| Decisão Texto Integral: | Acordam as Juízas na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
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I – RELATÓRIO
PRIMORDIAL TOMORROW, LDA.2 intentou contra DAJRISE PORTUGAL, S.A.3 e Deutsche Bank Ag Sucursal em Portugal4 o presente procedimento cautelar comum requerendo que seja decretada providência cautelar que:
i. Condene a requerida Dajrise, na qualidade de proprietária, a reconhecer a sua responsabilidade pela elaboração do Relatório de Análise de Vulnerabilidade Sísmica (RAVS) e pelas correspondentes obras de reforço estrutural;
ii. Impeça a requerida Dajrise de solicitar o accionamento do valor remanescente da garantia bancária n.º BGA2300302 ou proceda com qualquer outra forma de cobrança de quaisquer valores por referência ao Contrato, designadamente do valor das rendas mensais;
iii. Impeça o Deutsche Bank de proceder ao pagamento à requerida de quaisquer montantes remanescentes da garantia bancária n.º BGA2300302; e
iv. Impeça a requerida Dajrise de resolver o Contrato com fundamento no não pagamento das rendas mensais previstas no Contrato e respectivo Aditamento e bem assim de solicitar o reforço ou substituição da garantia bancária até que as obras de reforço estrutural do imóvel estejam concluídas e a requerente possa, efectivamente, iniciar as obras de adaptação da Área Utilizável;
v. Reconheça o direito da requerente em suspender o pagamento das rendas até que as obras de reforço estrutural do imóvel estejam concluídas e a requerente possa, efectivamente, iniciar as obras de adaptação da Área Utilizável.
Alegou, para tanto, muito em síntese, o seguinte:
• A requerente, para desenvolvimento da sua actividade de venda a retalho, celebrou com a requerida, em 1 de Junho de 2023, um contrato com vista, entre o mais, à utilização dos pisos -2, -1, rés-do-chão e primeiro andar do prédio urbano sito na Rua 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 91, da freguesia da Localização 1, e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Santa Maria Maior sob o artigo 1758, de que esta é proprietária, mediante o pagamento de uma renda anual, tendo assumido a responsabilidade pela adaptação do local objecto do contrato, a realizar em função das necessidades da sua actividade;
• Em 30 de Novembro de 2023, em virtude de um atraso na obtenção, pela requerente, das licenças necessárias aos trabalhos de adaptação, as partes celebraram um aditamento ao Contrato, nos termos do qual acordaram na concessão de um desconto de 25% no valor da renda a pagar durante o primeiro ano de vigência do Contrato, no pressuposto de que não existiriam quaisquer outras limitações ou entraves à execução das obras e de que no final deste prazo a requerente já estaria a usufruir da Área Utilizável na sua integralidade;
• Nos trabalhos a realizar de adaptação da Área Utilizável incluía-se a conexão entre os diferentes pisos desta área, por via de escadas e elevador;
• Em Maio de 2024, no âmbito dos trabalhos preliminares, os empreiteiros depararam-se com o que seria uma antiga galeria vertical/poço, que se estenderia da parte central até ao topo do imóvel, passando pelos vários pisos, fechada com uma estrutura metálica não adequada a suportar carga mínima de espaços comerciais, nem a suportar a carga mínima exigida para espaços de uso administrativo;
• A execução dos trabalhos de fit out previstos para a adaptação da loja implicam a abertura da antiga galeria de modo a permitir a conexão entre os diferentes pisos da Área Utilizável, sendo necessária a alteração da laje de piso, com afectação do comportamento estrutural do edifício e intervenção de reforço sísmico, o que não estava previsto no contrato, nem foi ponderado pelas partes;
• A requerente suspendeu os trabalhos e informou a requerida da necessidade e urgência da intervenção e requereu que esta aceitasse a suspensão do pagamento da renda;
• A requerida negou qualquer responsabilidade pela execução das obras de reforço estrutural e continuou a exigir o pagamento das rendas;
• A requerente insistiu que deveria ser suspensa a obrigação de pagamento da renda até que estivessem criadas as condições efectivas para iniciar as obras, tendo a requerida mantido, por carta datada de 9 de Janeiro de 2025, que não existiam motivos para a suspensão da obrigação de pagamento da renda;
• A requerida advertiu que findo o prazo de 30 dias - que terminou no dia 9 de Fevereiro de 2025 - sem que os valores fossem liquidados, procederia à resolução do Contrato;
• Existe, assim, um risco sério e iminente de resolução ilícita do contrato, o que acarretará para si prejuízos sérios e irreversíveis, impedindo-a de desenvolver o seu projecto na Área Utilizável, pois já fez investimentos em rendas, obras e relatórios técnicos, que se revelariam inúteis no caso de a requerida proceder à resolução do Contrato;
• O projecto comercial em curso depende da continuidade da sua instalação na Área Utilizável em causa, sendo impossível substituir este espaço por outro equivalente em tão curto espaço de tempo e os novos investimentos necessários resultariam em custos elevados, o que prejudicaria a sua competitividade no mercado, com impacto nas suas receitas e na sua viabilidade económica;
• Os atrasos na abertura ao público da loja, causados pelo impasse descrito, terão impedido, no período entre Novembro de 2023 até Janeiro de 2025 (considerando que a entrega da Área Utilizável ocorreu em Junho de 2023, com o prazo de 5 meses para instalação e adaptação da loja), a facturação de cerca de 22 800 000,00 € (vinte e dois milhões e oitocentos mil euros), o que corresponderia a um lucro cessante de aproximadamente de 2 300 000,00 € (dois milhões e trezentos mil euros), com base nos resultados históricos registados pela marca Primor;
• Com a resolução do Contrato, a requerente sofrerá um dano irreversível, correspondente à inviabilização do seu projecto de negócio, com a consequente frustração de todos os investimentos já realizados e perda da oportunidade de negócio.
Em 13 de Fevereiro de 2025 foi proferido despacho a ordenar a citação das requeridas.5
O Deutsche Bank Akitengesellschaft – Sucursal em Portugal deduziu oposição suscitando a sua ilegitimidade e, quanto ao mais, referiu desconhecer os factos alegados, sem ter a obrigação de os conhecer.6
Opôs-se também a requerida Dajrise Portugal, S. A. alegando, em síntese, o seguinte:7
• O imóvel a que se reporta o contrato está localizado na área da Baixa Pombalina e, por isso, existem várias restrições às obras que nele podem ser efectuadas, o que é público e notório quanto aos edifícios ali situados;
• A requerida adquiriu o imóvel com uma finalidade de investimento, tendo estabelecido negociações com a requerente entre Setembro de 2022 e Junho de 2023, período durante o qual esta teve a possibilidade de examinar o imóvel, nos seus aspectos físicos e jurídicos, tendo-lhe sido facultada toda a documentação solicitada;
• A requerente comunicou à requerida que seria importante para si construir uma comunicação vertical, escada e elevador, entre os diferentes pisos do imóvel, nomeadamente entre o rés-do-chão e o primeiro andar, tendo-lhe sido dito que seria da sua responsabilidade quer a avaliação da viabilidade da construção quer a execução da escada e do elevador;
• Conforme a cláusula 1.ª do contrato, a requerida obrigou-se a prestar um conjunto de serviços à requerente, incluindo facultar-lhe o uso temporário de determinados espaços dos pisos -2, -1, rés-do-chão e primeiro andar do imóvel (“área utilizável”), mediante o pagamento de uma remuneração anual e certas despesas, que não dependia do início da utilização do imóvel;
• A requerente aceitou o imóvel e a área utilizável no estado em que se encontravam no momento da assinatura do contrato;
• Ficou estipulado no contrato que quaisquer obras e intervenções a realizar e o respectivo licenciamento, entre elas as obras de construção do acesso entre o rés-do-chão e o primeiro andar e a alteração da utilização permitida seriam exclusivamente por conta e risco da requerente e deveriam ser precedidas da aprovação escrita da requerida, com prévia apresentação dos respectivos projectos;
• No dia 22 de Junho de 2023, a requerida entregou o imóvel à requerente;
• A 26 de Setembro de 2023, a requerente comunicou que estava a ter problemas com o Departamento de Património da Câmara Municipal de Lisboa e o contrato foi objecto de um aditamento, em 30 de Novembro de 2023;
• Em Janeiro de 2024 a requerente comunicou novamente dificuldades levantadas pela Câmara Municipal de Lisboa atinentes a restrições próprias da protecção do valor arquitectónico do edifício, o que era expectável para a requerente e foi atendido no contrato;
• No relatório elaborado pela PPE - Planeamento e Projectos de Engenharia Lda., para introdução das escadas e elevador, propôs-se a reparação e reforço do pavimento de fecho do antigo saguão ao nível do piso 1, mas considerou-se que a referida intervenção não acarretaria a necessidade de elaboração de um relatório de análise de vulnerabilidade sísmica;
• A existência do saguão e as características da carga da sua cobertura no primeiro andar resultavam de documentos disponíveis para consulta na Câmara Municipal de Lisboa;
• Perante o reiterado incumprimento pela requerente da sua obrigação de pagamento da remuneração e despesas devidas ao abrigo do contrato, a requerida interpelou-a, por diversas vezes, para pagar as quantias em dívida e accionou a garantia bancária;
• Na presente data, a requerente deve à requerida a quantia de 524 031,55 €, acrescidos de juros de mora;
• No dia 7 de Março de 2025, a requerida enviou à requerente uma comunicação de resolução do contrato, que por esta foi recebida no dia 11 de Março;
• As despesas invocadas não decorrem da resolução do contrato e do eventual accionamento da garantia bancária;
• A requerente enuncia, de forma vaga, putativos danos, nenhum dos quais grave ou irreparável, sem nunca concretizar em que consiste o “perigo” de aguardar pela decisão final;
• Não existe qualquer lesão grave e dificilmente reparável que justifique o recurso à tutela cautelar.
Termina pugnando pelo indeferimento liminar do procedimento cautelar e, assim se não entendendo, pela sua improcedência.
Por requerimento de 27 de Março de 2025, a requerente veio modificar um dos pedidos formulados – o (iv) -, que ficou sem utilidade face à resolução do contrato promovida pela requerida, pelo que veio requerer que seja declarada “a suspensão dos efeitos da resolução do contrato até que seja proferida decisão cautelar”.8
A requerida Dajrise Portugal, S. A. veio pugnar pela inadmissibilidade da modificação do pedido, por não se traduzir num desenvolvimento ou consequência do pedido primitivo, mas sim numa sua substituição, pugnando, de todo o modo, pela sua improcedência por não se verificarem os pressupostos da probabilidade do direito e da existência de perigo pela demora da decisão na acção final.9
Em 29 de Maio de 2025 foi proferido despacho ordenando a notificação das partes para se pronunciarem, querendo, sobre a eventual improcedência do procedimento cautelar, por se entender que a resolução, lícita ou ilícita, determina a extinção do contrato e a requerente apenas poderá obter uma indemnização, o que não é fundamento para a tutela cautelar visada.10
A requerente e a requerida Dajrise pronunciaram-se sobre a questão por requerimentos de 12 de Junho de 2025, concluindo a primeira pela procedência do procedimento cautelar e a segunda pela sua improcedência.11
Em 17 de Junho de 2025 foi proferida decisão final que indeferiu a providência cautelar comum por “inadequação da providência cautelar” requerida.12
A requerente interpôs recurso, tendo esta Relação, por acórdão de 23 de Setembro de 2025, revogado a decisão recorrida e ordenado o prosseguimento dos autos, para prolação e decisão sobre o requerimento de modificação do pedido apresentado em 27 de Março de 2025 e, sendo o caso, subsequente produção de prova e decisão sobre o mérito do procedimento cautelar.13
Regressados os autos à 1ª instância, em 23 de Outubro de 2025 foi proferido despacho que admitiu a modificação do pedido, formulada no requerimento de 27 de Março de 2025.
Realizada a audiência final, em 10 de Dezembro de 2025 foi proferida decisão que julgou improcedente o procedimento cautelar e não decretou a providência requerida.14
Inconformada com esta decisão, a requerente veio interpor o presente recurso concluindo, no essencial, que:15
a) A decisão recorrida é nula:
i. Por excesso de pronúncia, por ter conhecido da nulidade do contrato por falta de licença de utilização, que não é de conhecimento oficioso;
ii. Por violação do direito ao contraditório, na vertente de proibição de decisões surpresa, porquanto as partes não tiveram a oportunidade de se pronunciarem sobre essa matéria;
iii. Por falta de fundamentação de facto para a conclusão pela ausência de licença, porquanto não foi apurado se as obras realizadas no imóvel em 1970 careciam ou não de licenciamento, nos termos do Regime Geral das Edificações Urbanas, assim como não está demonstrada qual a aptidão do imóvel no quadro da legislação urbanística;
b) Ocorreu um erro de julgamento sobre factos provados (os descritos nas alíneas JJ), BBB), NNNN), PPPP), QQQQ), VV), KKK), NNN), OOO), ZZZ), AAAA), YYY), HHHH) e UUUU); sobre factos não provados (pontos 11), 12), 13), 14), 15), 16), 18), 19) e 20)), assim como devem ser aditados outros ao elenco dos factos provados que não foram considerados (“A Requerida desconhecia a existência desse saguão e respetiva cobertura à data em que o Contrato foi celebrado”; “A existência desse saguão e respetiva cobertura não foram comunicadas à Requerente antes da celebração do Contrato, tendo a mesma firmado o mesmo com desconhecimento total sobre essa mesma realidade de facto”; “A recorrida sabia que a recorrente pretendia afectar a Área Utilizável ao exercício de actividade comercial”).
c) A qualificação jurídica efectuada pela 1ª instância quanto ao contrato celebrado entre as partes é errada, estando em causa um arrendamento para fins não habitacionais e a requerida obrigada a assegurar à locatária o gozo do locado para o fim convencionado;
d) O imóvel padece de um vício estrutural oculto, incompatível com as cargas de utilização e exigências de segurança para a afectação comercial contratada, o que frustra a aptidão do locado para o fim contratual (aptidão para uso comercial) a que se destina;
e) O incumprimento da obrigação de assegurar o gozo do locado confere à recorrente o direito de suspender o pagamento da remuneração enquanto perdure a impossibilidade de gozo imputável à locadora;
f) A resolução do contrato operada pela recorrida é ilícita e ineficaz, pelo que se verifica a probabilidade do direito da requerente;
g) A existência de periculum in mora atenta a perda de oportunidade comercial e frustração dos investimentos já realizados justifica a concessão das providências solicitadas;
h) As providências solicitadas são adequadas e proporcionais.
A apelada contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão do Tribunal a quo recorrida.16
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II – OBJECTO DO RECURSO
Nos termos dos art.ºs 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1 do Código de Processo Civil17 há que apreciar as seguintes questões:
a. A nulidade da sentença;
b. A impugnação da matéria de facto e utilidade do seu conhecimento;
c. A qualificação jurídica do contrato celebrado entre as partes;
d. A nulidade do contrato;
e. O incumprimento pela requerida do dever de assegurar o gozo do locado e a suspensão do pagamento da retribuição;
f. A validade e eficácia da resolução promovida pela requerida;
g. A reunião dos pressupostos para o decretamento da providência solicitada.
Colhidos que se mostram os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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III - FUNDAMENTAÇÃO
3.1. – FUNDAMENTOS DE FACTO
A sentença sob recurso considerou indiciariamente provados os seguintes factos
A. A Requerente é uma sociedade comercial que se dedica, entre outros, à venda por grosso ou por retalho de artigos de perfumaria, cosmética, lingerie, artigos de joalharia, relojoaria, bijutaria, bazar, brinquedos e papelaria (ponto 16 do requerimento inicial).
B. A Requerente pertence à cadeia internacional da marca Primor, que conta actualmente com mais de 250 pontos de venda em todo o mundo (ponto 17 do requerimento inicial).
C. Por seu turno, a Requerida Dajrise é uma sociedade comercial que se dedica, entre outros, à compra, venda, arrendamento e outras formas de exploração onerosa e de administração de imóveis, e ao desenvolvimento de projectos de construção e de reabilitação de imóveis, bem como à realização de obras de melhoramento, ampliação e de reconstrução de imóveis em carteira (ponto 18 do requerimento inicial).
D. A Requerente decidiu, em meados de 2023, expandir o seu negócio em Portugal com a abertura de mais uma loja, em Lisboa (ponto 20 do requerimento inicial).
E. Nesse sentido, em 01.06.2023, a Requerida, a Requerente e a sociedade Primor Investment Management SL, na qualidade de fiadora da Requerente, celebraram um contrato de denominaram de “contrato de prestação de serviços” (ponto 21 do requerimento inicial e ponto 22 da oposição).
F. Por via deste contrato, a Dajrise comprometeu-se a prestar à Requerente o seguinte conjunto de “serviços”: Atribuição de uso temporário dos pisos -2, -1, rés-do-chão e primeiro andar (“Área Utilizável”) do prédio urbano sito na Rua 2, composto por cave, rés-do-chão e 6 pisos, na freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 91, da freguesia da Localização 1, e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Santa Maria Maior sob o artigo 1758.º, de que a Dajrise é proprietária; Serviços de limpeza nas áreas comuns (elevadores e escadas); Manutenção geral dos equipamentos comuns (UTAN, quadros eléctricos comuns, PT, bombas comuns de água, elevadores, gerador, iluminação, etc.); Serviços de cedência de utilização e manutenção da instalação de sistema de AVAC para cada piso, em área comum; Serviços de cedência de utilização e manutenção da ligação às redes de água e esgotos dentro da área utilizável de cada piso; Manutenção de sistemas de detecção e extinção de incêndios, extintores e intrusão das áreas comuns; Ligação dos equipamentos de detecção de incêndio à central de segurança da empresa nas áreas comuns; Acesso e utilização a todas as áreas comuns (identificadas no Anexo C do Contrato); Serviços de cedência de utilização da ligação à instalação eléctrica para a distribuição em cada piso; Serviços de utilização dos contadores de abastecimento (tais como contadores de água e electricidade) necessários à utilização da área utilizável (ponto 22 do requerimento inicial e pontos 2, 23, 25 da oposição).
G. Em contrapartida, a Requerente comprometeu-se no pagamento à Requerida Dajrise de uma renda anual (a ser paga em prestações mensais), acrescida de IVA à taxa legal em vigor, fixada nos seguintes termos: EUR 900.000,00 (novecentos mil euros) pelo primeiro ano de vigência do Contrato; EUR 950.000,00 (novecentos e cinquenta mil euros) pelo segundo ano de vigência do Contrato; EUR 1.000.000,00 (um milhão de euros) pelo terceiro ano de vigência do Contrato; A partir do quarto ano de vigência do Contrato, a renda devida pela Requerente fica sujeita a actualização anual por decisão da Dajrise, por aplicação do IPC ou outro índice que o substitua nos termos da lei (ponto 23 do requerimento inicial).
H. Ficou estipulado que a Requerente beneficiaria de um período de carência remuneratória de 4 (quatro) meses – de 01.06.2023 a 30.09.2023 –, sendo a primeira renda devida a relativa ao mês de Outubro de 2023 (ponto 24 do requerimento inicial e 26 da oposição).
I. Com a celebração do Contrato, a Requerente pagou à Dajrise o montante de EUR 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), correspondente aos valores devidos pelos meses de Outubro e Novembro de 2023, sem IVA (ponto 26 do requerimento inicial).
J. Para garantia do cumprimento pontual das suas obrigações decorrentes do Contrato, a Requerente entregou à Requerida uma garantia bancária autónoma, irrevogável e à primeira solicitação, no valor de EUR 500.000,00 (quinhentos mil euros) (ponto 27 do requerimento inicial).
K. Ficou acordado que quaisquer trabalhos a executar na Área Utilizável do Imóvel e propostos pela Requerente ficariam obrigatoriamente dependentes de aprovação escrita por parte da Requerida (no prazo de 15 dias), que não poderia negar ou recusar injustificadamente os respectivos projectos de construção apresentados pela Requerente, incluindo todos os trabalhos iniciais de remodelação e decoração necessários para a abertura ao público do estabelecimento comercial a ser instalado pela Requerente (ponto 29 do requerimento inicial).
L. Por força do modelo de negócio associado à marca Primor, os respectivos estabelecimentos comerciais têm de apresentar uma imagem semelhante, de forma que o consumidor reconheça a marca independentemente do concreto estabelecimento comercial a que se dirige, assegurando que a marca não será prejudicada por força da estética de um estabelecimento comercial em concreto (ponto 30 do requerimento inicial).
M. Por esse motivo, a Requerente – na Área Utilizável objecto do presente litígio ou em qualquer outro imóvel – sabia que antes de iniciar a sua actividade teria de proceder a obras de adaptação que permitissem a identificação da marca Primor, e que cumprissem com os requisitos da mesma (ponto 31 do requerimento inicial).
N. A necessidade de realização destas obras de adaptação era igualmente do conhecimento da Requerida, razão pela qual ficou estipulado que esta não poderia recusar ou negar injustificadamente a aprovação dessas obras (ponto 32 do requerimento inicial).
O. Já no que respeita a eventuais obras de construção na Área Utilizável, ficou acordado que, após autorização das mesmas, a Requerida se comprometeria a prestar toda a cooperação necessária no contexto do licenciamento dessas mesmas obras (ponto 33 do requerimento inicial).
P. Em 30 de Novembro de 2023, as Partes celebraram um aditamento ao Contrato, nos termos do qual acordaram na concessão de um desconto de 25% no valor da renda a pagar pela Requerente durante o primeiro ano de vigência do Contrato (ponto 34 do requerimento inicial).
Q. Nos termos deste aditamento, a remuneração pela Requerente passaria a ser fixada nos seguintes termos: De 01.10.2023 a 31.05.2024, o valor de EUR 56.250,00 (cinquenta e seis mil, duzentos e cinquenta euros) mensais, acrescidos de IVA; De 01.06.2024 a 30.09.2024, o valor de EUR 59.375,00 (cinquenta e nove mil, trezentos e setenta e cinco euros) mensais, acrescidos de IVA; A partir de 01.10.2024, a remuneração aplicável será a prevista na alínea (b) da Cláusula 5.1. do Contrato (correspondente a EUR 950.000,00 anuais), cessando a aplicação do desconto (ponto 35 do requerimento inicial).
R. Com vista a dar início às obras necessárias para a adaptação do espaço a uma loja da marca Primor, a Requerente iniciou contactos com os seus arquitectos e com os técnicos da Câmara Municipal de Lisboa (ponto 36 do requerimento inicial).
S. No dia 23.08.2023, os técnicos da Câmara Municipal de Lisboa deslocaram-se ao Imóvel para realizar uma vistoria à Área Utilizável com o intuito de indagar sobre a existência de limitações de ordem pública quanto aos trabalhos de remodelação pretendidos pela Requerente (ponto 37 do requerimento inicial).
T. Em resultado desta vistoria, foi elaborado um relatório, no qual é descrito o estado da Área Utilizável e são listadas algumas limitações aos trabalhos de fit out propostos (ponto 38 do requerimento inicial).
U. Após alguns contactos entre a Requerente e a Câmara Municipal de Lisboa, foram estabelecidos trabalhos a desenvolver (ponto 39 do requerimento inicial).
V. No dia 10.04.2024, a Requerente enviou à Requerida o plano de obras a efectuar (ponto 40 do requerimento inicial).
W. A requerente havia iniciado os trabalhos preliminares de demolição e limpeza na Área Utilizável, para a implantação do layout do projecto da sua loja em data anterior a 4.4.2024 (ponto 41 do requerimento inicial).
X. Nos trabalhos a realizar na adaptação da Área Utilizável incluía-se a conexão entre os diferentes pisos desta área, por via de escadas e elevador (ponto 42 do requerimento inicial).
Y. Em Maio de 2024, no âmbito dos trabalhos preliminares, os empreiteiros contratados pela Requerente depararam-se com o que seria uma antiga galeria vertical/poço que se estenderia, da parte central, até ao topo do Imóvel, passando pelos vários pisos, a qual se encontra fechada (ponto 43 do requerimento inicial).
Z. O fecho desta galeria foi realizado com recurso a uma estrutura metálica em perfis I e H, cobertas por chapas de aço de perfil trapezoidal em cada piso, do tipo utilizado para lajes colaborantes; o enchimento destas chapas foi realizado com argamassa aligeirada com Leca e sem reforço de armadura (ponto 44 do requerimento inicial).
AA. Os materiais utilizados na cobertura da galeria não são adequados a suportar carga mínima de espaços comerciais (ponto 45 do requerimento inicial).
BB. A execução dos trabalhos de fit out previstos para a adaptação da loja implicam a abertura da antiga galeria de modo a permitir a conexão entre os diferentes pisos da Área Utilizável, o que condiciona o tipo e a forma dos trabalhos a serem efectuados (ponto 46 do requerimento inicial).
CC. Para que se possa proceder ao início das obras de adaptação pretendidas pela Requerente, terá de ser realizada, uma operação com alteração da laje de piso que implica com o comportamento estrutural do edifício (ponto 47 do requerimento inicial).
DD. Haverá necessidade de entrega de um Relatório de Análise de Vulnerabilidade Sísmica (“RAVS”), na medida em que os trabalhos importam uma alteração do comportamento estrutural do edifício (ponto 49 do requerimento inicial).
EE. A Câmara Municipal de Lisboa, na sequência da manifestação da intenção da Requerente de proceder a obras de remodelação na Área Utilizável, não exigiu a elaboração de obras de reforço estrutural no mesmo, ressalvando os valores patrimoniais cuja permanência deveria ser salvaguardada (ponto 57 do requerimento inicial).
FF. A Requerente informou a Requerida que entendia haver necessidade e urgência da intervenção no imóvel, bem como considerava completamente desajustada face ao tipo de trabalhos que haviam sido previstos no Contrato, bem como dos prazos estabelecidos para os mesmos (ponto 61 do requerimento inicial).
GG. Invocando a necessidade de proceder à elaboração do RAVS e de iniciar uma intervenção de reforço da estrutura do Imóvel, a Requerente enviou à Requerida carta remetida no dia 09.07.2024, dando-lhe conhecimento desta situação e comunicando que efectuaria a suspensão do pagamento da renda devida ao abrigo do Contrato, até que a licença de construção fosse obtida e as obras de adaptação da Área Utilizável pudessem efectivamente começar, a qual seria prolongada até ao momento em que a adaptação sísmica do edifício fosse realizada, tal como exigido pelas autoridades competentes, fazendo constar que a Requerida deveria chegar a um acordo quanto ao tipo de trabalhos a executar no âmbito deste reforço estrutural, suportando os respectivos custos, porquanto a execução destes trabalhos seria necessária para garantir que a Requerente aproveitasse devidamente a Área Utilizável, e que deveriam ser alteradas, para este efeito, as obrigações contratuais respectivamente assumidas pelas partes, de forma a garantir o que entendia ser o justo equilíbrio do Contrato com benefício recíproco para ambas (pontos 63, 64, 86, 87 do requerimento inicial, ponto 67 da oposição).
HH. Na data referida em GG), a Requerente tinha suspendido a execução dos trabalhos preliminares de adaptação da Área Utilizável que se encontravam em curso, alegando insegurança e imputando esta à zona da galeria (pontos 65 e 66 do requerimento inicial).
II. Em resposta a GG), a Requerida respondeu por comunicação datada de 26.07.2024, negando qualquer responsabilidade pela execução das obras de reforço estrutural, sustentando-se no facto de (i) a Requerente ter realizado uma vistoria à Área Utilizável sem ter manifestado qualquer discordância, (ii) ter aceitado que o Contrato era celebrado numa base “As Is” e (iii) que não poderia aceitar qualquer responsabilidade por uma construção que foi realizada no Imóvel antes de a Requerida Dajrise o ter adquirido (ponto 67 do requerimento inicial).
JJ. Ambas as partes poderiam ter tido conhecimento da galeria por inspeção ao processo camarário do imóvel (ponto 69 do requerimento inicial).
KK. A Requerente inspeccionou a Área Utilizável em momento prévio ao Contrato, e aceitou ser responsável pelos custos associados às obras a executar nessa área, aceitando-a no estado em que visivelmente se encontrava (ponto 72 do requerimento inicial).
LL. Em resposta, a Requerente voltou a insistir com a Requerida, dizendo pretender o cumprimento dos termos do Contrato e um acordo quanto a uma solução para o problema do Imóvel, sob pena de manutenção da suspensão do pagamento das rendas enquanto não fosse possível, em segurança, dar início aos trabalhos de adaptação projectados (ponto 74 do requerimento inicial).
MM. A Requerida, em todas as suas respostas imputou à Requerente a responsabilidade por todas e quaisquer obras necessárias no Imóvel, (ii) negou a existência de qualquer defeito estrutural e (iii) alegou que a Requerente se encontrava a falsear a existência do referido defeito como pretexto para se eximir ao pagamento, continuando a exigir o pagamento das remunerações (pontos 75 e 76 do requerimento inicial).
NN. Por comunicação datada de 21.11.2024, a Requerida, além de solicitar o pagamento das remunerações, informou-a de que, invocando incumprimento pela Requerente, havia procedido, no dia 07.11.2024, ao accionamento da garantia bancária prestada pela Requerente, para pagamento do montante de EUR 369.730,02 (trezentos e sessenta e nove mil, setecentos e trinta euros e dois cêntimos) correspondente às remunerações dos meses de Junho de 2024 a Outubro de 2024, bem como instou ainda a Requerente a, no prazo de 30 (trinta) dias, reconstituir a garantia bancária no seu montante integral, sob pena de incorrer em incumprimento definitivo do Contrato (ponto 77, 84, 85 do requerimento inicial).
OO. Em 09.12.2024, a Requerente respondeu à carta da Requerida de 21.11.2024, solicitando-lhe que: de forma expressa e definitiva, confirmasse a sua aceitação em proceder à elaboração do Relatório de Análise de Vulnerabilidade Sísmica (RAVS) do edifício, conforme considerava sua obrigação contratual, solicitando igualmente que desenvolvesse, a expensas próprias, o correspondente projecto de reforço sísmico para todo o edifício, argumentando que a concretização destes trabalhos pela Requerida era condição indispensável para que a Requerente pudesse definir o projecto técnico de adaptação do imóvel, obter as licenças necessárias e dar início às obras previstas, garantindo a utilização da Área Utilizável para o fim comercial previsto no Contrato; acordasse na suspensão da obrigação da Requerente de pagamento da renda até que fosse obtida a licença de construção e estivessem criadas as condições efectivas para iniciar as obras de adaptação da Área Utilizável, que dependem do reforço estrutural que a Requerida está legalmente obrigada a executar; reembolsasse, de imediato, os valores indevidamente executados e retidos através da garantia bancária prestada pela Requerente, abstendo-se de novas execuções contra os montantes remanescentes da referida garantia. Mais alertou que, em caso de incumprimento destas obrigações, seriam adoptados todos os mecanismos legais à disposição da Requerente para assegurar o cumprimento integral do Contrato e a reparação dos prejuízos sofridos pela mesma (pontos 90 e 91 do requerimento inicial).
PP. A Requerida respondeu por carta datada de 09.01.2025, reiterando a afirmação de que inexistem quaisquer motivos para a suspensão da obrigação de pagamentos pela Requerente e insistindo no pedido de reconstituição integral da garantia bancária; e ainda que a postura assumida pela Requerente se traduz num incumprimento definitivo do Contrato e que a situação se tornou insustentável para a Dajrise, razão pela qual esta é forçada a “pôr um fim à mesma”, concedendo à Requerente o prazo de 30 (trinta) dias para que esta regularize os pagamentos alegadamente em atraso e reconstitua integralmente a Garantia Bancária, sob pena de a Requerida proceder à resolução do Contrato, bem como solicitou o pagamento das remunerações dos meses de Novembro e Dezembro de 2024 e Janeiro de 2025, que ascenderiam ao montante de EUR 295.416,56 (duzentos e noventa e cinco mil, quatrocentos e dezasseis euros e cinquenta e seis cêntimos), acrescido do montante adicional de EUR 19.792,67 (dezanove mil, setecentos e noventa e dois euros e sessenta e sete cêntimos), a título de correcção devido a uma actualização no valor das rendas passadas que não havia ainda sido reclamada (pontos 78, 79, 92, 93, 94 do requerimento inicial e ponto 87 da oposição).
QQ. A Requerida já procedeu ao accionamento total da garantia bancária (ponto 100 do requerimento inicial).
RR. A resolução do Contrato implica a impossibilidade de a Requerente desenvolver o seu projecto na Área Utilizável referida em F) (ponto 102 do requerimento inicial).
SS. A Requerente despendeu o montante de EUR 584.250,30 (quinhentos e oitenta e quatro mil, duzentos e cinquenta euros e trinta cêntimos), que inclui as remunerações de Outubro de 2023 a Maio de 2024 (ponto 104 do requerimento inicial).
TT. A título de obras já realizadas na Área Utilizável – designadamente de demolição, remoção de mobiliário, remoção de tectos e pavimentos, corte e remoção de cofres e demolição de paredes divisórias, bem como de projectos de engenharia e de arquitectura, a Requerente despendeu EUR 318.147,70 (trezentos e dezoito mil, cento e quarenta e sete euros e setenta cêntimos (ponto 105 do requerimento inicial).
UU. A requerente solicitou à ARA – Alves Rodrigues & Associado, Lda. a preparação do Parecer Técnico Estrutural no montante total de EUR 8.800,00 (oito mil e oitocentos euros), bem como um relatório de estudo prévio à empresa P.P.E. – Planeamento e Projectos de Engenharia, Lda., pelo qual pagou o montante de EUR 11.106,90 (onze mil, cento e seis euros e noventa cêntimos) (ponto 106 do requerimento inicial).
VV. O imóvel está isento de licença de utilização pois foi construído antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382 de 7 de Agosto de 1951 (ponto 3 da oposição).
WW. O imóvel está localizado na área da Baixa Pombalina e, por isso, existem várias restrições às obras que nele podem ser efectuadas (pontos 4 e 5 da oposição).
XX. A Requerida comprou o imóvel ao Banco Santander Totta, S.A., em 17 de Novembro de 2022 e recebeu-o do mesmo banco em 31 de Janeiro de 2023 (pontos 6, 7 da oposição).
YY. Nos anos que antecederam a entrega do imóvel à Requerida, o Banco Santander utilizava o imóvel para o exercício da sua actividade e tinha ali uma agência sua (ponto 8 da oposição).
ZZ. A Requerida adquiriu o imóvel com a finalidade de investimento, pelo que, logo após a aquisição, contratou a mediadora Savills para a assessorar na procura de interessados numa utilização, total ou parcial, do imóvel (pontos 9, 10 da oposição).
AAA. A Savills estabeleceu contactos com vários interessados, entre os quais a Requerente, com que a Requerida iniciou negociações que se prolongaram por vários meses, mais concretamente entre Setembro de 2022 e Junho de 2023, mês em que foi celebrado o contrato (pontos 11,12, 13 da oposição).
BBB. Ao longo desses cerca de nove meses, a Requerente teve a possibilidade de examinar exaustivamente o imóvel, em todos os seus aspectos físicos e jurídicos, incluindo, entre outros, os respeitantes às regras urbanísticas (ponto 14 da oposição).
CCC. Nesse período a Requerente realizou visitas ao imóvel, com recurso a engenheiros e outros técnicos que contratou para o efeito, concretamente nos dias 14 de Setembro, 12 e 20 de Dezembro de 2022 (pontos 15, 17 da oposição).
DDD. A Requerida entregou à Requerente toda a documentação que esta lhe solicitou, respondeu a todos os seus pedidos de esclarecimentos e informações e facultou-lhe a possibilidade de visitar e inspeccionar o imóvel (ponto 16 da oposição).
EEE. Entre outros assuntos discutidos entre as partes durante a negociação, a Requerente comunicou à Requerida que seria importante para si construir uma comunicação vertical, escada e elevador, entre os diferentes pisos do imóvel dos autos, nomeadamente entre o rés-do-chão e o primeiro andar (ponto 18 da oposição).
FFF. A isto respondeu expressamente a Requerida, através da Savills, que seria da responsabilidade da Requerente quer a avaliação da viabilidade da construção quer a execução da escada e do elevador por si pretendidos (ponto 19 da oposição).
GGG. Tanto no caso da comunicação vertical entre os pisos como noutros assuntos técnicos discutidos entre as partes, a Requerida sempre fez saber à Requerente que deveria ser esta a assegurar a viabilidade das obras que pretendia efectuar (ponto 20 da oposição).
HHH. Após troca de correspondência e documentos vários sobre os termos do negócio, as partes assinaram, a 20 de Abril de 2023, um acordo preliminar intitulado Head of Terms, no qual foram parcialmente ajustadas algumas cláusulas do contrato que viria a ser celebrado em Junho (ponto 21 da oposição).
III. Os espaços no rés-do-chão e no primeiro andar que foram facultados à Requerente não tinham comunicação entre si (ponto 24 da oposição).
JJJ. Não foi convencionado entre as partes em momento algum que a Requerente só deveria pagar a remuneração devida à Requerida quando pudesse começar a utilizar o imóvel para o fim por si pretendido (ponto 28 da oposição).
KKK. A Requerente visitou e analisou cuidadosamente o imóvel e a área utilizável e considerava que aqueles eram totalmente adequados e apropriados ao uso e finalidade a que se destinavam, aceitando-os no estado em que se encontravam no momento da assinatura do contrato (ponto 29 da oposição).
LLL. Mais declarou a Requerente que tinha conhecimento e aceitava que o imóvel se encontrava a ser utilizado para a finalidade de prestação de serviços (ponto 30 da oposição).
MMM. A Requerente sabia que o imóvel fora utilizado por último pelo Banco Santander na sua actividade (ponto 31 da oposição).
NNN. A Requerente obrigou-se a não invocar qualquer circunstância ou facto relacionado com o estado e condição da área utilizável para suspender o cumprimento das suas obrigações (ponto 32 da oposição).
OOO. Em consonância com o que as partes tinham acordado durante as negociações, estipularam no contrato que todas e quaisquer as obras e intervenções a realizar no imóvel e o respectivo licenciamento, incluindo especificamente, entre outras, as obras de construção do acesso entre o rés-do-chão e o primeiro andar pretendido pela Requerente, e a alteração da utilização permitida seriam exclusivamente por conta e risco da Requerente (ponto 33 da oposição).
PPP. Ficou estabelecido também que quaisquer obras a executar pela Requerente teriam de ser precedidas da aprovação escrita pela Requerida, com prévia apresentação dos respectivos projectos pela Requerente à Requerida, sob pena de resolução do contrato pela Requerida (ponto 34 da oposição).
QQQ. No que respeita a obras específicas de preparação do espaço para instalação do estabelecimento, a Requerida não conhecia e continua sem conhecer o que é o modelo de negócio e quais os requisitos específicos que a Requerente pretende (ponto 35 da oposição).
RRR. No dia 22 de Junho de 2023, a Requerida entregou o imóvel à Requerente e as partes assinaram o correspondente auto de entrega (ponto 38 da oposição).
SSS. A 26 de Setembro de 2023, quando se aproximava o termo do período de isenção da obrigação de pagamento da remuneração, a Requerente, através da mediadora JLL, comunicou à Requerida, por intermédio da Savills, que estava a ter problemas com o Departamento de Património da Câmara Municipal de Lisboa, dos quais decorreria a possível impossibilidade de instalar a loja pretendida pela Requerente (ponto 39 da oposição).
TTT. Do mesmo passo, a Requerente solicitou à Requerida uma extensão daquele período até que a Câmara Municipal de Lisboa aprovasse o início das obras de adaptação do imóvel (ponto 40 da oposição).
UUU. A Requerida não aceitou tal dilação mas concedeu à Requerente, a título excepcional, um desconto de 25% no valor da remuneração durante o primeiro ano de pagamento da remuneração, sendo por isso celebrado o aditamento ao contrato no dia 30 de Novembro de 2023 (ponto 41 da oposição).
VVV. Menos de um mês após a celebração do aditamento, a Requerente enviou outra comunicação à Requerida a relatar dificuldades semelhantes colocadas pela Câmara Municipal de Lisboa, aludindo à possibilidade de cessação do contrato (ponto 43 da oposição).
WWW. No dia 8 de Janeiro de 2024, a Requerente imputou à Requerida a ocultação consciente da sujeição do imóvel a medidas de protecção decorrentes da sua classificação como edifício histórico e solicitar-lhe um aumento dos espaços facultados no imóvel, sem custos para a Requerente, e uma suspensão da obrigação de pagamento da remuneração a partir de Fevereiro, o que foi de imediato rejeitado pela Requerida (pontos 44, 45 da oposição).
XXX. No dia 10 de Janeiro de 2024, a Requerente, através da JLL, transmitiu à Requerida, mais uma vez, dificuldades levantadas pela Câmara Municipal de Lisboa com que se estava a confrontar (ponto 46 da oposição).
YYY. Todas as dificuldades se resumiam a restrições próprias da protecção do valor arquitectónico do edifício, restrições essas que, eram expectáveis para a Requerente, conhecedora da situação e características do imóvel muito antes de ter celebrado o contrato com a Requerida, e que enformaram o contrato (ponto 47 da oposição).
ZZZ. A Requerente iniciou a execução de obras de demolição na área utilizável sem ter obtido a necessária autorização por parte da Requerida, nem licenciamento da Câmara Municipal de Lisboa (pontos 48 e 99 da oposição).
AAAA. A Requerente não informou a Requerida desses trabalhos (ponto 52 da oposição).
BBBB. A Requerida tomou conhecimento de tal facto em Abril de 2024 e interpelou a Requerente para cessar imediatamente a execução de tais obras (ponto 53 da oposição).
CCCC. Por força desta ocorrência, em Maio de 2024, a Requerida sugeriu a realização de reuniões semanais, nas quais deveriam participar os técnicos da Requerente e da Requerida, para poder inteirar-se do procedimento da Requerente (ponto 54 da oposição).
DDDD. A Requerente concordou e essas reuniões decorreram durante algumas semanas, até a Requerente ter deixado de comparecer nas reuniões agendadas (ponto 55 da oposição).
EEEE. A 21 de Junho de 2024, a Requerente enviou à Requerida um projecto de estruturas relativo a parte das obras de adaptação que pretendia efectuar (ponto 57 da oposição).
FFFF. Esse projecto era relativo à construção de um lanço de escadas entre o rés-do-chão e o primeiro andar, a instalação de um elevador com curso do piso -2 ao piso 1 e a execução de obras de reforço do pavimento de fecho do antigo saguão, no primeiro andar (ponto 58 da oposição).
GGGG. Entre os documentos enviados encontrava-se um relatório elaborado pela PPE - Planeamento e Projectos de Engenharia Lda. (ponto 59 da oposição).
HHHH. Nesse relatório afirmou-se que o edifício se apresenta em bom estado de conservação, com danos pontuais que não colocam em causa a sua estabilidade (ponto 60 da oposição).
IIII. Observou-se também ali que o fecho do saguão fora efectuado em 1970, essencialmente conforme à regulamentação vigente à data do respectivo projecto (ponto 61 da oposição).
JJJJ. No mesmo relatório, quanto à introdução do elevador e escada, propôs-se a reparação e reforço do pavimento de fecho do antigo saguão existente no edifício ao nível do piso 1, considerando-se que a referida intervenção não acarretaria a necessidade de elaboração de um relatório de análise de vulnerabilidade sísmica (ponto 62 da oposição).
KKKK. O relatório de análise de vulnerabilidade sísmica visa avaliar o risco de danos num edifício durante um sismo, o qual contém uma avaliação detalhada da resistência sísmica da estrutura, dos materiais de construção e da fundação, bem como a identificação das áreas vulneráveis do edifício, de medidas a adoptar para melhorar a resistência do edifício a sismos e do impacto das alterações no edifício que se pretendam executar. (ponto 64 da oposição).
LLLL. A elaboração do relatório de análise de vulnerabilidade sísmica e a respectiva entrega, no caso, à Câmara Municipal de Lisboa pressupõem a prévia elaboração do projecto de obras que se pretendem realizar (ponto 66 da oposição).
MMMM. Em Junho de 2024, a Requerente deixou de fazer qualquer pagamento à Requerida, sem perguntar o que quer que fosse à Requerida (ponto 68 da oposição).
NNNN. A existência do saguão e as características da carga da sua cobertura no primeiro andar resultavam, de forma expressa, de documentos disponíveis para consulta na Câmara Municipal de Lisboa e eram aludidos no relatório técnico da PPE que apresentou à Requerida (pontos 71 e 72 da oposição).
OOOO. Como o imóvel dos autos tinha sido utilizado para serviços até pouco antes da celebração do contrato entre as partes, a cobertura do saguão no primeiro andar poderia não suportar os requisitos de carga aplicáveis à sua utilização para uma actividade comercial (ponto 73 da oposição).
PPPP. A Requerente sabia isto ou devia sabê-lo (ponto 74 da oposição).
QQQQ. E por isso mesmo declarou no contrato, que tinha perfeito conhecimento e aceitava que o imóvel estava a ser utilizado para a finalidade de prestação de serviços, isto é, a actividade que o Banco Santander Totta lá exercia (ponto 75 da oposição).
RRRR. Em 15 de Julho de 2024, a Requerente enviou à Requerida um relatório elaborado pela ARA – Alves Rodrigues & Associados, Lda., com data de 10 de Julho de 2024, que consiste numa versão preliminar do relatório final (ponto 76 da oposição).
SSSS. No que diz respeito à estrutura do edifício, afirma-se no relatório que «globalmente a estrutura do edifício apresenta-se em bom estado de conservação» (ponto 78 da oposição).
TTTT. A intervenção sobre a qual incide o relatório consiste na criação de «um acesso vertical que ligue os pisos da loja de forma independente da circulação dos restantes utilizadores do edifício» e essa intervenção, na opinião da ARA, gera a necessidade de elaboração de um relatório de análise de vulnerabilidade sísmica (ponto 79 da oposição).
UUUU. Na zona correspondente à cobertura do saguão (ou galeria, a sua estrutura não condiciona significativamente nem impossibilita o tipo e a forma dos trabalhos a serem efectuados, que coloque em causa a segurança das pessoas e bens que aí se encontrem ou, ainda, que coloque em perigo a própria estabilidade do imóvel (ponto 80 da oposição).
VVVV. As partes estipularam expressamente no contrato que a construção da comunicação entre o rés-do-chão e o primeiro andar seria por conta e risco da Requerente (ponto 81 da oposição).
WWWW. Para fazer essa construção, a Requerente teria sempre de alterar cobertura do saguão existente no primeiro andar (ponto 82 da oposição).
XXXX. Em resposta a PP), a Requerente, por carta que enviou à Requerida e que esta recebeu no dia 13 de Fevereiro de 2025, reiterou que iria continuar a não pagar a remuneração devida, na qual sugere a realização de uma reunião para a negociação de um acordo entre as partes e, antes mesmo que a Requerida tivesse recebido aquela carta, já tinha apresentado em juízo o requerimento que deu origem ao presente procedimento cautelar e no qual pediu o decretamento das providências requeridas sem audição da Requerida (pontos 88, 101 da oposição).
YYYY. A Requerente não pagou qualquer quantia nem reconstituiu a garantia bancária, dentro do prazo fixado pela Requerida (ponto 89 da oposição).
ZZZZ. Entretanto venceu-se a remuneração referentes aos meses de Janeiro e a Fevereiro de 2025. (ponto 90 da oposição).
AAAAA. Apesar de ter recebido os espaços no dia 22 de Junho de 2023, até à presente data a Requerente não enviou à Requerida, para sua análise e eventual aprovação, o projecto das obras de adaptação da área utilizável que pretende realizar (ponto 92 da oposição).
BBBBB. A Requerente já alterou várias vezes um esboço gráfico (layout) para os espaços da área utilizável, sem nunca apresentar sequer uma ideia definida do seu projecto nesse aspecto particular (ponto 93 da oposição).
CCCCC. Em meados de 2024, decidiu deixar de comparecer nas reuniões técnicas semanais cuja realização tinha sido acordada entre as partes (ponto 100 da oposição).
DDDDD. No dia 7 de Março de 2025, a Requerida enviou à Requerente uma comunicação de resolução do contrato, a qual foi recebida por esta no dia 11 de Março (ponto 107 da oposição).
*
O Tribunal a quo considerou que não resultaram indiciariamente demonstrados os seguintes factos:
1. Que o período de carência referido em H) fosse acordado e concedido à Requerente em virtude das obras de adaptação que teriam de vir a ser realizadas por esta para a instalação do seu estabelecimento comercial, de forma a garantir um verdadeiro sinalagma contratual e evitar que a Requerente ficasse onerada pelo pagamento de uma renda quando, à data, não estava ainda em condições usufruir do local ou fosse devido a diferentes trabalhos de preparação que a Requerente teria de realizar antes de utilizar os espaços facultados para o fim pretendido (ponto 25 do requerimento inicial e ponto 27 da oposição);
2. Que o referido em P) se devesse a um atraso na obtenção, pela Requerente, das licenças necessárias aos trabalhos de adaptação acima referidos – as obras de fit out – e no pressuposto de que não existiriam quaisquer outras limitações ou entraves à execução das obras e de que no final deste prazo a Requerente já estaria a usufruir da Área Utilizável na sua integralidade (ponto 34 do requerimento inicial);
3. Que os trabalhos tivessem obtido, após algumas alterações, o parecer favorável do arquitecto da Câmara (ponto 39 do requerimento inicial);
4. Que a Requerente procedesse aos trabalhos descritos em W) depois da comunicação mencionada em V) (ponto 41 do requerimento inicial);
5. Que os materiais utilizados na cobertura da galeria não sejam adequados a suportar carga mínima exigida para espaços de uso administrativo (ou seja, não são aptos a suportar a carga de todo o Imóvel) (ponto 45 do requerimento inicial);
6. Que o referido em BB) impossibilite os trabalhos a realizar (ponto 46 do requerimento inicial);
7. Que por se tratar de um edifício construído nos anos 20 do século passado, que já foi objecto de diversas remodelações/alterações, quer a nível externo quer a nível interno, numa altura em que a análise sísmica não era exigida, não seja expectável (sendo, aliás, praticamente certo) que o RAVS conclua pela satisfação das exigências de segurança nos termos supra exigidos (ponto 52 do requerimento inicial);
8. Que se vá tornar necessária uma intervenção de reforço sísmico, que confira ao Imóvel (e, em particular e para o que releva, à Área Utilizável) a segurança e estabilidade exigida de acordo com os parâmetros de construção actuais (ponto 53 do requerimento inicial);
9. Que a intervenção para reforço sísmico do Imóvel será uma obra que, para além de exigir um grande esforço financeiro, envolverá ainda um elevado dispêndio de tempo, esforços estes que não estão integrados ou previstos, nem nunca poderiam estar (na medida em que a necessidade dos mesmos não era antecipável), no Contrato celebrado entre a Requerente e a Requerida (ponto 54 do requerimento inicial);
10. Que envolverá até, muito provavelmente, a paralisação de todos (ou vários dos) serviços que se encontrem a operar no Imóvel à data da realização das obras, extravasando assim, claramente, o âmbito da intervenção exigível à Requerente (ponto 55 do requerimento inicial);
11. Que, no âmbito da inspecção à Área Utilizável realizada pela Requerente antes do início do Contrato, não era possível à Requerente, nem a qualquer técnico por esta contratado, saber (ou antecipar) que a estrutura por via da qual a antiga galeria foi fechada era de tal modo frágil que não permitia que fosse aproveitada para a realização das obras pretendidas pela Requerente e necessárias à sua instalação na Área Utilizável (ponto 56 do requerimento inicial);
12. Que por causa do EE), no momento da celebração do Contrato, a Requerente apenas antecipasse a necessidade de realizar obras simples de adaptação da Área Utilizável para o exercício da sua actividade - i.e., obras de fit out -, sem que pudesse prever que a execução das referidas obras de adaptação teria de ser acompanhada pela realização de obras de natureza estrutural, com implicações na totalidade do Imóvel (ponto 58 do requerimento inicial);
13. Que só com o início dos trabalhos de demolição e limpeza na Área Utilizável fosse possível ter conhecimento da forma e dos meios utilizados na cobertura da antiga galeria e da necessidade de uma intervenção estrutural no Imóvel (ponto 59 do requerimento inicial);
14. Que não seja plausível que a Requerente tivesse aceitado a celebração do Contrato nos termos em que o fez, caso tivesse tido conhecimento da necessidade de realização de obras de natureza estrutural - as quais, saliente-se, terão impacto em todo o Imóvel e não apenas na Área Utilizável, uma vez que toda a estrutura interna do Imóvel carece de ser remodelada - por forma a atingir os mínimos de segurança exigidos para o desenvolvimento de qualquer actividade comercial no Imóvel (ponto 60 do requerimento inicial);
15. Que o referido em RR) trará à requerente prejuízos irrecuperáveis (ponto 102 do requerimento inicial);
16. Que a Requerente já fizesse investimentos significativos na Área Utilizável, em obras e relatórios técnicos (ponto 103 do requerimento inicial);
17. Que a nota elaborada pela ARA viesse confirmar a necessidade de obras de reforço estrutural no Imóvel e que o estudo da PPE visasse as obras inicialmente projectadas no imóvel (ponto 106 do requerimento inicial);
18. Que em função da localização, das características da Área Utilizável e das condições previamente acordadas no Contrato, seja impossível substituir este espaço por outro equivalente em tão curto espaço de tempo (ponto 107 do requerimento inicial);
19. Que a necessidade de encontrar um novo espaço e realizar novamente os investimentos necessários, resultaria em custos elevados e, provavelmente, numa adaptação a um local menos vantajoso, e em consequência, a Requerente poderia ver prejudicada a sua competitividade no mercado, o que teria impacto nas suas receitas e na sua viabilidade económica (ponto 108 do requerimento inicial);
20. Que a Requerente não tenha alternativa viável para dar continuidade do seu projecto nas mesmas condições, sem grandes custos adicionais e sem comprometer a sua estratégia de negócio (ponto 109 do requerimento inicial);
21. Que um cálculo do custo de oportunidade sofrido em virtude dos atrasos na abertura ao público da loja da Requerente, causados pelo impasse supra descrito, estima-se que a Requerente, no período entre Novembro de 2023 até Janeiro de 2025 tenha deixado de facturar cerca de EUR 22.800.000,00 (vinte e dois milhões e oitocentos mil euros), o que corresponderia a um lucro cessante de aproximadamente de 2.300.000,00 (dois milhões e trezentos mil euros), com base nos resultados históricos registados pela marca Primor (ponto 110 do requerimento inicial);
22. Que o CCC) fosse uma auditoria e também tivesse juristas (ponto 15 da oposição);
23. Que o referido em E) ocorresse depois de uma auditoria (ponto 22 da oposição);
24. Que a Requerente não desconhecesse a existência do saguão e do seu fecho (ponto 69 da oposição).
*
3.2. – APRECIAÇÃO DO MÉRITO DO RECURSO
3.2.1. Da nulidade da sentença por excesso de pronúncia e falta de fundamentação
A apelante argumenta que a decisão recorrida é nula pelas seguintes razões:
• Conheceu-se de uma nulidade atípica, que não é de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham suscitado a questão, sendo que a nulidade prevista no art.º 5º, n.º 8 do DL 160/2006, de 8 de Agosto só poderia ser invocada pela requerente, para além de o Tribunal não poder emitir juízo sobre a necessidade de licença de utilização do imóvel, por não ter sido requerida pelas partes;
• A decisão recorrida constitui uma decisão-surpresa por não ter sido concedida às partes a oportunidade de se pronunciarem sobre a matéria da nulidade do contrato e a questão da sua validade ou invalidade em virtude da finalidade de utilização visada, o que não foi sequer discutido lateralmente, para além de a nulidade identificada ter influído directamente na apreciação do requisito fumus boni iuris (probabilidade de existência do direito);
• A respeito da nulidade do contrato a sentença assume um conjunto de pressupostos, para os quais não convoca fundamentação de facto ou de Direito, pois parte da conclusão que o edifício não carece de licença de utilização por ser anterior a 1951, sem ter em conta que foi intervencionado em 1970, sem se saber se esta carecia ou não de licenciamento e sem ter apurado qual seria a aptidão do edifício no quadro da legislação urbanística, para poder concluir que o fim visado era distinto da “aptidão atestada pela licença de utilização”, de que nem sequer dispõe.
Contra estas asserções argumentou a recorrida que o Tribunal podia conhecer oficiosamente da nulidade em causa, pois a norma não prevê qualquer desvio à regra do art.º 286º do Código Civil, nem tal se verifica pela circunstância de ser possível a respectiva sanação ou pela possibilidade de resolução do contrato; a requerida alegou na sua oposição que o imóvel está isento de licença de utilização; a recorrente teve oportunidade, nas suas alegações, de se pronunciar sobre a nulidade do contrato, o que fez, pelo que já se pronunciou sobre a matéria, estando cumprido o contraditório; a declaração de nulidade do contrato está precedida da fundamentação de facto e de Direito pertinente.
Aquando da admissão do recurso, a senhora juíza a quo pronunciou-se sobre as apontadas nulidades nos seguintes termos:18
“1.
Quanto à apontada falta de especificação de fundamentos de facto e de direito que fundamentam a decisão, entendemos não assistir qualquer razão à recorrente, estando salientada a fundamentação de facto, concretamente quanto aos factos VV), LLL), MMM), OOOO), PPPP) e QQQQ), baseados nos depoimentos de AA, BB e CC, sendo que as próprias partes ouvidas declararam conhecer as exigências de cargas para fins de serviço ou cargas, daí que o Tribunal refira que todos sabiam; quanto à isenção de licença de utilização, ela não foi apenas alegada pela requerida mas também pela requerente, no contrato que juntou aos autos e onde desde logo se encontra consignada tal característica do imóvel; todos foram unânimes quanto à pretendida utilização pela requerente do imóvel para comércio; a fundamentação de direito que sustentou a decisão, com a enunciação das normas aplicáveis e que se aplicaram ao caso em apreço também se encontra clarificada com a indicação dos normativos, razão pela qual consideramos não se verificar a apontada nulidade da al. b) do art. 615.º do CPC.
2.
No que refere ao excesso de pronúncia, estão em causa interesses de ordem pública pois para o efeito que se discute, a exigência da licença de utilização baseia-se na necessidade de obrigar ao cumprimento de todas as normas legais, relativas à construção, à segurança dos utentes do prédio – e não meros interesses privados, está-se perante um vício que a ordem jurídica não pode permitir dadas as potenciais consequências lesivas pelo que lhe corresponde, como sanção, a nulidade.
São duas as licenças, eventualmente exigíveis, referentes à utilização de edifícios: uma atinente à genérica possibilidade de utilização; outra referente à específica atividade a nele exercer. O diploma próprio, que define os elementos a conter no contrato de arrendamento urbano, previsto no nº2, do art.º 1070.º, do CC, é o Decreto Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto.
Entendemos, pois que o Tribunal poderia tomar conhecimento da nulidade como fez, ainda que não suscitada por nenhuma das partes, o que se liga com a questão seguinte.
*
3.
As partes classificaram, aquando da outorga, o contrato celebrado como de “prestação de serviços” mas desde logo no requerimento inicial, no seu art. 21.º, a requerente invocou que “celebrou com a Requerida Dajrise, em 01.06.2023, um contrato que, embora tenha sido formalmente denominado pelas Partes de “contrato de prestação de serviços”, rapidamente se conclui, pelo teor das respetivas cláusulas, corresponder a um típico contrato de arrendamento para fins não habitacionais.”
E nas suas anteriores alegações de recurso, também assim sustentou, ao longo das mesmas, e expressamente nos arts. 92..º a 94.º, juntamente com o parecer que fez anexar.
Por fim, na audiência final, em alegações orais, a Requerente sustentou esta mesma posição, no final da produção da prova, conforme se encontra gravado.
Daí que se entenda que inexistiu qualquer decisão surpresa, já que ao longo do processo foi sempre debatida a eventual aplicação do regime do contrato de arrendamento e, ainda que não fosse em exclusivo, sendo um contrato a classificar de misto por incluir prestação de serviços, sempre quanto à matéria substantiva da cedência do espaço, sua utilização e contrapartidas, seria aplicável esse regime, como aliás, se sustenta nesse parecer.
Ora, defendendo a Requerente a aplicação do regime do arrendamento por entender que na verdade o que fora celebrado tinha tais características, não faz sentido que não contasse com a aplicação do art. 1070.º do CC e, consequentemente, o DL. 160/2006 de 8.08, por força da remissão do art. 1070º, nº 2 do CC.
Pelo exposto, em nosso entender, não se verifica qualquer das apontadas nulidades das als. b) ou d) do art. 615.º do CPC, nem qualquer violação do contraditório.
Notifique.”
As decisões judiciais podem estar feridas na sua eficácia ou validade por duas ordens de razões: por erro de julgamento dos factos e do direito; por violação das regras próprias da sua elaboração e estruturação ou das que delimitam o respectivo conteúdo e limites, que determinam a sua nulidade, nos termos do art.º 615.º do CPC.
De acordo com a segunda parte da alínea d) do n.º 1 do art.º 615º do CPC, a sentença é nula quando conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
No que tange ao excesso de pronúncia, tal ocorre quando o juiz se ocupa de questões que as partes não tenham suscitado, estão em causa questões que contendem com os pontos de facto ou de direito relativos à causa de pedir e ao pedido, que centram o objecto do litígio.
Ocorre excesso de pronúncia para efeito de nulidade da sentença, se o tribunal conheceu de pedidos, causas de pedir ou excepções de que não podia tomar conhecimento, ou seja, à luz do princípio do dispositivo, há excesso de pronúncia sempre que a causa do julgado não se identifique com a causa de pedir ou o julgado não coincida com o pedido, não podendo o julgador condenar, além do pedido, nem considerar a causa de pedir que não tenha sido invocada – cf. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6-12-2012, 469711.8TJPRT.P1.S1.19
Contudo, quando o tribunal, para decidir as questões suscitadas pelas partes, usar de razões ou fundamentos não invocados por estas, não está a conhecer de questão de que não deve conhecer ou a usar de excesso de pronúncia susceptível de integrar nulidade.
A discordância da parte relativamente à subsunção dos factos às normas jurídicas e/ou à decisão sobre a matéria de facto de modo algum configuram causa de nulidade da sentença.
A doutrina e a jurisprudência têm entendido que a omissão ou excesso de pronúncia enquanto causas de nulidade da sentença têm por objecto questões a decidir na sentença, e não propriamente factos ou argumentos jurídicos, isto é, assume aqui um sentido amplo, abrangendo tudo quanto diga respeito à concludência ou inconcludência das excepções e da causa de pedir e às controvérsias que sobre elas as partes suscitem, a menos que o exame de uma só parte imponha necessariamente a decisão da causa – cf. José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Volume 2º, 3ª Edição, pág. 713; acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 23-04-2015, 185/14.9TBRGR.L1-2.
O juiz não pode, pois, conhecer de causas de pedir não invocadas ou de excepções não deduzidas e que estejam na exclusiva disponibilidade das partes, sendo que o poderá fazer quando a lei lho permita ou imponha o respectivo conhecimento – cf. art.º 608º, n.º 2 do CPC.
Transcorridos os articulados e, bem assim, as alegações das partes atinentes ao recurso interposto relativamente à decisão de inadequação da providência proferida em 18 de Junho de 2025, verifica-se que, tal como afirma a apelante, a questão da nulidade do contrato celebrado entre as partes (que pode integrar matéria de excepção ou de reconvenção20) nunca foi por elas trazida aos autos ou suscitada pelo Tribunal, em momento anterior à prolação da decisão ora impugnada.
Por consequência, o Tribunal recorrido apenas poderia conhecer dessa questão se se considerar que constitui matéria de conhecimento oficioso, conforme parece ter entendido, face ao teor da sua pronúncia sobre a nulidade suscitada.
A apelante, por sua vez, entende que se está perante uma nulidade atípica, porquanto a falta de licença de utilização é susceptível de ser sanada, para além de o inquilino poder resolver o contrato de arrendamento, nos termos do disposto nos art.ºs 4º e 5º, n.º 7 do DL 160/2006, de 8 de Agosto, o que significa que está na sua disponibilidade invocar ou não a nulidade em causa, o que faz louvando-se no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 13-01-2015, 1503/12.0TBPDL.L1, que, se bem se percebe, seguindo o entendimento de Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, in Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, pág. 720, entendeu que a nulidade não pode ser invocada pelo senhorio sempre que o arrendatário, confrontado com a inexistência da licença de utilização, considerar a resolução mais vantajosa do que a invocação da nulidade.
Em sentido contrário ao propugnado pela recorrente é relevante atentar na seguinte ordem de argumentos:
• A redacção do art.º 5º do DL 160/2006, de 8 de Agosto é confusa, prevendo a possibilidade de resolução do contrato (n.º 7), o que permite admitir que o contrato não será nulo (em caso de nulidade, sendo originária, o negócio é ineficaz desde o momento em que foi celebrado, ou seja, ex tunc);
• São interesses de ordem pública que subjazem à exigência da licença de utilização, que se justifica no sentido de compelir ao cumprimento de todas as normas legais relativas à construção, à segurança, salubridade ou estética, pelo que o vício não pode ser tolerado pela ordem jurídica, extravasando o contexto de meros interesses privados, daí a sanção de nulidade;
• Tratando-se de uma nulidade típica – nada no texto da lei autoriza a afirmar o contrário (afastando a analogia convocada pela recorrente, note-se que o n.º 3 do art.º 410º do Código Civil, a propósito do contrato-promessa, prevê expressamente uma invocabilidade restrita da omissão de licença de utilização ou de construção, pelo contraente que promete transmitir ou constituir o direito e apenas quando tenha sido culposamente causada pela outra parte) -, pode ser arguida por qualquer interessado e é de conhecimento oficioso pelo tribunal – cf. art.º 286º do Código Civil (a atipicidade pode estar associada à possibilidade de sanação, inviável na nulidade típica, mas que colhe sentido pela circunstância de, passando o locado a ter licença de utilização, nenhuma razão existir para o contrato não subsistir);
• Não está em causa uma situação de protecção a uma das partes, tida como tipicamente mais fraca e carecida de maior protecção no confronto com a outra.
Por este conjunto de razões, a que se adere, não se descortina fundamento bastante para se considerar que a mera eventualidade de o inquilino poder escolher resolver o contrato (ao invés de invocar a sua nulidade) transmutar a nulidade decretada pelo art.º 5º, n.º 8 do DL 160/2006 numa nulidade atípica, insusceptível de conhecimento oficioso – cf. no sentido de que se está perante uma invalidade invocável a todo o tempo, por qualquer interessado, podendo ser conhecida oficiosamente pelo tribunal, Fernando de Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2011 3ª Edição, pág. 169.
Aliás, com excepção do aresto mencionado nas alegações da recorrente, não se detectou nenhum outro que seguisse essa orientação, tendo-se, pelo contrário, verificado que a jurisprudência tem enveredado pela natureza de nulidade típica, de conhecimento oficioso, como se constata nos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 2-06-2016, 1299/11.2TBPVZ.P1.S1 e de 24-05-2012, 1183/08.7TBLGS.E1.S1; dos Tribunais da Relação do Porto de 26-05-2025, 22012/22.3T8PRT.P1 e de Coimbra de 12-07-2017, 137/15.1T8OHP.C1 e de 3-05-2016, 36/12.9TBCTB.C1.
Conclui-se, pois, que não se verifica o vício da decisão recorrida por excesso de pronúncia, com o mencionado fundamento – cf. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2-05-2024, 1099/21.1T8AMD.L1.S1.
Coisa distinta, porém, terá de se entender relativamente ao não cumprimento do princípio do contraditório.
O Tribunal recorrido entendeu que não se verifica uma decisão-surpresa pelo facto de ao longo do processo sempre ter sido mencionada a celebração de um contrato de arrendamento, apesar do nome que as partes lhe atribuíram, pelo que a aplicação do regime do arrendamento sempre foi debatida e deveriam contar com a aplicação das normas do art.º 1070º do Código Civil e do DL 160/2006, de 8 de Agosto.
Na verdade, o princípio do contraditório, que o juiz deve observar e fazer cumprir ao longo de todo o processo, implica, nos termos do estipulado pelo artigo 3º, n.º 1 do CPC, que “o tribunal não pode resolver o conflito de interesses que a ação pressupõe sem que a resolução lhe seja pedida por uma das partes e a outra seja devidamente chamada para deduzir oposição”, por não lhe ser lícito, tal com expressamente consignado no n.º 3 desse normativo legal, “salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem”.
Do princípio do contraditório decorre a regra fundamental da proibição da indefesa, em função da qual nenhuma decisão, mesmo interlocutória, deve ser tomada, pelo tribunal, sem que, previamente, tenha sido dada às partes ampla e efectiva possibilidade de a discutir, contestar e valorar.
A decisão-surpresa que a lei pretende afastar é aquela que revela uma solução jurídica que as partes não tinham a obrigação de prever, ou seja, não podem ser confrontadas com decisões com que não poderiam contar, o que não abrange os fundamentos utilizados pelo tribunal para fundamentar decisões que eram previsíveis ou que as partes devessem esperar ou admitir como possíveis.
Assim, a decisão-surpresa não se confunde com “a suposição que as partes possam ter concebido quanto ao destino final do pleito, nem com a expectativa que possam ter realizado quanto à decisão, quer de facto, quer de direito, sendo certo que, pelo menos, de modo implícito, a poderiam ter ou tiveram em conta” – cf. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12-07-2018, 177/15.0T8CPV-A.P1.S1.
Tal não coarcta a liberdade substantiva ou de qualificação jurídica dos factos pelo juiz, que quanto à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito não está sujeito às alegações das partes, ainda que, perante um possível enquadramento ou qualificação jurídica do pleito com que aquelas não pudessem contar, deva, antes de decidir, ouvi-las para que possam deduzir as razões que considerem pertinentes.
A argumentação da recorrente assenta, precisamente, na falta de observância do princípio do contraditório por via da não concessão às partes da oportunidade de se pronunciarem sobre a excepção de nulidade do contrato e sobre a sua validade ou invalidade em virtude da finalidade de utilização pretendida, matéria não discutida nos autos e que foi apreciada pela 1ª instância, sem audição prévia daquelas.
A decisão proferida pelo Tribunal recorrido, ainda que tenha apreciado excepção de conhecimento oficioso, não deixou, como é evidente, de influir sobre os direitos processuais das partes, desde logo porque foi com base no reconhecimento dessa nulidade que afastou o primeiro pressuposto do decretamento da providência cautelar, ou seja, a probabilidade da existência direito que a requerente entende ter sido afectado ou estar em risco de o ser, o que fez sem ter, previamente à sua prolação, permitido às partes o exercício de eventual pronúncia sobre a questão suscitada, pelo que, por essa razão, tal decisão, não precedida de qualquer anúncio sobre o seu provável conhecimento, consubstancia uma “decisão-surpresa”.
O exercício do contraditório está abrangido pelo direito à tutela jurisdicional efectiva, enquanto direito fundamental, constitucionalmente consagrado no art.ºs 20.º da Constituição da República Portuguesa e pelo direito a um processo equitativo (cf. n.º 4), o que implica um direito a uma solução jurídica dos conflitos, a que se deve chegar em prazo razoável e com observância de garantias de imparcialidade e independência, possibilitando-se, designadamente, um correcto funcionamento das regras do contraditório, em termos de cada uma das partes poder deduzir as suas razões (de facto e de direito), oferecer as suas provas, controlar as provas do adversário e discretear sobre o valor e resultados de umas e outras – cf. Jorge Miranda e Rui Medeiros, Constituição Portuguesa Anotada, Volume I, 2ª edição revista, pp. 322-324.
Constata-se, pois, que, no caso em apreço, a decisão recorrida preteriu o contraditório exigível decorrente do disposto nos n.ºs 3 e 4 do art.º 3.º do CPC.
Neste caso, a nulidade processual traduzida na omissão de um acto que a lei prescreve comunica-se ao despacho ou decisão proferidos, pelo que a reacção da parte vencida passa pela interposição de recurso dessa decisão em cujos fundamentos se integre a arguição da nulidade da decisão por excesso de pronúncia, nos termos do art.º 615º, n.º 1, al. d), in fine, do CPC, tal como fez a recorrente - cf. neste sentido, Professor Miguel Teixeira de Sousa, Blog do IPPC, 29-11-2016, Jurisprudência (496) Decisão-surpresa; nulidade; investigação da paternidade; caducidade21; acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 16-12-2021, 4260/15.4T8FNC-E.L1.S1; de 13-10-2020, 392/14.4.T8CHV-A.G1.S1, 392/14.4.T8CHV-A.G1.S1; 23-06-2016, processo n.º 1937/15.8T8BCL.S1; de 6-12-2016, 1129/09.5TBVRL-H.G1.S2 e de 22-02-2017, 5384/15.3T8GMR.G1.S1.
Em conformidade com o expendido, há que reconhecer a nulidade da decisão proferida, na parte em que conheceu da nulidade do contrato.
A confirmação da nulidade da sentença não determina, de modo imediato, o reenvio do processo para o tribunal recorrido. Com efeito, do art.º 665º do CPC resulta que se deve prosseguir com a apreciação das demais questões que tenham sido suscitadas, conhecendo-se do mérito da apelação, salvo se não dispuser dos elementos necessários (cf. n.º 2).
Tendo as partes, nas alegações e contra-alegações, emitido expressa e adequada pronúncia sobre o conteúdo da decisão, deixa, contudo, de haver justificação para determinar a sua notificação para nova pronúncia, pois que tiveram já a oportunidade de esgrimirem os seus argumentos sobre a matéria, relativamente à qual, ainda que de natureza substantiva, os autos fornecem os elementos relevantes para sobre ela se tomar posição, pelo que é possível desde já aplicar a regra da substituição, em observância dos princípios da economia processual e da proibição da prática de actos inúteis – cf. acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 7-11-2024, 5740/24.6T8SNT.L1-2 e de 9-05-2024, 16858/22.0T8SNT-A.L1-2.
Assim, apreciar-se infra a matéria da nulidade do contrato.
Por último, e embora o vício de nulidade por falta de fundamentação tenha sido suscitado apenas subsidiariamente, sempre se dirá que, sendo tal figura de muito difícil verificação, dado que a doutrina e a jurisprudência têm salientado que apenas se verifica em situações de falta absoluta de indicação das razões de facto e de direito que justificam a decisão e impossibilitam o escrutínio das razões que a esta conduziram e não também quando, existindo, pela sua insuficiência ou laconismo, tornem a fundamentação deficiente, sempre se teria de considerar, no caso, como não verificada, porquanto a decisão contém o enunciado de factos provados e não provados e foi com base neles que o tribunal recorrido efectuou a análise jurídica da questão da nulidade do contrato. Pode ter incorrido em erro de julgamento, mas não está ocorre o vício de falta de fundamentação.
*
3.2.2. Da Impugnação da Matéria de Facto
Factos incorrectamente julgados
O Tribunal recorrido deu como indiciariamente provado o seguinte:
JJ) Ambas as partes poderiam ter tido conhecimento da galeria por inspecção ao processo camarário do imóvel (ponto 69 do requerimento inicial).
VV) O imóvel está isento de licença de utilização pois foi construído antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382 de 7 de Agosto de 1951 (ponto 3 da oposição).
BBB) Ao longo desses cerca de nove meses, a Requerente teve a possibilidade de examinar exaustivamente o imóvel, em todos os seus aspectos físicos e jurídicos, incluindo, entre outros, os respeitantes às regras urbanísticas (ponto 14 da oposição).
DDD) A Requerida entregou à Requerente toda a documentação que esta lhe solicitou, respondeu a todos os seus pedidos de esclarecimentos e informações e facultou-lhe a possibilidade de visitar e inspeccionar o imóvel (ponto 16 da oposição).
KKK) A Requerente visitou e analisou cuidadosamente o imóvel e a área utilizável e considerava que aqueles eram totalmente adequados e apropriados ao uso e finalidade a que se destinavam, aceitando-os no estado em que se encontravam no momento da assinatura do contrato (ponto 29 da oposição).
NNN) A Requerente obrigou-se a não invocar qualquer circunstância ou facto relacionado com o estado e condição da área utilizável para suspender o cumprimento das suas obrigações (ponto 32 da oposição).
OOO) Em consonância com o que as partes tinham acordado durante as negociações, estipularam no contrato que todas e quaisquer as obras e intervenções a realizar no imóvel e o respectivo licenciamento, incluindo especificamente, entre outras, as obras de construção do acesso entre o rés-do-chão e o primeiro andar pretendido pela Requerente, e a alteração da utilização permitida seriam exclusivamente por conta e risco da Requerente (ponto 33 da oposição).
YYY) Todas as dificuldades se resumiam a restrições próprias da protecção do valor arquitectónico do edifício, restrições essas que, eram expectáveis para a Requerente, conhecedora da situação e características do imóvel muito antes de ter celebrado o contrato com a Requerida, e que enformaram o contrato (ponto 47 da oposição).
ZZZ) A Requerente iniciou a execução de obras de demolição na área utilizável sem ter obtido a necessária autorização por parte da Requerida, nem licenciamento da Câmara Municipal de Lisboa (pontos 48 e 99 da oposição).
AAAA) A Requerente não informou a Requerida desses trabalhos (ponto 52 da oposição).
HHHH Nesse relatório afirmou-se que o edifício se apresenta em bom estado de conservação, com danos pontuais que não colocam em causa a sua estabilidade (ponto 60 da oposição).
NNNN) A existência do saguão e as características da carga da sua cobertura no primeiro andar resultavam, de forma expressa, de documentos disponíveis para consulta na Câmara Municipal de Lisboa e eram aludidos no relatório técnico da PPE que apresentou à Requerida (pontos 71 e 72 da oposição).
PPPP) A Requerente sabia isto ou devia sabê-lo (ponto 74 da oposição).
QQQQ) E por isso mesmo declarou no contrato, que tinha perfeito conhecimento e aceitava que o imóvel estava a ser utilizado para a finalidade de prestação de serviços, isto é, a actividade que o Banco Santander Totta lá exercia (ponto 75 da oposição).
UUUU) Na zona correspondente à cobertura do saguão (ou galeria, a sua estrutura não condiciona significativamente nem impossibilita o tipo e a forma dos trabalhos a serem efectuados, que coloque em causa a segurança das pessoas e bens que aí se encontrem ou, ainda, que coloque em perigo a própria estabilidade do imóvel (ponto 80 da oposição).
E considerou como não provados os seguintes:
11 Que, no âmbito da inspecção à Área Utilizável realizada pela Requerente antes do início do Contrato, não era possível à Requerente, nem a qualquer técnico por esta contratado, saber (ou antecipar) que a estrutura por via da qual a antiga galeria foi fechada era de tal modo frágil que não permitia que fosse aproveitada para a realização das obras pretendidas pela Requerente e necessárias à sua instalação na Área Utilizável (ponto 56 do requerimento inicial);
12 Que por causa do EE), no momento da celebração do Contrato, a Requerente apenas antecipasse a necessidade de realizar obras simples de adaptação da Área Utilizável para o exercício da sua actividade - i.e., obras de fit out -, sem que pudesse prever que a execução das referidas obras de adaptação teria de ser acompanhada pela realização de obras de natureza estrutural, com implicações na totalidade do Imóvel (ponto 58 do requerimento inicial);
13 Que só com o início dos trabalhos de demolição e limpeza na Área Utilizável fosse possível ter conhecimento da forma e dos meios utilizados na cobertura da antiga galeria e da necessidade de uma intervenção estrutural no Imóvel (ponto 59 do requerimento inicial);
14 Que não seja plausível que a Requerente tivesse aceitado a celebração do Contrato nos termos em que o fez, caso tivesse tido conhecimento da necessidade de realização de obras de natureza estrutural - as quais, saliente-se, terão impacto em todo o Imóvel e não apenas na Área Utilizável, uma vez que toda a estrutura interna do Imóvel carece de ser remodelada - por forma a atingir os mínimos de segurança exigidos para o desenvolvimento de qualquer actividade comercial no Imóvel (ponto 60 do requerimento inicial);
15 Que o referido em RR) trará à requerente prejuízos irrecuperáveis (ponto 102 do requerimento inicial);
16 Que a Requerente já fizesse investimentos significativos na Área Utilizável, em obras e relatórios técnicos (ponto 103 do requerimento inicial);
18 Que em função da localização, das características da Área Utilizável e das condições previamente acordadas no Contrato, seja impossível substituir este espaço por outro equivalente em tão curto espaço de tempo (ponto 107 do requerimento inicial);
19 Que a necessidade de encontrar um novo espaço e realizar novamente os investimentos necessários, resultaria em custos elevados e, provavelmente, numa adaptação a um local menos vantajoso, e em consequência, a Requerente poderia ver prejudicada a sua competitividade no mercado, o que teria impacto nas suas receitas e na sua viabilidade económica (ponto 108 do requerimento inicial);
20 Que a Requerente não tenha alternativa viável para dar continuidade do seu projeto nas mesmas condições, sem grandes custos adicionais e sem comprometer a sua estratégia de negócio (ponto 109 do requerimento inicial).
A recorrente pretende obter:
= A eliminação do enunciado dos factos provados do inscrito nas alíneas JJ), BBB), NNN) (ou a sua modificação para: “A existência do saguão e as características da carga da sua cobertura no primeiro andar resultavam de documentos disponíveis para consulta na Câmara Municipal de Lisboa e vieram a ser, apenas em momento posteiror à celebração do Contrato, aludidos no relatório técnico da PPE de Junho de 2024 que apresentou à requerida”), PPPP); QQQQ); DDD) (ou a sua modificação para: “A requerida entregou à requerente toda a documentação que esta lhe solicitou no que diz respeito ao sistema AVAC e potência eléctrica do edifício, respondeu a todos os seus pedidos de esclarecimentos e informações a esse respeito e facultou-lhe a possibilidade de visitar a inspeccionar o imóvel”); VV) (ou a sua modificação para: “O imóvel foi construído antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas de 1951”); KKK) (ou a sua modificação para: A Requerente visitou e analisou o imóvel e a área utilizável e considerava, à luz do que era possível detetar nessas visitas, que aqueles eram adequados e apropriados ao uso e finalidade a que se destinavam, aceitando-os no estado em que visivelmente se encontravam no momento da assinatura do contrato (ponto 29 da oposição); NNN) (ou a sua modificação para: “A Cláusula 2.3. do Contrato estipula o seguinte: “O Utilizador está plenamente consciente do estado e condição da Área Utilizada e, consequentemente, compromete-se a não invocar qualquer circunstância ou facto decorrente dos mesmos para suspender qualquer uma das suas obrigações ao abrigo do presente Contrato, nomeadamente a obrigação de pagar a Remuneração. Todo o capex, obras e licenciamento dessas obras, se aplicável, bem como a alteração da utilização permitida, no que diz respeito à legislação aplicável e quaisquer alterações à mesma que possam ocorrer no futuro, incluindo fit out, acesso vertical, bem como obras de atualização técnica/elétrica, quaisquer benfeitorias, que sejam ou se tornem necessárias à atividade do Utilizador são da sua exclusiva responsabilidade e custo.”), OOO), ZZZ) (ou a sua modificação para: “A requerente iniciou a execução de trabalhos preliminares de remoção e preparação do espaço, previamente comunicados como isentos de controlo prévio ao abrigo do RJUE”), AAAA), YYY) (ou a sua modificação para: “As dificuldades levantadas pela Câmara Municipal de Lisboa resumiam-se a restrições próprias da proteção do valor arquitetónico do edifício, as quais (à exceção das restrições relacionadas com a fachada do edifício) não foram comunicadas pela Requerida à Requerente em momento prévio à celebração do Contrato”) e UUUU);
= A modificação da redacção do facto descrito em HHHH) para: ““Nesse relatório referiu-se que, de uma forma geral, o edifício se apresenta em bom estado de conservação, com danos pontuais que não colocam em causa a sua estabilidade; todavia, identificou-se que a estrutura existente apresenta danos, nomeadamente ao nível da laje de pavimento, a qual não cumpre os requisitos mínimos e regulamentares para o uso do espaço, não oferecendo condições de segurança nas cargas de utilização previstas.”;
= Que sejam dados como provados os factos descritos nos pontos 11), 12), 13), 14), 15), 16), 18), 19) e 20) dos factos não provados;
= Que seja aditado à matéria indiciariamente provada o seguinte: “A Requerida desconhecia a existência desse saguão e respetiva cobertura à data em que o Contrato foi celebrado”; “A existência desse saguão e respetiva cobertura não foram comunicadas à Requerente antes da celebração do Contrato, tendo a mesma firmado o mesmo com desconhecimento total sobre essa mesma realidade de facto”; “A recorrida sabia que a recorrente pretendia afectar a Área Utilizável ao exercício de actividade comercial”.
Para o efeito, a recorrente identificou os meios de prova produzidos que, no seu entender, autorizariam a modificação do julgado no sentido por si pretendido, tendo transcrito as passagens dos depoimentos que considerou relevantes para esse efeito e procedeu à análise crítica da prova.
Por sua vez, a apelada argumentou no sentido de se dever manter inalterada a decisão sobre a matéria de facto.
Nos termos do disposto no art.º 640º, n.º 1 do CPC o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões.
Fundando-se a impugnação em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados (existem três tipos de meios de prova: os que constam do próprio processo – documentos ou confissões reduzidas a escrito -; os que nele ficaram registados por escritos – depoimentos antecipadamente prestados ou prestados por carta, mas que não foi possível gravar -; os que foram oralmente produzidos perante o tribunal ou por carta e que ficaram gravados em sistema áudio ou vídeo), o recorrente deve especificar, na motivação, aqueles que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos.
O recorrente deve consignar, na motivação do recurso, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, o que é exigido no contexto do ónus de alegação, de modo a evitar a interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente.
Porque tais requisitos impugnatórios se mostram minimamente cumpridos, haveria que, em princípio, proceder à reapreciação dos pontos de factos concretamente impugnados.
Todavia, o direito à impugnação da decisão de facto não subsiste por si; antes assume um carácter instrumental face à decisão de mérito do pleito.
Deste modo, por força dos princípios da utilidade, economia e celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(s) facto(s) concreto(s) objecto da impugnação for(em) insusceptível(veis) de, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente – cf. neste sentido, acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 27-05-2014, 1024/12.0T2AVR.C1 – “Se, por qualquer motivo, o facto a que se dirige aquela impugnação for irrelevante para a solução da questão de direito e para a decisão a proferir, então torna-se inútil a actividade de reapreciar o julgamento da matéria de facto, pois, nesse caso, mesmo que, em conformidade com a pretensão do recorrente, se modifique o juízo anteriormente formulado, sempre o facto que agora se considerou provado ou não provado continua a ser juridicamente destituído de qualquer eficácia, por não interferir com a solução de direito encontrada e com a decisão tomada”, situação que, diga-se, sempre se verificaria no caso presente; no mesmo sentido, acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 11-07-2017, 5527/16.0T8GMR.G1 - “[…] a «impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto, consagrada no artigo 685.º-B [do anterior C.P.C.], visa, em primeira linha, modificar o julgamento feito sobre os factos que se consideram incorretamente julgados. Mas, este instrumento processual tem por fim último possibilitar alterar a matéria de facto que o tribunal a quo considerou provada, para, face à nova realidade a que por esse caminho se chegou, se possa concluir que afinal existe o direito que foi invocado, ou que não se verifica um outro cuja existência se reconheceu; ou seja, que o enquadramento jurídico dos factos agora tidos por provados conduz a decisão diferente da anteriormente alcançada. […] Quer isto dizer que não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objeto da impugnação não for suscetível de, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual que se sabe, antemão, ser inconsequente, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processual consagrados nos artigos 2.º n.º 1, 137.º e 138.º.» […].”; e acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 15-02-2018, 1065/14.3TJVNF.G1.
Importa ter presente que se está perante um procedimento cautelar comum, em que a recorrente pretende, na sequência do reconhecimento de que a requerida é responsável pela elaboração do Relatório de Avaliação de Vulnerabilidade Sísmica22 e que enquanto tal não for feito tem o direito a suspender o pagamento das rendas (excepção de não cumprimento do contrato), que seja decretada providência que suspenda os efeitos da resolução do contrato, entretanto promovida pela requerida/recorrida.
Como é sabido, as medidas cautelares pressupõem, em regra, a existência, sumariamente comprovada, de um direito subjectivo inscrito na esfera jurídica do requerente no momento em que deduz a pretensão.
A requerente alegou a celebração de um contrato com a requerida - designado contrato de prestação de serviços, mas em que figura a concessão pela requerida à requerente do gozo de uma parte de um imóvel, mediante retribuição -, mediante o qual esta, segundo o seu entendimento, estava obrigada a facultar-lhe o imóvel em condições de permitir a realização das obras de adaptação para a sua actividade, previstas no contrato, obras que, devido a um defeito oculto, não são possíveis, para além de estar em causa a segurança do edifício, pelo que entende que o cumprimento da prestação a cargo da requerida exige que esta elabore o RAVS do edifício e que proceda ao projecto de reforço sísmico para todo o edifício, o que esta rejeitou.
Perante este seu posicionamento, a requerente suspendeu o pagamento das rendas, invocando a verificação de excepção de não cumprimento do contrato, daí que pretenda que esse seu direito seja reconhecido e, por força disso, que sejam suspensos os efeitos da resolução por falta de pagamento das rendas e que a requerida seja compelida a executar as mencionadas obras, que serão da sua responsabilidade.
Mais alegou que a resolução do contrato a impediria de desenvolver o seu projecto comercial na Área Utilizável, o que lhe causará prejuízos sérios e irreversíveis, pela perda de oportunidade de negócio, pelo investimento por si já efectuado, pela dificuldade em encontrar um outro local para estabelecer a sua loja e pela perda de facturação.
A procedência de um procedimento cautelar inominado implica, nos termos dos art.ºs 362º, n.º 1 e 368º, n.º 1 do CPC, que se verifiquem, cumulativamente, os seguintes pressupostos:
a. que muito provavelmente exista o direito tido por ameaçado – objecto de acção declarativa ou que venha a surgir de decisão a proferir em acção constitutiva, já proposta ou a propor;
b. existência de fundado receio de que outrem, antes de proferida decisão de mérito, ou porque a acção ainda nem foi interposta, ou tendo-o sido já, ainda se encontra pendente, cause lesão grave e dificilmente reparável a tal direito;
c. a não existência de providência nominada para acautelar esse direito;
d. adequação da providência requerida para remover o periculum in mora concretamente apurado e para assegurar a efectividade do direito ameaçado;
e. que o prejuízo resultante da providência não exceda o dano que com ela se quis evitar.
O direito que a requerente invocou em abono da sua pretensão e cuja existência entende ser muito provável e que estará em risco de lesão é, segundo se depreende, o direito a gozar o imóvel cuja utilização lhe foi concedida, mediante retribuição, e a fazê-lo de modo a poder destiná-lo à finalidade projectada, utilização que entende não ser possível, porquanto, devido à existência de um vício oculto, o imóvel não suporta a carga mínima prevista para os espaços comerciais, sendo necessário alterar a laje do piso para permitir as obras de adaptação por si pretendidas, o que irá interferir com o comportamento estrutural do edifício, tornando necessária a apresentação do RAVS, o que a requerida se recusou a fazer.
Por outro lado, conforme se retira da carta que titula a resolução do contrato comunicada pela requerida à requerente, com data de 7 de Março de 202523 (cf. alínea DDDDD)), os fundamentos por ela invocados para tanto cingiram-se à falta de pagamento das remunerações mensais e despesas em dívida e à falta de reposição do montante da garantia bancária BGA2300302, após a execução parcial em resultado do não pagamento pela requerente de remunerações, pelo que a ponderação da licitude da resolução não poderá extravasar os concretos motivos em que se baseou.
Sendo este o enquadramento factual que a requerente trouxe ao processo, aquilo que releva para a aferição do direito que aqui pretende fazer valer é saber se a requerida cumpriu ou não com a sua obrigação de facultar o gozo da parte do imóvel em questão ou se esse gozo se encontra impedido por facto que a esta última seja imputável e, por essa razão, assiste à requerente o direito de suspender o pagamento das rendas.
Note-se que não está suscitada nos autos qualquer questão atinente a violação de deveres de informação, erro sobre o objecto do negócio (art.º 251º do Código Civil), erro sobre os motivos (art.º 252º, n.º 1) ou sobre a base do negócio (art.º 252º, n.º 2) ou ainda dolo (art.ºs 253º e 254º do Código Civil), motivos susceptíveis de determinar a anulação do contrato (que sequer foi cogitada, até porque a recorrente pretende a sua manutenção), mas, tão-somente, determinar, em termos meramente perfunctórios, se se deve ter como provável o reconhecimento da violação pela requerida da obrigação de facultar o gozo do imóvel nas condições necessárias para a finalidade visada.
Analisada toda a factualidade apurada verifica-se que é possível tomar posição sobre a questão de direito apresentada sem necessidade de apreciação da impugnação dirigida aos concretos pontos de facto acima indicados.
Na verdade, os específicos factos que poderiam eventualmente assumir alguma relevância para a apreciação desta questão seriam os vertidos nos pontos 12., 13. e 14. dos factos não provados e apenas quanto à alegada circunstância de o uso do prédio depender da realização de obras de natureza estrutural e que teriam de incidir sobre todo ele.
De todo o modo, mesmo a demonstrar-se o que se encontra vertido em tais pontos de facto não provados, sempre tal seria insuficiente, no confronto com a restante factualidade demonstrada (desconsiderando os factos provados que a recorrente entende que deveriam ter sido dados como não provados), para interferir na análise jurídica das obrigações assumidas por ambas as partes no contexto do contrato referido em E) e F).
Ademais, no que à matéria das obras de natureza estrutural diz respeito sempre seria inviável dar como provada a versão propugnada pela apelante, face à total ausência de alegação de quais seriam, em concreto, as obras necessárias a executar em todo o prédio (que, para além da subcave, cave e rés-do-chão, possui seis andares – cf. documento n.º 1 junto com a oposição, que constitui a certidão do registo predial24), qual a sua amplitude, extensão ou âmbito de intervenção, incidente sobre que partes do imóvel e qual a sua natureza. Essa ausência de alegação inviabiliza, à partida, qualquer conclusão sobre a natureza – estrutural ou não - das obras necessárias e se abrangem todo ou parte do edifício, mesmo considerando o que resultou provado nas alíneas CC) e DD) dos factos provados e a redacção proposta pela apelante para a alínea HHHH) dos factos provados (tanto mais que nesta alínea apenas se relata o que ficou consignado no relatório elaborado pela empresa PPE – Planeamento e Projectos de Engenharia, Lda., que constitui o documento n.º 16 junto com a oposição da Dajrise25).
Não se desconhece, é certo, a possibilidade de se afirmarem juízos que densifiquem e concretizem uma realidade de facto – cf. acórdão do Supremo Tribunal e Justiça de 28-09-2017, 659/12.6TVLSB.L1-S1. Com efeito, o Professor Miguel Teixeira de Sousa, sustenta que a chamada «proibição dos factos conclusivos» não tem hoje nenhuma justificação no plano da legislação processual civil – cf. Matéria de facto; julgamento; “factos conclusivos”26.No entanto, fá-lo referindo que tal como os temas de prova “não têm de (e, aliás, nem podem, nem devem) ser enunciados fora de qualquer enquadramento jurídico, também a resposta do tribunal à prova realizada pela parte não tem de ser juridicamente asséptica ou neutra” dando como exemplo que “sob pena de se cair num inaceitável formalismo, não pode constituir motivo de censura que o tribunal, depois de considerar provados determinados factos que consubstanciam a violação de deveres de cuidado, conclua que está demonstrada a negligência da parte”, o que revela que a afirmação de factos já com certa conotação jurídico-valorativa dependerá, contudo, da prova de factos que a suportem27. Ora, não existindo qualquer alegação concretizada de quais as obras que seriam necessárias realizar em todo o edifício, não obstante se saber que a intervenção no pavimento afecta o comportamento estrutural, sempre se tornaria inviável concluir pela natureza daquelas obras no sentido propugnado pela recorrente.
Sendo este o enquadramento fáctico a atender e em face dos fundamentos da concreta pretensão cautelar deduzida e do direito cuja existência provável a requerente pretende demonstrar, compaginados com os factos apurados, a eliminação dos factos provados impugnados, a prova dos não provados e o aditamento dos que a recorrente inovatoriamente pretende introduzir nos autos são despiciendos, por não possuírem a virtualidade de interferir na solução jurídica da causa.
Por esta razão, não se procederá à apreciação da impugnação dirigida à decisão sobre a matéria de facto, atenta a sua inutilidade.
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3.2.3. Da qualificação jurídica do contrato
O Tribunal recorrido considerou que o acordo celebrado entre as partes configura um contrato atípico ou inominado de cedência temporária do direito à utilização de área específica dentro de um edifício, afastando a figura do contrato de utilização de espaço em centro comercial, qualificando-o como um contrato misto de arrendamento e prestação de serviços, apesar do nome que as partes lhe atribuíram. Em face disso, entendeu que o contrato, não sendo objecto de regulamentação específica, deveria reger-se pelas suas próprias cláusulas, pelas disposições gerais e pelas normas da figura típica mais próxima, consonante o ponto que se esteja a discutir. Neste contexto, convocou a norma do art.º 1070º do Código Civil e o art. 5º do DL 160/2006, de 8 de Agosto para concluir que a finalidade para a qual o prédio está apto não é a pretendida pela requerente, pelo que tal contrato seria nulo, não produzindo efeitos, não tendo a requerente razão para suspender as rendas com base na exigência de que a requerida procedesse à elaboração do RAVS.
A apelante começa por se insurgir contra a qualificação jurídica efectuada pela 1ª instância, retirando da interpretação das cláusulas contratuais, em confronto com a norma do art.º 1022º do Código Civil, que a principal obrigação a que a recorrida se vinculou foi a de proporcionar o gozo, temporariamente, de uma parte do edifício, mediante o pagamento de uma retribuição, em dinheiro, o que preenche os elementos essenciais do contrato de locação e não é afastado pelas supostas prestações de serviços, que dizem respeito à limpeza e manutenção de partes comuns, funcionamento de infra-estruturas e sistemas gerais de segurança, sendo meramente instrumentais para assegurar o gozo do local, pelo que se está perante um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, sujeito o respectivo regime imperativo, designadamente ao disposto no art.º 1031º, n.º 1, b) do Código Civil, que obriga o locador a assegurar ao locatário o gozo da coisa locada.
Por sua vez, a apelada refere que, ainda que se apliquem as regras do arrendamento urbano, o contrato não define sequer o uso geral que seria dado ao espaço, contendo uma cláusula muito ampla relativa à Área Utilizável e que esta seria entregue no estado e condições em que se encontrava, pelo que, mesmo sabendo que a requerente pretende exercer ali a sua actividade comercial, sempre seria ela a responsável pelas adaptações necessárias para o efeito.
A liberdade de contratar tem três vertentes: a liberdade de celebração (a decisão de realizar ou não o contrato); a liberdade de selecção do tipo contratual (a escolha do contrato a celebrar, tipificado na lei ou qualquer outro) e a liberdade de estipulação (a faculdade de os contraentes modelarem, de acordo com os seus interesses, o conteúdo concreto da espécie negocial feita) – cf. M. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 6ª edição, págs. 196 e 197.
O último destes aspectos reporta-se à liberdade de configuração interna. Assim, “[] para além dos contratos regulados por este Código [], pelo Código Comercial e por leis especiais, têm os particulares possibilidade de criarem, mediante o simples acordo de vontades, vínculos jurídicos que, apesar de não serem directamente disciplinados pela lei, não deixam de constituir causa válida do nascimento de uma ou mais obrigações entre as partes (contratos inominados).” – Jacinto Rodrigues Bastos, Notas ao Código Civil, volume II, 1988, pág. 193.
Nos termos do art.º 236º, n.º 2 do Código Civil a declaração negocial valerá de acordo com a vontade real do declarante, se esta for conhecida do declaratário; assim não sucedendo, a declaração valerá com o sentido que possa ser deduzido por um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (n.º 1).
Nos negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto – cf. art. 238º, n.º 1 do Código Civil. Porém, esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem e essa validade – cf. art.º 238º, n.º 2.
Interpretar o negócio visa fixar o seu sentido e alcance em função do conteúdo das declarações de vontade e dos efeitos que, em conformidade com estas, se visam produzir.
Para apurar o sentido das declarações negociais recorre-se ao que um declaratário normal colocado na posição do declaratário real poderia ter entendido, sem prejuízo de, conhecendo o declaratário a vontade real do declarante, ser de acordo com ela que vale a declaração emitida (trata-se da teoria da impressão do destinatário).
Para esse efeito considerar-se-ão as condições concretas do real declaratário e os elementos que ele conheceu e os que uma pessoa razoável, quer dizer, normalmente esclarecida, zelosa e sagaz, teria conhecido, assumindo que ele raciocinou sobre essas circunstâncias como o teria feito um declaratário razoável – cf. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição actualizada, pág. 447.
A interpretação há-de ter um mínimo de correspondência no texto do documento, salvo se sentido diverso corresponder à vontade real das partes e considerará a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras que precederam a sua celebração ou dela são contemporâneas, as negociações prévias, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e costumes por ela recebidos e ainda as precedentes relações negociais entre as partes.
A interpretação não pode, também, deixar de atender à boa-fé e, neste contexto, existe a necessidade de “atender à globalidade do contrato, à totalidade do comportamento das partes – anterior ou posterior ao contrato -, à particularização das expressões verbais, ao princípio da conservação dos actos – o favor negotii – e à primazia do fim do contrato. O declaratário normal, figura normativamente fixada, atenderá a todos estes vectores.” – António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I Parte Geral, Tomo I, 2ª edição, 2000, pág. 553.
Em matéria de ónus das partes, “o declarante tem o ónus de formular adequadamente os seus desejos, sob pena de não os ver vertidos para o sentido da declaração negocial e o declaratário real tem o ónus do adequado entendimento, sob pena de aquilo que compreendeu não corresponder ao sentido jurídico da declaração negocial” – cf. Maria Raquel Rei, Código Civil Comentado I – Parte Geral, Coordenação António Menezes Cordeiro, Almedina 2020, pág. 695.
Tendo presentes os factos apurados sob as alíneas A) a E) verifica-se que o denominado “contrato de prestação de serviço” que as partes celebraram, com data de 1 de Junho de 2023, surge na sequência da decisão da requerente, que se dedica à venda por grosso ou por retalho de artigos de perfumaria, cosmética, bijuteria, entre outros, de expandir o seu negócio em Portugal, com a abertura de mais uma loja (ponto de venda), em Lisboa.
Para a qualificação do contrato relevam ainda as seguintes circunstâncias:
• No Considerando B que consta do texto do contrato28 é indicada a actividade comercial a que se dedica a Primordial Tomorrow, que é referida por “Utilizadora” (definida no Regulamento de Funcionamento de Utilização do Edifício, que constitui o Anexo B ao contrato, como “a pessoa ou entidade titular do direito de utilização do espaço correspondente a um Escritório ou a um Espaço Comercial (“o Espaço”) e das áreas comuns de acesso, beneficiando dos diversos serviços e estruturas de apoio ao Edifício”);
• No Considerando C consignou-se que o proprietário pretende “ceder o uso de parte do imóvel [identificado no Considerando A] mediante a oferta de um leque de serviços integrados a terceiros, incluindo a utilização temporária do espaço de serviço dentro do imóvel e a prestação desses serviços”;
• No Considerando D consignou-se: “A prestação destes serviços pelo Proprietário e o acesso a estes serviços pelos utilizadores do imóvel são condições indispensáveis para o funcionamento e utilização do imóvel, não podendo a utilização do imóvel ser separada destes serviços”;
• No Considerando E o uso do imóvel é referido como parte dos serviços prestados pelo Proprietário, devendo cumprir as disposições do Regulamento de Utilização anexo ao Contrato;
• No Considerando F refere-se que o Utilizador está interessado em obter a utilização parcial do imóvel e o correspondente conjunto de serviços;
• Conforme transcrito na alínea F) dos factos provados, a requerida obrigou-se à prestar ao Utilizador:
• A atribuição de uso temporário dos pisos -2, -1, rés-do-chão e primeiro andar (“Área Utilizável”) do prédio urbano sito na Rua 2, composto por cave, rés-do-chão e 6 pisos, na freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 91, da freguesia da Localização 1, e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Santa Maria Maior sob o artigo 1758.º, de que a Dajrise é proprietária;
• serviços de limpeza nas áreas comuns (elevadores e escadas);
• manutenção geral dos equipamentos comuns (UTAN, quadros eléctricos comuns, PT, bombas comuns de água, elevadores, gerador, iluminação, etc.);
• serviços de cedência de utilização e manutenção da instalação de sistema de AVAC para cada piso, em área comum;
• serviços de cedência de utilização e manutenção da ligação às redes de água e esgotos dentro da área utilizável de cada piso;
• manutenção de sistemas de detecção e extinção de incêndios, extintores e intrusão das áreas comuns;
• ligação dos equipamentos de detecção de incêndio à central de segurança da empresa nas áreas comuns;
• acesso e utilização a todas as áreas comuns (identificadas no Anexo C do Contrato);
• serviços de cedência de utilização da ligação à instalação eléctrica para a distribuição em cada piso;
• serviços de utilização dos contadores de abastecimento (tais como contadores de água e electricidade) necessários à utilização da área utilizável
• A requerente obrigou-se a pagar a retribuição referida na alínea G);
• No Regulamento de Funcionamento de Utilização do Edifício (Anexo B), define-se na alínea g) do Capítulo I “Contratos de prestação de serviços” como “contratos que conferem qualquer direito de utilização sobre qualquer Espaço do Edifício”;
• O Regulamento de Funcionamento de Utilização do Edifício define, conforme o n.º 1 do Artigo 1º do Capítulo II, “as regras gerais, os direitos e as obrigações que regulam e disciplinam o funcionamento e a utilização do Edifício e de todos os Espaços, áreas comuns e dependências que o compõem, sendo parte integrante de quaisquer contratos que confiram o direito de utilização sobre os Espaços do Edifício”;
• E o Artigo 2º do Capítulo II prescreve, quanto ao “Âmbito de aplicação”, que “O Edifício é um conjunto unitário de Espaços, que visa o funcionamento integrado, num único local, de diversas actividades profissionais (serviços e futuramente também retalho), em harmonia com uma unidade de gestão, implicando desse modo, a implementação, direcção e coordenação dos serviços e Áreas Comuns do Edifício, bem como a fiscalização do cumprimento de todos os regulamentos internos”;
• O Regulamento incide sobre matéria atinente à administração do Edifício, a realização de obras nos Espaços, dependentes de consentimento do Proprietário, ao uso pelos utilizadores e às suas obrigações e horário de funcionamento, aos acessos às áreas comuns e sua manutenção pelo proprietário e suporte das despesas pelos utilizadores.
É evidente que do acordo celebrado entre as partes resulta para a requerida um conjunto de obrigações que extravasam o simples proporcionar à requerida do gozo de parte do prédio urbano identificado no contrato referido em E) e F), pois que foi estipulado um conjunto de serviços, ou antes, de acessibilidades técnicas e funcionais que por ela seriam facultadas, mas inevitavelmente associadas à utilização do espaço cedido - cf. art.ºs 1022º, 1023º e 1067º, n.º 1 do Código Civil.
É sabido que é possível aos contratantes celebrar uma pluralidade de contratos para enquadrar situações complexas, dando origem a coligações ou uniões de contratos. Os contratos em coligação distinguem-se dos contratos mistos, porquanto nestes há um único contrato que reúne elementos próprios de vários tipos de contratos e naqueles são vários os contratos associados em função de factores de diversa natureza, mas que não perdem a sua individualidade.
Na união de contratos podem identificar-se diversas categorias: união interna, em que os contratos se apresentam conectados porque um deles é concluído subordinadamente à conclusão de outro ou em função desse outro; uniões processuais, quando vários negócios se encontram conectados para a obtenção de um fim e uniões não processuais, que serão os restantes casos. Havendo união de contratos, estes poderão estar interligados em termos de validade, conteúdo e de interpretação, mas, em qualquer caso, os diversos contratos não podem ser tratados separadamente, quer em sede de interpretação, quer na sua aplicação – cf. Tratado de Direito Civil, VIII – Direito das Obrigações – Contratos, Negócios Unilaterais, 2021, pp- 274-280.
Se se bem atentar no objecto do contrato referido em E) e F), tal como se pode retirar da enunciação supra efectuada, detecta-se que os serviços que a requerida se obrigou a prestar estão necessariamente associados à cedência do gozo da Área Utilizável e são delineados precisamente em função dessa utilização. Com efeito, os serviços a que a requerida se obrigou estão funcionalizados à organização do edifício e a assegurar a utilização do Espaço cedido, estando este e os demais sujeitos a todo um esquema delineado e assegurado pelo proprietário. No entanto, a mera leitura de todo o Regulamento autoriza a conclusão de que todos os serviços previstos estão vocacionados em vista de um mesmo e nevrálgico fim, que é o uso que o utilizador irá fazer da Área Utilizável. Por essa razão, os elementos corporizados na prestação desses serviços não se afiguram suficientes para descaracterizar a facti species do arrendamento não habitacional.
Da análise das declarações de vontade emitidas pelas partes, a finalidade ou o destino do espaço locado seria necessariamente a abertura de uma loja de retalho no local, o que era do necessário conhecimento de ambas, quer por a recorrente ser identificada como uma sociedade dedicada a venda a retalho (cf. Considerando B), quer pelo conteúdo da Cláusula 9.2., onde se refere a necessidade de prévio consentimento do proprietário para a execução de obras e à execução de trabalhos iniciais de remodelação e decoração necessários “à abertura do estabelecimento ao público” -, finalidade não só admitida pelas partes, conforme se retira da conjugação dos factos vertidos nas alíneas D) a F) dos factos provados, como mencionada no próprio contrato - cf. cláusula 9.2 e facto descrito em K).
Deve, assim, aceitar-se estar em causa um contrato de arrendamento não habitacional, acrescido de algumas características específicas acessórias, que, por si só, não lhe retiram essa qualificação, apenas o distinguem ou delineiam particularmente, por acrescentarem um segmento de prestação de serviço (cf. art.º 1154º do Código Civil).
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3.2.4. Da nulidade do contrato
A 1ª instância considerou aplicável ao contrato a norma do art.º 1070º do Código Civil e, bem assim, as exigências dos elementos que o contrato de arrendamento deve conter, em função do estipulado no DL 160/2006, de 8 de Agosto, referindo o seguinte:
“No que respeita à licença de utilização, dispõe o art. 5º do mencionado diploma que “1- Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização. 2- O disposto no número anterior não se aplica quando a construção do edifício seja anterior à entrada em vigor do RGEU, aprovado pelo DL. nº 38382 de 7.08.1951, caso em que deve ser anexado ao contrato documento autêntico que demonstre a data da construção. 3- Quando as partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença referida no nº 1 pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida com a antecedência mínima prevista a lei. 4- A mudança de finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não licenciados devem ser sempre previamente autorizados pela câmara municipal. 5- A inobservância do disposto nos nºs 1 a 4 por causa imputável ao senhorio determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de rendas, observando-se os limites legais estabelecidos no DL nº 433/82, de 27.10, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável. 6- … 7- Na situação prevista no nº 5, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais. 8- O arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo, sem prejuízo, sendo caso disso, da aplicação da sanção prevista no nº 5 e do direito do arrendatário à indemnização. 9- …”.
A exigência da licença de utilização baseia-se na necessidade de obrigar os proprietários dos imóveis (novos, reconstruídos ou alterados) ao cumprimento de todas as normas legais, quer relativas à construção, quer de segurança, salubridade ou estética.
No caso, o edifício é anterior a 1951 pelo que não carece de licença de utilização, mas a finalidade para a qual se encontra apto não é a pretendida pela requerente.
Em 27.02.2006 foi publicada Lei nº 6/2006, que aprovou o NRAU, passando a questão da licença de utilização a ser regulada pelo DL. 160/2006 de 8.08, por força da remissão do art. 1070º, nº 2 do CC, como já supra referido.
O art. 5º do Decreto-Lei nº 160/2006, de 8.8, à semelhança do regime anterior, mantém a respectiva exigência (nºs 1 e 3), a sanção pecuniária a cargo do senhorio, na hipótese da sua preterição (nº 5), e o direito do inquilino à resolução do contrato com direito a indemnização nos termos gerais bem como a estatuição de que o arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo (n.º 8).
Em suma, o prédio não tem a finalidade para que a requerente pretende a utilização, pelo que se pode concluir que o contrato celebrado entre as partes é nulo e de nenhum efeito.”
Em síntese, o Tribunal recorrido entendeu o seguinte: o edifício não carece de licença de utilização por ser anterior a 1951; a finalidade pretendida não é aquela para a qual o edifício está apto; o contrato é nulo.
A apelante insurge-se contra esta conclusão referindo que na sentença recorrida se assumiram um conjunto de pressupostos, sem que tenha sido indicada a respectiva matéria de facto ou o Direito aplicável, partindo-se do princípio que o edifício, sendo de 1951, não carece de licença de utilização, o que é conclusivo, porque ignora que o imóvel foi intervencionado em 1970 (alínea III) dos factos provados), não se sabendo se foi necessária licença ou não e porque não se indica qual seria a aptidão do imóvel no quadro da legislação aplicável.
Considerando a factualidade apurada (mesmo partindo do princípio que a recorrente alcançaria as modificações propugnadas), verifica-se que o texto do contrato e os factos apurados apenas permitem afirmar o seguinte:
• No Considerando A. o Edifício foi identificado como estando “isento de Licença de Utilização (em virtude de o imóvel ter sido construído antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382/51, de 7 de Agosto de 1951)”;
• Nos Considerandos C a F é mencionado o interesse da proprietária e do utilizador na utilização do imóvel, que não pode ser separada dos serviços a prestar pela primeira, referindo no Considerando G, que o utilizador visitou e analisou o imóvel e a Área Utilizável, reconhecendo que são “adequados e apropriadas ao uso e finalidade a que se destinam”;
• Na cláusula 2.3. as partes estipularam que todas as obras necessárias e eventual alteração da utilização permitida, com vista à actividade do Utilizador, seriam da exclusiva responsabilidade deste;
• Na Cláusula 3.1., sobre a utilização permitida, ficou consignado apenas que “A Área Utilizável só pode ser utilizada pelo Utilizador e não lhe poderá ser dado qualquer uso diferente sem autorização prévia por escrito do Proprietário. O Imóvel encontra-se actualmente a ser utilizado para a finalidade de prestação de serviços, facto de que o Utilizador tem perfeito conhecimento e aceita”;
• O imóvel foi construído antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas de 195129;
• O imóvel estava a ser utilizado para a finalidade de prestação de serviços (alínea LLL));
• O fecho do saguão foi efectuado em 1970 (alínea IIII)).
• Na caderneta predial, a “Afectação” do prédio contém a menção: “Serviços”.30
O art.º 1070º, n.º 1 do Código Civil prescreve “O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível”, sendo que tal requisito e os elementos que o contrato de arrendamento deve conter encontram-se previstos em diploma próprio (n.º 2).
Tal diploma corresponde ao DL n.º 160/2006, de 8 de Agosto (cf. art. 1º deste diploma legal, em cujo preâmbulo se consignou que a matéria nele regulada “corresponde à que era tratada nos artigos 8.º e 9.º do RAU, sendo objecto de diploma autónomo em virtude da revogação daquele. Trata-se de matéria procedimental que não deve integrar o texto do Código Civil, o qual não se dedica a semelhante pormenorização a propósito de qualquer outro tipo contratual.”).
Estatui o art.º 2º do DL 160/2006, na redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 266-C/2012, de 31 de Dezembro (vigente à data da celebração do contrato de arrendamento em apreciação), que do contrato de arrendamento urbano deve constar, para além da identificação das partes, domicílio ou a sede do senhorio, identificação e localização do arrendado, ou da sua parte e o respectivo fim, a existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível, nos termos do artigo 5.º (cf. alínea e)).
Por sua vez, o art.º 4º do DL 160/2006 estipula que “A falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos arts. 2º e 3º não determina a invalidade ou ineficácia do contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos”.
No que respeita à licença de utilização, o art. 5º estabelece:
“1 - Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização.
2 - O disposto no número anterior não se aplica quando a construção do edifício seja anterior à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de Agosto de 1951, caso em que deve ser anexado ao contrato documento autêntico que demonstre a data da construção.
3 - Quando as partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença referida no n.º 1 pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida com a antecedência mínima prevista na lei.
4 - A mudança de finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não licenciados devem ser sempre previamente autorizados pela câmara municipal.
5 - A inobservância do disposto nos n.ºs 1 a 4 por causa imputável ao senhorio determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de rendas, observados os limites legais estabelecidos no DL n.º 433/82, de 27.10, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável.
6 – […]
7 - Na situação prevista no n.º 5, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais.
8 - O arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo, sem prejuízo, sendo caso disso, da aplicação da sanção prevista no nº 5 e do direito do arrendatário à indemnização.
9 – […].”
A licença de utilização é um documento administrativo a emitir pela respectiva autoridade municipal, que certifica a conformidade da construção com o respectivo projecto.
A exigência da licença de utilização baseia-se na necessidade de obrigar os proprietários dos imóveis (novos, reconstruídos ou alterados) ao cumprimento de todas as normas legais, quer relativas à construção, quer de segurança, salubridade ou estética.
É obrigatória para qualquer arrendamento, quer habitacional, quer para o exercício de actividade comercial, industrial, de profissão liberal ou de outra actividade, desde que lícita, sendo um requisito formal do contrato de arrendamento – cf. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19-02-2008, 08A194.
O art.º 5º acima transcrito estabelece relativamente à licença de utilização uma disciplina distinta quanto aos efeitos decorrentes da falta de menção dos elementos que devem ser vertidos no contrato de arrendamento (cf. art.ºs 2º e 4º).
Assim, a celebração de um contrato de arrendamento comercial com falta da licença de aptidão da fracção para o fim pretendido ou de documento substitutivo ou a alteração da finalidade ou o arrendamento para fim não habitacional de prédio não licenciado sem a respectiva autorização, determina consequências variadas, mas que não prescindem da imputabilidade ao senhorio da respectiva conduta – cf. segunda parte do n.º 5 do art. 5º do DL 160/2006.
A primeira consequência é a imposição ao senhorio do pagamento de uma coima à autoridade municipal competente.
Para além disso, verificando-se uma das hipóteses mencionadas e a premissa comum (imputação da conduta ao senhorio), o arrendatário pode resolver o contrato, ou seja, sendo o inadimplemento imputável ao senhorio, está implícita na norma a ideia de inexigibilidade na manutenção do arrendamento.
Quando exista licença de utilização para um fim e o contrato seja celebrado para outro fim, a consequência é a nulidade do contrato.
Nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação31, aprovado pelo DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro, constituem operação urbanística “as operações materiais de urbanização, de edificação, utilização dos edifícios ou do solo desde que, neste último caso, para fins não exclusivamente agrícolas, pecuários, florestais, mineiros ou de abastecimento público de água” – cf. art. 2º, j) do referido diploma legal.
A realização de operações urbanísticas carece de controlo, que poderá revestir a modalidade de licença, comunicação prévia ou autorização de utilização – cf. art.º 4.º do RJUE.
Nos termos do n.º 5 do art.º 4.º do RJUE, na redacção que lhe foi conferida pela Lei 118/2019, de 17 de Setembro, em vigor à data da celebração do contrato de arrendamento, “está sujeita a autorização a utilização dos edifícios ou suas fracções, bem como as alterações da utilização dos mesmos.”
No caso de realização de obras, a autorização de utilização de edifícios ou suas fracções autónomas visa verificar a conclusão da operação urbanística e a conformidade da obra com o projecto de arquitectura e com a utilização prevista e, no caso dos pedidos de autorização de utilização, de alteração de utilização ou de alguma informação constante de licença de utilização que já tenha sido emitida, não precedidos de operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio, a autorização destina-se a verificar a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares e a idoneidade do edifício para o fim pretendido, podendo contemplar utilizações mistas – cf. art.º 62º do RJUE.
É a esta licença, desta natureza e alcance, que se reporta a menção que deve constar do contrato de arrendamento, tal como emerge do art.º 2º, d) do DL 160/2006, aplicável a todos os arrendamentos urbanos, de modo a atestar a aptidão funcional do prédio por referência ao fim visado pelo arrendamento.
Atento este âmbito e os fins visados pelo arrendamento definidos no art.º 1067º, n.º 1 do Código Civil (fim habitacional ou não habitacional), a exigência mencionada nos art.ºs 2º, d) e 5º do DL 160/2006, cumpre-se com “a licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica” por referência a um daqueles fins do contrato.
Dado que o prédio em causa foi construído anteriormente à entrada em vigor do RGEU e por não se exigível, à data, a licença de utilização, não se pode comprovar, através desse documento (inexistente), a aptidão do prédio para o fim pretendido pelo contrato.
Porém, existindo determinadas alterações, haverá necessidade de uma autorização camarária.
Por outro lado, a mudança de finalidade do prédio – construído em data anterior ao RGEU – deve ser sempre previamente autorizada pela câmara municipal – cf. art.º 5º, n.º 4 do DL 160/2001.
Significa isto que, se o licenciamento teve em vista a habitação, a posterior alteração da destinação, que vise permitir, por exemplo, a celebração de contratos de arrendamento comercial, carece do consentimento da referida entidade – cf. Fernando de Gravato Morais, op. cit., pág. 167.
Aquilo que está em causa é, assim, genericamente, a licença de utilização para fins habitacionais, por um lado, e para fins não habitacionais, por outro (aliás, em consonância com o disposto no art.º 9º, n.º 3 do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de Outubro: “A mudança de finalidade no sentido de permitir arrendamentos comerciais deve ser sempre previamente autorizada pela câmara municipal, seja através de nova licença, seja por averbamento à anterior” e a generalização da exigência introduzida pelo art.º 5º, n.º 4 do DL 160/2006).
Existindo prédios não licenciados para o arrendamento de fim não habitacional (onde se inclui o de natureza mercantil), o consentimento da entidade municipal competente é necessário.
O arrendamento para fim diverso do licenciado, conforme dispõe o art.º 5º, n.º 8 do DL 160/0026 (para além do efeito contra-ordenacional que decorre da inobservância das exigências legais), é nulo.
A interpretação do segmento da norma do art.º 5º, n.º 8 do DL 160/2006 não pode deixar de convocar o anteriormente estatuído no art.º 9º, n.º 7 do RAU, onde apenas se previa a sanção da nulidade para o arrendamento não habitacional de locais licenciados para habitação, estendendo-a o actual normativo ao arrendamento para fim diverso do licenciado, sem especificar o fim.
Assim, a distinção a efectuar está associada às finalidades genéricas do arrendamento – para fim habitacional ou para fim não habitacional -, e não em função das específicas actividades que são abrangidas na classificação de fim não habitacional.
No caso em apreço, os factos apurados permitem aferir, tão-somente, que o prédio era anterior a 1951 e, por essa razão, por princípio, não careceria de licença de utilização.
No entanto, o prédio foi fisicamente intervencionado em 1970, nada se tendo apurado quanto às características e abrangência das modificações introduzidas e sua relevância no conjunto do edifício, para efeitos de se poder ajuizar sobre a necessidade ou não de licenciamento e de emissão de licença de utilização - cf. art.ºs 1º a 3º e 8º do RGEU.
Assim, secundando a argumentação da recorrente, constata-se que os autos não fornecem elementos bastantes para se afirmar, por um lado, que o prédio em causa, à data da celebração do contrato – 1 de Junho de 2023 – não carecia de licença de utilização e, por outro, que a finalidade para a qual se encontraria apto – não identificada ou atestada em qualquer dos documentos juntos autos – seria diversa daquela a que o locado foi destinado, finalidade que, por sinal, sequer foi cabalmente identificada no texto do contrato.
Não se pode, assim, acompanhar a decisão recorrida quando conclui pela nulidade do contrato, com base no facto de ter sido destinado pelas partes a uma utilização para cuja finalidade não tem aptidão (aliás, nem se percebe exactamente qual o entendimento do tribunal recorrido, porquanto sabendo-se que o prédio era utilizado para serviços, fim não habitacional, a inda que ali fosse instalada uma loja, tal sempre estaria abrangido pela finalidade genérica «não habitacional») – cf. acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 28-06-2018, 2981/17.6YLPRT.E1 – “[…] não se pode propriamente dizer que esta licença não é do tipo genérico, para o exercício de uma actividade genérica (habitação, comércio, profissão liberal), já que este conceito tem subjacente a utilização para habitação. Existiria nulidade se a licença de utilização se destinasse, por exemplo, a fins habitacionais e o imóvel tivesse sido arrendado para outros fins (não habitacionais)”.
Como tal, impõe-se considerar não verificada a nulidade do contrato, subsistindo a sua validade e eficácia, ao contrário do decidido.
*
3.2.5 O incumprimento do dever de assegurar o gozo do locado e a suspensão do pagamento da retribuição
A 1ª instância, tendo concluído pela nulidade do contrato referido em E) e F), retirou, como consequência, que os respectivos efeitos são “destruídos retroactivamente”, daí que não existisse razão para suspender a resolução promovida pela requerida, porquanto qualquer actividade de elaboração do RAVS e reforço estrutural seria inútil, pois, ainda que realizados, “o edifício continuaria apto somente a serviços”, pois o que haveria a obter era a mudança da finalidade, não tendo ficado demonstrado que a requerida esteja obrigada a alterá-la.
A recorrente sustenta que a principal obrigação da recorrida, enquanto locadora, é a de entregar a coisa locada e assegurar o seu gozo para o fim a que se destina, nos termos do art.º 1031º do Código Civil, o que esta cumpriu de modo defeituoso pelas seguintes razões:
• Ambas as partes sabiam que a Área Utilizável se destinava a fins comerciais;
• Saibam que a recorrente pretendia efectuar a ligação vertical entre pisos;
• Discutiram a possibilidade de destinar o piso -1 a comércio (prevendo na Cláusula 5.8. a redução de renda, caso tal não fosse possível);
• A requerida nunca teve a preocupação de garantir que o imóvel era apto a tal finalidade;
• O imóvel padece de um vício oculto – deficiente selagem do antigo saguão -, que compromete a segurança estrutural e impede a utilização para fins comerciais;
• A sua responsabilidade pelas obras estava limitada à Área Utilizável, conforme resulta da Cláusula 2.3. e as obras necessárias para a adaptação que ali pretendia efectuar são de natureza estrutural, o que extravasa o âmbito daquilo que aceitou ser da sua responsabilidade.
A requerida/recorrida contra-argumentou que:
• O próprio contrato não define o uso que a requerente poderia dar ao espaço, sendo a Cláusula 3.1. muito ampla;
• A requerente sabia que o imóvel estava a ser utilizado para a finalidade de prestação de serviços;
• A requerente declarou que tinha visitado e analisado o prédio e que reconhecia e aceitava o espaço e que este era adequado ao fim a que se destinava, aceitando-o nesse estado;
• Todas as obras, o respectivo licenciamento, a alteração da utilização permitida eram da responsabilidade exclusiva e custo da requerente;
• A recorrida admite que sabia que o propósito da requerente era vir a exercer a sua actividade comercial naquele espaço, mas nunca foi informada da utilização específica a fazer de cada espaço nos diferentes pisos do edifício;
• A requerida entregou os espaços e proporcionou o uso nos precisos termos convencionados no contrato;
• O imóvel não padece de vício oculto, pois o fecho do saguão não oferece riscos para a segurança das pessoas e era expectável para a requerente que o pavimento do 1º piso tivesse de ser reforçado para cumprir os requisitos de carga aplicáveis a uma actividade de venda a retalho, pois conhecia a utilização anterior do edifício e ainda que se tratasse de vício oculto não se provou que fossem necessárias obras de reforço do edifício (cf. pontos 8 e 9. dos factos não provados);
• A eventual necessidade de elaboração do RAVS dependeria das obras que a requerente projectasse, que teriam de ser aprovadas pela requerida, depois licenciadas e executadas de acordo com as regras de construção, incluindo as de natureza estrutural, como resulta das Cláusulas 9.2., 9.3. e 9.8 do Contrato;
• Não se provou a obrigatoriedade de elaborar o RAVS, sendo impossível saber se ali se concluiria pela necessidade de fazer obras de reforço do edifício e que obras deveriam ser feitas, tendo as partes convencionado que as obras seriam por conta e risco da requerente.
O primeiro elemento do contrato de arrendamento urbano é a obrigação de proporcionar a outrem o gozo de um prédio urbano – cf. art.º 1022º do Código Civil.
O sinalagma que à obrigação (do arrendatário) do pagamento das rendas corresponde é o da prestação (do senhorio) de entregar e assegurar o gozo do locado – cf. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6-07-2011, 4438/06.1TBVFX.L1.S1.
Ademais, a obrigação de assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina prevista no art.º 1031º, b) do Código Civil, assume, sobretudo, um conteúdo negativo, isto é, após a entrega do locado, o senhorio não deve actuar de modo a perturbar ou impedir o gozo da coisa pelo locatário, sendo que, apenas em circunstâncias excepcionais e da responsabilidade do senhorio, tal obrigação assumirá um conteúdo positivo (como a realização de obras urgentes ou ordenadas pela autoridade pública – cf. art.º 1038º, e) do Código Civil; cf. Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 9ª Edição, pág. 40; António Menezes Cordeiro, Código Civil Comentado, III – Dos Contratos em Especial, CIDP, 2024, pág. 324.
Já acima se mencionou a circunstância de o texto do contrato ser omisso quanto à finalidade da utilização pretendida pelas partes na Área Utilizável, ou seja, a finalidade do objecto locado.
Todavia, referiu-se ser claro que ambas as partes sabiam que a recorrente ali pretendia desenvolver a sua actividade comercial de venda a retalho, actividade que ficou consignada nos Considerandos que precedem o clausulado do contrato, assim como se inscreveu expressamente a intenção de ali vir a ser instalado um estabelecimento aberto ao público (cf. Cláusula 9.3.), para além de ter sido concretamente ponderado e previsto pelas partes a possibilidade de uma licença para uso comercial referente ao piso -1 não vir a ser deferida pela Câmara, de tal modo que previram uma redução da renda para essa hipótese, mantendo-se, contudo, o uso do espaço pela requerente, para qualquer fim permitido e adequado – cf. Cláusula 5.8. do contrato.
Portanto, partir-se-á do facto de o espaço locado se destinar a fins comerciais.
Para sustentar a existência de um vício oculto que, no entender da recorrente, se traduz num cumprimento defeituoso por parte da requerida quanto à sua obrigação de facultar o gozo do locado em condições que permitam o fim a que se destina, a requerente alegou que apenas quando iniciou obras de demolição tomou conhecimento da existência de um antigo saguão, que se estende da parte central até ao topo do imóvel, passando pelos vários pisos, que entretanto fora fechado, com materiais que não são adequados a suportar a carga mínima de espaços comerciais e que para poder adaptar o espaço à finalidade pretendida, teria de executar uma alteração da laje de piso, o que interfere com o seu comportamento estrutural, sendo necessária a entrega de um RAVS e execução de reforço estrutural de todo o imóvel.
Mesmo admitindo que não era possível à requerente, apesar das visitas efectuadas, aperceber-se da existência do saguão e do modo ou materiais como tal «galeria» havia sido encerrada e aceitando também que a requerente não pudesse prever, ao momento da celebração do contrato, que as obras de adaptação teriam de ser acompanhadas pela realização de obras de natureza estrutural, sempre a sua pretensão de ver reconhecido o direito a suspender o pagamento das rendas, com base na invocação de excepção de não cumprimento do contrato imputável à requerida, por não facultar o gozo do prédio ao fim a que se destina, teria de improceder.
Na verdade, fazendo apelo às regras da interpretação supra mencionadas e tendo presente as negociações havidas antes da conclusão do contrato, úteis para, em concreto, determinar o âmbito do gozo e os fins a que se destinava o locado, não se pode deixar de reconhecer que a requerida nunca assegurou à requerente que o local era susceptível de uso comercial – cf. António Menezes Cordeiro, op. cit., pág. 325.
Basta atentar nos seguintes factos:
= a requerente conhecia a utilização que vinha sendo dada ao espaço, que era a de serviços, a mesma que o anterior proprietário fazia do imóvel, o que por ela foi aceite – cf. alíneas XX, YY), MMM) e LLL) dos factos provados;
= ambas as partes sabiam que seriam necessárias efectuar obras de adaptação que permitissem a identificação da marca Primor - cf. alíneas L), M) e N);
= as partes admitiram ainda que seriam necessárias obras de construção, para o que a requerente careceria de consentimento da requerida – cf. Cláusula 9.2. do contrato e alínea O) dos factos provados;
= as requerentes previram a possibilidade, ao menos quanto ao piso -1, de a utilização para fim comercial não vir a ser alcançada.
O conjunto destes factos autoriza a afirmar que a requerida não se obrigou a facultar o gozo de um espaço que, ao momento do contrato, fosse susceptível de uso comercial, tendo ficado expressamente consignado qual era a sua utilização actual e que recairia sobre a requerente toda a actividade e diligência necessárias, quer no que concerne ao licenciamento de obras a executar para a adaptação do espaço ao fim que pretendia, quer para obter a mudança de utilização prevista para o edifício.
Portanto, a obrigação de assegurar o gozo do prédio que recai sobre a requerida, locadora, tem de ser aferida em função da finalidade ponderada pelas partes, mesmo admitindo que estas tiveram por pressuposto que iriam ser efectuadas obras e que a requerente pretendia uma mudança da finalidade do espaço, que em nenhum momento a requerida assegurou que seria possível.
Além disso, ficou expressamente acordado que todas as obras e o seu licenciamento, alteração da utilização permitida, incluindo o fit out, o acesso vertical, obras de actualização técnica/eléctrica e quaisquer benfeitorias que sejam ou se tornem necessárias à actividade do Utilizador são da sua exclusiva responsabilidade e custo, tendo ponderado, ao contrário do que a recorrente pretende fazer crer, a possibilidade de essas obras virem a assumir natureza estrutural, tal como decorre expressamente do vertido na Cláusula 9.3. (“Uma vez autorizada e licenciada a construção, se aplicável, o Utilizador obriga-se a executá-la com pleno respeito de todas as regras construtivas e de segurança, resultantes da legislação aplicável, bem como das condições específicas que sejam indicadas pelo Proprietário, caso tais obras tenham natureza estrutural, exijam licenciamento municipal (licença de construção ou comunicação prévia) ou afetem a utilização da Área utilizável”) – cf. Cláusulas 2.3, 9.2. e 9.3. do Contrato.
Logo, a viabilidade do destino do locado ao uso comercial foi deixada à responsabilidade da inquilina, pelo que não se pode imputar à requerida a obrigação de assegurar o gozo da coisa para esse concreto fim.
Todavia, a requerente veio ainda suscitar a existência de um vício oculto, que não conhecia e não podia conhecer, que impede a realização das obras de adaptação ou exige uma intervenção a nível estrutural, o que, no seu entender, se traduziria num cumprimento defeituoso, por não lhe ser assegurada a coisa para efeitos de poder desenvolver as obras de adaptação que ambas as partes tiveram em consideração aquando da celebração do negócio.
A recorrente não só afirma que desconhecia, como não era visível ou perceptível para si e para os técnicos, a existência do antigo saguão, que se encontrava fechado, nem lhe foi possível apurar o tipo de material utilizado, reconhecendo que a própria requerida desconhecia aquela realidade, detectada apenas quando iniciaram obras de demolição.
O art.º 1032º do Código Civil regula a matéria do vício da coisa locada que não permite realizar cabalmente o fim a que é destinada.
Como explicita António Menezes Cordeiro, a norma em causa usa o termo «vício» em sentido amplo, que abrange qualquer falha relativa à coisa, que contrarie o programa contratual por elas previsto, dividindo-se em três hipóteses: o vício estrito; a falta de qualidades e a desconformidade com o assegurado.
O vício estrito é o defeito que não permita, à coisa locada, realizar cabalmente o fim a que o contrato de locação se destina, ponderando as características normais, à luz da interpretação do contrato, que se espera encontrar na coisa e atendendo aos fins deste.
A falta de qualidades é uma falha na coisa, mas aferida em função de uma bitola superior à normal.
A desconformidade com o assegurado pelo locador tem a ver com o respeito pelo contratado, ou seja, o locatário aceita negociar com base no que lhe é transmitido pelo locador, que a tanto fica vinculado – cf. op. cit., pág. 327.
Afastada a desconformidade com o assegurado, porquanto já se viu que a requerida não asseverou que o espaço locado podia ser destinado ao uso comercial, e não tendo sido acertadas ou afirmadas qualidades superiores às expectáveis para a coisa, sobra, no caso em concreto, a eventual verificação de vício estrito, ou seja, a coisa, ao contrário do programado pelas partes, não permitiria a sua adaptação para o uso comercial tido em vista.
A recorrente pugna por essa inviabilidade sustentando que nunca cogitou a hipótese de ter de executar obas ao nível da estrutura do edifício, que não era expectável que o pavimento estivesse executado com materiais que não suportavam a intervenção projectada ou a utilização para fins comerciais e que não pode recair sobre si uma intervenção em todo o edifício para viabilizar a respectiva segurança e estabilidade.
No entanto, a requerente parte de pressupostos de facto que não estão demonstrados, mesmo admitindo que lograria alcançar a modificação dos factos impugnados.
Com efeito, está demonstrado o seguinte:
= O imóvel está localizado na área da Baixa Pombalina – cf. alínea WW);
= Não existia ligação entre o rés-do-chão e o primeiro andar – cf. alínea III);
= Nas obras de adaptação visadas incluía-se a conexão entre os diferentes pisos, por escadas e elevador, o que seria por conta e risco da requerente – cf. alíneas X) e EEE);
= As partes previram a hipótese de serem necessárias obras de natureza estrutural – cf. Cláusula 9.3.;
= Quer a avaliação da viabilidade da construção, quer a execução da escada e do elevador pretendidos pela requerente eram da responsabilidade da requerente – alínea FFF) e GGG);
= A requerente aceitou a área no estado em que visivelmente se encontrava antes de celebrar o contrato e teve a possibilidade de examinar o prédio e realizou visitas, com recurso a engenheiros e outros técnicos – cf. alíneas KK) e CCC);
= O antigo saguão, na parte central e até ao topo do imóvel, estava fechado com estrutura metálica, em perfis I e H, cobertas por chapas de aço e enchimento com argamassa aligeiradas, materiais não adequados a suportar carga mínima de espaços comerciais – cf. alíneas Y), Z) e AA);
= Para a execução dos trabalhos de adaptação há que abrir a antiga galeria ou saguão, para conectar os diferentes pisos, o que irá condicionar a forma dos trabalhos a efectuar, sendo necessário alterar a laje de piso, o que implica com o comportamento estrutural do edifício – cf. alíneas BB) e CC);
= Será necessário entregar um RAVS – cf. alínea DD);
= Por ter sido utilizado para serviços, a cobertura do saguão no primeiro andar (pavimento) poderia não suportar os requisitos de carga aplicáveis à sua utilização para uma actividade comercial – cf. alínea OOOO);
= No relatório elaborado pela PPE – Planeamento e Projectos de Engenharia, Lda. referido em GGGG), a propósito de um projecto para intervenção nos pisos -2 a piso 1 do edifício, conforme previsto para a instalação da Loja Primor, mesmo considerando a redacção proposta pela requerente para alínea HHHH), com base no conteúdo desse mesmo relatório, aquilo que se atesta é que “de uma forma geral, o edifício apresenta-se em bom estado de conservação, com danos pontuais que não colocam em causa a estabilidade do edifício” e indica, a nível estrutural, a necessidade de intervenção de reparação e reforço de pavimento de fecho de antigo saguão ao nível do piso 1 e, para instalação de um elevador com curso do piso -2 ao piso 1 e construção de um lanço de escadas do piso 0 ao piso 1, conclui o relatório, que “a estrutura existente apresenta alguns danos, nomeadamente no que diz respeito a laje de pavimento, que não cumpre os requisitos mínimos para satisfazer as necessidades actuais”, propondo a substituição da laje de piso e reforço da estrutura, com introdução de novas vigas por forma a reduzir a espessura da laje e para controlo de deformação do conjunto32;
= No relatório da ARA – Alves Rodrigues & Associados, Lda., referido em RRRR), refere-se que “globalmente a estrutura do edifício apresenta-se em bom estado de conservação” – cf. alínea SSSS);
= As partes estipularam que a construção da comunicação entre o rés-do-chão e o primeiro andar seria por conta e risco da requerente, sendo que para essa construção, esta teria sempre de alterar a cobertura do saguão existente no piso 1 – cf. alíneas VVVV) e WWWW).
Para além dos factos apurados, importa relevar que não ficou indiciariamente demonstrado que os materiais na cobertura da galeria não fossem adequados para carga mínima exigida para espaços de uso administrativo ou a suportar a carga do imóvel – cf. ponto 5) dos factos não provados.
Também não ficou provado que a necessidade de abertura da antiga galeria para a conexão dos pisos impossibilite a realização dos trabalhos necessários para a adaptação – cf. ponto 6) dos factos não provados.
E não se provou que seja praticamente certo que o RAVS venha a concluir pela não satisfação das exigências de segurança a nível anti-sísmico ou que o reforço da estrutura anti-sísmico seja necessário e que, sendo-o, venha a paralisar todos os serviços que estão a operar no imóvel – cf. pontos 7), 8) e 10).
Em face do que os autos evidenciam, de modo algum se pode concluir que a coisa entregue pela requerida não seja passível de gozo pela requerente para a finalidade visada com a celebração do contrato.
Aliás, não há notícia de que a requerente tenha abandonado o locado ou que pretende sequer pôr termo ao contrato pela inviabilidade de o modificar para o fim pretendido. Aquilo que se depreende é que a requerente se deparou com a necessidade de uma intervenção na Área Utilizável superior à que tinha perspectivado e pretende transferir para a requerida a responsabilidade pela sua execução, o que, desde logo, afasta a alegação de que o espaço não permite o uso pretendido.
Pode-se admitir que as intervenções necessárias que venham a ser exigidas para eventual reforço estrutural ultrapassam aquela que foi a previsão da requerente, por, à data da celebração do negócio, desconhecer a existência da galeria. Contudo, a própria recorrente reconhece que a requerida também a desconhecia, pelo que sempre se estaria perante um vício da coisa contemporâneo da entrega e desconhecido do locador.
Certo é que em caso de desconhecimento do vício pelo locador, a transferência do risco para o locatário só opera se aquele provar que o desconhecia sem culpa - cf. art.º 1032º, a), segunda parte do Código Civil).
Não obstante o afirmado na alínea JJ) - que a requerente impugnou, visando que fosse dado como não provado -, certo é que, mesmo admitindo que a requerida poderia ter tomado conhecimento da existência da galeria, sempre se teria de chegar à conclusão que a essa realidade não impede a execução das obras de adaptação, sucedendo apenas que poderá exigir uma intervenção mais extensa ao nível dos pavimentos de laje e ainda, em tese – porque não demonstrado –, um reforço estrutural para suportar a introdução da ligação vertical entre pisos, por escada e elevador (note-se que não ficou demonstrada uma qualquer relação entre a necessidade de reforço estrutural e a simples existência do encerramento do saguão). Esta exigência não se traduz, porém, num impedimento do uso do locado para as finalidades visadas, porquanto as obras de adaptação são viáveis, além do que o risco de execução e licenciamento foi expressamente assumido pela locatária no contexto do contrato que celebrou com a requerida.
Não está demonstrada qualquer falta de segurança ou de estabilidade no edifício actual, em função da utilização que lhe é dada, sequer está demonstrado que a execução das obras planeadas coloca em risco em segurança de quem lá trabalha ou exerce actividade ou dos trabalhadores que terão de intervir na execução da obra, pelo que não ficou comprovada a alegada insegurança invocada pela requerente para suspender a execução dos trabalhos preliminares de adaptação (cf. alínea HH)).
Neste enquadramento, não é possível asseverar, em termos de probabilidade, que venha a ser reconhecido que a requerida incumpriu a obrigação de proporcionar à requerente o gozo da coisa para os fins a que se destina e que, por essa razão, a requerente tivesse direito a suspender o pagamento das rendas.
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3.2.6. Da resolução do contrato
Da celebração do contrato de arrendamento emergem obrigações para ambas as partes: para o senhorio a obrigação de proceder à entrega do locado e assegurar o gozo (temporário) para os fins a que se destina, conforme atrás se explanou e para o locatário, a obrigação de pagar a renda acordada (cf. art.ºs 1038.º, a) e 1075.º do Código Civil), verificando-se uma relação de sinalagma contratual entre tais obrigações.
A excepção do não cumprimento do contrato prevista no art.º 428.º, n.º 1 do Código Civil, faculta à parte que a invoca não realizar a prestação a que se encontra adstrita, enquanto a outra parte não efectuar a contraprestação no contrato bilateral ou sinalagmático que a ambos vincula.
No contrato de arrendamento, o sinalagma que corresponde à obrigação (do arrendatário) do pagamento de rendas é o da prestação (do senhorio) de entregar e assegurar o gozo do locado para o fim a que se destina (no caso dos autos, fim não habitacional).
Da conjugação destes preceitos legais resulta, que não é lícita a recusa do pagamento de rendas por parte do arrendatário que se mantenha no gozo do imóvel arrendado.
O arrendatário apenas se pode prevalecer da excepção de não cumprimento do contrato na eventualidade de o senhorio não proceder à entrega do prédio ou quando o senhorio deixe de lhe proporcionar o gozo do locado, correspondendo esta última hipótese a uma situação de impossibilidade temporária de gozo do locado pelo arrendatário, o que pode estar relacionado com diversos factores, incluindo a falta de realização pelo senhorio de obras de reparação da sua responsabilidade ou, em última instância, a impossibilidade de o prédio satisfazer os fins visados.
A recorrente não logrou demonstrar que a requerida tivesse impedido o gozo do prédio ou não tivesse assegurado o fim a que aquele se destina, pelo que estava obrigada a cumprir com a sua obrigação de pagamento das rendas.
A requerente deixou de proceder ao pagamento das rendas em Junho de 2024 (alínea MMMM)) e não obstante as solicitações da requerida para o efeito, persistiu no não pagamento, assim como não reforçou a garantia bancária após a sua utilização, mesmo após lhe ter sido concedido prazo para o efeito – cf. alíneas NN), OO), PP), XXXX), YYYY), ZZZZ) e AAAAA).
Em 7 de Março de 2025, a requerida comunicou a resolução do contrato por falta de pagamento das remunerações, cumprindo o prazo previsto na Cláusula 15. do Contrato – cf. alínea DDDDD).
A falta de pagamento da renda autoriza a resolução do contrato (cf. art.º 1048º do Código Civil) e a requerida actuou em conformidade com o expressamente clausulado pelas partes – cf. Cláusula 15. do Contrato.
Por consequência, não estando perfunctoriamente demonstrado o incumprimento pela requerida da obrigação que lhe cabia no âmbito do contrato e aferida a falta de pagamento pontual das rendas por parte da requerente, afere-se, numa análise sumária, a licitude da resolução do contrato por aquela promovida.
Neste contexto, não se encontra verificado o pressuposto para a procedência do procedimento cautelar inominado, ou seja, a muito provável existência do direito tido por ameaçado, pelo que este terá necessariamente de improceder, resultando prejudicada a análise das restantes questões (cf. art.º 608º, n.º 2 ex vi art.º 663º, n.º 2 do CPC).
Improcede a apelação, devendo manter-se inalterada a decisão recorrida.
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Das Custas
De acordo com o disposto no art. 527º, n.º 1 do CPC, a decisão que julgue a acção ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da acção, quem do processo tirou proveito. O n.º 2 acrescenta que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que o for.
Nos termos do art. 1º, n.º 2 do Regulamento das Custas Processuais, considera-se processo autónomo para efeitos de custas, cada recurso, desde que origine tributação própria.
A recorrente decai em toda a extensão quanto à pretensão que trouxe a juízo, pelo que as custas (na vertente de custas de parte) ficam a seu cargo.
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IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam as juízas desta 7.ª Secção do Tribunal de Relação de Lisboa, em julgar improcedente a apelação, mantendo, em consequência, a decisão recorrida.
As custas ficam a cargo da apelante.
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Lisboa, 10 de Março de 202633
Micaela Sousa
Ana Rodrigues da Silva
Alexandra de Castro Rocha
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1. Elaborado pela relatora e da sua inteira responsabilidade – cf. artigo 663º, n.º 7 do Código de Processo Civil.
2. Pessoa colectiva 515 967 491.
3. Pessoa colectiva 517 130 335.
4. Pessoa colectiva 980 459 079; relativamente a quem se verificou a inutilidade superveniente da lide, conforme acórdão proferido por esta Relação em 23 de Setembro de 2025, Ref. Elect. 23574469.
5. Ref. Elect. 442731236.
6. Ref. Elect. 42099401.
7. Ref. Elect. 42238854.
8. Ref. Elect. 42390077.
9. Ref. Elect. 42539218.
10. Ref. Elect. 445817342.
11. Ref. Elect. 43114623 e 43118803.
12. Ref. Elect. 446322585.
13. Ref. Elect. 23574469
14. Ref. Elect. 451009810.
15. Ref. Elect. 45016147.
16. Ref. Elect. 45376025
17. Adiante mencionado pela sigla CPC.
18. Ref. Elect. 453136889
19. Acessível na Base de Dados Jurídico-documentais do Instituto de Gestão Financeira e Equipamentos da Justiça, IP em www.dgsi.pt, onde se encontram disponíveis todos os arestos adiante mencionados sem indicação de origem.
20. Cf. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 23-01-2024, 481/19.9T8LLE.C1.S1 e do Tribunal da Relação de Évora de 8-10-2020, 2676/16.8T8ENT.E1.
21. Acessível em https://blogippc.blogspot.com/2016/11/jurisprudencia-496_29.html.
22. Adiante designado pela sigla RAVS.
23. Conforme tradução, documento n.º 24 junto com o requerimento de 22 de Abril de 2025, Ref. Elect. 42630174.
24. Ref. Elect. 42238854
25. Ref. Elect. 42238854
26. Blog do IPPC Jurisprudência (785) 6-02-2018, acessível em https://blogippc.blogspot.com/search?q=jurisprud%C3%AAncia+%28785%29.
27. Blog IPPC Jurisprudência (784) 5-02-2018.
28. Documento n.º 3 junto com o requerimento inicial.
29. Adiante designado pela sigla RGEU.
30. Documento n.º 2 junto com a oposição.
31. Adiante designado pela sigla RJUE.
32. C. Documento n.º 16 junto com a oposição.
33. Acórdão assinado digitalmente – cf. certificados apostos no canto superior esquerdo da primeira página. |
