| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1.
G… e C… intentaram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra P…, pedindo a condenação do Réu a devolver-lhes o montante de € 15.000, entregues por estes no âmbito de um contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, em virtude da nulidade de tal contrato, acrescido de juros de mora, vencidos à taxa legal de 7% desde 18/02/2002 até 01/11/2002, no valor de € 733,56 e os vincendos até efectivo e integral pagamento; ou a condenação dos Réus à restituição do montante supra aludido, pela violação da condição prévia acordada entre as partes, acrescida de uma indemnização a liquidar em execução de sentença; ou, ainda, a condenação do Réu a restituir a quantia recebida por força da impossibilidade objectiva na celebração do contrato, em virtude de imponderáveis circunstâncias exteriores à vontade dos Autores, acrescida dos respectivos juros, nos termos aludidos; e a condenação do Réu em todos os encargos legais.
Para fundamentar a sua pretensão, alegaram, em síntese, que, no dia 9/02/2002, assinaram um documento que prometia vender um imóvel sito no Largo Barão do Linhó, nº 39, no Linhó, Sintra e, com a assinatura, pagaram a quantia de € 15.000, estabelecendo, como condição prévia para a assinatura do presente documento, que a aquisição do imóvel ficaria dependente da aprovação, por parte da instituição financeira, do crédito a conceder aos Autores. Em seguida, referem que, passados alguns dias, a Autora foi dispensada do serviço de Assistente de Bordo na empresa Continental Airlines e, no mesmo espaço de tempo, após apreciação das condições e encargos dos Autores, não foi, pela instituição financeira, aprovada a concessão do referido crédito, comprometendo a possibilidade de adquirem o respectivo imóvel. Os Autores alegaram, depois, que, em virtude das circunstâncias ocorridas e tal como tinha ficado acordado, dirigiram-se ao Réu e, explicando-lhe o sucedido e a impossibilidade de comprarem a moradia, solicitaram a devolução da quantia entregue, tendo o Réu retorquido que, assim que vendesse a casa a terceiros, lhes devolveria o dinheiro. Porém, segundo os Autores, em Maio de 2002, o Réu alterou a sua posição e decidiu apropriar-se definitivamente da quantia entregue pelos Autores, violando o acordo efectuado. Os Autores invocaram também que o Réu, pessoa avisada, conhecedora e experiente no ramo imobiliário, propôs e os Autores acederam. após forte pressão e por clara ignorância, a assinatura e consequentemente celebração do contrato de promessa sem o cumprimento dos requisitos legais para o efeito, nomeadamente o necessário reconhecimento presencial das assinaturas dos contratantes e a obrigatória certificação notarial da existência da licença respectiva de utilização ou e construção, o que determina a nulidade do contrato celebrado e a restituição do montante entregue ao Réu. Por fim, entendem os Autores que, de todo o modo, perante o despedimento da Autora e em virtude do indeferimento na concessão do crédito por parte da instituição financeira, é evidente e clara a impossibilidade objectiva dos Autores, tendo estes, também por esta via, o direito de exigir a restituição da prestação realizada.
O Réu contestou, admitindo a celebração do contrato de promessa de compra e venda invocado pelos Autores e o recebimento do sinal, impugna a restante matéria de facto alegada na petição inicial. O Réu sustenta que o contrato nunca ficou dependente da concessão de qualquer financiamento nem tal foi invocado pelos Autores nos preliminares da negociação e no seu curso. Deste modo, o contraente, a favor de quem foi constituído o sinal, tem o direito de o fazer seu, perante o incumprimento do outro contraente. O Réu nega, em seguida, ter informado os Autores que assim que vendesse o referido imóvel a terceiros lhes devolveria a quantia prestada a título de sinal. Depois, relativamente à nulidade invocada por parte dos Autores, entende o Réu que a sua invocação constitui abuso de direito uma vez que, no momento da celebração do referido contrato - promessa, as partes acordaram que não seria necessário proceder a mais formalidades do que simples assinatura do mesmo, razão pela qual as formalidades referidas pelos Autores foram omitidas por culpa de ambas as partes. Segundo o Réu, é os Autores apenas que invocam tal vício por ser a única maneira de recuperarem a quantia que o Réu legitimamente recebeu a titulo de sinal e, tendo em conta as circunstâncias desta relação contratual, extravasam o fim subjacente a norma que consagra a nulidade como consequência da falta de observância das formalidades aí descritas (combate à construção clandestina quando o imóvel em causa já está construído e com licença de utilização). Prossegue o Réu, referindo que, mesmo que se considere que não há abuso de direito, a nulidade nunca poderia ditar a devolução da quantia prestada a título de sinal, por tal ser contrário à própria natureza deste instituto. Por fim, no que se refere à resolução do contrato por incumprimento por parte do Réu, este afirma que foram os Autores quem o não cumpriu por razões que não dizem respeito ao Réu.
O Réu deduziu ainda reconvenção, pedindo que, no caso da pretensão dos Autores proceder e se ordenar a devolução da quantia de € 15.000 acrescida de juros até efectivo pagamento, sejam os Autores condenados a pagar ao Réu quantia não inferior a € 5.995,58 a título de juros, acrescida de € 125.000,00 correspondentes ao prejuízo do Réu decorrente da diferença entre o preço acordado com os Autores para a venda daquele imóvel e o valor pelo qual se vai vender o mesmo. Para o efeito, alegou que, após a celebração do contrato de promessa com os Autores, o Réu nunca encetou negociações com terceiros, tendo em vista a transmissão deste imóvel, durante o prazo acordado para a celebração do contrato prometido. Sustenta também que, ao outorgar o contrato - promessa, que define com precisão os termos do contrato prometido, criou uma expectativa legítima de que tal negócio se iria realizar. Sucede que, passados os noventa dias da data de celebração do referido contrato, os Autores não cumpriram com o acordado, recusando-se a celebrar o contrato prometido, tendo o Réu deixado de usufruir da quantia de € 335.000,00, que deveria ter sido paga até ao dia 9 de Maio de 2002. Afirma o Réu que, tendo em conta a taxa de juro de 3,5% aplicável a uma aplicação financeira normal, sofreu um prejuízo de € 5.995,58, desde o referido dia 9 de Maio de 2002 até à data da apresentação da contestação. Por outro lado, devido à celebração do acordo com os Autores, retirou o referido imóvel de mercado, desde o momento da conclusão das negociações com os Autores até à data do incumprimento definitivo dos mesmos, altura em que procedeu a uma nova prospecção de mercado e teve de iniciar todo um novo processo negocial, tendo conseguido, como melhor proposta para a compra do referido imóvel, o valor de € 225.000.
O Réu termina, pedindo que a acção seja julgada improcedente e, em consequência, o Réu absolvido do pedido, com as legais consequências, e que, se a acção for julgada procedente, seja julgada procedente e provada a reconvenção e, por via dela, sejam os reconvindos condenados a pagar à reconvinte o montante de € 130.995,58, acrescido de juros à taxa legal, desde a notificação da reconvenção, até ao efectivo pagamento.
Os Autores replicaram, reiterando os factos já alegados na petição inicial, acrescentando que não foi entregue aos Autores qualquer documentação ou dado sequer a verificar da conformidade legal do imóvel, nomeadamente, licença de utilização e caderneta predial. Contestam a existência de abuso de direito na invocação da nulidade do contrato e o acordo quanto à desnecessidade do cumprimento das formalidades legais omitidas. Afirmam que, não lhes sendo imputáveis as circunstâncias que impossibilitaram o cumprimento do contrato, também não poderá funcionar o disposto no art.º 442º CC quanto a perca do sinal. Relativamente à reconvenção, referem os Autores que, passados 9 dias, foi o Réu alertado e informado pelos Autores que estes não poderiam cumprir com o acordado e nessa mesma data foi-lhes comunicado pelo Réu que iria, desde logo, pôr à venda o citado imóvel, prontificando-se os Autores a pagar eventuais prejuízos que o Réu tivesse tido com tal evento. Afirmam, seguidamente, que o Réu não concretizou tais prejuízos, não sendo suficiente opinar e descrever sobre eventuais especulações financeiras, estranhando ainda que, passados apenas cinco meses sobre a colocação do imóvel no mercado, este tenha desvalorizado € 125.000. De todo o modo, sustentam não haver da sua parte culpa ou negligência nos preliminares ou na formação do contrato e terem agido com boa fé ao informarem, imediatamente, da impossibilidade do cumprimento do acordado, nada tendo contribuído para tal facto. Concluem como na petição inicial, pedindo ainda a improcedência do pedido reconvencional e das excepções deduzidas.
O pedido reconvencional foi admitido liminarmente e foi proferido despacho saneador, procedendo-se, depois, à organização da matéria de facto relevante para a decisão da causa, delimitando-se, entre os factos que revestem interesse para a apreciação do mérito da acção, aqueles que, então, já se encontravam assentes daqueles que se mantinham controvertidos.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento, proferindo-se decisão sobre a matéria de facto (cfr. fls. 11/112) e seguidamente a sentença, tendo-se julgado a acção procedente e a reconvenção improcedente e, em consequência, decidiu-se:
a) – Condenar o Réu a devolver aos Autores o montante de € 15.000 (quinze mil euros), acrescido de juros de mora contados desde a citação do Réu até integral pagamento, à taxa anual de 7% até 1/05/2003 e à taxa anual de 4% a partir desta data;
b) – Absolver os Autores do pedido reconvencional (no montante de € 130.995,58, acrescido de juros à taxa legal, desde a notificação da reconvenção, até ao efectivo pagamento) contra eles formulado pelo Réu.
Inconformado, apelou o Réu/Reconvinte, finalizando a alegação com as seguintes conclusões:
1ª – Ficou provado que foi celebrado um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, sendo que aquando da outorga da mesma foi pelos promitentes – compradores paga, a título de sinal, a quantia de € 15.000 (quinze mil euros).
2ª - Provou-se, ainda, que não foram as assinaturas do referido contrato reconhecidas presencialmente. No entanto, conforme resulta de toda a exposição, deveria ainda ter ficado provado que apenas não existiu o reconhecimento presencial das assinaturas, porque as partes acordaram nisso.
3ª - E, mesmo que não se entenda que existiu tal acordo, o que só por benefício de raciocínio se refere, terá que se considerar que a preterição da formalidade do reconhecimento da assinatura, se ficou a dever única e exclusivamente aos promitentes – compradores, na medida em que estes, culposamente, impuseram que o contrato se celebrasse a um Sábado, dado ser a única possibilidade que os mesmos tinham para a outorga deste contrato.
4ª - Tendo em conta esta factualidade, não pode o ora Apelante concordar com a aplicação do regime legal que foi feita na douta decisão do Tribunal a quo.
5ª - De acordo com os ensinamentos jurisprudenciais, não podiam os promitentes - compradores invocar a nulidade do contrato promessa, por preterição da formalidade do art. 410º, n.º 3 CC, na medida em que adoptaram uma série de comportamentos susceptíveis de criar a justa convicção e confiança de que a irregularidade formal não seria invocada., pelo que o contrato deve ser juridicamente tratado como se tivesse sido concluído sem qualquer defeito.
6ª - Nomeadamente, os promitentes - compradores foram culpados pelo facto do contrato ter sido outorgado a um Sábado, nunca referiram a existência deste vício formal, pagaram um sinal, continuaram a diligenciar junto de entidade bancária a concessão de um crédito e, mesmo após a recusa do crédito, os promitentes - compradores mantinham o interesse na aquisição do imóvel.
7ª - Este comportamento indicia, na outra parte, a convicção que o contrato está perfeito e, perante tal, seguindo a citada jurisprudência, deve o mesmo ser tratado como tal.
8ª - Mesmo que assim não se entenda, o que só se refere por benefício de raciocínio, esta invocação da nulidade por parte dos promitentes - compradores, contraria claramente a ratio do preceito.
9ª - De facto, como é maioritário na doutrina (entre outros Profs. Calvão da Silva, Almeida Costa, Antunes Varela e Pires de Lima), as formalidades do art. 410º, n.º 3 têm como único objectivo evitar práticas injustas e imorais, como permitir que o promitente - vendedor se sirva deste expediente para invalidar contratos e, posteriormente, celebrá-los por um valor mais elevado (tendo em conta a inflação), e combater a construção clandestina (aliás este o principal objectivo que se pode retirar da interpretação sistemática e histórica da norma).
10ª - No caso concreto, não estamos perante nenhuma das situações que se visam proteger com esta norma.
11ª - Pelo contrário, são os promitentes - compradores que se estão a servir desta norma para obter, de forma camuflada, uma vantagem que resulta do seu incumprimento. Ora, tal situação não pode ser tolerada pela lei.
12ª - Mesmo que assim não se entenda, o que, mais uma vez, apenas se refere por beneficio de raciocínio, a conduta dos promitentes - compradores tem que ser considerada como abuso de direito, nos termos do artigo 334º CC.
13ª - De facto, os promitentes - compradores adoptaram um comportamento que preenche todos os requisitos do instituto do Abuso do Direito:
a) - criar uma situação de confiança, que se traduz na justa convicção de que a invalidade formal não ia ser invocada pelos promitentes - compradores, na medida em que foram eles que deram azo à preterição da formalidade do reconhecimento presencial das assinaturas;
b) - esta confiança é justificável, já que o promitente - vendedor agiu sempre de boa fé (como se pode comprovar nas facilidades dadas relativamente ao montante que os promitentes - compradores pagaram a título de sinal), e todo a conduta anterior, contemporânea e posterior à celebração do contrato promessa indiciava que nenhum vício formal iria ser invocado;
c) – existiu um investimento de confiança, que se consubstancia no desinvestir na promoção da venda do imóvel e no retirar o bem do mercado, com custos muito superiores aquando do recolocar o bem no mercado, por força do incumprimento contratual dos promitentes – compradores;
d) – a situação de confiança resultou, claramente, da pressão e acordo no sentido do contrato se celebrar a um Sábado, com a consequente anuência relativamente à desnecessidade de reconhecer as assinaturas presencialmente.
14ª - As atitudes contraditórias dos promitentes – compradores consubstancia um abuso de direito, nas modalidades de venire contra factum proprium e inalegabilidades formais.
a) – venire contra factum proprium. O invocar a nulidade por preterição do reconhecimento presencial das assinaturas, quando tal facto se ficou a dever aos promitentes - compradores, tem que ser qualificada como um abuso de direito, na medida em que este comportamento contraditório viola os ditames da boa fé e os bons costumes, e, como tal, é inadmissível.
b) - inalegabilidades formais – não se pode admitir a atitude dos promitentes - compradores, na medida em que foram eles que deram azo à nulidade formal, razão pela qual não a podem depois vir alegar quando melhor lhes convier.
15ª - Ainda que não se entenda desta forma, o que, repita-se, só por benefício de raciocínio se concede, são vários os princípios do nosso ordenamento jurídico que inviabilizam a pretensão dos promitentes - compradores invocarem esta nulidade:
a) - o artigo 410º, n.º 3 CC não tem por objectivo proteger este tipo de situações;
b) - o regime do sinal, previsto no art. 442º C.C, visa assegurar a celebração do contrato definitivo.
16ª - Assim, e como o incumprimento por parte dos promitentes - compradores em nada ficou a dever-se a questões formais do contrato, não pode o regime do sinal deixar de se aplicar, pelo que o promitente vendedor não pode ser condenado à devolução dessa quantia.
17ª – Segundo ensinamentos do Prof. Pedro Pais Vasconcelos, os princípios da boa fé, bons costumes e favor negotii devem prevalecer sobre a clássica teoria das invalidades formais. Por outras palavras, a justiça material deve prevalecer sobre a justiça formal, e, neste caso, a justiça material impõe que o promitente - vendedor não seja condenado a devolver o sinal, já que o incumprimento foi apenas da parte dos promitentes - compradores.
18ª - Caso se entenda que o contrato promessa deve ser considerado nulo, o que não se concede e apenas se refere por exercício de raciocínio, deve o pedido reconvencional ser considerado procedente.
19ª - Os promitentes - compradores celebraram o presente contrato promessa sem nunca invocarem qualquer vício formal.
20ª - Nos termos do art. 227º CC, ambas as partes do contrato promessa estavam vinculadas a deveres de lealdade e boa fé, dignos de tutela legal.
21ª - Ora, esses deveres, conforme se refere na sentença, implicam que incorra em culpa in contrahendo os contraente que, como aconteceu nesta situação por parte dos promitentes - compradores (conforme referido supra), criem na outra parte (o promitente - vendedor) a convicção da celebração de um contrato válido.
22ª - Como os promitentes - compradores são os únicos responsáveis e, como tal, culpados pelo facto do contrato ter sido realizado a um Sábado, com a consequente falta do reconhecimento presencial das assinaturas, tem que se considerar que os promitentes – compradores são responsáveis pelos prejuízos causados ao promitente – vendedor.
23ª - Assim, deverá o pedido reconvencional ser considerado procedente e os promitentes – compradores condenados a ressarcir o promitente – vendedor do seu prejuízo efectivo, ou seja, a diferença entre o valor convencionado pelas partes para a venda do imóvel e o preço pelo que foi possível vender, posteriormente, o imóvel, acrescido de juros de mora aplicáveis à taxa legal (isto é, 150.500,00 €, acrescidos de juros de mora).
Não houve contra – alegações.
2.
Na 1ª instância, com relevo para a decisão da causa, consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - No dia 9 de Fevereiro de 2002, os Autores e o Réu subscreveram o documento cuja cópia consta a fls. 8 e 9, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, cujo teor se dá por reproduzido e do qual constam as seguintes cláusulas:
“Primeira: O primeiro contraente é dono e legítimo proprietário do prédio sito no Largo Barão do Linhó, n.º 39, no Linhó - Sintra, freguesia de S. Pedro de Penaferrim, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o n.º 981, inscrito na matriz urbana sob o art.º 353.
Segunda: Pelo presente instrumento, o primeiro contraente promete vender aos segundos contraentes, ou a quem estes indicarem até à data da escritura pública de compra e venda, livres de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, a fracção descrita na cláusula anterior e os segundos contraentes reciprocamente prometem comprá-la para si ou para quem venham a indicar até à data da escritura.
Terceira: Pelo preço de € 350.000 (Trezentos e cinquenta mil euros) que os segundos contraentes se obrigam a pagar ao primeiro contraente nos prazos e prestações seguintes:
a) - Nesta data, como sinal e princípio de pagamento, o valor de € 15.000 (Quinze mil euros) de que este serve de quitação.
b) – A quantia remanescente de € 335.000 (Trezentos e trinta cinco mil euros) será paga no acto da escritura definitiva de compra e venda.
Quarta: A escritura definitiva de compra e venda será outorgada até 90 dias após a assinatura deste contrato promessa.
Quinta: Compete ao Primeiro Contraente marcar a escritura definitiva de compra e venda, devendo comunicar por carta registada aos segundos contraentes, com pelo menos 8 (oito) dias de antecedência, relativamente à data, hora e local onde será celebrada.
Sexta: As despesas com Sisa, Escritura e Registos serão a cargo dos segundos contraentes (...)”. (alínea A).
2º - De tal documento não consta o reconhecimento presencial das assinaturas dos contraentes, nem a certificação notarial da existência de licença de utilização (alínea B).
3º - Para pagamento da quantia de € 15.000 aludida na cláusula terceira/a do contrato referido em A), os Autores entregaram ao Réu o cheque cuja cópia consta de fls. 11, dando-se o seu teor por integralmente reproduzido (alínea C).
4º - Em 18 de Fevereiro de 2002, os Autores enviaram ao Réu a carta cuja cópia consta de fls. 23 e da qual consta:
“(...)
Assunto: Contrato de Compra e Venda do prédio sito no Largo do Barão do Linhó, n.º 39 – Sintra.
Caro Sr. Pedro:
Venho por esta informá-lo que, por motivo de ter perdido o meu emprego, não terei condições de cumprir o contrato acima mencionado. A instituição bancária não nos concede o empréstimo para aquisição do prédio, devido à nossa alteração financeira.
Pela mudança clara das circunstâncias, eu venho requerer a devolução do nosso sinal e princípio de pagamento, no valor de 15.000 €.
Entretanto, o Diogo Abecassis telefonou-me hoje e ficou assente que o prédio vai ser colocado para venda imediatamente. E, assim que houver um comprador, o meu sinal de € 15.000 ser-me-á restituído.
Mais uma vez peço desculpa pelo sucedido e agradeço todo o vosso auxílio (...) (alínea D).
5º - Em 1 de Março de 2002, a Autora Cristina Pereira Mendes foi dispensada do serviço de Assistente de Bordo, na empresa Continental Airlines (quesito 2º).
6º - Em virtude desse facto, o Crédito Predial Português não aprovou a concessão do empréstimo solicitado pelos Autores para aquisição do imóvel aludido em A) (quesito 3º).
7º - Após os Autores terem informado o Réu que não iriam cumprir o contrato aludido em A), o Réu procedeu à venda do referido imóvel, declarando proceder a tal venda pelo preço de € 199.500 (quesito 5º).
3.
O ora Recorrente foi condenado à devolução do sinal prestado pelos Autores, aquando da outorga do contrato promessa de compra e venda, por o Tribunal a quo considerar que existia uma invalidade formal, pelo facto das assinaturas dos promitentes não terem sido reconhecidas presencialmente.
Pretendendo evitar a nulidade adveniente desta omissão, alegou o Réu que, aquando da celebração do contrato – promessa, Autores e Réu acordaram que não seria necessário o reconhecimento presencial das assinaturas dos contraentes, nem a certificação notarial da existência da licença de utilização.
Isto faria pressupor naturalmente que os Autores tivessem conhecimento da obrigatoriedade legal da certificação notarial das assinaturas dos contraentes e que, ainda assim, tivessem acordado na dispensa de tal formalidade
Acontece, porém, que o quesito 4º foi considerado não provado e daí a discordância do Recorrente quanto à decisão da matéria de facto.
Importa, então, avaliar se o quesito 4º, dado como não provado, não terá tido suporte probatório, em sede de audiência e julgamento, que justifique distinta decisão sobre a matéria de facto.
Vigora no nosso ordenamento jurídico o princípio da liberdade de julgamento ou da prova livre (artigo 655º CPC), segundo o qual o tribunal aprecia livremente as provas e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção que tenha firmado acerca de cada facto controvertido, salvo se a lei exigir para a existência ou prova do facto jurídico qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada.
Segundo este princípio, que se opõe ao princípio da prova legal, as provas são valoradas livremente, sem qualquer grau de hierarquização, nem preocupação do julgador quanto à natureza de qualquer delas (1).
Além deste princípio, que só cede perante situações de prova legal – prova por confissão, por documentos autênticos, por certos documentos particulares e por presunções legais (2) -, vigoram ainda os princípios da imediação, da oralidade e da concentração, pelo que o uso pela Relação dos poderes de alteração da decisão de 1ª instância sobre a matéria de facto, ampliados pela reforma processual operada pelo DL n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro, com as alterações introduzidas pelo DL n.º 180/96, de 25 de Setembro, deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados (3).
Assim, à luz do disposto no artigo 712º CPC, a decisão do tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão com base neles proferida (al. a), se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas (al. b) ou ainda se o recorrente apresentar documento novo superveniente, que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a resposta assentou (al. c).
Embora a lei faculte em termos gerais, que as partes peticionem a modificação da decisão sobre a matéria de facto, exige no entanto que observem o ónus da discriminação fáctica e probatória – artigo 690º-A – e o ónus conclusivo – artigos 684º, n.º 3 e 690º, n.º 4 CPC.
Dispõe o artigo 690º-A CPC que, quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnada, diversa da recorrida.
No caso presente, foram gravados os depoimentos das testemunhas.
Convém observar que, o que está aqui em causa, não é a simples reavaliação da prova produzida e prolação de decisão com base na convicção então formada, como se de primeira «decisão» se tratasse. Em causa está a alteração de uma «decisão anterior», que foi fundada na livre convicção de quem a proferiu, o que aconteceu com a clara vantagem de ter acompanhado e dirigido a produção de prova, numa relação de imediação que a gravação sonora ou reprodução escrita não consente.
Assim, uma eventual alteração só deverá ocorrer se houver elementos que a «imponham muito claramente», não bastando que a apreciação da prova disponível sugira respostas diferentes, como atrás se referiu.
Esta ideia resulta das alíneas b) e c) do n.º 1 do artigo 712º, ao condicionarem a modificação da decisão de facto proferida em 1ª instância à existência de elementos que, por si só, imponham decisão diversa da proferida.
Quando o julgamento tiver por base, fundamentalmente, prova testemunhal, o critério de exigência no que respeita à ponderação da possibilidade de alteração, deverá ser idêntico, tanto mais que o autor da decisão em apreciação teve uma percepção directa das provas produzidas ou de parte delas.
Com efeito, não deverá sofrer dúvidas a afirmação de que o sistema de gravação sonora dos meios de prova produzidos oralmente, bem como a sua reprodução escrita, não fixa todos os elementos susceptíveis de condicionar e alicerçar a convicção do julgador.
Há “comportamentos ou reacções dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá apreciar o modo como no primeiro se formou a convicção dos julgadores” (4).
Não deverá, pois, ser uma divergência qualquer, em relação à valoração da prova produzida, ou ao critério das respostas dadas à matéria de facto que justifica uma alteração dessas respostas. Essa alteração apenas deverá ter lugar se a reavaliação da prova o impuser.
In casu, deverá começar por se referir que o Recorrente, ao impugnar directamente a matéria de facto, indicou quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, mas já não mencionou os concretos meios probatórios , constantes da gravação realizada no processo, por referência ao assinalado na acta, o que seria bastante para a rejeição do recurso.
De todo o modo, tendo procedido à audição da disquete, é evidente que não foi produzido nenhum depoimento que convencesse ter existido qualquer acordo no sentido apontado, tendo as testemunhas Maria Paula Ferreira Formiga dos Santos e Diogo Abecassis, que terão presenciado a celebração do contrato promessa apenas referido que só não houve lugar aos formalismos em questão devido ao facto da outorga do contrato ter tido lugar a um Sábado por assim ter sido pedido pelos Autores. Todavia, também estas testemunhas não aludiram a qualquer acordo expresso entre os Autores e o Réu no sentido da dispensa dos referidos formalismos.
In casu, é manifesto que o processo não contém elementos que imponham decisão diversa insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas, nem o recorrente apresentou documento novo superveniente.
Improcedem, portanto, as três primeiras conclusões.
A seguir, pronunciando-se já sobre o mérito da decisão, sustenta o Recorrente que não podiam os promitentes – compradores invocar a nulidade do contrato promessa, por preterição da formalidade do artigo 410º, n.º 3, na medida em que adoptaram uma série de comportamentos susceptíveis de criar a justa convicção e confiança de que a irregularidade formal não seria invocada, pelo que o contrato deve ser juridicamente tratado como se tivesse sido concluído sem qualquer defeito.
Ora bem.
De acordo com o que resulta da matéria de facto apurada, as partes celebraram um contrato promessa bilateral de compra e venda, tal como se mostra definido nos artigos 410º e 411º do CC, traduzindo-se na convenção pela qual ambas as partes se obrigaram a celebrar, dentro de certo prazo e verificados certos pressupostos, o contrato de compra e venda do prédio sito no Largo Barão do Linhó – Sintra, supra melhor identificado.
Com o contrato – promessa de compra e venda não se operou a transferência de propriedade sobre o referido prédio, emergindo apenas para os contraentes, a obrigação de facto positivo de contratar, de outorgar no contrato de compra e venda prometido.
No tocante aos contratos - promessa relativos à celebração de contratos onerosos de transmissão ou de constituição de direitos reais sobre edifícios, ou suas fracções autónomas, construídos, em fase de construção ou apenas projectados, exige-se documento escrito com reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes. Além disso, deve constar dele a certificação, pelo notário, da existência da licença de utilização do edifício (caso se encontre já concluído) ou da respectiva construção (se esta ainda não terminou ou nem mesmo se iniciou). O contraente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a omissão de tais requisitos, salvo se a contraparte a causou culposamente (art.º 410º, n. os 2 e 3, na redacção do D.L. 379/86, de 11/11).
Do ponto de vista da determinação do sentido da letra da lei, o problema reside em determinar a amplitude das expressões “omissão destes requisitos”, por um lado e “documento referido no número anterior”, por outro. A solução mais próxima da letra da lei não pode deixar de ser a de punir a falta de documento escrito com a nulidade do n.º 2 do art. 410º e equiparar a falta de assinaturas à falta do seu reconhecimento, ou à falta das licenças de construção ou de utilização. É que o “documento referido no número anterior” tem de existir para lhe serem acrescidas as exigências do n.º 3, mas as assinaturas das partes, por força da sua própria letra não podem constar dele, uma vez que têm de ser apostas na presença do notário. Assim não se pode dizer que a aplicação do n.º 3 do mesmo normativo suponha a aplicação prévia do n.º 2, justamente porque em boa lógica isso conduziria a suporem-se necessárias duas assinaturas por cada parte: uma para consubstanciar o “documento referido no número anterior” e outra para ser presencialmente reconhecida pelo notário.
O legislador manifestou clara intenção de proteger o promitente adquirente do direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir , através do reforço de forma do contrato promessa e através do regime especial de invalidade que sanciona a falta dessa forma (5).
Ora a falta de assinatura do promitente comprador e das formalidades referidas no n.º 3, do art.º 410º, não se enquadra na nulidade típica porque não pode ser invocada pelo promitente - vendedor, salvo no caso de ter sido o promitente - comprador que directamente lhe deu causa. A não ser assim, isto é, se o promitente - vendedor pudesse arguir sempre a nulidade da falta da assinatura do promitente - comprador, estaria aberta a possibilidade de montagem de situações de nulidade por parte dos promitentes - vendedores (que normalmente assinam o documento), bastando, para tanto, “esquecerem-se” de cobrar a assinatura do promitente - comprador, para depois virem invocar a nulidade, atribuindo-a à outra parte, para, assim, restituírem o sinal em singelo, e não em dobro, depois de o terem utilizado sem remuneração e fruído da sua desvalorização (6).
Trata-se, pois, de nulidade atípica e desviante do regime geral das nulidades (art. 220º e 286º) estabelecida apenas no interesse do promitente comprador, só este, em princípio, podendo prevalecer-se dela, com exclusão da outra parte ou de terceiros e impossibilidade do seu conhecimento oficioso (Assentos 15/94, de 28-6-94 e 3/95, de 1-2-95, D.R, respectivamente, de 12-10-94 e 22-4-95).
In casu, provou-se que do documento que titula a convenção celebrada entre as partes não consta o reconhecimento presencial das assinaturas dos contraentes, nem a certificação notarial da existência de licença de utilização.
Quanto a este último requisito parece resultar do documento junto a fls. 101/107 que o imóvel objecto do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes foi inscrito na matriz em data anterior à entrada em vigor do DL n.º 38382, de 7/08/1951, razão pela qual não seria exigível a apresentação de licença de utilização.
Diversa se mostra a questão no que tange à omissão do reconhecimento presencial das assinaturas.
Apurado que está que no contrato ajuizado a assinatura dos promitentes não se encontra reconhecida presencialmente pelo notário e tendo sido os promitentes compradores, a invocar essa irregularidade, há que o declarar nulo, devendo, em consequência, ser-lhe restituído pelo Réu em singelo o sinal passado (art.º 289º, n.º 1), ou seja, a quantia de € 15.000 e só esta, acrescida de juros moratórios a partir da data sentença recorrida, por só agora o direito a tal se ter declarado e tornado exigível.
Sustenta, porém, o Réu que a invocação desta nulidade pelos Autores constitui um verdadeiro abuso de direito, na medida em que teriam adoptado uma série de comportamentos susceptíveis de criar a justa convicção e confiança de que a irregularidade formal não seria invocada, pelo que o contrato deve ser juridicamente tratado como se tivesse sido concluído sem qualquer defeito.
Vejamos:
De acordo com o estatuído no artigo 334º do CC, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o respectivo titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Tal como se considera na sentença, o exercício abusivo do direito traduz-se no “comportamento que tenha a aparência de licitude jurídica – por não contrariar a estrutura formal – definidora (legal ou conceitualmente) de um direito, à qual mesmo externamente corresponde – e, no entanto, viole ou não cumpra, no seu sentido concreto – materialmente realizado, a intenção normativa que materialmente fundamenta e constitui o direito invocado, ou de que o comportamento realizado se diz exercício” (7).
O instituto do abuso do direito tutela, deste modo, situações em que a aplicação de um preceito legal, normalmente ajustada, numa concreta situação da relação jurídica, se revela injusta e fere o sentido de justiça dominante.
Tem como pressuposto e existência de uma contradição entre o modo ou fim com que o titular exerce o direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito, excedendo os limites impostos pela boa fé (8). A parte que abusa do direito actua a coberto de um poder legal, formal, visando resultados que, clamorosamente, violam os limites impostos pela boa – fé, pelos bons costumes, ou pelo fim económico ou social do direito (9).
O nosso sistema legal acolhe uma concepção objectiva do abuso de direito, não exigindo a consciência do “abusador” no sentido de se encontrar a exceder, com o exercício do direito, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, bastando que, objectivamente, se excedam tais limites (10). A lei considera verificado o abuso, prescindo dessa intenção.
Para que o exercício do direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder (11). È preciso que o direito seja exercido, em termos clamorosamente ofensivos da justiça (12).
A doutrina tem decomposto o instituto do abuso do direito em várias figuras parcelares, cada uma delas traduzindo um conjunto específico (com características particulares que permitem o seu agrupamento e a sua destrinça dos demais) de comportamentos abusivos e, por isso, inadmissíveis.
Entre tais figuras, aquela que é invocada pelo Réu é o «venire contra factum proprium», situação em que o exercente deixa entender, ou declara, ir tomar uma certa atitude e, depois, toma atitude contrária ou diversa (13).
Em qualquer manifestação de «venire contra factum proprium» existem dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo, vindo o primeiro – o factum proprium a ser contrariado pelo segundo. E esta divergência de comportamentos poderá verificar-se quando o decurso do tempo se assuma como expressão da inactividade do titular do direito (factum proprium), suscitando o seu não exercício expectativas sociais de que essa auto – representação se mantém, vindo, em seguida, a verificar-se o facto de sinal contrário com o exercício do direito por parte do seu titular (14).
Nesta vertente, o abuso de direito manifesta-se quando a conduta do seu titular viola o princípio da confiança, revelando um comportamento com que, razoavelmente, não se contava, face à conduta anteriormente assumida e às legítimas expectativas que gerou.
Ponto assente na nossa doutrina e jurisprudência é que o abuso de direito só deve funcionar em situações de emergência, como válvula de escape, para evitar violações chocantes do direito.
Para haver abuso do direito, na modalidade de «venire contra factum proprium», será necessário apurar que a conduta do abusador foi no sentido de criar na outra parte uma expectativa factual, sólida, de poder confiar na manutenção do status quo, vindo o exercício do direito a trair o investimento de confiança feito no âmbito de uma situação concreta onde se demonstre que o resultado da conduta do abusador constitui uma clara injustiça.
Assim, a protecção da confiança conferida pela figura do «venire contra factum proprium» tem como pressupostos uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no “factum proprium”); uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do “factum proprium” seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis; um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento na base do “factum proprium”, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara; e uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no pactum proprium) lhe seja de algum modo recondutível (15).
Ora, reportando-nos ao caso presente, verifica-se, tendo em conta as doutas alegações do Réu /Recorrente, que, segundo ele, os Autores teriam invocado a nulidade do contrato, por ser a única maneira de recuperarem a quantia que o Réu recebeu a título de sinal, extravasando, manifestamente, o fim subjacente à norma do n.º 3 do artigo 410º, que consagra a nulidade como consequência da falta de observância das formalidades aí descritas, depois de terem acordado na desnecessidade do cumprimento das referidas formalidades.
Todavia, embora sobre o Réu recaísse o ónus da prova, este não provou que os Autores tivessem conhecimento da obrigatoriedade legal da certificação notarial das assinaturas dos contraentes nem que tivessem acordado na dispensa de tal formalidade.
E, como salienta a sentença, “nenhum facto se apurou relativamente ao circunstancialismo que rodeou a realização do contrato, provando-se apenas que, logo 9 dias depois da sua subscrição, os Autores em carta enviada ao Réu pediam a este a devolução do sinal e princípio de pagamento, declarando que haviam sido informados que o prédio iria ser colocado para venda imediatamente e que, assim que houvesse comprador, o sinal seria restituído”.
Acrescenta que, perante esta factualidade, não parece ser possível concluir pela existência de uma situação de abuso de direito por parte dos autores.
“Efectivamente, de acordo com a matéria de facto provada, os actos praticados pelos autores não se mostraram, objectivamente, aptos a incutir no Réu a confiança que não suscitaria a invalidade do contrato promessa celebrado entre as partes, designadamente no que tange à preterição da certificação notarial das assinaturas”.
“Por outro lado, não vislumbramos, de todo, qualquer investimento de confiança pela Ré (um dos pressupostos da protecção da confiança conferida pela figura do «venire contra factum proprium»), apesar de sustentar, nas suas alegações, tal como fizera na contestação, que, mesmo depois do recebimento da carta dos Autores, continuou a entender que o contrato se mantinha e continuou a aguardar o decurso do prazo estipulado para a realização do contrato prometido, o certo é que não agendou a escritura definitiva de compra e venda, competindo-lhe esse mesmo agendamento nos termos contratualmente ajustados”.
Improcede, pois, a excepção do abuso do direito invocada pelo Réu que, assim, se mostra obrigado a proceder à restituição da quantia de €15.000 aos Autores.
Discorda finalmente o Réu que tenha sido julgado improcedente o pedido reconvencional que havia sido fundamentado com base no artigo 227º, n.º 1 CC.
Embora o princípio geral seja a liberdade dos contraentes, (artigo 405º CC), essa liberdade tem limites impostos pela lei, sendo um deles o do artigo 227º, n.º 1 do mesmo Código, a boa fé nas negociações preliminares contratuais.
Com efeito, “a autonomia privada é conferida às pessoas dentro de certos limites e sob as valorações próprias do Direito; em consequência, são ilegítimos os comportamentos que, desviando-se duma procura honesta e correcta dum eventual consenso contratual, venham a causar danos a outrem. Da mesma forma, são vedados os comportamentos pré – contratuais que inculquem, na contraparte, uma ideia distorcida sobre a realidade contratual (16)”.
Na verdade, de acordo com o artigo 227º, n.º 1 CC, quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares, como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
Assim, as partes, no decurso das negociações preliminares de um contrato, devem actuar de boa fé, isto é, devem agir segundo um comportamento de lealdade e correcção que visa contribuir para a realização dos interesses legítimos que as partes pretendem obter com a celebração do contrato. E, se as partes assim não procederem, terá a que faltar a essa conduta de arcar com a responsabilidade pelos danos ocasionados à contraparte, nisto consistindo a chamada responsabilidade da “culpa in contrahendo” que se acha estabelecida na norma do artigo 227º CC.
“O simples início das negociações cria entre as partes deveres de lealdade, de informação e de esclarecimento, dignos de tutela jurídica” (17), acrescentando o mesmo insigne Mestre que “a lei consagra a tese da responsabilidade civil pré – contratual pelos danos culposamente causados à contraparte tanto no período das negociações (dos preliminares, como lhes chama a disposição), como no momento decisivo da conclusão do contrato, abrangendo, por conseguinte, a fase crucial da redacção final das cláusulas contrato celebrado” (18).
O dano a ser ressarcido pela responsabilidade pré – contratual é o dano da confiança, resultante de lesão do interesse contratual negativo – deve colocar-se o lesado na situação em que estaria, se não tem chegado a depositar uma confiança, afinal frustrada, na celebração dum contrato válido e eficaz.
O artigo 227º, n.º 1 CC refere-se, portanto, sucessivamente a duas fases susceptíveis de produzir a responsabilidade pré – contratual: uma fase negociatória integrada pelos actos preparatórios realizados sem marcada intenção vinculante, desde os primeiros contactos das partes até à formação de uma proposta contratual definitiva; e uma fase decisória constituída por duas declarações de vontade vinculativas, quer dizer, a proposta e a aceitação da proposta.
Temos, assim, como pressuposto da obrigação de indemnizar consagrada neste preceito, uma actuação em desconformidade com a boa fé e a produção culposa de danos indemnizáveis.
Como se referiu, a disposição em apreço constitui uma emanação do princípio da boa fé que impõe um comportamento sério, recto, leal e honrado na relação de negociação contratual que posteriormente se deverá projectar na correspondente relação de cumprimento e em todos os direitos e deveres que lhe estão associados (artigo 762º, n.º 2 CC).
A boa fé deverá ser apreciada de modo objectivo, ou seja, segundo o que é razoável, como regra de conduta, supor da prestação do dever de lealdade geradora de confiança contratual, e não tanto daquilo que qualquer das partes, subjectivamente, quis honrar ou confiar à contraparte.
A responsabilidade reconhecida neste preceito exige ainda que o responsável proceda culposamente na produção dos danos indemnizáveis. Tratando-se de uma responsabilidade contratual, o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação, torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor (artigo 798º), incumbindo ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso não procede de culpa sua e sendo a culpa apreciada nos termos da responsabilidade civil (artigo 799º), ou seja, segundo a actuação prudente de um bom pai de família (artigo 487º, n.º 2).
Concluindo:
Para que, com base no disposto no artigo 227º, n.º 1 do CC, surja a obrigação de indemnizar, é necessário, para além da produção de danos e da existência dos demais pressupostos da responsabilidade civil, que tenham ocorrido efectivamente negociações conduzidas de tal forma que tenham criado uma confiança razoável, na conclusão de um contrato válido e a consequente obtenção dos efeitos do mesmo decorrentes, perante a seriedade de propósitos evidenciada, bem como a ruptura das referidas negociações, de forma arbitrária ou ilegítima, porquanto sem motivo justificativo.
Assim, para que haja responsabilidade pré – contratual é necessário que: a) existam efectivas negociações e que as mesmas sejam susceptíveis de criar uma razoável base de confiança no outro contratante; b) que a ruptura seja ilegítima.
Tem-se entendido que este preceito é aplicável quando a nulidade de um negócio por inobservância da forma é invocada pela parte que a provocou, permitindo a responsabilização, pelos danos ligados à frustração da confiança depositada na celebração de um negócio, da parte que culposamente provoca ou não evita a invalidade.
Ora, no caso presente, admitindo embora eventuais expectativas do Réu quanto aos proventos que lhe adviriam da execução do contrato promessa subscrito entre as partes, o certo é que nenhum facto se apurou que permita concluir terem sido os Autores, culposamente, a provocar ou não evitar a nulidade do contrato promessa, como atrás se deixou desenvolvidamente exposto.
E, sendo assim, improcede a pretensão reconvencional formulada pelo Réu.
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Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirma-se a douta sentença recorrida.
Lisboa, 01 de Junho de 2006
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(1).-Antunes Varela, Manual de Processo Civil, 2ª edição, 471.
(2).-Antunes Varela, local citado.
(3).-Ac. RP, de 19-09-2000, CJ, XV, Tomo IV, 186 a 189.
(4).-Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, Vol. II, 271.
(5).-Calvão da Silva, Sinal e Contrato – Promessa, 54 a 56.
Víctor Calvete, A forma do contrato promessa e as consequências da sua inobservância, 48 e seguintes.
(6).-Antunes Varela, Sobre o Contrato Promessa, 28 e seguintes.
(7).-Castanheira Neves, Lições de Introdução ao Estudo do Direito, 391.
(8).-Ac. STJ de 28/11/96, CJSTJ, 3º, 117.
(9).-Ac. STJ de 6/10/2004, http, www.dgsi.pt
(10).-Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, I, 536.
(11).-Antunes Varela, obra citada, 536.
(12).-Ac STJ, 7/01/93, BMJ, 423º, 539.
(13).-Menezes Cordeiro, Teoria Geral do Direito Civil, 1º Vol., 373.
(14).-Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, 813.
(15).-Menezes Cordeiro, Revista da Ordem dos Advogados, Ano 58º, Julho de 1998, 964.
(16).-Menezes Cordeiro, in Direito Bancário, pp. 400.
(17).-Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, Vol. I, 10ª edição, pp. 268.
(18).-Obra citada, pp. 269. |
