| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa.
I–RELATÓRIO:
MR, viúva, JR, solteiro, maior, LR, casado, e SR, solteira, maior, todos residentes no Bairro X, em Vila Franca de Xira, intentaram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, em 7 de Abril de 2015, contra AA, divorciada, residente no TT, em Vila Franca de Xira, peticionando seja decretada a resolução de contrato-promessa de compra e venda, com tradição, celebrado entre a 1ª Autora e o seu marido, entretanto falecido, e aqui representado por todos os seus herdeiros legais, e a Ré, por incumprimento definitivo imputável à Ré, enquanto promitente compradora, com a consequente obrigação de restituição aos autores, do imóvel em causa, livre de pessoas e bens, e em perfeito estado de conservação.
Citada a Ré, contestou e deduziu reconvenção.
Impugna grande parte da factualidade alegada pelos Autores, mais deduzindo excepção peremptória de pagamento parcial do preço e abuso de direito, quanto à marcação da escritura de compra e venda. Em reconvenção peticiona dos Autores, que seja reconhecida a sua aquisição do imóvel em causa nos autos, por usucapião, ou subsidiariamente, o pagamento pelos reconvindos à reconvinte da quantia de € 18.000,00, equivalente ao valor do sinal pago, em dobro, actualizado aos dias de hoje, acrescida das quantias suportadas pela Ré, a titulo de administração do imóvel, designadamente a demolição de um muro, com o custo de € 1.049,28 e demais encargos.
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A fls. 101 e ss. vieram os Autores responder ao pedido reconvencional.
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Por despachos de fls. 147 e 165 e ss., foram os Autores e a Ré convidados a aperfeiçoar os respectivos articulados, o que satisfizeram, os Autores a fls. 177 e ss. e a Ré a fls. 171 e ss ..
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Dispensou-se a audiência prévia.
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Foi admitido o pedido reconvencinal, fixado o valor à causa e proferido despacho saneador.
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Foi proferido despacho que fixou o objecto do litígio e os temas da prova.
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Teve lugar audiência final.
Proferiu-se sentença.
Nela foram dados como provados os seguintes factos:
1.– Mediante escrito, datado de Novembro de 1985, intitulado "contrato de promessa de compra e venda", a Autora MR e o marido, RR, casados entre si, na comunhão de adquiridos, declararam prometer vender e a Ré, divorciada, declarou prometer comprar, livre de quaisquer ónus e encargos, a fracção autónoma designada pela letra "A ", destinada a habitação, correspondente ao R/C Direito, com arrecadação na cave, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Praceta K, em Vila Franca de Xira, freguesia e concelho de Vila Franca de Xira, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, sob o nº 1.../.......6 e inscrito na matriz predial respectiva, sob o artigo 3..., pelo preço de Esc: 2.700.000$00 (dois milhões e setecentos mil escudos) / € 13.467,54 (treze mil, quatrocentos e sessenta e sete euros e cinquenta e quatro cêntimos), conforme documento 3, junto com a Pi, cujo teor aqui se da por integralmente reproduzido, para todos os efeitos legais;
2.– Os Autores, têm registada a seu favor, a aquisição por partilha de herança, da mencionada fracção, mediante Apresentações n.os 76, de 11.04.1994 e 8, de 27.02.2003, com o valor patrimonial actual (avaliação de 2015) de € 33.960,00, tudo conforme docs. 1 e 2 juntos com a PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido e doc. fls. 152 e ss.;
3.– No acto da outorga do escrito referido em 1), a Ré entregou à 1ª Autora e ao falecido marido da lª Autora, a quantia de Esc: 597.000$00 (quinhentos e noventa e sete mil escudos) / € 2.977,82 (dois mil, novecentos e setenta e sete euros e oitenta e dois cêntimos), a título de sinal e princípio de pagamento;
4.– Mais acordaram, escrito referido em 1), que o remanescente do preço de Esc.: 2.103.000$00 (dois milhões e centro e três mil escudos) / 10.489,72 (dez mil quatrocentos e oitenta e nove euros e setenta e dois cêntimos) seria pago em 3 (três) prestações mensais e iguais de Esc.: 200.000$00 (duzentos mil escudos) / € 997,60 (novecentos e noventa e sete euros e sessenta cêntimos), cada, a serem pagas, nos meses seguintes de Dezembro de 1985 e Janeiro e Fevereiro de 1986 sendo o restante de € 7.496,92 (sete mil, quatrocentos e noventa e seis euros e noventa e dois cêntimos), pago no acto da escritura, uma parte directamente ao credor hipotecário, a Caixa Geral de Depósitos, para a liquidação do empréstimo contraído para habitação, e o restante, entregue aos primeiros outorgantes;
5.– Imediatamente, com a celebração do contrato-promessa de compra e venda, referido em 1), a Autora e o seu falecido marido, entregaram à Ré as chaves da dita fracção, e esta, nela imediatamente começou a residir (Novembro de 1985);
6.– No escrito referido em 1), nada mencionaram as partes, quanto à marcação da escritura definitiva de compra e venda;
7.– A primeira das três prestações referidas em 1) e 4), vencida em Dezembro de 1985, no valor de € 997,60, foi paga pela Ré em 7 de Janeiro de 1986, mediante cheque e recibo, juntos sob o doc. 1 com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
8.– Mediante carta, datada de 16 de Junho de 1986, a CGD comunicou ao falecido marido da 1ª Autora, para a morada da fracção prometida vender e referida em 1), por referência ao empréstimo nº 300, "o grande atraso verificado nos pagamentos relacionados com o empréstimo em referência (...) ",conforme doc. 2 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
9.– A Ré tomou conhecimento de tal facto;
10.– No dia 11 de Agosto de 1986, a Ré comunicou à Autora e ao seu falecido marido, que deveriam proceder à marcação da prometida escritura de compra e venda, mais alertando para a "necessidade de compensarem o valor das prestações que suportou" na compra e venda da aludida viatura, com o remanescente do preço por pagar, tudo conforme doc. 5 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
11.– Tal carta foi recebida pelo falecido marido da Autora, no dia 7 de Agosto de 1986, no estabelecimento comercial "Café R... S...", sito no B...R..., Rua D, Lote 1, C..., em Vila Franca de Xira, conforme doc. 5 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
12.– Mediante carta, datada de 26 de Novembro de 1986, a CGD comunicou ao falecido marido da 1 a Autora, para a morada da fracção prometida vender e referida em 1), por referência ao empréstimo nº 300, que "Verifico, com pesar, que VExa. não vem cumprindo o plano que apresentou, em ordem à recuperação das prestações em divida a esta Caixa (...)", conforme doc. 6 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
13.– A Ré tomou conhecimento de tal facto;
14.– Mediante carta registada com aviso de recepção, datada de 7 de Janeiro de 1988, a Ré comunicou à Autora e ao seu falecido marido, que deveriam comparecer no próximo dia 11 de Janeiro de 1988, às 10.00 horas, na Caixa Geral de Depósitos, agência de Vila Franca de Xira, a fim de aí se proceder à prometida escritura de compra e venda, conforme doc. 9 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
15.– Tal carta foi recebida pela Autora e seu falecido marido, no dia 8 de Janeiro de 1988, uma 6a feira, conforme doc. 9 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
16.– O dia 11 de Janeiro de 1988, indicado pela Ré para a outorga da escritura definitiva, correspondia à 2a feira seguinte;
17.– Não sendo possível aos Autores cumprir tal data, por o falecido marido da lª Autora se encontrar, na altura, ausente em viagem de trabalho,
18.– bem como, por não terem os promitentes vendedores os documentos necessários, nomeadamente o documento de quitação/distrate de hipoteca da CGD, credor hipotecário, para a celebração do contrato definitivo, a 1ª Autora e o seu falecido marido, informaram a Ré, telefonicamente, da sua indisponibilidade para comparência na data aprazada;
19.– No mesmo telefonema supra referido, alertou ainda a Autora a Ré, para o facto desta não estar a cumprir o contrato-promessa celebrado e referido em 1), uma vez que, não havia pago as duas prestações remanescentes, a que se obrigara;
20.– No dia 23 de Março de 1991, faleceu o marido da Autora;
21.– Tal facto, deixou a 1ª Autora e os demais Autores em gravíssimas dificuldades económicas, e sem casa própria para residirem;
22.– A 1ª Autora contactou telefonicamente a Ré, informando-a que precisava da fracção referida em 1), visto esta não estar a cumprir o contrato;
23.– Mais a informou que, tendo três filhos para criar, encontrava-se a residir com os seus pais, os avós maternos dos 2º, 3º e 4º Autores.;
24.– A Ré comprometeu-se, então, a entregar-lhe a fracção referida em 1), mas contudo nunca entregou a casa à Autora, e mais tarde, recusou-se peremptoriamente a fazê-lo, sempre que instada a fazê-lo;
25.– Não obstante, a partir de data não concretamente apurada, a Ré deixou de residir no imóvel, tendo comprado, e vindo a habitar, uma outra casa;
26.– Mas entretanto substituiu a fechadura da fracção referida em 1), recusando-se a entregá-la aos Autores, então e até agora;
27.– Em 1985, em mês não concretamente apurado, a Ré, empresária em nome individual, contratou o falecido marido da 1ª Autora, com quem manteve uma relação de subordinação profissional;
28.– Em 1987, em mês não concretamente apurado, a Ré solicitou à CGD, um empréstimo pessoal no valor de Esc.: 2.500.000$00, conforme doc. 7 junto com a Contestação, de fls. 63 a 69 dos autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
29.– Em data não concretamente apurada, mas anterior a 8 de Setembro de 1987, a CGD respondeu à Ré, solicitando-lhe que informasse porque motivo, "há discrepância de valores (...)”, uma vez que pede um empréstimo de Esc.: 2.500.000$00, para celebrar uma escritura de compra e venda referida em I), pelo preço de Esc.: 2.700.000$00, atento ainda que à altura "o valor do empréstimo não poderá ser superior a 90% do valor da compra”, conforme doc. 7 junto com a Contestação, especificamente fls. 65 e 66 dos autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
30.– Mediante carta datada de 21 de Dezembro de 1987, a CGD comunica à Ré para se deslocar à sua agência, em Vila Franca de Xira, para "combinarem a data da escritura, referente ao empréstimo autorizado”, conforme doc. 8 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
31.– Em 11 de Janeiro de 1988, a Ré havia apresentado a registo, provisoriamente, a aquisição e a constituição de hipoteca, sobre a fracção autónoma identificada em I), o que fizera em 11 de Novembro de 1987, tudo conforme doc. 10 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
32.– Mediante carta, datada de 16 de Janeiro de 1989, a CGD comunicou ao marido da 1ª Autora, para a morada da fracção prometida vender e referida em 1), por referência ao empréstimo nº 300, que "Uma vez que não foi possível obter de VExa. a regularização do empréstimo em referência, vai a Caixa, de imediato, promover execução judicial (...) ", conforme doc. 11 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
33.– A Ré tomou conhecimento de tal facto;
34.– O pagamento das prestações mensais referentes ao empréstimo n.o 300 junto da CGD, agência de Vila Franca de Xira, pela 1ª Autora e falecido marido, estavam dependentes do rigoroso cumprimento do acordado e referido em 1), pela Ré;
35.– Como referido em 2), a Autora SR, na altura menor de idade, obteve registo a seu favor, mediante aquisição por partilha de herança, da mencionada fracção, conforme Apresentação n.o 76, de 11.04.1994, tudo conforme does. 1 e 2 juntos com a Pi cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
36.– Para partilha da herança aberta por óbito de RR, correu termos pelo extinto 2° Juízo Cível deste Tribunal de Vila Franca de Xira, Inventário Obrigatório, com o nº 202/1991, conforme docs. 4 a 9 juntos com a Resposta, de fls. 180 e ss. e 189 e ss., cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
37.– A 1ª Autora apenas conseguiu regularizar a dívida à CGD, no valor de Esc.: 3.577.763, em 15 de Março de 1994, após o decesso do seu marido, conforme docs. 4 a 9 juntos com a Resposta, de fls. 180 e ss., 189 e ss. e 224 e ss., cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
Elencaram-se os factos não provados.
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Proferiu-se decisão de mérito - que vem a ser a decisão ora recorrida - onde se julgou a acção procedente e improcedente a reconvenção e por via disso se:
a.- Declarou a resolução, por incumprimento definitivo da Ré, do contrato promessa de compra e venda celebrado em Novembro de 1985, entre a 1ª Autora e o falecido marido e a Ré;
b.- Determinou a obrigação da Ré, reconhecer os aqui Autores como legítimos proprietários da fracção autónoma em causa, com a obrigação de restituí-la, àqueles, de imediato;
c.- No mais, absolveram-se os Autores, de todo o peticionado pela Ré.
As custas ficaram a cargo da Ré.
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Inconformada recorre a Ré, recurso admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, e efeito suspensivo.
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A Apelante alega, dizendo em conclusão:
1–Entende a Recorrente que o incumprimento se deveu aos promitentes vendedores, que não disponibilizaram a documentação necessária para a outorga da escritura de compra e venda nem compareceram nem na data para que foram convocados, nem posteriormente, pelo que a alegada perda de interesse, base do incumprimento e da resolução do contrato não têm suporte legal. Veja-se bem, os autores não compareceram à escritura junto da instituição bancária, também credora dos autores.
Aliás, repare-se que a própria Ré fez registos provisórios em 14/07/1987- Doc. 10 junto da contestação- na sequência do pedido de empréstimo à CGD, aliás, entidade credora dos autores e a quem competiria distratar o empréstimo efectuado pelos AA.
Não podia a sentença concluir pela perda de interesse da Autora no contrato, com a subsequente resolução por incumprimento definitivo, violando assim o disposto nos artigos 432°, 436°, 702, 790°, 805° e 808° do Código Civil.
Deveria ter sido considerado na Douta Sentença recorrida, o direito de retenção da Ré sobre o imóvel (artigo 755º-1-f) do Código Civil) e valorada a respectiva indemnização como peticionado na alínea C) do pedido reconvencional, ou seja, "valor nunca inferior a € 33.000,00" por incumprimento contratual da Autora.
2– Quanto à obrigação de restituição do bem imóvel:
Entende a ora Recorrente na sequência do entendimento do Douto acórdão do Supremo tribunal de Justiça que:
a posse exercida pela Ré e ora Recorrente foi exercida nos termos do direito real de propriedade. De acordo com o art. 1251º, a posse é concebida como o poder de facto que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real. A prova do elemento intelectual da posse é, por vezes, difícil, estabeleceu, no nº 2 do art.o 1252.°, uma presunção no sentido de que se presume a posse naquele que exerce o poder de facto. Desta forma, veio o Supremo Tribunal de Justiça decidir, de forma pacífica, no sentido de que o detentor da coisa, ou seja, o que tem o poder de facto, ou o "corpus” está dispensado de provar que possui com intenção de agir como titular do direito real correspondente - em Acórdão de uniformização de jurisprudência, de 14.05.96, publicado no DR, lI, de 24.06.96, aplicou esta doutrina, ao extrair a seguinte conclusão: "Podem adquirir por usucapião, se a presunção de posse não for ilidida, os que exercem o poder de facto sobre uma coisa". O animus é inferível, exprime-se pelo poder de facto. A intenção de domínio não tem de explicitar-se e muito menos por palavras.
Da actuação da Ré ora Recorrente ao longo de trinta anos, que consta dos autos, como supra descrito, tem de se inferir que a sua actuação foi exercida nos termos do direito real de propriedade.
Conclui-se (artigos 6390-2 e 6400 do CPC) quanto a este ponto:
Violou assim a D. Sentença recorrida o disposto nos 1251º, 1253º e 1257° do Código Civil ao não atribuir o direito de propriedade, por usucapião à Ré, como peticionado na Reconvenção. Antes devendo a referida posse, nas condições aludidas conferir à ora Recorrente o direito a adquirir a propriedade do imóvel em causa por "usucapião" nos termos do artº 1287 Código Civil.
Pugna pela revogação da decisão recorrida.
Os Autores não contra-motivam.
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Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II–ENQUADRAMENTO JURÍDICO.
Pelas conclusões das alegações do recurso se afere e delimita o objecto e o âmbito do mesmo.
III–OBJECTO DO RECURSO.
Ao presente processo e recurso são aplicáveis as disposições do C.P.C. introduzidas pela Lei nº 41/2013.
A questão que se coloca ao julgador através da apelação é a de saber qual a facticidade a ter em conta e bem assim se os Autores têm direito à resolução do contrato por incumprimento imputável à Ré, se esta tem direito a ser indemnizada em sede de direito de retenção ou ainda se esta adquiriu a propriedade da fracção por usucapião.
IV–mérito do recurso
1ª questão
A Ré não cumpre os ónus do artigo 640º do CPC. Não impugna a decisão sobre a matéria de facto.
Os factos a considerar são os dados como provados na 1ª instância, para que se remete, que estão assim assentes.
Não padecem de contradição.
2ª questão
Em Novembro de 1985 a 1ª Autora e seu marido, entretanto falecido, outorgaram, como promitentes-vendedores, o escrito de fls. 16 e 17, declarando prometendo vender à Ré, que nele outorga como promitente-compradora, e declara prometer comprar, livre de ónus e encargos, pelo preço de Esc: 2.700.000$00 (dois milhões e setecentos mil escudos) / € 13.467,54 (treze mil, quatrocentos e sessenta e sete euros e cinquenta e quatro cêntimos), a fracção autónoma destinada a habitação correspondente ao r/c direito com arrecadação na cave, designada pela letra “A” do prédio sito no l... nº ... P...- S... C..., Vila Franca de Xira.
Os Autores, - a outorgante mulher e os herdeiros habilitados do outorgante marido - têm registada a seu favor, a aquisição por partilha de herança, da propriedade da aludida fracção.
Com a outorga do contrato a promitente-compradora passou a deter a fracção onde passou a residir (tradição da coisa).
Trata-se de um contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma destinada a habitação – artigos 405º, 410º, 412º, 2, 441º, 442º, 755º, 1, f), 830º,do CC, com tradição da coisa.
Uma tranche do montante acordado como preço foi liquidada com a celebração do contrato-promessa.
Acordaram as partes que o restante do preço seria pago pela Ré aos promitentes-vendedores em três prestações de 200.000$00 cada, “nos meses de Dezembro, Janeiro e Fevereiro, (não esclarecendo o ano) sendo o restante pago no acto da escritura, uma parte directamente à Caixa Geral de Depósitos para liquidação do empréstimo para habitação própria que os promitentes vendedores contraíram com aquela instituição. A restante parte entregue aos primeiros outorgantes”.
Não estabeleceram os outorgantes prazo para a outorga da escritura do contrato definitivo, nem qual das partes ficaria encarregue de marcar a data da mesma e dar disso conhecimento à contra-parte.
Não estabeleceram expressamente que quantia seria considerada como sinal.
Resultou provado que a primeira das três prestações referidas, vencida em Dezembro de 1985, no valor de € 997,60, foi paga pela Ré em 7 de Janeiro de 1986, mediante cheque e recibo, juntos sob o doc. 1 com a Contestação.
Resulta dos factos provados que as prestações de Esc.: 200.000$00 (duzentos mil escudos) / € 997,60 (novecentos e noventa e sete euros e sessenta cêntimos), cada, acordadas para “Janeiro e Fevereiro”, seriam para Janeiro e Fevereiro de 1986.
Não foram pagas pela Ré, nem nas datas do vencimento, nem posteriormente.
O valor acordado pagar no acto da escritura, seria de € 7.496,92 (sete mil, quatrocentos e noventa e seis euros e noventa e dois cêntimos).
Do preço acordado para a fracção - € 13.467,54 – a Ré não pagou € 997,60€ + 997,60 + € 7.496,92.
Do preço acordado para a fracção - € 13.467,54 – a Ré pagou € 2.977,82 + € 997,60€ - factos 3 e 7. É esse o valor do sinal passado – artigo 441º do CC.
Provou-se em 32 que: O pagamento das prestações mensais referentes ao empréstimo n.o 300 junto da CGD, agência de Vila Franca de Xira, pela 1ª Autora e falecido marido, estavam dependentes do rigoroso cumprimento do acordado e referido em 1), pela Ré.
As partes não renegociaram o contrato dos autos, não o alteraram ou revogaram, o que teria sempre de obedecer à forma escrita. Inócuos por isso os factos de 20 a 26.
Desde 1985 que o marido da Autora, entretanto falecido, era empregado da Ré, sendo esta por sua vez empresária.
Os outorgantes do contrato haviam acordado o escalonamento dos pagamentos do preço da fracção de modo a que, todos cumprindo o respectivo clauslado-, os promitentes-vendedores poderiam ir liquidando à CGD o mútuo que haviam contraído, e com a outorga da escritura definitiva, poderiam liquidar o remanescente do crédito junto da CGD, face ao que esta consideraria distratada a hipoteca que onerava a fracção prometida vender, os promitentes-vendedores davam por recebida a totalidade do preço e emitiam declaração de venda da fracção sem ónus.
Tal não aconteceu porque a Ré não pagando a prestação acordada para Janeiro de 1985 e também a acordada para o mês de Fevereiro desse ano, impediu que a 1ª Autora e marido cumprissem com a CGD e pudessem dispor da fracção para venda livre de ónus ou encargos.
Este nexo de causa-efeito é alegado pelos Autores, foi percepcionado face às provas na audiência final, cfr. fundamentação da decisão de facto a fls. 287-, ressuma da factualidade provada e tem consequências na decisão de mérito, de que se recorre.
Segundo convicção do julgador no 1º grau, beneficiando da oralidade e imediação da prova, os valores que a Ré se comprometeu a pagar em prestações aos promitentes-vendedores eram praticamente coincidentes com as dívidas dos promitentes-vendedores ao credor hipotecário. A Ré tinha algum ascendente sobre o marido da 1ª Autora. A Ré não tinha fundos para cumprir com as prestações acordadas no contrato promessa, e isso acarretou o incumprimento dos promitentes-vendedores junto da CGD, impedindo ainda libertar o bem a vender dos ónus registados, inviabilizando a celebração da escritura do contrato prometido.
E, como resulta de 37. A 1ª Autora apenas conseguiu regularizar a dívida à CGD, no valor de Esc.: 3.577.763, em 15 de Março de 1994, após o decesso do seu marido. A CGD renuncia à hipoteca registada sobre a fracção prometida vender a 8 de Outubro de 1996 – cfr. doc. de fls.227 a 229.
Os Autores declaram não pretender a execução espefífica do contrato promessa – artigo 33º, fls. 9.
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No contrato promessa bilateral dos autos não previram as partes qualquer prazo para a realização do contrato definitivo. Assim de acordo com o regime do artigo 777º, 1 do CC, o seu vencimento está na dependência da vontade das partes. O credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação.
Ficou provado que:
10- No dia 11 de Agosto de 1986, a Ré comunicou à Autora e ao seu falecido marido, que deveriam proceder à marcação da prometida escritura de compra e venda, mais alertando para a "necessidade de compensarem o valor das prestações que suportou" na compra e venda da aludida viatura, com o remanescente do preço por pagar, tudo conforme doc. 5 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
11- Tal carta foi recebida pelo falecido marido da Autora, no dia 7 de Agosto de 1986, no estabelecimento comercial "Café Restaurante Sol", sito no Bom Retiro, Rua D, Lote 1, Cave, em Vila Franca de Xira, conforme doc. 5 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
Estes factos indiciam que as partes tentam chegar a um acordo sobre a marcação da escritura do contrato prometido. Parece que a Ré não pretende deixar aos promitentes-vendedores a liberdade de fixação do prazo.
Ficou provado que:
14- Mediante carta registada com aviso de recepção, datada de 7 de Janeiro de 1988, a Ré comunicou à Autora e ao seu falecido marido, que deveriam comparecer no próximo dia 11 de Janeiro de 1988, às 10.00 horas, na Caixa Geral de Depósitos, agência de Vila Franca de Xira, a fim de aí se proceder à prometida escritura de compra e venda, conforme doc. 9 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
15- Tal carta foi recebida pela Autora e seu falecido marido, no dia 8 de Janeiro de 1988, uma 6a feira, conforme doc. 9 junto com a Contestação, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
16- O dia 11 de Janeiro de 1988, indicado pela Ré para a outorga da escritura definitiva, correspondia à 2a feira seguinte;
17- Não sendo possível aos Autores cumprir tal data, por o falecido marido da lª Autora se encontrar, na altura, ausente em viagem de trabalho,
18- bem como, por não terem os promitentes vendedores os documentos necessários, nomeadamente o documento de quitação/distrate de hipoteca da CGD, credor hipotecário, para a celebração do contrato definitivo, a 1ª Autora e o seu falecido marido, informaram a Ré, telefonicamente, da sua indisponibilidade para comparência na data aprazada.
Estes factos traduzem uma interpelação extrajudicial da Ré para a 1ª Autora e seu marido cumprirem o contrato promessa, no tocante à celebração do contrato prometido.
Verificamos que o momento da interpelação acontece três anos depois do vencimento das prestações acordadas para Janeiro e Fevereiro de 1985.
Nada refere a comunicação relativamente à indemnização pela mora do pagamento das prestações vencidas em Janeiro e Fevereiro de 1985.
Verificamos ser o prazo para a marcação da escritura desrazoável, sendo por isso inoperante, e justificada fica a recusa dos promitentes-vendedores. Cfr. artigo 777º, 2 do CC. Cabe ao tribunal o controle sobre o momento da interpelação e da razoabilidade ou não do prazo – cfr. Brandão Proença, in Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, pág. 113 e 114.
A Ré jamais pagou as prestações acordadas para Janeiro e Fevereiro de 1985.
Decorreram já, até aos dias de hoje, 32-33 anos.
Não é exigível que os Autores esperem por mais tempo que a Ré ponha termo à mora.
Por isso a alegação por parte dos Autores de que perderam o interesse na celebração do contrato definitivo é justificada e de aceitar.
Trata-se de um comportamento reiteradamente inadimplente que – pelo arrastamento no tempo – dispensa a necessidade de interpelação admonitória para efeito da conversão da mora em incumprimento definitivo.
Na 1ª instância – no que se concorda – foi declarada a resolução judicial do contrato promessa por incumprimento definitivo imputável à Ré – artiigos 801º, 1 e 808º do CC.
Certo que a Ré fez registos provisórios em 14/07/1987- Doc. 10 junto da contestação- na sequência do pedido de empréstimo à CGD, aliás, entidade credora dos autores e a quem competiria distratar o empréstimo efectuado pelos AA. Mas esse facto prende-se com a exigência da entidade mutuante de modo a, uma vez celebrada a compra e venda, manter desde logo assegurada a garantia hipotecária, ao nível do registo, convertendo depois este para definitivo. É uma questão de exigência e comodidade para a instituição mutuante.
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A tradição da coisa prometida vender para o promitente-comprador, independentemente do momento em que ocorra, mas antes da celebração da compra e venda, não permite, em regra, falar de posse do promitente-transmissário – cfr. Contrato-Promessa em Geral e Contrato-Promessa em Especial, de Gravato Morais, 2009, Almedina, pág. 243.
A Ré tornou-se, com a tradição da fracção materializada com a entrega das chaves, uma mera detentora da fracção em nome dos promitentes-vendedores.
Não é depois, sem mais, com o facto de ter mudado o canhão da fechadura, ou recusado a entrega da fracção, ou ter deixado de residir na mesma que inverte o título de posse, e passa a deter a fracção com o animus de proprietário. E não é, a nosso ver, porque a Ré, relativamente ao valor da venda € 13.467,54 apenas pagou € 3.975,42, deixando por pagar uma parcela substancial do preço – qual seja € 9.492,12. Nunca deixou de deter a fracção em nome dos promitentes-vendedores. Também não consignou em depósito o remanescente do valor em dívida.
A Ré não exerce sobre a fracção posse, e posse boa para usucapião.
Por isso, e bem, na 1ª instância a Ré viu improceder este pedido.
Não há ainda factualidade e esteio jurídico para o demais peticionado pela Ré junto dos Autores, em sede de reconvenção.
Improcedem as conclusões da apelação.
V–DECISÃO:
Pelo que fica exposto, acorda este Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela Apelante, ora Ré.
Valor da causa para efeito de custas: € 44.516,79 cfr. fls. 251 fim.
Lisboa, 22 de Fevereiro de 2018.
(Rui António Correia Moura)
(Mário Rodrigues da Silva)
(A. Ferreira de Almeida)
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