| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 7 ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa.
I- RELATÓRIO
Banco […] S A instaurou contra Nuno […] execução de sentença para pagamento de quantia certa, seguindo a forma sumária, pedindo que o executado seja condenado a pagar a quantia de Euros 7.611,60 acrescida de juros de mora vencidos e vincendos.
Ordenada a penhora dos bens nomeados e prosseguindo a execução até à fase da venda, o Tribunal notificou o exequente para indicar quais os proprietários confinantes dos imóveis, de forma a dar cumprimento ao exercício do respectivo direito de preferência.
O exequente informa então nos autos, que não se mostra possível dar cumprimento ao ordenado, em virtude de não constarem, na Conservatória do Registo Predial ou Repartição de Finanças, as moradas dos referidos proprietários confinantes, sendo certo que, a existir tal preferência, poderá sempre o direito ser exercido até seis meses após o conhecimento da venda, requerendo, pois, o prosseguimento da instância.
Para a hipótese de o Tribunal assim não considerar, desde logo, deixa expresso requerimento de interposição de recurso daquela decisão.
Sequencialmente, o Sr.Juiz corroborou o seu ponto de vista sobre a questão e admitiu o recurso como agravo e efeito suspensivo.
Inconformado com o julgado, o exequente pugna pelo agravo causado, devendo, no seu entender, e no almejado provimento do recurso, substituir-se o despacho recorrido por outro que prossiga a regular tramitação dos autos.
As suas conclusões, que transcrevemos na íntegra, são as seguintes:
(i) Nos termos do artigo 1380º do Código Civil, só os proprietários de terrenos confinantes de área inferior à unidade de cultura gozam de direito de preferência nos casos de venda de qualquer prédio a quem não seja proprietário confinante.
(ii) Aliás, nos termos do artigo 1381º do Código Civil não gozam do dito direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando alguns dos terrenos vendidos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura, ou quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, forme uma exploração agrícola do tipo familiar.
(iii) Nada nos autos existe que permita concluir que existe sequer qualquer preferente na venda dos bens penhorados nos autos.
(iv) O artigo 1410º do Código Civil estabelece no seu nº 1, aplicável face ao disposto no nº 4 do artigo 1380º do mesmo normativo legal, que o preferente a quem se não dê conhecimento da venda tem direito de haver para si o prédio confinante a alienar, desde que o requeira no prazo de seis meses a contar da data em que tenha conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e este preceito não impede a venda reconhecendo e estabelecendo apenas o prazo e condições em que a preferência pode ser exercida.
(v) Nos termos do artigo 886º-A, do Código de Processo Civil, na versão aplicável à hipótese dos autos, uma vez feito o registo de penhora de imóveis penhorados em execução, cumprido o disposto no artigo 864º do Código de Processo Civil, impõe-se ordenar a venda dos mesmos.
(vi) O despacho recorrido violou assim o disposto nos artigos 886º-A do Código de Processo Civil, e o disposto nos artigos 1380º, 1381º e 1.410º do Código Civil, donde o presente recurso dever ser julgado procedente e provado, e, consequentemente, dever substituir-se o despacho recorrido por acórdão que determine seja ordenada a venda dos imóveis que penhorados foram na execução onde sobe o presente recurso (…).
O recorrido optou pelo silêncio e não apresentou contra – alegações.
Seguiu-se sustentação da decisão recorrenda, e remetidos os autos a este Tribunal, verificados os pressupostos da sua intervenção e cumpridos os vistos legais, é mister apreciar e decidir.
II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Com interesse para o julgamento do objecto do recurso, além do referenciado no relatório, recolhe-se dos autos e está assente que:
- Encontram-se penhorados os prédios melhor descritos nos autos, sitos na área do concelho de Castanheira de Pêra.
- Estão juntas as respectivas certidões de teor, nelas constando o nome dos proprietários registados confinantes.
III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Delimitada a apreciação do Tribunal ad quem ao teor das conclusões de recurso, cumpre então indagar se, no caso, é de dispensar a identificação dos proprietários confinantes e a sua notificação para a venda judicial dos prédios penhorados nos autos.
Como decorre do disposto no art. 1382º nº. 1 C.Civil, o legislador com o emparcelamento pretendeu... “pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular, com o fim de melhorar as condições técnicas e económicas da exploração agrícola”.
Para o efeito, para cada zona do país foi fixada a superfície mínima, correspondente a uma unidade cultura.
Daí que, nos termos do artº1380 do CCivil, o legislador estabeleça a preferência legal entre confinantes em caso de venda de prédios em tais condições.
Trata-se de uma das formas de minimizar o fraccionamento dos terrenos aptos para a cultura em parcelas de área inferior àquela unidade, tal como dispõe o nº. 1 do art.º 1376 do C. Civil e no tocante às operações de emparcelamento, nos termos do nº. 2 do art.º 1382 do mesmo diploma legal.
O recorrente não contesta que os prédios penhorados e a vender estão nessa situação, com excepção do prédio urbano.
Todavia, insiste que, tal preferência deverá ser exercida, se assim o entenderem, pelos titulares do direito, nos termos do artº1410 do CCivil, isto é, sem embargo da venda executiva e após a mesma.
Caracterizemos este direito.
O direito de preferência previsto no art.º 1380, nº1 do CCivil é reciprocamente concedido aos proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, em caso de venda a quem não seja proprietário confinante.
Trata-se, pois, de uma preferência legal – porque criada directamente pela lei –, que tem como finalidade proporcionar ao respectivo titular a aquisição de um direito real – a propriedade do terreno confrontante.
Também porque deriva da lei, o direito de preferência nasce sempre, e de cada vez, que se verifiquem os pressupostos de que essa mesma lei o faz depender.
Esta preferência produz efeitos em relação a terceiros, ou seja, poderá ser oposta, para fazer valer esse direito de aquisição, a quem quer que venha a realizar com o obrigado, o negócio de que deriva a transmissão do prédio sujeito à prelação.
Na verdade, é consabido que o exercício do real de preferência tem a sua tutela máxima assegurada, “ prosseguindo “ a coisa por via da característica da sequela, e portanto, mesmo após a alienação a terceiro do imóvel sobre que incide.
Porém, antes disso, àquele que sobre quem incide o dever da preferência, impõe-lhe a lei que dê conhecimento prévio ao preferente sobre as condições da venda do bem.
Ora, o que se estabelece no art.º 1410 do CCivil, é que o beneficiário da preferência a quem não se dê conhecimento da venda, tem o direito de haver para si a coisa alienada, desde que o requeira dentro de seis meses, contados do conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço. Aí, se admite e se fixam os pressupostos da acção de preferência.
Isto é, o exercício desse direito através da acção de preferência pressupõe, como do preceito resulta, a violação da obrigação de preferência, com a consumação da alienação sem satisfação do dever de comunicação do projecto da venda e as cláusulas do contrato ou mediante irregular cumprimento de tal dever, conforme dispõe o artº416, nº1 do CCivil.
Surge, então, o direito de o preferente, através da acção, obter a substituição coerciva da posição de comprador no contrato celebrado com o terceiro adquirente, em violação dos pressupostos legais condicionantes do nascimento do direito – os do quadro legal que, em abstracto, prevê o direito de preferência associado à titularidade do direito real e a obrigação de comunicação.
Mas, em momento anterior, inicia-se a concretização desse direito, quando, o obrigado à preferência, decide realizar o negócio de alienação, e desenvolve-se até à respectiva efectivação, fase em que, sucessivamente, o preferente goza do direito (creditório) à notificação do negócio projectado, do direito (potestativo) de declarar preferir e do direito (creditório) de exigir que consigo seja realizado o contrato projectado.
Na circunstância de o obrigado à preferência não cumprir aquele dever, então, passa-se à segunda fase, o preferente, “passa a ter o direito potestativo de, através da acção de preferência, se substituir ou sub-rogar ao adquirente, no contrato celebrado com o obrigado à prelação”, direito que não incide directamente sobre a coisa transmitida, mas, sobre o contrato (1).
É, na verdade, pacífico que o titular do direito de preferência só pode usar da acção prevista no art.º 1410 do CCivil, se a coisa tiver já sido alienada a terceiro, com violação da obrigação de dar preferência, também o sendo que é sempre elemento da causa de pedir dessa acção a transmissão da propriedade da coisa .(2)
Aplicando ao caso em apreço.
Preparando-se nos autos de execução a venda judicial dos imóveis em causa e substituindo-se o Tribunal na alienação, ao proprietário, alienante e obrigado pela preferência, é correcto e inteiramente respeitador da lei, a notificação dos proprietários dos respectivos prédios confinantes, por forma a cumprir esse dever legal.
Ademais, acautelar a validade da futura transmissão por esta via, constitui estrito e escrupuloso cumprimento da legalidade por banda do Tribunal.
Ao exequente, que detém o ónus do impulso processual dos autos caberá, por seu turno, indagar da identificação dos referidos preferentes, tal como o Tribunal determinou, e dessa sorte, assegurar – se a obrigação instrumental associada, dando conhecimento aos referidos da realização venda judicial, na qual poderão preferir, ou não.
Por fim, a questão de um dos prédios a vender integrar parte urbana.
“Um prédio será rústico ou urbano quando, de acordo com as concepções dominantes da sociedade, consista essencialmente no solo ou em construções, conforme o critério da utilização predominante, nas fronteiras do art.204º, nº2º, C.Civ. “ (3).
Isto significa que, a circunstância do prédio ter parte urbana não determina, por si, no caso espécie, o afastamento da preferência legal acima referida, devendo prevalecer a classificação de prédio rústico, se porventura, qualificado, no seu conjunto, como misto para efeitos fiscais, prevalece, para efeitos civis, e, designadamente, do disposto no artº1380, nº1 do C.Civil, a sua qualificação como prédio rústico quando, essencialmente utilizado para a cultura ou cultivo agrícola, a parte urbana estiver ao serviço da parte rústica desse prédio, não gozando de autonomia funcional.
Semelhante caracterização face aos elementos indicados nos autos, não nos é possível efectuar, sendo, pois, prudente, que também em relação a esse prédio, seja, cumprida a obrigação de notificação do confinante.
Completando o encadeamento do raciocínio, e ressalvado o respeito por diferente entendimento, deverá o exequente providenciar pela indicação nos autos das moradas dos proprietários de todos os prédios confinantes aos que são vender, a fim de se poder dar cumprimento ao disposto no artº892do CPC.
Resumindo para concluir, a decisão não violou qualquer dos normativos apontados, devendo, por tal, manter-se atenta a motivação exposta.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, decide este Tribunal da Relação de Lisboa em negar provimento ao agravo, mantendo o despacho recorrido.
As custas ficam a cargo da agravante.
Lisboa, 16 de Janeiro de 2007
Isabel Salgado
Roque Nogueira
Pimental Marcos
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1.-Henrique Mesquita in Obrigações Reais e Ónus Reais, pag 225 e seg.
2.-C. LACERDA BARATA, "Da Obrigação de Preferência", 154; ac. STJ, 5/3/96, BMJ- 455.º-389; RP, 11/3/96, CJ,XXI-II-190).
3.-Menezes Cordeiro in Direitos Reais, I, pag.120. |
