Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 804/07.3TCFUN.L1-2 |  |
APROVAÇÃO DE PROJECTO
CONDIÇÃO SUSPENSIVA
CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO
II – Tal condição não é assimilável, de todo, e ainda que em formulação positiva, a uma obrigação pura – porque não subordinada a prazo – de, e no que agora interessa, obtenção da aprovação de projecto e licenciamento de obra
III - Essa condição tem um reverso, a saber, o da obrigação do R. de diligenciar no sentido da aprovação em causa, segundo os ditames da boa-fé.
IV - Uma situação condicionada é, por definição, uma situação instável, de que podem resultar danos para as partes, ou alguma delas.
V - Trata-se, porém, dum risco que correm e que livremente assumiram, pelo que deve ser suportado, de acordo com a ordem natural das coisas.
(Sumário do Relator)
I - “A” intentou acção declarativa com processo comum sob a forma ordinária, contra “B”, pedindo que:
a) se declare resolvido o acordo celebrado entre a A. e o Réu identificado na petição;
b) se condene o Réu a pagar à A. a quantia de 99.759,58€, a título de indemnização compensatória pelo incumprimento do acordo, actualizada de acordo com o índice de inflação desde a data da sua celebração.”.
Alegando, para tanto e em suma:
Em 28-03-1994, a A. na qualidade de arrendatária do prédio urbano que identifica, celebrou com o R., enquanto futuro adquirente do prédio em causa, um acordo nos termos do qual o R., após a aquisição demoliria o prédio onde a A. habitava e ali construiria um novo edifício sujeito a regime de propriedade horizontal.
Aceitando a A. pôr termo ao contrato de arrendamento, desocupar o local arrendado e entregar as respectivas chaves ao R., renunciando ainda ao direito de preferência.
Como compensação à A., o R. obrigou-se, no edifício a construir, a entregar-lhe um apartamento tipo T3 com a área de 120m2, um estacionamento na cave e uma arrecadação interior com cerca de 40m2, esta sem acabamentos interiores
Ficando reconhecido à A. a faculdade de indicar outra pessoa, para cuja titularidade deveria ser transferido o direito de propriedade do apartamento.
Mais estipulando A. e R., em benefício deste, que a subsistência do acordo ficava dependente do contrato de compra e venda a celebrar entre o R. e o proprietário do prédio, bem como, da aprovação pela Câmara Municipal do ..., do projecto do novo edifício a construir 11º
Finalizando o acordo, a A. e o R. estipularam que quem faltasse ao cumprimento das obrigações resultantes do contrato, pagaria a título de indemnização a quantia de 20.000.000$00, ou seja 99.759,58 euros,
Mais tendo acordado o prazo de vinte meses para a entrega do apartamento.
O R. comprou no mês seguinte o prédio e apresentou de imediato o projecto para o novo edifício na Câmara Municipal do ....
Nada mais tendo dito, desde então, apesar de interpelado para informar quanto à realização da compra e à aprovação do projecto.
Vindo a A constatar que o R. celebrou em 31 de Maio de 1994 o contrato de compra do prédio em causa, e que, a Câmara Municipal do ..., aprovou o projecto do edifício a construir.
Na sequência que foi o R. foi notificado judicialmente, em 21.06.2005, para a execução dos demais termos do acordo, sendo, pela parte da A., que considerou “a data da presente notificação, como data da entrega efectiva do prédio urbano ao requerido”.
Remetendo-se aquele, uma vez mais, ao silêncio.
Em 21.02.2007 terminou o prazo de 20 meses para a entrega do apartamento.
Sendo que o R. nem iniciou a construção do edifício.
Objectivando os comportamentos do R. a vontade inequívoca de não cumprir com o acordado.
Contestou o R. sustentando:
A “não verificação das condições suspensivas de que dependia a eficácia do acordo”, a saber… “a notificação à A. pelo R. da entrega das chaves do locado”, o que, e designadamente, pressupunha “a aprovação integral do “projecto conjunto de construção de um edifício no prédio que era propriedade do dito “C” e nos prédios que (na mesma rua) viriam a ser propriedade do R.”.
Pois o “projecto para construção incondicionada do prédio nunca foi aprovado.”.
O que ocorreu por facto do “C”
E nem o projecto a aprovar em 1994, que era a base do acordo com a A., podia ser executado, nem em 1996, nem agora, por via de supervenientes (?) exigências e condicionalismos legais.
Deduzindo no mais impugnação, e designadamente no tocante à existência de prejuízo de banda da A.
E, ainda, reconvenção, invocando alteração radical das “circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão em contratar”.
Remata com a improcedência, por não provada, da acção, absolvendo-se o R. do pedido, ou, quando assim se não considere, com a “eliminação” da indemnização prevista na cláusula penal, ou a sua redução a justos limites.
Devendo a reconvenção ser julgada procedente por provada declarando-se o contrato celebrado entre a A. e o R. resolvido por alteração das circunstâncias.
Houve réplica da A., concluindo com a improcedência das excepções bem como da reconvenção, “por não provadas”.
O processo seguiu seus termos, operando-se, em audiência preliminar, saneamento – admitindo-se a reconvenção – e condensação.
Falecida no entretanto a A., e deduzido incidente de habilitação de herdeiros, julgaram-se habilitados, para com eles, na posição de AA., prosseguirem os autos, os filhos da de cujus, “D”, “E”, “F” e “G”.
Vindo, realizada que foi a audiência final, a ser proferida sentença que, julgando prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional, julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo o R. do pedido.
Inconformado, recorreu o A. “D”, formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões:
(…)
Contra-alegou o R., pugnando pela manutenção do julgado.
II- Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objecto daquele – vd. art.ºs 684º, n.º 3, 690º, n.º 3, 660º, n.º 2 e 713º, n.º 2, do Código de Processo Civil – são questões propostas à resolução deste Tribunal:
- se se verificou incumprimento definitivo de banda do R.;
- se nessa circunstância assiste à A. a faculdade de resolver o contrato;
- se, resolvido o contrato, tem a A. direito a ser indemnizada nos termos previstos na cláusula VII daquele;
- se, a ser apenas caso de impossibilidade temporária da prestação a cargo do R., a mesma se tornou definitiva, por via da perda de interesse da A. naquela.
- e, nessa circunstância, se também por essa via assiste à A. o direito de resolver o contrato, sem prejuízo da indemnização nos termos da cláusula VII daquele.
*
Considerou-se assente, na 1ª instância, a factualidade seguinte:
“- Em 28 de Março de 1994, a A. de boa fé, celebrou um acordo com o R. com o seguinte teor:
“I – A segunda outorgante é actualmente arrendatária de uma casa, com entrada pelo nº ... da Rua ..., freguesia de ..., no ... na qual reside II – Por sua vez, o primeiro outorgante propõe-se proceder à demolição do edifício actualmente existente, onde se insere tal residência (localizada no primeiro andar), e a construir no respectivo terreno, um novo edifício, em propriedade horizontal, o que acarreta necessariamente o desaparecimento do objecto locado.
III – Assim, a segunda outorgante aceita pôr termo ao contrato de arrendamento de que é titular, bem como a desocupar o local arrendado e a fazer a entrega das respectivas chaves ao primeiro outorgante.
IV – Como compensação, no novo edifício a construir, que deverá ficar pronto no prazo de vinte meses após a entrega do locado, a segunda outorgante receberá, em propriedade plena, um apartamento tipo T3, com a área de cerca de 120m2, um estacionamento na cave e uma arrecadação interior com a área de cerca de quarenta metros, sendo que tal arrecadação, e só ela, será entregue no bruto da construção, isto é, sem acabamentos interiores.
§ Único – Fica reconhecido à segunda outorgante o direito de poder indicar outra pessoa para cuja titularidade será transferida a propriedade do apartamento a ceder pelo primeiro outorgante.
V – A segunda outorgante não está interessada na compra do prédio actualmente existente, qualquer que seja o preço pelo qual o mesmo venha a ser vendido, pelo que renuncia, desde já e irrevogavelmente, ao seu direito de preferência, sendo que tal renúncia é essencial e determinante da vontade do primeiro outorgante na celebração do presente acordo.
VI – Uma vez que o novo prédio a construir ainda se encontra na fase de licenciamento camarário, o primeiro outorgante comunicará à segunda outorgante, por escrito e com a antecedência mínima de trinta dias, a data em que deverá entregar as chaves do locado
VII – A parte que faltar ao cumprimento das obrigações que deste contrato lhe advêm, pagará à outra parte, a título de indemnização, a quantia de 20.000.000$00 (vinte milhões de escudos).
VIII – A subsistência do presente acordo fica dependente de um outro contrato a celebrar pelo primeiro outorgante com o proprietário do edifício, bem como da aprovação pela Câmara Municipal do ... do projecto do novo edifício a construir, pelo que o mesmo acordo ficará sem qualquer efeito se tal contrato não vier a ser celebrado ou se a Câmara não aprovar o referido projecto” (A)).
- A A. celebrou o acordo na qualidade de arrendatária do prédio urbano com entrada pelo nº ... da Rua ..., freguesia de ..., concelho do ... e o R. futuro adquirente do prédio em causa (B)).
- O R., após a aquisição propunha-se demolir o prédio onde a A. habitava e construir um novo edifício sujeito a regime de propriedade horizontal (C));
- Quis o R., e no seu interesse, que a renúncia pelo A. do direito de preferência na compra do prédio fosse essencial e determinante na sua vontade de celebrar o acordo (D));
- O R. foi interpelado em 16.01.2003 e 21.11.2003 para informar se tinha celebrado o contrato de compra do prédio e se a Câmara Municipal do ... tinha aprovado o projecto do novo edifício (E));
- Inconformada com o silêncio do R., a A. decidiu por conta própria averiguar a verificação das condições de subsistência do acordo (F));
- Tendo constatado que o R. celebrou em 31 de Maio de 1994 o contrato de compra do prédio em causa (G));
- O R. foi notificado judicialmente em 21.06.2005 do seguinte:
a) que a requerente, ora A., teve conhecimento da verificação da ocorrência dos factos fixados no ponto VIII do acordo, isto é, a compra e venda do prédio e a aprovação do projecto do novo edifício pela Câmara Municipal do ...;
b) em consequência, que o acordo em causa está válido e eficaz;
c) da fixação da data da presente notificação, como data da entrega efectiva do prédio urbano ao requerido, ora R. e,
d) em consequência, que na mesma data, terá início a contagem do prazo de 20 meses para a entrega do aludido apartamento;
e) da declaração que o valor da indemnização contratualmente fixado, reportar-se-á ao valor de mercado da prestação principal (apartamento) à data do eventual incumprimento do acordo;
f) da indicação do Sr. “D”, residente na Rua ..., ..., pessoa a quem deverá ser entregue o apartamento e transferido o respectivo direito de propriedade, com a advertência de que assumirá a posição contratual da requerente para pugnar pelo cumprimento do contrato praticando em juízo ou fora dele todos os actos necessários para o efeito, (Doc. 6 que se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais) (H));
- Até à presente data a Autora nada recebeu do Réu (I));
- À data da assinatura do aludido acordo a Autora residia no arrendado supra identificado (J));
- O Réu propôs-se adquirir, e acabou por fazê-lo por escritura pública outorgada em 31 de Maio de 1994:
- um prédio urbano, com a área de cento e trinta e oito metros quadrados, dos quais setenta e oito metros quadrados são de superfície coberta, situado à Travessa ..., número 1-A de polícia, freguesia de ..., concelho do ..., inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial do ... sob o número ..., a folhas 20, do Livro B-115 e;
- prédio urbano, com a área de cento e setenta e seis metros quadrados, dos quais oitenta e sete metros quadrados são de superfície coberta, situado nos L..., Caminho ..., com os números ...,...,...,..., e ... de polícia, freguesia de ..., concelho do ..., inscrito sob o artigo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial do ... sob o número ..., a fls. 19 v, do Livro B-115 (L)).
- A. e R. acordaram em condicionar a validade do acordo da aquisição pelo R. da propriedade do edifício onde se situava o locado e da aprovação pela Câmara Municipal do ... do projecto do novo edifício a construir (M));
- A Autora é arrendatária do Réu (N));
- O R. nunca comunicou à A. a data em que esta deveria entregar as chaves do locado (O));
- Aos 06-07-1994 deu entrada na Câmara Municipal do ... o primeiro projecto, a que fui atribuído o nº 4707, que justificava a entrega à A. de um T3 de cerca de 120m2 (P));
- Aos 02-10-1995 em reunião de câmara são solicitadas alterações ao projecto comunicadas pelo ofício nº 8062 em 3-10-1995, processo nº 50.../95 (Q));
- Aos 16-10-1995 foi apresentado um novo projecto com alterações solicitadas pela Câmara (R));
- Aos 15-01-1996, por Ofício nº 280, Processo nº 56.../95, a Câmara Municipal do ... manda eliminar piso recuado (S));
- Aos 24-07-1996 foi entregue novo projecto eliminando todo o piso recuado (T));
- Aos 12-09-1996 foi enviado uma carta ao Presidente do Governo Regional (U));
- A Câmara Municipal do ... aprovou um projecto de arquitectura requerido em nome de “C” e do Réu (V)).------
- No acordo celebrado pelas partes, estas estipularam que o edifício a construir pelo réu deveria ficar pronto no prazo de vinte meses após a entrega das chaves do locado onde vivia a autora (1º);
- Entre a data do acordo e a presente data o R. nada informou à autora (3º).
- A Câmara Municipal do ..., aprovou o projecto de arquitectura do edifício a construir e, por deliberação de 5.12.1996 determinou que fosse oficiado ao requerente do dito projecto para apresentar os projectos de especialidade (4º);
- De acordo com a notificação judicial avulsa a que alude a alínea H) dos factos assentes, o prazo de 20 meses para a entrega do apartamento à autora terminou em 21.02.2007 (8º);
- O R. nem iniciou a construção do edifício (9º);
- O R. sabia que a autora é pessoa de idade avançada (11º).
- O R. sabe que foi condição do acordo celebrado, a renúncia do direito de preferência na compra do imóvel, por parte da autora (12º);
- A avançada idade da A. colocou-a na agonia de se sentir defraudada e sem perspectivas de ser ressarcida pela não entrega do apartamento em causa (17º).
- O R., à data do acordo em causa, em conjunto com “C”, propôs-se demolir uma série de edifícios existentes na Rua ... e, no seu lugar, construir um novo edifício, constituído em regime de propriedade horizontal (19º).
- O dito “C” era o dono e legítimo proprietário do prédio urbano, destinado exclusivamente a habitação, no sítio dos L..., à Travessa ..., números 1-B, 1-C, 1-D e 1-E e Caminho ... nº 41, freguesia de ..., concelho do ..., inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial do ... sob o número ..., da freguesia de ... (19º-A);
- Os edifícios existentes na Rua ..., pertencentes ao R. e ao dito “C” encontram-se juntos e colados um ao outro (20º).
- Existindo janelas e servidões de vistas nos respectivos prédios (21º);
- Em consequência do referido em 20º e 21º era necessário que um projecto de construção de um novo edifício no local com a dimensão projectada pelo réu fosse conjunto entre o réu e o dito “C” (22º);
- Nessa sequência, o R. acordou com o referido “C” para apresentarem um projecto conjunto de construção de um edifício no prédio que era propriedade do dito “C” e nos prédios que viriam a ser propriedade do R (25º).
- Para que tal empreendimento pudesse ter sucesso era necessário acordar com a A., arrendatária do prédio sito na Rua ... nº ..., os termos em que seria realizada a desocupação do locado (26º);
- A autora até à entrega da chave poderia continuar a habitar o locado (32º).
- A A. tinha conhecimento dos termos do acordo que celebrou com o réu (34º).
- O R. não construiu no local o edifício inicialmente projectado, nem o edifício com as alterações que lhe foram, posteriormente, introduzidas (39º);
- Na sequência da aprovação do projecto de arquitectura pela Câmara Municipal do ..., esta determinou que fossem juntos os projectos de especialidade (40º);
- Nunca a Câmara Municipal do ... emitiu qualquer licença de construção de um edifício a construir no local (42º);
- Nem tão pouco esteve qualquer licença a pagamento (43º);
- A notificação da aprovação do projecto e da exigência de apresentação dos projectos de especialidade foi endereçada a “C” (44º);
- Por ofício datado de 21/06/2006, enviado pela Câmara Municipal do ..., foi o R. informado pela Divisão Administrativa de Obras Particulares da Câmara Municipal do ... que o “processo se encontra caducado” (45º);
- Todas as notificações anteriores foram enviadas para o referido “C” (46º);
- Em data indeterminada, o dito “C” informou o réu que o inquilino que habitava o seu prédio se recusava a sair do mesmo (48º);
- O referido “C” ainda informou o réu que contra aquele inquilino corria uma acção judicial (49º);
- O R., sem o consentimento e vontade do Sr. “C”, não poderia prosseguir com a construção do edifício inicialmente projectado (50º);
- O locado habitado pela A. tinha cerca de 87 m2 (52º);
- Apesar de solicitados, não foram apresentados projectos de especialidade (56º);
- Em 1995, a Câmara Municipal do ... impôs a eliminação de um piso no projecto em causa (59º);
- O projecto apresentado em 1994, não poderia ser executado sem que lhe fossem introduzidas as alterações exigidas pela referida edilidade (60º);
- Após a comunicação de que o processo havia caducado, já seria necessário alterar todas as plantas dos andares para poder redimensionar as caixas dos elevadores e corredores em frente dos elevadores (66º);
- O que implicava o total redimensionamento dos apartamentos em todos os andares (67º).
- Também os acessos ao edifício não poderiam ter degraus como no projecto em causa (68º).
- Teriam de ser substituídos por rampas com inclinação inferior a 6% (69º);
- O que implicava uma alteração da cota dos pisos de forma a permitir o acesso ao edifício e aos elevadores por rampas com inclinação adequada ou de nível (70º);
- O locado não tinha entrada pelo número 45 (72º);
- Os familiares do falecido “C” só deram conhecimento ao R. do seu falecimento já no decurso de 2004 (73º);
- O R. contava com a aprovação pela Câmara Municipal do ... do projecto do novo edifício (75º).
- Tendo sido aprovado o projecto de arquitectura, os de especialidade não foram apresentados na Câmara Municipal do ... porque o R. e o dito “C” nada fizeram (77º).
- O prédio onde se insere a residência da A. (1º andar do prédio), tem a área de 176m2 (78º);
- A Autora, bem como o seu filho e nora tinham conhecimento do projecto de 1994, tendo o Réu lhes mostrado o projecto e a maquete do edifício a construir e comunicado o teor de tal projecto, nomeadamente o número de apartamentos que passariam a existir e qual o apartamento que caberia à Autora (79º).”.
Tal factualidade não sofreu impugnação, nada impondo diversamente.
Com a ressalva da referência, no primeiro facto, a “de boa-fé,”, claramente um conceito de direito, e que como tal se não deverá considerar escrita.
E sendo, pelo que à “resposta” ao art.º 4º da base instrutória respeita – na parte aliás correspondente ao teor da alínea V dos factos assentes – que não se concede a natureza de “conclusão jurídica” – pretendida pelo R. nas suas contra-alegações – à afirmação de que “A Câmara Municipal do ..., aprovou o projecto de arquitectura do edifício a construir”.
Sendo, por outro lado, que o mesmo R. não tendo recorrido – e certo ter obtido ganho de causa – também não deduziu impugnação, a título subsidiário, da decisão proferida sobre um talo ponto da matéria de facto, nos termos previstos no art.º 684º-A, n.º 2, do Código de Processo Civil “cessante”.
Mais se assinalando, e em qualquer caso, que como se dá nota na motivação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, o próprio R., no seu depoimento, “Apesar de, inicialmente, ter referido que o projecto que apresentou na Câmara Municipal do ... nunca foi aprovado, a verdade é que acabou por afirmar que, afinal, o projecto foi aprovado sendo que a notificação de tal decisão foi enviada para casa de “C”, dono de um dos imóveis situados no local e pessoa que, juntamente com o Réu, participaria na construção do edifício em causa.”.
E, “Mas mais, sobre a aprovação do projecto é o próprio Réu que, na sua contestação, afirma que “o projecto de arquitectura que foi aprovado pela Câmara Municipal do ..." ficou condicionado à aprovação dos projectos de especialidade", bem como “o dito “C” impediu a continuação do processo de aprovação do projecto da construção do edifício por não ter dado conhecimento ao Réu da aprovação do simples projecto de arquitectura".
Também, “da conjugação destas afirmações com o teor do documento n.º 1 junto com a petição inicial, a fls.20 dos autos bem como com as declarações das testemunhas a que adiante se aludirá, concluiu o tribunal que, apesar de nos documentos juntos aos autos não constar uma deliberação expressa da Câmara Municipal do ... a dizer “projecto aprovado”, a verdade é que aquela edilidade, ao determinar que fosse oficiado no sentido do requerente do projecto juntar os projectos de especialidade, estava a confirmar que o projecto de arquitectura estava aprovado o que, como já vimos, foi confessado pelo Réu.”.
Nem cabendo igualmente ter em consideração, quanto a esta matéria, quaisquer factos e questões apenas agora, em sede de contra-alegações, suscitados pelo R.
Apenas mais se assinalando, conquanto assim marginalmente, que a aprovação do projecto de arquitectura apresentado, não é incompatível com a circunstância de, não tendo sido apresentados oportunamente os projectos de especialidade, terem sido introduzidos, com o decurso do tempo, novos requisitos para a aprovação dos projectos de arquitectura, que assim a edilidade passou a exigir, com afectação dos termos da anterior aprovação, cfr. a propósito – e depois do parcialmente subsistente RGEU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de Agosto de 1951 e alterado pelos Decreto-Lei n.º 38888 de 29 de Agosto de 1952; n.º 44258 de 31 de Março de 1962; n.º 45 027 de 13 de Maio de 1963; n.º 650/75 de 18 de Novembro, n.º 43/82 de 8 de Fevereiro; n.º 463/85 de 4 de Novembro; n.º 172 – H/86 de 30 de Junho; n.º 64/90 de 21 de Fevereiro; n.º 61/93 de 3 de Março – o art.º 20º do RJUE, nas versões do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16/12, Decreto-Lei n.º 177/2001, de 4/06, e Lei n.º 60/2007, de 04/09.
*
Vejamos então.
II - Do pretendido incumprimento definitivo de banda do R.
1. Considerou-se, na sentença recorrida, ter sido celebrado, “entre a autora e a ré um contrato promessa de transmissão gratuita de um fracção, convenção pela qual uma das partes (a autora) se obrigou a entregar em prazo certo o imóvel que habitava como arrendatária, pondo termo ao contrato de arrendamento, e a outra (o réu), como compensação por tal entrega, se obrigava a transmitir àquela, ou a quem aquela indicasse, uma fracção de tipologia T3 a título gratuito (cláusulas III e IV do contrato).”.
E “Verifica-se que no que respeita às obrigações que decorriam para o réu, mormente da cláusula VIII do contrato, as mesmas foram integralmente cumpridas.
Não obstante, ficou também provado, designadamente dos factos vertidos em 40º, 42 a 46º, 48º a 50º, 66º a 70º e 73º, que surgiram vicissitudes várias, não imputáveis ao réu, que fizeram com que até hoje o edifício não fosse construído."
(…)
Sendo ainda que “conforme resulta da cláusula IV do contrato firmado pelas partes o novo edifício a construir deveria ficar pronto no prazo de 20 meses após a entrega das chaves do locado, pelo que o prazo de 20 meses teria que ser contado da data da entrega das chaves do locado e não da data da compra e venda do prédio e da aprovação do projecto do novo edifício pela Câmara Municipal do ....
(…) Assim, para que o réu se constituísse na obrigação de pagar a aludida indemnização compensatória era necessário que, objectivamente, se verificassem vários circunstancialismos:
- a compra e venda do prédio sobre o qual seria construído o edifício;
- a aprovação pela Câmara Municipal do ... do projecto do novo edifício a construir;
- a notificação do réu à autora para proceder à entrega das chaves do locado e;
- a demolição do locado e subsequente construção do edifício sem que o réu entregasse o apartamento T3 à autora ou falta de construção do edifício por motivos imputáveis ao réu.
É o que resulta da conjugação de todas as cláusulas contratuais interpretadas à luz do princípio previsto no citado art. 236º do Código Civil.
De igual modo, a autora constituir-se-ia na obrigação de pagar a aludida indemnização compensatória ao réu se, notificada para proceder à entrega das chaves do locado, não o fizesse, inviabilizando, dessa forma, a construção do edifício.(…) da matéria fáctica assente, não resulta, conforme já tivemos oportunidade de dizer, a intenção de não cumprir o contrato promessa. Por outro lado, no que à impossibilidade do cumprimento não imputável diz respeito, estipula o art. 792º nº1 do Código Civil que se a impossibilidade for temporária, o devedor não responde pela mora no cumprimento. E o nº2 acrescenta que a impossibilidade só se considera temporária enquanto, atenta a finalidade da obrigação, se mantiver o interesse do credor.
O mesmo é dizer que: se o credor perder o interesse, a impossibilidade torna-se definitiva e extingue-se. Cfr. art. 790º do CC. É o caso dos autos.”.
Contrapondo o Recorrente, e como visto, que estando a realização da prestação do R. dependente do cumprimento da obrigação da A. – entrega do objeto locado – e esta, com prazo certo a fixar pelo R. - e não ocorrendo esta fixação (cláusula VI) a execução do contrato, isto é, a realização das diferentes prestações fica em “suspensão”.
Sendo pois lícito à A. e, à data, já decorridos 11 anos sobre a data do contrato, interpelar o R., para a realização da prestação devida.
E a objectividade do tempo decorrido entre o contrato e a notificação judicial avulsa, e entre esta e a data da sentença, a manifestação da vontade do R. em não realizar a prestação, o silêncio deste na sequência da notificação judicial avulsa que lhe foi feita a requerimento da A., levam a concluir pela verificação do incumprimento do contrato.
E, doutro modo, “com a interpelação judicial avulsa, a partir de 21.02.2007 (decurso do prazo de 20 meses)”, o R. constituiu-se em mora na realização da sua prestação.
Convertendo-se tal mora em incumprimento definitivo, quer pela via da perda de interesse da A., na prestação, apreciada objectivamente, quer pela via da consideração de que o R. não cumpriu a prestação no prazo que resulta da notificação judicial avulsa.
2. Logo cumprirá frisar que, diversamente do literalmente concluído na sentença recorrida, em abertura do julgamento de direito, não se trata, o assim celebrado entre a primitiva A. e o R., de “um contrato promessa de transmissão gratuita de uma fracção”.
Sendo também, e salvo o devido respeito, que resulta incongruente a referência a que por via de tal convenção “uma das partes (a autora) se obrigou a entregar em prazo certo o imóvel que habitava como arrendatária, pondo termo ao contrato de arrendamento, e a outra (o réu), como compensação por tal entrega, se obrigava a transmitir àquela, ou a quem aquela indicasse, uma fracção de tipologia T3 a título gratuito (cláusulas III e IV do contrato).”.
Como ensina Antunes Varela,[1] “Diz-se oneroso o contrato em que a atribuição patrimonial efectuada por cada um dos contraentes tem por correspectivo, compensação ou equivalente a atribuição da mesma natureza proveniente do outro. Para alcançar ou manter a atribuição patrimonial da contra parte, cada contraente tem (o ónus, hoc sensu) de realizar uma contra prestação. É gratuito o contrato em que, segundo a comum intenção dos contraentes, um deles proporciona uma vantagem patrimonial ao outro, sem qualquer correspectivo ou contraprestação.”.
Ora, resulta da factualidade assente que sendo a primitiva A. arrendatária de uma casa, o R. se propunha adquirir o prédio respectivo, para demolição e subsequente construção de novo edifício a sujeitar ao regime de propriedade horizontal.
E, nessa circunstância, a A./arrendatária, aceita pôr termo ao contrato de arrendamento de que é titular, bem como a desocupar o local arrendado e a fazer a entrega das respectivas chaves ao primeiro outorgante, renunciando ao seu direito de preferência na compra do imóvel…
…Mas recebendo, “Como compensação, no novo edifício a construir (…) em propriedade plena, um apartamento tipo T3, com a área de cerca de 120m2, um estacionamento na cave e uma arrecadação interior com a área de cerca de quarenta metros, sendo que tal arrecadação, e só ela, será entregue no bruto da construção, isto é, sem acabamentos interiores.”.
Ou seja, a troco da viabilização da aquisição e demolição do imóvel onde se integra a habitação de que a primitiva A. era arrendatária, tendo em vista a construção de novo imóvel a sujeitar ao regime da propriedade horizontal, o R. comprometeu-se a efectuar àquela uma atribuição patrimonial, traduzida na transmissão da propriedade de fracção autónoma do edifício a construir.
De gratuito nada tendo pois o celebrado negócio.
Concede-se, porém, e no confronto de ulterior citação, na mesma sentença, do art.º 237º, segunda parte, do Código Civil, ter-se tratado, a referência à gratuitidade do contrato, de mero lapso de escrita.
Propendendo-se a caracterizar – e assim antecipando – como contrato promessa – de entrega do locado por parte da A., e de transmissão para aquela, pelo R., da propriedade de fracção autónoma integrada no novo prédio a construir, com renúncia, por aquela A., ao direito de preferência na compra do prédio a demolir – sujeito a condição suspensiva, cfr. art.ºs 410º, n.º 1, e 270º, ambos do Código Civil.
3. Considera o Recorrente que estando a obrigação do R. de entregar à A. a fracção autónoma no prédio a construir, no prazo de 20 meses, dependente do cumprimento da obrigação da A. – entrega do objeto locado – e esta, com prazo certo a fixar pelo R. - e não ocorrendo esta fixação (cláusula VI) a execução do contrato, isto é, a realização das diferentes prestações fica em “suspensão”.
Posto o que era lícito à A. e, à data, já decorridos 11 anos sobre a data do contrato, interpelar o R., para a realização da prestação devida.
Como veio a fazer através da notificação judicial avulsa de 21-06-2005.
Será assim?
O contrato celebrado entre a primitiva A. e o R., prevê, efectivamente, que o novo edifício a construir, deverá ficar pronto no prazo de vinte meses após a entrega do locado, vd. cláusula IV.
E que, encontrando-se o novo prédio a construir ainda na fase de licenciamento camarário, o primeiro outorgante comunicará à segunda outorgante, por escrito e com a antecedência mínima de trinta dias, a data em que deverá entregar as chaves do locado, cfr. cláusula VI.
Nem por isso, contudo, é de concluir que, por via dessa cláusula VI se pretendeu que a obrigação do R. de transmissão da propriedade de fracção autónoma a favor da A. fosse uma obrigação cum voluerit, cfr. art.º 778º, n.º 2, do Código Civil.
Caso esse – para que de algum modo aponta a referência do Recorrente à situação de “suspensão” da realização das diferentes prestações – em que nem caberia lançar mão de qualquer interpelação para cumprir, restando ao credor exigir dos herdeiros do devedor que satisfaçam a prestação.
Como se consignou na cláusula VIII respectiva, trata-se, o celebrado, de um contrato cuja “subsistência” ficou “dependente”, por vontade das partes, “de um outro contrato a celebrar pelo primeiro outorgante com o proprietário do edifício, bem como da aprovação pela Câmara Municipal do ... do projecto do novo edifício a construir, pelo que o mesmo acordo ficará sem qualquer efeito se tal contrato não vier a ser celebrado ou se a Câmara não aprovar o referido projecto”.
Sendo que celebrado o aludido contrato de compra e venda com o “proprietário do edifício”, em 31 de Maio de 1994, já a aprovação final pela C. M. do ..., do projecto do novo edifício a construir – incluídos os projectos de especialidade – não teve lugar, sendo comunicado por aquela edilidade que “o processo se encontra caducado.”.
Ora a celebração de tal contrato de compra e venda, como a aprovação do projeto, são acontecimentos futuros e incertos…
…A que os outorgantes – e aqui, como anotam P. Lima e A. Varela,[2] entramos já no domínio da interpretação da vontade daquelas, naturalmente tendo presente o disposto nos art.ºs 236º, n.º 1, e 237º, n.º 1, todos do Código Civil – subordinaram, a produção dos efeitos essenciais do negócio jurídico, conquanto numa formulação negativa de (mera) aparência resolutiva: “o mesmo acordo ficará sem qualquer efeito.”.
Confrontando-nos assim, e como logo antecipado, com uma condição suspensiva.
A qual se não assimila, de todo, e ainda que em formulação positiva, a uma obrigação pura[3] – porque não subordinada a prazo – de, e no que agora interessa, obtenção da aprovação de projecto e licenciamento de obra – está implícito – a partir da qual deveria então ter lugar, mediante solicitação antecipada do R., a entrega das chaves do locado pela A./arrendatária.
O R. não está obrigado, nos termos contratuais, a adquirir o imóvel, nem a obter a aprovação do projecto respectivo.
O que também afasta qualquer pretensão de aplicabilidade do disposto no art.º 777º, n.º 2, do Código Civil, em matéria de fixação de prazo – aliás nessa hipótese deferida, na falta de acordo, ao tribunal – em caso de “se tornar necessário o estabelecimento de um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer por virtude das circunstâncias que a determinaram, quer por força dos usos e costumes.”.
4. Essa condição tem, porém, um reverso, a saber, o da obrigação do R. de diligenciar no sentido da aprovação em causa.
Com efeito, nos termos do art.º 272º do Código Civil, “Aquele que contrair uma obrigação ou alienar um direito sob condição suspensiva, ou adquirir um direito sob condição resolutiva, deve agir, na pendência da condição, segundo os ditames, da boa fé, por forma que não comprometa a integridade do direito da outra parte.”.
E também, de acordo com o disposto no art.º 275º, n.º 2, do mesmo Código, “Se a verificação da condição for impedida, contra as regras da boa fé, por aquele a quem prejudica, tem-se por verificada; se for provocada, nos mesmos termos, por aquele a quem aproveita, considera-se como não verificada”.
Referindo P. Lima e A. Varela, em anotação ao citado art.º 272º, que “Embora vago, o princípio consagrado tem consequências importantes. No caso de agir de má-fé e de se prejudicarem as legítimas expectativas da outra parte pratica-se um acto ilícito, e quem o pratica é responsável pelos danos que causa (cfr. art.º 227º). A doutrina do n.º 2 é uma consequência deste princípio geral.”.
E, por reporte ao art.º 275º, que “A doutrina do n.º 2 é uma consequência da regra geral expressa no artigo 272.º. A boa fé tem aqui um sentido ético, semelhante ao que tem no art.º 227º. A disposição revela que, com a celebração do negócio condicional, nascem deveres secundários ou acessórios, especiais, de conduta para uma das partes ou para ambas elas. A solução consagrada no n.º 2 representa, por outro lado, um corolário da ideia de que a ninguém deve ser lícito tirar proveito dos actos que pratique, violando as regras da boa fé.”.
Considerando Menezes Cordeiro[4] que a regra daquele art.º 275º, n.º 1 pode “exprimir a ideia básica da proibição de tu quoque”, consabidamente, uma modalidade de acto abusivo.
Concedendo-se que, no confronto da factualidade assente, seja de concluir pela não verificação da condição em causa.
Certo fazer a lei equivaler a certeza de que a condição se não pode verificar, à sua verificação, cfr. art.º 275º, n.º 1, do Código Civil.
Recorde-se que tendo-se o R. obrigado – sob condição, designadamente, de aprovação do projecto respectivo – a transmitir para a primitiva A. “em propriedade plena, um apartamento tipo T3, com a área de cerca de 120m2, um estacionamento na cave e uma arrecadação interior com a área de cerca de quarenta metros, provado está que:
O R., à data do acordo em causa, em conjunto com “C”, propôs-se demolir uma série de edifícios existentes na Rua ... e, no seu lugar, construir um novo edifício, constituído em regime de propriedade horizontal (19º).
- Os edifícios existentes na Rua ..., pertencentes ao R. e ao dito “C” encontram-se juntos e colados um ao outro (20º).
- Existindo janelas e servidões de vistas nos respectivos prédios (21º).
- Em consequência do referido em 20º e 21º era necessário que um projecto de construção de um novo edifício no local com a dimensão projectada pelo réu fosse conjunto entre o réu e o dito “C” (22º)
- Nessa sequência, o R. acordou com o referido “C” para apresentarem um projecto conjunto de construção de um edifício no prédio que era propriedade do dito “C” e nos prédios que viriam a ser propriedade do R (25º).
- Por ofício datado de 21/06/2006, enviado pela Câmara Municipal do ..., foi o R. informado pela Divisão Administrativa de Obras Particulares da Câmara Municipal do ... que o “processo se encontra caducado” (45º);
- O projecto apresentado em 1994, não poderia ser executado sem que lhe fossem introduzidas as alterações exigidas pela referida edilidade (60º);
- Após a comunicação de que o processo havia caducado, já seria necessário alterar todas as plantas dos andares para poder redimensionar as caixas dos elevadores e corredores em frente dos elevadores (66º);
- O que implicava o total redimensionamento dos apartamentos em todos os andares (67º).
- Também os acessos ao edifício não poderiam ter degraus como no projecto em causa (68º).
- Teriam de ser substituídos por rampas com inclinação inferior a 6% (69º).
- O que implicava uma alteração da cota dos pisos de forma a permitir o acesso ao edifício e aos elevadores por rampas com inclinação adequada ou de nível (70º).
- Os familiares do falecido “C” só deram conhecimento ao R. do seu falecimento já no decurso de 2004.
Assim se vendo como não podia o R., por si só, corresponder à necessidade de apresentação de novo projecto – após a comunicação camarária de que o processo havia caducado – que contemplasse a possibilidade, no plano económico e arquitectónico, de entrega à primitiva A., em plena propriedade, de apartamento idêntico ou equivalente ao mencionado na cláusula IV do contrato em análise.
Nem cabendo invocar o acordo celebrado com o “C”, que falecido foi anos antes de tal comunicação.
Pois que tal acordo reportou-se ao projecto inicial, com as sucessivas alterações introduzidas por exigência camarária, enquanto o referido “C” foi vivo, vd. alíneas P) a T) da matéria de facto assente.
Não se podendo pretender que exigível seja, aos herdeiros daquele, a apresentação de novo e diferente projecto, para aprovação camarária.
Mas também não é sustentável conclusão no sentido da actuação de má-fé de banda do R., em ordem a impedir a verificação da condição – ou seja, a aprovação de projecto, relativo à construção do novo imóvel, consentâneo com a entrega de apartamento, correspondente ao convencionado, à primitiva A.
Pois verifica-se que tendo o acordo com aquela sido celebrado em 28-03-1994:
- Em 31 de Maio de 1994 o R. celebrou contrato de compra do prédio em que se integra o locado (L);
- Aos 06-07-1994 deu entrada na Câmara Municipal do ... o primeiro projecto, a que fui atribuído o nº 4707, que justificava a entrega à A. de um T3 de cerca de 120m2 (P));
- Aos 02-10-1995 em reunião de câmara são solicitadas alterações ao projecto comunicadas pelo ofício nº 8062 em 3-10-1995, processo nº 50.../95 (Q));
- Aos 16-10-1995 foi apresentado um novo projecto com alterações solicitadas pela Câmara (R));
- Aos 15-01-1996, por Ofício nº 280, Processo nº 56.../95, a Câmara Municipal do ... manda eliminar piso recuado (S));
- Aos 24-07-1996 foi entregue novo projecto eliminando todo o piso recuado (T));
- A Câmara Municipal do ..., aprovou o projecto de arquitectura do edifício a construir e, por deliberação de 5.12.1996 determinou que fosse oficiado ao requerente do dito projecto para apresentar os projectos de especialidade (4º);
- Que não foram apresentados na Câmara Municipal do ... porque o R. e o dito “C” nada fizeram (77º)
- Em data indeterminada, o dito “C” informou o réu que o inquilino que habitava o seu prédio se recusava a sair do mesmo (48º);
- O referido “C” ainda informou o réu que contra aquele inquilino corria uma acção judicial (49º);
- O R., sem o consentimento e vontade do Sr. “C”, não poderia prosseguir com a construção do edifício inicialmente projectado (50º);
- Apenas tendo sido informado do falecimento entretanto ocorrido do Sr. “C”, pelos familiares deste, já no decurso de 2006.
Acrescente-se ainda que enquanto a questão do inquilino do Sr. “C” não fosse resolvida, não poderia, como é meridiano, ser demolido o prédio respectivo…sendo certo que a demolição era tanto daquele prédio como do prédio do R.
E que avançar com projectos de construção do novo prédio, nessa circunstância, resultaria com toda a probabilidade inconsequente.
Em suma, diligenciou o R. – dentro do que era razoável, e possível, atentas as circunstâncias e vicissitudes referenciadas – no sentido do preenchimento das condições suspensivas a que o negócio foi sujeito, tendo logrado a verificação de uma delas, qual seja a aquisição do prédio onde se integra a habitação de que a primitiva A. foi arrendatária.
Nada, na factualidade apurada permitindo sequer esboçar uma conduta de banda do R. dirigida à obstaculização da aprovação do projecto relativo ao novo prédio a construir.
Estranhando a este plano a circunstância de não ter o Réu correspondido às interpelações da A., que não têm, como decorre do exposto, qualquer virtualidade admonitória.
Nem se impondo ao mesmo R. que comunicasse à A. a data em que esta deveria entregar as chaves do locado…quando, como visto, não logrou a aprovação do projecto, condição sine qua non para se iniciar a demolição do imóvel, que apelaria à prévia desocupação do locado.
5. Da não verificação da condição suspensiva em causa decorre a não produção de efeitos do negócio, com exoneração, assim, do R. de entregar à primitiva A., e, logo, aos herdeiros habilitados desta, designadamente ao “D”, qualquer fracção autónoma em projectado prédio a construir.
O que não deve chocar, e certo que, como também assinala Menezes Cordeiro,[5] “uma situação condicionada é, por definição, uma situação instável; as partes – ou alguma delas – podem, daí, retirar danos: trata-se, porém, dum risco que correm e que livremente assumiram, pelo que deve ser suportado, de acordo com a ordem natural das coisas.”.
Diga-se ainda, e pelo que concerne à renúncia ao direito de preferência expresso pela primitiva A. no contrato dos autos, que na sequência da não verificação da condição suspensiva, não é de descartar liminarmente a possibilidade de os sucessores daquela se fazerem compensar, pelas vias processuais adequadas, e, porventura, com recurso ao instituto do enriquecimento sem causa.
*
Resultando assim arredada a configuração de situação de incumprimento de banda do Réu.
Bem como o equacionamento de perda de interesse por parte da A., em situação de impossibilidade da prestação por culpa do R.
Com prejuízo de quaisquer pretensões resolutórias, e indemnizatórias nos quadros do incumprimento contratual, cfr. art.º 801º, do Código Civil.
*
Assinale-se ainda, conquanto assim apenas marginalmente, que ao mesmo resultado se chegaria quando se entendesse tratar-se, a incluída no celebrado contrato, de uma condição resolutiva, formulada negativamente.
Pois também aí, preenchida a condição, pela verificação de que não se obteria a necessária aprovação do projecto para o edifício a construir “que justificava a entrega à A. de um T3 de cerca de 120m2”, operaria a resolução do contrato, com efeitos retroagidos à data da conclusão do negócio, cfr. art.º 276º, do Código Civil.
*
Improcedendo assim totalmente as conclusões do Recorrente.
III – Nestes termos, acordam em julgar a apelação improcedente, e confirmam, embora com diversa fundamentação, a sentença recorrida.
Custas, nesta Relação, pelo Recorrente, que assim decaiu totalmente.
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Lisboa, 2013-10-24
Ezagüy Martins
Maria José Mouro
Maria Teresa Albuquerque
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[1] In “Das Obrigações em geral”, Vol. 1º, 10ª ed., Almedina, 2003, pág. 404.
[2] In “Código Civil, Anotado”, Vol. I, 3ª Ed., Coimbra Editora, 1982, pág. 250, nota 4.
[3] Cfr. Antunes Varela, in “Das Obrigações em geral”, Vol. II, reimpressão da 7ª ed., Almedina, 2001, pág. 42.
[4] In “Tratado do direito civil português”, I Parte Geral, tomo I, 1999, Almedina, pág. 209.
[5] In op. cit., pág. 451.