| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1.
[Gabriel] veio deduzir oposição à denúncia do contrato de arrendamento rural vigente, propondo acção declarativa, sob a forma sumária, contra [Maria] e outros, pedindo que fosse declarada ineficaz a denúncia do contrato de arrendamento rural, e subsidiariamente, para o caso de procedência do pedido dos Réus, a condenação destes últimos no pagamento de 9.500.000$00 a título de benfeitorias e o reconhecimento do direito de retenção do prédio.
Os Réus contestaram, alegando que o locado está abandonado, sem cultivo ou exploração pecuária e que as benfeitorias ali existentes foram realizadas sem o consentimento escrito ou verbal do senhorio, sendo o valor peticionado pelas mesmas exagerado, Mais acrescentam que as obras realizadas pelo Autor, arrendatário, carecem de licença camarária e terão de ser demolidas a expensas dos Réus.
Dispensada a audiência preliminar, foi proferido despacho saneador e condensada a matéria de facto, fixando-se os factos assentes e organizando a base instrutória.
Realizou-se a audiência de julgamento, tendo o Tribunal fixado a matéria de facto controvertida (cfr. fls. 161 a 163) e oportunamente foi proferida a sentença, tendo a acção sido julgada improcedente e, em consequência, foram os Réus absolvidos dos pedidos contra si deduzidos.
Inconformado, recorreu o Autor, formulando as seguintes conclusões:
1ª – O Autor deduziu oposição à denúncia do contrato de arrendamento e alegou factos pertinentes para demonstrar que o despejo, a concretizar-se, poria em risco sério a sua subsistência económica.
2ª – As respostas aos quesitos sobre a matéria de facto são insuficientes e até mesmo contraditórias, dificultando a compreensão e apreensão desses factos.
3ª – No quesito 1º, pergunta-se se o Autor cultiva batatas (...) e outros produtos hortícolas.
4ª – Foi respondido: “Provado que o Autor cultivou o terreno, sendo que agora é a sua filha que ali cultiva produtos hortícolas, destinados a consumo próprio”.
5ª – A resposta é vaga. Não esclarece quando o Autor deixou de cultivar o prédio. Podia ser há dias ou há anos.
6ª – Dizer-se que, na data do julgamento (Maio de 2006), o Autor não cultivava o prédio é irrelevante.
7ª – Tal como não seria relevante se o Autor, na data do julgamento, passasse a cultivar o prédio e não o cultivasse na data da propositura da acção.
8ª – Interessará, sobretudo, apurar se, na data da contestação, o Autor cultivava o prédio.
9ª – Alegou o Autor no artigo 10º da petição inicial que se encontra reformado e recebe uma pensão de 25.000$00.
10ª – Tal facto não foi considerado pelo Tribunal.
11ª – Ora, a situação económica do Autor, tipificada no artigo 10º, é essencial para se aquilatar se, efectivamente, o Autor necessita dos rendimentos do terreno, pelo que deverá esse facto ser levado à Base Instrutória.
12ª – Foi considerado assente que o “Autor já não faz pecuária no prédio locado” (cfr. alínea E).
13ª – Trata-se de matéria alegada pelos Réus no artigo 13º da contestação e não aceite pelo Autor.
14ª – Por se tratar de facto controvertido e com interesse para a boa decisão da causa deveria constar da Base Instrutória.
15ª – Aliás, é duvidoso que os Réus, em sede de contestação, possam invocar um facto resolutivo (fundamento de despejo), quando apenas requereram a denúncia do contrato.
16ª – Houve por banda do tribunal errada selecção da matéria de facto, prevista no artigo 511º, n.º 1 do CPC e violação do artigo 19º, n.º 1do DL 385/88, de 25 de Outubro.
17ª – Dado que as respostas aos artigos 1º e 2º da Base Instrutória, porque deficientes e não permitirem uma clara e objectiva apreciação da matéria de facto, deverão conduzir à anulação do julgamento, tal como prescreve o artigo 712º, n.º 4 CPC.
18ª – Além de se mostrar necessária a ampliação da Base Instrutória, nos termos aludidos.
19ª – Quanto às benfeitorias, ficou provado que o Autor, a suas expensas, edificou, em data indeterminada, uma casa destinada a habitação, dois armazéns e pocilgas. Além de plantar árvores e montar um sistema de rega.
20ª – O Exc. mo Juiz, uma vez que não se provou o consentimento do senhorio, quanto às obras em alvenaria, considerou o Autor como possuidor de má fé.
21ª – Referiu que nada se apurou sobre a possibilidade do levantamento das benfeitorias e que o ónus caberia ao Autor. Daí concluir pela improcedência do pedido de indemnização.
22ª – Discordamos que não resulte provado a impossibilidade do Autor levantar as benfeitorias.
23ª – Na verdade, são, na sua quase totalidade, obras em alvenaria (tijolo e cimento). Como tal, o levantamento dessas benfeitorias conduziria necessariamente à sua destruição.
24ª – Trata-se, aliás, de um facto notório que não necessita de prova ou alegação. É do conhecimento geral que uma casa em alvenaria não é amovível.
25ª – Como tal, deveria o Tribunal ter considerado provado a impossibilidade de remover as edificações, sem detrimento das mesmas.
26ª – A indemnização será calculada, conforme dispõe o n.º 2 do artigo 1273º, segundo as regras do enriquecimento sem causa.
27ª – As benfeitorias, objecto de perícia, necessariamente que aumentaram o valor do prédio e enriqueceram o património dos Réus na medida em que empobreceram o património do Autor. Houve deslocação patrimonial.
28ª – Foi violado o artigo 514º, n.º 1 e, consequentemente, feita errada interpretação do artigo 1273º, n. os 1 e 2, ambos do Código Civil.
Os recorridos contra – alegaram, defendendo a bondade da decisão.
2.
Na 1ª instância, consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - Por acordo verbal celebrado em 30 de Setembro de 1971 entre o Autor e Gabriel, o Autor tomou de arrendamento o prédio rústico sito no Bairro das Areias Montijo, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º 0013 da Secção O, Freguesia e concelho do Montijo descrito na C R P do Montijo sob o n.º 3416 a Fls 139 verso do Livro B-9 para exploração enquanto agricultor autónomo e cultivador directo (alínea A).
2º - O arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano renovável pela renda anual de mil escudos actualizada para 1.500$00 a pagar no domicílio dos senhorios no fim de cada ano agrícola em 30 de Setembro (alínea B).
3º - Após a notificação judicial avulsa documentada a Fls 10 a 14, entrada no Tribunal do Montijo em 2 de Fevereiro de 2000, foi reduzido a escrito aquele acordo (alínea C)
4º - Por carta registada datada de 9 de Março de 2000 recebida pelo Autor em 14 de Março de 2000, a Ré Maria anunciou ao aqui Autor que, quer ela, quer os restantes senhorios não desejavam renovar o contrato de arrendamento, o qual deveria considerar-se extinto a partir de Setembro de 2001 (alínea D).
5º - O Autor já não faz pecuária no prédio locado (alínea E).
6º - As obras edificadas no arrendado foram feitas sem licença camarária (alínea F).
7º - O Autor cultivou o terreno, sendo que é agora a sua filha que ali cultiva produtos hortícolas destinados ao seu consumo (resposta ao quesito 1º).
8º - O terreno em data não apurada apresentava-se inculto e com ervas daninhas (resposta ao quesito 3º).
9º - O Autor instalou no terreno um sistema de rega por aspersão sem oposição do senhorio, que se encontra inoperacional (resposta ao quesito 7º).
10º - A água de rega vem de um prédio vizinho, comparticipando o Autor no pagamento das despesas de instalação eléctrica pela utilização da bomba para bombear água (resposta ao quesito 8º).
11º - O sistema de rega é constituído por tubos de plástico (polietileno) de duas polegadas de diâmetro enterradas a cerca de um metro de profundidade numa extensão de cerca de 200 metros (resposta ao quesito 9º).
12º - O Autor tem plantado no terreno sete laranjeiras, três tangerineiras e dois limoeiros (respostas aos quesitos 10º e 11º).
13º - O rendimento líquido anual dos citrinos atinge € 67,20 (resposta ao quesito 12º).
14º - O Autor edificou no terreno uma casa em alvenaria composta por casa de banho, três quartos, sala, com a área de 99.68 m 2 e um anexo com 5,75 m 2 (resposta ao quesito 13º).
15º - Onde habitou durante alguns anos com mulher e dois filhos (resposta ao quesito 14º).
16º - O Autor construiu um armazém em alvenaria com cobertura que se encontra inacabado, com a área de 54,18 m 2 e uma pocilga anexa com 605 m 2 (resposta ao quesito 15°).
17º - O Autor construiu um armazém em alvenaria, com cobertura, destinado á recolha de produtos agrícolas com a área de 61.40 m 2 (resposta ao quesito 16º).
18º - O Autor construiu pocilgas destinadas à criação de suínos com a área de 53,55 m 2 (resposta ao quesito 17º).
19º - O valor das edificações existentes no terreno é o constante de fls 101 (resposta ao quesito 19º).
3.
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões retiradas da motivação do recorrente, interessa saber se é eficaz a denúncia do contrato por parte dos Réus; se há fundamento para a anulação do julgamento e se o arrendatário deverá ser indemnizado pelas benfeitorias alegadamente feitas no locado.
3.1.
Em 30 de Setembro de 1971, por acordo verbal, o Autor tomou de arrendamento ao Gabriel do Carmo (de que os Réus são herdeiros) o prédio rústico, objecto desta acção, pelo prazo de um ano, renovável, pela renda anual de mil escudos, actualizada para 1.500$00 a pagar no domicílio dos senhorios, no fim de cada ano agrícola, em 30 de Setembro.
Trata-se de um contrato de arrendamento ao agricultor autónomo na medida em que teve por objecto um prédio rústico para fins de exploração agrícola ou pecuária, nas condições de uma regular utilização, que o arrendatário, pessoa singular, passou a explorar, permanente e predominantemente, utilizando a actividade própria ou de pessoa do seu agregado familiar, sem recurso ou com recurso excepcional ao trabalho assalariado.
Este contrato, porque celebrado em 1971, ou seja, no domínio do Código Civil de 1966, não estava sujeito a forma especial, podendo, pois, ser celebrado verbalmente.
Essa matéria do Código Civil, regulada nos artigos 1064º a 1082º, veio a ser revogada pelo DL n.º 201/75, de 25 de Abril, diploma que tornou obrigatória a redução a escrito dos contratos de arrendamento rural, impondo aos senhorios essa obrigação num certo prazo (artigo 39º), prazo que veio a ser prorrogado por duas vezes (Decreto n.º 789/75 e Decreto n.º 414/76, de 27 de Maio).
Com a Lei de Bases da Reforma Agrária, Lei 76/77, de 29 de Setembro, o regime legal de arrendamento rural foi modificado.
Nos termos do artigo 52º, n.º 1, alínea a), da referida Lei n.º 76/77, o arrendamento rural deverá obedecer, basicamente, ao seguinte: fixação de regras que, gradual e progressivamente, tornem obrigatória a forma escrita do contrato.
Acatando este princípio, a Lei 76/77, de 29 de Setembro, que no artigo 53º revoga o DL 201/75, bem como toda a legislação existente sobre arrendamento rural, determinou que progressivamente os contratos de arrendamento rural fossem reduzidos a escrito (artigo 3º, n. os 1, 3 e 4), tendo primeiramente ressalvado tal obrigatoriedade em relação aos arrendamentos ao agricultor autónomo (artigo 3º, n.º 2).
O artigo 49º da mencionada Lei n.º 76/77 preceituava que aos contratos existentes à data da sua entrada em vigor se aplicava o regime nela previsto.
Temos, assim, que, face a esta evolução legislativa, da obrigatoriedade de redução a escrito de todos os contratos de arrendamento rural, presentes, pretéritos e futuros, imposta pelo DL 201/75, passa-se para um escalonamento no tempo da exigência de redução a escrito de tais contratos.
Assim, a menos que a redução a escrito fosse exigida por qualquer das partes, nos termos do artigo 4º da Lei 76/77, o que no caso dos autos não sucedeu, só passou a exigir-se a redução a escrito de tais arrendamentos a partir de 4 de Outubro de 1980 ou de 4 de Outubro de 1983, consoante a área arrendada fosse superior ou inferior a 1 ha – artigo 3º, n. os 3 e 4 da citada Lei 76/77.
Antes, porém, de 1980, o referido artigo 49º da Lei 76/77 foi revogado pelo artigo 2º da Lei 76/79, de 3 de Dezembro.
Com a revogação de tal preceito, a Lei 76/77 deixou de ter aplicação retroactiva, pois deixou de ser aplicável aos contratos existentes à data da sua entrada em vigor. A Lei 76/77, nos termos do artigo 12º CC, passou a dispor só para o futuro.
Assim, este contrato de arrendamento, porque celebrado antes da entrada em vigor da Lei n.º 76/77, não estava sujeito à exigência de forma escrita.
A Lei 76/77 veio, porém, a ser revogada pelo artigo 40º, n.º 1, do DL n.º 385/88, de 25 de Outubro.
Nos termos do artigo 3º, n.º 1, deste DL 385/88, os arrendamentos rurais, todos eles, são obrigatoriamente reduzidos a escrito.
Por outro lado, de harmonia com o disposto no artigo 36º, n.º 1, do mesmo diploma de 1988, aos contratos existentes à data da sua entrada em vigor aplica-se o regime nele previsto.
Quer isto dizer que aquele artigo 3º, regulador da forma do contrato, não só é imperativo como é de aplicação retroactiva, com a ressalva estabelecida no n.º 3 daquele artigo 36º, isto é, o novo regime previsto no artigo 3º apenas se aplicará aos contratos existentes à data da entrada em vigor do DL 385/88, a partir de 1 de Julho de 1989.
Resulta, assim, claro que, a partir de 1 de Julho de 1989, todos os contratos de arrendamento rural, ainda que pretéritos, terão de ser reduzidos a escrito.
In casu, tratando-se, como se tratava, de um contrato pretérito, esse acordo foi reduzido a escrito, em 6 de Janeiro de 2000, na sequência de uma notificação judicial avulsa.
Trata-se, portanto, de um contrato válido.
3.2.
Por outro lado, articulando a norma do n.º 1 do artigo 36º do citado DL 385/88 com a regra geral do artigo 12º do Código Civil, temos de concluir que essa aplicação imediata da nova lei não prejudica os efeitos já produzidos pelos factos que ela vem regular.
Face ao disposto no artigo 18º do DL 385/88, a lei permite a denúncia do contrato, ou seja, declaração feita por um dos contraentes a outro de que não quer a renovação ou continuação do arrendamento, dado tratar-se de um contrato renovável.
De facto, “a denúncia de um contrato consiste na declaração feita por um dos contraentes de que não quer a renovação ou a continuação de um contrato e tem cabimento nas relações contratuais por tempo indeterminado e nas contratações renováveis por força da lei ou por uma declaração tácita das partes”(1).
In casu, assiste, pois, ao senhorio a faculdade de denunciar o contrato de arrendamento, devendo, porém, avisar o arrendatário, mediante comunicação escrita, com a antecedência mínima de um ano, relativamente ao termo do prazo da sua renovação, dado tratar-se de um arrendamento ao agricultor autónomo (artigo 18º, n.º 1, alínea b) do DL 385/88).
Assim, tendo o Autor sido notificado, por carta registada datada de 9 de Março de 2000, recebida pelo Autor, em 14 de Março, que os Réus não desejavam renovar o contrato de arrendamento, o qual deveria considerar-se extinto a partir de Setembro de 2001, os Réus observaram o disposto na citada norma, denunciando a tempo o contrato que celebraram com o Autor, no sentido de não o quererem renovar.
É que a denúncia do contrato de arrendamento rural a agricultor autónomo tem de ser feita com o prazo mínimo, mas a lei não impõe qualquer prazo máximo para essa denúncia, pelo que o senhorio pode fazê-la em qualquer momento, desde que respeite o prazo de vigência do arrendamento em curso.
O Autor, para impedir essa denúncia do contrato que outorgara com os Réus e a consequente não renovação do mesmo, demandou os Réus, nos termos do n.º 1 do artigo 19º do citado Decreto – Lei, no sentido de os convencer que o despejo punha em risco a sua subsistência económica, invocando factos que nos termos do artigo 342º do Código Civil lhe cabia provar.
Na verdade, o ónus de intentar a acção judicial passou a pertencer ao arrendatário, quando até aqui lhe bastava notificar o senhorio, no prazo de 30 dias após ele ter denunciado o contrato, de que o despejo punha em risco a sua subsistência económica e do seu agregado familiar.
Tem sido entendimento pacífico que a denúncia porá em grave risco a subsistência económica do arrendatário e do seu agregado familiar quando diminuírem sensivelmente os seus proventos por efeito dela, e não puderem vir a ser compensados com novo arrendamento a terceiros ou com actividade remunerada.
Assim, a concretização da denúncia apenas poderá colocar em risco a subsistência económica do arrendatário, se este retirar lucros ou proventos adequados do locado. Tendo deixado de cultivar o prédio rústico e de nele ter qualquer exploração pecuária ou outra, é evidente que o arrendado não poderá propiciar lucros ou proventos pelo que a concretização da denúncia do contrato não porá em risco a subsistência económica do Autor.
Eis porque os réus contestaram, denunciando que “o Autor tem o locado em perfeito estado de abandono, sem qualquer cultivo ou exploração pecuária ou outra, vindo agora invocar tal facto, sabendo e tendo obrigação de saber que o mesmo não corresponde à verdade, pois cessou qualquer exploração no locado, dele não podendo ter, assim, qualquer lucro ou rendimento adequado para evitar a perda de subsistência adequada à sua vida normal”.
Ora, relativamente à exploração pecuária, ficou demonstrado que o Autor já não faz exploração no prédio locado (alínea E).
Mas interessava saber se, apesar disso, o arrendatário continuava a cultivar o prédio, pois que, pelo facto de haver cessado a exploração pecuária, apenas se poderia concluir que os rendimentos teriam diminuído, mas não que se tivessem extinto todos os proventos que o locado podia propiciar ao Autor.
Formularam-se, nesse sentido, os dois primeiros quesitos, perguntando-se, se, (à data da denúncia), o Autor cultivava batatas, feijões, favas, ervilhas, cenouras, e outros produtos hortícolas, que destinava ao seu consumo e, no excedente, à venda.
A resposta foi que “o Autor cultivou o terreno, sendo que é agora a sua filha que ali cultiva produtos hortícolas destinados ao seu (dela) consumo”, sendo que a filha não faz parte do seu agregado familiar.
Quer dizer: embora o Autor tivesse cultivado aquele terreno, (o contrato data de 1971), o certo é que, à data da denúncia do contrato, não o cultivava, sendo a sua filha que ali cultivava, nessa data, produtos hortícolas destinados ao seu consumo.
Como o recorrente, bem sabe os factos que constituem a base instrutória reportam-se à petição e à contestação, ou seja reportam-se a datas anteriores à denúncia do contrato, pelo que não faz qualquer sentido pretender que a resposta explicativa dada ao quesito 1º se reporte a datas diferentes, nomeadamente, à data do julgamento.
É irrelevante saber se, no tempo em que cultivou o prédio, o Autor destinava os produtos agrícolas ao consumo e à venda, pois o que está, em causa, é saber se a denúncia do contrato põe em causa a subsistência do Autor. Para tanto, necessário seria que o Autor cultivasse o prédio e dele retirasse os respectivos proventos. Se o não cultiva, não poderemos pretender que a denúncia do contrato venha pôr em risco sério a sua subsistência económica.
O facto de não ter sido considerado que o Autor se encontrava reformado, recebendo apenas uma pensão de 25.000$00, é irrelevante, na medida em que este não demonstrou que cultivasse o prédio que lhe havia sido dado de arrendamento, na qualidade de agricultor autónomo. Aliás, ainda que o Autor cultivasse o dito prédio rústico, era aos Réus que incumbia provar que o arrendatário, embora visse diminuir os seus proventos por efeito da denúncia, poderia ser compensado com actividade remunerada. O que não é o caso.
Assim, atenta a matéria provada, mostra-se preenchido o requisito da alínea b) do n.º 1 do artigo 18º do DL 385/88.
No que concerne ao risco sério de subsistência do Autor motivado pelo despejo, não logrou o Autor fazer prova da mesma, sendo certo que o ónus lhe incumbia (artigo 342º, n.º 1 CC).
3.3.
É certo que o n.º 4 do artigo 712º CPC prevê que a falta de elementos probatórios que permitam a reapreciação da matéria de facto justifique a anulação, mesmo a título oficioso, da decisão proferida em 1ª instância. Este poder de anulação pode ser exercido quando a Relação considere deficiente, obscura ou contraditória a decisão proferida sobre pontos determinados da matéria de facto. Idêntica faculdade cabe, quando se considere indispensável a ampliação da matéria de facto.
A resposta será deficiente quando for incompleta, isto é, quando não abranger a totalidade da pergunta; será obscura quando admitir várias interpretações, de modo que dela se possam extrair diversos entendimentos; será contraditória com outra quando ambas façam afirmações inconciliáveis entre si, de modo que a veracidade de uma exclua a veracidade da outra.
Em face do exposto, infere-se que, ao contrário do pretendido pelo recorrente, o Tribunal a quo não fez errada selecção da matéria de facto, nem foi violado o artigo 19º, n.º 1 do DL 385/88, como também se não podem considerar deficientes as respostas dadas aos quesitos 1º e 2º, pelo que não há fundamento para a anulação do julgamento.
3.4.
Peticionou o Autor subsidiariamente a condenação dos Réus no pagamento de 9.500$00, a título de benfeitorias, e o reconhecimento do direito de retenção do prédio.
Tendo improcedido a acção na 1ª instância e não havendo, em nosso entender, motivos para alteração, cabe apreciar o pedido subsidiário.
A eventual a indemnização por benfeitorias deverá ser apreciada à luz do actual Regime do Arrendamento Rural, nos termos do artigo 36º, n.º 1 do DL 385/88, uma vez que não se apurou a data concreta em que terão sido realizadas pelo Autor. Competiria a este, caso quisesse beneficiar do regime mais favorável da Lei 76/77, provar que as obras ocorreram durante o período de vigência dessa lei. Não o tendo feito, terá de se sujeitar à aplicação do regime actual.
Neste âmbito, o actual Regime do Arrendamento Rural estabelece algumas especialidades quanto ao tratamento das benfeitorias, nomeadamente face ao regime geral constante do Código Civil e válido para a locação em geral. Assim, o regime de benfeitorias a considerar será aquele que resulte das disposições especiais do Regime de Arrendamento Rural conjugadas com o regime geral da locação.
A regra geral nesta matéria é, pois, a que consta do n.º 1 do artigo 14º, nos termos do qual o arrendatário pode fazer no prédio ou prédios arrendados benfeitorias úteis com o consentimento do senhorio ou, na falta deste, mediante um plano de exploração a aprovar pelos serviços regionais do Ministério da Agricultura, Pescas e Alimentação no prazo de 90 dias a contar da recepção do pedido, depois de ouvidas as partes ou seus representantes.
No caso sub judicio, verifica-se, tendo em conta a matéria provada, que o Autor nunca obteve qualquer autorização escrita do senhorio para a realização das benfeitorias que reclama. Inexiste igualmente qualquer plano de exploração aprovado nos termos definidos no n.º 1 do citado artigo 14º.
Dispõe, por sua vez, o n.º 1 do artigo 15 do DL 385/85 que, quando houver cessação contratual antecipada por acordo mútuo das partes, haverá lugar a indemnização das benfeitorias realizadas pelo arrendatário e consentidas pelo senhorio.
Acrescenta o n.º 3 do mesmo preceito que, se houver resolução do contrato invocada pelo senhorio, ou quando o arrendatário ficar impossibilitado de prosseguir a exploração por razões de força maior, tem o arrendatário direito a exigir do senhorio indemnização pelas benfeitorias necessárias e pelas úteis consentidas pelo senhorio, calculadas estas segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Verifica-se, assim, que o Regime do Arrendamento Rural não contempla o direito à indemnização por benfeitorias quando o contrato caduca em virtude de o senhorio se ter oposto à sua renovação. Efectivamente, a nova lei só contempla as benfeitorias nos casos de cessação por mútuo acordo (artigo 15º, n.º 1), cessação por resolução devida a culpa do arrendatário e cessação por impossibilidade do arrendatário (artigo 15º, n.º 3). Ficou de fora a cessação por denúncia no termo do contrato, bem como a cessação por resolução da iniciativa do arrendatário.
Coloca-se então a questão de saber se esta omissão é intencional, conduzindo à conclusão que, fora dos pressupostos nela previstos, não há qualquer direito a indemnização por benfeitorias ou se, pelo contrário, tal omissão apenas tem o sentido de fazer intervir o regime geral aplicável às benfeitorias previstas no Código Civil.
Esta última solução é a mais adequada e consentânea com o próprio artigo 7º, n.º 3 do Código Civil, na medida em que não parece ter sido intenção inequívoca do legislador, ao consagrar o regime constante do artigo 15º do Regime do Arrendamento Rural, regular de modo exaustivo tal matéria, afastando assim o regime geral do Código Civil. Tal é também a solução que resultou dos trabalhos preparatórios aquando da discussão do diploma na Assembleia da República(2).
O artigo 216º do Código Civil, depois de definir o conceito de benfeitorias, procede à sua distinção entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. São necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa. Úteis são aquelas que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor. São voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.
Os bens em causa que o autor reclama como benfeitorias são apenas aqueles que se provou terem sido por ele construídos ou realizados, ou seja, a implantação de um sistema de rega por aspersão; a plantação de sete laranjeiras, três tangerineiras e dois limoeiros; a construção de uma casa em alvenaria, composta por casa de banho, três quartos, sala e um anexo; a construção de um armazém em alvenaria com cobertura que se encontra inacabado e uma pocilga anexa; um armazém em alvenaria, com cobertura, destinado á recolha de produtos agrícolas; a construção de pocilgas destinadas à criação de suínos.
Trata-se naturalmente de benfeitorias úteis.
Temos, portanto, de aplicar o regime geral, com a modificação que resulta do artigo 14º do DL 385/88.
O arrendatário só as podia fazer com o consentimento escrito do senhorio ou de acordo com o plano.
Pode sempre levantá-las, se isso for possível sem detrimento do prédio (n.º 1 do artigo 1273º do CC).
E parece que assim deverá entender-se mesmo que as tenha realizado sem consentimento e sem plano.
Havendo detrimento nunca as pode levantar.
Quando, para evitar o detrimento do prédio, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, o senhorio satisfará ao arrendatário o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa (artigo 1273º, n.º 2 Código Civil), se as tiver consentido ou se tiverem sido feitas de acordo com o plano.
Quanto às benfeitorias úteis feitas sem consentimento do senhorio e sem plano nenhuma indemnização pode exigir o arrendatário, porque as não podia ter efectuado.
Assim, in casu, o Autor também não pode reclamar o valor das benfeitorias porquanto as mesmas, embora sendo úteis, foram realizadas sem o consentimento escrito (ou outro) do(s) senhorio(s) e sem o processo administrativo para suprir essa falta de autorização, como resulta do n.º 1 do artigo 14º do DL 385/88, pelo que a falta do consentimento impede o exercício do direito de reclamar qualquer indemnização e, nomeadamente, a qualquer direito de retenção, como resulta dos artigos 756º, alínea b), 1036º e 1046º, n.º 1, todos do Código Civil.
4.
Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirma-se a douta sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Lisboa, 4 de Outubro de 2007
Manuel F. Granja da Fonseca
Fernando Pereira Rodrigues
Fernanda Isabel Pereira.
_____________________
1 - Antunes Varela, RLJ, 114º, 111.
2 - DAR, I série, de 8/04/1988, 2619 e seguintes. |
