| Decisão Texto Integral: | Acordam as Juízas da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
Relatório
A Caixa Geral de Depósitos, S.A. instaurou ação executiva contra, entre outros, AA, visando o pagamento coercivo da quantia total de € 172.336,89.
Apresentou como título executivo uma livrança que aquela executada avalizou.
Em 9 de janeiro de 2024 foi penhorado o prédio urbano pertencente à executada, sito na freguesia de Ponte do Rol, concelho de Torres Vedras, descrito na CRP daquela localidade sob o nº .... e inscrito na matriz sob o artigo .... (referência citius 14745637 do processo principal).
O agente de execução decidiu em 9 de agosto de 2024, o seguinte:
i. Nos termos do art. 837º do CPC o bem seria vendido através da plataforma eletrónica www.e-leiloes.pt;,
ii. O valor base da venda, correspondente ao valor de mercado (art. 812º, nº 3, al. b), do CPC) foi fixado em € 420.000,00;
iii. O valor mínimo, correspondente a 85% daquele valor, foi fixado em € 357.000,00.
A publicação da venda foi feita em 17/07/2025; a data limite da venda ocorreu em 10 de setembro de 2025 (referência citius ....7160 do processo executivo).
Frustrada a venda do imóvel, o agente de execução proferiu a seguinte decisão em 11 de setembro de 2025:
“Nos termos do disposto na al. f) do artigo 832º do CPC, dado a frustração da venda em leilão eletrónico, foram encetadas as diligências de venda na modalidade de negociação particular, assumindo a função de encarregado de venda o aqui Agente de Execução e mantendo os valores antes decididos.
Neste sentido, e com o fim de melhor servir o interesse das partes, decide o aqui Agente de Execução, designar como data de fim da presente venda por negociação particular o próximo dia 26 Novembro 2025 pelas 14:30 horas, devendo até essa data os potenciais interessados apresentar proposta ao AE para aquisição do bem.
Caso sejam apresentadas propostas por mais do que um proponente de igual valor, abrir-se-á de imediato licitação entre os proponentes.
A presente venda irá ser também publicitada na plataforma e-leilões, no entanto, dada a natureza da venda, tal plataforma apenas servirá para efeitos de publicidade, não obstaculizando a apresentação de propostas por outras vias, quer via ctt, quer via e-mail.
Caso a melhor proposta apresentada não corresponda ao valor mínimo de venda, será a mesma levada ao conhecimento das partes, a fim das mesmas se pronunciarem, cabendo requerimento de autorização judicial para a venda nos moldes oferecidos.”
*
Findo o prazo fixado para venda por negociação particular, o agente de execução notificou a exequente e os executados das propostas apresentadas, tendo a de maior valor ascendido a € 263.000,00.
A executada, por requerimento de 4 de dezembro de 2025 (referência citius 167523027 do processo de execução) veio dizer não ter consentido na venda por negociação particular; que as partes estavam em negociações; que, por isso, não deveriam ser levadas a cabo diligências para venda; e que rejeitava o valor da proposta obtido em sede de venda por negociação particular.
A exequente aceitou a venda pelo valor proposto.
*
Em 3 de março de 2026 foi proferida a seguinte decisão:
“Venda de bem penhorado por valor inferior ao fixado:
O Sr. Agente de Execução vem solicitar autorização para venda, por valor inferior ao inicialmente fixado, do prédio urbano correspondente a casa de rés-do-chão e 1º andar, garagem, piscina e logradouro, sito na freguesia de Ponte do Rol, concelho de Torres Vedras, descrito na CRP de Torres Vedras sob o nº ...., e inscrito na matriz sob o artigo ...., ao qual foi atribuído o valor mínimo de venda de €357.000,00.
Informa o Sr. AE que, apesar de todas as diligências que se mostram necessárias ao desempenho das funções, apenas logrou obter uma proposta no valor de 263.000,00 euros, tendo procedido à notificação às partes, nos termos e para os efeitos previstos no nº 3 do artigo 821º do CPC, a fim de as mesmas se pronunciarem acerca da mesma.
Requer, assim que, face ao decurso de tempo decorrido, à ausência de novas propostas e tendo presente os legítimos interesses das partes, nomeadamente, porquanto auscultado o mercado, constata-se que o valor oferecido se mostra adequado ao valor comercial e actual dos imóveis, e aos valores praticados para imóveis semelhantes no local, seja autorizado a aceitar a referida proposta.
A exequente declarou que nada ter a opor à aceitação da proposta de € 263.000,00, enquanto a executada AA, se opôs ao requerido, alegando que as partes se encontram em negociações, pelo que salvo o devido respeito pelas mesmas, não devem ser levadas a cabo outras formas de venda, além de não ter dado assentimento a que a venda decorresse por negociação particular, pelo que o Agente de Execução deve abster-se de qualquer diligência de venda sobre o imóvel, sem a consulta prévia das partes, e sem que as negociações sejam concluídas.
Cumpre apreciar e decidir:
Não obsta a nossa lei à venda de um bem, na modalidade de negociação particular, por valor inferior ao valor de venda, desde que se mostrem garantidos os interesses dos executados, exequente e todos os credores e mediante autorização judicial.
A defesa ou salvaguarda de tais interesses terá de resultar, casuisticamente, da ponderação de diversos fatores, tais como (apenas a título exemplificativo) o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a evolução da conjuntura económica, as qualidades do bem e consequentes potencialidades da sua venda, o interesse manifestado pelo mercado, a eventual desvalorização sofrida, valores de mercado da zona, e quaisquer outros elementos que devam ser levados em conta para um bom juízo acerca da aceitação da oferta.
No caso dos autos, importa ter em conta que a decisão de venda inicial data de 09-08-2024, não tendo sido obtidas propostas de valor superior ao valor mínimo da venda no leilão electrónico efectuado, não tendo sido também apresentada, desde então, qualquer proposita de valor igual ou superior ao valor mínimo da venda.
Ao contrário do alegado pela executada, a existência de negociações entre as partes não suspende a venda do bem penhorado, nem existe qualquer causa para a suspensão da execução, não sendo também motivo de indeferimento do requerido pelo Sr. AE a falta de assentimento da executada à venda do imóvel por negociação particular.
Sopesando todos os interesses em jogo, a natureza do imóvel penhorado, atenta a falta de melhores propostas e o período de tempo decorrido desde a data em que o bem foi colocado à venda, autorizo a venda do mencionado bem, pelo valor da proposta apresentada ao Sr. AE.
Comunique (cabendo ao Sr. AE proceder às notificações das partes).”
*
A executada AA interpôs recurso desta decisão em 19 de março de 2026.
A exequente não apresentou resposta ao recurso em tempo oportuno.
O recurso da decisão em crise foi admitido em 26/06/2026.1
*
Após alegações a executada/recorrente formulou as conclusões seguintes:
“1 - O Sr. Agente de Execução, pelo documento 2akANyrUwZ9, comunicou que aceitou a venda particular do bem imóvel aí descrito; E decidiu com despacho prévio judicial a venda, após autorização judicial;
2 - Em primeiro lugar, o Tribunal não notificou a Executada para se pronunciar sobre a modalidade da venda, tal partiu de simples decisão do Sr. Agente de Execução, tão só de uma proposta existente e se se oporia ou não à negociação particular:
3 - A Executada opôs-se à venda, uma vez que o valor é muito inferior ao valor da avaliação. A Avaliação tem um valor de € 420.000,00, o valor oferecido é muito inferior, pouco mais de metade, no valor de € 263.000,00;
4 - Não decorreu muito tempo depois da venda, ou seja a venda foi tentada em Setembro de 2025, decorreram seis meses, desde a única tentativa de venda por leilão electrónico;
5 - Por outro lado desse leilão resultaram três ofertas, pelo que o Sr. Agente de Execução, deveria, no mínimo ter proposta um leilão entre as três propostas, e após licitação entre os três concorrentes é que deveria ou não adjudicar o bem, ouvidas as partes;
6 - Da parte da Executada sempre houve oposição à venda nessa modalidade e por esse valor;
7 - Não decorreu muito tempo entre a tentativa de venda para que sem outra tentativa fosse escolhida outra modalidade de venda entre as partes;
8 - O valor é muito inferior ao valor comercial de mercado, dado que a avaliação terá dois anos, e o mercado imobiliário tem crescido uma média de 10% ao ano, nesta altura deverá valer mais de € 470.000,00, até porque foram feitas obras de beneficiação no imóvel;
9 - Assim requer-se nova avaliação ao bem, para posteriormente se decidir vender por um valor muito superior ao de mercado;
10 - Tendo adjudicado a negociação particular sem fazer um leilão entre os concorrente, salvo o devido respeito, parece uma venda de favor, faco ao valor oferecido e face ao tempo decorrido de seis meses, após o leilão, e dada a oposição da executada;
11 - Parte mais grave, o despacho decisório, com a referência citius 168522612, só foi do conhecimento da Executada por consulta após notificação da decisão do Sr. Agente de Execução, ou seja, o Tribunal não ordenou a sua notificação, o que constitui uma nulidade nos termos do artigo 201 do CPC.
12 - Assim, por imposição do disposto no art.º 259, do CPC, a notificação dos despachos, sentenças ou acórdãos terá de fazer-se através do envio ao notificado de cópia ou fotocópia legível da decisão e dos fundamentos. Está em causa uma regra que visa assegurar o conhecimento integral da decisão pela parte, de modo a subtrair qualquer erro ou infidelidade de transcrição.
13 - No recebimento de notificações destinadas a dar conhecimento às partes de actos judiciais devem estas agir, não de forma passiva, mas com o normal esforço de compreensão integral do que lhes é levado ao conhecimento.
14 - O erro de cumprimento na notificação através do envio de despacho diverso do que se visava comunicar (no caso despacho de admissão de recurso) constitui irregularidade que, podendo influir no exame e decisão da causa, consubstancia a nulidade prevista no art.º 201, n.º1, do CPC.
15 - O prazo de arguição (10 dias) desta nulidade deverá contar-se data de recebimento da notificação irregular, o despacho do Sr. Agente de Execução.
16 - O artigo 259º do Código de Processo Civil determina que Quando se notifiquem despachos, sentenças, ou acórdãos, deve enviar-se ou notificar-se ao notificado cópia ou fotocópia legível da decisão e dos fundamentos.
17 - Esta regra visa assegura o conhecimento pela parte das decisões judiciais na sua integralidade e de modo que as subtraia a qualquer erro ou infidelidade de transcrição.
18 - Este erro de cumprimento constitui irregularidade e, consequentemente, omissão da formalidade imposta pelo transcrito artigo 259º, que não teremos dúvidas em reputar, prima facie, como podendo influir no exame e decisão da causa, e com tal podendo constituir a nulidade prevista no artigo 201º, nº 1 do Código de Processo Civil, já que priva a parte interessada no conhecimento do acto (visto que o prazo para o recorrente alegar se conta a partir da notificação do despacho de recebimento do recurso, nos termos do artigo 698º, nº 2 do Código) a contar do qual deve praticar o acto de alegar.
19 - O prazo de arguição de tal nulidade é previsto no artigo 153º do citado Código (prazo geral de 10 dias) e a regra da sua contagem consta do artigo 205º do mesmo diploma.
20 - O nº 1 deste artigo dispõe que: Quanto às outras nulidades, se a parte estiver presente, por si ou por mandatário, no momento em que forem cometidas, podem ser arguidas enquanto o acto não terminar; se não estiver, o prazo para a arguição conta-se do dia em que, depois de cometida a nulidade, a parte interveio em algum acto praticado no processo ou foi notificada para qualquer termo dele, mas neste último caso só quando deva presumir-se que então tomou conhecimento da nulidade ou quando dela pudesse conhecer, agindo com a devida diligência.
21 - É a parte final deste normativo que colhe aplicação no caso, pois que nem a parte esteve presente ou representada no momento em que a omissão (resultante de troca) foi cometida, nem interveio no processo em qualquer outro momento a ela posterior.
22 - É, pois, da notificação de um termo do processo que deve contar-se o prazo, desde que seja de presumir que teve então conhecimento da nulidade ou dela pudesse conhecer, agindo com a devida diligência.
23 - Com efeito, não é em vão que a própria lei (na parte final do transcrito nº 1 do artigo 205º do Código de Processo Civil) apela para essa diligência, opção que indica que o legislador considera que, mesmo no recebimento de notificações destinadas a dar conhecimento às partes de actos judiciais, devem agir, não de forma passiva, mas com o normal esforço de compreensão integral do que lhes é levado ao conhecimento.
24 - Na acção executiva, a venda por negociação particular encontra-se subordinada, como todas as modalidades de venda, ao valor baseque tiver sido fixado nos termos do art.º 812.º do Código deProcesso Civil.
25 - No entanto, mostra-se possível a venda por montante inferior ao valor base, com precedência de autorização judicial devidamente fundamentada, à qual cabe a ponderação de interesses a efectuar casuisticamente: o interesse do executado em ver o seu bem vendido por um preço justo e o interesse do exequente em ver-se ressarcido do seu crédito no mais curto prazo possível.
26 - Não deve ser concedida a autorização de venda quando o preço oferecido pelo bem imóvel penhorado é de metade do seu valor de mercado, a fase da venda dura há apenas seis meses e o encarregado de venda omitiu diversas diligências relevantes tendentes a encontrar comprador por um preço pelo menos igual ou próximo do valor base, dado que não foram mostradas com clareza todas as modalidades de venda e consequências da mesma.
27 - Com efeito, tal como se refere no Ac. RL de 16/11/2017, «a fixação do valor base na venda por negociação particular é obrigatória tal como em qualquer outra modalidade de venda pois o art.º 812º do CPC (…) insere-se nas disposições gerais da venda, apenas se exceptuando os casos das alíneas a) e b) do art.º 832º (quando o exequente ou executado propõem um comprador ou um preço que é aceite, respectivamente pelo executado e pelo exequente e demais credores). O valor base pode ser reduzido para o limite de 85% desse valor em duas outras situações: quando a venda se faz por proposta em carta fechada (art.º 816º nº 2) e quando o exequente ou qualquer credor reclamante requeira a adjudicação dos bens penhorados (art.º 799º nº 3 do CPC). Em todas as outras situações da venda por negociação particular (e bem assim na venda efectuada segundo as outras modalidades) os bens penhorados só podem ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda».
28 - Veio, no entanto, a Sr.ª Agente de Execução solicitar autorização para efectuar a venda por € 263.000,00, alegando não ter sido obtida proposta de valor superior.
29 - Ora, tem sido entendido pela generalidade da jurisprudência que, no caso da venda por negociação particular, se mostra possível, em determinados casos, a venda por montante inferior ao valor base. Com efeito, como se refere no Ac. RE de 15/1/2015: (…) em princípio, na venda por negociação particular, os bens penhorados só podem ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda. Todavia, «se o valor base não for atingido, a proposta apresentada não deve ser rejeitada liminarmente, antes ponderada a sua aceitação casuisticamente, tendo em conta designadamente, o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a evolução da conjuntura económica, as potencialidades de venda do bem e o interesse manifestado pelo mercado». Neste mesmo sentido, pode ver-se José Lebre de Freitas, Armando Ribeiro Mendes e Isabel Alexandre, in Código de Processo Civil Anotado, Vol. 3.º, 3.ª ed., pág.810, em anotação ao art.º 833.º, bem como a numerosa jurisprudência aí citada. Em abono da verdade, nenhuma das partes nos presentes autos discorda da existência desta faculdade do juiz - o que ocorre é que o recorrente se insurge quanto à ponderação de interesses efectuada em primeira instância.
30 - Efectivamente, por um lado, se é certo que, só foi feita uma tentativa de venda em Setembro/Outubro de 2025, passaram apenas seis meses, portanto, quando a Sr.ª Agente de Execução veio pedir autorização para vender o imóvel por € 163.000,00, tinham passado apenas seis meses desde o início das diligências de venda, o que é manifestamente insuficiente para a venda de um bem imóvel e não pode implicar que se autorize a alienação de um bem por um valor igual a metade do seu valor de mercado. Tal constituiria uma afronta directa ao disposto no art.º 812.ºdo Código de Processo Civil e, consequentemente, ao direito dos executados à venda do bem de que são proprietários por um preço justo. Uma venda nesses termos implicaria uma limitação daquele direito completamente desproporcionada em relação ao direito do exequente a ver-se ressarcido do seu crédito no mais curto prazo possível.
31 - Que, sendo inegável que o exequente não pode ver o seu direito ao recebimento do que lhe é devido eternamente adiado, não resulta da matéria de facto assente nos autos que o exequente se encontre em especiais dificuldades pela ausência de pagamento, trata-se do maior banco português e com melhores resultados, sendo certo que as diligências de venda duraram apenas - repete-se - seis meses, apara além de que entre a avaliação e o venda mediaram quase dois anos e é notória a melhoria de mercado e aumentos médios ao ano de 10%.
32 - E, sobretudo, não se mostra comprovado que a Sr.ª Agente de Execução (encarregada de venda) tenha esgotado todos os meios à sua disposição para encontrar comprador por um preço superior. Com efeito, a Sr.ªAgente de Execução, até agora, limitou-se a publicitar a venda nos sítios e-leilões, colhendo três propostas, podia no mínimo abrir licitação entre os interessados.
33 - Ou seja, uma atitude pouco mais do que passiva, aguardando que sejam apresentadas propostas através daquela plataforma. No entanto, ao encarregado de venda cabe ter uma posição pró-activa, diligenciando por outras formas de encontrar comprador, o que poderá fazer, por exemplo, publicando anúncios noutras páginas, colocando uma placa com a informação «vende-se» e os seus contactos no imóvel, ou recorrendo a agências imobiliárias.
Portanto, muitas diligências podem ainda ser feitas no sentido de a venda ocorrer por um preço justo, ou seja, um preço que concilie interesses de exequente e executados.
34 - Aliás, mal se compreende que a Sr.ª Agente de Execução tenha vindo referir que, até à data, não foram apresentadas outras propostas que não ade € 163.000,00, quando no leilão electrónico houve outras duas propostas, sem que se perceba porque razão a encarregada de venda não diligenciou junto do apresentante dessas propostas por confirmar se o mesmo a mantinha.
35 - A tudo o exposto acresce que o mercado imobiliário se encontra, consabidamente em alta, tendo os preços da habitação vindo a subir anualmente.
36 - Além disso, é evidente que o valor do imóvel (mesmo atendendo à proposta mais baixa oferecida) é mais do que suficiente para garantir o crédito exequendo ainda em falta, pelo que não existe qualquer especial urgência na venda.
37 - Por fim, não é despiciendo salientar que o valor base foi determinado com meio ano, (não existindo nos autos quaisquer elementos que permitam concluir que o imóvel se tenha degradado entretanto, ou que esteja em perigo de degradar-se, em razão da (inexistente) demora na venda, e até os Executados fizeram obras no imóvel de melhoria no valor de € 80.000,00, no último ano, o que deveria ter entrado em linha de conta.
38 - Face ao raciocínio que vimos expendendo, foi prematura a decisão de autorizar a venda pelo valor de € 163.000,00, pois que ainda não decorreu tempo suficiente, nem foram realizadas todas as diligências pertinentes, para que se possa decidir definitivamente acerca da venda por preço inferior ao valor base, antes devendo tais diligências estender-se e intensificar-se, no sentido de se obter um preço pelo menos igual ao ou mais próximo do valor base.
TERMOS EM QUE DEVE DAR-SE PROVIMENTO AO RECURSO E REVOGAR-SE A DOUTA SENTENÇA, NA PARTE SUB JUDICE, EM CONFORMIDADE COM AS CONCLUSÕES QUE ANTECEDEM, COMO É DE JUSTIÇA.
**
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
**
Objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas suas conclusões, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. arts. 635º, nº 4, 639º, nº 1, e 662º, nº 2, todos do Código de Processo Civil), sendo que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (cf. art.º 5º, nº3 do mesmo Código).
No caso, cumpre decidir se a decisão recorrida deve ser revogada.
Fundamentação de Facto
Os factos que importam à decisão são os descritos em sede de relatório, e bem assim aqueles que ora se passam a enunciar e que são evidenciados pela tramitação dos autos de execução de que este recurso constitui apenso, e que está acessível para consulta eletrónica através da plataforma informática de apoio aos tribunais (citius):
a) No leilão encerrado em 10 de setembro de 2025 foram apresentadas sete propostas para aquisição do imóvel penhorado, todas elas abaixo do valor base (mínimo) de venda, sendo a mais baixa no valor de € 210.000,00; a mais alta de € 222.919,23.
b) Em 19 de março de 2026 a executada dirigiu requerimento ao processo e arguiu a nulidade da venda por não ter sido notificada pelo tribunal para se pronunciar sobre a modalidade da venda por negociação particular, e nulidade decorrente de não ter sido notificada da decisão ora em recurso.
c) Em 17 de junho de 2026, o tribunal conheceu das ditas nulidades, que julgou improcedentes e pronunciou-se sobre as demais questões suscitadas naquele mesmo requerimento (avaliação do imóvel penhorado e a realização de novo leilão eletrónico para obter melhor valor), de que não conheceu por ter entendido estar esgotado o seu poder jurisdicional na sequência da decisão prolatada em 3 de março de 2026 (decisão recorrida).
d) O imóvel penhorado é um prédio urbano, com o valor tributável de € 206.979,44, com área total de 807,28 m2, sendo a área coberta de 258,6 m2 (cf. auto de penhora e certidão do registo predial – referência citius 14671759).
Fundamentação de Direito
Os recursos são os instrumentos concedidos às partes para obter a reapreciação de uma decisão, já não para obter decisões sobre questões novas, ou seja, questões que não foram suscitadas em tempo perante o tribunal recorrido, não sendo lícito invocar neles questões que não foram objeto de decisão (com ressalva para as questões que sejam de conhecimento oficioso – cf. art. 608º, nº 2, in fine, do CPC).
Vem o exposto a propósito da questão referenciada na parte final do ponto 8 das conclusões.
A executada quando se pronunciou e se opôs à venda do imóvel por negociação particular com base em proposta de valor inferior ao valor base anunciado não alegou ter entretanto efetuado obras de beneficiação no imóvel (e, consequentemente, não apresentou prova). Em resultado de não ter submetido à apreciação do tribunal a quo tal questão, a mesma não foi apreciada na decisão recorrida, sendo manifesto tratar-se de matéria que não pode ser conhecida ex officio.
O procedimento definido pelo legislador quanto ao modo de exercício do direito ao recurso, não garante aos interessados a faculdade de alegar de forma ilimitada e em qualquer fase processual, os factos constitutivos e/ou impeditivos, extintivos ou modificativos dos respetivos direitos.
“A questão nova não é susceptível de vir a obter um novo enquadramento jurídico, em sede de recurso, mas antes uma primeira e definitiva abordagem, pelo que, a menos que se reconduza a uma hipótese de conhecimento oficioso, está vedado, até com base no princípio da estabilidade da instância, ao Tribunal Superior a sua apreciação, que não pode conhecer e decidir o que, anteriormente, o não foi, por falta de atempada invocação”.2
Pelo exposto, sem necessidade de fundamentação acrescida, resta concluir não poder conhecer-se da sobredita matéria.
*
No ponto 2 das conclusões do recurso a recorrente suscitou a questão da falta de notificação para se pronunciar sobre a modalidade da venda (por negociação particular), e nos pontos 12, a 16, argui nulidade decorrente da falta de notificação da decisão proferida em 3 de março de 2026, ou seja, da decisão que aqui é objeto de recurso. Não pode, porém, desconhecer que na mesma data em que interpôs recurso da decisão recorrida, arguiu perante a 1ª instância nulidade decorrente das alegadas faltas de notificação, tratando-se de facto evidenciado pela tramitação do processo de execução e que se deu como demonstrado supra sob a alínea b), isto é, que em 19 de março de 2026 a executada dirigiu requerimento ao processo e arguiu a nulidade da venda por não ter sido notificada pelo tribunal para se pronunciar sobre a modalidade da venda (negociação particular) após frustração da venda do imóvel por leilão eletrónico, e nulidade decorrente de não ter sido notificada da decisão ora em recurso.
E na sequência de tal pedido, e tal como se deixou demonstrado, em 17 de junho de 2026, o tribunal conheceu das ditas nulidades (as nulidades processuais devem, efetivamente, ser suscitadas no tribunal onde terão sido cometidas e pelo mesmo devem ser apreciadas e conhecidas) e julgou-as improcedentes, pelo que só em recurso interposto da referida decisão poderão ser reapreciadas as questões que nela foram apreciadas e decididas.
Deste modo, e também quanto à matéria referida nas sobreditas conclusões, não pode este tribunal de recurso pronunciar-se.
*
Cumpre, pois, decidir tal como se deixou dito aquando da fixação do objeto de recurso, se a decisão recorrida que autorizou a venda do imóvel pertencente à executada por valor inferior ao valor base (mínimo) fixado para a venda por negociação particular deve ser autorizada.
As modalidades da venda estão previstas no art. 811º do CPC.
Os imóveis são vendidos, preferencialmente, em leilão eletrónico (art. 837º, nº 1, do CPC).
E foi através desta modalidade que se iniciou o processo de venda do imóvel penhorado, o que ocorreu em 17 de julho de 2025 (pese embora a decisão determinativa da venda naquela modalidade remonte a agosto de 2024), com data limite para apresentação de propostas a 10 de setembro de 2025.
Frustrada a venda, por não ter sido apresentada qualquer proposta que se aproximasse, sequer, do valor mínimo anunciado, o agente de execução tomou a decisão, logo no dia seguinte, de proceder à venda por negociação particular (cf. art. 832º, al. f), do CPC), a empreender pelo próprio e com recurso a publicidade na plataforma E-leilões.
O valor base de bens imóveis a vender é determinado nos termos previstos no art. 812º, nº 3, do CPC.
No caso, o valor base de venda - € 420.000,00 -, foi fixado pelo agente de execução, por apelo ao disposto no art. 812º, nº 3, al. b), do CPC, tendo ainda fixado o valor mínimo da venda, correspondente a 85% daquele valor e que se cifra em € 357.000,00.
Foram estes os valores anunciados em qualquer uma das sobreditas modalidades de venda.
A venda por negociação particular rege-se pelo disposto no art. 833º do CPC. A jurisprudência tem vindo a entender que um imóvel pode ser vendido por preço inferior ao valor base ou mesmo inferior ao valor mínimo que anteriormente tenha sido anunciado para a venda desde que, e no caso de inexistência de acordo de todos os interessados nesse sentido, o tribunal dê autorização.
No Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 8/02/2024, proferido no processo nº 681/20.9T8STR-B.E1, acessível para consulta em www.dgsi.pt, decidiu-se o seguinte:
“Do artigo 812.º do CPC não resulta que, no caso de venda por negociação particular, tenha de haver um valor mínimo de venda. O que aquele preceito dispõe é que na decisão de venda – em qualquer das suas modalidades e, portanto, também na venda por negociação particular – deve ser fixado o valor base de venda do imóvel, que, no caso dos bens imóveis, deve corresponder ao maior dos indicados no n.º 3 do artigo 812.º.
O artigo 816.º/2, do CPC – inserido na Divisão II – Venda mediante propostas em carta fechada – preceitua que o valor de venda a anunciar é igual a 85% do valor base dos bens. Norma que tem de ser conjugada com o disposto no artigo 821.º/3, segundo a qual não são aceites as propostas de valor inferior ao previsto no n.º 2 do artigo 816.º, salvo se o exequente, o executado e todos os credores com garantia real sobre os bens a vender acordarem na sua aceitação. De tal conjugação (artigos 816.º/2 e 821.º/3, do CPC) resulta que na venda mediante propostas em carta fechada há efetivamente um valor mínimo de venda. Há, porém, que ter em conta que: (i) aquelas normas legais estão expressamente previstas para a venda mediante propostas em carta fechada; (ii) é o artigo 811.º/2, do CPC que dispõe quais as normas visando a venda mediante propostas em carta fechada que são aplicáveis às demais modalidades de venda; e que (iii) entre as normas ali previstas não se encontra quer a do artigo 816.º/2, quer a do artigo 821.º/3, do CPC. Donde concluímos que se o legislador tivesse querido estender à venda por negociação particular as exigências previstas naqueles dois normativos para a venda mediante propostas em carta fechada tê-lo-ia dito, como o fez no artigo 811.º/2, quanto às normas ali expressamente referidas e cuja aplicação estendeu a outras modalidades de venda[1]. Não o tendo feito, impõe-se que o bem possa ser vendido mediante negociação particular por valor inferior ao valor base anunciado e ainda que não haja acordo nesse sentido por parte de todos os interessados. Neste caso, porém, só mediante autorização judicial se poderá concretizar tal venda.”
Ainda, no mesmo, sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 9/11/2020, proferido no processo nº 942/05.7TBAGD-D.P1, acessível naquele mesmo sítio da internet, onde se decidiu que “… a fixação do valor base na venda por negociação particular é obrigatória tal como em qualquer outra modalidade de venda, pois o artº 812º, do CPC, insere-se nas disposições gerais da venda, apenas se excetuando os casos das alíneas a) e b) do artº 832º (quando o exequente ou executado propõem um comprador ou um preço que é aceite, respetivamente pelo executado e pelo exequente e demais credores). O valor base pode ser reduzido para o limite de 85% desse valor em duas outras situações: quando a venda se faz por proposta em carta fechada (artº 816º nº 2) e quando o exequente ou qualquer credor reclamante requeira a adjudicação dos bens penhorados (artº 799º nº 3 do CPC). Em todas as outras situações da venda por negociação particular (e bem assim na venda efetuada segundo as outras modalidades) os bens penhorados só podem ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda. O tribunal pode autorizar a venda por preço inferior ao valor base mesmo que as partes não se tenham pronunciado nesse sentido, desde que, das diligências efetuadas para a venda resulte dificuldade em obter um valor que satisfaça o mínimo fixado. Trata-se todavia de um juízo a fazer em concreto e ponderados os elementos do processo que habilitem tal decisão[3], apreciação essa fiscalizadora do processado, comportando controlo da legalidade e a traduzir um juízo equitativo de ponderação dos interesses concorrentes.
Tal vem sendo a orientação uniforme dos tribunais superiores[4] [5] que consideram que, em sede de negociação particular na sequência da frustração da venda por propostas em carta fechada, se o valor base não for atingido, a proposta apresentada não deve ser rejeitada liminarmente, mas ponderada a sua aceitação casuisticamente.
Assim, na venda de imóvel por negociação particular é possível transacioná-lo por preço inferior ao valor base e, mesmo, ao valor mínimo anteriormente anunciado para a venda por propostas por carta fechada, embora nos casos em que não haja acordo entre todos os interessados seja necessária autorização judicial para o efeito. Essa autorização justifica-se face ao tempo decorrido e às dificuldades encontradas para achar interessado, podendo o tribunal concluir que o valor de venda autorizado era, afinal, o valor de mercado do imóvel[6].
Na venda de imóvel por negociação particular não existe qualquer preceito que obrigue a venda por um valor mínimo como sucede na modalidade de venda mediante propostas em carta fechada. Efetivamente a lei apenas fixa um valor base para a venda na modalidade de propostas em carta fechada, nos termos plasmados no nº2, do art. 816º, do CPC, mas tal valor já não será aplicável quando se está no âmbito da venda por negociação particular[7].
Destarte, havendo oposição, só deve ser autorizada pelo juiz a venda por um preço inferior ao anteriormente anunciado, para a venda por propostas em carta fechada, se tal corresponder aos interesses dos executado, exequente e demais credores com garantia sobre os bens a vender, o que tem de resultar da ponderação de diversos fatores do caso, designadamente, a duração da execução, o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a evolução da conjuntura económica, as potencialidades da venda do bem, o interesse manifestado pelo mercado, a desvalorização sofrida e a sofrer, valores de mercado da zona e outros elementos relevantes para ajuizar acerca da aceitação da oferta. (…)”.
A execução tem por fim a satisfação coerciva de uma obrigação e a venda dos bens penhorados visa dar pagamento aos credores.
A execução iniciou-se em 2023 e as diligências destinadas à venda iniciaram-se em julho de 2025, não em 9 agosto de 2024 como erroneamente foi ponderado na decisão recorrida. Nesta data, o agente de execução limitou-se a decidir sobre a modalidade da venda a empreender e sobre o valor base a anunciar para a venda.
A venda por leilão eletrónico decorreu entre 17 de julho e 10 de setembro de 2025, sendo consabido, como nos revelam as regras da experiência, que no período coincidente com o período de estio/férias de verão, assiste-se habitualmente a uma desaceleração do mercado imobiliário, pelo que neste contexto o período de duração do leilão afigura-se- nos ser demasiado curto para aferir do interesse do mercado no imóvel.
O valor da proposta mais elevada na venda por leilão eletrónico ascendeu a € 222.919,23.
Já no âmbito da venda por negociação particular – ocorrida entre setembro de 2025 e o final de novembro do mesmo ano - a proposta mais elevada cifrou-se em € 263,000,00.
A executada rejeitou esta proposta, ainda que por motivos que, a nosso ver, não são atendíveis, tal como foi assinalado na decisão recorrida. Assim, as negociações alegadamente em curso entre as partes não têm o condão de influir diretamente na prossecução da venda do bem e na sua venda efetiva caso as partes dissintam nessa questão, e a alegada falta de consentimento para a venda por negociação particular foi tratada em decisão autónoma na sequência de arguição de nulidade perante o tribunal de 1ª instância.
No recurso, porém, a executada/recorrente vem insurgir-se contra os fundamentos concretos em que está alicerçada a decisão de autorização da venda do imóvel
É consabido que hodiernamente os preços do mercado imobiliário estão em constante mutação, e que, não raras vezes, nos deparamos com valores especulativos. Mas uma decisão de autorização de venda por valor inferior ao anunciado tem de assentar numa base factual casuística e sólida, que não pode descurar, pelo menos, as características concretas do imóvel, o seu estado de conservação, a sua localização, o preço de mercado praticado na zona da sua localização, uma vez que estes elementos não podem deixar de sopesar na determinação de um valor comercial justo.
A decisão recorrida funda-se única e exclusivamente nos argumentos apresentados pelo agente de execução quando submeteu à apreciação do tribunal o pedido de autorização para proceder à venda pelo valor da proposta mais elevada obtida na venda por negociação particular que ele próprio empreendeu.
Mas o Sr. agente de execução limitou-se a tecer considerações de cariz estritamente conclusiva sobre o valor do imóvel, em aparente desarmonia com decisão anteriormente tomada no processo. Recorde-se que foi o agente de execução quem fixou o valor base do bem por referência ao valor de mercado. Fê-lo em 2024. Atribuiu-lhe, então, o valor de € 420.000,00. O “valor de mercado” referenciado no art. 812º, nº 3, al. b, do CPC, corresponde ao valor estimado da venda, ou seja, ao valor que no momento da sua fixação pode ser alcançado numa transação, nomeadamente, entre particulares, tendo por base as características do bem e os preços praticados na zona de localização.
Volvidos dois anos, e sem indicar qualquer fator concreto suscetível de evidenciar degradação e/ou desvalorização do imóvel, vem defender que o valor de € 263.000,00 corresponde ao valor comercial atual, sem, contudo, e reitera-se, especificar qualquer factos ou factos que justifiquem esta diferenciação de valor face à “avaliação” que fez em 2024, e nem mesmo em relação ao valor mínimo anunciado para a venda (€ 357.000,00), sendo certo - e aqui há que reconhecer razão à recorrente - que o mercado de compra e venda de casas ainda dá sinais de aumento da procura e do consequente aumento do preço por m2, não sendo também despiciendo considerar que o imóvel está situado próximo de Torres Vedras, área geográfica próxima de Lisboa, que, por essa razão, e como podemos concluir apoiados nas regras da experiência comum, corresponde a uma zona com procura elevada para aquisição de habitação.
Acresce estamos perante um imóvel com um valor tributável algo elevado - € 206.979,44 (o valor da proposta apresentada excede-o em apenas € 66.021,56) -, com uma área total de 807,28 m2, sendo 258,6 m2 de área coberta e que tem logradouro e está dotado de outras infraestruturas, como garagem e piscina, sendo que este tipo de equipamento constitui habitualmente fator de valorização de um imóvel.
Tais fatores não foram ponderados pelo agente de execução na conclusão sobre o valor real e atual do imóvel, pois não lhes fez qualquer referência.
Deste modo, no âmbito deste concreto circunstancialismo, a conclusão do Sr. agente de execução revela-se inidónea à formação de uma convicção segura e consciente sobre o valor comercial atual do imóvel, sendo patente na decisão recorrida a ausência de juízo crítico sobre tal argumentação/conclusão.
Deste modo, perante o valor de mercado fixado pelo agente de execução em 2024, a discrepância não justificada entre tal valor e o valor comercial que entende ser o real/adequado em 2026, e, bem assim, a ausência de ponderação concreta e casuística sobre as características do imóvel e a sua localização, não estão reunidas condições para considerar que a venda pelo valor de € 263.000,00 corresponde ao valor real de mercado e, deste modo, firmar uma decisão justa sobre a venda do imóvel.
Afigura-se-nos, aliás, que uma decisão de autorização de venda por valor inferior ao anunciado, mormente, quando estão em causa valores diferenciais como os já indicados, deverá ser precedida de uma avaliação do imóvel, não podendo/devendo o julgador limitar-se a aderir acriticamente aos atos do agente de execução, mormente, em questões tão sensíveis como o preço justo de um imóvel, pois se é inquestionável que o exequente tem direito a ver satisfeito o seu crédito (no caso, a venda pelo valor proposto permite satisfazer o crédito da exequente) e que os processos de execução não podem perpetuar-se no tempo, por prejudicarem a economia e potenciarem a falta de confiança na justiça, também é certo que os imóveis não podem ser vendidos ao “desbarato”, como não podem ser descurados os interesses patrimoniais do devedor.
Acresce não ter o agente de execução, e simultaneamente encarregado da venda, concretizado os atos empreendidos com vista a obter propostas de aquisição do imóvel. Com exceção da publicitação da venda na sobredita plataforma eletrónica, não descreveu quaisquer outros atos que tenha praticado com vista quer à divulgação da venda, quer à procura/angariação ativa de compradores.
Na realidade, em face dos elementos colhidos nos autos, a proatividade do Sr. agente de execução foi idêntica nas duas modalidades de venda, ou seja, limitou-se a aguardar por propostas em resultado da publicitação da venda em plataforma eletrónica, o que está longe de corresponder ao comportamento ativo que se espera e é de exigir a um encarregado de venda proficiente, empenhado na concretização da tarefa de que está investido. Assim, também neste campo cumpre reconhecer razão à recorrente quando aponta falhas na execução da venda por negociação particular, que não foram ponderadas pelo tribunal a quo, como se impunha, em face da tramitação processual disponível e das próprias informações prestadas pelo agente de execução/encarregado da venda.
Em face do exposto, entendemos não poder manter-se a decisão recorrida, por os elementos constantes do processo não nos permitirem formar uma decisão consciente, e, nessa medida justa, impondo-se, a nosso ver, a realização de avaliação do imóvel, de modo a poder tomar-se futuramente uma decisão sólida sobre a questão em apreço, sem prejuízo, caso assim venha a considerar-se conveniente, de prosseguir com a execução com a venda por negociação particular pelo sr. agente de execução, por período temporal mais alargado e com o empenho ativo do mesmo na angariação de potenciais compradores, recorrendo às ferramentas que entender mais adequadas e que tem ao seu dispor (nomeadamente, as indicadas pela recorrente). Trata-se de decisão que não estará isenta de riscos, pois será sempre de configurar a possibilidade de no futuro poder não ser apresentada proposta de valor idêntico ou superior àquela já apresentada, mas é a própria executada que, aparentemente, está disposta a arriscar. De todo o modo, trata-se de ponderação a ser feita em 1ª instância em consequência da revogação da decisão recorrida que se irá decretar, sendo que, em qualquer caso, deverá determinar-se a avaliação do imóvel de modo a conhecer-se o seu valor comercial atual.
Decisão
Em face do exposto, acordam as Juízas desta 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente a apelação e em revogar a decisão recorrida, que deverá ser substituída por outra que determine, para já, a avaliação do imóvel, e depois desta concluída decida em conformidade com o que se deixou exposto, precedendo o exercício do contraditório.
Custas a cargo da apelada, que, não obstante não ter respondido atempadamente ao recurso, nele decaiu, por ter sido revogada decisão que lhe era favorável (art. 527º, nºs 1, e 2, do CPC).
Lisboa, 15 de outubro de 2026
Cristina Lourenço (Relatora)
Maria Teresa Lopes Catrola (1ª Adjunta)
Fátima Viegas (2ª Adjunta)
_______________________________________________________
1. Os factos narrados nestes três parágrafos servem para clarificar a decisão que aqui é objeto de recurso. Efetivamente, da consulta ao processo de execução através da plataforma informática de apoio aos tribunais, constamos que a executada veio apresentar novo recurso da decisão de 3/03/2026, o que fez em 10 de julho de 2026, manifestamente fora de prazo e em conjunto com recurso que interpôs de decisão proferida em 17 de junho de 2026, o qual não foi entretanto (ainda) admitido. E foi relativamente ao recurso interposto em 10/07/2026 que a exequente contra-alegou, também sobre o despacho de 3 de março de 2026, sendo por conseguinte tal resposta extemporânea.
2. Acórdão Supremo Tribunal de Justiça de 2 de junho de 2015, Processo 505/07.2TVLSB.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt. |
