| 357/2001.L1-6 |  |
USUCAPIÃO
2. O direito de superfície reveste um carácter autónomo, em relação ao direito de propriedade do dono do terreno, sendo o seu objecto integrado pela faculdade de ocupação do espaço aéreo e do subsolo correspondentes à porção delimitada de terreno. Embora o solo continue pertença daquele, pode o superficiário ocupar com a construção ou com a plantação que tenha direito a fazer ou manter, esse solo.
3. O direito do superficiário sobre a coisa implantada é uma verdadeira propriedade, não um simples direito real de gozo de coisa alheia, pertencente ao proprietário do solo, semelhante por exemplo ao usufruto, mas antes um direito de domínio sobre coisa própria
4. O contrato pelo qual alguém é autorizado a fazer construções ou plantações em terreno alheio, conservando a propriedade delas, embora seja denominado locação, porque é temporário e o pagamento do solário se confunde com a renda, deverá ser classificado como direito de superfície
5. Conforme expressamente previsto no art. 1528º do C.Civil, o direito de superfície pode constituir-se por usucapião (como já se entendia no domínio do Código de Seabra), forma-se directamente sobre ou sob o terreno ou solo do prédio ou, no último caso, sobre edifício alheio já existente (direito de sobreelevação), de maneira a que uma e outra construção e respectivos direitos, não se confundem física e estruturalmente
6. No exercente do poder de facto presume-se o animus: tem-se por verificado o exercício de um poder de facto sobre um imóvel.
(FG)
I – RELATÓRIO
Maria e outros, vieram instaurar contra G e mulher, B, acção declarativa de condenação, a seguir a forma ordinária, pedindo seja reconhecida a propriedade dos demandantes sobre o prédio descrito na p. i. e, bem assim, sobre as três casas ali implantadas, e os RR condenados a entregá-los aos AA. e ainda a pagar-lhes as rendas em atraso, no valor de 657.200$00, acrescidas de juros de mora contados da citação, reclamando ainda a importância diária de 300$00, a título de indemnização por retenção indevida, também a contar da citação.
Alegam, em síntese, que
- os AA são donos, por lhes ter advindo em partilha a que se procedeu por óbito de seu pai, J, do prédio rústico sito na Serra de Santiago, descrito na Conservatória do Registo Predial da Praia da Vitória sob o nº sendo certo que, por si e antepossuidores, desde há mais de 50 anos que sobre o dito prédio vêm exercendo actos de posse pública, pacífica e de boa fé, de modo que o adquiriram por usucapião, que expressamente invocam;
- no ano de 1954 o falecido J celebrou com cidadãos norte-americanos contratos de arrendamento, cujo prazo de vigência foi fixado em 20 anos, nos termos dos quais cedeu a estes 3 parcelas do identificado prédio, para que em cada uma delas fosse edificada uma moradia:
- na execução do assim acordado um dos contraentes, ali edificou uma casa com o nº H-126, tendo sido edificadas pelos outros dois contraentes as casas com os nºs H-129 e H-174;
- os contratos supra aludidos foram sendo renovados sendo certo que, nos termos contratualmente fixados, a falta de pagamento da renda pelo período de 1 ano, por banda do arrendatário ou de quem o tivesse substituído nessa qualidade, concederia ao senhorio o direito a tomar posse da casa por rescisão do contrato e, findo o mesmo, cada casa passaria para o dono do terreno sem qualquer dever de indemnizar quem a fizera ou ocupara;
- os agora demandados passaram a ocupar as três referidas casas no ano de 1994, na qualidade de cessionários, cessão da posição de arrendatário aceite pelos AA.;
- sucede, porém, que a renda da casa H-126 não é paga desde 1/7/94, a da casa H-129 desde 1/2/95 e a relativa à casa H-174 deixou de ser paga em 1/11/94, o que confere aos agora demandantes o direito a resolverem o contrato, havendo para si as parcelas arrendadas e casas nelas edificadas e, bem assim, o montante relativo às rendas vencidas e não pagas e indemnização pela privação do imóvel, havendo-se como prejuízo o equivalente ao rendimento que as mesmas lhe proporcionariam caso estivessem arrendadas e que computam em 300$00 diários.
Devidamente citados, os RR defenderam-se por excepção, invocando a sua ilegitimidade para a acção no que concerne ao pedido de restituição das casas com os nºs H-126 e H-174, com fundamento no facto de as terem vendido a terceiros.
Mais alegam não poder caracterizar-se como de arrendamento o contrato celebrado, defendendo antes estar-se perante a constituição de um direito de superfície, tal como vem definido no art. 21.º da Lei n.º 2030, de 22 de Junho de 1948, sendo em todo o caso nula a sua constituição por inobservância de forma legal, já que não foi celebrado mediante escritura pública.
Em sede de impugnação, alegam
- ser falso que tenham deixado de pagar as rendas acordadas, alegando terem sido os AA quem sempre recusou emitir o pertinente recibo, tendo-se o autor J recusado a receber a renda, que em 1996 lhe foi oferecida pelos contestantes que, por tal motivo, passaram a proceder ao respectivo depósito na CGD, depositando a quantia de 5 000$00 porquanto, segundo informação que lhes foi prestada, nenhuma outra era devida;
- cautelarmente, porém, e tendo em vista fazer caducar o invocado fundamento resolutivo, procederam ao depósito do montante alegadamente em dívida, concluindo pela procedência parcial da acção, uma vez que reconhecem ser pertença dos AA o terreno onde se encontra implantada a casa, pugnando todavia pela improcedência do mais peticionado.
Deduziram pedido reconvencional, alegando que
- por si e antepossuidores encontrarem-se na posse da casa com o n.º H-129 há mais de 42 anos, sempre no convencimento de que a mesma lhes pertencia, e tanto assim que, tendo-a adquirido no ano de 1994 pelo valor de 800 000$00, nela despenderam em obras o montante de 5 400 000$00.
Peticionam a condenação dos AA no reconhecimento de que são os legítimos donos da casa implantada no terreno que àqueles pertence, ordenando-se o cancelamento de quaisquer registos que hajam sido eventualmente efectuados em favor dos reconvindos.
Subsidiariamente, pedem a condenação dos AA reconvindos no pagamento de uma indemnização de valor não inferior a 6 200 000$00, correspondente ao actual valor da mesma casa.
Replicaram os AA, pugnando pela improcedência das excepções invocadas e recusando ao depósito efectuado a qualidade de liberatório.
No que respeita ao pedido reconvencional, defendendo ser aplicável o Código Civil de 1867, alegam que nunca a propriedade das casas poderia ter sido adquirida pelos seus ocupantes, dado que se tratou sempre de posse em nome alheio. Aproveitando o facto dos RR terem declarado haver vendido a terceiros as casas H-126 e H-174, e defendendo o entendimento que se trata de um outro fundamento resolutivo, ampliaram os AA a causa de pedir, invocando desta feita a violação do disposto na al. g) do art.° 1038.° do CC., conjugado com o preceituado no art. 1049.° do mesmo diploma legal.
Os RR treplicaram.
Foi entretanto proferido despacho que, constatando o incumprimento do despacho de fls. 92, absolveu os reconvindos da instância reconvencional.
(…)
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento conjunta, com observância do legal formalismo, tendo o Tribunal respondido à matéria de facto controvertida constante da base instrutória e sem reclamações.
Foi proferida sentença que decidiu
- Julgar a acção em que são AA. Maria e outros, parcialmente procedente, por provada, e declarar que os AA. são os titulares do direito de propriedade sobre o prédio identificado em 1. [prédio rústico com 580,8 a, sito na Serra de Santiago, descrito na Conservatória do Registo Predial da Praia da Vitória sob o n° e inscrito na matriz rústica de Santa Cruz, sob os art. (), absolvendo os RR quanto ao mais peticionado.
(…)
- Julgar o pedido reconvencional improcedente e, em consequência, dele absolver o A. reconvindo R(...) desse pedido.
- Julgar improcedente o pedido de condenação como litigante de má fé.
Recorrem os AA, que, no essencial, formulam as seguintes conclusões:
1a - Da factualidade provada resulta que os RR. ocupam, como último elo de sucessivas e legítimas transmissões de posição contratual, terrenos dos AA. em que foram construídas as moradias identificadas nos autos.
2a – Estas moradias construíram-se nos referidos terrenos ao abrigo de contratos de arrendamento para efeito celebrados, não de direito de superfície,
4a - As situações contratuais que legitimaram o uso dos terrenos para implantação de tais moradias e subsequente ocupação destas foram objecto de duas prorrogações, e chegaram ao seu termo, por caducidade e já na pendência já da presenta acção, em 31 de Dezembro de 2002
5a - Antes dessa caducidade, já os RR. tinham dado fundamento à resolução dos contratos por reiterada falta de pagamento da renda a que estavam obrigados como ocupantes do terreno e das casas nele implantadas.
7a - Nada permite fundamentar a aquisição pelos RR., como sucessores, de um direito de superfície que antepossuidores das referidas casas teriam adquirido por usucapião.
8a - Direito esse que, a existar, teria caducado, como igualmente caducariam os arrendamentos também em causa, em 31 de de Dezembro de 2002.
9a - O não pagamento de rendas na pendência da acção, reclamado como fundamento autónomo de resolução dos contratos na réplica (em 29 de Abril de 1999!) foi sempre ignorado pelo Tribunal.
loa A sentença recorrida violou a alínea d) do n° 1 do art. 668° do CPC, pelo que está ferida de nulidade.
lia – E violou os arts. 64°, n° 1, ala a) e 66°, n° 1 (referido ao art. 1051, n° 1, a), do CO) do RAU de 1990.
12a – Pelo que, salvo na parte que reconheceu a propriedade dos AA. sobre o terreno, deve ser revogada, com a condenação dos RR. na totalidade do pedido. Junto: comprovativo do pagamento da taxa de Justiça.
Os RR. contra-alegaram pugnando pela manutenção do decididido.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
São as conclusões das alegações que delimitam o objecto do recurso e o âmbito do conhecimento deste tribunal (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC), pelo que fundamentalmente importa decidir se os AA. são os proprietários do prédio urbano instalado sobre o terreno de que são proprietários e se, nesse caso, têm fundamento para ver resolvido o contrato que qualificam de arrendamento.
II - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
1. Encontra-se inscrito a favor de Maria e outros um prédio rústico de 580,8 a, sito na Serra de Santiago, descrito na Conservatória do Registo Predial da Praia da Vitória sob o n° e inscrito na matriz rústica de Santa Cruz, sob os arts….
2. O prédio descrito em 1. adveio aos referidos AA. por partilha efectuada em herança de seu pai, J.
3. J ocupou esse prédio, percebendo-lhe os rendimentos, pagando a respectiva contribuição e retirando-lhe as demais utilidades.
4. Tudo à vista de todos, sem oposição de ninguém e na convicção de que sobre ele exercia o seu direito de proprietário pleno, desde muito antes de 1950.
5. Também os AA referidos em 1. vêm ocupando esse prédio, percebendo-lhe os rendimentos, pagando a respectiva contribuição e retirando-lhe as demais utilidades.
6. Tudo à vista de todos, sem oposição de ninguém e na convicção de que sobre ele exercem o seu direito de comproprietários plenos.
7. Em data que não foi possível apurar concretamente, mas anterior a 1958, J acordou com cidadãos norte-americanos a cedência por 20 anos de 3 parcelas do prédio descrito no ponto 1., cada uma para construção de uma moradia, mediante o pagamento de uma quantia.
8. No prédio referido em 1, MM construiu, com consentimento de J, a casa n.º H-126.
9. No prédio referido em 1, outros dois cidadãos norte-americanos, com consentimento de J, construíram as casas nºs H-129 e H-174.
10. Por documento escrito, datado de 1 de Agosto de 1971, Manuel declarou que:
"...na qualidade de tutor dos herdeiros de J (...) prorroga por mais 20 (vinte) anos o contrato celebrado em 1958, pelo qual os seus constituintes cederam ao Sr. MM, da Marinha dos Estados Unidos da América do Norte (...), área para construção de uma moradia, a actual casa H-126, actualmente pertencente ao Sr. Capitão … e que confronta (…).
Que a prorrogação que agora autoriza é a partir de 1 de Agosto de 1972, passando o contrato a ter o seu termo em igual dia e mês.
Que para actualização da importância então estipulada o actual ocupante do prédio, Sr. Capitão (...). passará a pagar mensalmente a quantia de 570$00 (quinhentos e setenta escudos e 00/100), somente em moeda portuguesa.
Que o mesmo Sr. Capitão poderá subalugar ou arrendar a mencionada área ou o direito de habitação da casa H-126 nela construída durante o prazo que terminará em 1 de Agosto de 1992, pois findo este prazo a casa, como então foi estabelecido, ficará a pertencer aos herdeiros de J, seus constituintes, sem que o Sr. Capitão J(...), ou seus sucessores tenham o direito a receber qualquer indemnização.
Que se o Sr. Capitão, ou quem o substituir deixar de pagar a quantia estipulada de 570$00 durante um ano, os seus constituintes, ou seus sucessores, entrarão a posse definitiva da referida casa.
Que findo o prazo do contrato de 1 de Agosto de 1972, ou antes, no caso de falta de pagamento, a casa será entregue intacta aos seus constituintes e em bom estado de conservação"
Declarando o Sr. Capitão:
"...aceitar a prorrogação acima concedida com a alteração da quantia mencionada mensal de 570$00 (quinhentos e setenta escudos e 00/100) e em moeda portuguesa."
11. Por documento escrito, datado de 20 de Junho de 1974, Maria e J declararam que:
"...na qualidade de proprietários de um terreno situado na Serra de S. Tiago (..) prorrogam por mais 20 (vinte) anos o terreno aonde se encontra situada a casa n.° H-129, actualmente pertencente ao Sr. R e que confronta: Norte; Sul; Este; e Oeste com a propriedade acima referida.
Que a prorrogação agora autorizada é a partir de 1 de Julho de 1974, passando o contrato a ter o seu termo em igual dia e mês do ano de 1994.
Que para actualização da importância então estipulada o actual ocupante do prédio, Sr. R (...), passará a pagar a quantia de 570$00 (quinhentos e setenta escudos) e somente em moeda portuguesa.
Que o mesmo Sr. R poderá subalugar ou arrendar a mencionada área ou direito de habitação da casa H-129 nela contida durante o prazo a terminar em 1 de Julho de 1994, gois findo este prazo a casa, como então foi estabelecido, ficará a pertencer aos proprietários do referido terreno sem que o Sr. R(...) ou seus sucessores tenham o direito de receber qualquer indemnização.
Que se o Sr. R ou quem o substitui deixar de pagar a quantia estipulada de 570$00 durante um ano, e somente em moeda portuguesa, os proprietários entrarão a posse definitiva da referida casa n.° H-129.
Que findo o prazo do contrato de 1 de Julho de 1994, ou antes, no caso de falta de pagamento da renda, a casa será entregue intacta aos proprietários do terreno e em bom estado de conservação"
Declarando R:
"...aceitar a prorrogação acima concedida com a alteração da quantia mencionada mensalmente de 570$00 (quinhentos e setenta escudos) e somente em moeda portuguesa."
12. Por documento escrito, datado de 1 de Agosto de 1973, Maria e J declararam que:
"...na qualidade de proprietários de um terreno situado na Serra de S. Tiago (...) prorrogam por mais 20 (vinte) anos o terreno aonde se encontra situada a casa n.° H-174, pertencente ao Sr. C, e que confronta: Norte, Sul, Este e Oeste com a propriedade acima referida.
Que a prorrogação agora autorizada é a partir de 1 de Agosto de 1973, passando o contrato a ter o seu termo em igual dia e mês do ano de 1993.
Que para actualização da importância então estipulada o actual ocupante do prédio, Sr. C (...), passará a pagar a quantia de 570$00 (quinhentos e setenta escudos) somente em moeda portuguesa.
Que o mesmo Sr. C, poderá subalugar ou arrendar a mencionada área ou direito de habitação da casa H-174 nela construída durante o prazo a terminar em 1 de Agosto de 1993, pois findo este prazo a casa, como então foi estabelecido, ficará a pertencer aos proprietários, sem que o Sr. C(...) ou seus sucessores tenham o direito de receber qualquer indemnizacão.
Que se o Sr. C, ou quem o substitui, deixar de pagar durante um ano a quantia estipulada de 570$00 em moeda portuguesa, os proprietários entrarão na posse da referida casa.
Que findo o prazo do contrato de 1 de Agosto de 1993, ou antes no caso de falta de pagamento a casa será entregue intacta aos proprietários do terreno. e em bom estado.", declarando C:
"...aceitar a prorrogação acima concedida com alteração da quantia mencionada mensalmente de 570$00 (quinhentos e setenta escudos) somente em moeda portuguesa."
13. Por documento escrito, J e outro declararam que:
"...na qualidade de proprietários de um terreno situado na Serra de S. Tiago (...) prorrogam até 31 de Dezembro de 2002, o contrato de arrendamento do terreno onde está situada a casa H-126, actualmente pertencente ao Sr. T.
Que a prorrogação agora autorizada a partir de 1 de Dezembro de 1988 tem o seu termo em 31 de Dezembro de 2002.
Que o Sr. T ou quem o substituir passará a pagar a quantia de 5.000$00 (cinco mil escudos) mensais em moeda portuguesa sofrendo este montante um aumento de 20 % de dois em dois anos a partir de 1 de Dezembro 88.
Que o Sr. T subalugar ou arrendar a referida área ou direito de habitação da casa H-126 nela contida durante o prazo a terminar em 31 de Dezembro de 2002, pois findo este prazo a casa, como então foi estabelecido, ficará a pertencer aos proprietários do terreno, sem que o Sr. T ou quem o substituir tenham o direito de receber qualquer indemnização.
Que se o Sr. T ou quem o substituir deixar de pagar durante um ano a quantia estipulada mensalmente de 5.000$00, os proprietários entrarão na posse da referido casa H-126.
Que findo o prazo de contrato de 31 de Dezembro de 2002 ou antes, no caso de falta de pagamento da renda, a casa será entregue intacta e em bom estado de conservação aos proprietários do terreno."
14. Por documento escrito, J e outro declararam que:
"...na qualidade de proprietários de um terreno situado na Serra de S. Tiago (...) prorrogam até 31 de Dezembro de 2002, o contrato de arrendamento do terreno onde está situada a casa H-129, actualmente pertencente ao Sr. S.
Que a prorrogação agora autorizada a partir de 1 de Dezembro de 1988 tem o seu termo em 31 de Dezembro de 2002.
Que o Sr. S ou quem o substituir passará a pagar a quantia de 5.000$00 (cinco mil escudos) mensais em moeda portuguesa sofrendo este montante um aumento de 20 % de dois em dois anos a partir de 1 de Dezembro 88.
Que o Sr. S poderá subalugar ou arrendar a referida área ou direito de habitação da casa H-129 nela contida durante o prazo a terminar em 31 de Dezembro de 2002, pois findo este prazo, a casa como então foi estabelecido, ficará a pertencer aos proprietários do terreno, sem que o Sr. S ou quem o substituir tenham o direito de receber qualquer indemnização.
Que se o Sr. S ou quem o substituir deixar de pagar durante um ano a quantia estipulada mensalmente de 5.000$00, os proprietários entrarão na posse da referida casa H-129.
Que findo o prazo de contrato de 31 de Dezembro de 2002, ou antes no caso de falta de pagamento da renda, a casa será entregue intacta e em bom estado de conservação, aos proprietários do terreno."
15. Por documento escrito, João e outro declararam que:
"...na qualidade de proprietários de um terreno situado na Serra de S. Tiago (...) prorrogam até 31 de Dezembro de 2002, o contrato de arrendamento do terreno onde está situada a casa H-174, actualmente pertencente ao Sr. J.
Que a prorrogação agora autorizada a partir de 1 de Dezembro de 1988 tem o seu termo em 31 de Dezembro de 2002.
Que o Sr. J ou quem o substituir passará a pagar a quantia de 5.000500 (cinco mil escudos) mensais em moeda portuguesa sofrendo este montante um aumento de 20 % de dois em dois anos a partir de 1 de Dezembro 88.
Que o Sr. J poderá subalugar ou arrendar a referida área ou direito de habitação da casa H-174 nela contida durante o prazo a terminar em 31 de Dezembro de 2002, pois findo este prazo, a casa corno então foi estabelecido, ficará a pertencer aos proprietários do terreno, sem que o Sr. J ou quem o substituir tenham o direito de receber qualquer indemnização.
Que se o Sr. J ou quem o substituir deixar de pagar durante um ano a quantia estipulada mensalmente de 5.000$00, os proprietários entrarão na posse da referida casa H-174.
Que findo o prazo de contrato de 31 de Dezembro de 2002, ou antes no caso de falta de pagamento da renda, a casa será entregue intacta e em bom estado de conservação, aos proprietários do terreno."
16. Os RR. passaram a ocupar as três casas referidas 7. e 8. desde o ano de 1994, com o consentimento dos AA.) e pagando as quantias referidas em 12., 13. e 14.
17. Em Março de 1996 os RR cederam a casa n.° H-126 a Roberto Cebollero mediante uma contrapartida em dinheiro.
18. Em Abril de 1997 os RR. cederam a casa n.° H-174 a Maria M mediante uma contrapartida em dinheiro.
19. As quantias relativas à casa H-126 deixaram de ser pagas a partir de 1/07/94.
20. As quantias relativas à casa H-174 deixaram de ser pagas a partir de 1/11/94.
21. O R. marido fez inscrever as 3 casas em seu nome na matriz predial, correspondendo-lhe respectivamente os arts. 4067, 4013 (corrigido para 3947) e 4075 (corrigido para 3960).
22. O R. marido pagou ao A. a quantia de 145 dólares norte-americanos através do cheque com o n.º 3488.
23. Os RR. depositaram na conta n.° 0099/039844/350, da Caixa Geral de Depósitos, à ordem do A:
a) 5.000$00, como "depósito definitivo", efectuado em 3 de Abril de 1996:
b) 5.000$00, como "depósito definitivo", efectuado em 6 de Janeiro de 1997;
c) 5.000$00, como "depósito definitivo", efectuado em 30 de Dezembro de 1998;
d) 5.000$00, como "depósito definitivo", efectuado em 14 de Janeiro de 1999;
e) 636.000$00 como "depósito posterior", efectuado em 25 de Março de 1999.
24. Os RR ausentaram-se para o estrangeiro, em data que não foi possível apurar concretamente.
(…)
III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1. Prâmbulo
A acção nº 47/97 a que respeita o presente recurso foi proposta com vista à resolução de três contratos de arrendamento de terreno, celebrados nos idos anos 50, em que foram implantadas moradias, construídas pelos antecessores dos RR/Recorridos.
Consideram os AA. que, não tendo sido paga a renda, relativa ao terreno, pelos RR., sucessores como arrendatários, durante a 2ª prorrogação desses contratos, relativa a 1994-07-01, 1995-02-01 e 1994-11-01, deveria a sentença ter condenado os RR. no despejo do terreno ocupado e dos edifícios nele implantados, bem como no pagamento das rendas em dívida. Consideram os AA/Recorrentes que sendo donos do terreno onde tais moradias se implantavam, são, ainda, por força do estabelecido contratualmente, donos delas e, por sucessão, senhorios dos RR./Recorridos.
Contudo, a sentença recorrida reconheceu os AA. como proprietários do prédio rústico onde essas moradias foram construídas. Contudo, considerou que, no caso, teria sido, de facto, constituído um direito de superfície a favor dos RR., direito, que, ainda que não tenha sido formalmente constituído – já que não foi celebrada escritura pública – estes vêm exercendo. Destarte, não reconheceu os AA. como proprietários das casas implantadas no terreno propriedade dos AA. e, assim sendo, a acção foi apenas procedente quanto à propriedade dos AA. sobre o terreno em que tais casas foram construídas, absolvendo os RR., além do mais, quanto à entrega aos AA. dessas moradias.
Discordam os AA. deste entendimento.
2. Do contrato de arrendamento versus direito de superfície
Os AA. pretendem resolver o contrato que qualificam de arrendamento, tendo por objecto o prédio de que são proprietários, por tê-lo adquirido por usucapião, que expressamente invocam, reconhecendo aos RR. a qualidade de arrendatários do dito terreno e invocando como fundamentos resolutivos a falta do pagamento das rendas e, posteriormente, a cedência não autorizada nem reconhecida do gozo da coisa.
Em sede de contestação os RR./Recorridos, discordam da qualificação jurídica do contrato avançada pelos AA. e impugnam a falta do pagamento das rendas relativas ao arrendamento do terreno em questão. Todavia, à cautela, procederam a depósito que pretendem liberatório, realtivo a um dos contratos, mais alegando nada terem a ver com as restantes parcelas e às casas cuja entrega vem reclamada, por as haverem transmitido a terceiros mediante a celebração de contratos de compra e venda.
Não está em discussão que os AA. adquiriram por usucapião, o direito de propriedade sobre imóvel identificado nos autos, direito que sempre seria de presumir, atento o estatuído no art.° 7º do CRPredial, sendo certo que tal presunção não ilidida.
Como a sentença bem refere, à luz da aludida factualidade “e atento o disposto nos art.°s 1316.º, 1317.º, 1287.º, 1294.º, 1295.º e 1296.º, todos do Código Civil, atento o decurso de prazo superior a 20 e até 30 anos (sendo este o consagrado no Código de Seabra) adquiriram os AA, por usucapião, o direito de propriedade sobre o referido imóvel, direito que, de resto, os RR não questionam”.
2.1. A controvérsia surge a respeito da existência de título constitutivo do, também, pelos AA pretendido, reconhecimento do direito de propriedade sobre as três casas implantadas no prédio identificado nos autos, e consequente dever dos RR procederem à respectiva entrega, ou se estes são detentores de título legitimador da ocupação em relação, pelo menos, a uma delas, como insistentemente vêm alegando.
No caso dos autos ficou provado que, por via do contrato celebrado, as partes convencionaram a cedência de um terreno, com vista que a uma específica destinação: a construção por cada um dos ditos norte-americanos de uma moradia na parcela de terreno cedida, sendo devida uma contrapartida monetária. É o que decorre dos factos mencionados nos pontos 7 a 9 da fundamentação de facto.
Assim, em data que não foi possível apurar concretamente, mas anterior a 1958, J acordou com cidadãos norte-americanos a cedência por 20 anos de 3 parcelas do prédio identificado, cada uma para construção de uma moradia, mediante o pagamento de uma quantia. Na sequência deste acordo, MM construiu, no terreno em questão, com consentimento de J, a casa n.º H-126 e outros dois cidadãos norte-americanos, igualmente com o consentimento de J, também aí construíram as casas nºs H-129 e H-174.
Daqui resulta que, através deste acordo, foi dada autorização aos antecessores dos RR. para construírem em chão alheio as casas supra identificadas.
Ora, a faculdade de implantar e manter edifício próprio em chão alheio, sem aplicação das regras sobre acessão imobiliária, é denominada, pelo artigo 1.° da Lei 2030 de 22.06 de 1948, direito de superfície e é com a configuração de um autêntico ius in re, que este direito de superfície aparece incluído, no Livro III do Código Civil, em vigor, nos direitos das coisas..
Este direito caracteriza-se pela existência de um superficiário que é, ou virá a ser, proprietário da obra ou implantação. Ao definir o princípio geral relativo à sua constituição, decorre do artigo 1528º, ex vi art.º1524º, ambos do CC, que o direito de superfície pode resultar da alienação da obra ou das árvores já existentes, separadamente da propriedade do solo. No mesmo sentido, o disposto no artigo 24.°, 1, al. a), da Lei nº 2030, segundo o qual ao superficiário é assegurada a propriedade do edifício, enquanto o direito de superfície lhe pertencer.
Como referem Álvaro Moreira e Carlos Fraga[1], tanto é “direito de superfície o direito de construir, efectivar a construção, como o direito sobre a construção existente em terreno alheio. As situações são de natureza diferente, porque o direito de construir ou de plantar em terreno alheio é uma concessão «aedificandum» ou «adplantandum», feita pelo proprietário do solo - uma autorização que se dá a outrem para construir. O direito sobre construção já existente não é uma concessão para edificar, é um direito sobre uma construção já feita, do tipo de direito de propriedade. São, pois, dois direitos de natureza diferente. O primeiro - a concessão ad plantandum ou ad aedificandum - é um direito real autónomo in re aliena, sobre a coisa de outrem. O segundo - a propriedade da obra separado do solo - é um direito de propriedade”.
O direito de superfície reveste um carácter autónomo, em relação ao direito de propriedade do dono do terreno, sendo o seu objecto integrado pela faculdade de ocupação do espaço aéreo e do subsolo correspondentes à porção delimitada de terreno. Embora o solo continue pertença daquele, pode o superficiário ocupar com a construção ou com a plantação que tenha direito a fazer ou manter, esse solo.
O direito do superficiário sobre a coisa implantada é uma verdadeira propriedade, não um simples direito real de gozo de coisa alheia, pertencente ao proprietário do solo, semelhante por exemplo ao usufruto, mas antes um direito de domínio sobre coisa própria[2].
Ora, no caso dos autos, atentos os factos de que se seu conta, não temos dúvidas em caracterizar o contrato celebrado entre o falecido J e os três originários cidadãos norte-americanos, de que apenas resultou identificado M(...), não como um contrato de arrendamento, como os AA. pretendem fazer crer, mas, antes, como de constituição de um direito de superfície, independentemente da sua validade forma.
Efectivamente, e como bem refere a sentença recorrida, o Tribunal é livre na interpretação e aplicação das normas jurídicas (cfr. art. 664.º do CPC), não estando vinculado ao enquadramento jurídico perfilhado pelas partes, nem tão pouco ao nomen juris que atribuam aos contratos que celebrem, havendo antes que buscar na vontade que expressaram o tipo negocial querido.
Reproduz-se a argumentação que, a este respeito, consta da sentença recorrida:
«Com efeito, e ao invés do que pretendem os AA, não estamos perante a mera cedência do gozo de um imóvel, tendo as partes convencionado que tal cedência tinha uma específica destinação - construção por cada um dos ditos norte-americanos de uma moradia na parcela de terreno cedida - sendo devida uma contrapartida monetária.
(…)
Foi na Lei 2030, de 22 de Junho de 1948, que o direito de superfície veio a ser reconhecido e tratado como direito real. Dispunha o art. 219º do mencionado diploma, epigrafado de "Direito de superfície", que "1. O direito real que consiste na faculdade de implantar e manter edifício próprio em chão alheio, sem aplicação das regras sobre acessão imobiliária, chama-se direito de superfície", acrescentando o n.º 2 que ao titular do direito em causa se dá o nome de superficiário. Todavia, este diploma só previa a constituição deste direito pelo Estado, autarquias locais e pessoas colectivas de utilidade pública administrativa em terrenos do seu domínio privado.
Não obstante, e apesar do direito de superfície não vir expressamente previsto no Código de Seabra (Carta de Lei de 1 de Julho de 1867), tal não constituía obstáculo ao seu reconhecimento, conforme se oode ver em Cunha Gonçalves, Tratado de Direito Civil, vol. XI, 1936, págs. 147 e seguintes, maxime pág. 149, na qual o autor conclui que o direito de superfície não é um direito real novo, devendo ser antes entendido como um desdobramento do direito de propriedade.
Assim, escreve o referido tratadista, a págs. 295, "A mera circunstância de, no presente Código, não se encontrar a expressão "direito de superfície" não autoriza a asserção de que a nossa lei não admite tal direito. A obrigação do intérprete é verificar se na lei existe o facto, ou a cousa, embora nela não se encontre o nome. Neste ponto, legem habemus, dentro do quadro amplíssimo do direito de propriedade".
E quanto aos modos de constituição do aludido direito, sufragando o entendimento de que o direito de superfície só pode ser constituído por acto translativo da propriedade, conclui que "o contrato pelo qual alguém é autorizado a fazer construções ou plantações em terreno alheio, conservando a propriedade delas, embora seja denominado locação, porque é temporário e o pagamento do solário se confunde com a renda, deverá ser classificado como direito de superfície ..."»
A respeito da constituição do direito de superfície, através de um contrato de locação, o Acórdão da Relação de Évora de de 2-11-2006[3] refere, citando Cunha Gonçalves[4], que “o contrato pelo qual alguém é autorizado a fazer construções ou plantações em terreno alheio, conservando a propriedade delas, embora seja denominado locação, porque é temporário e o pagamento do solário se confunde com a renda, deverá ser classificado como direito de superfície”.
Portanto, a circunstância de as partes terem denominado o contrato de arrendamento é irrelevante. Importa, sim, analisar e qualificar juridicamente o seu conteúdo.
Ora, face ao acima exposto, analisando o acordo celebrado (e as sucessivas prorrogações), constata-se que seu conteúdo contém uma verdadeira constituição de um direito de superfície, pelas razões já acima referidas.
Com tal acordo e com o pagamento das prestações que foram sendo convencionadas, não teriam as partes tivessem em mente, “quase” uma venda da respectiva parcela de terreno?
De facto, a situação perdurou, pacificamente, ao longo de meio século, sendo paga determinada quantia, pela “cedência” do solo.
2.2. Como bem refere a sentença recorrida, perante estes considerandos, é possível surpreender no caso dos autos, face à factualidade apurada, nomeadamente os factos vertidos nos pontos 7. a 9., cada um dos elementos caracterizadores do aludido direito, o que permitiria concluir no sentido da constituição de direitos de superfície.
Assim, em data anterior a 1958, J acordou com cidadãos norte-americanos a cedência por 20 anos de 3 parcelas do prédio descrito no ponto 1., cada uma para construção de uma moradia, mediante o pagamento de uma quantia. No prédio referido em 1, MM construiu, com consentimento de J, a casa n.º H-126. Ainda nesse mesmo prédio referido em 1, outros dois cidadãos norte-americanos, com consentimento de J, construíram as casas nºs H-129 e H-174.
Sucede que, a constituição do direito de superfície mediante contrato, enquanto direito real, estava, ao tempo, sujeita a escritura pública, formalidade ad substantiam, de cuja observância dependia a sua validade [5].
Conforme referia Cunha Gonçalves[6], a “nossa lei não estabelece formalidade alguma somente para prova, isto é, formalidade que não influa na validade do contrato, já porque a forma externa de um contrato é, em regra, a forma exclusiva de a provar e, por isso, não pode deixar de ser substancial para a sua validade”.
Daí que, não se mostrando cumprida tal formalidade, não é possível o reconhecimento dos acordos celebrados entre os antecessores dos AA e dos RR, como título constitutivo válido dos direitos em causa.
No entanto, a sentença recorrida, considera que está provada matéria da qual resulta que já os antepossuidores, enquanto superficiários, exerciam sobre a dita construção, um poder correspondente ao direito de propriedade sobre o imóvel urbano. E adianta que tal direito é susceptível de ser adquirido por usucapião, mesmo ao tempo do Código de Seabra.
Na verdade, a sentença recorrida, respaldada no entendimento de Cunha Gonçalves[7] segundo o qual, “conforme hoje expressamente previsto no art. 1528º do C.Civil, o direito de superfície já no domínio do Código de Seabra podia ser adquirido por usucapião”, vem igualmente defender que aqui estão provados os pressupostos que conduzem à usucapião do direito à edificação em causa.
Segundo a doutrina maioritária, o direito de superfície, que pode constituir-se por usucapião, forma-se directamente sobre ou sob o terreno ou solo do prédio ou, no último caso, sobre edifício alheio já existente (direito de sobreelevação), de maneira a que uma e outra construção e respectivos direitos, não se confundem física e estruturalmente[8].
Como é sabido, havendo título de aquisição e registo deste, a usucapião tem lugar quando a posse, de boa fé, tenha durado 10 anos contados do registo, ou 15, no caso de ser de má fé; não havendo registo do título nem da mera posse, o prazo eleva-se para 15 ou 20 anos, consoante estejamos perante posse de boa ou má fé, respectivamente (cfr. arts 1294º e 1296º do C.Civil).
No caso dos autos, foram os antecessores dos RR. que, a expensas suas, edificaram, nomeadamente, a casa na parcela de terreno em causa, propriedade dos AA.
Ora, a posse, como é sabido, define-a a lei como o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou outro direito real (art. 1257º do C.Civil). A actuação de facto correspondente ao exercício do direito por parte do possuidor constitui o corpus, resultando ainda da lei a exigência do animus ou intenção de exercer, como seu titular, um direito real sobre a coisa e não um mero poder de facto sobre ela.
Como explicita o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência de 14 de Maio de 1996[9], no exercente do poder de facto presume-se o animus. Ou seja, tem-se como verificado o exercício de um poder de facto sobre um imóvel, ou seja, o corpus da posse, sem necessidade de prova do animus da posse, por a seu favor existir uma presunção legal e daí não se tornar necessário a inversão do título de posse para a aquisição por usucapião.
Daí ser esta integrada por dois elementos estruturais: o corpus e o animus possidendi.
Define-se o corpus como o exercício actual ou potencial de um poder de facto sobre a coisa, enquanto o animus possidendi se caracteriza como a intenção de agir como titular do direito correspondente aos actos realizados.
O acto de aquisição da posse que releva para a usucapião terá assim de conter os dois elementos definidores do conceito de posse: o corpus e o animus. Se só o primeiro se preenche, verifica-se uma situação de detenção, insusceptível de conduzir à dominialidade.
Por ser difícil, se não impossível, fazer a prova da posse em nome próprio, que não seja coincidente com a prova do direito aparente, estabelece o n. º2 do artigo 1252, como já o fazia o parágrafo 1 do artigo 481º do Código de 1867, uma presunção de posse em nome próprio por parte daquele que exerce o poder de facto, ou seja, daquele que tem a detenção da coisa (corpus).
Donde, e tendo em conta o que se dispõe no nº 1 do artigo 350, competir àqueles que se arrogam a posse provar que o detentor não é possuidor.
2.3. No caso vertente, considerando que os RR. não têm título nem beneficiam de registo, a procedência da pretensão formulada impunha a prova de que, pelo menos desde há 15 anos, vinham exercitando o seu direito de superfície sobre as parcelas de terreno do imóvel pertencente aos AA, mediante actos praticados de forma pública, ou seja, com conhecimento dos interessados, sem violência, e no convencimento de que não lesavam direito alheio, isto é, de boa fé (cfr. arts. 1260º, 1261º, 12622 e 12962, todos do C.Civil).
Ora, ficou provado nos autos, como já se referiu e consta da sentença recorrida, que “desde data anterior a 1958, aos RR e, antes deles, aos ocupantes das casas edificadas pelos originários contraentes, foi permitido manterem as ditas construções em terrenos alheios, mediante o pagamento de um solário que, inicialmente era devido uma vez por ano vindo depois, e mercê de alterações operadas aquando das prorrogações dos acordos iniciais, a vencer-se mensalmente (sem que, todavia, e em nosso entender, tal alteração tenha virtualidade para descaracterizar o direito assim constituído como de superfície), sendo certo que, sempre por todos foi reconhecido o carácter alheio das parcelas onde as edificações foram implantadas”.
É isso mesmo que decorre do texto das diversas prorrogações do contrato inicial.
Está provado que a actuação dos ocupantes se verificou de forma ininterrupta desde os idos de 1958, com o conhecimento de todos e sem oposição, incluindo dos antecessores dos AA., vindo, aliás os RR. a registar as edificações em seu nome, pese embora, os AA. tenham, então, reagido com a presente acção.
Embora perante uma posse não titulada, dada a nulidade formal do negócio referente à constituição do direito de superfície, a existência deste tem, como se afirma na sentença, a virtualidade de ilidir a presunção do n.º 2, in fine, do art. 1260º do C.Civil. E a sentença recorrida justifica esta afirmação:
«Com efeito, a ausência de má fé, consubstanciada na ignorância de que se lesa o direito de outrem, resulta, na generalidade dos casos, da convicção de que se está a exercer um direito próprio, adquirido por título válido, por se desconhecer, precisamente, os vícios da aquisição. Conforme, à luz do Código de Seabra. reconhecia o Prof. Cunha Gonçalves "O estado de facto creado por um acto nulo pode ser validade pela prescrição, aquisitiva ou extintiva, visto que esta produziria efeitos mesmo que tal acto não existisse" (sic Tratado, vol. IV, pág. 448)».
E ainda que esta posse se tenha iniciado no domínio do Código de Seabra, que continha prazos para usucapir mais longos, com a entrada em vigor do actual Código, em 1 de Junho de 1967, tal prazo baixou para 15 anos, no caso de posse sem título ou registo, mas de boa fé, ou 20 anos se de má fé, como tal se presumindo a posse não titulada.
Assim, de acordo com o art. 297º nº 1 do Código Civil agora em vigor, a lei nova que fixa prazo mais curto é aplicável aos prazos que estiverem em curso, mas este prazo mais curto só se conta a partir da entrada em vigor da nova lei, a não ser que segundo a lei antiga falte menos tempo para o prazo se completar.
Revisitando o caso dos autos, atendendo a que a posse dos RR. se iniciou, pela mão dos antepossuidores, M St. Laird e outros, pelo menos no ano de 1958, encontravam-se decorridos apenas 9 anos aquando da entrada em vigor do Código Civil de 1966, sendo este o aplicável, já que encurta os referidos prazos.
Em suma, e como se conclui na sentença recorrida, os RR., que não possuiam título bastante, por falta de forma, de constituição do direito de superfície, adquiriram, mediante prescrição aquisitiva que operou no ano de 1981, um direito real de superfície tendo por objecto a faculdade de construir e manter no prédio identificado em 1. as três casas ali implantadas, estas objecto da propriedade superficiária.
Não está aqui em questão a aquidsição da propriedade do solo. Este reconhecidamente continua na titularidade dos AA.,
É certo que, como fazem notar os Recorrentes, o pedido reconvencional deduzido, em que, além do mais, os RR. pretendiam ver reconhecido, por usucapião, o direito sobre as edificações, não foi admitido, pelo que não poderá ser apreciado e decidido, no sentido da sua eventual prodcedência. Contudo, nada obsta à consideração dos factos que ficaram provados, com vista à qualificação da relação jurídica estabelecida entre os antecessores das partes e entre as próprias partes.
Eis porque se conclui pela existência a favor dos aqui RR. de um direito de superfície (e não um mero direito de arrendamento), relativo às edificações que a expensas dos seus antepossuidores foram realizadas no terreno em questão.
3. Do pagamento das rendas
Os AA/Recorrentes vieram, ainda, alegar que as rendas relativas ao arrendamento do terreno não foram pagas, mais referindo que a sentença recorrida não se pronuncia sobre este pedido, pelo que está ferida de nulidade, nos termos do art. 668º, al. d) do CPCivil.
Tendo, a sentença, concluído pela nulidade do contrato celebrado, por preterição de formalidade legal ad substanciam – em causa está, repete-se, a constituição do direito de superfície e não a celebração de um contrato de arrendamento -, também não podem os AA. prevalecer-se de cláusula resolutiva dele constante, mormente no que respeita à falta do pagamento das rendas.
O segmento da sentença que, a seguir, se reproduz, é claro quanto aos fundamentos em que esta afirmação se alicerça:
“Aliás, cabe referir que no domínio do Código de Seabra vigorava o entendimento de que o superficiário não podia ser despejado por falta do pagamento da sua prestação, sem prejuízo da cobrança coerciva dos montantes em dívida (assim, vide Autor citado[10], Tratado vol. XI, pág. 300). Acresce que, tratando-se de prestações anuais, o dever de as cumprir recairá sobre quem for o titular da superfície na data do vencimento de cada uma das anuidades (cf. Profs. Pires de Lima e A. Varela, C.Civil anotado, comentário ao art. 1530º, vol. III, pág. 599), pelo que nunca os aqui RR seriam responsáveis pelo pagamento das anuidades relativas às casas alienadas”.
Porém, mesmo que assim não fosse, está provado que tal pagamento foi efectuado.
Assim, os RR. depositaram na CGD à ordem do A. (alegadamente por recusa do seu recebimento por parte do proprietário do terreno): 5.000$00, como "depósito definitivo", efectuado em 3 de Abril de 1996; 5.000$00, como "depósito definitivo", efectuado em 6 de Janeiro de 1997; 5.000$00, como "depósito definitivo", efectuado em 30 de Dezembro de 1998; 5.000$00, como "depósito definitivo", efectuado em 14 de Janeiro de 1999; e, 636.000$00 como "depósito posterior", efectuado em 25 de Março de 1999, que, no global, corresponde, ao valor indicado pelos AA.
Em suma, improcedem as conclusões de recursos, sendo de manter a sentença recorrida, que julgou a acção improcedente, quanto ao pedido dos AA/Recorrentes de reconhecimento do direito de propriedade sobre as edificações construídas no terreno identificado nos autos, este, sim, propriedade dos AA./Recorrentes.
IV – DECISÃO
Termos em que se julga improcedente a apelação, assim se confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Lisboa, 2 de Maio de 2013.
(Fátima Galante)
(Manuel Aguiar Pereira)
(Gilberto Santos Jorge)
[1] Direitos Reais, Segundo as prelecções do Prof. Mota Pinto ao 4º Ano Jurídico de 1970/1971, Almedina, pág. 290 e ss.
[2] Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. III, edição. de 1984, pág.. 587/588
[3] Ac. da Rel. de Évora de 2-11-2006, (Relatora, Assunção Raimundo), em www.dgsi.pt.
[4] Cunha Gonçalves, Tratado de Direito Civil, Vol. XI, 1936, pág. 306.
[5] cfr. Art. 163º , 1º, do Código do Notariado, aprovado pelo Dec. Lei 26 118, de 24-11-1935, solução também constante da alínea a) do art. 889 do Dec Lei 42 933, de 20 de Abril de 1960, que aquele revogou.
[6] Cunha Gonçalves, Tratado de Direito Civil, vol. IV, 1936, págs. 442.
[7] Cunha Gonçalves, ob. e vol. citados, pág. 307.
[8] Mota Pinto em “Direitos Reais”, lições do 4.º ano jurídico, 1970/71, recolhidas por Álvaro Moreira e Carlos Fraga, Almedina, 1976, páginas 289 e seguintes; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, Coimbra Editora, anotação aos artigos 1524.º e seguintes.
[9] Ac. do STJ de 14 de Maio de 1996, in DR de 24-6-96, (Relator Amâncio Ferreira).
[10] Cunha Gonçalves, Tratado… vol. XI, pág. 300