| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
LR intentou ação declarativa de condenação contra AC e PB, pedindo a condenação solidária dos RR. no seguinte:
A)– pagar ao A o sinal em dobro nos termos do art. 442º, n.º 2, do CC, no valor de € 18.390,58 (dezoito mil e trezentos e noventa euros e cinquenta e oito cêntimos);
B)–Subsidiariamente, nos termos art. 554º do CPC, serem condenados a devolver o valor do sinal em singelo no valor de € 9.195,29 (nove mil e cento e noventa e cinco euros e vinte e nove cêntimos)
C)–E ainda, subsidiariamente, e nos termos do art. 473º do CPC, serem condenados a devolver os € 9.195,29 (nove mil e cento e noventa e cinco euros e vinte e nove cêntimos).
Os RR. apresentaram contestação conjunta, pugnando pela improcedência da ação.
Realizada audiência prévia, foi proferido despacho saneador, delimitado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
Após realização da audiência de julgamento foi proferida decisão com o seguinte dispositivo:
“decide-se julgar totalmente improcedente por não provada a presente acção declarativa de condenação com forma de processo comum e em consequência absolvem-se os réus dos pedidos formulados pelo autor contra eles.
Custas pelo autor.”
O A. interpôs recurso da sentença, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem:
“A)–O Recorrente interpôs recurso sobre a Sentença proferida pelo Tribunal a quo no dia 27/08/2021 que considerou totalmente improcedente por não provada ação e consequentemente absolve os Réus, ora Recorridos, do pedido formulados pelo Autor, ora Recorrente.
B)–O Tribunal a quo considerou na sua decisão que os valores pagos pelo Recorrente foi a título de despesas por conta da utilização do imóvel pelo casal angolano, chegando essa conclusão pelas declarações da Ré AC, ora Recorrida.
C)–Pois não corresponde a verdade, aquando da assinatura do contrato-promessa, o Recorrente pagou 1.000,00 (mil euros) à titulo de sinal e princípio de pagamento e não para despesa de utilização do imóvel, aliás, quando assinaram o contrato-promessa não poderia e nem foi convencionado pagamento de qualquer despesa relacionado com a utilização do mesmo.
D)–Além do mais as datas e valores pagos não podem corresponder a valores das presumíveis rendas, e mesmo que assim fosse, à data, às casas da dimensão do imóvel e a localização seria um tinha um valor de arrendamento a rondar 500,00€, mesmo que tivesse sido convencionado renda mensal e o casal tivesse estado no imóvel pelo período de 6 meses, os Réus, ora Recorrentes, teriam direito a receber 3.000,00€ e não os 9.195,29€.
E)–O casal angolano não esteve no imóvel por mais de um mês como insistentemente o Recorrente alegou.
F)–Além do mais, as despesas que foram pagas tratava-se de dívidas anteriores ao assinatura do contrato-promessa.
G)–O Tribunal considerou que o contrato de comodato assinado era apenas para facilitar a ligação dos serviços, o que não corresponde a verdade pois no entender do Recorrente, o contrato comodato só podia ser considerado como forma de demonstrar que não havia nada convencionado que obrigasse os Recorrente a pagar despesas associadas, daí um contrato gratuito.
H)–O contrato comodato é um contrato gratuito em que uma das partes entrega à outra uma certa coisa móvel ou imóvel para que se sirva dela e com a obrigação de a restituir.
I)–A escolha deste instituto só veio reforçar mais ainda de que não havia nenhuma contrapartida a cumprir por parte do Recorrente, nomeadamente, pagamento de despesas com o imóvel, caso assim não fosse, teria sido convencionado essa obrigação.
J)–Os Recorridos já sabiam da existência das despesas associadas ao imóvel e quando decidiram assinar contrato-promessa para compra e venda do imóvel, e não se levantou nenhuma questão nesse sentido, e não seria a posterior que se iria levantar as tais questões das despesas serem da responsabilidade do Recorrente.
K)–Quanto ao valor da venda do imóvel não pode o Tribunal considerar que não terá sido vendido necessariamente pelo preço de 155.000,00 € quando na verdade é o valor que consta da escritura junto aos autos, e os Recorridos não apresentaram nenhuma prova em contrário.
L)–Os Recorridos não cumpriram o contrato prometido porque de facto conseguiram alguém para vender a casa por valor superior ao que tinha estabelecido com o Recorrente.
M)–E a pessoa que vendeu a casa é a mesma que tinha um acordo de parceria com o Recorrente para venda da casa, situação essa que era comum entre os agentes imobiliários partilhares casas a venda.
N)–É a mesma pessoa que acabaria por vender a casa e posteriormente apresentando-se como testemunha dos Recorridos, por essa razão não deveria ser merecer credibilidade por parte do tribunal.
O)–No que toca a ser contrato-promessa bilateral ou unilateral, o Recorrente não concorda com a leitura do Tribunal a quo, e mesmo que se trata de contrato promessa unilateral os Recorridos tinham obrigação de vender o imóvel ao Recorrente, como aliás afirma a douta sentença de que se recorre.
P)–Ou seja, o Tribunal a quo chega a conclusão que a o contrato é um contrato-promessa unilateral e que os Recorridos são obrigados a vender o imóvel mas essa conclusão não coincide com a decisão final que foi a improcedência da ação, deixando assim de lado qualquer consequência para os Recorridos pelo incumprimento.
Q)–Relativamente se a quantia entregue tinha a natureza do sinal, parece-nos que sim, ou pelo menos deve revestir a forma confirmatória de aceitação da venda do imóvel.
R)–Após a entrega do primeiro sinal com assinatura do contrato-promessa, seguiram-se várias entregas de várias de valores à título de sinal conforme ao aditamento do contrato-promessa juntos aos autos.
S)–Ora, o real sentido negocial que o Recorrente e os Recorridos quiseram dar as documentos assinados era de que os valores entregues se tratavam de sinal e princípio de pagamento, deveria ser o entendimento do Tribunal a quo (Cfr. art. 236º, 1 e 2 do CC). T)–Quanto a enriquecimento sem causa, o Recorrente não concorda mais uma vez com a interpretação do Tribunal a quo desde logo, no entendimento do Recorrente, não ficou provado que os valores pagos à título do sinal foram para pagamento das despesas da casa, conforme já se disse supra.
U)–Portanto, não ficando provado que ficou convencionado pagamento de despesas e não se realizando o negócio prometido teriam os Recorridos de devolver os valores pagos ao Recorrente porquanto deixou de existir causa justificativa para entrega dos valores.
V)–Por outro lado, esses valores foram obtidos à custa do empobrecimento.
W)–Assim, deve a douta Sentença recorrida ser revogada e ser substituída por decisão de procedência da ação.
Nestes termos e nos demais de direito, que V. Exas doutamente suprirão, deverá ser dado provimento ao presente recurso, revogada a douta decisão e substituída por outra que considere totalmente procedente ação. Assim se fazendo JUSTIÇA.”
Não foram apresentadas contra-alegações.
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A decisão recorrida considerou como provada a seguinte matéria de facto:
“1.–O autor exerce atividade comercial de compra e venda de imóveis,
2.–Procurando e recolhendo informações com objectivo de encontrar os bens imóveis pretendidos pelos seus clientes.
3.–O autor teve conhecimento em Agosto de 2017 de que os réus pretendiam vender o imóvel de que são proprietários.
4.–Imediatamente o autor e os réus iniciaram os contactos para os réus venderem o imóvel.
5.–No dia 20 de Setembro de 2017, as partes assinaram contrato de promessa de venda onde os réus prometem vender ao autor ou quem este indicar, o imóvel no valor de € 140.000,00 (cento e quarenta mil euros), conforme o documento com a petição inicial como Doc. 1, que se considera por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
6.–O autor no acto da assinatura do aludido contrato promessa de venda entregou aos réus o valor de € 1.000,00 (mil euros), tendo sido transferido para a conta com IBAN ….,
7.–Sendo que o remanescente do valor do imóvel no valor de €139.000,00 (cento e trinta e nove mil euros), seria pago no acto da escritura que se pretendia que fosse marcado entre 25 a 27 de Outubro de 2017.
8.–Os réus entregaram as chaves do imóvel ao autor para que este pudesse promover a venda do imóvel a terceiros.
9.–Entretanto, a pedido dos réus, o autor entregou-lhes em 24 de Outubro de 2017 o valor € 500,00 (quinhentos euros), e € 215,19 (duzentos e dezanove euros e dezanove cêntimos), por transferências efetuadas para o IBAN constante no artigo 6.º destes factos.
10.–O autor foi mostrando o imóvel aos possíveis compradores até que surgiu um casal de nacionalidade angolana que esteve temporariamente na casa,
11.–não tendo conseguido transferir o dinheiro de Angola para Portugal,
12.–o negócio acabou por não se concretizar.
13.–Em 11 de Novembro de 2017, a ré mulher assinou um aditamento ao contrato de promessa, onde se escreveu que «o comprador vai fazer um reforço de sinal e princípio de pagamento no montante de €5000,00 que será pago da seguinte forma e por indicação dos vendedores: Entidade XXXX, os montantes €487,86 (quatrocentos e oitenta e sete euros e oitenta e seis cêntimos), €2523,89 (dois mil quinhentos e vinte e três euros e oitenta e nove cêntimos) e €1581, 62 (mil quinhentos e oitenta e um euros e sessenta e dois cêntimos) e os restantes €406,73 (quatrocentos e seis euros e setenta e três cêntimos) por transferência para a conta n.ºXXXX, sendo o remanescente de €134000,00 (cento e trinta e quatro mil euros) pagos no acto da escritura»
14.–O valor de €5000,00 foi pago através das instruções dos réus e nas seguintes datas:
- Dia 11.11.2017, € 487,86 (quatrocentos e oitenta e sete euros e oitenta e seis cêntimos);
- Dia 11.11.2017, € 2.523,89 (dois mil e quinhentos e vinte e três euros e oitenta e seis cêntimos);
- Dia 11.11.2017, € 1.581,62 (mil e quinhentos e oitenta e um e sessenta e dois cêntimos);
- Dia 11.11.2017, €406,73 (quatrocentos e seis euros e setenta e três cêntimos) (quatrocentos e seis euros e setenta e três cêntimos).
15.–Os valores acima referidos foram para pagar as prestações para amortização do crédito bancário para aquisição do imóvel da propriedade dos réus que estes pretendiam vender.
16.–com exceção do valor de € 406,73 (quatrocentos e seis euros e setenta e três cêntimos) transferido em 11.11.2017 diretamente para IBAN constante no artigo 4º da presente PI.
17.–Posteriormente, por indicação dos réus, o autor efetuou mais duas transferências para a conta dos réus, no valor de € 680,00 (seiscentos e oitenta euros) no dia 21 de Dezembro de 2017 e outro no valor de € 1.800,00 (mil e oitocentos euros) no dia 16 de Março de 2018.
18.–A partir do dia 28 de Março de 2018, o réu mudou a fechadura do imóvel, impossibilitando o autor de ter acesso ao imóvel para mostrar aos potenciais compradores.
19.–Imediatamente o autor tentou entrar em contacto com os réus mas sem resultado,
20.–na última ocasião que conseguiu falar com a Ré AC, esta informou o autor que este deveria contactar diretamente o Réu PB.
21.–O autor enviou uma carta de interpelação aos réus nas suas respetivas moradas exigindo o cumprimento do contrato, porém as cartas foram devolvidas pelos correios por falta de reclamação das mesmas, conforme as provas que se juntam.
22.–Os réus venderam o imóvel no dia 12 de Maio de 2018 pelo valor de 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil euros).
23.–O Autor apresentou-se como representante de um casal de Angolanos, que pretendiam comprar a fracção pelo valor de €140 000,00.
24.–Sendo €100 000,00 pagos através de recurso a crédito bancário e o remanescente do preço, €40 000,00 seria entregue em dinheiro que tinham em Angola, trazendo-o de lá para pagamento desse remanescente.
25.–A escritura de compra e venda para concretização do negócio, foi marcada, ao longo de 8 meses, pelo menos 4 vezes e sempre adiada pelo autor, com a justificação era a de que os representados deste, não conseguiam trazer o dinheiro de Angola, a saber:
1.º- Marcação início de Outubro de 2017.
2.º- Marcação, 27 de Outubro de 2017.
3.º- Marcação 22 de Dezembro de 2017.
4.º- Marcação, 16 de Março de 2018.
26.–No entretanto e por sugestão do Autor, pois os compradores não tinham onde ficar quando se deslocavam a Lisboa e iam adquirir o imóvel, permitiram que estes ocupassem a fracção autónoma a vender, mediante o pagamento acordado de €600,00 mensais pela sua utilização.
27.–Que seriam, por parte dos réus, utilizados para pagamento do condomínio e outras despesas com o imóvel, enquanto este não fosse definitivamente transmitido aos supostos compradores.
28.–Estes supostos compradores, assim o fizeram, tendo lá colocado roupas e móveis e efectivamente ocupado o imóvel, dispondo dos equipamentos que lá se encontravam, tendo as chaves sido entregues ao Autor, utilizando o imóvel por cerca de 6 meses.
29.–O autor sem dar conhecimento dos réus, colocou a casa em venda numa agência imobiliária, “M, Lda.” pelo preço de €155 000,00.”
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A sentença recorrida considerou como não provada a seguinte matéria de facto:
“a.-Nos tempos que se seguiram, o autor tentou por várias vezes marcar a escritura do imóvel, no entanto, sem sucesso porquanto os réus começaram a dificultar a comunicação entre as partes.
b.-Os réus começaram a fugir do que havia sido contratualizado com o autor após receberem dinheiro para pagar as várias dívidas relacionados com o imóvel.
c.-Por diversas vezes o autor tentou contactar os réus com intuito de resolver a situação de forma pacifica, no entanto sem que surtisse qualquer efeito.
d.-Confrontados com sucessivas tentativas de contacto do autor, os réus simplesmente desapareceram, passando a estar incontáveis.
e.-Aliás, o facto dos réus terem recebido uma proposta superior ao valor convencionado no contrato promessa está na origem do incumprimento do acordado com o autora.
f.-O Autor como representante do casal de Angolanos mencionado em 10. Tenha dito aos réus que aqueles já tinham um crédito aprovado em Portugal no valor de €100, 000,00 junto de uma instituição bancária.
g.-Sem autorização dos Réus, os supostos compradores, substituíram o esquentador por uma caldeira, que quando os Réus voltaram a tomar posse da fracção, não trabalhava.
h.-Retiraram portas dos móveis da cozinha e deixaram o forno em mau estado, tendo partido uma gaveta do frigorifico.
i.-Os réus apenas tomaram conhecimento quando o réu, encontrando-se no imóvel sentiu alguém a meter a chave à porta, abrindo-a,
j.-Era então uma agente imobiliária que ia mostrar a casa e que lhe transmitiu que o Autor lhe tinha entregue as chaves e era ele quem representava os vendedores ora réus.”
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Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pelo apelante e das que forem de conhecimento oficioso (arts. 635º e 639º do NCPC), tendo sempre presente que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº3 do NCPC).
Assim, as questões a decidir são as seguintes:
1.–Da impugnação da decisão de facto
2.– Da qualificação do negócio jurídico celebrado e da natureza das quantias entregues pelo A. aos RR.
3.–Do incumprimento do referido negócio e respetivas consequências.
1.–Da impugnação da decisão de facto
Estabelece o art. 640º do CPC:
“1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a)- Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b)- Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c)- A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a)- Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b)- Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3- O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.”
Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, pág. 165-169, escreve:
“a)-Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
b)-Deve ainda especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos.
c)-Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos;
d)-(…)
e)-O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente. (…)
A rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se em alguma das seguintes situações:
a)-Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (artºs. 635º, nº 4 e 641º, nº 2, al. b));
b)-Falta de especificação, nas conclusões dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorretamente julgados (artº 640º, nº 1, al. a));
c)-Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios de prova constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.)
d)-Falta de indicação exata, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
e)-Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação. (…)”(sublinhados nossos)
Esta tem sido a orientação do S.T.J., de que é exemplo, o Ac. de 16/05/2018, in www.dgsi.pt:
“Sendo as conclusões não apenas a súmula dos fundamentos aduzidos nas alegações stricto sensu, mas também e sobretudo as definidoras do objeto do recurso e balizadoras do âmbito do conhecimento do tribunal, no caso de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente indicar nelas, por referência aos concretos pontos de facto que constam da sentença, aqueles cuja alteração pretende e o sentido e termos dessa alteração.
Por menor exigência formal que se adote relativamente ao cumprimento dos ónus do art. 640º do CPC e em especial dos estabelecidos nas suas alíneas a) e c) do nº 1, sempre se imporá que seja feito de forma a não obrigar o tribunal ad quem a substituir-se ao recorrente na concretização do objeto do recurso.
Tendo o recorrente nas conclusões se limitado a consignar a globalidade da matéria de facto que entende provada, mas sem indicar, por referência aos concretos pontos de facto que constam da sentença e que impugna, os que pretende que sejam alterados, eliminados ou acrescentados à factualidade provada, não cumpriu o estabelecido no art. 640º, nº 1, als. a) e c) do CPC, devendo o recurso ser liminarmente rejeitado nessa parte.” (sublinhados nossos)
Da motivação do recurso consta o seguinte: “Tribunal a quo considerou vários factos como provados dos quais não concorda o Recorrente.
Tais como seguintes factos:
-Os valores pagos à título de sinal, constantes nos pontos 9, 13, 14, 16, 17, 26, 27 e 28 dos factos provados, o Tribunal a quo considera que foram pagas pela utilização de 6 meses do imóvel pelo casal angolano que tinham intenção de comprar a casa;
-Que os Réus apenas assinaram contrato de comodato para possibilitar a ligação de serviços no imóvel;
-Tribunal a quo não considerou provado que o imóvel tenha sido vendido por 155.000,00€ porque considerou que os Réus pagaram comissões ou despesas com a venda;
-Quanto à matéria do direito, o Tribunal a considerou contrato-promessa apresentado pelo Recorrente como sendo um contrato unilateral.
Por outro, Tribunal a quo não considera os valores entregues como sendo à titulo do sinal, contrariamente do entendimento do Recorrente;
Por fim, Tribunal a quo não considera que foram demonstrados os fundamentos do enriquecimento sem causa no pedido alternativo.”
Todavia, nas conclusões, o apelante não especificou os concretos pontos de facto que pretende impugnar – apenas resulta das conclusões B), C), D) e E) a sua discordância relativamente a determinados factos e considerações da sentença.
Embora se subentenda que o apelante considera que aqueles factos não deveriam ter sido julgados provados, não especificou os concretos meios de prova em que se sustenta, quer nas conclusões, quer na motivação.
Assim, face à inobservância dos ónus exigidos pelo artº 640º, nº 1, als. a) e b) do CPC rejeita-se o recurso da decisão de facto.
Verifica-se, contudo, que a redação do facto provado nº 5 contém imprecisão de relevo, no que respeita à subscrição do “contrato promessa” a que alude, bem como ao aí mencionado quanto à entrega pelo A. da quantia de € 1.000,00 - o que resulta do próprio documento para cujo teor remete, que foi junto com a p.i. sob o nº1, e que não foi impugnado. Com efeito, o documento apenas foi assinado pelos RR. (e não pelas partes) e dele consta que o A. entregou a quantia de € 1.000, “como sinal e princípio de pagamento”.
De todo o exposto resulta que se impõe corrigir o facto provado nº 5, ao abrigo do disposto no artº 662º, nº 2, al. c) do CPC.
Como refere Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, pág. 306-308, “outras decisões podem revelar-se total ou parcialmente deficientes, obscuras ou contraditórias, resultante da falta de pronúncia sobre factos essenciais ou complementares, da sua natureza ininteligível, equívoca ou imprecisa ou reveladora de incongruências, de modo que conjugadamente se mostre impedido o estabelecimento de uma plataforma sólida para a integração jurídica do caso.
Verificado algum dos referidos vícios, para além de serem sujeitos a apreciação oficiosa da Relação, esta poderá supri-los a partir dos elementos que constam do processo ou da gravação. (…)
Em qualquer dos casos a anulação do julgamento deve ser sempre uma medida de último recurso, apenas legítima quando de outro modo não for possível superar a situação, por forma a fixar com segurança a matéria de facto provada e não provada, tendo em conta, além do mais, os efeitos negativos que determina nos vetores da celeridade e da eficácia.”
Assim, o facto provado nº 5 passa a ter a seguinte redação:
“No dia 20 de setembro de 2017, os RR. assinaram documento denominado “contrato de promessa de compra e venda”, onde os réus prometem vender ao autor ou quem este indicar, o imóvel no valor de € 140.000,00 (cento e quarenta mil euros), “o que receberam como sinal e princípio de pagamento a quantia de € 1.000 (mil euros) (…)”, conforme documento junto com a petição inicial como Doc. 1, que se considera por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.”
2.– Da qualificação do negócio jurídico celebrado e da natureza das quantias entregues pelo A. aos RR.
Estabelece o artº 410º do C. Civil que:
“1.–À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, excetuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
2.–Porém, a promessa relativa à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
3.–No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.”
“O contrato-promessa tanto pode ser bilateral, se ambos os contratantes se obrigam à celebração do contrato prometido, como unilateral, se apenas um deles se obriga. A promessa será bilateral se, por exemplo, A se compromete a vender a B e este se compromete a comprar; e será unilateral, se A se vincula a vender, ficando B com liberdade para comprar ou não, ou se apenas B se vincula a comprar, não ficando A sujeito a qualquer compromisso (...)”. - Pires de Lima e Antunes Varela, C. C. Anotado, vol. I, p. 358.
“É verdade que o contrato-promessa unilateral não deixa de ser um contrato (como quem diz um negócio jurídico bilateral, estrutural e funcionalmente distinto das promessas unilaterais a que se refere o artº 457º do Cód. Civil) (…).” - Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa, pág. 15.
O documento onde se mostra formalizado o negócio jurídico em causa nos presentes autos, contém apenas uma declaração negocial, a dos promitentes vendedores, ora RR. (únicos subscritores), porquanto apenas estes assumem a obrigação de proceder à venda do imóvel, ao A. ou a quem ele indicar. É, pois, um contrato promessa unilateral. E como tal, a falta de assinatura do A. não suscita qualquer questão de ordem formal, à luz do disposto no artº 410º, nº 2 do CC. Ao invés do que sucederia se se tratasse de contrato bilateral irregular, em que na sua formalização tivesse sido omitida a declaração de vontade do promitente comprador ou omitida a respetiva assinatura, a impor a apreciação da relevância de tal vício (nulidade e eventual recurso aos institutos da redução ou da conversão), proficuamente tratada na doutrina e jurisprudência.
“Relativamente ao contrato-promessa unilateral, quando tenha de constar de documento, deve entender-se que basta a assinatura da parte que se vincula a contratar. Em bom rigor só essa parte pode ser considerada promitente e não há qualquer justificação para exigir a assinatura do contraente que fica com inteira liberdade para celebrar ou não, conforme lhe aprouver, o contrato definitivo” (Pires de Lima e Antunes Varela, C. C. Anotado, p. 358).
Também não há que conhecer da invalidade consignada no nº 3 deste preceito, uma vez que não é de conhecimento oficioso e não foi arguida pelas partes. (cfr. Assento do STJ n.º 3/95, de 01-02-1995)
Todavia, o A. assumiu uma obrigação no contrato-promessa, a do pagamento da quantia de € 1.000,00, dele constando que efetuou esse pagamento.
Pese embora a terminologia usada no contrato, em que se reputa tal quantia como sinal e princípio de pagamento, o tribunal não está vinculado a tal qualificação (artº 5º, nº 3 do CPC).
O nomen juris utilizado pelas partes não vincula o tribunal, impondo-se proceder à interpretação do contrato, em conformidade com as regras de interpretação do negócio jurídico, uma vez que o julgador não se encontra vinculado ao título dado ao documento que suporta o negócio (art.º 5º, nº 3 do C.P.C.).
Tanto Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa (pág 24º), como Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, apontam para a possibilidade de, nos contratos-promessa unilaterais, o beneficiário da promessa (aquele que não assume a obrigação de celebrar o contrato prometido) se vincular a uma contraprestação, que qualificam como indemnização pela imobilização do imóvel.
Os dois Autores afastam, expressa e inequivocamente, a caracterização da prestação pecuniária do beneficiário que não é promitente como sinal, cláusula penal ou multa penitencial, essencialmente pela razão de que não assume qualquer obrigação de contratar, e a prestação não se destinar a sancionar o incumprimento.
O sinal é “clausulado: 1) ou para confirmar o contrato, dando para o exterior uma prova ou testemunho (signum) da sua celebração e existência, e garantir ou reforçar o vínculo negocial e o cumprimento das obrigações assumidas – hipótese em que se chamará sinal confirmatório; 2) ou para reservar a faculdade de retratação ou desistência do contrato e das obrigações dele emergentes – e chamar-se-á sinal penitencial.” – Calvão da Silva, ob. citada, pág.24.
A quantia pecuniária entregue pelo A. não tem a natureza de sinal, uma vez que não assumiu a obrigação de celebrar o contrato prometido, não revestindo caráter confirmatório ou penitencial. E na falta de prova da real vontade das partes, atenta a natureza e texto do contrato - não sendo viável concluir que tal prestação constitui uma indemnização pela imobilização do imóvel, pois o texto é completamente omisso, dele não se retirando ter sido concretamente essa a vontade das partes - há que considerar a entrega de quantia pecuniária como antecipação parcial do preço (artº 440º do CC), pois foi estipulado no contrato o preço da venda, de € 140.000, a entrega da quantia de € 1.000, nesse ato, e o restante, de € 139.000, na escritura.
Os referidos autores divergem quanto à validade formal do contrato promessa unilateral com contraprestação do beneficiário, sem que o respetivo documento se mostre subscrito por este. Antunes Varela defende ser aplicável, por analogia, a solução decorrente da lei para a promessa bilateral, cujo documento apenas foi subscrito por um dos contraentes, ou seja, a nulidade e eventual conversão ou redução.
Neste particular aspeto, perfilhamos o entendimento de Calvão da Silva, ob. citada, págs. 25 a 33.
A falta de assinatura do A. não belisca a validade formal do contrato promessa porquanto as duas obrigações dele constantes – a dos RR., que se obrigam a contratar, e a do A., que se obriga a pagar uma quantia pecuniária – são de natureza diversa, não constituindo a obrigação assumida pelo A. o objeto imediato, o núcleo negocial, caracterizado pela obrigação principal ou típica da realização do contrato prometido. E, naturalmente, não sendo essa obrigação sinalagmática da promessa de venda, não se justifica a mesma exigência formal. O que é sinalagmático é o contrato promessa e não a promessa.
Resulta do artº 410º nº 2 do CC que a exigência da assinatura para a validade formal do contrato promessa unilateral se cinge à do contraente promitente, aquele que se obriga a contratar, que se vincula a celebrar o contrato definitivo. O que decorre também do disposto no nº 1 do mesmo preceito legal e do artº 411º do CC. Para o legislador, promitente é aquele que se vincula a contratar, que se contrapõe à outra parte.
Como refere Calvão da Silva, ob. citada, pág. 30-31:
“(…) a necessidade de redução a escrito assinado da declaração de vontade, nos termos do nº 2 do artigo 410º, assenta na obrigação de alienar e na obrigação de adquirir bens imobiliários e, com isso, se preparar em termos vinculativos a celebração do contrato definitivo sujeito a documento. Pelo que, se uma das partes do contrato-promessa não se vincula a contratar, a sua declaração não tem de ser feita por escrito, subsistindo, portanto, o princípio-regra da liberdade de forma. (…)
Trata-se de uma obrigação pecuniária, capaz de existir tanto em contratos respeitantes a bens imóveis como a móveis (não sujeitos forma, portanto), não abrangida pela razão do requisito legal de forma, destinado apenas e tão-só a obstar a que alguém se obrigue ou vincule irrefletidamente a vender e a comprar bens imobiliários”.
Em suma, o contrato promessa dos autos não se encontra afetado na sua validade formal, em virtude de o A. o não ter subscrito.
Tanto a quantia de € 1.000, prevista no contrato promessa, como a quantia de € 5.000, estipulada no “aditamento ao contrato promessa”, subscrito em 11/11/2017, a que as partes se referiram, respetivamente, como sinal e princípio de pagamento e reforço de sinal e princípio de pagamento, constituem antecipação do pagamento, assim como as restantes entregas (€ 500 e € 215,19, no dia 24/10/2017; € 680,00, no dia 21/12/2017; e € 1.800,00, no dia 16/03/2018), efetuadas por indicação dos RR.. Não foram apurados quaisquer factos que permitam qualificar diversamente. Naqueles documentos estabelece-se relação entre o pagamento dessas quantias e a promessa de venda efetuada pelos RR. A celebração do contrato definitivo estava prevista para 25 a 27 de outubro de 2017. As quantias de € 500 e € 215,19 foram entregues em data próxima da prevista para realização da escritura; as quantias de € 5.000, € 680 e € 1.800 foram entregues em datas posteriores, sendo a entrega de € 680 efetuada na véspera de uma das datas da marcação de escritura (dia 22/12/2017) e a entrega de € 1.800 coincidiu com a data da escritura, marcada para o dia 16/03/2018.
Na fundamentação de facto da sentença sugere-se outra versão, a de que as quantias pecuniárias entregues respeitam à utilização do imóvel por parte do casal angolano. E com este fundamento se considerou não se verificar um dos requisitos do enriquecimento sem causa.
Todavia, não só essa versão não foi levada aos factos provados, como destes consta que foi acordado que, pela utilização do imóvel, os RR. receberiam o valor de € 600/mês e que aqueles o ocuparam por cerca de 6 meses. Assim, sendo o valor global da utilização correspondente a € 3.600, não se vislumbra como se possa sustentar que o montante global de € 9.195,29 entregue pelo A. aos RR. o tenha sido àquele título.
3.– Do incumprimento do referido negócio e respetivas consequências.
O apelante fundou os pedidos deduzidos na p.i. no incumprimento do contrato promessa pelos RR (cfr. artºs 20º a 26º). Estes, na contestação, pugnaram pelo incumprimento por parte do A. (cfr. artºs 21º e 22º).
No presente recurso o A. continua a pugnar pelo incumprimento do contrato-promessa pelos RR, pela caracterização das quantias entregues a título de sinal, pela devolução do sinal prestado em dobro; subsidariamente, pela devolução do sinal em singelo, a título de enriquecimento sem causa.
O A. apresentou-se como representante de um casal de angolanos, que pretendiam comprar a fração pelo valor de €140 000,00, sendo € 100 000,00 pagos através de recurso a crédito bancário e o remanescente do preço, €40 000,00 entregue em dinheiro que tinham em Angola, trazendo-o de lá para pagamento desse remanescente. A escritura de compra e venda para concretização do negócio, foi marcada, ao longo de 8 meses, pelo menos 4 vezes (início de outubro de 2017; 27 de outubro de 2017; 22 de dezembro de 2017 e 16 de março de 2018) e sempre adiada pelo autor, com a justificação de que os seus representados não conseguiam trazer o dinheiro de Angola (factos provados nºs 23 a 25).
Os réus venderam o imóvel a terceiros no dia 12 de maio de 2018.
Uma vez que sobre o A. não recaía qualquer obrigação de contratar, a sua falta à escritura, marcada por 4 vezes, que justificou pela impossibilidade de o casal angolano em trazer o dinheiro de Angola, não o fez incorrer em incumprimento definitivo nem o constituiu sequer em mora.
Não resulta do contrato promessa que a data indicada para celebração da escritura constitua um prazo fixo, cujo termo fosse essencial relativamente ao exercício do direito pelo promissário, ora A.. A expressão utilizada no documento que formalizou o contrato promessa – “data prevista para realização da escritura” - é inequívoca quanto à não atribuição do caráter absoluto, fixo do prazo. Não se verificou, pois, caducidade da promessa de venda. E os RR. não requereram a fixação de prazo ao tribunal, como lhes é facultado pelo artº 411º do CC, que estabelece que “se o contrato-promessa vincular apenas uma das partes e não se fixar o prazo dentro do qual o vínculo é eficaz, pode o tribunal, a requerimento do promitente, fixar à outra parte um prazo para o exercício do direito, findo o qual este caducará.”
Não obstante ter sido ultrapassado o prazo (não essencial) previsto no contrato promessa, a promessa de venda mantinha-se válida.
Assim, ao venderem o imóvel a terceiros em 12/05/2018, os RR. tornaram impossível a prestação a que se obrigaram perante o A., por causa que lhes é imputável, o que, nos termos do artº 801º do CC, equivale a incumprimento definitivo. Estão os RR. obrigados a indemnizar os prejuízos causados ao A., mediante a restituição das quantias por este entregues (art.ºs 801º e 798º do CC). Como vimos, não revestindo tais entregas a natureza de sinal, não é aplicável o regime do artº 442º do CC.
Ainda que o exposto enquadramento jurídico não permitisse determinar a referida devolução, ao venderem o imóvel, os RR. deixaram de ter causa legítima para reterem as quantias prestadas, com as quais o seu património se enriqueceu à custa do empobrecimento do património do A., pelo que por via do instituto regulado nos artºs 473º e ss. do CC, o A. teria direito à sua restituição.
Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente o recurso, revogando-se a decisão recorrida e, consequentemente, julga-se parcialmente procedente a ação, condenando-se os RR. a pagar ao A. a quantia global de € 9.195,29 (nove mil, cento e noventa e cinco euros e vinte e nove cêntimos).
Custas da apelação e da ação a cargo dos RR.
Lisboa, 17 de março de 2022
Teresa Sandiães
Octávio Diogo
Cristina Lourenço
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