| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
No 2º Juízo de Execução de Lisboa e por apenso à execução comum para pagamento de quantia certa que V..., Ld.ª, move contra P… e M…, vieram A.. e M. C… Calvão requerer, ao abrigo do disposto no nº3, do art.865º e no nº1, do art.869º, do C.P.C., que a graduação dos créditos relativamente aos bens abrangidos pela sua garantia aguarde a obtenção de título.
Para o efeito, alegam que o reclamante celebrou, em 11/11/08, um contrato promessa de compra e venda com os referidos executados, relativamente à fracção designada pela letra «A…» e a 47/1000 avos da letra «C», do prédio urbano sito na Av.ª J…, em L…, figurando estes como promitentes vendedores e aquele como promitente comprador.
Mais alegam que o preço acordado foi de € 750.000,00, tendo os reclamantes pago aos executados, a título de sinal e de reforços de sinal, a quantia de € 557.250,00, ficando convencionado que o restante valor - € 192.750,00 - seria pago na data da celebração da escritura de compra e venda.
Alegam, também, que, aquando da outorga do aludido contrato promessa, os executados entregaram as chaves das fracções aos reclamantes, que as passaram a ocupar desde então.
Alegam, ainda, que interpelaram os executados para que estivessem presentes no dia 9/11/09, às 12h30, no Cartório Notarial de L… da Dr.ª M…, a fim de outorgarem a escritura pública de compra e venda, mas que aqueles não compareceram, nem enviaram a documentação solicitada, sendo que não efectuaram o cancelamento das hipotecas sobre as fracções prometidas vender.
Alegam, por último, que, por isso, perderam o interesse na celebração do contrato definitivo, dada a impossibilidade culposa revelada na conduta dos promitentes vendedores, pelo que deve ser declarado como definitivamente incumprido o referido contrato promessa, tendo os reclamantes direito a uma indemnização correspondente ao dobro do sinal entregue, o que perfaz o total de € 1.114.500,00, acrescido de juros de mora.
Concluem, assim, que gozam do direito de retenção sobre as fracções prometidas vender, o que lhes confere o direito de serem pagos do seu crédito pelo produto da venda dos imóveis em causa, com preferência sobre outros credores, designadamente hipotecários.
Notificados os executados para se pronunciarem sobre a existência do crédito invocado, os mesmos não se pronunciaram.
No entanto, a credora reclamante B…, S.A., impugnou o aludido crédito, alegando desconhecer os factos alegados pelos reclamantes e não ter obrigação de os conhecer, sendo que não possuem eles sentença que lhes reconheça o direito de retenção que alegam.
Conclui, deste modo, que o crédito reclamado não deve ser reconhecido nem graduado.
Seguidamente, foi proferida sentença, que, relativamente ao crédito reclamado por A… e M.C…, considerou o mesmo não reconhecido.
Inconformados, os reclamantes interpuseram recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Os recorrentes rematam as suas alegações com as seguintes conclusões:
lª - A fracção autónoma em causa foi prometida vender livre de quaisquer ónus ou encargos ou responsabilidades.
2ª - Conforme documentos juntos aos presentes autos incidem sobre o referido bem imóvel vários registos de hipoteca e de penhora, que se mantinham em vigor à data da prolação da douta sentença recorrida.
3a - É razoável e sensata a declaração de perda de interesse negocial adoptada pelo promitente comprador e lhe assiste razão de facto e de direito para resolver o contrato-promessa em causa.
4a - Existiam, assim, fundamentos bastantes e determinantes para levarem o promitente comprador a perder o interesse na realização do negócio em causa.
5a - O facto dos promitentes vendedores não conseguirem obter o distrate das várias hipotecas voluntárias, bem como conseguirem em tempo útil o levantamento das várias penhoras, e seus cancelamentos de registo, que incidem sobre a fracção autónoma prometida vender, constituíam fundamento mais que suficiente para fazer mudar a vontade do promitente comprador da celebração do contrato definitivo.
6a - Pelo que, contrariamente ao que se afirma na douta decisão recorrida, a declaração de perda de interesse por parte do recorrente marido na concretização do negócio em causa não resulta duma simples e imponderada mudança de opinião, nem, tão pouco, é infundada a sua decisão de não querer manter o interesse na celebração do referido centrado.
7ª - Qualquer pessoa sensata, razoável e ponderada teria adotado o mesmo procedimento.
8a - Porque a manter o interesse na venda, e esta a realizar-se, seria ineficaz em relação à execução em que foi ordenada a penhora com anterioridade no registo.
9a - O promitente comprador ao manter o interesse na celebração do contrato perderia o montante pago a título de preço, bem como o bem imóvel adquirido por escritura pública em caso de venda judicial realizada na acção executiva a que respeitam os presentes autos.
10ª - Se o ora recorrente não deduzisse a sua reclamação nos presentes autos ficaria sem o seu crédito, sem o direito real de garantia (direito de retenção), bem como o objecto desta (fracção prometida vender).
11a - Se fosse respeitado e levado à letra o entendimento expendido na douta decisão recorrida, o reclamante marido continuaria a interpelar para a escritura os contraentes faltosos e, entretanto, a dita fracção autónoma seria vendida judicialmente.
12a - A existência de vários registos de penhoras sobre o bem imóvel em causa, todos eles efectuados posteriormente à data da celebração do contrato-promessa, constitui uma verdadeira e relevante alteração das circunstâncias existentes à dada da celebração do contrato-promessa.
13a - Os recorrentes alegaram no seu requerimento de reclamação de crédito factualidade bastante e susceptível de integrar fundamento bastante da sua pretensão em querer resolver o dito contrato-promessa.
14a - A floresta de penhoras ordenadas nas várias execuções, que correm contra os promitentes vendedores e que se encontram totalmente documentadas nos presentes autos, é factualidade mais que suficiente para demonstrar a impossibilidade legal de cumprimento da obrigação contratual por parte dos promitentes vendedores.
15a - Que devia ter sido do conhecimento oficioso do tribunal.
16a - O incumprimento definitivo do contrato é imputável aos promitentes vendedores que, de forma culposa, lhe deram causa.
17ª - Não foi, pois, uma circunstância qualquer que determinou a mudança de vontade do ora recorrente marido.
18a - É convicção dos recorrentes que os promitentes vendedores actuaram com profunda má fé ou reserva mental nas negociações e formalização do dito contrato-promessa.
19a - Diz o nº 2 do artigo 514° do CPC que não carecem de alegação os factos de que o tribunal tenha conhecimento no exercício das suas funções.
20a - Dizendo, por sua vez, o normativo contido no artigo 515° do mesmo diploma legal, que o tribunal deve tomar em consideração todas as provas produzidas ou contidas nos autos, independentemente de quem as apresentou, mesmo que não tenham sido emanadas da parte que devia produzi-las.
21a - Existiam no processo documentos (certidão predial de ónus ou encargos) dos quais constavam factos da maior relevância jurídica (vários registos de penhoras ordenadas e registadas sobre a fracção prometida vender), dos quais podia e devia ter retirado as respectivas consequências de direito.
22a - Ficou estabelecido no contrato-promessa (n° l da cláusula 5ª) que a escritura pública tinha que ser celebrada no prazo máximo de 360 dias.
23a - Os promitentes vendedores não compareceram à escritura apesar de terem sido interpelados para tal, nem apresentaram justificação razoável da sua ausência.
24a - Ao não comparecerem no dito cartório notarial, na data que lhes foi fixada pelo recorrente marido, os promitentes vendedores desrespeitaram objectivamente o prazo estabelecido no contrato (elemento essencial) e fê-los incorrer em incumprimento definitivo, conferindo automaticamente aos promitentes compradores o direito à resolução do contrato.
25ª - A situação não é de mera mora como se refere na douta sentença recorrida.
26a - No caso presente não se estava perante um caso de impossibilidade temporária de cumprimento da obrigação por parte dos promitentes vendedores, mas sim duma verdadeira situação de incumprimento definitivo.
27a - Só existe mora, quando, por causa imputável ao devedor, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no seu devido tempo.
28a - Por outro lado, os promitentes vendedores, ao deixarem com o seu comportamento omissivo, que fossem efectuados vários registos de penhora sobre a fracção autónoma prometida vender, impossibilitaram culposamente o cumprimento definitivo do contrato promessa em causa.
29a - Tomando, assim, também por esta razão, desnecessária qualquer interpelação para o seu cumprimento.
30a - " A interpelação a que alude o nº l do artigo 808º do C. C. pressupõe que o credor (ainda) tem interesse na prestação. Não o tendo ela não tem razão de ser, pois o caso não é de mora mas de não cumprimento definitivo." (Dr. J. Calvão da Silva, em "Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória", pág. 127, Nota 240).
31a - Devem considerar-se como alegados todos os factos contidos nos documentos que acompanham o requerimento de reclamação de crédito, cujo conteúdo foi dado por inteiramente reproduzido (por via ou efeito de remissão).
32a - Deve ser atribuída a natureza de cláusula resolutiva expressa, que confere ao promitente comprador o direito a resolver o contrato, aquela onde se estabelece (n° l da cláusula 5a do contrato promessa), que: - " A escritura pública de compra e venda deverá ser realizada logo que para tanto o Segundo Outorgante notifique os Primeiros Outorgantes num prazo máximo de 360 dias a contar da assinatura do presente contrato.".
33a - Dai que se esteja perante uma situação de incumprimento definitivo resultante da impossibilidade culposa do cumprimento da prestação imputável aos promitentes vendedores.
34a - Por, entretanto, se ter tomado legalmente impossível o seu cumprimento.
35ª - As penhoras ordenadas e consequentes registos destas impedem a celebração do contrato definitivo de compra e venda e consequente transmissão do direito de propriedade a favor do reclamante marido.
36a - Desde a data da celebração do contrato promessa verificou-se uma alteração anormal das circunstâncias (incidência de várias penhoras sobre a fracção autónoma prometida vender), situação esta que constitui fundamento resolutivo favorável aos recorrentes.
37ª - Esta impossibilidade legal configura uma verdadeira situação de incumprimento definitivo, pressuposto que legitima os reclamantes a enveredar pela resolução do contrato.
38a - Pelas razões atrás aduzidas deveria ter sido julgada procedente a reclamação de crédito dos ora recorrentes e ser dado como reconhecido o seu crédito.
39a - Pelo que, no caso presente, não foi feita a melhor interpretação da lei, nem a justa aplicação do direito, pelo que se encontram violadas, de entre outras, as normas constantes dos artigos 514, n° 2 e 515º do C.P.C, e 442°, n0 2, 755°, n° l, alínea f), 8010 nos l e 2 do C.C..
40a - Pelo que é insubsistente e carecida de base legal a douta decisão recorrida.
Nos termos expostos, deve ser concedido provimento ao presente recurso de apelação, e, em consequência, revogar-se a douta decisão recorrida e ordenar-se que a mesma seja substituída por outra em que seja reconhecido aos recorrentes o seu direito de crédito e respectiva garantia, com as demais consequências legais.
2.2. A recorrida B…, S.A., contra-alegou, concluindo nos seguintes termos:
Primeira: Ao contrato promessa, é aplicável o regime legal para os contratos em geral, nomeadamente, as disposições legais relativas à falta de cumprimento e mora imputáveis ao devedor previstas no art. 798º, 801°, 804° e 808º CC.
Segunda: Assim, e nos termos do art. 808°, n0 l CC, quando o credor perde, em consequência da mora do devedor, interesse na prestação, ou não sendo realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se não cumprida a obrigação.
Terceira: Ora, "considerar-se não cumprida a obrigação", é o mesmo que dizer que a mora foi convertida em incumprimento definitivo, aplicando-se ao contrato-promessa, o disposto no art. 442º, n° 2.
Quarta: Importa aferir se os Recorrentes, no caso sub iudice, perderam interesse do credor na prestação em consequência de mora. Assim,
Quinta: Ainda que o contrato definitivo não tenha sido celebrado na data agendada pelos promitentes-compradores, teriam os promitentes compradores alegado e provado que o prazo estabelecido, expressa ou tacitamente, para o contrato definitivo tinha carácter essencial.
Sexta; A perda do interesse dos Recorrentes tem se ser justificada à luz de circunstâncias objectivas e não numa mera mudança ou diminuição na vontade dos Recorrentes.
Sétima: Os Recorrentes limitaram-se a alegar que o executado e a mulher não enviaram a documentação necessária à realização da escritura pública, nem compareceram no local, na data e no local agendados para o efeito. Até porque,
Oitava: Os Recorrentes, nas suas palavras, ocupam a fracção prometida vender até à presente data, que todo o recheio do imóvel foi por eles ali colocado, que constitui a sua casa de morada de família, que todo o recheio foi por eles comprado, os contractos de fornecimento de água, luz, televisão, telefone, Internet
Nona: Não valerá como argumento, o facto de existirem ónus sobre a fracção que não foram levantados, para justificar a perda de interesse, mormente a hipoteca a favor do credor hipotecário, a qual se encontra sujeito a registo, facto que pela sua natureza registral não poderiam os Recorrentes desconhecer. Acresce que,
Décima. Os Recorrentes reclamaram créditos em Outubro de 20…, sendo que, desde Novembro de 20…, data em que notificaram os Recorrentes para a escritura, não lançaram mão de qualquer mecanismo legal que lhes permitiria extinguir o contrato em questão.
Décima Primeira: Poderá ler-se nas palavras de Ribeiro de Faria " A defesa do devedor anda ainda de par com o dever imposto ao credor de, segundo os ditames da boa fé, comunicar imediatamente ao devedor a perda do interesse na "sua" prestação, certo como é que nem sempre das circunstâncias do contrato transparece de uma forma patente a desaparição desse interesse."
Décima Segunda: Também, no que ao caso respeita, os Recorrentes não procederam à referida comunicação.
Décima Terceira: Assim, bem andou o Tribunal a quo a decidir como decidiu ao considerar que a situação dos autos evidencia apenas uma situação de mora.
Décima Quarta: Insusceptível de desencadear os mecanismos do art. 442º CC e, consequentemente, inexiste o pressuposto necessário para que se verifique o direito de retenção sobre o produto da venda do imóvel.
Décima Quinta: Devendo manter-se a douto decisão recorrida.
2.3. A única questão que importa apreciar no presente recurso consiste em saber se da matéria de facto apurada resulta gozarem os reclamantes, ora recorrentes, de direito de retenção em relação à fracção «A…», na sua qualidade de beneficiários da promessa de transmissão do direito de propriedade sobre aquela fracção.
Na verdade, consta do documento certificado de fls. 131 a 136 dos autos que, em 11/11/08, entre os primeiros outorgantes P… e M…, na qualidade de promitentes vendedores, e o segundo outorgante A…, na qualidade de promitente comprador, foi celebrado contrato promessa de compra e venda, nos termos do qual os primeiros prometeram vender, designadamente a fracção autónoma designada pelas letras «A…», correspondente ao …º andar «A» do prédio urbano sito na Av. J…, L….
Desse contrato constam, entre outras, as seguintes cláusulas:
2ª: «Pelo presente contrato os Primeiros Outorgantes prometem vender a referida fracção, totalmente livre de quaisquer ónus, encargos, ou qualquer outro tipo de responsabilidades e devoluto de pessoas e bens».
5ª 1.: «A escritura pública de compra e venda deverá ser realizada logo que para tanto o Segundo Outorgante notifique os Primeiros Outorgantes num prazo máximo de 360 dias a contar da assinatura do presente contrato».
5ª 5.: «O prazo referido no número um poderá ser alterado, a todo o tempo, por acordo de ambas as partes».
6ª 1.: «Os Primeiros Outorgantes são responsáveis e assumirão todos os encargos relativos ao imóvel objecto do presente contrato que sejam anteriores à celebração deste Contrato promessa, independentemente de estarem vencidos ou serem exigíveis nessa data».
8ª: «Os Primeiros Outorgantes entregam todas as chaves da fracção autónoma, objecto do presente contrato, no acto da celebração deste contrato conferindo ao Segundo Outorgante a plena posse da mesma».
Conforme se refere na sentença recorrida, na presente execução, movida por V…, Ld.ª, contra os referidos promitentes vendedores, mostra-se penhorado, em 12/9/0…, o bem imóvel identificado no auto de penhora de fls.61 a 63 dos autos principais, a saber, a aludida fracção autónoma designada pelas letras «A…» (cfr., ainda, o documento de fls.249).
Resulta do disposto no art.865º, nºs 1 e 2, do C.P.C., que os pressupostos essenciais da reclamação de créditos são a titularidade de um direito de crédito com garantia real sobre os bens penhorados (pressuposto material) e a disponibilidade de um título executivo (pressuposto formal).
Assim, é essencial à reclamação que o reclamante seja titular de um direito de crédito envolvido de garantia real. No entanto, resulta do disposto no art.869º, nº1, do mesmo Código, que a indisponibilidade de título executivo não obsta à formulação da reclamação. Pretende-se, desse modo, salvaguardar o direito dos credores que, na altura da abertura do concurso, tenham contra o executado direito de crédito com garantia real ou preferência de pagamento, mas que não disponham do respectivo título executivo, como acontece, por exemplo, quando a garantia real ou a preferência de pagamento se consubstancie em arresto, privilégio creditório ou direito de retenção (cfr. Salvador da Costa, O Concurso de Credores, 2ª ed., págs.299 e 300).
Ora, no caso do promitente comprador que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o mesmo só goza do direito de retenção se definitivamente incumprido o contrato promessa (cfr. o art.755º, nº1, al.f), do C.Civil). Logo, se não dispuser de título executivo que lhe reconheça o direito de crédito, pode usar da faculdade a que se reporta o citado art.869º. Isto é, pode requerer que a graduação dos créditos relativamente aos bens abrangidos pela sua garantia aguarde a obtenção do título em falta.
E foi o que fizeram os reclamantes, ora recorrentes, já que, referindo não terem sido citados para exercer os seus direitos, requereram, ao abrigo do disposto no nº3, do art.865 e no nº1, do art.869º, que a graduação dos créditos relativamente ao bem abrangido pela sua garantia aguardasse a obtenção do título.
E tendo o executado/reclamado sido notificado, como se diz na sentença recorrida, nos termos e para os efeitos do disposto no art.869º, nº2, o mesmo nada disse.
Após, formula-se naquela sentença a seguinte interrogação: «Todavia, poder-se-á considerar formado o título executivo e reclamado o crédito nos termos do requerimento dos credores A… e M.C…, no montante de € 1.114.500,00, nos termos e para os efeitos do disposto no art.869º, nº3 do Cód. Proc. Civil?». Para depois se responder: «Salvo melhor opinião, entendemos que não».
De seguida argumenta-se, na mesma sentença, no sentido de se concluir que não está demonstrado, ou sequer alegado, o incumprimento definitivo do contrato promessa, pelo que é manifesto que os requerentes não gozam do invocado direito de retenção.
Entendemos, no entanto, que, notificado o executado para se pronunciar sobre a existência do crédito invocado e nada tendo dito, não estando pendente acção declarativa para a respectiva apreciação, a consequência expressamente prevista na lei (art.869º, nº3) é considerar-se formado o título executivo (parajudicial, no dizer de Amâncio Ferreira, in Curso de Processo de Execução, 11ª ed., pág.336) e reclamado o crédito, nos termos do requerimento do credor.
Por conseguinte, no caso dos autos, não poderá deixar de se considerar formado o título executivo e reclamado o crédito, nos termos do requerimento dos credores. Todavia, tal crédito, bem como a garantia real invocada, podem ser impugnados pelo exequente e restantes credores, como determina a 1ª parte do nº3, do art.869º.
E foi o que aconteceu no caso dos autos, já que a credora reclamante B…, S.A., impugnou o crédito reclamado, concluindo pelo seu não reconhecimento.
Assim sendo, não se coloca aqui e agora qualquer questão relacionada com a formação do título executivo e com a reclamação do crédito. Toda a questão reside, pois, em saber se os reclamantes gozam do invocado direito de retenção. O que implica, necessariamente, a apreciação da questão de saber se existe o invocado crédito resultante do alegado incumprimento.
Nos termos do disposto no citado art.755º, nº1, al.f), goza do direito de retenção «O beneficiário de promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art.442º».
São, pois, pressupostos do direito de retenção do promitente da aquisição a traditio do objecto mediato do contrato prometido, o incumprimento do contrato promessa pelo promitente da alienação e a existência contra este, por virtude do incumprimento definitivo do contrato, de um direito de crédito da titularidade daquele.
Tais pressupostos foram alegados pelos reclamantes e impugnados pela credora reclamante B…, S.A., que afirmou desconhecer os factos alegados por aqueles nos arts.4º a 33º da reclamação e deles não ter obrigação de conhecer, por não serem factos pessoais dela, o que equivale a impugnação, nos termos do art.490º, nº3, do C.P.C..
Os termos posteriores encontram-se previstos no art.868º, do mesmo Código, designadamente nos seus nºs 1 e 2. Assim, nos termos do nº1, se a verificação de algum dos créditos impugnados estiver dependente de produção de prova, seguir-se-ão os termos do processo sumário de declaração, posteriores aos articulados, isto é, audiência preliminar, se necessária, despacho saneador e, eventualmente, audiência de julgamento e sentença final. Nos termos do nº2, se nenhum dos créditos for impugnado ou a verificação dos impugnados não depender de prova a produzir, proferir-se-á logo sentença reconhecendo-os ou não como existentes, para depois se graduarem os verificados juntamente com o crédito do exequente, mas sem prejuízo do disposto no nº4, do mesmo art.868º.
No caso dos autos, foi proferida logo sentença, não reconhecendo o crédito reclamado pelos ora recorrentes como existente, com os seguintes fundamentos.
Os reclamantes não alegam qualquer factualidade susceptível de integrar, nem a existência de interpelação admonitória, nem a objectiva perda de interesse negocial, já que se limitaram a alegar que o reclamado e sua mulher não enviaram a documentação solicitada, necessária à realização da escritura pública, nem compareceram na data e hora agendadas no Cartório Notarial para celebração da escritura. Mais se considerou que, tendo os reclamantes alegado que ocupam a fracção prometida vender até à presente data, constituindo a sua casa de morada de família, não se compreende que venham simplisticamente alegar que perderam interesse no negócio apenas pelo facto de o reclamado e mulher não terem comparecido na celebração da escritura. Para, depois, se concluir que apenas se mostra configurada uma situação de simples mora, insusceptível de desencadear os mecanismos previstos no art.442º, que pressupõem o incumprimento definitivo da promessa, pelo que não gozam os reclamantes do invocado direito de retenção a que alude a al.f), do nº1, do art.775º. Por isso que não se reconheceu o crédito reclamado por aqueles.
Segundo os recorrentes, a fracção autónoma em causa foi prometida vender livre de quaisquer ónus ou encargos, no entanto, à data da sentença recorrida, mantinham-se em vigor vários registos de hipoteca e de penhora, pelo que existiam fundamentos bastantes para levarem o promitente comprador a perder o interesse na realização do negócio. Mais alegam que a existência de vários registos de penhoras, todos eles efectuados posteriormente à data da celebração do contrato promessa, constitui uma relevante alteração das circunstâncias, demonstrativas da impossibilidade culposa de cumprimento por parte dos promitentes vendedores, o que torna desnecessária qualquer interpelação para o seu cumprimento. Alegam, ainda, que os promitentes vendedores, ao não comparecerem à escritura apesar de interpelados para tal, desrespeitaram objectivamente o prazo estabelecido no contrato (elemento essencial), o que os fez incorrer em incumprimento definitivo. Concluem, assim, que lhes deve ser reconhecido o seu direito de crédito e respectiva garantia, com as demais consequências legais.
Verifica-se, pois, que, na sentença recorrida se defendeu o entendimento predominante na jurisprudência e na doutrina, segundo o qual a resolução contratual só se justifica no caso de mora quando esta se transforma, nos termos do art.808º, do C.Civil, em incumprimento definitivo.
No caso de não cumprimento imputável a qualquer dos contratantes, os efeitos do sinal são os regulados no citado art.442º, nº2, nos termos do qual: «Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago».
Tem sido, na verdade, entendimento da doutrina e da jurisprudência que a aplicação das sanções previstas naquele art.442º pressupõe o incumprimento definitivo e não a simples mora. Conforme refere Calvão da Silva, in Sinal e Contrato Promessa, 12ª ed., pág.122, a simples mora não dá origem à resolução do contrato, requerendo-se um inadimplemento suficientemente grave ou significativo que justifique o desaparecimento do interesse do credor na manutenção do contrato, directamente ou pela conversão da mora em incumprimento definitivo, nos termos do disposto no art.808º (cfr. a doutrina e a jurisprudência aí citadas e, ainda, mais recentemente, os Acórdãos do STJ, de 10/1/12, 15/3/12, 13/9/12 e 22/11/12, todos disponíveis in www.dgsi.pt).
Assim, resulta deste último artigo que o credor não pode, em princípio, resolver o negócio em consequência da mora do devedor, mas pode acontecer que, por esse motivo, o credor venha a perder o seu interesse pela prestação. Perda de interesse esta que deve ser apreciada objectivamente, por força do disposto no nº2, do citado artigo, pretendendo-se, pois, evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação.
Independentemente da perda do interesse do credor, a lei permite que este, no caso de mora, fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena, igualmente, de se considerar impossível o cumprimento. É a chamada «interpelação admonitória», com fixação de prazo peremptório para o cumprimento, que, como refere Baptista Machado, in Pressupostos da resolução por incumprimento, pág.42, está longe de constituir uma violência para o devedor, que apenas de si próprio se poderá queixar, por não ter cumprido, nem quando inicialmente devia fazê-lo, nem dentro do prazo que para o efeito posteriormente lhe foi fixado (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol.II, 2ª ed., pág.61). Trata-se de um prazo especial, estipulado ad hoc, que tanto vale para as obrigações puras, como para aquelas a que foi imposto um prazo.
Dúvidas não restam que, na sua reclamação, os ora recorrentes alegaram que perderam o interesse na celebração do contrato definitivo, em virtude de os promitentes vendedores não terem comparecido no Cartório Notarial para outorga da respectiva escritura. No entanto, também aludem aí ao facto de não terem efectuado o cancelamento das hipotecas sobre a fracção «A…» e à impossibilidade culposa revelada naquela conduta (arts.25º a 28º da reclamação), bem como ao incumprimento culposo imputável aos promitentes vendedores, dada a sua incapacidade financeira, perda de interesse e inércia (art.30º da mesma reclamação).
Por conseguinte, os factos invocados que justificariam, no entender dos recorrentes, a sua perda de interesse na prestação seria a não comparência dos promitentes vendedores para outorga da escritura e o não cancelamento das hipotecas.
Porém, como já vimos, o prazo limite de 360 dias para outorga da escritura pública de compra e venda podia ser alterado em qualquer altura, desde que as partes nisso acordassem. O que significa que o termo fixado não era essencial, no sentido de que as partes não viam naquele termo o prazo limite e improrrogável para o adimplemento, findo o qual haveria incumprimento definitivo, ou no sentido de que o vencimento do termo conferia ao credor o direito de resolução. Não se diga, assim, que deve ser atribuída natureza de cláusula resolutiva expressa à aludida cláusula 5ª 1., já que aí não foi convencionado o direito de resolver o contrato no caso de não ser cumprido o prazo estipulado.
Acresce que o promitente comprador, na carta que enviou aos promitentes vendedores, com data de 29/10/0…, se limita a informá-los que se encontra agendada para o dia 9/11/09, às 12h30, no Cartório Notarial da Dr.ª M…, a realização da escritura pública de compra e venda prometida, e a esclarecê-los que deverão entregar os documentos necessários para o efeito (cfr. o documento de fls.92 e 93). Isto é, não foi aí incluída qualquer intimação formal para o acto, designadamente considerando-se que a falta dos promitentes vendedores no Cartório os faria incorrer em incumprimento definitivo do contrato, com atribuição do direito de resolução do contrato promessa ao contraente não faltoso.
Deste modo, entendemos, por um lado, que as partes, no momento da celebração do contrato, não consideraram como essencial o termo fixado, já que não o viram como um prazo limite e improrrogável para o cumprimento, nem sequer como susceptível de, com o respectivo vencimento, se conferir o direito de resolução (essencialidade subjectiva). Por outro lado, que a essencialidade do termo também não deriva da natureza ou modalidade da prestação, uma vez que, no caso, não se pode dizer que a sua tardia realização é inútil para o promitente comprador (essencialidade objectiva).
Não se diga, pois, que os promitentes vendedores, ao não comparecerem à escritura, apesar de interpelados para tal, nos termos atrás referidos, desrespeitaram objectivamente um prazo essencial, o que os fez incorrer em incumprimento definitivo. Tal situação, só por si, traduz antes uma situação de mora, porquanto esta supõe a possibilidade futura de cumprimento da obrigação, havendo, assim, um simples retardamento da prestação por causa imputável ao devedor (art.804º, nº2, do C.Civil).
Por conseguinte, o promitente comprador não podia, sem mais, renunciar ao cumprimento posterior da obrigação, dando por resolvido o negócio. O que podia, conforme resulta do atrás exposto, era fixar aos promitentes vendedores um prazo razoável para o cumprimento, considerando-se a obrigação, decorrido esse prazo, como não cumprida definitivamente, nos termos do citado art.808º. Claro que a fixação desse prazo é dispensável, nos termos do mesmo artigo, se o promitente comprador perder com a mora o interesse que tinha na prestação, uma vez que, nesse caso, o retardamento é equiparado ao não cumprimento, pelo que tinha aquele o direito de resolver o contrato, já que a obrigação provém, no caso, de um contrato bilateral (cfr. o art.801º, nº2, do C.Civil).
Contudo, a perda de interesse do credor, em consequência da mora, tem de ser apreciada objectivamente, como determina o nº2, do art.808º, sendo, pois, necessário alegar e provar factualidade de acordo com a qual, à luz dos princípios da boa fé, isto é, segundo critérios de razoabilidade próprios do comum das pessoas, se possa ter por justificada a perda de interesse do credor na prestação (cfr. os Acórdãos do STJ, de 22/3/11, 28/6/11, 6/7/11, 6/10/11 e 15/3/12, in www.dgsi.pt). Menciona Vaz Serra, citado por Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol.II, 2ª ed., pág.61, o qual, por seu turno, cita Von Thur, os seguintes exemplos de perda de interesse: «O credor não sabe já em que empregar o objecto que o devedor lhe deve entregar, por ter passado o momento próprio (como quando se trate, por exemplo, de mercadoria de temporada, de um vestido de baile quando este se realizou), ou quando, em consequência da mora, o credor se viu obrigado a pôr-se a coberto da sua necessidade por outro meio e não necessita já, portanto, da prestação do devedor».
No caso dos autos, o contrato promessa incidiu sobre uma casa de habitação, que constitui alegadamente a casa de morada de família do promitente comprador. Na verdade, este alega que ocupa a fracção em causa desde a outorga daquele contrato, conforme, aliás, estava previsto na sua cláusula 8ª. Não se vê, pois, em princípio, que a celebração do contrato definitivo de compra e venda da referida casa tenha deixado de interessar ao promitente comprador, em consequência da mora. Ou, pelo menos, dos factos alegados na reclamação não resulta, à partida, tal conclusão.
É certo que os recorrentes também aludem ao facto de os promitentes vendedores não terem efectuado o cancelamento das hipotecas sobre a fracção «A…». No entanto, quando foi celebrado o contrato promessa de compra e venda daquela fracção (11/11/0…, já incidiam sobre ela três hipotecas, registadas em 27/6/0…, a favor do B…, S.A., cuja denominação social foi posteriormente alterada para B…, S.A.. Isto é, os recorrentes já sabiam da existência daquelas hipotecas quando celebraram aquele contrato, sendo que as mesmas se destinavam a garantir o pagamento de uma dívida que atingia o total de € 1.176.921,35 (cfr. os documentos de fls.247 a 249 e a sentença recorrida).
No clausulado do contrato promessa não se faz referência expressa a tais hipotecas, apenas constando da cláusula 6ª 1. que os promitentes vendedores são responsáveis e assumirão todos os encargos relativos ao imóvel objecto daquele contrato que sejam anteriores à sua celebração, independentemente de estarem vencidos ou serem exigíveis nessa data.
Deste modo, a circunstância de os promitentes vendedores não terem efectuado o cancelamento das hipotecas não implica, só por si, ou ainda que acompanhada da circunstância de não terem comparecido à escritura, que se possa ter por justificada a perda de interesse do promitente comprador, apreciada esta objectivamente, como determina a lei. Ou seja, atendendo à valia da prestação medida (objectivamente) em função do promitente comprador.
Mas será que aquelas circunstâncias traduzem um comportamento inequívoco demonstrativo da vontade de não cumprir ou da impossibilidade de cumprir, a poder implicar, designadamente, a resolução do contrato? Ou, como dizem os recorrentes, a conduta dos promitentes vendedores revela a sua incapacidade financeira, perda de interesse e inércia, a traduzir impossibilidade culposa do cumprimento?
Segundo Pires de Lima e Antunes Varela, ob.cit., pág.52, há impossibilidade da prestação, não só quando esta se torna seguramente inviável, mas também quando a probabilidade da sua realização, por não depender apenas de circunstâncias controláveis pela vontade do devedor, se torne extremamente improvável (cfr., no mesmo sentido, o Acórdão da Relação de Lisboa, de 20/4/10, in www.dgsi.pt). Por seu turno, Calvão da Silva, in Sinal e Contrato Promessa, 12ª ed., pág.142, equipara a declaração antecipada de não cumprir ao comportamento inequívoco demonstrativo da vontade de não cumprir ou da impossibilidade de cumprir, para efeitos de os considerar como incumprimento.
Por outro lado, é sabido que, nos termos da cláusula 2ª do contrato promessa, os promitentes vendedores prometeram vender a referida fracção totalmente livre de quaisquer ónus, encargos ou qualquer outro tipo de responsabilidades.
Todavia, a nosso ver, o não cancelamento das hipotecas e a não comparência à escritura, desacompanhados de quaisquer outros elementos, não são suficientes para justificar a conclusão de que a prestação se tornou seguramente inviável ou de que a probabilidade da sua realização se tornou extremamente improvável.
Só que, da certidão da Conservatória do Registo Predial de L…, constante dos autos a fls.247 e segs., onde vêm mencionados os registos em vigor sobre o prédio penhorado, resulta que, após o registo das aludidas hipotecas, foram registadas, sobre a referida fracção «A…», as seguintes penhoras:
- em 12/10/0…, a favor de V…, Ld.ª, sendo a quantia exequenda no valor de € 59.238,70;
- em 28/10/0…, a favor da Fazenda Nacional, sendo a quantia exequenda no valor de € 9.512,65;
- em 4/11/0…, a favor da Fazenda Nacional, sendo a quantia exequenda no valor de € 10.400,00;
- em 28/4/1…, a favor de B…, S.A., sendo a quantia exequenda no valor de € 847.671,46;
- em 6/10/1…, a favor de T…, S.A., sendo a quantia exequenda no valor de € 331.007,88.
Note-se que, na sentença recorrida, foram julgados verificados e graduados, por esta ordem, os créditos reclamados pelo M.ºP.º, em representação da Fazenda Nacional (no valor de € 8.447,95 – respeitante a IMI e respectivos juros), e pelo B…, S.A. (no valor de € 1.176.921,35 – garantido pelas três hipotecas), o crédito exequendo pertencente à exequente V…, Ld.ª (no valor de € 59.238,70 – garantido por penhora), bem como o crédito reclamado pelo B…, S.A. (no valor de € 335.345,76 – garantido por penhora).
Apesar disso, na sentença recorrida, quando se considerou não reconhecido o crédito reclamado pelos ora recorrentes, não se aludiu a nenhuma daquelas penhoras, nem às já mencionadas três hipotecas.
Entendem os recorrentes que, existindo no processo documento do qual constavam factos da maior relevância jurídica (certidão predial de ónus e encargos), o tribunal a quo deveria ter retirado dele as respectivas consequências de direito, atento o disposto nos arts.514º, nº2 e 515º, do C.P.C.. Isto é, consideram que a «floresta de penhoras» ordenadas nas várias execuções que correm contra os promitentes vendedores é factualidade mais do que suficiente para demonstrar a impossibilidade de cumprimento da obrigação contratual por parte daqueles.
O disposto no citado art.514º, nº2, porém, não tem aplicação ao caso dos autos, uma vez que os recorrentes se pretendem socorrer de um documento que se encontra incorporado no próprio processo. De todo o modo, é certo que, nos termos do citado art.515º, o tribunal deve tomar em consideração todas as provas produzidas, tenham ou não emanado da parte que devia produzi-las. Mas sem prejuízo, acrescenta o mesmo artigo, das disposições que declarem irrelevante a alegação de um facto, quando não seja feita por certo interessado. Este preceito consagra o chamado princípio da aquisição processual, sendo que, segundo Lebre de Freitas, in Código de Processo Civil, Anotado, vol.2º, 2ª ed., pág.432, as disposições que declaram irrelevante a alegação de um facto por outrem que não certo interessado não constituem excepção ao princípio da aquisição processual no âmbito da prova, mas sim à aplicação do mesmo princípio no campo da alegação dos factos, também ela relevante seja qual for a parte que a produza (cfr. o art.264º, nº2, do C.P.C.).
Acresce que, em princípio, nos termos do disposto no art.663º, nº1, do C.P.C., a sentença deve tomar em consideração, designadamente, os factos constitutivos do direito que se produzam posteriormente à proposição da acção, de modo que a decisão corresponda à situação existente no momento do encerramento da discussão.
Nada impedia, pois, que o tribunal tivesse em consideração a certidão predial de ónus ou encargos junta aos autos, para o efeito de, juntamente com os demais elementos constantes do processo, apreciar a questão da invocada impossibilidade culposa do cumprimento.
Como se refere no Acórdão do STJ, de 20/5/2010, disponível in www.dgsi.pt., a par das situações tipificadas de não cumprimento definitivo, existe uma outra situação que a doutrina e a jurisprudência equiparam à falta definitiva de cumprimento e que se traduz na declaração, expressa ou tácita, do devedor de que não quer ou não pode cumprir. Mais se refere naquele Acórdão que, quando o devedor toma atitudes ou comportamentos que revelem inequivocamente a intenção de não cumprir a prestação a que se obrigou, porque não quer ou não pode, o credor não tem de esperar pelo vencimento da obrigação (se ainda não ocorreu), não tem de alegar e provar a perda de interesse na prestação do devedor, nem o tem de interpelar admonitoriamente, para ter por não cumprida a obrigação.
No mesmo sentido pode ver-se Calvão da Silva, ob. e loc. cits., quando equipara a declaração antecipada de não cumprir ao comportamento inequívoco demonstrativo da vontade de não cumprir, ou da impossibilidade antes do tempo de cumprir, e os configura como incumprimento, a poder implicar, designadamente, a resolução do contrato. Ponto é que, continua aquele ilustre Professor, ob.cit., pág.143, seja séria, certa e segura a declaração ou o comportamento do promitente – vendedor de não querer ou não poder cumprir.
Assim sendo, haverá que retornar à seguinte questão: será que, no caso dos autos, estamos perante um comportamento inequívoco demonstrativo da vontade da ré de não cumprir?
Como já se referiu, consta do contrato promessa em questão que os primeiros outorgantes prometeram vender a fracção em causa livre de quaisquer ónus, encargos ou outras responsabilidades.
No entanto, resulta da certidão de ónus e encargos registados sobre aquela fracção que, à data da celebração daquele contrato, já estavam registadas três hipotecas voluntárias, e que, posteriormente àquela data, além de se manter o registo daquelas hipotecas, ainda foram registadas mais cinco penhoras. Isto é, os promitentes vendedores, além de não terem promovido o cancelamento de tais hipotecas, tendo em vista a celebração do contrato prometido, ainda deixaram penhorar a fracção por cinco vezes. Sendo que estas penhoras se destinam a garantir quantias exequendas que, no seu total, atingem o valor de € 1.257.830,72. Ou seja, um valor ainda superior ao das quantias garantidas pelas três hipotecas, que atinge o montante de € 1.176.921,35.
Acresce que, notificado o executado, promitente vendedor, para se pronunciar sobre o crédito invocado pelos promitentes vendedores, o mesmo nada disse, não esclarecendo, pois, por exemplo, por que razão deixou penhorar o prédio. Aliás, também não consta que tenha informado os promitentes vendedores logo aquando da realização das penhoras, tanto mais quanto é certo que bem sabia ter prometido vender a fracção livre de quaisquer ónus ou encargos.
Face a este circunstancialismo, o que ressalta, desde logo, é a insensibilidade dos promitentes vendedores relativamente à situação em que o prédio ainda se encontra (cada vez mais onerado) e ao significado que a sua inércia comporta em termos de vontade de não cumprir ou da impossibilidade de cumprir, bem como às consequências desse seu comportamento omissivo, no que respeita aos interesses da contraparte. Sendo certo que decorre do princípio da boa fé no cumprimento dos contratos que o devedor está obrigado a usar o grau de eficácia e diligência normalmente exigíveis.
Estas atitudes dos promitentes vendedores revelam, objectivamente, inquestionável censura e traduzem, a nosso ver, uma clara vontade de não cumprir ou uma impossibilidade de cumprir, as quais resultam, assim, de comportamentos concludentes nesse sentido. Trata-se, pois, de comportamentos que são lesivos do princípio da boa fé e do pontual cumprimento dos contratos, e, como tal, incompatíveis com a intenção de cumprir o contrato promessa em questão, que, por isso, se deve considerar definitivamente não cumprido.
Em caso semelhante assim se decidiu no recente Acórdão do STJ, de 10/1/12, e, ainda, no Acórdão do STJ, de 24/1/08, disponíveis in www.dgsi.pt, referindo-se neste último o seguinte: «Clausulado, no contrato promessa, que o prédio seria vendido livre de ónus ou encargos, e não tendo os promitentes vendedores removido o encargo (hipoteca) que sobre ele impendia já ao tempo da celebração do contrato promessa, nem obstado, posteriormente a tal celebração, à penhora do prédio, não tendo dado conhecimento à contraparte da incidência das aludidas hipoteca e penhora, verificou-se o incumprimento, por aqueles, do contrato promessa» (cfr., também, os Acórdãos do STJ, de 16/5/2000 e de 22/6/2010, in www.dgsi.pt).
Haverá, assim, que concluir que, do conjunto da matéria de facto apurada nos autos, resulta ter ocorrido não cumprimento do contrato promessa devido aos promitentes vendedores, pelo que tem o promitente comprador a faculdade de exigir o dobro do sinal, nos termos do citado art.442º, nº2.
Porém, daí não resulta automaticamente que o promitente comprador goze do direito de retenção para garantia daquele crédito (sinal em dobro). Na verdade, como já vimos, nos termos do citado art.755º, nº1, al.f), só goza desse direito de retenção o beneficiário da promessa que obteve a tradição da coisa objecto do contrato prometido.
Ora, tendo os reclamantes, ora recorrentes, alegado que, aquando da outorga do contrato promessa, os promitentes vendedores entregaram, em mão, as chaves da fracção, conferindo-lhes plena posse da mesma, ocupando-a desde então e sendo a sua casa de morada de família, a credora reclamante B…, S.A., impugnou, entre outros, tais factos.
Verifica-se, pois, que, constituindo a tradição da coisa um pressuposto essencial do direito de retenção, a mesma não pode ser dada, desde já, como provada. Consequentemente, uma vez que só o credor que goze de garantia real sobre o bem penhorado pode reclamar o pagamento do respectivo crédito, haverá que concluir que a verificação do crédito em questão está dependente de produção de prova. Logo, não havia que proferir sentença a conhecer da sua existência, mas sim que seguir os termos do processo sumário de declaração, posteriores aos articulados, nos termos do disposto no citado art.868º, nº1.
Deste modo, haverá que revogar a sentença recorrida, que não reconheceu o crédito reclamado pelos ora recorrentes, já que, apesar de estarem demonstrados o incumprimento definitivo do contrato promessa e a existência de um direito de crédito da titularidade daqueles, carece de prova a invocada obtenção da tradição da fracção em causa.
3 – Decisão.
Pelo exposto, concede-se provimento ao recurso e revoga-se a sentença apelada, devendo seguir-se os termos do processo sumário de declaração para se apurar se os recorrentes obtiveram, ou não, a tradição da fracção «A…», objecto do contrato prometido.
Custas pela apelada.
Lisboa, 12 de Fevereiro de 2013
Roque Nogueira
Pimentel Marcos
Tomé Gomes |
