Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
4149/2005-6
Relator: OLINDO GERALDES
Descritores: CONTRATO-PROMESSA
INCUMPRIMENTO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 06/16/2005
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA
Sumário: I. Cabendo ao promitente comprador marcar a escritura pública, para a formalização do contrato prometido, com prazo certo, o mesmo incorre em mora com o simples decurso do prazo fixado.
II. Não chegando a ser marcada a respectiva escritura, no prazo convencionado, não pode, nesse caso, imputar-se ao promitente vendedor o incumprimento do contrato promessa.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I. RELATÓRIO

       (O) e marido, (A), instauraram, em 13 de Fevereiro de 1998, na 2.º Juízo do Círculo de Sintra, contra (J) e mulher, (M), acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, pedindo que os Réus fossem condenados a restituir-lhes a quantia de 13 200 000$00 ou, em alternativa, a cumprir o contrato promessa celebrado em 24 de Janeiro de 1997, entregando-lhes os documentos necessários aos registos provisórios, autorizarem a vistoria do respectivo andar e outorgar-se a respectiva escritura pública em data a acordar pelas partes, não superior a 90 dias após a data da sentença condenatória transitada.
Para tanto, alegaram, em síntese, que, através do referido contrato promessa, os RR. prometeram vender-lhes, livre de ónus ou encargos, a fracção “F”, correspondente ao 2.º andar esquerdo do prédio sito na Avenida...., n.º 17, em Oeiras, pelo preço de 14 500 000$00, tendo sido entregue, como sinal, a quantia de 6 600 000$00. Todavia, apesar de ter sido acordado que a escritura pública seria celebrada no prazo de 120 dias, a contar da data do contrato, a mesma não se realizou por culpa dos Réus.
Contestaram os Réus, alegando que o contrato promessa foi resolvido, há mais de um ano, por incumprimento imputável aos AA.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida, em 15 de Julho de 2002, a sentença, que, julgando a acção improcedente, absolveu os RR. do pedido.

Inconformados, apelaram os Autores, que, alegando, formularam, no essencial, as seguintes conclusões:

a) A sociedade mandatada pelos RR., para a venda do imóvel, nunca lhes chamou a atenção para o incumprimento, levando sempre a entender que o prazo era prorrogado até à data da outorga da escritura, com a concessão do empréstimo.
b) Aos AA. não foram entregues pelos RR. os documentos necessários à outorga da escritura.
c) Mantendo-se o contrato em regime de prorrogação, qualquer das partes podia exigir o seu cumprimento.
d) Para que os AA. fossem colocados em regime de mora, necessário era que fosse marcada escritura pelo promitente vendedor e dela fosse dado conhecimento aos promitentes compradores.
e) A recusa dos RR. em deixar avaliar o imóvel para a concessão do empréstimo foi condição de não conclusão do contrato por culpa sua.
f) Foi feita errada interpretação e aplicação dos art.º s 442.º e 804.º, n.º 2, do Código Civil.

Pretendem, com o provimento do recurso, a revogação da sentença recorrida.

Contra-alegaram os RR., no sentido de ser negado provimento ao recurso.

Recebidos os autos nesta Relação, em 19 de Abril de 2005, foram os mesmos distribuídos e colhidos os vistos legais, cumprindo agora apreciar e decidir.

Neste recurso, está em causa a responsabilidade pelo incumprimento de um contrato promessa de compra e venda de imóvel.

II. FUNDAMENTAÇÃO

2.1. Foram dados como provados, designadamente, os seguintes factos:

1. Em 24 de Janeiro de 1997, nos termos do escrito de fls. 10 a 13, os RR. prometeram vender aos AA., livre de ónus ou encargos, a fracção “F”, correspondente ao 2.º andar esquerdo do prédio sito na Av. ..., n.º 17, em Oeiras, pelo preço de 14 500 000$00.
2. Na mesma data, pelos RR., foi recebido o sinal de 100 000$00.
3. Como reforço do sinal, os AA. entregaram ao RR., que receberam, 500 000$00, em 15 de Fevereiro de 1997, e 6 000 000$00, em 2 de Abril de 1997.
4. O restante preço seria recebido na data da escritura de compra e venda, a designar pelos promitentes-compradores.
5. O contrato promessa e os documentos de recibo do sinal e respectivos reforços foram dactilografados pela agência Predibarros, que de tudo tratou e que fora incumbida pelos RR. de tratar da venda do imóvel.
6. Para reforçar o sinal, os AA. procederam à venda do imóvel, onde residiam, com conhecimento e acordo dos RR.
7. Todos tinham conhecimento de que os AA. teriam de solicitar empréstimo para pagar o restante preço.
8. Os AA. solicitaram junto do Banco Pinto & Sotto Mayor a concessão do empréstimo, que ter-lhes-á sido condido, mas dependente de avaliação do imóvel.
9. Os RR. impediram a avaliação do imóvel, com o argumento de já estar vendido a outras pessoas.
10. Os RR. nunca instaram os AA., para procederem à respectiva escritura de compra e venda.
11. As negociações para a venda da fracção dos RR. aos AA. tiveram início em Janeiro de 1997, por intermédio de Predibarros.
12. Os RR. sempre informaram os AA. e a Predibarros de que a chave só seria entregue no dia em que fosse celebrada a escritura de compra e venda.
13. O prazo de 120 dias, para a outorga da escritura, podia ser prorrogado por mais 30 dias.
14. Através de carta registada com aviso de recepção, de 25 de Julho de 1997, enviada aos AA., ao seu procurador e a Predibarros, os Réus concederam a faculdade da escritura de compra e venda ser celebrada, o mais tardar, até 31 de Agosto de 1997, sob pena do contrato promessa ser resolvido, com perda do sinal pago.
15. Os Autores de nada informaram os Réus relativamente a essa carta.
16. A escritura de compra e venda da referida fracção foi celebrada, pelos RR., em Fevereiro de 1998.

2.2. Delimitada a matéria de facto relevante para o conhecimento do recurso, a qual não vem impugnada, importa apreciar do seu mérito, pela análise das respectivas conclusões, donde emerge a problemática da responsabilidade pelo incumprimento de um contrato promessa de compra e venda de imóvel.
Na verdade, em 24 de Janeiro de 1997, entre os AA. e os RR., foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, mediante o qual os últimos prometiam vender aos primeiros, que, por sua vez, prometiam comprar, certo prédio urbano, tendo acordado também que a escritura pública do contrato prometido seria outorgada no prazo de 120 dias, que podia ser prorrogado por mais 30 dias, cabendo a respectiva marcação aos promitentes compradores.
Por outro lado, resulta da matéria de facto provada, que os promitentes-compradores não chegaram a marcar a escritura pública, para a celebração do contrato prometido, dentro daquele prazo, nem, depois, até 31 de Agosto de 1997, apesar da interpelação dos promitentes vendedores.
É inquestionável, perante a matéria de facto provada, que o contrato prometido tinha um prazo certo, para ser concretizado, isto é, 120 dias, a contar da data do contrato promessa.
Trata-se, efectivamente, na ausência de outros factos provados sobre a vontade das partes, de um termo essencial do contrato, que se aproxima da natureza de prazo limite e absoluto (acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 11 de Abril de 2000, Colectânea de Jurisprudência, STJ, Ano VIII, t. 2, pág. 32)
Esse prazo, todavia, podia ser alterado, quer pela sua prorrogação, por mais 30 dias, que a vontade das partes admitiu, quer ainda pela fixação de um termo diferente, desde que, nesse sentido, fosse estabelecido um acordo de vontades.
Essa alteração, porém, não se verificou.
Na verdade, ficou por provar a alegação dos apelantes, segundo a qual o prazo estabelecido, com a possibilidade de prorrogação, sempre fora entendido pelas partes que seria impossível de concretizar, como decorre da resposta negativa ao quesito 7.º.
Embora fosse sabido, designadamente pelos promitentes vendedores, que os apelantes tinham necessidade de contrair um empréstimo, para proporcionar o pagamento do preço remanescente, não resultou provado, porém, que a prorrogação do prazo, para a outorga da respectiva escritura, estivesse assegurada até à concessão de tal empréstimo. Para além da resposta negativa já mencionada, importa também considerar, nesse sentido, a resposta idêntica ao quesito 16.º.
Assim, dentro do prazo fixado no contrato promessa, incumbia aos promitentes compradores, nos termos do contrato, marcar a respectiva escritura pública, para a formalização do contrato prometido de compra e venda, dando-se, desse modo, cumprimento ao contrato promessa.
Os apelantes, todavia, não chegaram a realizar a marcação da escritura pública, nem no prazo convencionado, nem posteriormente.
Por isso, o incumprimento do contrato promessa não podia ser imputado aos promitentes vendedores.

Não obstante o decurso do prazo fixado no contrato e, talvez, pela necessidade dos promitentes compradores terem de recorrer a um empréstimo bancário, para pagar o remanescente do preço, os promitentes vendedores interpelaram, por carta registada com aviso de recepção, de 25 de Julho de 1997, os apelantes, com conhecimento do seu procurador e da agência Predibarros, para marcarem a celebração da escritura, o mais tardar, até 31 de Agosto de 1997, sob pena do contrato promessa ser resolvido.
Tratou-se, neste caso, de um prazo suplementar, facultado pelo credor.
Perante o contexto concreto que rodeou a celebração do contrato promessa, a sua função, os usos correntes, designadamente quanto ao acesso ao crédito bancário, e, ainda também, o princípio da boa fé, tal prazo permitia ao devedor, os promitentes compradores, satisfazer o respectivo dever de prestar (acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 12 de Dezembro de 1995, BMJ, n.º 452, pág. 423).
Por isso, desde o momento da celebração do contrato promessa, os promitentes compradores tinham possibilidades de obter o crédito bancário indispensável, de modo a efectuar a escritura pública até 31 de Agosto de 1997. Na verdade, não obstante os cuidados que as instituições de crédito se impõem na concessão do crédito, designadamente para a habitação, o prazo suplementar concedido pelos promitentes vendedores, superior a um mês, era razoável, quer para a concessão do respectivo crédito, quer para a marcação da escritura de compra e venda.
Os apelantes, porém, não aproveitaram esse prazo suplementar, nada tendo informado os promitentes vendedores, sendo certo ainda que sabiam que a outra parte, findo esse prazo sem a celebração da escritura de compra e venda, consideraria o contrato promessa resolvido, por incumprimento imputável aos apelantes, com as consequências decorrentes do disposto no n.º 2 do art.º 442.º do Código Civil.
Por isso, não releva a alegação de que os apelados não entregaram os documentos necessários à outorga da escritura ou que recusaram a avaliação do prédio, para efeitos de concessão do crédito bancário.
Efectivamente, os apelantes não especificaram os documentos cuja entrega era necessária, nem quando a entrega foi exigida, sendo certo que, depois de 31 de Agosto de 1997, já era irrelevante, como se viu anteriormente. Por outro lado, e na mesma perspectiva, também não se concretizou o momento em que ocorreu a recusa da avaliação.

Como já se referiu, competia aos promitentes compradores marcar a escritura pública, para a formalização do contrato prometido, sendo certo ainda que o prazo era certo.
Nesta circunstância, para os promitentes compradores incorrerem em mora, bastava o simples decurso do prazo fixado, sem a outorga da escritura pública de compra e venda. Dado que a prestação a efectuar pertencia aos promitentes compradores e tinha, para o efeito, prazo certo para ser realizada, não cabia aos apelados a marcação da respectiva escritura, para se determinar a mora dos apelantes.

2.3. Em face de tudo quanto se deixa transcrito, não se pode imputar aos apelados, como promitentes vendedores, o incumprimento culposo do contrato promessa celebrado no dia 24 de Janeiro de 1997, não assistindo, por isso, aos promitentes compradores, o direito de exigir o dobro do sinal prestado, nos termos do n.º 2 do art.º 442.º do Código Civil.
Assim sendo, a sentença recorrida aplicou correctamente o direito aos factos provados, não tendo violado qualquer das disposições legais enumeradas pelos apelantes.
Consequentemente, o recurso não merece obter provimento.

2.4. Os apelantes, ao ficarem vencidos por decaimento, são responsáveis pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art.º 446.º, n.º s 1 e 2, do Código de Processo Civil.


III. DECISÃO

Pelo exposto, decide-se:

1) Negar provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.

2) Condenar os apelantes no pagamento das custas.
Lisboa, 16 de Junho de 2005

(Olindo dos Santos Geraldes)
(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes)