ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - Relatório
1. M demandou 1ª - C, falecida, sendo habilitados como herdeiros, J, N, E, L, JC, F, JP, 2º - AR e 3º - AB, pedindo que lhe seja reconhecido o direito a haver para si a propriedade plena da fracção autónoma designada pela letra G que corresponde ao 3º esquerdo, da facção autónoma sita na Estrada e que foi objecto de compra e venda titulada por escritura pública de 24 de Julho de 1996 e escritura pública de 22 de Outubro de 1996, substituindo-se assim ao outorgante comprador, ordenando-se o cancelamento de todos os registos em vigor.
2. Alega para tanto que o 3º R. é proprietário da fracção autónoma, destinada a habitação. Por contrato de arrendamento verbal celebrado em Setembro de 1973, a 1ª R., à época proprietária da referida fracção deu-a de arrendamento ao 2º R. e ex-marido da A.
Á data da celebração do contrato, a A. e o 2º R. eram casados vivendo um com o outro no arrendado, sendo aí que aquela sempre teve o centro da sua vida familiar até Junho de 1994, não a habitando desde essa data por impedimento criado pelo 2º R., que a expulsou de casa e mudou a fechadura do locado obrigando-o a ir viver para casa de familiares.
A A. veio a requerer o divórcio litigioso, sendo o 2º R. declarado único culpado, ficando a correr o incidente de atribuição de casa de morada de família, que viria a ser decidido em Setembro de 2001.
Acontece que por escritura de 24 de Julho de 1996, a 1ª R. vendeu ao 2º R. o arrendado pelo preço de 5.000.000$00, todavia não foi feita pela 1ª R. a comunicação verbal ou escrita à A. de que era sua intenção vender a fracção nem lhe sendo comunicado o projecto de venda e as cláusulas do contrato, sendo que por o incidente de atribuição de casa de morada de família não estar decidido, a A. também detinha o arrendamento, tal como o 2º R.
Três meses depois, em 22 de Outubro de 1996, o 2º R, por escritura pública, vendeu a fracção ao 3º R., pelo preço de 5.100.000$00, não sendo igualmente comunicada à A. a intenção de venda, bem sabendo o 2º R. que o incidente de atribuição de casa de morada de família não estava decidido, direito que lhe foi reconhecido pela mencionada sentença de 20 Setembro.
A 1ª R. sabia que não podia vender a fracção sem dar preferência à A. pois foi alertada de que corria em Tribunal o incidente de atribuição da casa de morada de família, não podendo vender a fracção sem lhe dar a possibilidade de preferir na compra.
3. O R. AB veio contestar invocando a prescrição, alegando ainda que à A. foi dado conhecimento verbal para em devido tempo exercer o seu direito de preferência, não tendo qualquer direito a exercê-la quanto à segunda venda, tendo invocando ter adquirido e pago de boa fé.
4. O R. J veio também contestar, impugnando o factualismo deduzido.
5. A. A. veio responder.
6. A A. veio requerer a redução do pedido formulado, no sentido de deixar de constar a parte em que se pediu que fosse ordenado o cancelamento de todos os registos em vigor.
7. Proferido despacho saneador, foi julgada improcedente a excepção da prescrição/caducidade do direito invocado pela A.
8. Realizado julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo os RR do pedido.
9. Inconformada, veio a A.. interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões:
- Entende a Recorrente que o Tribunal a quo fez uma interpretação incorrecta das normas jurídicas que se aplicam ao caso em apreço;
- A Recorrente propôs a presente acção de preferência baseada no direito ao arrendamento que lhe foi atribuído sobre a casa de morada de família;
- A Recorrente não actuou antes, por não ter legitimidade para o fazer, o que só aconteceu com a procedência do incidente da atribuição da casa de morada de família a seu favor;
- Em Setembro de 1973 e na constância do casamento, sob o regime de comunhão de adquiridos foi celebrado contrato de arrendamento da casa de morada de família em que constava como inquilino, o então marido da Recorrente;
- Em 7 de Outubro de 1992 a Recorrente interpôs acção de divórcio litigioso que veio a ser julgada procedente, tendo o marido sido declarado único culpado pela falência do casamento;
- A Requerente estava impedida pelo marido de entrar na casa de morada de família desde 1994;
- A decisão de divórcio transitou em julgado a 16 de Março de 1995;
- Em 26 de Maio de 1995 a Recorrente interpôs incidente de atribuição de casa de morada de família, requerendo que o arrendamento lhe fosse atribuído;
- Em 2 de Outubro de 1995, o já ex-marido apresentou contestação ao incidente de atribuição da casa de morada de família;
- Em 24 de Julho de 1996, o ex-marido da Recorrente compra por 5.000.000$00 a propriedade da casa de morada de família em plena pendência do incidente de atribuição da casa de morada de família;
- Em 22 de Outubro de 1996, o ex-marido da Recorrente vende a casa de morada de família por 5.000.100$00, também em plena pendência do incidente de atribuição da casa de morada de família;
- Face a estas vendas, o Tribunal decidiu pela improcedência do incidente de atribuição da casa de morada de família com fundamento na inutilidade superveniente da lide;
- Inconformada a Recorrente agravou da decisão proferida nos autos do incidente de atribuição da casa de morada de família;
- O Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de 10 de Novembro de 1998 deu razão à agora Recorrente, ordenando que os autos seguissem e se definisse a quem atribuir o direito ao arrendamento;
- Os autos seguiram em obediência ao ordenado no acórdão anteriormente referido, tendo o Tribunal decidido pela procedência do incidente, sendo o direito ao arrendamento atribuído à aqui Recorrente por decisão transitada em julgado a 1 de Outubro de 2001;
- A Recorrente ao ser alertada por uma vizinha da intenção de venda da sua casa de morada de família, alertou a senhoria/proprietária de que corria em tribunal o incidente para a atribuição do direito ao arrendamento e que por isso mesmo, a casa não poderia ser vendida;
- Apesar daquela comunicação a senhoria/proprietária vendeu a referida casa ao ex-marido da Recorrente, não tendo comunicado à Recorrente as condições de venda que iria realizar, nem lhe deu oportunidade que pudesse exercer o direito de preferência na compra;
- A Recorrente só adquiriu o direito ao arrendamento a 1 de Outubro de 2001, momento em que adquiriu legitimidade necessária para agir e fazer valer os seus direitos;
- Até à decisão que lhe atribuiu o direito ao arrendamento a Recorrente esteve impedida de agir;
- O ex-marido da Recorrente em conluio com a senhoria/proprietária e em manifesto abuso de direito e evidente má fé, ignoraram a pendência dos autos de incidente de atribuição da casa de morada de família e em claro desrespeito pelas instâncias, celebraram a escritura de compra e venda da referida casa;
- Os efeitos de decisão que atribui o arrendamento da casa de morada de família à Recorrente retroagiram à data da propositura do incidente que foi anterior à escritura de compra e venda;
- Não pode haver outro entendimento, sob pena de se estar a legitimar condutas abusivas, de má fé e a validar expedientes ardilosos em desfavor de quem sujeitando-se à lei teve de esperar pela decisão do Tribunal;
- A Recorrente sendo titular do direito de arrendamento à data da compra da fracção pelo ex-marido (face à retroactividade dos efeitos à data da propositura do incidente de casa de morada de família) tinha direito de preferência na compra da casa de morada de família, cujas condições lhe tinham que ser comunicadas;
- A Recorrente não pode aceitar que o Tribunal a quo tenha entendido que o ex-marido da Recorrente era o único titular do arrendamento até à decisão proferida nos autos de incidente da casa de morada de família, legitimando assim, as compras e vendas efectuadas;
- A ser assim entendido, de nada valeria à Recorrente ter-lhe sido atribuído o direito ao arrendamento da casa de morada de família. A valer a decisão só para o futuro, ficaria a Recorrente empossada de um direito inexequível, face às alienações anteriores da casa;
- Tal entendimento não é admissível sem mais, dum ponto de vista de justiça e da própria realização do direito. Isto seria a verdadeira negação do próprio direito e dos princípios basilares da justiça;
- Conforme referiu o douto acórdão desse Venerando Tribunal, nos autos de agravo de 10 de Novembro de 1998, “..o expediente usado nestes autos durante a própria pendência, de se adquirir a casa e subsequentemente a vender a terceiro desonerada de um arrendamento, por este se ter extinto quando se reuniu na pessoa do arrendatário a posição do proprietário, …. através de tal expediente estava encontrada a maneira de se defraudar o sentido da lei.”
- As normas invocadas na decisão do tribunal a quo art.º 47, 83, 84, 85 do RAU, 1789 e 1793, do CC, têm de ser interpretadas com base nos factos e circunstancialismos particulares que envolveram a acção;
- Salvo o devido respeito o tribunal a quo fez tábua rasa das condutas do ex-marido da recorrente e da senhoria, praticadas de má fé e em claro abuso de direito;
- Como atrás se referiu, os efeitos da decisão que atribui o direito ao arrendamento e atento os circunstancialismos tem de ter efeitos retroactivos, com todas as consequências daí advindas, designadamente, o da Recorrente ter direito de preferência na venda.
10. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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II – Os factos
Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos:
A. Por escritura pública de 24 de Julho de 1996, exarada no Cartório Notarial a 1ª R. declarou vender e o 2º R. declarou comprar, pelo preço de 5.000.000$00 a fracção autónoma designada pela letra G, correspondente ao 3º andar esquerdo do prédio urbano sito na Estrada.
B. Por escritura pública de 22 de Outubro de 1996, exarada no Cartório o 2ª R. declarou vender e o 3º R. declarou comprar, pelo preço de 5.100.000$00, a fracção autónoma referida em a).
C. Em 7 de Outubro de 1992 a A. instaurou contra o 2.º R, acção de divórcio litigioso que correu termos sob o n.º no âmbito da qual, por decisão datada de 16 de Março de 1995 foi declarado dissolvido o casamento contraído por estes, tendo sido declarado o 2º R. exclusivo culpado.
D. Por apenso à acção referida em c) deduziu a A. em 26 de Maio de 1995 incidente de atribuição da casa de morada de família, solicitando que lhe fosse transmitido o direito de arrendamento sobre a casa de morada de família nos termos do disposto no art.º 84, do RAU.
E. Por decisão transitada em julgado em 1 de Outubro de 2001, na sequência de decisão proferida pelo Tribunal da Relação de Lisboa, foi reconhecido assistir à A. o direito ao arrendamento da casa referida em a).
F. A A. ao ser alertada por vizinha da intenção de venda alertou a 1ª R. de que corria em Tribunal o incidente de atribuição de casa de morada de família.
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III – O Direito
Sabendo-se que o objecto do recurso é definido pelas conclusões apresentadas pelo recorrente, importando em conformidade decidir as questões[1] nelas colocadas, artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, 660º, nº 2, e 713º, todos do CPC, sem prejuízo do que for de conhecimento oficioso, no seu necessário atendimento a saber está se como pretende a Recorrente lhe assiste o direito de preferência na compra da fracção em referência nos presentes autos, contrariamente ao entendido na sentença sob recurso.
Apreciando.
Pretende a Recorrente exercer o direito legal de preferência relativamente às compras e vendas realizadas no ano de 1996 da fracção referenciada nos autos, invocando a sua qualidade de arrendatária que lhe foi reconhecida por decisão judicial transitada em 1 de Outubro de 2001.
Porque tal direito tem como pressuposto factos jurídicos que o determinam, a saber no caso sob análise, os contratos de compra e venda celebrados em 1996, o seu conteúdo é necessariamente definido pela lei aplicável no momento em que esses factos ocorreram.
Deste modo, resulta do disposto no n.º 1 do art.º 47, do RAU[2], que O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano, dizendo-nos o art.º 49, daquele diploma, que ao direito de preferência do arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos art.º 416[3] a 418 e 1410 do CC.
Importa ter presente que o direito legal de preferência confere ao respectivo titular a faculdade de substituir ao adquirente da coisa sobre a qual o direito incida, em igualdade de condições, isto é, um privilégio de prioridade em situação relativas, de confronto ou competição com outrem[4], não nascendo com a constituição da relação jurídica de onde emana a preferência, mas sim quando se verificam os concretos pressupostos enunciados na norma que o confere. Tal significa, por um lado, que inexiste, desde logo, por parte do sujeito passivo da obrigação de preferência o dever de contratar com o preferente, e por outro, que o direito de preferência dimana tantas vezes, quantas as que o respectivo pressuposto se venha a verificar.
Entendendo-se que os actos de alienação que possam ser praticados pelo adquirente não prejudicam o direito do preferente, por serem ineficazes relativamente a este último, que assim poderá adquirir o bem nos precisos termos em que foi inicialmente vendido[5], importa também salientar que com atribuição do direito de preferência ao arrendatário se visou, tão só, permitir a este o acesso à propriedade do prédio arrendado, e não de proteger o arrendamento[6], sem esquecer contudo que o mesmo se consubstancia numa verdadeira excepção à regra geral da liberdade de escolher o contraente no que respeita à disponibilidade da coisa pelo proprietário, regra esta com assento legal nomeadamente nos artigos 405 e 1305, do CC, pelo que reflectindo a lei o presumível equilíbrio dos interesses em conflito, art.º 9, n.º 3, igualmente do CC, o sacrifício exigido a quem está adstrito à obrigação de preferência deverá apenas ser o necessário à prossecução do objectivo legalmente visado.
Reportando-nos aos autos, temos que conforme a própria Recorrente refere[7] o contrato de arrendamento da fracção em causa foi celebrado em 1973, constando como inquilino o R. AR, na constância do casamento entre ambos[8], pelo que, à data das compras e vendas em referência, tendo já então o casamento sido declarado dissolvido[9], o titular do direito de preferência era apenas o mencionado R. AR (realidade, aliás, que a Apelante não rejeita[10]), assistindo-lhe como direito próprio, e assim devendo àquele ser efectuada a comunicação nos termos e para os efeitos do art.º 416, do CC.
Refira-se que, mesmo na constância do casamento, considerando-se a incomunicabilidade do arrendamento, qualquer que seja o regime matrimonial, art.º 83, do RAU, apenas ao cônjuge arrendatário, enquanto único beneficiário (como direito próprio), cabia o exercício do direito de preferência, não carecendo do consentimento do outro cônjuge a sua possível renúncia[11].
Contrapõe a Recorrente que os efeitos da decisão que lhe atribuiu o arrendamento da fracção, como casa de morada de família, devem retroagir à data da interposição do incidente respectivo, anterior à realização da venda, tendo assim direito de preferência, alegando que caso assim não se entenda, ficaria empossada num direito inexequível, devendo ser atendidas as circunstâncias específicas do caso concreto no concerne às condutas quer do R. ex-marido, quer da senhoria, alertada que estava da existência do incidente, não podendo desse modo ser vendida a casa, agindo ambos em conluio, com manifesto abuso de direito e má fé, em desfavor da Apelante.
Ora, não sendo questionado que em caso de divórcio, a transferência do arrendamento para o ex-cônjuge, se opera pelo trânsito em julgado da decisão do tribunal que assim o determina, nos termos do art.º 84 do RAU, certo é, que desta mesma disposição legal não resulta que os efeitos decorrentes de tal transmissão devam ser retroagidos a qualquer momento anterior, consignando-se tão só que a transferência deve ser notificada oficiosamente ao senhorio.
Compreende-se que assim seja, pois sendo a atribuição do direito ao arrendamento a favor do ex-conjuge, na verdade, um efeito do divórcio, tendo tal direito um índole patrimonial, embora sendo eminentemente pessoal[12], estando-se fora do estrito âmbito das relações patrimoniais dos cônjuges, envolvido que está um terceiro – o senhorio, afastada fica a aplicação da retroactividade prevista no n.º 1, do art.º 1789, do CC.
Deste modo, não pode ser atribuído eficácia retroactiva aos efeitos da decisão que atribui o arrendamento da fracção em causa de forma a conferir o pretendido direito de preferência à Recorrente, questão discutida nos presentes, que não se prende com a exequibilidade daquela decisão, a apreciar em sede diversa, nem tão pouco se prende com a protecção da casa de morada de família, na vertente da sua atribuição ao cônjuge que dela careça, quer nos termos do art.º 84, do RAU ou 1793, do CC, pois tal protecção não passa pelo acesso à respectiva propriedade.
Também se dirá, que não devendo ser esquecidos os aspectos particulares de cada realidade à qual deve ser aplicado o direito, em termos da sua adequada subsunção, certo é, que na aplicação dos normativos sempre terão os mesmos que ser observados, no respeito não só do seu teor literal, mas também lógicos, maxime na vertente teleológica, respeitante à justificação social da lei.
Assim sendo, sempre se terá que ter presente, como acima se mencionou, que a atribuição do direito de preferência ao arrendatário, pretende apenas salvaguardar o seu acesso ao direito de propriedade, limitando, nesse âmbito a liberdade da escolha do proprietário relativa a com quem contratar, mas não a própria liberdade de contratar, não se configurando que esteja impedido de o fazer, ainda que tenha chegado ao seu conhecimento a existência de um pedido de atribuição do direito ao arrendamento por parte do ex-cônjuge do arrendatário, diversamente se verificando quando exista uma situação de conluio entre o senhorio e o arrendatário, visando prejudicar o ex-cônjuge.
Acontece que não se mostra demonstrada nos presentes autos a existência de tal conluio, desde logo por não alegado, em sede própria, que não nas alegações do presente recurso, com vista a, para além do mais, poder ser aferido o exercício abusivo de um direito, em termos de paralisar os efeitos correspondentes, nomeadamente com as consequências pretendidas pela Recorrente.
Improcedem, deste modo, e na totalidade, as conclusões formuladas.
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IV – DECISÃO
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença sob recurso.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 12 de Fevereiro de 2008
Ana Resende
Dina Monteiro
Luís Espírito Santo
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[1] O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.
[2] Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL 321B/90, de 15 de Outubro.
[3] 1º - Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato. 2º - Recebida a comunicação deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.
[4] Como menciona Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, pag. 301, referenciando Antunes Varela, RLJ, 118, pag. 126.
[5] Cfr Aragão Seia, in obra acima referida, pag. 302, mencionando Vaz Serra e Antunes Varela, in RLJ, 103, respectivamente fls. 473 e 479.
[6] Aragão Seia refere na obra citada, a fls. 304, que tanto é assim que não há qualquer sanção para o caso de após a opção, o prédio ser vendido devoluto, e a acção de despejo, para casos verificados posteriormente à compra e venda, ser totalmente irrelevante para a existência do direito de preferência e decorrente exercício judicial.
[7] E resulta da cópia da decisão proferida nos autos de incidente de atribuição da casa de morada de família junta a fls. 11 a 14.
[8] Cfr. certidão da sentença proferida nos autos na acção de divórcio que a Recorrente moveu ao R. AR.
[9] Por decisão datada de 16 de Março de 1995.
[10] A Recorrente invoca nas suas conclusões (18ª) que só adquiriu o direito ao arrendamento a 1 de Outubro de 2001.
[11] Cfr. Ac. STJ de 1.2.2000, in CJSTJ, ano VIII, tomo 1, pag. 52, referindo que o entendimento perfilhado não afronta o disposto no n.º2, do art.º 1682 – A, do CC.
[12] Cfr. Ac. do STJ de 1.2.2000, acima indicado, citando o Parecer da Câmara Corporativa, n.º 16, de 5.2.47.
