| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
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I–RELATÓRIO:
M…, por si e na qualidade de Cabeça de Casal da HERANÇA ABERTA POR ÓBITO DE SEU FALECIDO MARIDO, J…, credora nos autos de insolvência referidos em epígrafe, residente na …, instaurou acção declarativa, sob a forma comum, contra:
MASSA INSOLVENTE DE A… E M…, representada pelo Senhor Administrador da Insolvência …, peticionando a emissão de declaração judicial que reconheça aos AA. o direito à execução específica do contrato promessa outorgado, suprindo-se assim, a declaração negocial da R., declarando-se que esta vende à autora, pelo montante de 199.519,15 € equivalente ao valor contratado de 40.000.000$00, o rés-do-chão do prédio urbano, com 12 divisões, arrecadação e parte do quintal, jardim com 247 m2, prédio esse sito na … descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de …, sob o número …, com a área total de 600 m2, sendo a área coberta de 325m2, e a área descoberta de 275 m2, composto de sub-cave, cave, rés-do-chão, quintal e garagem, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …
Alegou em suma, que:
Os Insolventes são proprietários do prédio urbano supra identificado, sendo a sub – cave, cave, rés-do-chão e garagem completamente autonomizáveis entre si;
No dia 05 de Janeiro de 2000 a A. celebrou com os insolventes um contrato que denominaram “Contrato de Arrendamento Habitacional”, restrito apenas ao rés-do-chão do prédio identificado na cláusula 1ª, com 12 divisões, arrecadação e parte do quintal, jardim com 247 m2 que lhe é afecto, à excepção da actual rampa e escada de acesso ao quintal e às duas lojas adstritas a comércio;
No dia 17 de Maio de 2000 a A. e os insolventes assinaram um documento que denominaram “RESERVA DE PROPRIEDADE”;
No referido documento os insolventes assumiram a posição de “PROMITENTES VENDEDORES” e a A. a posição de “PROMITENTES COMPRADORES”, do espaço arrendado, pelo valor de 40.000.000$00, tendo entregue 1.000.000$00;
No dia 22/05/2000 a A. e os Insolventes celebraram um contrato que denominaram de “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, que tinha por objecto a aquisição da fracção autónoma que resultasse da constituição em propriedade horizontal, a expensas dos insolventes, até dezoito meses, contado da data da outorga do presente contrato, pelo montante de 40.000.000$00, tendo procedido à entrega dos 1.000.000$00 acima referidos como sinal e ainda o reforço de 7.000.000$00, sendo certo que as rendas a pagar daí em diante reverteriam diretamente para o preço a pagar, prevendo-se ainda expressamente o direito à execução específica do contrato;
Pagaram aos insolventes a título de cumprimento do contrato Promessa celebrado o montante global de 165.230,16€;
Em Outubro de 2015 os AA. através de notificação judicial avulsa interpelaram os Insolventes para celebrarem a escritura de compra e venda;
Acontece, porém, que os Insolventes apesar de diversas vezes interpelados pelos AA. nunca procederam à marcação da escritura;
Citada, a R. contestou, alegando, em suma, que o imóvel não foi constituído em propriedade horizontal, apenas podendo ser alienado o imóvel na totalidade, sendo certo que já se mostra reconhecido por si o crédito dos autores no montante de € 329.906,32, qualificado como garantido pelo direito de retenção que invocaram.
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Foi designada data para a realização de audiência prévia, tendo, no decurso da mesma, as partes acordado que os autos já continham os elementos necessários para prolação de decisão de mérito.
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Foi proferido saneador-sentença, tendo a acção sido julgada improcedente e a R. absolvida do pedido.
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Inconformada a A. interpôs recurso dessa decisão, apresentando as seguintes CONCLUSÕES:
I- Resultou, da matéria de facto dada como provada que a Recorrente e o seu falecido marido, celebraram com os insolventes um contrato promessa de compra e venda, tendo o mesmo como objecto a sua casa de morada de família e que se encontrava arrendada, ou seja, o rés-do-chão do prédio, arrecadação e parte do quintal, jardim com 247 m2.
II- Do montante global acordado e nos termos e condições contratadas a Recorrente procedeu ao pagamento do montante global de 165.230,16€ (Cento e Sessenta e Cinco Mil Duzentos e Trinta Euros e Dezasseis Cêntimos), conforme decorre do ponto 23- da matéria de facto dada como provada.
III- Para liquidação integral do preço à Recorrente falta apenas liquidar 34.288,99€ (Trinta e Quatro Mil Duzentos e Oitenta e oito Euros e Noventa e Nove Cêntimos)
IV- Ao contrato foi atribuída a possibilidade de execução especifica, conforme resulta da matéria de facto dada como provada.
V- Na interpretação que faz o Tribunal a quo viola o artigo 830º, n.º5, do Código Civil.;
VI- O Tribunal a quo nunca notificou ou concedeu à Recorrente qualquer prazo para proceder ao depósito do remanescente do preço em falta.
VII- A Recorrente apenas incumpriria a sua obrigação de depósito do remanescente do preço, se, após lhe ter sido concedido um prazo para o efeito, não o fizesse, o que não aconteceu no caso sub judice.
VIII- Sendo certo que, mesmo que o Tribunal a quo não estivesse, como estava, obrigado a determinar um prazo para a Recorrente proceder ao depósito do preço, nos termos dos artigos 6º, 7º, 602º e 607º, n.º1, todos do C.P.C., sempre deveria ter convidado a Recorrente a suprir a alegada falta, o que manifestamente não fez.
Mas mais,
IX- Aparentemente, o Tribunal a quo, sem que fundamente esse entendimento, coloca em causa a possibilidade de existir execução especifica sobre uma quota parte de um prédio.
X- Através do contrato promessa os promitentes vendedores prometeram vender e a Recorrente prometeu comprar:
“o rés-do-chão do prédio, arrecadação e parte do quintal, jardim com 247 m2.”, área correspondente a cerca de metade do total da fração, perfeitamente individualizável e divisível, nos termos do artigo 1413º do C. Civil.
XI- O contrato promessa tinha como objeto uma parte determinada de um prédio urbano;
XII- Decidiu o Supremo Tribunal de Justiça, no âmbito do processo n.º 96B549, de 06/02/1997, Acórdão disponível em www.dgsi.pt que:
“Em terceiro lugar, o contrato de compra e venda que tenha por objecto 25 porcento de um prédio é vulgar, corrente no comércio jurídico, de sorte que não se vê como se possa defender que um contrato-promessa de 25 porcento de um prédio (edifício) não possa dar lugar ao exercício da execução específica.
Conclui-se, assim, que os Autores têm direito à execução específica dos contratos-promessas que celebraram com a Ré.”
XIII- Existindo um prédio urbano, composto por andares em condições de constituírem unidades independentes, são os mesmos susceptiveis de execução especifica na percentagem correspondente à área prometida vender.
XIV- No caso sub judice o Tribunal a quo deveria ter proferido, nos termos do artigo 830º, n.º5, do C. Civil, despacho fixando prazo à Recorrente para depositar o remanescente do preço em falta, proferindo a final Sentença que reconheça aos AA. o direito à execução específica do contrato promessa outorgado, suprindo-se, assim, a declaração negocial do R., declarando-se que a Ré vende à autora, pelo montante de 199.519,15€ (Cento e Noventa e Nove Mil Quinhentos e Dezanove Euros e Quinze Cêntimos) equivalente ao valor contratado de 40.000.000$00 (Quarenta milhões de escudos), no prédio urbano sito na …, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de …, sob o número …, com a área total de 600 m2, sendo a área coberta de 325m2 e a área descoberta de 275 m2, comporto de Sub-cave, cave, rés-do-chão, quintal e garagem, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, o rés-do-chão do prédio, com 12 divisões, arrecadação e parte do quintal, jardim com 247 m2, ficando a ser comproprietário no referido prédio na percentagem equivalente à parte vendida.
XV- Assim, ao decidir como decidiu o Tribunal a quo violou os artigos 405º, 410º, 830º do C. Civil, bem como os artigos 6º, 7º, 602º e 607º, nº1, todos do C.P.C.
Nestes termos e nos melhores de direito, deve o presente recurso obter provimento, remetendo-se os presentes autos ao Tribunal a quo para que o mesmo notifique a Recorrente para proceder ao depósito do remanescente do preço em falta e profira, a final, sentença nos termos do artigo 830º do C. Civil.
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Não foram apresentadas contra-alegações.
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O Mmo Juiz a quo proferiu despacho admitindo o recurso.
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Foram colhidos os vistos dos Exmºs Adjuntos.
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II– OBJECTO DO RECURSO
É entendimento uniforme que é pelas conclusões das alegações de recurso que se define o seu objecto e se delimita o âmbito de intervenção do tribunal ad quem (artigos 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do Código de Processo Civil), sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (artigo 608º, nº 2, ex vi do artigo 663º, nº 2, do mesmo Código). Acresce que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
Assim, em face das conclusões apresentadas pela recorrente, importa decidir se assiste à Autora o direito à execução específica para efeitos de aquisição do rés-do-chão do prédio urbano, com 12 divisões, arrecadação e parte do quintal, jardim com 247 m2.
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III–FUNDAMENTAÇÃO
A)-De Facto
Na decisão que proferiu o tribunal recorrido considerou como provados os seguintes factos, que não foram objecto de impugnação:
1.-Os Insolventes são proprietários do prédio urbano sito na …, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de …, sob o número …, com a área total de 600 m2, sendo a área coberta de 325m2, e a área descoberta de 275 m2, composto de Sub-cave, cave, rés-do-chão, quintal e garagem, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …
2.-No dia 05 de Janeiro de 2000 a A. celebrou com os insolventes um contrato que denominaram “Contrato de Arrendamento Habitacional”.
3.-Ficou considerado na cláusula 4ª que:
“Integra-se no presente contrato de arrendamento para uso privado dos arrendatários todo o rés-do-chão do prédio identificado na cláusula 1ª, com 12 divisões, arrecadação e parte do quintal, jardim com 247 m2 que lhe é afecto, à excepção da actual rampa e escada de acesso ao quintal e ás duas lojas adstritas a comércio.”
4.-No dia 17 de Maio de 2000 a A. e os insolventes assinaram um documento que denominaram “RESERVA DE PROPRIEDADE”.
5.-No referido documento os insolventes assumiram a posição de “PROMITENTES VENDEDORES” e a A. a posição de “PROMITENTES COMPRADORES”.
6.-As partes fizeram constar do referido documento o seguinte:
“… declaram, os primeiros, pretenderem comprar e, os segundos, pretender venderem o rés-do-chão do prédio urbano sito na …, composto por sub-cave, cave, rés-do-chão, quintal e garagem que, no futuro, será constituído em propriedade horizontal, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º …
CONDIÇÕES DE AQUISIÇÃO
1– O valor do imóvel é de Esc.: 40.000.000$00 (quarenta milhões de escudos).
2– No acto da outorga deste documento, a titulo de sinal e reserva de propriedade, os promitentes compradores pagarão aos promitentes vendedores a quantia de Esc. 1.000.000$00 (um milhão de escudos) pelo cheque n.º …, sob o Banco Comercial Português, Nova Rede, Agência do …, cuja cópia se anexa, de que o presente documento dá quitação.
3– À data da outorga do contrato Promessa de compra e venda, que será em 22/05/2000, os promitentes compradores pagarão aos promitentes vendedores, a título de reforço de sinal, a quantia de Esc. 7.000.000$00 (sete milhões de escudos).
4– Após a reparação do telhado do cunhal frente direito do prédio e remoção de todos os materiais de construção que se encontram no jardim afecto ao andar cargos dos promitentes vendedores, os promitentes compradores farão um reforço de sinal de Esc. 1.000.000$00 (um milhão de escudos).
5– Com o licenciamento pela Câmara Municipal de … do projecto de obras de reparação e construção de rampa de acesso ao jardim a cargo dos promitentes vendedores, os promitentes compradores fará um novo reforço de sinal no valor de Esc. 1.000.000$00 (um milhão de escudos).
6– O remanescente do preço no valor de Esc. 30.000.000$00 (trinta milhões de escudos) será pago no acto de outorga da escritura pública, a realizar-se até 18 meses, contado da data da outorga do Contrato Promessa de Compra e Venda.”
7.– No dia 17/05/2019 a A. entregou aos Insolventes o cheque n.º …, do Banco Nova Rede, no montante de 1.000.000$00 (Um milhão de Escudos).
8.– No dia 22/05/2000 a A. e os Insolventes celebraram um contrato que denominaram de “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA”.
9.–No referido contrato os Insolventes assumiram a posição de “PRIMEIROS OUTORGANTES” e os Reclamantes assumiram a posição de “SEGUNDOS OUTORGANTES”.
10.– Fazem parte do referido contrato as seguintes cláusulas:
“2ª Cláusula
1 – O prédio identificado na cláusula anterior será constituído em regime de propriedade horizontal, a expensas dos Primeiros Outorgantes, até dezoito meses, contado da data da outorga do presente contrato.
2 – Após a constituição do prédio em propriedade horizontal, á fracção autónoma, objecto do presente contrato promessa de compra e venda, será afecta parte do quintal identificada na plana anexa com a letra B e quatro lugares de estacionamento identificado pelos n.º 2, 3, 4 e 5, que passarão a fazer parte integrante do contrato prometido e cave da actual garagem, conforme planta anexa.
3 – Os promitentes Compradores gozam, desde já, do direito de preferência na aquisição da cave e subcave do prédio, caso o arrendatário não queira exercer esse direito.
3ª Cláusula
Assim, por este contrato, os Primeiros Outorgantes prometem vender aos Segundos ou a quem estes indicarem a fracção autónoma, que corresponderá ao actual rés do chão, e a parte do quintal, de acordo com o n.º2 da 2ª cláusula, que estes prometem comprar, totalmente livre de quaisquer ónus, encargos e responsabilidades.
4ª Cláusula
1– O preço global ajustado entre ambas as partes contraentes é de Esc. 40.000.000$00 (quarenta milhões de escudos).
2– O pagamento do referido preço será feito da seguinte forma:
a)- No acto da outorga do documento denominado “Reserva de Propriedade”, a título de sinal, os promitentes compradores pagaram a quantia de Esc.:1.000.000$00 (um milhão de escudos) pelo cheque n.º … sob o Banco Comercial Português, Nova Rede, Agência do …,cuja cópia encontra se em anexo ao referido documento, de que o mesmo deu quitação.
b)- À data da outorga do presente contrato promessa de compra e venda, os Promitentes Compradores pagarão aos Promitentes Vendedores, a título de reforço de sinal, a quantia de Esc.: 7.000.000$00 (sete milhões de escudos), pelo cheque n.º …, sob o Banco Comercial Português, Nova Rede, Agência dos …, conforme fotocópia em anexo, de que o presente contrato dá quitação.
c)- Após a reparação do telhado do cunhal frente direito do prédio, da substituição da porta de alumínio existente na entrada principal por uma porta de madeira em estilo antigo, da demolição da moldura construída em alvenaria na fachada principal do prédio, ao nível do rés-do-chão, que serve de suporte a um anúncio luminoso, da construção da placa divisória na zona da escada interior que dá acesso a cave e da remoção de todos os materiais de construção que se encontram no jardim afeto ao andar, tudo a expensas dos Promitentes vendedores, os Promitentes Compradores farão um reforço de sinal no valor de Esc. 1.000.000$00 (um milhão de escudos).
d)- O remanescente do preço no valor de Esc.: 30.000.000$00 (trinta milhões de escudos) será pago no acto de outorga da escritura pública, a realizar-se até 18 meses, contado da data da outorga do Contrato Promessa de Compra e Venda.
5ª Cláusula
1.- Os Promitentes Compradores são arrendatários do rés do chão do prédio identificado na 1º cláusula, - que corresponderá à fracção autónoma que é objecto do presente Contrato promessa de Compra e Venda -, por contrato de arrendamento habitacional celebrado em 5 de janeiro de 2000 com os Promitentes vendedores pelo prazo de um ano, renovável nas mesmas condições e pela renda mensal de Esc.: 40.000$00 (quarenta mil escudos).
2.- Após a assinatura do presente Contrato Promessa de Compra e venda todas as quantias pagas pelos Promitentes Compradores aos promitentes Vendedores, a título de rendas, à data da escritura pública serão descontadas no remanescente do preço da fracção.
3.-A celebração do contrato prometido acarrecta, automaticamente, a caducidade do contrato de arrendamento referido no número um desta cláusula.
(…)
10ª Cláusula
Não obstante a existência de sinal, fica reconhecido aos Promitentes Compradores, o direito de execução específica do presente contrato, ao qual ambas as partes atribuem eficácia real.”
11.–O contrato foi objeto de reconhecimentos presenciais de assinaturas.
12.–A A. entregou aos insolventes o cheque n.º …, do Banco Nova Rede, no montante de 7.000.000$00 (Sete Milhões de Escudos).
13.–A A. desde o ano 2000 que detêm as chaves do imóvel.
14.–A A. vive no imóvel objeto do contrato promessa de compra e venda, fazendo do mesmo sua casa de família.
15.–Aí dormia com o seu marido e filho, têm os seus haveres pessoais, recebem amigos e familiares.
16.–Foram os AA. que procederam a todas as obras de melhoramento do imóvel, nomeadamente: Substituição da canalização de água, gás e esgotos; Substituição da instalação eléctrica; Reparação de todas as paredes interiores do imóvel; Substituição de azulejos e mosaicos de duas casas de banho; Reparação e pintura das portadas interiores do imóvel; Substituição da porta de entrada; Reparação e pintura de doze portas interiores; Colocação de roupeiros em dois quartos; Colocação de armários novos na cozinha.
17.–Após a reparação do telhado do cunhal frente direito do prédio, da substituição da porta de alumínio existente na entrada principal por uma porta de madeira em estilo antigo, da demolição da moldura construída em alvenaria na fachada principal do prédio, ao nível do rés-do-chão, que serve de suporte a um anúncio luminoso, da construção da placa divisória na zona da escada interior que dá acesso a cave e da remoção de todos os materiais de construção que se encontram no jardim afeto ao andar, os AA. pagaram a título de continuação de pagamento e reforço de sinal o valor de € 4.988,00 (quatro mil novecentos e oitenta e oito euros).
18.–Os Insolventes não conseguiram efectuar a constituição de propriedade horizontal, alegando dificuldades financeiras.
19.–Pelo que, com vista a desbloquear essa situação em 26/06/2002 os Reclamantes entregaram aos Insolventes o cheque n.º …, visado, do Banco Nova Rede, no montante de 104.747,56€ (Cento e Quatro Mil Setecentos e Quarenta e Sete Euros e Cinquenta e Seis Cêntimos).
20.–Para além dos montantes acima referidos, conforme contratado os AA. pagaram entre Maio de 2000 e até Junho de 2002, o montante mensal de 40.000$00 (Quarenta Mil Escudos) ou 199,52€ (cento e Noventa e Nove Euros e Cinquenta e dois Cêntimos), num montante global de 4.988€ (Quatro Mil Novecentos e Oitenta e Oito).
21.–Considerando a amortização extraordinária efectuada pelos AA. em 26/06/2002, ficou estipulado que, após essa data, os AA. ficariam a pagar mensalmente, até à escritura e para amortização do montante em dívida o montante mensal de 49,88€ (Quarenta e Nove Euros e Oitenta e oito Cêntimos), contudo, os Reclamantes procediam ao pagamento de 50€ (cinquenta Euros) mensais.
22.–Desde Junho de 2002 e até ao presente momento, Setembro de 2019, os AA. procederam ao pagamento do montante global de 10.350€ (Dez Mil Trezentos e Cinquenta Euros).
23.–Assim, os AA. pagaram aos insolventes no âmbito do contrato Promessa celebrado o montante global de 165.230,16€ (Cento e Sessenta e Cinco Mil Duzentos e Trinta Euros e Dezasseis Cêntimos).
24.–Em Outubro de 2015 os AA. através de notificação judicial avulsa interpelaram os Insolventes para celebrarem a escritura de compra e venda.
25.–Os Insolventes, apesar de diversas vezes interpelados pelos A.A., nunca procederam à marcação da escritura.
26.–Em 20/09/2019, por carta registada, os AA. solicitaram ao administrador de Insolvência a realização da escritura.
27.–No apenso relativo à reclamação de créditos (apenso C) foi reconhecido pelo AI um crédito aos AA., derivado da celebração do contrato promessa em discussão, no montante de € 329.906,32, garantido por direito de retenção, não impugnado, graduado por sentença proferida a 07.11.2020, pendente, à data da sentença ora objecto de recurso, de trânsito em julgado.
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Resulta igualmente provado, face ao que consta dos autos, o seguinte:
28.– A sentença aludida em 27. transitou em julgado em 27.11.2020.
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B)–De Direito
O nº 1 do art. 410º do Código Civil define o contrato-promessa como a “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato”. Nas palavras de Antunes Varela, trata-se de uma “convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos a celebrar determinado contrato” – cfr. Das Obrigações em Geral – Volume I, reimpressão da 10ª edição de 2000, Almedina, Coimbra, 2017, p. 308.
Atento o disposto no nº2 do art. 406º do CC, o contrato-promessa produz, à partida, efeitos meramente obrigacionais (inter partes), não sendo, portanto, oponível a terceiros.
Contudo, o nº1 do art. 413º do CC oferece às partes a possibilidade de atribuírem eficácia real à promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis ou bens móveis sujeitos a registo. Para tal, a lei estabelece três requisitos: 1º “declaração expressa” (das partes), 2º “inscrição no registo” – cfr nº1 do art. 413º - e um 3º que se encontra no nº 2 do mesmo preceito e que se prende com a forma que o contrato-promessa com eficácia real deve revestir: escritura pública (caso seja essa a forma exigida para o negócio definitivo) ou documento particular autenticado (caso o negócio prometido não exija qualquer formalidade).
Na situação de o conteúdo do contrato-promessa versar sobre bens imóveis, o registo do mesmo é efectuado, com carácter definitivo, nos termos da alínea f) do nº1 do art. 2º do C. Registo Predial. Caso os requisitos referidos se encontrem cumpridos, o contrato-promessa adquire eficácia absoluta após o seu registo, passando os direitos de crédito que dele derivam a ser oponíveis a terceiros que sejam titulares de direitos sobre o mesmo objecto não registados em data anterior.
Em caso de não cumprimento do contrato-promessa, o lesado pode socorrer-se do mecanismo de resolução contratual, mas pode recorrer à execução específica para obter a entrega da coisa sobre a qual versa o contrato-promessa, desde que verificados os respectivos requisitos.
Estabelece o nº1 do art. 830º do CC que: “Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.
Atento o disposto no nº 3 do mesmo normativo, o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o nº 3 do artigo 410º - no caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir - que é precisamente o caso da situação sub judice.
Encontra-se demonstrado que, no dia 05 de Janeiro de 2000 a A. celebrou com os insolventes um contrato que denominaram “Contrato de Arrendamento Habitacional”.
Ficou considerado na cláusula 4ª que:
“Integra-se no presente contrato de arrendamento para uso privado dos arrendatários todo o rés-do-chão do prédio identificado na cláusula 1ª, com 12 divisões, arrecadação e parte do quintal, jardim com 247 m2 que lhe é afecto, à excepção da actual rampa e escada de acesso ao quintal e ás duas lojas adstritas a comércio.”
No dia 17 de maio de 2000 a A. e os insolventes assinaram um documento que denominaram “RESERVA DE PROPRIEDADE”.
No referido documento os insolventes assumiram a posição de “PROMITENTES VENDEDORES” e a A. a posição de PROMITENTE COMPRADORA e não obstante a denominação que atribuíram a tal contrato, fizeram desde logo constar no mesmo que:
“… declaram, os primeiros, pretenderem comprar e, os segundos, pretender venderem o rés-do-chão do prédio urbano sito na …, composto por sub-cave, cave, rés-do-chão, quintal e garagem que, no futuro, será constituído em propriedade horizontal, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º …, tendo também estabelecido as condições de aquisição.
Posteriormente, no dia 22/05/2000 e conforme também já haviam acordado, a A., o marido e os Insolventes celebraram um contrato que denominaram de “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA”.
No referido contrato os Insolventes assumiram a posição de “PRIMEIROS OUTORGANTES” e a A. e o marido assumiram a posição de “SEGUNDOS OUTORGANTES”, constando do mesmo as seguintes cláusulas:
“2ª Cláusula
1 – O prédio identificado na cláusula anterior será constituído em regime de propriedade horizontal, a expensas dos Primeiros Outorgantes, até dezoito meses, contado da data da outorga do presente contrato.
2 – Após a constituição do prédio em propriedade horizontal, á fracção autónoma, objecto do presente contrato promessa de compra e venda, será afecta parte do quintal identificada na plana anexa com a letra B e quatro lugares de estacionamento identificado pelos n.º 2, 3, 4 e 5, que passarão a fazer parte integrante do contrato prometido e cave da actual garagem, conforme planta anexa.
3 – Os promitentes Compradores gozam, desde já, do direito de preferência na aquisição da cave e subcave do prédio, caso o arrendatário não queira exercer esse direito.
3ª Cláusula
Assim, por este contrato, os Primeiros Outorgantes prometem vender aos Segundos ou a quem estes indicarem a fracção autónoma, que corresponderá ao actual rés do chão, e a parte do quintal, de acordo com o n.º2 da 2ª cláusula, que estes prometem comprar, totalmente livre de quaisquer ónus, encargos e responsabilidades.
4ª Cláusula
1 – O preço global ajustado entre ambas as partes contraentes é de Esc. 40.000.000$00 (quarenta milhões de escudos).
2 – O pagamento do referido preço será feito da seguinte forma:
a)- No acto da outorga do documento denominado “Reserva de Propriedade”, a título de sinal, os promitentes compradores pagaram a quantia de Esc.:1.000.000$00 (um milhão de escudos) pelo cheque n.º …, sob o Banco Comercial Português, Nova Rede, Agência do …, cuja cópia encontra se em anexo ao referido documento, de que o mesmo deu quitação.
b)- À data da outorga do presente contrato promessa de compra e venda, os Promitentes Compradores pagarão aos Promitentes Vendedores, a título de reforço de sinal, a quantia de Esc.: 7.000.000$00 (sete milhões de escudos), pelo cheque n.º …, sob o Banco Comercial Português, Nova Rede, Agência dos …, conforme fotocópia em anexo, de que o presente contrato dá quitação.
c)- Após a reparação do telhado do cunhal frente direito do prédio, da substituição da porta de alumínio existente na entrada principal por uma porta de madeira em estilo antigo, da demolição da moldura construída em alvenaria na fachada principal do prédio, ao nível do rés-do-chão, que serve de suporte a um anúncio luminoso, da construção da placa divisória na zona da escada interior que dá acesso a cave e da remoção de todos os materiais de construção que se encontram no jardim afeto ao andar, tudo a expensas dos Promitentes vendedores, os Promitentes Compradores farão um reforço de sinal no valor de Esc. 1.000.000$00 (um milhão de escudos).
d)- O remanescente do preço no valor de Esc. 30.000.000$00 (trinta milhões de escudos) será pago no acto de outorga da escritura pública, a realizar-se até 18 meses, contado da data da outorga do Contrato Promessa de Compra e Venda.
5ª Cláusula
1.- Os Promitentes Compradores são arrendatários do rés do chão do prédio identificado na 1º cláusula, - que corresponderá à fracção autónoma que é objecto do presente Contrato promessa de Compra e Venda -, por contrato de arrendamento habitacional celebrado em 5 de janeiro de 2000 com os Promitentes vendedores pelo prazo de um ano, renovável nas mesmas condições e pela renda mensal de Esc.: 40.000$00 (quarenta mil escudos).
2.- Após a assinatura do presente Contrato Promessa de Compra e Venda todas as quantias pagas pelos Promitentes Compradores aos promitentes Vendedores, a título de rendas, à data da escritura pública serão descontadas no remanescente do preço da fracção.
3.- A celebração do contrato prometido acarrecta, automaticamente, a caducidade do contrato de arrendamento referido no número um desta cláusula.
(…)
10ª Cláusula
Não obstante a existência de sinal, fica reconhecido aos Promitentes Compradores, o direito de execução específica do presente contrato, ao qual ambas as partes atribuem eficácia real.”
O contrato foi objeto de reconhecimentos presenciais de assinaturas.
A A. entregou aos insolventes o cheque n.º …, do Banco Nova Rede, no montante de 7.000.000$00 (Sete Milhões de Escudos) e desde o ano de o ano 2000 que a mesma detém as chaves do imóvel e já foi pago aos insolventes no âmbito do contrato Promessa celebrado o montante global de 165.230,16 €.
Não resulta dos factos provados ou articulados que o prédio em causa tenha as condições legalmente exigidas para a constituição da propriedade horizontal nos termos convencionados, pelo que os factos alegados não teriam a virtualidade de conduzir ao desiderato final visado pela A..
Por outro lado, os promitentes vendedores foram declarados insolventes.
Prevendo acerca dos efeitos da insolvência sobre os negócios em curso, estatui o artº. 102º, do CIRE, que:
“1- Sem prejuízo do disposto nos artigos seguintes, em qualquer contrato bilateral em que, à data da declaração de insolvência, não haja ainda total cumprimento nem pelo insolvente nem pela outra parte, o cumprimento fica suspenso até que o administrador da insolvência declare optar pela execução ou recusar o cumprimento.
2- A outra parte pode, contudo, fixar um prazo razoável ao administrador da insolvência para este exercer a sua opção, findo o qual se considera que recusa o cumprimento.
3- Recusado o cumprimento pelo administrador da insolvência, e sem prejuízo do direito à separação da coisa, se for o caso:
a)-Nenhuma das partes tem direito à restituição do que prestou;
b)-A massa insolvente tem o direito de exigir o valor da contraprestação correspondente à prestação já efectuada pelo devedor, na medida em que não tenha sido ainda realizada pela outra parte;
c)-A outra parte tem direito a exigir, como crédito sobre a insolvência, o valor da prestação do devedor, na parte incumprida, deduzido do valor da contraprestação correspondente que ainda não tenha sido realizada;
d)- O direito à indemnização dos prejuízos causados à outra parte pelo incumprimento:
i)- penas existe até ao valor da obrigação eventualmente imposta nos termos da alínea b);
ii)- É abatido do quantitativo a que a outra parte tenha direito, por aplicação da alínea c);
iii)- Constitui crédito sobre a insolvência;
e)- Qualquer das partes pode declarar a compensação das obrigações referidas nas alíneas c) e d) com a aludida na alínea b), até à concorrência dos respectivos montantes.
4- A opção pela execução é abusiva se o cumprimento pontual das obrigações contratuais por parte da massa insolvente for manifestamente improvável”.
Como referem Luís A. Carvalho Fernandes e João Labareda, in Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas Anotado, Quid Juris, 3ª edição, pág. 461, “(…) este preceito só se aplica se se mostrarem preenchidos três requisitos:
a)- natureza bilateral do contrato;
b)- não cumprimento total de ambas as partes;
c)-inexistência de regime diferente para os negócios especialmente regulados nos artigos seguintes”.
Continuam os mesmos autores, in ob. e págs cits, que preenchidos tais requisitos e declarada a insolvência, “o cumprimento do contrato fica suspenso, sendo atribuídas ao administrador duas faculdades potestativas, em alternativa. Cabe-lhe optar entre executar o contrato ou recusar o seu cumprimento.
O administrador é, em princípio, livre de escolher qualquer das soluções que a lei põe ao seu dispor”.
O âmbito deste normativo circunscreve-se aos contratos bilaterais em que, à data da declaração de insolvência, não haja ainda total cumprimento por qualquer das partes.
Resulta, deste modo, conceder ou atribuir a lei ao administrador da insolvência, no que concerne aos contratos bilaterais ainda não totalmente cumpridos, nem pela insolvente nem pela contraparte e após um primeiro momento de suspensão contratual, um direito potestativo de optar pela execução do contrato – caso em que se mantêm os termos contratuais -, ou recusar o cumprimento – caso em que a contraparte fica com um crédito sobre a insolvência.
Porém, os próprios termos do nº. 1 de tal normativo ressalvam o disposto nos artigos seguintes, ou seja, os efeitos da declaração de insolvência sobre a vária tipologia contratual especificamente prevista. In casu, assume particular relevância o estatuído no artº. 106º, que prevê acerca da promessa de contrato.
Dispõe este normativo que:
“1-No caso de insolvência do promitente-vendedor, o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento de contrato-promessa com eficácia real, se já tiver havido tradição da coisa a favor do promitente-comprador.
2- À recusa de cumprimento de contrato-promessa de compra e venda pelo administrador da insolvência é aplicável o disposto no n.º 5 do artigo 104.º, com as necessárias adaptações, quer a insolvência respeite ao promitente-comprador quer ao promitente-vendedor”.
Apesar da epígrafe do presente normativo se reportar ao contrato-promessa, resulta da sua redacção que o seu âmbito de aplicabilidade circunscrever-se-á ao contrato-promessa de compra e venda.
Assim, é aplicável à situação em que o contrato-promessa tem eficácia real, houve tradição da coisa objecto do contrato prometido e o insolvente é o promitente-vendedor. Neste caso o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento do contrato-promessa.
O nº 2 do art. 106º regula os casos restantes, em que falha qualquer dos três requisitos exigidos pelo nº 1, ou seja, os casos em que o contrato-promessa tem eficácia real mas não houve tradição da coisa ou em que, tendo havido tradição, o insolvente não é o promitente-vendedor e os casos em que o contrato-promessa não tem eficácia real (tenha ou não havido tradição e seja o insolvente o promitente-vendedor ou o promitente-comprador).
Estabelece, pois, a regra geral, aplicável à grande maioria dos contratos-promessa: nestes casos, ao contrário do caso regulado no nº 1, o administrador pode recusar o cumprimento, aplicando-se então, por remissão nº 2 do art. 106º, o nº 5 do art. 104º e, finalmente, por remissão deste último, o nº 3 do artº 102º.
Do exposto, conclui-se que:
- Verificados os requisitos enunciados no nº 1 do artº 106º do CIRE, o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento do contrato, antes ficando ambas as partes vinculadas à outorga do contrato definitivo. Ou seja, estando em causa a insolvência do promitente-vendedor que tenha outorgado um contrato-promessa de compra e venda com eficácia real, o negocio não é afectado, caso o promitente-comprador, à data da declaração de insolvência, esteja na posse da coisa objecto do negócio.
- Nas demais situações, e nos termos supra expostos, é permitido ao administrador optar pela recusa do cumprimento.
Aqui chegados, analisemos o caso concreto.
Não obstante as partes terem feito consignar no contrato promessa de compra e venda que outorgaram que atribuíam ao mesmo eficácia real, tal contato não foi celebrado por escritura pública, mas sim por documento particular com reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes. In casu, a eficácia real deveria constar de escritura pública, pois essa é a forma exigida para o contrato prometido. Também não consta que a promessa tenha sido registada.
Não se verificando estes dois requisitos, não se pode concluir que o contrato tenha eficácia real, mas apenas meramente obrigacional, pelo que o administrador da insolvência não era obrigado a cumprir, antes se lhe deparando, prima facie, a faculdade de exercício do direito potestativo de procurar a melhor solução para os interesses da massa insolvente e dos credores desta.
A recusa de cumprimento do Administrador resulta de forma tácita do comportamento adoptado pelo mesmo. Como se refere no Ac. da RG de 21/05/2013, Desemb. Rosa Tching, Proc. 3307/08.5TBVCT-M.G1, o qual pode ser consultado in www.dgsi.pt, “A recusa de cumprimento dos contratos a que se refere o art. 102, nº1 do CIRE não exige declaração expressa, nem forma especial, aplicando-se-lhe os princípios dos arts. 217 e 219 do C. Civil, pelo que a inclusão pelo Administrador da insolvência dos créditos dos promitentes compradores no elenco dos créditos reconhecidos, sem o subordinar a qualquer condição, deve corresponder à declaração de recusa de cumprimento dos invocados contratos promessa”.
Com efeito e conforme resulta dos factos provados, no apenso relativo à reclamação de créditos (apenso C) foi reconhecido pelo Administrador da Insolvência um crédito aos AA., derivado da celebração do contrato promessa em discussão nos autos, no montante de € 329.906,32, garantido por direito de retenção. Tal crédito não foi impugnado e foi graduado por sentença proferida a 07.11.2020, a qual transitou em julgado.
De tudo o exposto, resulta que, atenta a declaração de insolvência dos promitentes vendedores, o Administrador da Insolvência recusou, no exercício de um direito que lhe assistia, - uma vez que ao contrato não foi atribuída validamente eficácia real – o cumprimento do contrato.
Dada esta circunstância e também, como se referiu, desde logo o facto de o prédio em causa não ter as condições legalmente exigidas para a constituição da propriedade horizontal nos termos convencionados, não pode proceder a peticionada execução específica do invocado contrato promessa de compra e venda. Por essa razão, a existir qualquer quantia em falta relativa ao preço, a prolação de despacho convidando a A., promitente compradora, a proceder a tal depósito traduzir-se-ia num acto inútil e, com tal proibido por lei – cfr artº 130º C.P.Civil.
Deste modo, tem o recurso que ser julgado improcedente.
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IV.–DECISÃO
Por todo o exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação interposta pela A. e, consequentemente, mantém-se a sentença recorrida.
Custas pela A. – artº 527º do C.P.Civil
Registe e notifique.
Lisboa, 13/04/2021
Manuela Espadaneira Lopes
Fernando Barroso Cabanelas
Paula Cardoso
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