| 2440/08.8TVLSB.L1-8 |  |
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
PAGAMENTO
RECIBO DE QUITAÇÃO
2. A prova do contrato de arrendamento, alegadamente celebrado em 1995 havendo inobservância da forma legal exigida, só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda (artº 7º do RAU).
3. O recibo de renda, que constitui uma quitação para efeitos do disposto no artigo 787º do CC, para ser idóneo a fazer a prova do contrato deve conter a identificação cabal do locado, dos fins a que se destina, do valor da renda, do período a que respeita, a identificação do locador e deverá ser emitido em nome do arrendatário.
(IAC)
Da causa
D – INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, LDA, com sede (…), em Lisboa, intentou a presente acção declarativa de condenação, com a forma de processo ordinário, contra M A V, contribuinte fiscal 210385430, com domicilio profissional no Centro (…) em Lisboa, pedindo:
a) o reconhecimento da autora como proprietária (direito de superfície) da fracção autónoma designada pelas letras “GX”, correspondente à cave, loja nº 247, piso menos um do prédio urbano sito no Largo (…), descrito na Oitava Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº (…), da freguesia do Socorro;
b) condenação do réu a reconhecer tal direito e a entregar à A. o imóvel livre e devoluto de pessoas e bens;
c) condenação do R. a pagar à A. indemnização no valor de 26.000,00 €, correspondente ao valor locativo do imóvel, que a A. deixou de receber até à propositura da acção e o valor que se vencer na pendência da mesma e até à entrega do imóvel;
d) condenação do R. a pagar à A. o valor de 2716,25 €, relativo às despesas tidas com o imóvel a título de condomínio.
Alegou, em síntese, como fundamento da sua pretensão:
- Ser proprietária da fracção autónoma identificada (direito de superfície), adquirida à R. & K – Importação e Exportação, Lda, por escritura pública de 6 de Julho de 2006, livre e devoluta;
- O R. utiliza a loja a título de empréstimo e recusa-se a entregar a mesma à A., apesar de interpelado para o efeito;
- Ficou impedida de arrendar o imóvel, pelo valor mensal de 1.000,00 € mensais, desde o mês seguinte à aquisição.
O R., contestou a acção, por excepção e impugnação, alegando, em síntese, que:
- É inepta a petição inicial por ininteligibilidade da causa de pedir e do pedido;
- O R., além de ser sócio da sociedade vendedora, é arrendatário da loja nº 247, aí exercendo a sua actividade comercial desde o ano de 1996 até à presente data, pagando renda. A A. respondeu às excepções em articulado de réplica, pronunciando-se pela sua improcedência.
Realizou-se a audiência preliminar no âmbito da qual foi elaborado o despacho saneador a fls. 311 e ss. dos autos, que conheceu da competência do Tribunal, da legitimidade das partes, julgou improcedente a excepção da nulidade do processo por ineptidão da petição inicial e procedeu à selecção dos factos assentes e a base instrutória, que não foi objecto de reclamação.
A seu tempo procedeu-se a julgamento com a observância das formalidades legais, conforme resulta das respectivas actas (fls. 372 a 376, 398 a 402 e 422 a 425) de que resultaram assentes os seguintes factos:
1. O direito de superfície sobre a fracção autónoma designada pelas letras GX, (…), está ali inscrito a favor da autora D – Investimento Imobiliário, Lda., conforme documento junto aos autos em 12-11-2009 – cópia da certidão permanente (alínea A) dos factos assentes).
2. Por escritura pública celebrada em 06-07-2006, Arvin (…), na qualidade de gerente da sociedade R & K – Importação e Exportação, Limitada, declarou vender à autora D, esta representada pelo seu gerente Deepak (…), designadamente, a referida fracção autónoma GX, conforme documento n.º 1 junto com a p.i. – cópia da escritura pública (alínea B) dos factos assentes).
3. O réu M A V é, desde Junho de 1995, sócio da sociedade R & K –Importação e Exportação, Limitada, conforme documentos juntos aos autos em 14-10-2008 e 30-11-2009 – cópias do registo comercial (alínea C) dos factos assentes).
4. A mencionada fracção GX está ocupada pelo réu M A V, pelo menos, desde 01-08-2006 (alínea D) dos factos assentes e resp. q. 3º B.I.).
5. Em 01-08-2006, a autora remeteu ao réu, e este recebeu, uma carta com o teor do documento n.º 2 junto com a p.i., designadamente solicitando a entrega da identificada loja n.º 247, livre e devoluta de pessoas e bens, até 01-09-2006 (alínea E) dos factos assentes e resp. q. 1º B.I.).
6. Em 03-08-2006, o réu enviou à autora, e esta recebeu, uma carta com o teor do documento n.º 2 junto aos autos com a contestação onde, nomeadamente, invoca ser arrendatário da loja n.º 247 (alínea F) dos factos assentes).
7. Em 09-08-2006, a autora enviou ao réu, e este recebeu, uma carta com o teor do documento n.º 3 junto aos autos com a contestação, tendo junto à mesma cópia da aludida escritura de compra e venda (alínea G) dos factos assentes).
8. Em 24-08-2006, o réu enviou à autora, e esta recebeu, uma carta com o teor do documento n.º 4 junto aos autos com a contestação, onde, designadamente, declara que o invocado contrato de arrendamento nunca foi reduzido a escrito e alegou ter pago as rendas por depósito bancário (alínea H) dos factos assentes).
9. O réu pagava o condomínio respeitante à Loja n.º 247 à administração do Centro Comercial, condomínio que pagou desde Outubro de 1997 a Junho de 2006, assim como outras despesas inerentes bem como o pagamento do Fundo de Reserva; tendo o réu deixado de pagar o condomínio em virtude da ordem dada pela autora à administração do Centro, nesse sentido, assumindo a autora o pagamento à administração (alínea I) dos factos assentes e resp. q. 4º B.I.).
10. Desde a data referida em 2), existiram potenciais interessados no arrendamento da loja nº 247 (resp. q. 2º B.I.).
11. Desde o ano de 1996 até 10-11-2008 (data da apresentação da contestação), ininterruptamente, o réu passou a exercer a sua actividade comercial na Loja n.º 247 (resp. q. 6º B.I.).
12. O R. efectuou, em nome da A., os depósitos a que se referem os documentos de fls. 164 a 190 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido (resp. q. 15º B.I.).
13. A A., através do seu gerente Deepak, tinha conhecimento que o Réu ocupava a Loja nº 247 há vários anos, nela exercendo a sua actividade (resp. q. 17º B.I.).
14. A DJR – Importação e Exportação, Lda, com sede na mesma morada da A. forneceu ao R., ao longo de anos, mercadoria para a loja nº 247 (resp. q. 18º B.I.).
15. A autora, através do seu gerente Deepak, tem conhecimento que o réu desenvolve o seu negócio há mais de treze anos na Loja n.º 247, onde habitualmente expõe a sua mercadoria tanto interiormente como exteriormente, em expositores próprios e em montra própria (resp. q. 19º B.I).
16. Em 10.10.2006 a Administração do Centro Comercial enviou ao R. a carta cuja cópia se encontra a fls. 207 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, solicitando a retirada dos expositores, que haviam sido autorizados pela referida Administração. (resp. q. 20º B.I.).
17. Os pagamentos referidos em 9) foram efectuados em nome do próprio réu (resp. q. 21º B.I.).
18. O réu tem instalado o seu telefone na Loja n.º 247 e é titular dos acordos de seguro a que se referem os documentos de fls. 117 e 118 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido (resp. q. 22º e 23º B.I.).
19. Houve um período temporal em que o R. participava nas decisões relativas à sociedade R e K – Importação e Exportação, Lda (resp. q. 26º B.I.)
A sentença decidiu julgar parcialmente procedente a acção e consequentemente:
Reconheceu o direito de propriedade, em regime de direito de superfície, da A. D – Investimento Imobiliário, Lda, sobre a fracção autónoma designada pelas letras GX, correspondente à loja com o n.º 247 (…) Centro Comercial (…), descrito na 8.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º (…), da freguesia do Socorro, está ali inscrito a favor da autora;
Condenou o R. M A V a entregar à A. a referida fracção autónoma, livre de pessoas e bens;
Condenou o R. a pagar à A., a título de indemnização pela ocupação da referida fracção, o valor mensal de 1.000,00 € (mil euros) desde 1 de Setembro de 2006 até efectiva entrega da mesma;
d) Absolveu o R. do mais peticionado.
Desta sentença apelou o réu que lavrou as conclusões ao adiante.
(…)
87) – A Douta Sentença (recorrida); peca por erros fatais, Termos em que e com o Venerando Suprimento, Seja conferido provimento ao mesmo e em consequência;
a) – Absolvendo-se o R (recorrente), dos pedidos formulados pelo A.
b) – Não assim se entenda, deverá revogar-se a recorrida sentença, substituindo-se por outra, que tenham em conta a prova formal junta aos autos (70 a 80); /211 a 221) (117. 118), Doc1,2,3 (Fls 377 a 397.
Nada obsta ao mérito.
II Objecto do recurso
São as conclusões que delimitam a matéria a conhecer por este Tribunal que é de recurso sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso que cumpra apreciar, por imperativo do art.º 660, n.º 2., “ex vi” do art.º 713, nº 2, do mesmo diploma legal e 684º nº 3 e 685-A do CPC.
Não haverá, contudo, que conhecer de questões cuja decisão se veja prejudicada pela solução que tiver sido dada a outra que antecedentemente se haja apreciado, salientando-se que, com as “questões” a resolver se não confundem os argumentos que as partes esgrimam nas respectivas alegações e que, podendo, para benefício da decisão a tomar, ser abordados pelo Tribunal, não constituem verdadeiras questões que a este cumpra solucionar (Cfr., entre outros, Ac. do STJ de 13/09/2007, proc. n.º 07B2113 e Ac. do STJ de 08/11/2007, proc. n.º 07B358 (artº 684 e 685 -A do CPC)
O recurso coloca como questão a resolver decidir quais os meios probatórios admissíveis na afirmação em juízo da existência de um contrato de arrendamento comercial não sujeito à forma escrita, designadamente se podem ser valorados os depoimentos testemunhais e se basta à lei qualquer documento de pagamento para servir como recibo de renda.
III Conhecendo
Fundamentação de facto:
Dá-se aqui por reproduzida a factualidade constante do relatório supra.
Fundamentação de direito:
As duas teses em confronto nesta acção resumem-se à posição assumida pelo réu apelante de que celebrou um contrato de arrendamento com a anterior proprietária do imóvel reivindicando, no ano de 1995, data a partir da qual e mediante pagamento das respectivas rendas mensais tem permanecido no uso da coisa de modo ininterrupto sendo que tal relação jurídica pretende opor à proprietária reivindicante que por seu turno sustenta que o réu apenas se manteve no uso do imóvel por mera tolerância do anterior proprietário, não reconhecendo a qualidade de inquilino a que o mesmo se arroga.
O arrendamento sofreu duas alterações legislativas desde a data em que alegadamente terá sido constituído o dos autos, todavia respeitando a alegação do réu que o mesmo terá tido inicio em 1995 será aplicável quanto à forma (única questão que se coloca neste recurso) o dl 321-B/90 de 31 de Outubro (RAU) conforme o disposto no artº 12º nº 2 do CC não obstante a decisão nesta matéria mantém-se mesmo na vigência da lei que revogou esta a saber o DL 64-A/2000 de 22.04..
Isto posto, nos termos do art.º 7º, do R.A.U. lei em vigor ao tempo da alegada celebração do negócio 1996 “1 – O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. 2 – A inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda e determina a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda” .[…]
O CC consagra a nulidade para os negócios formais que não obedeçam à forma prescrita (artº 220º do CC).
No entanto, o regime de arrendamento urbano sofre aqui um desvio que advém do próprios interesses subjacentes a este tipo de contrato e que resulta do texto do nº 2 do artº 7º do RAU, que vem estender a admissibilidade da prova deste contrato não obstante a inobservância da forma prescrita, à apresentação de recibo de renda. Aragão Seia, In “Arrendamento Urbano”, 6ª ed., Almedina, 2002, pág. 555 também refere que “Admitindo o recibo a suprir o escrito o legislador afastou deliberadamente a forma como formalidade ad substantiam, postergando a aplicação do art.º 220.° e do n.º 1 do art. 364.°, do C.C.”. […] “O advérbio "só", constante do n.º 3, consubstancia uma medida excepcional que restringe a prova do contrato verbal unicamente ao recibo, afastando os termos gerais do n.º 2 do art. 364.º do C.C., pelo que não pode ser considerada prova por confissão expressa, judicial ou extrajudicial.
Pinto Furtado, in “Manual do Arrendamento Urbano”, 3ª ed., Almedina, 2001, ágs. 499 e 501 considera que a forma escrita imposta aos contratos de arrendamento urbano posteriores ao início de vigência do Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de abril é uma formalidade ad substantiam – conclui que, para além disso, a letra da lei é clara no sentido de que “essa inobservância da forma "só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda", excluindo, portanto a confissão ou qualquer meio de força probatória igual à do simples escrito;”.
No mesmo sentido P. Lima e A. Varela, Código Civil, Anotado”, Vol. II, Coimbra Editora, 1997, pág. 655. considerando igualmente tratar-se, a redução a escrito, de formalidade ad substantiam, rejeitam a possibilidade de o recibo de renda “ser substituído por documento equivalente nos termos do art.º 364º, n.º 2, do Código Civil.”
Na jurisprudência, embora sustentando a tese da formalidade ad probationem mas no sentido da impossibilidade de prova por outro documento escrito ou por confissão, vejam-se os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 19/12/2006, e da Relação Porto, de 14/06/2007, 17/12/2008.todos em WWW/ ITIJ e a sustentar que se trata, de formalidade ad substantiam, no regime do RAU a exigência de forma escrita, e a insusceptibilidade de suprimento daquela, na ausência de recibo de renda, por via da confissão do senhorio, decidiu esta Relação, em Acórdão de 20/05/2010,e a Relação de Coimbra, em Acórdão de 02/05/2000 também em WWW/ITIJ
Seja como for, o certo é que a lei não deixa dúvidas e daí a unanimidade na doutrina e na jurisprudência de que a falta de forma escrita só é suprível pela apresentação de recibo de renda, os quais obviamente devem ser emitidos em nome do arrendatário, e bem assim conter a identificação cabal do locado fins a que se destina, valor da renda e período a que respeita.
Daí a total irrelevância dos depoimentos prestados em julgamento, nesta parte, não havendo que assacar qualquer erro à decisão impugnada uma vez que os mesmos não são meios de prova admissíveis, como se referiu supra.
Por outro lado, sendo o recibo de renda um documento de quitação – cfr. art.º 787º do Código Civil – no qual o credor/senhorio declara ter recebido a prestação/renda supõe a completa indicação do crédito, a menção da pessoa que cumpre, a data do cumprimento e a assinatura do credor.
Isto posto, da análise dos documentos que o réu juntou como sendo comprovativos das rendas mensais pagas desde o início do contrato e a que impropriamente chama “recibos de renda” são transferências e outros meios de pagamento que não têm esta natureza jurídica de recibos de renda na identificação supra referida de completa indicação do crédito, a menção da pessoa que cumpre, a data do cumprimento e a assinatura do credor.
Como tal todos eles carecem dos requisitos que a lei impõe para que sejam idóneos a fazer a prova do invocado contrato de arrendamento. Trata-se de uma regra imperativa. (citado artº 7º do RAU) e ainda neste sentido Ac desta R.Lisboa, 2012-05-31, relatado por Ezagüy Martins e jurisprudência citada neste mesmo Ac « Proc. 06A3363, relator: Custódio Montes, in www.dgsi.pt/jstj.nsf. Proc. 0731962, relator: Ataíde das Neves, in www.dgsi.pt/jtrp.nsf. Proc. 0821786, relator: Canelas Brás, in www.dgsi.pt/jtrp.nsf. Proc. 40/08.6TBCSC.L1-6, Relatora: Fátima Galante, in www.dgsi.pt/jtrl.nsf. Proc. 672/00, relator: Ferreira de Barros, in www.dgsi.pt/jtrc.nsf».
Portanto, aqui a questão resume-se ao facto de não ter o réu cumprido o ónus de provar mediante recibo de renda a existência do contrato de arrendamento anterior à aquisição da propriedade pela actual dona do imóvel.
É certo que veio juntar depósitos mensais de renda efectuados à ordem da senhoria documentos nºs 89 e seguintes.
Simplesmente tais depósitos para serem idóneos teriam de reportar-se a uma relação de arrendamento validamente constituída ou com a autora ou com a sua antecessora, o que como se viu não acontece, tanto mais que sendo o primeiro desses depósitos datado de Julho de 2006, reporta inequivocamente à aqui Autora que adquiriu a propriedade em 6 de Julho de 2006, conforme a escritura junta.
Não tem que se queixar o réu, senão de si próprio, que não tendo celebrado o contrato por escrito como impunha a lei também não cuidou de obter recibos comprovativos e devidamente assinados pelo senhorio, e com a indicação do objecto a que se referiam, das rendas alegadamente pagas, tendo-se bastado durante todos estes anos com documentos titulares de transferências e outros pagamentos, e outras declarações vagas, que não obedecem aos requisitos legais exigidos para a validade dos mesmos.
Falece pois e totalmente de razão o recurso nesta parte, face àquela, não prova cujo ónus era do réu (artº 342º nº 2 do CC, 7º do RAU e 516º do CPC).
Pretende ainda o recorrente convocar o abuso de direito, mas também, aqui, não merece acolhimento a sua pretensão.
O abuso de direito, em linhas gerais, visa salvaguardar situações em que o tempo ou o modo como se exerceu uma determinada situação de facto, se opõem, ao modo como o direito que lhe é contraposto, é exercido seja porque foi criada uma expectativa fundada na protecção da mesma, seja porque os fins que presidem ao exercício do direito, não são conformes aos bons costumes. (Artº 334º do CC).
No caso dos autos a Autora adquiriu o imóvel em 2006, sem que o réu a tivesse contactado antes dessa aquisição a indicar formalmente que era arrendatário e como ficou a constar da escritura de compra e venda a mesma fez-se “livre de ónus e encargos”
O facto de ser pública a ocupação que o réu fazia do imóvel há mais de uma dezena de anos não significa que a mesma ocupação estivesse a coberto de título jurídico, designadamente, arrendamento e menos ainda que a autora devesse conhecer tal título, podendo pois aquela legitimamente reivindicar a coisa, como fez.
Quaisquer relações anteriores à autora que o réu porventura tivesse com a proprietária que antecedeu a actual, não são por todo o que já se expôs oponíveis seja por que modo for à ora dona do imóvel.
Não se encontra por tais razões na posição da autora qualquer fundamento para o abuso de direito.
Certo é que sendo a acção de reivindicação provada que está a titularidade da propriedade e não provada nenhuma causa impeditiva, modificativa ou extintiva do respectivo direito a acção terá de proceder, como procedeu.
Segue deliberação:
Na improcedência da apelação mantém-se a sentença apelada.
Custas pelo apelante
Lisboa 21 de Fevereiro de 2013
Isoleta Almeida Costa
Carla Mendes
Octávia Viegas