todo e qualquer usuário de um edifício, bem como o público em geral, actuando as proibições nelas previstas sobretudo como um meio de coacção sobre os proprietários e construtores, favorecendo, embora, os inquilinos indirectamente”.
Nesse mesmo sentido e tendo por base o preâmbulo do DL 321-B/90, de 15 de Outubro (RAU), afirma ainda ARAGÃO SEIA, na ob. cit., pág. 202: “A degradação do parque habitacional e, em geral, da construção urbana, constitui problema a não ignorar. Há que continuar a incentivar as obras necessárias e fiscalizar o estado dos prédios, bastando num como noutro desses dois pontos, aperfeiçoar normas já existentes e, designadamente, as que conferem os necessários poderes às autarquias locais”.
Aliás, se tivermos em atenção o disposto no art. 10131º/b do CC, em que se refere como uma das obrigações do locador, assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina, sempre teríamos de concluir que os problemas vivenciados pela locatária, desde Dezembro de 2002, e dos quais a mesma deu exaustivo conhecimento à locadora – nove cartas enviadas, desde 15 de Dezembro de 2002 até 06 de Janeiro de 2004 -, eram, objectivamente fundamentadores e impeditivos de permitir uma normal utilização do locado arrendado para habitação.
Por outro lado, o próprio teor da cláusula 9ª do contrato de arrendamento, em que se refere: “A inquilina tem perfeito conhecimento do estado de conservação do andar e assume a responsabilidade pela execução de obras de beneficiação necessárias ao restabelecimento das condições de habitabilidade”, sempre imporia uma leitura distinta daquela que foi realizada pela locadora.
Antes de mais tenha-se presente, conforme já acima foi referido, que nem as deteriorações referidas nos autos se podem configurar como passíveis de serem configuradas como integrando obras de beneficiação, mas antes, como obras de conservação ordinária, a cargo do senhorio, nem o tipo de obras que se impuseram, cerca de um mês depois da celebração do contrato de arrendamento, eram passíveis de serem identificadas a “olho nú” por um qualquer cidadão comum, legalmente designado como “homem médio”. Se a estas constatações somarmos o facto de ter sido a senhoria – uma companhia de seguros com prestigiado nome na praça e com um contencioso organizado – a não apresentar a licença de utilização na celebração do contrato e a inscrever uma cláusula com o conteúdo daquela que consta como cláusula 9ª, acima transcrita, sempre teremos de concluir que sabia – ou pelo menos era-lhe imposto que soubesse – o estado em que o locado se encontrava. De qualquer forma, ainda que o não soubesse, quando a inquilina lho referiu, em nove cartas, que foram por si recebidas, para além dos contactos pessoais e/ou por telefone realizados, sempre passaria a sabê-lo, impondo-se-lhe que tomasse medidas para solucionar o problema. Mas, a verdade é que apenas parcialmente o fez, e cerca de um ano depois de tais comunicações, sem que de tal reparação pudesse resultar uma utilização normal do locado – resposta aos quesitos 11º e 12º da Base Instrutória.
Atente-se que a Apelada, depois de ter feito a primeira comunicação dos problemas graves do locado à Apelante, procedeu ainda ao pagamento das rendas, quer de Dezembro de 2002, quer de Janeiro e Fevereiro de 2003, numa manifesta prova de confiança na resolução dos problemas, comportamento esse que nem sequer foi considerado pela senhoria.
Depois de todas estas considerações, em que a senhoria não cumpriu a principal obrigação do contrato – proporcionar o gozo do mesmo para o fim a que se destinava, no caso, habitacional – instaurar uma acção de despejo com base na falta de pagamento de rendas assume-se, no nosso modesto entender, como uma total falta de cuidado básico, por parte da Apelante, no cumprimento dos deveres que devem nortear o cumprimento do contrato celebrado.
Impõem-se à Apelante, como factor primordial da sua pretensão, que proceda à reparação das obras ordinárias em falta, providenciando pela obtenção da licença de utilização, após o que cumprirá à Apelada proceder ao pagamento das respectivas rendas que, desde esse momento, se vencerem, em conformidade com o disposto no art. 9º/6 do RAU.
Assim, e sem mais considerações que apenas poderiam desembocar numa eventual condenação da Apelante como litigante de má fé, mantém-se a decisão proferida pelo Tribunal de 1ª Instância.
IV. DECISÃO
Face ao exposto, julga-se improcedente a Apelação, mantendo-se a decisão proferida pelo Tribunal de 1ª Instância.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 03 de Março de 2009
Dina Maria Monteiro
Isabel Salgado
Conceição Saavedra
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