| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NESTE TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
I – RELATÓRIO
MARIA e ARNALDO, residentes em Lisboa, intentaram, em 26/12/2007, a presente acção declarativa de condenação com processo sumário (despejo) contra SOCIEDADE, LDA., com sede em Lisboa, pedindo a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes sobre o imóvel identificado nos autos, bem como a condenação da Ré no despejo do locado, livre e devoluto de pessoas e bens, e ainda no pagamento da quantia de € 353,01, correspondente à renda de Março e Maio de 2005.
Para tal alegou, em síntese, que celebrou com a Ré um contrato de arrendamento relativo ao estabelecimento sito no n.º 96-98 do prédio sito na Avenida …n.ºs 96 a 104, a que corresponde o artigo ... da matriz predial urbana da freguesia de …, descrito e inscrito sob o n.º ... da … CRP, de Lisboa, actualmente pertencente ao Autores, sendo o locado destinado ao exercício da actividade de padaria e pastelaria. Depois de ali ter efectuado obras, que terminou em 2006, a Ré tem mantido o locado encerrado desde essa data, não exercendo qualquer das actividades previstas no contrato de arrendamento nem qualquer outra, o que constitui fundamento de despejo.
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A Ré, citada através de carta registada com Aviso de Recepção (fls. 36 e 37), veio contestar nos moldes constantes de fls. 38 e seguintes, tendo impugnado a matéria factual vertida pela Autora e alegou, com relevância, que ainda tem necessidade de efectuar alguns trabalhos mais para reunir as condições necessárias à reabertura do estabelecimento.
No que concerne às rendas, tem vindo a providenciar pelo seu depósito bancário.
(…)
Veio então a ser exarada a sentença de fls. 112 e seguintes, com data de 26/11/2009, onde, em síntese, foi decidido o seguinte:
“Pelo exposto, jurando a acção procedente, por provada, o Tribunal decide:
a) Absolver a Ré do pedido de pagamento das rendas de Março e Maio de 2005;
b) Declarar resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre as partes e, em consequência, decretar o despejo do imóvel identificado nos autos, correspondente ao rés-do-chão para comércio com as portas n.ºs 96 e 98 sito na Avenida ..., n.ºs 96 a 104, freguesia de N. Sr.ª de Fátima, em Lisboa, condenando a Ré a entregá-lo à Autora, livre de pessoas e bens.
Custas pela Ré (artigo 446°. n.ºs 1 e 2 do C.P.C.).
Registe e notifique.”
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A Ré, inconformada com tal sentença, veio, a fls. 121, interpor recurso da mesma, que foi admitido a fls. 167 e 169 dos autos, como de apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito suspensivo.
(…)
II – OS FACTOS
Da discussão da causa em sede de 1.ª instância resultaram provados os seguintes factos:
1. Os Autores são proprietários do prédio urbano sito na Av. …, números 96 a 104, em Lisboa, freguesia de …, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo ... e descrito na … Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ..., a fls. 189 do livro ... – cfr. Documentos de fls. 7-16.
2. Por contrato celebrado em 07.01.1964, foi dado de arrendamento à Ré o estabelecimento sito no n.º 96-98 do prédio identificado em 1., para actividades de padaria e pastelaria – cfr. Documento de fls. 17-22.
3. A partir de Novembro de 2005, pelo menos, a montra do locado ostenta um aviso manuscrito com a indicação "encerrado para obras".
4. Na data mencionada em 3, pelo menos, todas as montras do locado foram forradas com papel de jornal, impedindo a visão para o seu interior, e foram aí realizadas obras de âmbito não concretamente apurado.
5. Pelo menos desde 2006 que não são existem quaisquer obras no locado, que permanece de portas encerradas e com as montras forradas com papel de jornal.
6. Em data não concretamente apurada, a Ré procedeu ao depósito bancário das rendas correspondentes aos meses de Março e Maio de 2005, acrescidas, respectivamente a cada mês, do montante equivalente a 50% de cada uma.
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III – OS FACTOS E O DIREITO
É pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, nos termos do disposto nos artigos 685.º-A e 684.º n.º 3, ambos do Código de Processo Civil, salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660.º n.º 2 do Código de Processo Civil).
A – QUESTÃO PRÉVIA
Importa frisar que a presente acção deu entrada em tribunal em 26/12/2007, ou seja, depois da entrada em vigor das alterações introduzidas no Código de Processo Civil pela reforma de 2003, que só se aplicaram aos processos instaurados a partir de 15/9/2003 (artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 38/2003, de 8/03) mas antes das subsequentes modificações constantes do Decreto-Lei n.º 303/2007 de 24/08, que só entraram em vigor em 1/1/2008 e só incidem sobre processos instaurados após essa data, idêntica situação ocorrendo com as mais recentes alterações trazidas a público pelo Decreto-Lei n.º 226/2008, de 20/11 e parcialmente em vigor desde 31/03/2009, com algumas excepções que não tem relevância na economia dos presentes autos (artigos 22.º e 23.º desse texto legal).
Será, portanto, de acordo com o regime legal decorrente da reforma do processo civil de 2003 que iremos, quando necessário, abordar as diversas questões suscitadas neste recurso de apelação
B – IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO SOBRE A MATÉRIA DE FACTO
(…)
C – NULIDADE DA SENTENÇA
(…)
D – RECURSO DA MATÉRIA DE DIREITO
Encontramo-nos nós face a uma acção típica de despejo em que é pedida a resolução do contrato de arrendamento comercial celebrado entre a mãe dos Autores, na qualidade de proprietária e senhoria do locado, e a Ré, na qualidade de inquilina, com fundamento no encerramento e não utilização do locado por um período de tempo superior a um ano, sendo que a Apelante foi absolvida do outro pedido e que consistia na falta do pagamento de rendas, que foram entretanto depositadas, com a indemnização devida.
C1 – REGIME LEGAL APLICÁVEL
Importa, previamente e face à sucessão no tempo de regimes legais, determinar qual a lei substantiva aplicável ao pleito dos autos, dado a presente acção ter dado entrada em juízo no dia 26/12/2007 e o contrato de arrendamento que a suporta sido celebrado em 7/01/1964 ou seja, no quadro do regime de arrendamento urbano previsto na Lei n.º 2030 de 22/06/1948 e regime complementar, que veio a ser revogado pelo Código Civil, na sua versão original e que depois de sucessivas alterações e publicação de legislação complementar, foi por sua vez revogado pelo Regime de Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15/10, que, com as alterações posteriores que sofreu, veio finalmente a ser revogado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27/02 e que, segundo o seu artigo 65.º, entrou em vigor em 28/06/2006.
A Lei n.º 6/2006, no artigo 59.º, respeitante à aplicação no tempo, determina, no seu número 1, que “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”, regime transitório esse que se acha consagrado nos artigos 26.º e seguintes do mesmo diploma legal, relativamente aos contratos habitacionais celebrados antes do RAU ou na sua vigência, bem como, relativamente aos contratos não habitacionais, aqueles firmados antes ou depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
O artigo 27.º, relativo aos contratos não habitacionais (como já vimos, o acordo escrito dos autos é, manifestamente, um contrato de arrendamento comercial, tendo assim sido encarado pela sentença impugnada e não havendo discordância entre as partes relativamente à qualificação nesses moldes de tal negócio jurídico) celebrados antes do referido Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, estatui, em termos de “âmbito”, que “as normas do presente capítulo aplicam-se (…) aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro”, estipulando depois o artigo 28.º que “aos contratos a que se refere o presente capítulo aplica-se, com as devidas adaptações, o previsto no artigo 26.º”, referindo-se, finalmente, o artigo 29.º a benfeitorias e os demais dispositivos legais a rendas e sua actualização, matérias que não se discutem no quadro destes autos.
O artigo 26.º da Lei n.º 6/2006 determina, finalmente, o seguinte:
(…)
Logo, será fundamentalmente com base nas normas do NRAU que iremos apreciar e julgar o litígio dos autos, muito embora sem perder de vista que os fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento dos autos já tinham consagração legal no quadro do RAU (artigo 64.º, número 1, alínea h)) e tiveram, em termos fácticos, início antes da entrada em vigor do actual regime legal (cf. também o artigo 12.º do Código Civil).
C2 - RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO DOS AUTOS
Procurando os Autores, com a propositura da presente acção, a resolução do contrato de arrendamento comercial que mantinham com a Ré, resolução essa que foi decretada pelo tribunal da 1.ª instância e que, através da interposição deste recurso de Apelação, é objecto da oposição da Ré, impõe-se chamar à colação o disposto no artigo 1083.º do Código Civil, na redacção que lhe foi dado pelo NRAU, reproduzindo-se, tão-somente, a parte de tal disposição legal que releva para o litígio em análise:
(…)
O número 2 do artigo 1072.º do mesmo diploma legal determina, por sua vez o seguinte:
(…)
Ora, tendo este regime legal como pano de fundo (realce-se a similitude de redacção, na parte que nos interessa, de tais disposições legais com o artigo 64.º, números 1, alínea h) e 2) do RAU) e passando os factos dados como assentes (bem como aqueles que apesar de alegados quedaram-se indemonstrados) pelo seu crivo legal, é manifesto que os Autores, como lhe impunham os artigos 264.º, número 1 e 467.º do Código de Processo Civil e 342.º e seguintes do Código Civil, alegaram e provaram os factos integradores do fundamento de resolução invocado, a saber, da não utilização do locado por um período superior a 1 ano.
Abordando, desde logo, este último motivo de extinção da relação locatícia, constata-se que, no caso dos autos, a Ré não utiliza o locado por uma temporada bastante superior ao mínimo legal – 2 anos e um mês, mediando entre 22 de Fevereiro de 2006, data em que, alegadamente, foi levantado o embargo judicialmente decretado, e a instauração destes autos, 1 ano e 10 meses –, sendo certo que não logrou demonstrar que tal abstenção de uso da loja era devida a qualquer uma das situações previstas no número 2 do artigo 1072.º do Código Civil.
Não se ignora o defendido pela Apelante nas suas alegações, com recurso ao Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 29/10/2009, processo n.º 380/07.7TJLSB.L1-6, relator: Carlos Valverde, publicado em www.dgsi.pt e que em termos de sumário, afirma o seguinte:
I – Não é toda e qualquer situação de incumprimento contratual que tem a virtualidade de fundamentar a resolução do contrato. A lei exige que o incumprimento imputável culposamente ao locatário assuma especial gravidade e consequência, de forma a não ser razoavelmente exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento (n.º 2 do citado art.º 1083.º do CC);
II – Talvez por isso, o legislador sentiu a necessidade de definir o critério de inexigibilidade para o senhorio da manutenção da relação contratual, ao considerar como tal a oposição pelo arrendatário à realização de obras ordenadas pela autoridade pública (n.º 3 do citado art.º 1083.º do CC), no pressuposto, que nos parece apodíctico, desta não poder deixar de ponderar criteriosamente as circunstâncias de imposição de obras aos particulares (art. 89º do DL nº 555/99, de 16/12).
III – O preenchimento da excepção prevista na parte final do n.º 1 do art.º 58.º do NRAU basta-se com o desenvolvimento, há mais de três anos, de uma actividade no locado explorado pelo arrendatário falecido, independentemente da natureza do vínculo que o liga à empresa a funcionar no estabelecimento.
Compreendemos e aceitamos a tese expressa no Aresto deste mesmo tribunal e secção, mas, para a sua aplicação ao caso dos autos, era necessário um cenário factual diverso do apresentado nesta acção, pois, como já deixámos aflorado na parte deste Acórdão em que procedemos à apreciação do recurso na sua vertente fáctica, não logrou a Ré alegar, em momento oportuno (contestação) e demonstrar, como lhe impunham os artigos 264.º, 487,º a 490.º, 664.º do Código de Processo Civil e 342.º do Código Civil, os factos integradores do caso de força maior consentido pelo legislador ou de qualquer outra situação fortemente diminuidora da ilicitude derivada do encerramento aqui em causa bem como da culpa da Ré na verificação do mesmo, tendo a dúvida insanável daí decorrente de ser resolvida contra a parte a quem aproveitaria a prova desses factos, ou seja, a Ré, nos termos do artigo 516.º do Código de Processo Civil.
Logo, pelo que se deixou exposto, também não existe razão para conceder provimento, em moldes jurídicos, ao presente recurso de Apelação.
C3 – CONDENAÇÃO NAS CUSTAS
A Ré, no final das suas conclusões, suscita ainda a seguinte questão:
“4) Ainda que se mantivesse no restante a douta decisão recorrida, o que só por hipótese meramente académica se admite, foi violado o disposto no n.º 2 do art.º 446.º, n.º 2 do CPC, pois que haveria sempre lugar à condenação em custas proporcionalmente ao decaimento, assim se fazendo JUSTIÇA!”
Não havendo dúvidas quanto à condenação da Ré em custas com fundamento na resolução do contrato de arrendamento por encerramento do estabelecimento, questiona a Apelante a sua condenação nas custas referentes ao não pagamento das rendas dos meses de Março e Maio de 2005 e correspondente indemnização, mas sem razão, pois, ao contrário do que se afirma na sentença recorrida, a indemnização de Março de 2005 e a renda de Maio de 2005 e correspondente indemnização só foram liquidadas em 4 de Fevereiro de 2008 (data da entrada em juízo da contestação), conforme ressalta de fls. 102 a 104, só a partir daí se achando tais prestações liquidadas e nos termos do artigo 1048.º do Código Civil caducado o direito de resolução correspondente, o que implica a sua recondução à inutilidade superveniente da lide prevista no artigo 447.º do Código de Processo Civil, sendo a mesma imputável à Ré (cf. neste sentido, António Santos Abrantes Geraldes, “Temas Judiciários”, I Volume, Almedina, 1998, páginas 235 a 238).
Logo, também nesta parte, o recurso de Apelação não merece provimento.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto e tendo em conta o artigo 713.º do Código do Processo Civil, acorda-se neste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso de apelação interposto por SOCIEDADE, LDA. e, nessa medida, confirmar a sentença proferida pelo tribunal da 1.ª instância.
Custas do recurso pela Apelante.
Notifique e Registe.
Lisboa, 20 de Maio de 2010
(José Eduardo Sapateiro)
(Teresa Soares)
(Rosa Barroso) |
