| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I – C e mulher, M, J, casado no regime da separação de bens, N, viúva, G e mulher, R, L e marido, E, T e marido, P, O, Q e mulher, F; vieram, em coligação, mover a presente acção declarativa, sob a forma ordinária, contra S, Lda., com sede no …, pedindo que esta fosse condenada a pagar aos dois primeiros a quantia de €29 178, 34 para cada um e aos restantes a quantia de €14 589, 17 para cada um deles, acrescidas de juros de mora, contados desde 15 de Outubro de 2002 até integral pagamento.
Alegaram, que a Ré vendeu a cada um deles diferentes fracções autónomas habitacionais do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, denominado Apartamentos S, situado no , sendo que essas fracções foram transmitidas com a respectiva mobília e electrodomésticos.
A Ré, à data dessa transmissão, comprometeu-se, mediante uma contrapartida trimestral de €1 870, 49, a explorar os referidos apartamentos para fins turísticos, por um período de cinco anos, e a entregá-los com o respectivo recheio em bom estado de conservação.
Após uma renovação dos contratos de exploração em 01.07.1999, em Outubro de 2001, a Ré denunciou os contratos em causa para operar a partir de 31.12.2001, propondo-se, no entanto, a celebrar novos contratos por valores inferiores, o que não foi aceite, sendo que a Ré continuou a explorar esses apartamentos sem lhes pagar qualquer contrapartida;
Em Julho de 2002, a Ré devolveu-lhes os respectivos apartamentos, com deficiências em cada uma das fracções e nas partes comuns do prédio, que tiverem de reparar para manter o fim económico dessas fracções, suportando os respectivos custos;
As reparações efectuadas duraram três meses, os apartamentos não puderam ser explorados, perdendo, assim, o respectivo valor de exploração.
Citada, veio a Ré contestar a acção, por excepção e por impugnação.
Por excepção, invocou a falta de mandato do advogado subscritor da petição inicial para representar a Autora F.
A preterição da situação de litisconsórcio necessário, relativamente à Autora N, porque não estava acompanhada da co-proprietária da fracção, e relativamente ao Autor O, porque, sendo o mesmo casado, no regime da comunhão geral de bens, interpôs esta acção desacompanhado da sua mulher.
A nulidade do contrato, por vício de forma, alegando que o contrato em causa, à data da sua celebração, tinha de ser celebrado mediante escritura pública e a prescrição do direito dos Autores à restituição por enriquecimento sem causa.
Os contratos foram celebrados pelo período de cinco anos, renováveis pelo período de um ano, denunciou validamente os contratos com as partes que não quiseram renová-los nos termos por si propostos, tendo disponibilizado as chaves das respectivas fracções a partir do dia 02.01.2002, não tendo os proprietários ido buscá-las.
A degradação do prédio e das mobílias corresponde a uma degradação normal, proveniente do uso dos mesmos.
Todos os Autores responderam às excepções deduzidas pela Ré, sendo que a Autor F requereu a intervenção da co-proprietária da sua fracção e o Autor O requereu a intervenção dos seus filhos, em consequência do óbito da sua mulher.
Deferida as referidas intervenções, foram os intervenientes citados para a acção.
Foi igualmente junta a procuração da Autora F a favor do Ilustre Advogado subscritor da petição inicial e ratificado o processado.
Foi realizada audiência preliminar, na qual, na falta de acordo das partes, foi elaborado despacho saneador, decidas as excepções de falta de mandato e de ilegitimidade, foi fixada a matéria de facto assente e os factos controvertidos, tendo a Ré reclamado tendo sido indeferida.
Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento da causa e a acção foi julgada parcialmente procedente e, condenou a Ré S, Lda. a pagar:
• aos Autores C e mulher, M, a quantia de sete mil e oitocentos euros (7 482, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis das fracções “H” e “I”, ambas localizadas no 2° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a dezasseis mil euros (16 000, 00 euros);
• ao Autor J, a quantia de sete mil e oitocentos euros (7 482, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis das fracções “S” e “V”, ambas localizadas no 5° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a dezasseis mil euros (16 000, 00 euros);
• às Autoras N e A, a quantia de três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “N”, localizada no 3° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros);
• aos Autores G e mulher, R, a quantia três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “R”, localizada no 4° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros);
• aos Autores E e mulher, L, a quantia de três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “K”, localizada no 3° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros);
• aos Autores P e mulher, T, três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “U”, localizada no 5° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros);
• aos Autores O, M, B e A, três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “M”, localizada no 3° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros);
• aos Autores Q e mulher, F, a quantia de três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “G”, localizada no 2° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros).
Não se conformando com a decisão interpôs recurso a ré nas suas alegações concluiu:
- resulta claro que a R. não pretendia continuar a explorar as fracções a partir de 31-12-2001, a não ser que fossem acertados outros contornos contratuais entre as partes, o que os AA. recusaram;
- pelo menos do ponto de vista da R., nas referidas circunstâncias, deixou de haver interesse na exploração dos apartamentos, pelo que os AA., perante a denúncia, podiam, a qualquer instante, reassumir a posse das respectivas fracções, pois deixou de existir motivo justificativo para que tal não acontecesse;
- os AA. só não reassumiram a posse a partir de 2002-01-01 porque não quiseram, pois o que pretendiam era continuar a fazer valer um interesse que era só seu e manter a produzir efeitos um contrato denunciado e, agora confirma-se, nulo;
- a razão da permanência da posse das fracções na R. deve-se ao comportamento dos AA., mais propriamente à sua letargia e passividade, e não a qualquer acção ou interesse daquela na posse que nem sequer já queria;
- não há fundamento algum, de facto ou de direito, que justifique a condenação que a este propósito a R. foi objecto, motivo pelo qual deverá ser revogada a douta sentença e substituída a mesma por outra decisão que absolva a R.
- nada da matéria de facto dada como provada habilita o Mº juiz a quo a afirmar. como afirmou, que a R. "...danificou o interior das [fracções], incluindo o respectivo mobiliário, pelo que deverá ser responsabilizada pela sua reparação;
- tendo em conta que os contratos celebrados entre as partes foram (e bem) considerados nulos, não existe nenhum facto que atribua o estado da pintura interior e dos móveis das fracções à acção ou omissão da R., para além do que resulta do seu uso normal e correspondente degradação;
- o desgaste verificado nas fracções a nada mais pode ser atribuído que não seja o decorrente do uso normal;
- numa e noutra as referidas condenações da R., socorreu-se o M° juiz a quo do disposto no artigo 1269° do CC conjugado com o nº 3 do artigo 289° do mesmo código;
- na condenação pela posse das fracções no período de Janeiro a Julho de 2002, para além do já referido, não há lugar à aplicação desta norma na medida em que não se trata de qualquer perda ou deterioração da coisa;
- quanto à segunda condenação é preciso atender a que, nos termos do aludido artigo 1269° do CC, só existe responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa quando haja culpa, sendo este um elemento constitutivo da responsabilização, ou seja, um elemento sem o qual não podem ser atribuídas responsabilidades à R. aqui recorrente;
- considerando as regras estabelecidas no artigo 342° do CC (ónus da prova), cabia, para o efeito, aos AA. a prova da culpa da R., pois esta (culpa) é um facto constitutivo do direito daqueles;
- da matéria de facto dada como provada, em parte alguma resulta que a R., nesta matéria, tenha agido com culpa;
- não existe, sobre o caso em apreço e nas aludidas circunstâncias, qualquer presunção legal, dispensa ou liberação do ónus da prova, ou convenção válida nesse sentido, e, de um modo geral, determinação legal nos termos do artigo 344° do CC que faça inverter o ónus da prova;
- cabia aos AA. alegar e provar que os danos verificados nas fracções ficaram a dever-se à culpa da R., o que não fizeram;
- tendo os respectivos contratos sido (e bem) considerados nulos, não são aproveitáveis para a análise da matéria acabada de expor o teor das respectivas cláusulas e os direitos e obrigações daqueles emergentes;
- não existe fundamento algum, seja de facto seja de direito, que sustente a condenação da R., razão pela qual deve a douta sentença
- foram violados os art. 342, 344 e 1269 do CPC
Factos
A)
A Ré vendeu aos Autores as fracções autónomas habitacionais do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, denominado “H”, situado como se indica:
• aos 1° Autores, C e mulher, as fracções “H” e “I”, ambas localizadas no 2° andar do dito prédio;
• ao 2° Autor, J, as fracções “S” e “V”, ambas localizadas no 5° andar do dito prédio;
• à 3º Autora, N, a fracção “N”, localizada no 3° andar do dito prédio;
• aos 4º Autores, G e mulher, a fracção “R”, localizada no 4° andar do dito prédio;
• aos 5º Autores, L e marido, a fracção “K”, localizada no 3° andar do dito prédio;
• aos 6º Autores, T e marido, a fracção “U”, localizada no 5° andar do dito prédio;
• aos 7º Autores, O e mulher, a fracção “M”, localizada no 3° andar do dito prédio;
• aos 8º Autores, Q e mulher, a fracção “G”, localizada no 3° andar do dito prédio (al. A) dos factos assentes).
B)
Cada uma das referidas fracções foram transmitidas já mobiladas e com equipamento de cozinha, televisão, secador, cofre, telefone e ar condicionado (al. B) dos factos assentes).
C)
Ao mesmo tempo das vendas referidas em A), a Ré comprometeu-se, contratualmente, a explorar os apartamentos e, no fim do contrato, a entregá-los com o respectivo recheio, em bom estado de conservação (al. C) dos factos assentes).
D)
(…) a actualizar as rendas todos os anos conforme taxa de inflação nacional (resposta positiva ao artigo 3º da base instrutória).
E)
(…) bem como a efectuar a manutenção das fracções, suportando o respectivo custo (resposta positiva ao artigo 4º da base instrutória).
F)
Por cada fracção foi ajustada uma renda trimestral no valor inicial de 375 000$00, a qual seria paga aos ora Autores durante a vigência do contrato de exploração, por depósito bancário (al. D) dos factos assentes).
G)
Em 25 de Outubro de 2001, a Ré enviou a todos os Autores uma carta, de idêntico teor, na qual declarava denunciar os contratos, tendo por objecto as já identificadas fracções, com efeitos a partir de 31-12-2001 (al. E) dos factos assentes).
H)
Em anexo a essa carta, a Ré enviou também aos Autores uma minuta contendo a proposta do novo contrato informando ainda os Autores que tal proposta de contrato, a ser aceite, deveria ser assinada e devolvida à Ré até ao dia 15 de Novembro de 2001 (al. F) dos factos assentes).
I)
Apesar da denúncia referida em G) (anterior alínea E) dos factos assentes), a Ré manteve-se na posse das referidas fracções até à data referida em N) (anterior alínea H) dos factos assentes (resposta ao artigo 6º da base instrutória).
J)
(…) sem pagar, contudo, qualquer contrapartida aos Autores por tal utilização (resposta positiva ao artigo 7º da base instrutória).
L)
Os Autores declinaram aquela proposta, por escrito de 13 de Novembro de 2001 (al. G) dos factos assentes).
M)
Aquando do envio da resposta pelos Autores, à excepção do J, da L e marido, e do Q e mulher, referida em L) (anterior alínea G) dos factos assentes), à denúncia referida em G) (anterior alínea E) dos factos assentes), os Autores esclareceram a Ré de que ainda estava em curso o primeiro período de renovação dos contratos (5 anos) e que a caracterização e conteúdo dos contratos estava, desde o início, definidos e clarificados, devendo subsistir nos termos acordados (resposta positiva, com esclarecimento, ao artigo 5º da base instrutória).
N)
A Ré entregou as chaves das fracções aos Autores, seus proprietários, em Julho de 2002 (al. H) dos factos assentes).
O)
Quando receberam as suas fracções, os Autores aperceberam-se que as mesmas apresentavam as mobílias gastas e com falta de pintura interior (resposta positiva ao artigo 8º da base instrutória).
P)
Os Autores vieram ainda a verificar outras deficiências estruturais como sejam:
- levantamento da tijoleira do chão do terraço, pondo em risco a tela asfáltica da impermeabilização:
- fissuras no mesmo, assim como nas platibandas laterais;
- problemas de impermeabilização que se reflectem nos apartamentos do 5° andar;
- não foram pintadas as fachadas nem outras zonas sociais, corredores dos andares, escadarias, recepção, restaurante, entre outras, sendo visíveis paredes com salitre por falta de manutenção;
- o mobiliário existente é o mesmo dos últimos oito anos encontrando-se degradado e sem condições para estar ao serviço dos hóspedes (resposta parcialmente positiva ao artigo 9º da base instrutória).
Q)
Os Autores e demais condóminos do prédio procederam à reparação das deficiências acima referidas (resposta ao artigo 10º da base instrutória).
R)
Em virtude das obras de reparação referidas em Q) (anterior artigo 10º da base instrutória), os apartamentos dos Autores estiveram encerrados (resposta ao artigo 11º da base instrutória).
Houve contra alegações defendendo a manutenção da decisão.
Foi proferido despacho tabelar de não verificação de nulidades, antes da subida dos autos.
Corridos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento
II – Apreciando
O recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
A apelante ataca a decisão não aceitando a condenação pela posse das fracções de Janeiro a Julho de 2002. Além disso, defende que não é responsável pela manutenção dos apartamentos, não podendo ser condenada nessas importâncias.
Podíamos sem mais remeter para a sentença que se mostra devidamente fundamentada, nos termos doa art. 705 do CPC.
Não está em causa a qualificação do contrato celebrado nem a nulidade.
Se o apelante denunciou o contrato, mas não entregou as chaves e continuou a explorar os apartamentos, não pode pretende não pagar o montante que estava acordado para a sua utilização. Tanto mais que, os AA não aceitaram a pretensão da ré para reduzir o montante pago pela cedência. Aliás, responderam a informar que o contrato ainda estava em curso o primeiro período de renovação dos contratos 5 anos. É verdade, que ela não queria continuar a exploração pelo montante que tinham acordado e pretendeu que fosse fixada uma prestação mais baixa. Mas, apesar disso, continuou a explorar os referidos apartamentos, sabendo que os apelados não aceitaram essa redução e, só em Julho entregou as chaves.
No nosso ordenamento jurídico está consagrado o princípio da substanciação (contraposto ao da individualização) segundo o qual, não basta a indicação genérica do direito que se pretende fazer valer, mas antes será necessária a indicação especificada do facto constitutivo desse direito (cf. Prof. A. Reis - Código do Processo Civil Anotado,
vol. II, 3. edição, página 356; Prof. Andrade – Noções Elementares de Processo Civil, página 297; Prof. Castro Mendes Manual do Processo Civil-1963,página 299).
Quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico, invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido com fundamento no n.º 1 do artigo 289 do Código Civil, assento, n.º 4/95 D.R. Iª série de 17-05-1995. – BMJ, n.º 445, 1995, pag.67
Também no Ac. STJ, de 11.6.2002, acessível in dgsi.pt se decidiu:
“Com efeito, desde a publicação do Assento STJ nº 4/95, de 28 de Março de 1995, passou a entender-se, adequadamente, que o tribunal, declarada a nulidade de um negócio jurídico, deve extrair as consequências dessa declaração de nulidade, em especial ordenando a restituição de tudo o que foi passado nos termos do art. 289º, nº 1, do C.Civil.
Seria isso mesmo que, caso declarasse nesta acção a nulidade do contrato de arrendamento, o tribunal deveria fazer, com as necessárias adaptações já que, aqui, a restituição em espécie não seria possível, porquanto nunca poderia o inquilino restituir o gozo que obtivera da coisa. Haveria, pois, que condenar o réu no pagamento do valor correspondente àquele gozo que, em espécie, não poderia ser restituído (nº 1 do art. 289º).
Na verdade, "não sendo, pela sua natureza, possível esta restituição da utilização do prédio, então, terá o arrendatário que pagar ao locador o valor correspondente a essa utilização, como se dispõe no art. 289º, nº 1, do Cód. Civil, ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. O valor das rendas pagas equivale, no arrendamento, ao valor da utilização do prédio, o que quer dizer que se um contrato de arrendamento é declarado nulo, é absurdo que o senhorio tenha de restituir as rendas, caso em que o inquilino teria fruído o prédio de graça" – Ac. STJ de 04/04/2002.
Ou seja, "declarada a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma, o arrendatário fica obrigado, não só a restituir ao senhorio o locado, como também a pagar-lhe uma indemnização pela utilização do mesmo, correspondente, em regra, ao montante das rendas acordadas, enquanto tal utilização se mantiver"- Ac. STJ de 19/06/99.
E assim sendo, sempre teria o réu, ainda que se tivesse declarado a nulidade do arrendamento, que pagar aos autores a quantia correspondente ao valor locativo da fracção que utilizara, valor esse, sem dúvida, correspondente ao das rendas por eles acordadas.
No mesmo sentido, Conselheiro Rodrigues Bastos, Notas ao CC , Vol. II, pag 48, “ Ao decidir que o arrendatário é obrigado a restituir o prédio arrendado (por contrato formalmente nulo), mas não tem direito à restituição das rendas que tiver pago porque elas representam o valor objectivo o uso e fruição do imóvel, de que os senhorios estiveram privados e de outra forma não podiam ser ressarcidos”.
Defende também a apelante que, nos termos do aludido artigo 1269° do CC, só existe responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa quando haja culpa, sendo este um elemento constitutivo da responsabilização, ou seja, um elemento sem o qual não podem ser atribuídas responsabilidades à R. aqui recorrente.
E continua a defender que considerando as regras estabelecidas no artigo 342° do CC (ónus da prova), cabia, para o efeito, aos AA. a prova da culpa da R., pois esta (culpa) é um facto constitutivo do direito daqueles.
Mas, não lhe assiste razão. Por um lado acordaram que tinha de devolver os apartamentos em bom estado de conservação.
Resulta do art. 1269 do CC que. “ O possuidor de má fé responde pela perda ou deterioração da coisa, mesmo que tenha procedido sem culpa…” Pires Lima e Antunes Varela, CC anotado, Vol. III, pag 32.
A apelante, é que, tinha de alegar e provar, como possuidora de que a deterioração da coisa se teria igualmente verificado, mesmo que a coisa estivesse em poder dos autores.
No caso, a culpa contratual decorre do incumprimento da obrigação de falta de manutenção e conservação e não entrega em bom estado.
Improcede também este seu fundamento.
Apenas se rectifica a decisão na parte condenatória que remete para a liquidação de sentença das despesas das obras a efectuar devendo passar a constar que mais vão condenados no que vier a ser liquidado art. 661/1 do CC.
Concluindo
Declarada a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma, o arrendatário fica obrigado, não só a restituir ao senhorio o locado, como a pagar-lhe uma indemnização pela sua utilização, correspondente em regra, ao montante das rendas acordadas, enquanto tal utilização se mantiver.
III – Decisão: em face do exposto, julga-se improcedente a acção, mantendo-se a decisão impugnada, com a rectificação dos montantes que se vierem a liquidar, quanto às obras.
Custas pela apelante
Lisboa, 18 de Junho de 2009
Catarina Arêlo Manso
Ana Luísa Geraldes
António Valente
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I – C e mulher, M, J, casado no regime da separação de bens, N, viúva, G e mulher, R, L e marido, E, T e marido, P, O, Q e mulher, F; vieram, em coligação, mover a presente acção declarativa, sob a forma ordinária, contra S, Lda., com sede no …, pedindo que esta fosse condenada a pagar aos dois primeiros a quantia de €29 178, 34 para cada um e aos restantes a quantia de €14 589, 17 para cada um deles, acrescidas de juros de mora, contados desde 15 de Outubro de 2002 até integral pagamento.
Alegaram, que a Ré vendeu a cada um deles diferentes fracções autónomas habitacionais do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, denominado Apartamentos S, situado no , sendo que essas fracções foram transmitidas com a respectiva mobília e electrodomésticos.
A Ré, à data dessa transmissão, comprometeu-se, mediante uma contrapartida trimestral de €1 870, 49, a explorar os referidos apartamentos para fins turísticos, por um período de cinco anos, e a entregá-los com o respectivo recheio em bom estado de conservação.
Após uma renovação dos contratos de exploração em 01.07.1999, em Outubro de 2001, a Ré denunciou os contratos em causa para operar a partir de 31.12.2001, propondo-se, no entanto, a celebrar novos contratos por valores inferiores, o que não foi aceite, sendo que a Ré continuou a explorar esses apartamentos sem lhes pagar qualquer contrapartida;
Em Julho de 2002, a Ré devolveu-lhes os respectivos apartamentos, com deficiências em cada uma das fracções e nas partes comuns do prédio, que tiverem de reparar para manter o fim económico dessas fracções, suportando os respectivos custos;
As reparações efectuadas duraram três meses, os apartamentos não puderam ser explorados, perdendo, assim, o respectivo valor de exploração.
Citada, veio a Ré contestar a acção, por excepção e por impugnação.
Por excepção, invocou a falta de mandato do advogado subscritor da petição inicial para representar a Autora F.
A preterição da situação de litisconsórcio necessário, relativamente à Autora N, porque não estava acompanhada da co-proprietária da fracção, e relativamente ao Autor O, porque, sendo o mesmo casado, no regime da comunhão geral de bens, interpôs esta acção desacompanhado da sua mulher.
A nulidade do contrato, por vício de forma, alegando que o contrato em causa, à data da sua celebração, tinha de ser celebrado mediante escritura pública e a prescrição do direito dos Autores à restituição por enriquecimento sem causa.
Os contratos foram celebrados pelo período de cinco anos, renováveis pelo período de um ano, denunciou validamente os contratos com as partes que não quiseram renová-los nos termos por si propostos, tendo disponibilizado as chaves das respectivas fracções a partir do dia 02.01.2002, não tendo os proprietários ido buscá-las.
A degradação do prédio e das mobílias corresponde a uma degradação normal, proveniente do uso dos mesmos.
Todos os Autores responderam às excepções deduzidas pela Ré, sendo que a Autor F requereu a intervenção da co-proprietária da sua fracção e o Autor O requereu a intervenção dos seus filhos, em consequência do óbito da sua mulher.
Deferida as referidas intervenções, foram os intervenientes citados para a acção.
Foi igualmente junta a procuração da Autora F a favor do Ilustre Advogado subscritor da petição inicial e ratificado o processado.
Foi realizada audiência preliminar, na qual, na falta de acordo das partes, foi elaborado despacho saneador, decidas as excepções de falta de mandato e de ilegitimidade, foi fixada a matéria de facto assente e os factos controvertidos, tendo a Ré reclamado tendo sido indeferida.
Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento da causa e a acção foi julgada parcialmente procedente e, condenou a Ré S, Lda. a pagar:
• aos Autores C e mulher, M, a quantia de sete mil e oitocentos euros (7 482, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis das fracções “H” e “I”, ambas localizadas no 2° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a dezasseis mil euros (16 000, 00 euros);
• ao Autor J, a quantia de sete mil e oitocentos euros (7 482, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis das fracções “S” e “V”, ambas localizadas no 5° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a dezasseis mil euros (16 000, 00 euros);
• às Autoras N e A, a quantia de três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “N”, localizada no 3° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros);
• aos Autores G e mulher, R, a quantia três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “R”, localizada no 4° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros);
• aos Autores E e mulher, L, a quantia de três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “K”, localizada no 3° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros);
• aos Autores P e mulher, T, três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “U”, localizada no 5° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros);
• aos Autores O, M, B e A, três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “M”, localizada no 3° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros);
• aos Autores Q e mulher, F, a quantia de três mil, setecentos e quarenta e um euros (3 741, 00 euros), acrescida de juros de mora contados desde a citação até integral pagamento, e o valor da pintura e da substituição dos móveis da fracção “G”, localizada no 2° andar do dito prédio, à excepção das cozinhas aí existentes, valor esse a liquidar em execução de sentença, não podendo, no entanto, esta liquidação ser superior a oito mil euros (8 000, 00 euros).
Não se conformando com a decisão interpôs recurso a ré nas suas alegações concluiu:
- resulta claro que a R. não pretendia continuar a explorar as fracções a partir de 31-12-2001, a não ser que fossem acertados outros contornos contratuais entre as partes, o que os AA. recusaram;
- pelo menos do ponto de vista da R., nas referidas circunstâncias, deixou de haver interesse na exploração dos apartamentos, pelo que os AA., perante a denúncia, podiam, a qualquer instante, reassumir a posse das respectivas fracções, pois deixou de existir motivo justificativo para que tal não acontecesse;
- os AA. só não reassumiram a posse a partir de 2002-01-01 porque não quiseram, pois o que pretendiam era continuar a fazer valer um interesse que era só seu e manter a produzir efeitos um contrato denunciado e, agora confirma-se, nulo;
- a razão da permanência da posse das fracções na R. deve-se ao comportamento dos AA., mais propriamente à sua letargia e passividade, e não a qualquer acção ou interesse daquela na posse que nem sequer já queria;
- não há fundamento algum, de facto ou de direito, que justifique a condenação que a este propósito a R. foi objecto, motivo pelo qual deverá ser revogada a douta sentença e substituída a mesma por outra decisão que absolva a R.
- nada da matéria de facto dada como provada habilita o Mº juiz a quo a afirmar. como afirmou, que a R. "...danificou o interior das [fracções], incluindo o respectivo mobiliário, pelo que deverá ser responsabilizada pela sua reparação;
- tendo em conta que os contratos celebrados entre as partes foram (e bem) considerados nulos, não existe nenhum facto que atribua o estado da pintura interior e dos móveis das fracções à acção ou omissão da R., para além do que resulta do seu uso normal e correspondente degradação;
- o desgaste verificado nas fracções a nada mais pode ser atribuído que não seja o decorrente do uso normal;
- numa e noutra as referidas condenações da R., socorreu-se o M° juiz a quo do disposto no artigo 1269° do CC conjugado com o nº 3 do artigo 289° do mesmo código;
- na condenação pela posse das fracções no período de Janeiro a Julho de 2002, para além do já referido, não há lugar à aplicação desta norma na medida em que não se trata de qualquer perda ou deterioração da coisa;
- quanto à segunda condenação é preciso atender a que, nos termos do aludido artigo 1269° do CC, só existe responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa quando haja culpa, sendo este um elemento constitutivo da responsabilização, ou seja, um elemento sem o qual não podem ser atribuídas responsabilidades à R. aqui recorrente;
- considerando as regras estabelecidas no artigo 342° do CC (ónus da prova), cabia, para o efeito, aos AA. a prova da culpa da R., pois esta (culpa) é um facto constitutivo do direito daqueles;
- da matéria de facto dada como provada, em parte alguma resulta que a R., nesta matéria, tenha agido com culpa;
- não existe, sobre o caso em apreço e nas aludidas circunstâncias, qualquer presunção legal, dispensa ou liberação do ónus da prova, ou convenção válida nesse sentido, e, de um modo geral, determinação legal nos termos do artigo 344° do CC que faça inverter o ónus da prova;
- cabia aos AA. alegar e provar que os danos verificados nas fracções ficaram a dever-se à culpa da R., o que não fizeram;
- tendo os respectivos contratos sido (e bem) considerados nulos, não são aproveitáveis para a análise da matéria acabada de expor o teor das respectivas cláusulas e os direitos e obrigações daqueles emergentes;
- não existe fundamento algum, seja de facto seja de direito, que sustente a condenação da R., razão pela qual deve a douta sentença
- foram violados os art. 342, 344 e 1269 do CPC
Factos
A)
A Ré vendeu aos Autores as fracções autónomas habitacionais do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, denominado “H”, situado como se indica:
• aos 1° Autores, C e mulher, as fracções “H” e “I”, ambas localizadas no 2° andar do dito prédio;
• ao 2° Autor, J, as fracções “S” e “V”, ambas localizadas no 5° andar do dito prédio;
• à 3º Autora, N, a fracção “N”, localizada no 3° andar do dito prédio;
• aos 4º Autores, G e mulher, a fracção “R”, localizada no 4° andar do dito prédio;
• aos 5º Autores, L e marido, a fracção “K”, localizada no 3° andar do dito prédio;
• aos 6º Autores, T e marido, a fracção “U”, localizada no 5° andar do dito prédio;
• aos 7º Autores, O e mulher, a fracção “M”, localizada no 3° andar do dito prédio;
• aos 8º Autores, Q e mulher, a fracção “G”, localizada no 3° andar do dito prédio (al. A) dos factos assentes).
B)
Cada uma das referidas fracções foram transmitidas já mobiladas e com equipamento de cozinha, televisão, secador, cofre, telefone e ar condicionado (al. B) dos factos assentes).
C)
Ao mesmo tempo das vendas referidas em A), a Ré comprometeu-se, contratualmente, a explorar os apartamentos e, no fim do contrato, a entregá-los com o respectivo recheio, em bom estado de conservação (al. C) dos factos assentes).
D)
(…) a actualizar as rendas todos os anos conforme taxa de inflação nacional (resposta positiva ao artigo 3º da base instrutória).
E)
(…) bem como a efectuar a manutenção das fracções, suportando o respectivo custo (resposta positiva ao artigo 4º da base instrutória).
F)
Por cada fracção foi ajustada uma renda trimestral no valor inicial de 375 000$00, a qual seria paga aos ora Autores durante a vigência do contrato de exploração, por depósito bancário (al. D) dos factos assentes).
G)
Em 25 de Outubro de 2001, a Ré enviou a todos os Autores uma carta, de idêntico teor, na qual declarava denunciar os contratos, tendo por objecto as já identificadas fracções, com efeitos a partir de 31-12-2001 (al. E) dos factos assentes).
H)
Em anexo a essa carta, a Ré enviou também aos Autores uma minuta contendo a proposta do novo contrato informando ainda os Autores que tal proposta de contrato, a ser aceite, deveria ser assinada e devolvida à Ré até ao dia 15 de Novembro de 2001 (al. F) dos factos assentes).
I)
Apesar da denúncia referida em G) (anterior alínea E) dos factos assentes), a Ré manteve-se na posse das referidas fracções até à data referida em N) (anterior alínea H) dos factos assentes (resposta ao artigo 6º da base instrutória).
J)
(…) sem pagar, contudo, qualquer contrapartida aos Autores por tal utilização (resposta positiva ao artigo 7º da base instrutória).
L)
Os Autores declinaram aquela proposta, por escrito de 13 de Novembro de 2001 (al. G) dos factos assentes).
M)
Aquando do envio da resposta pelos Autores, à excepção do J, da L e marido, e do Q e mulher, referida em L) (anterior alínea G) dos factos assentes), à denúncia referida em G) (anterior alínea E) dos factos assentes), os Autores esclareceram a Ré de que ainda estava em curso o primeiro período de renovação dos contratos (5 anos) e que a caracterização e conteúdo dos contratos estava, desde o início, definidos e clarificados, devendo subsistir nos termos acordados (resposta positiva, com esclarecimento, ao artigo 5º da base instrutória).
N)
A Ré entregou as chaves das fracções aos Autores, seus proprietários, em Julho de 2002 (al. H) dos factos assentes).
O)
Quando receberam as suas fracções, os Autores aperceberam-se que as mesmas apresentavam as mobílias gastas e com falta de pintura interior (resposta positiva ao artigo 8º da base instrutória).
P)
Os Autores vieram ainda a verificar outras deficiências estruturais como sejam:
- levantamento da tijoleira do chão do terraço, pondo em risco a tela asfáltica da impermeabilização:
- fissuras no mesmo, assim como nas platibandas laterais;
- problemas de impermeabilização que se reflectem nos apartamentos do 5° andar;
- não foram pintadas as fachadas nem outras zonas sociais, corredores dos andares, escadarias, recepção, restaurante, entre outras, sendo visíveis paredes com salitre por falta de manutenção;
- o mobiliário existente é o mesmo dos últimos oito anos encontrando-se degradado e sem condições para estar ao serviço dos hóspedes (resposta parcialmente positiva ao artigo 9º da base instrutória).
Q)
Os Autores e demais condóminos do prédio procederam à reparação das deficiências acima referidas (resposta ao artigo 10º da base instrutória).
R)
Em virtude das obras de reparação referidas em Q) (anterior artigo 10º da base instrutória), os apartamentos dos Autores estiveram encerrados (resposta ao artigo 11º da base instrutória).
Houve contra alegações defendendo a manutenção da decisão.
Foi proferido despacho tabelar de não verificação de nulidades, antes da subida dos autos.
Corridos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento
II – Apreciando
O recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
A apelante ataca a decisão não aceitando a condenação pela posse das fracções de Janeiro a Julho de 2002. Além disso, defende que não é responsável pela manutenção dos apartamentos, não podendo ser condenada nessas importâncias.
Podíamos sem mais remeter para a sentença que se mostra devidamente fundamentada, nos termos doa art. 705 do CPC.
Não está em causa a qualificação do contrato celebrado nem a nulidade.
Se o apelante denunciou o contrato, mas não entregou as chaves e continuou a explorar os apartamentos, não pode pretende não pagar o montante que estava acordado para a sua utilização. Tanto mais que, os AA não aceitaram a pretensão da ré para reduzir o montante pago pela cedência. Aliás, responderam a informar que o contrato ainda estava em curso o primeiro período de renovação dos contratos 5 anos. É verdade, que ela não queria continuar a exploração pelo montante que tinham acordado e pretendeu que fosse fixada uma prestação mais baixa. Mas, apesar disso, continuou a explorar os referidos apartamentos, sabendo que os apelados não aceitaram essa redução e, só em Julho entregou as chaves.
No nosso ordenamento jurídico está consagrado o princípio da substanciação (contraposto ao da individualização) segundo o qual, não basta a indicação genérica do direito que se pretende fazer valer, mas antes será necessária a indicação especificada do facto constitutivo desse direito (cf. Prof. A. Reis - Código do Processo Civil Anotado,
vol. II, 3. edição, página 356; Prof. Andrade – Noções Elementares de Processo Civil, página 297; Prof. Castro Mendes Manual do Processo Civil-1963,página 299).
Quando o tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico, invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido com fundamento no n.º 1 do artigo 289 do Código Civil, assento, n.º 4/95 D.R. Iª série de 17-05-1995. – BMJ, n.º 445, 1995, pag.67
Também no Ac. STJ, de 11.6.2002, acessível in dgsi.pt se decidiu:
“Com efeito, desde a publicação do Assento STJ nº 4/95, de 28 de Março de 1995, passou a entender-se, adequadamente, que o tribunal, declarada a nulidade de um negócio jurídico, deve extrair as consequências dessa declaração de nulidade, em especial ordenando a restituição de tudo o que foi passado nos termos do art. 289º, nº 1, do C.Civil.
Seria isso mesmo que, caso declarasse nesta acção a nulidade do contrato de arrendamento, o tribunal deveria fazer, com as necessárias adaptações já que, aqui, a restituição em espécie não seria possível, porquanto nunca poderia o inquilino restituir o gozo que obtivera da coisa. Haveria, pois, que condenar o réu no pagamento do valor correspondente àquele gozo que, em espécie, não poderia ser restituído (nº 1 do art. 289º).
Na verdade, "não sendo, pela sua natureza, possível esta restituição da utilização do prédio, então, terá o arrendatário que pagar ao locador o valor correspondente a essa utilização, como se dispõe no art. 289º, nº 1, do Cód. Civil, ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. O valor das rendas pagas equivale, no arrendamento, ao valor da utilização do prédio, o que quer dizer que se um contrato de arrendamento é declarado nulo, é absurdo que o senhorio tenha de restituir as rendas, caso em que o inquilino teria fruído o prédio de graça" – Ac. STJ de 04/04/2002.
Ou seja, "declarada a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma, o arrendatário fica obrigado, não só a restituir ao senhorio o locado, como também a pagar-lhe uma indemnização pela utilização do mesmo, correspondente, em regra, ao montante das rendas acordadas, enquanto tal utilização se mantiver"- Ac. STJ de 19/06/99.
E assim sendo, sempre teria o réu, ainda que se tivesse declarado a nulidade do arrendamento, que pagar aos autores a quantia correspondente ao valor locativo da fracção que utilizara, valor esse, sem dúvida, correspondente ao das rendas por eles acordadas.
No mesmo sentido, Conselheiro Rodrigues Bastos, Notas ao CC , Vol. II, pag 48, “ Ao decidir que o arrendatário é obrigado a restituir o prédio arrendado (por contrato formalmente nulo), mas não tem direito à restituição das rendas que tiver pago porque elas representam o valor objectivo o uso e fruição do imóvel, de que os senhorios estiveram privados e de outra forma não podiam ser ressarcidos”.
Defende também a apelante que, nos termos do aludido artigo 1269° do CC, só existe responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa quando haja culpa, sendo este um elemento constitutivo da responsabilização, ou seja, um elemento sem o qual não podem ser atribuídas responsabilidades à R. aqui recorrente.
E continua a defender que considerando as regras estabelecidas no artigo 342° do CC (ónus da prova), cabia, para o efeito, aos AA. a prova da culpa da R., pois esta (culpa) é um facto constitutivo do direito daqueles.
Mas, não lhe assiste razão. Por um lado acordaram que tinha de devolver os apartamentos em bom estado de conservação.
Resulta do art. 1269 do CC que. “ O possuidor de má fé responde pela perda ou deterioração da coisa, mesmo que tenha procedido sem culpa…” Pires Lima e Antunes Varela, CC anotado, Vol. III, pag 32.
A apelante, é que, tinha de alegar e provar, como possuidora de que a deterioração da coisa se teria igualmente verificado, mesmo que a coisa estivesse em poder dos autores.
No caso, a culpa contratual decorre do incumprimento da obrigação de falta de manutenção e conservação e não entrega em bom estado.
Improcede também este seu fundamento.
Apenas se rectifica a decisão na parte condenatória que remete para a liquidação de sentença das despesas das obras a efectuar devendo passar a constar que mais vão condenados no que vier a ser liquidado art. 661/1 do CC.
Concluindo
Declarada a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma, o arrendatário fica obrigado, não só a restituir ao senhorio o locado, como a pagar-lhe uma indemnização pela sua utilização, correspondente em regra, ao montante das rendas acordadas, enquanto tal utilização se mantiver.
III – Decisão: em face do exposto, julga-se improcedente a acção, mantendo-se a decisão impugnada, com a rectificação dos montantes que se vierem a liquidar, quanto às obras.
Custas pela apelante
Lisboa, 18 de Junho de 2009
Catarina Arêlo Manso
Ana Luísa Geraldes
António Valente
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