| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
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I – RELATÓRIO
SOCIEDADE INDUSTRIAL DE PANIFICAÇÃO, LIMITADA2 intentou contra AA3 e PROMOPERÍFRASE, LIMITADA4 a presente acção declarativa com processo ordinário, formulando os seguintes pedidos:
a) Ser reconhecido à autora o direito de preferência na compra e venda outorgada no dia 01 de Julho de 2019, entre o 1ª Réu, como vendedor e a 2ª Ré, como compradora, tendo por objecto a fracção autónoma individualizada pela letra "E", correspondente ao rés-do-chão - loja destinada a comércio, com entrada pelo n.º 29 da Rua 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º..., da freguesia de Santa Justa, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... da freguesia de Santa Maria Maior;
b) Serem ambos os réus condenados a abrir mão da identificada fracção autónoma a favor da autora, mediante o pagamento, por esta, do preço no montante de 500 000,00 € (quinhentos mil euros), que vai depositar;
c) Ser, por consequência, o direito de propriedade sobre a mencionada fracção autónoma correspondente ao local arrendado, declarado pertencente à autora, mais se ordenando o cancelamento do registo de aquisição, na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, a favor da 2ª Ré;
d) Ser a 2ª Ré condenada a restituir à autora todas as rendas que esta venha a pagar-lhe desde a vencida a partir do dia 01 de Dezembro de 2019 e até ao trânsito em julgado da sentença ou acórdão condenatório.
Alegou, para tanto, muito em síntese, o seguinte:
• A autora é arrendatária da fracção identificada desde 4 de Dezembro de 1962, que destina à sua actividade de indústria de padaria e comércio e exploração da indústria de restaurante e similares;
• Por carta de 28 de Maio de 2019, o réu AA, juntamente com BB, comunicaram à autora a intenção de proceder à venda unitária e incindível do prédio urbano sito à Rua 2, enquanto proprietários, o primeiro, das fracções... e, o segundo, das fracções ..., que compõem aquele prédio, dando conhecimento ao comprador, das condições da venda, do valor global, data da escritura de compra e venda e indicando o valor a atribuir à fracção “E” para efeitos notariais e fiscais, a fim de que a autora, querendo, exercesse o direito de preferência;
• Por carta de 25 de Junho de 2019 a autora comunicou o exercício da preferência quanto à fracção arrendada, pelo preço de 500 000,00 €, referindo não ter sido demonstrado prejuízo apreciável, para além de as fracções pertencentes a AA nada terem a ver com as de BB;
• Em 28 de Junho de 2019, estes comunicaram à autora terem cumprido todas as obrigações legais, não lhes sendo aplicáveis os preceitos atinentes a arrendamento urbano, ao que esta respondeu, por carta de 2 de Julho de 2019, que mantinha o exercício do direito de preferência quanto à fracção “E”;
• A venda ocorreu no dia 1 de Julho de 2019, em violação do seu direito de preferência.
Em 11 de Novembro de 2019 a autora juntou aos autos documento comprovativo do pagamento do preço (500 000,00 €), acrescido do valor de imposto de selo e emolumentos da escritura e do registo.5
A ré Promoperífrase, Lda. contestou alegando estar demonstrado que, enquanto compradora, não pretendia adquirir as fracções isoladamente, mas antes em conjunto e por um preço único, para além de a venda das fracções em separado implicar a sua desvalorização, não tendo sido encontrados interessados no período em que se anunciou a venda individual por fracção, pretendendo ambos os proprietários a venda em conjunto.
Contestou também o réu AA, alegando ter recebido as fracções “D” e “E”, em comunhão com a tia CC, por óbito de sua avó DD, ocorrido em 5 de Abril de 2016 e as fracções “C”, “F”, “G”, “H” e “I”, por óbito de seu avô e da sua mãe; a fracção “A”, correspondente a loja, pertence a terceiros e as fracções “B” e “J” foram adquiridas, no âmbito da partilha da mesma herança, pelo pai, BB; em 2016, tomou conhecimento que a herança de seu avô era devedora perante diversos credores, designadamente a Autoridade Tributária, tendo as algumas fracções sido penhoradas; o prédio carecia de obras profundas de conservação e restauro, para o que não tinha recursos económicos, sendo as rendas muito baixas, pelo que a venda era a única solução viável, impondo-se que fosse conjunta, por não existir interessado na aquisição isolada de uma fracção; a venda das nove fracções do prédio foi negociada sempre em conjunto, por um preço global e nenhuma das partes pretendia a venda separada das fracções; a gerente da autora tinha conhecimento que o valor indicado na escritura não corresponde ao valor real de mercado da fracção, visando obter um enriquecimento sem causa, o que configura uma actuação manifesta de abuso de direito. Pugna pela improcedência da acção.
Por requerimento de 14 de Dezembro de 2020, a autora pronunciou-se sobre o exercício abusivo do seu direito, refutando-o.
Efectuado o saneamento do processo, a identificação do objecto do litígio e enunciação dos temas da prova, foi realizada a audiência de julgamento, vindo a ser proferida sentença, em 9 de Junho de 2025 que julgou a acção improcedente e absolveu os réus dos pedidos.
Inconformada com esta sentença, a autora veio interpor o presente recurso, concluindo a respectiva motivação do seguinte modo:6
A) A venda não abrangeu a totalidade do prédio, tendo-se limitado à alienação de 9 (nove) das 10 (dez) fracções autónomas que o compõem, correspondentes a 80% da sua permilagem, estando a fracção “A” excluída do negócio, conforme resulta assente no ponto 14 da sentença
recorrida.
B) Tal circunstância afasta a existência de unidade objectiva e funcional do prédio e, consequentemente, a aplicação do disposto no artigo 417º do Código Civil.
C) Por outro lado, as fracções “... pertenciam exclusivamente ao 1º Réu, AA, único senhorio da Autora, enquanto as fracções “...” eram da titularidade de seu pai, BB, que não detinha qualquer relação locatícia com a Recorrente.
D) Tal circunstância afasta, de forma inequívoca, a possibilidade de qualificar a venda como incindível, por inexistência de unidade de titularidade e de vínculo jurídico comum entre todas as fracções.
E) O artigo 417º do Código Civil apenas se aplica quando todas as fracções objecto de venda conjunta pertencem ao mesmo obrigado à preferência, ou seja, ao locador da fracção arrendada, o que não é manifestamente esse o caso.
F) As fracções autónomas de um prédio em propriedade horizontal têm autonomia jurídica e podem ser objecto de alienações separadas, não se justificando a imposição de aquisição conjunta. […]
J) A fracção “E”, objecto do contrato de arrendamento celebrado com a Autora, foi comunicada com um preço manifestamente inflaccionado, revelando-se uma tentativa dolosa e abusiva de frustrar o exercício do direito de preferência legalmente conferido à ora Recorrente.
K) A sentença recorrida ignorou a inexistência de prejuízo apreciável e a ausência de unidade de titularidade das fracções, incorrendo, assim, em erro de julgamento ao não reconhecer a validade do exercício do direito de preferência. […]
N) Os Réus adoptaram condutas intencionalmente estruturadas com o objectivo de contornar o exercício do direito de preferência da Autora, mediante a utilização de mecanismos contratuais e registos formais susceptíveis de afastar a aplicação do regime legal aplicável.
O) A sentença recorrida desconsiderou prova documental fundamental e violou a Lei ao admitir, sem fundamento, a indivisibilidade da venda, cometendo erro de julgamento.
P) O preço de € 500.000,00 relativo à fracção “E”, que resulta assente no ponto 9 da sentença recorrida, foi livremente acordado entre as partes (comprador e vendedora), consta da escritura pública de compra e venda e foi comunicado à Autora como base para o exercício do seu direito de preferência. […]
R) A sentença incorreu igualmente em erro ao considerar que o valor comunicado seria meramente indicativo ou de natureza fiscal, violando o disposto no artigo 874º do Código Civil.
S) Não se demonstrou que a venda conjunta das fracções constituísse condição essencial do negócio, nem que a venda isolada da fracção “E” causasse qualquer prejuízo apreciável.
T) O ponto 65) da fundamentação de facto da sentença recorrida ora impugnada colide com a prova documental junta aos autos, nomeadamente, com a escritura pública de compra e venda (Doc. n.º 10 da p.i.), que constitui documento autêntico com força probatória plena nos termos do artigo 371º do Código Civil.
U) Ao desconsiderar o conteúdo deste documento autêntico, o Tribunal incorreu igualmente em erro de julgamento, contrariando um meio de prova legalmente qualificado como vinculativo quanto às declarações nele constantes.
V) Não ficou demonstrada a existência de qualquer prejuízo apreciável decorrente da alienação isolada da fracção “E”, sendo certo que tal não impediria a venda das restantes fracções.
W) A sentença ignorou prova pericial essencial que conclui que a venda em separado das fracções autónomas, que foram objecto do negócio em conjunto, teria gerado um ganho patrimonial líquido para os vendedores de € 1.519.309,34, revelando-se, portanto, elevadíssima e economicamente mais vantajosa para os proprietários! […]
Y) A decisão recorrida enferma de erro de direito, por incorrecta interpretação e aplicação dos artigos 8º, n.º 3, 371º, n.º 1, 417º, n.º 1 e 1091º, n.ºs 1, alínea a), 6 e 7, todos do Código Civil, colidindo frontalmente com o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça identificado em G), proferido sob a mesma legislação e versando sobre a mesma questão fundamental de direito.
Termina pedindo a revogação da sentença recorrida e que seja reconhecido o seu direito de preferência relativamente à venda da fracção “E”, pelo preço de 500 000,00 €, com o cancelamento do registo de aquisição a favor da segunda ré.
O réu AA não contra-alegou.
A ré Promoperífrase, Lda. contra-alegou pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
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II – OBJECTO DO RECURSO
Nos termos dos art.ºs 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1 do Código de Processo Civil7 é pelas conclusões do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do presente recurso, sem prejuízo das questões de que este tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
Assim, perante as conclusões das alegações da autora/apelante há que apreciar as seguintes questões:
a. Da putativa impugnação da matéria de facto;
b. Do exercício da preferência nem caso de venda do bem objecto da prelação em conjunto com bens pertencentes a proprietários distintos;
c. Da verificação da existência de “prejuízo apreciável” na venda separada das fracções;
d. Do preço pelo qual o preferente por exercer o seu direito.
Colhidos que se mostram os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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III - FUNDAMENTAÇÃO
3.1. – FUNDAMENTOS DE FACTO
A sentença sob recurso considerou os seguintes factos provados:
1. A 2ª Ré é proprietária da fracção autónoma individualizada pela letra E, correspondente ao rés-do-chão loja destinada a comércio, com entrada pelo n.º 29 da Rua 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ..., da freguesia de Santa Justa, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... da freguesia de Santa Maria Maior.
2. A data de constituição da sociedade, aqui 2ª Ré, é de 22-11-2018.
3. Desde de 04 de Dezembro de 1962, pelo menos, que a Autora tomou de arrendamento a loja destinada a comércio, com entrada pelo n.º 29 da Rua 3 correspondente à fracção autónoma designada E referido prédio – documento junto sob o nº 4 da petição inicial -, a qual vem destinando à sua actividade tendo por objecto a indústria de padaria e respectivo comércio e a exploração da indústria de restaurante e similares.
4. O dito contrato mantém-se em vigor.
5. Por carta registada com aviso de recepção, datada de 28 de Maio de 2019, o 1º Réu juntamente com BB comunicaram à autora a venda unitária e incindível do prédio urbano identificado em 1) e notificaram aquela para o exercício do direito de preferência, nos termos e com os fundamentos que melhor constam do documento junto como documento 6 da petição inicial e cujo teor se dá por reproduzido, onde consignaram o seguinte:8
“[…] a fim de notificar V. Exa., na qualidade de arrendatário da fracção "E"., para o exercício do direito de preferência, nos termos do disposto no artigo 1091.º alínea a) do Código Civil, comunicando para o efeito, o projeto de venda do prédio urbano supra identificado e, bem assim, as condições do negócio a celebrar:
1. Venda, unitária e incindível, de todas as fracções do prédio urbano - "B a J", enquanto conjunto unitário que o mesmo consubstancia, à sociedade comercial PROMOPERIFRASE, Lda., matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o número único de matricula e pessoa colectiva ..., com sede em Rua 4° Esq., Sala 7, Lisboa.
2. As frações autónomas que compõem o prédio constituído em propriedade horizontal são vendidas com os respetivos ónus e encargos em vigor, nomeadamente com todos os contratos de arrendamento vigentes, bem como com a pendência da acção judicial de execução específica que se encontra registada sobre as fracções.
3. Encontram-se arrendadas as seguintes fracções do prédio:
- Fracção...)- Arrendatária: EE, Filhos, Lda, Arrendamento de 2001
- Fracção ..., 240)- Arrendatária: EE- Arrendamento de 1992
- Fracção ..., 31 e 33)- Arrendatária: FF, Unipessoal, Lda, Arrendamento de 1920
- Fracção..., 29)- Arrendatária: Sociedade Industrial de Panificação, Lda, arrendamento de 1962
- Fracção... R. Prata, 234) - Arrendatária: De Almeida Rainha, Lda, arrendamento de 1986.
- Fracção ..., 234) - Arrendatária: GG, Arrendamento de 1972
4. A venda do prédio, é feita em conjunto indivisível, pelo valor global de € 4.450.000,00 (quatro milhões e quatrocentos e cinquenta mil euros) a pagar da seguinte forma:
a) Com a assinatura do contrato promessa de compra e venda foi pago a título de sinal e princípio de pagamento o valor de € 800.000,00 (oitocentos mil euros), já pago através de cheque bancário emitido à ordem dos promitentes vendedores;
b) Na presente data, será ainda entregue a título de reforço de sinal e princípio de pagamento o valor de € 2.000.000,00 (dois milhões de euros), através de cheque bancário emitido à ordem dos promitentes vendedores;
c) No ato da escritura pública de compra e venda, será pago o valor remanescente, isto é, € 1.650.000 (um milhão, seiscentos e cinquenta euros), através de cheque bancário a emitir à ordem dos promitentes vendedores.
5. A escritura pública de compra e venda realizar-se-á no próximo dia 1 de Julho de 2019.
6. As despesas da transação, nomeadamente IMT, Imposto de Selo, despesas notariais e de registo serão da responsabilidade da compradora.
7. Considerando que o preço de venda acordado constitui um preço global indiferenciado, por constituir uma venda una e indivisível, não tendo por base a soma dos valores das diferentes fracções, em cumprimento do disposto nos art.ºs 1091.º, n.º 7 e 417.º n.º 1 ambos do Código Civil, menciona-se abaixo o valor a atribuir a cada fração autónoma que compõe o prédio, que será indicado na escritura de venda para efeitos notariais e fiscais:
- Fração E: 500.000,00 (quinhentos mil euros)
8. Deste modo e como a venda de todas as indicadas fracções -"B a J" será feita nos termos do disposto no artigo 417.°, n.º 1 do Código Civil, em conjunto (abrangendo a venda una e indivisível da totalidade das frações autónomas supra identificadas que compõem o prédio), por preço global, o exercício do direito de preferência terá necessariamente que abranger igualmente a totalidade das referidas fracções, pelo valor global indicado, atendendo a que a venda das fracções em causa não pode ser separada sem sério prejuízo apreciável para os vendedores, desde logo porque, as várias fracções supra indicadas que compõem o prédio ficam significativamente mais valorizadas numa venda conjunta do que numa venda individual, afastando esta última a possibilidade de um negócio manifestamente mais proveitoso.
9. Por outro lado, e considerando a procura durante o período em que o imóvel se encontrou no mercado não se encontram interessados na compra individual por fracção, para a totalidade das fracções do prédio em venda.
10. A ambos os vendedores, proprietários das fracções apenas interessa vender a totalidade das fracções que compõem o prédio e ao comprador em causa apenas interessa comprar a mesma totalidade, pelo que o seu interesse na concretização do negócio em causa não subsistirá caso a venda não englobe a totalidade das fracções do prédio, por ser seu exclusivo interesse adquirir um prédio, perdendo-se a melhor oportunidade de venda que os proprietários alcançaram.
11. Além disso, tratando-se de prédio urbano cuja propriedade pertence a pessoas diferentes, a venda das frações autónomas separadamente constituirá grave prejuízo para o proprietário das frações livres e devolutas, depreciando o respetivo valor de mercado.
12. Acresce que, atendendo ao notório avançado estado de deterioração do prédio no seu conjunto, não só nas fracções autónomas, mas também nas partes comuns, escadas e telhado, para cuja conservação e manutenção carecem os vendedores de capacidade financeira, a venda do prédio no seu conjunto ao mesmo proprietário que assuma a conservação do prédio no seu conjunto, afigura-se a única solução possível para salvar o prédio da possível ruína.
13. O prédio encontra-se onerado com registos de acção judicial e de diversas penhoras derivadas de processos de execução fiscal, cuja dívida se encontram os vendedores incapazes de liquidar sem que se proceda à venda do prédio no seu conjunto com a respectiva vantagem económica associada.
14. Nunca os vendedores conseguirão obter o mesmo proveito financeiro agora projectado na venda conjunta, com a venda individual de cada fracção, uma vez que, com a venda conjunta por um valor global, se logrou obter um valor pelo todo, que jamais se alcançará em proporção, com a venda individual de fracções deterioradas.
15. Em conformidade com o disposto nos artigos 416º, n.º1 e 1091º, n.ºs 4 e 5, ambos do Código Civil, goza V. Exa. do direito de preferência na compra da totalidade das frações autónomas que compõem o prédio, em substituição do terceiro comprador, a exercer no prazo de 30 (trinta) dias.”
6. Por carta registada com aviso de recepção, datada de 25 de Junho de 2019, a Autora veio exercer a preferência na aquisição do seu locado comunicando ao 1º Réu e Outros, nos termos que constam do documento junto sob o nº 7 da petição inicial, com o seguinte teor:9
“Em resposta à notificação que nos enviaram, datada de 28 de Maio de 2019, referente às fracções autónomas "... e "|" pertencentes a AA e às fracções autónomas "...' pertencentes a BB do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 5, descrito na Conservatória do Predial Predial de Lisboa sob o n.º... da freguesia de Santa Justa e inscrito na respectiva matriz predial urbana da freguesia de Santa Maria Maior sob o artigo ..., vimos, pela presente, na qualidade de arrendatária comercial, da fracção autónoma designada pela letra "E" composta por Rés-do-Chão - Loja/Comércio - Uma divisão ampla e instalações sanitárias, com entrada pelo n.º Rua 6 de Santa Justa e que faz parte integrante do identificado prédio, comunicar a V.ªs Ex.cias, o seguinte:
Conforme resulta do teor da certidão permanente do registo predial com o código acesso: PA-1587-17899-110665-002136 que ora se junta em anexo constatamos que pela Ap 1373 de 2019/05/21 foi efectuado o registo de aquisição da fracção autónoma designada pela letra "E" a favor de AA, NIF ..., solteiro maior, residente na Rua 7, em Lisboa, sendo certo que como também decorre da aludida certidão predial não existem quaisquer outros registos, nem registos pendentes.
Nesta conformidade vimos comunicar ao identificado proprietário AA que pretendemos exercer o direito de preferência no que se refere à aquisição do nosso locado correspondente à Fracção Autónoma designada pela Letra "E" com entrada pelo n.º Rua 6 de Santa Justa, pelo indicado preço de € 500.000,00 (Quinhentos mil euros) constante da vossa missiva e livre de quaisquer ónus ou encargos de acordo com a certidão permanente actualizada do registo predial com o código de acesso: PA-1587-17899-110665-002136, estando disponíveis para outorgar a escritura de compra e venda na data indicada por V.ªs Ex.cias., a realizar-se no próximo dia 01 de Julho de 2019.
Conforme decorre do artigo 1091°, n.º 6 do Código Civil na redacção introduzida pela Lei n.º 64/2018, de 29/10 "No caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do artigo 417°, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto”.
Ora, pese embora V.ªs Ex.cias. tenham indicado na vossa comunicação o preço que atribuem ao nosso locado, não indicaram, como era igualmente vossa obrigação, os de valores atribuídos às restantes fracções autónomas que alegadamente pretendem vender conjunto.
Mais estabelece o n.º 7 do mesmo preceito legal que "Quando seja aplicável o dispoto na parte final do n.º 1 do artigo 417°, a comunicação referida no número anterior deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento desse prejuízo".
Ora, também nesta vertente, V.s Ex.cias, não demonstram/comprovam, nem quantificam qualquer prejuízo sofrido, caso as respectivas fracções autónomas não sejam vendidas em conjunto, pelo que não podem, consequentemente, exigir a venda "unitária e incindível das fracções autónomas em causa, sendo certo que, as unidades prediais pertencentes a AA (fracções autónomas "C", "D", "E", "F", "G", "Н" e "|", nada têm a ver com as unidades prediais pertencentes a BB (fracções autónomas "B" e "J").
Exercido que está o direito de preferência na aquisição do nosso locado e não estando minimamente fundamentado o prejuízo da venda em separado, nos termos dos artigos 417° e 1091°, n.ºs 6 e 7 Código Civil, ficamos aguardar a comunicação de V.ªs Ex.cias. com a indicação do local e hora da escritura para compareceremos pessoalmente a fim de outorgarmos o respectivo acto. […]
7. A esta comunicação responderam o 1º réu juntamente com BB por carta registada com aviso de recepção, datada de 28 de Junho de 2019, junta como documento nº 8 da petição inicial, com o seguinte teor:10
“Cumpre-nos referir que, ao contrário do alegado por V. Exas., a nossa missiva por nós remetida a 28 de Maio de 2019, para a qual aqui se remete, demonstra de forma clara e exaustiva, com toda a veracidade, o prejuízo grave e sério na venda separada das fracções, sendo inclusivamente sobejamente conhecidos pessoalmente pela gerência de V. Exas. a maioria dos respectivos fundamentos, factos e informações naquela contidos, bem como os respectivos e inerentes prejuízos.
Pelo que, e porque a venda comunicada constitui uma venda unitária e incindível, em conjunto, de todas as fracções de que somos proprietários, por um preço global e único, o exercício do direito de preferência por parte de V. Exas. terá necessariamente que abranger a totalidade das referidas fracções em venda, pelo valor global indicado, atendendo a que a venda das fracções em causa não pode efectivamente ser separada sem sério prejuízo apreciável para os vendedores.
Surpreende-nos que da Certidão permanente do imóvel remetida por V. Exas. não conste o registo de acção judicial que se encontra pendente e que foi registada sobre todas as fracções em venda (cfr. Certidão permanente da fracção que anexamos), a qual se encontra a correr os seus normais trâmites. Sendo certo que tal omissão não nos é imputável nem para ela encontramos justificação, resta-nos informar V. Exas. que a acção judicial em causa não se encontra extinta nem cancelado o respectivo registo.
Por último, cumpre-nos referir que, conforme interpretação unânime da lei, o n° 6 do Artª 1091° do Código Civil, apenas se aplica aos arrendamentos habitacionais (através de indicação expressa do nº 5 do mesmo preceito), pelo que a missiva por nós remetida cumpriu escrupulosamente todas as obrigações legais. […]”
8. Por carta registada com aviso de recepção, datada de 02 de Julho de 2019, a Autora respondeu ao 1º Réu e outros, nos termos que constam do documento junto sob o nº 9 da petição inicial, que aqui se reproduz:11
“Em resposta à missiva que nos foi remetida por AA e BB, datada de 28 de Junho de 2019, vimos reiterar o teor da nossa comunicação, datada de 25 de Junho de 2019, através da qual, na qualidade de arrendatária comercial, viemos exercer o nosso direito de preferência respeitante à fracção autónoma designada pela letra "E" acima identificada, comunicação essa para a qual aqui nos remetemos dando o seu conteúdo por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.”
9. Entretanto através da escritura de Compras e Vendas outorgada no dia 01 de Julho de 2019, no Cartório do Notário, Dr. HH, em Lisboa, que o 1º Réu vendeu à 2ª Ré pelo preço de 3.393.000,00 euros as fracções autónomas designadas pela letras “C” a “I” do prédio urbano identificado em 1), incluindo a loja de que a autora é inquilina e à qual foi atribuído o valor de 500 000,00 € (Quinhentos mil euros).
10. A aquisição foi registada a favor da 2ª Ré pela Apresentação n.º ..., de 05/07/2019, através da Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém.
11. A renda é actualmente no valor mensal de 154,20 € (cento e cinquenta e quatro euros e vinte cêntimos).
12. O 1º R. adquiriu a fracção “E”, objecto dos presentes autos, através de herança deixada por óbito de sua avó DD, ocorrido em 5 de Abril de 2016, tendo adquirido a mesma em comunhão e sem determinação de parte ou direito, com a sua tia CC, e, o mesmo sucedendo com a fracção “D” do mesmo prédio urbano.
13. Da herança de seu avô e da sua mãe, adquiriu ainda o R., por partilha judicial obrigatória, a propriedade total das fracções “C”, “F”, “G”, “H” e “I” do mesmo prédio.
14. A fracção “A” do prédio, correspondente a loja, pertence a terceiros.
15. Sendo que as restantes fracções do prédio (“B” e “J”) foram adquiridas, no âmbito da partilha da mesma herança, pelo seu pai – BB.
16. O prédio tinha sido adquirido pelo avô materno do R. em 1973, o qual, submeteu o imóvel ao regime de propriedade horizontal em 10 de Agosto de 1995.
17. E é composto por dez fracções autónomas, distribuídas por seis pisos, cinco delas destinadas a comércio e as restantes a serviços e habitação.
18. Em data que o 1º réu desconhece, o seu avô alienou a loja que constitui a fracção A (no rés-do-chão), a terceiros, mantendo-se proprietário dadas restantes nove fracções do prédio, que compuseram a herança por óbito daquele.
19. Constituindo assim as nove fracções o “prédio”, que se manteve na posse da família até 2019.
20. Aquando da partilha por óbito do seu avô e de sua mãe, em 2000, o R. era menor de idade, tendo a administração do património hereditário que lhe coube ficado a cargo do seu pai, BB, designadamente as fracções de que era proprietário no prédio em causa.
21. Tal como ficou a cargo do seu pai a administração das fracções “D” e “E” que couberam em partilha à avó materna do R., bem como as partes comuns do prédio.
22. Tendo sido sempre o pai do R. o representante comum dos familiares titulares do prédio em causa.
23. Em meados de 2016, o 1º réu tomou conhecimento que a herança de seu avô era devedora perante diversos credores, designadamente a Autoridade Tributária, a quem devia o montante aproximado de 30 000,00 €.
24. Em consequência de tais dívidas, a Autoridade Tributária tinha já procedido à penhora das fracções “...” do prédio em causa.
25. Vendo-se o R. incapaz de proceder ao pagamento das dívidas em causa, por não dispor de recursos financeiros para tal.
26. O prédio onde se insere a fracção em causa foi construído em data que desconhece, mas muito anterior a 1951.
27. Tratando-se de construção “pombalina” típica da zona da baixa de Lisboa.
28. Era do conhecimento da A., bem como de todos os arrendatários das fracções que compõem o prédio, que o prédio carecia de obras profundas de conservação e restauro.
29. Quer nas partes comuns, quer nas fracções autónomas.
30. Encontrando-se algumas fracções num estado de deterioração profundo e totalmente inabitáveis.
31. E tendo desabado o tecto nas fracções “...”.
32. Encontrando-se as fracções “...” do prédio devolutas e em avançado estado de deterioração, em especial a fracção “J”, que se encontra sem tecto e sem janelas.
33. Carecendo por isso de um elevadíssimo investimento financeiro, com vista a reabilitar o prédio no seu todo e todas as fracções autónomas que o compõem, e salvar o prédio da ruína que se avizinhava.
34. Investimento esse para o qual o réu carecia de recursos económicos.
35. O réu auferia com o arrendamento das fracções de que era proprietário:
- fracção “C” – 334,11 €, pago pelo arrendatário, também arrendatário da fracção B, ao pai do réu;
- fracção “D” – 55,92 € - renda depositada directamente pela arrendatária à ordem da AT, penhorada no âmbito das execuções fiscais em curso sobre a herança do avô do R.;
- fracção “E” – 115,65 €
(O rendimento locatício proveniente das fracções “D” e “E” pertencia em comunhão, ao R. e à sua tia CC)
- fracção “F” – 220,00 €;
- fracção “I” – 90,00 €.
36. Nem ao R. nem ao seu pai interessava a manutenção da propriedade das fracções que compõem o prédio na sua esfera jurídica, representando para ambos a venda da totalidade das fracções não só a única solução viável para evitar o agravamento da sua deterioração, como uma oportunidade para se desfazerem de um peso na sua esfera patrimonial e adquirirem equilíbrio financeiro nas suas vidas.
37. Perante tal cenário, decidiu o R., de acordo com o seu pai – BB, proceder à venda de todas as fracções que compõem o prédio, com o objectivo de alienarem todo o seu património no prédio em questão.
38. Tendo contactado diversas mediadoras imobiliárias, designadamente a mediadora Acordo Fechado – Mediadora Imobiliária, Lda.
39. A qual, através dos seus técnicos, recomendaram ao R. e ao seu pai a proceder à venda em bloco unitário de todas as fracções do prédio porque, considerando o estado avançado de degradação da esmagadora maioria das fracções, bem como das partes comuns do prédio, não alcançariam qualquer procura para a aquisição das fracções autónomas em separado, desde logo, porque ninguém arriscaria adquirir apenas uma fracção autónoma e recuperá-la, mantendo-se o prédio no seu todo em avançado estado de degradação.
40. Ficando tal adquirente totalmente dependente da vontade dos restantes proprietários do prédio, com vista à recuperação do mesmo.
41. Informando também tais técnicos que, da sua experiência no mercado, para a zona onde se encontra localizado o prédio não se encontraria procura para aquisição de fracções individualizadas.
42. Pois para a baixa pombalina, a procura centra-se na compra da totalidade do prédio em bloco para investimento na reabilitação total do mesmo.
43. Tal parecer foi confirmado pelo R., nos contactos que efectuou com outras mediadoras imobiliárias e respectivos profissionais.
44. Tendo sido o R. igualmente esclarecido que a venda do conjunto de todas as fracções do prédio, de forma unitária e incindível, representaria uma manifesta vantagem patrimonial para os respectivos proprietários.
45. Uma vez que o valor global a obter da venda do conjunto das fracções, vendidas em bloco, seria sempre superior ao valor a obter com a venda de cada fracção de forma separada e individual, pois, pese embora as fracções do prédio destinadas a comércio pudessem representar um valor comercial de mercado favorável, tal vantagem seria quase totalmente absorvida, pelo baixíssimo valor depreciativo das restantes fracções do prédio, designadamente devido ao avançado estado de deterioração destas últimas.
46. A venda das fracções de forma individualizada, prejudicaria seriamente o R, ainda porquanto, sendo proprietário de duas fracções devolutas e em muito mau estado de conservação, com um valor de mercado baixíssimo, não beneficiaria do preço global muito vantajoso, atribuído ao prédio no seu conjunto, e também valorizado pelas fracções destinadas a comércio.
47. O R. estava convicto que a venda conjunta de todas as fracções do prédio teria igualmente a grande vantagem de simplificar o processo negocial e consequente venda de todas as fracções do prédio.
48. Em meados de 2016 o R. e seu pai colocaram à venda o prédio (todas as fracções do prédio), com o objectivo de alienação de todas as fracções do prédio enquanto conjunto unitário.
49. Recorrendo para tal aos serviços de profissionais de mediação imobiliária.
50. Ao longo de todo o tempo em que as fracções do prédio estiveram no mercado, nunca o R. ou seu pai foram contactados por quaisquer interessados na compra individual por fracção, para a totalidade das fracções em venda, ou sequer apenas para uma.
51. Pelo contrário, todos os interessados que visitaram o prédio apenas demonstraram interesse na aquisição, enquanto conjunto unitário, da totalidade das fracções do mesmo.
52. A A. sempre soube que o prédio se encontrava em venda.
53. Sendo que nunca a A. abordou o R. manifestando qualquer interesse ou apresentando qualquer proposta de aquisição, quer do locado, quer do prédio na sua globalidade.
54. No decurso do período em que o prédio esteve no mercado, o R. e seu pai encetaram negociações com um terceiro interessado na compra da totalidade das fracções do mesmo, no entanto, tais negociações saíram frustradas,
55. E tal interessado, intentou contra o R. e seu pai, uma acção de execução específica, tendo procedido ao registo predial desta sobre todas as fracções.
56. Facto este que muito prejudicou o R. e seu pai, uma vez que o prédio e fracções que o compõem ficou bastante desvalorizado no mercado, em consequência de tal ónus.
57. Tendo deixado de surgir interessados em apresentar qualquer proposta de compra para o mesmo.
58. Até que a 2ª Ré visitou o prédio e apresentou uma proposta de compra em bloco e de forma unitária, para todas as fracções em venda, pelo preço global de 4 450 000,00 € (quatro milhões quatrocentos e cinquenta mil euros).
59. O preço global de aquisição proposto pela 2ª Ré correspondeu ao preço do conjunto unitário das nove fracções que compõem o prédio.
60. Não possuindo correspondência com uma hipotética soma de qualquer valor real de cada uma das fracções vendidas.
61. O R. e seu pai nunca negociaram com a 2ª R. o preço de venda correspondente a uma das fracções alienadas em particular, porque a venda das nove fracções do prédio foi negociada sempre em conjunto, conforme era vontade das partes, como venda do prédio todo, por um preço global.
62. A proposta da 2ª Ré tinha como condição essencial a aquisição unitária e incindível de todas as fracções em venda, conforme cláusula 1.2. e 3.2., do Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado com a 2ª Ré.
63. Não pretendendo a 2ª R. concretizar o negócio, caso o mesmo não englobasse todas as fracções do prédio.
64. O valor de aquisição unitário proposto pela 2ª Ré foi o valor mais alto apresentado ao R. e seu pai, desde que o prédio se encontrava em comercialização.
65. O valor atribuído à fracção “E”, conforme informado pelo R. na primeira carta enviada à A., não corresponde ao valor individual real de venda da fracção em causa, mas somente um valor indicativo para efeitos meramente fiscais e notariais, em cumprimento da lei.
66. O gerente da A. conhece perfeitamente o estado do prédio e da história da titularidade familiar do mesmo.
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O Tribunal recorrido não considerou não provados quaisquer factos.
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3.2. – APRECIAÇÃO DO MÉRITO DO RECURSO
3.2.1 Da putativa impugnação da decisão sobre a matéria de facto
A apelante identifica nas suas alegações quatro questões de direito que cumpre apreciar nesta instância recursiva, quais sejam: a falta de unicidade objectiva do negócio, a existência de proprietários distintos das fracções, a inexistência de prejuízo apreciável na separação dos objectos da venda e a impugnação da matéria de facto. Seguidamente, sem distinguir aquilo que pretende que se considere como impugnação da decisão sobre a matéria de facto e/ou apreciação da questão jurídica, passa a discorrer sobre as quatro questões identificadas.
A propósito da inexistência de prejuízo apreciável suscita a apelante aquilo que designa de impugnação da matéria de facto vertida nos pontos 45) e 46) considerados provados, afirmando que a prova pericial demonstra que a alineação individual das nove fracções teria proporcionado uma vantagem económica superior à da sua venda conjunta, para além de resultar do respectivo relatório que cada fracção possui um valor de mercado próprio e é passível de ser vendida autonomamente sem comprometer o seu valor individual, sendo possível concluir que a venda separada teria proporcionado um acréscimo patrimonial superior a 1,5 milhões de euros, considerando, assim, que os pontos 45) e 46) foram incorrectamente julgados.
Nas conclusões, a recorrente retoma esta matéria nas respectivas alíneas V) a X) mas sem identificar os pontos concretos que pretende ver reapreciados e sem aduzir qualquer tipo de conclusão sobre qual a solução a proferir relativamente àqueles pontos, seja quanto à sua eliminação, seja quanto à sua transição para os factos não provados e tão-pouco propõe uma nova redacção que lhes deva ser conferida.
A ré/recorrida Promoperífrase, Lda. refere nas suas contra-alegações, a este propósito, que foi omitida qualquer referência nas conclusões da recorrente quanto à pretendida modificação dos pontos 45) e 46) dos enunciados de facto, pelo que tal impugnação não integra o objecto do recurso, não tendo sido indicada a decisão que, no entender daquela, deveria ser proferida, pugnando, quanto ao mais, pela sua improcedência.
Dispõe o art.º 640º, n.º 1 do CPC:
“Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”
O recorrente deve, pois, indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões.
Fundando-se a impugnação em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados (existem três tipos de meios de prova: os que constam do próprio processo – documentos ou confissões reduzidas a escrito -; os que nele ficaram registados por escritos – depoimentos antecipadamente prestados ou prestados por carta, mas que não foi possível gravar -; os que foram oralmente produzidos perante o tribunal ou por carta e que ficaram gravados em sistema áudio ou vídeo), o recorrente deve especificar, na motivação, aqueles que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos.
O recorrente deve consignar, na motivação do recurso, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, o que é exigido no contexto do ónus de alegação, de modo a evitar a interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente.
António Abrantes Geraldes, in Recursos em processo Civil, 7ª Edição Atualizada, pp. 200-201 pugna no sentido de que “A rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se em alguma das seguintes situações:
a. Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (arts. 635º, n.º 4, e 641º, n.º 2, al. B));
b. Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (art. 640º, n.º 1, al. a));
c. Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v. g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.);
d. Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
e. Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação.”
No acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19-02-2015, 299/05.6TBMGD.P2.S112 refere-se de modo esclarecedor, que a “exigência da especificação dos concretos pontos de facto que se pretendem questionar com as conclusões sobre a decisão a proferir nesse domínio tem por função delimitar o objecto do recurso sobre a impugnação da decisão de facto. Por sua vez, a especificação dos concretos meios probatórios convocados, bem como a indicação exacta das passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados, além de constituírem uma condição essencial para o exercício esclarecido do contraditório, serve sobretudo de parâmetro da amplitude com que o tribunal de recurso deve reapreciar a prova, sem prejuízo do seu poder inquisitório sobre toda a prova produzida que se afigure relevante para tal reapreciação. A falta de especificação dos requisitos enunciados no n.º 1 do referido artigo 640.º implica a imediata rejeição do recurso na parte infirmada.”
A ausência de objecto delimitado e de fundamentação minimamente concludente da impugnação deduzida deverá ditar, de forma inevitável e em termos proporcionais, a liminar rejeição do recurso quanto à matéria de facto.
Os requisitos do ónus impugnatório primário cingem-se, assim, à especificação dos pontos de facto impugnados, dos concretos meios de prova convocados e da decisão que, no entender do recorrente, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, com expressa indicação das passagens dos depoimentos gravados em que se funda o recurso, caso seja essa a situação - cf. alínea a) do n.º 2 do art.º 640º do CPC.
Analisando as alegações apresentadas pela autora/apelante verifica-se que esta, apesar de manifestar a sua expressa discordância quanto aos concretos pontos 45) e 46), que considera incorrectamente julgados, louvando-se no teor do relatório pericial que consta dos autos, absteve-se, contudo, de especificar a decisão que preconizaria dever ser proferida sobre tais questões, assim incumprindo o ónus constante da alínea c) do n.º 1 do mencionado art. 640º do CPC.
Na verdade, ainda que de acordo com o acórdão uniformizador de jurisprudência n.º 12/2023, de 17 de Outubro de 2023 do Supremo Tribunal de Justiça13, que fixou jurisprudência no sentido de que, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 640.º do CPC, o recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que esta resulte, de forma inequívoca, das alegações, aquilo que se verifica neste caso é que a apelante não indicou, seja de modo expresso ou de modo a se poder inferir a sua proposição nessa matéria, qual a decisão que pretendia ver reconhecida sobre os pontos em questão.
Por tal motivo, verificando-se manifestamente incumprido o ónus de indicação da resposta alternativa a incidir sobre as questões de facto impugnadas, rejeita-se o recurso atinente à putativa impugnação da matéria de facto tida como provada pelo Tribunal a quo sob os pontos 45) e 46) dos enunciados de facto.
De igual modo, a apelante insurge-se contra o facto vertido no ponto 65) dos factos provados - O valor atribuído à fracção E, conforme informado pelo R. na primeira carta enviada à A., não corresponde ao valor individual real de venda da fracção em causa, mas somente um valor indicativo para efeitos meramente fiscais e notariais, em cumprimento da lei – referindo não existir fundamento para que se tenha considerado que o valor atribuído à fracção “E” na escritura de compra e venda não corresponde ao seu valor real, sendo meramente indicativo para efeitos fiscais e notariais, sustentando que tal valor, indicado na comunicação para o exercício da preferência, foi a base para o seu exercício e que a sentença recorrida não considerou correctamente a prova documental junta ao processo, mas não indicou, em concreto, em que elementos probatórios se louva para obter a modificação do decidido quanto a esse ponto e além disso também não indicou qual a decisão alternativa que propugna para o concreto ponto de facto indicado.
Assim, reiterando as razões supra expendidas, há que concluir que, também relativamente a este ponto da matéria de facto provada, a recorrente não cumpriu integralmente o ónus impugnatório que sobre si recaía, atento o disposto no art.º 640º, n.º 1 do CPC, pelo que se impõe rejeitar a impugnação que lhe foi dirigida, o que se determina.
*
3.2.2. Do exercício do direito de preferência
A decisão recorrida julgou a acção para exercício da preferência improcedente pela seguinte ordem de razões:
i. Está em causa uma venda em conjunto, pelo que havia que aferir se existe prejuízo apreciável que justifique a exigência da venda em bloco, com afastamento da preferência da autora;
ii. Verifica-se prejuízo apreciável, para efeitos do disposto no art.º 417º, n.º 1 do Código Civil, porquanto a segunda ré propôs a aquisição ao réu AA e ao seu pai, proprietários de nove fracções do prédio constituído em propriedade horizontal, a compra da totalidade dessas fracções, pressuposto sem o qual o negócio não se realizaria, o que basta para afirmar esse prejuízo; foi acordado um preço de venda global; o valor individual da fracção “E” indicado na comunicação para a preferência foi indicado apenas para efeitos fiscais e notariais, conforme ali informado; as fracções estavam em avançado estado de degradação, o réu AA possuía dívidas e não tinha condições para executar as obras; o prédio esteve à venda durante três anos e nunca foi obtida qualquer oferta para a aquisição das fracções em separado.
A apelante insurge-se contra a decisão recorrida com argumentos que podem ser reconduzidos a duas questões:
= a não demonstração de prejuízo apreciável na separação dos imóveis objecto da venda, quer porque a venda não abrangeu a totalidade das fracções, quer porque o obrigado não era titular de todos os bens integrados no alegado negócio conjunto, não sendo exigível ao arrendatário preferir sobre bens que não pertencem ao obrigado e ainda por não estar demonstrado que a venda em conjunto seja mais vantajosa para os vendedores;
= a desconsideração do valor indicado na escritura como sendo o valor da venda da fracção “E” como sendo o seu valor real.
A ré/recorrida refutou estes argumentos referindo que a fracção “A” não pertencente aos vendedores não está ligada às restantes e não tem acesso pelo rés-do-chão, dispondo de uma entrada lateral, não sendo essencial ao projecto concebido, que abrange um conjunto objectivo e funcional composto pelas nove fracções do prédio, de que o réu e o seu pai eram proprietários, cuja separação tornava inviável a venda ou determinaria um considerável prejuízo; a autora não exerceu validamente a sua preferência, porquanto apenas o poderia fazer relativamente à venda das nove fracções, pelo valor global de 4 450 000,00 € e não apenas relativamente à fracção “E”, o que foi justificado na comunicação que lhe foi dirigida; não resulta da letra do art.º 417º, n.º 1 do Código Civil a exigência de que as coisas a vender conjuntamente pertençam todas ao obrigado à preferência, sendo que a lei visa aqui a protecção do interesse económico do vendedor; a venda separada das fracções estava totalmente inviabilizada, pelo que não terá sido intenção do legislador, nessa circunstância, impedir a venda conjunta de fracções pertencentes a proprietários distintos.
Tendo presente que o acto de alienação das fracções ocorreu em 1 de Julho de 2019, tendo as comunicações dirigidas à autora para o exercício da preferência ocorrido em 28 de Maio de 2019, importa atender à lei reguladora do direito de preferência vigente a essa data, ou seja, a norma do art.º 1091º, n.º 1, a) do Código Civil, na redacção que lhe foi conferida pela Lei nº 64/2018, de 29 de Outubro, que entrou em vigor em 30 de Outubro de 2018 (cf. respectivo art.º 3º).
A jurisprudência dos tribunais superiores tem-se pronunciado no sentido de que a preferência do arrendatário (habitacional ou não habitacional) na venda do local objecto do contrato de arrendamento – local arrendado – abrange os casos em que o locado seja autonomamente transaccionável, ou seja, a preferência existe se a venda ou dação em cumprimento incide sobre um prédio ou uma fracção autónoma, caso o senhorio proceda à sua alienação por meio de um desses negócios. Tratando-se de um prédio apenas parcialmente arrendado, o arrendatário não gozará, em princípio, do direito de preferência (salvo o previsto no art.º 1091º, n.ºs 8 e 9 do Código Civil, sendo que, entretanto o n.º 8 foi declarado inconstitucional14) – cf. Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 9ª Edição, pág. 87; Elsa Sequeira Santos, Código Civil Anotado, Volume I, 2ª Edição Revista e Atualizada, Ana Prata (Coord.), pág. 1379; Jorge Pinto Furtado, Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 4ª edição, revista e atualizada, pág. 592; acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 7-11-2019, 14276/18.3T8PRT.P1.S2 e de 11-07-2019, 3818/17.1T8VNG.G1.S2.
Na situação em presença, o prédio identificado nos pontos 1), 16) e 17) está constituído em propriedade horizontal, pelo que, no seu conjunto, não tem autonomia jurídica – cf. art.ºs 1414º e 1415º do Código Civil; acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte de 25-03-2022, 02595/16.8BEPRT, onde se refere que na propriedade horizontal, para além das fracções autónomas, as partes comuns do edifício desempenham uma função acessória, porquanto as primeiras, integradas na estrutura do edifício, não têm por si só autonomia funcional, dependendo a respectiva utilização do uso das segundas, de que são inseparáveis.
Assim, apenas as fracções autónomas têm plena autonomia jurídica, sendo apenas elas que podem ser objecto de relações jurídicas reais, como sucede com a compra e venda. Note-se, aliás, que nesta situação concreta, os contratos de compra e venda (assim identificados no plural no título da escritura pública15) incidiram sobre as nove fracções autónomas e não sobre o prédio como uma unidade.
Argumenta a sociedade recorrida ser irrelevante que sejam dois os proprietários das nove fracções, porquanto estas constituíram o objecto da venda como um todo, sendo que apenas a sua venda conjunta viabilizava o negócio, pois que o estado de degradação em que se encontrava impedia a existência de um qualquer proponente adquirente para uma fracção individual, tendo sido esse o negócio projectado e que a compradora não celebraria não fosse a venda simultânea daquelas nove fracções.
Não estando em causa um arrendamento habitacional e não sendo caso de aplicação do disposto nos art.ºs 1091º, n.ºs 6 e 7 do Código Civil (apenas aplicável ao arrendamento habitacional – cf. n.º 5; Luís Menezes Leitão, op. cit., pp. 86-87; Jorge Pinto Furtado, op. cit., pág. 613), não se desconhece que se tem admitido que, vendida a coisa juntamente com outras por um preço global, constitui prejuízo apreciável para efeitos do exercício da preferência da coisa em separado, a demonstração pelo obrigado à preferência que deixaria, nessa situação, de realizar o negócio (da globalidade) – cf. acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 10-10-2024, 5662/22.5T8STB.E1.
Além disso, todo o enunciado de factos (alguns deles, porém, eivados de pendor manifestamente conclusivo) evidencia que as partes gizaram as compras e vendas das fracções como negócios jurídica e economicamente interdependentes, em que a vontade dos vendedores era de se libertarem da totalidade das fracções, por falta de interessados na compra de qualquer fracção em separado e o interesse da compradora era a aquisição do conjunto das nove fracções, conforme condição aposta no contrato-promessa celebrado (cf. pontos 5), 7), 33), 34), 36), 37), 39) a 44), 47), 48), 50), 51), 54), 58), 59), 62) e 63) dos factos provados). Ou seja, estar-se-á perante uma união de contratos, sendo que para a sua verificação não é imprescindível a unidade de sujeitos, do mesmo tipo (homogénea) e paritária, ou seja, em que os vários contratos estão conectados internamente, mas em pé de igualdade, associados em função de factores de diversa natureza, mas sem perda da sua individualidade – cf. António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, Volume VII - Direito das Obrigações – Contratos - Negócios Unilaterais, 2021, pp. 273-277.
Dependendo das circunstâncias, os contratos integrantes da união poderão ou não ser desagregados, sem prejuízo para o interessado. O art.º 417º, n.º 1 do Código Civil permite a divisão de modo que o preferente exerça o seu direito quanto ao que lhe compete, embora, por princípio, os negócios são sejam, divisíveis, o que constitui um benefício a favor do preferente. De todo o modo, este não pode prejudicar o obrigado, prejuízo a aferir em função do critério do valor ou da perda do valor.
Ora, mesmo reconhecendo que a consagração de um direito legal de preferência constitui sempre uma restrição ao direito de propriedade, devendo assentar a sua justificação na tutela de um interesse de relevância superior (cf. art.º 62º da Constituição da República Portuguesa), crê-se que o afastamento da preferência do arrendatário, mesmo numa situação em que o bem objecto da prelação está integrado num negócio ou em negócios conjuntos e interligados, com distintos sujeitos, não encontra arrimo na previsão do art.º 417º, n.º 1 do Código Civil, na parte em que permite ao obrigado opor-se ao exercício do direito apenas quanto ao bem sujeito à preferência e pelo preço proporcional.
Neste caso, foram celebrados dois contratos de compra e venda, a compradora é a mesma e os vendedores são distintos, mas ligados por laços familiares (pai e filho), tendo ambos acedido à titularidade das fracções na sequência de partilha por óbito de progenitor comum e tendo as fracções estado sujeitas à administração conjunta do pai do réu, AA.
A letra do art.º 417º, n.º 1 do Código Civil pode não aludir expressamente à exigência de que a titularidade das coisas vendidas juntamente com aquela sobre a qual recai o direito de preferência deve estar reunida na pessoa do obrigado, mas dela também não decorre que baste para a sua aplicação que as coisas, ainda que algumas na titularidade de terceiros, constituam com aquela uma certa unidade, seja de natureza sócio-económica, seja familiar ou de outro de sentido.
O art.º 417º do Código Civil aplica-se quando a alienação do bem objecto da preferência em conjunto com outro ou outros bens seja decidida pelo vinculado à preferência por um preço global – cf. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, pp. 369 e 370; Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência, pp. 402 a 407; António Agostinho Guedes, Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações – Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Portuguesa, pág. 100, refere, a propósito do art.º 417º, n.º 1 do Código Civil, que o âmbito primitivo do direito de preferência alarga-se à venda global por mero efeito da decisão do sujeito passivo em alienar o bem naquelas condições; acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 1-07-2014, 599/11.6TVPRT.P2.S1.
Tal significa que para o funcionamento da previsão do art.º 417º do Código Civil, a lei pressupõe que a coisa a vender ou as coisas a vender juntamente por um preço global pertençam (todas elas) ao obrigado à preferência, que as inclui no mesmo negócio.
Ainda que sem expressa referência à questão, Elsa Sequeira Santos, op. cit., pág. 1377, parece precisamente pressupor esta realidade quando refere, como exemplo, o caso do proprietário de um edifício sujeito a propriedade horizontal, que pretende vender, num só negócio, a totalidade das fracções que o compõem. Também António Menezes Cordeiro, in Código Civil Comentado – II – Direito das Obrigações, CIDP 2021, pág. 211 alude aqui à primazia dos interesses do preferente, em relação aos do obrigado, o que faz pressupor que apenas quando este (e apenas este) opte pela venda em conjunto tem aplicação a norma em referência.
Também António Agostinho Guedes afirma que a aplicação do preceito (art.º 417º) só ocorre no caso de o vinculado à preferência decidir a alienação de um conjunto de bens, neles se incluindo o bem sujeito à preferência, por um preço global, ou seja, um preço que traduz uma contrapartida única por aquele conjunto de bens – cf. Comentário…, pág. 101.
Sobre esta específica questão detectaram-se apenas dois arestos, um do Tribunal da Relação do Porto de 29 de Abril de 2019, 22782/17.0T8PRT.P1, onde se considerou que o art. 417.º do Código Civil não exige, para lograr impedir o funcionamento da preempção isolada pelo bem a ela sujeito, que todas as coisas inseridas na totalidade da venda pertençam ao obrigado à preferência, bastando que se trate de coisas que, embora na titularidade de terceiros, constituam com aquela uma unidade de sentido sócio-económico, familiar ou outro e o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2 de Junho de 2020, 22782/17.0T8PRT.P1.S1, que apreciou a revista interposta daquele acórdão, revogando-o, concluindo que a aplicação do art.º 417.º do Código Civil supõe que as coisas a vender juntamente por um preço global pertençam, todas elas, ao mesmo obrigado à preferência, ou seja, ao locador da fracção arrendada, argumentando do seguinte modo:
“Ora revertendo ao caso judice, verifica-se que o primeiro réu AA não vendeu todas as fracções do prédio por um preço global. Vendeu apenas as fracções C (a arrendada), juntamente com a B e a E. E vendeu-as pelos preços de x, y e z, declarados na escritura.
É certo que a venda de todas as fracções foi negociada em conjunto por um preço global, e que todas as escrituras foram efectuadas no mesmo dia, tendo os preços declarados em cada uma delas resultado da divisão proporcional do preço global acordado.
Todavia, estando os contratos sujeitos a forma legal e não tendo sido arguida a simulação dos contratos e dos preços (aliás, inoponível à autora nos termos do art. 243º do Código Civil), temos de aceitar como verdadeiro que os donos das fracções efectuaram diversos contratos pelos preços declarados nas escrituras (cfr. o citado Ac. STJ de 1.7.2014 e o 20.6.2013, no proc. 1043/10.1TVLSB.L1.S1, em www.dgsi.pt) independentemente de se poder ou não considerar que existe aqui uma espécie de união extrínseca de contratos, ligados por um nexo exterior a estes (Almeida Costa, Direito das Obrigações, 3.ª ed., pág. 281). É que, mesmo nessa circunstância, cada um dos contratos mantém a sua autonomia jurídica ( Menezes Leitão, Teoria Geral do Direito Civil, 2.ªedição, pág. 379).
Além disso, é absurdo exigir que os preferentes (que têm apenas uma fracção arrendada) adquiram não apenas as fracções do réu (três) mas todas as outras (sete) pertencentes a outros proprietários (ainda que da mesma família). Como se disse, o n.º 1 do artigo 417.º do Código Civil (2ª parte), apenas permite que o obrigado à preferência possa exigir que o titular do direito de preferência adquira, para além das que constituem o objecto do seu direito legal de preferência, outras coisas que sejam do obrigado, das quais ele seja igualmente proprietário. Exigir, portanto, que, para exercer o seu direito, o titular do direito legal de preferência, tenha de adquirir outras coisas, propriedade de terceiros, seria (como justamente sublinha a recorrente) restringir inadmissível e ilegalmente esse direito.
Não é assim, aplicável o disposto no art. 417º do Código Civil relativamente ao conjunto do prédio, pois não foi o réu que, nos termos das escrituras, e com excepção das fracções B), C) e E) vendeu as fracções que o integram.”
Mesmo reconhecendo, como alerta António Menezes Cordeiro, in Tratado…, pp. 485-506, que nas preferências legais foi o legislador que optou pela primazia dos interesses do preferente, em relação aos do obrigado e de terceiros e que não se pode deixar de verificar se na aplicação da norma os valores prosseguidos pela lei estão a ser concretizados na prática, tendo ainda em atenção que as preferências, para além de originarem litigiosidade, contendem com a liberdade de alienar, colocando em crise a autonomia privada e o normal desenvolvimento do mercado, certo é que a consagração legal de tais preferências desempenha, por um lado, funções privadas de solução de conflitos entre direitos reais, seja de vizinhança, seja de recomposição da propriedade desonerada, facilitando a vida social e, por outro, funções públicas, ao permitir, sem recurso a meios de autoridade, manter ou melhorar a tutela do bem comum.
Assim, na contraposição dos interesses em presença, a interpretação da norma do art.º 417º, n.º 1 do Código Civil não deve favorecer de modo tão amplo a possibilidade de o obrigado à preferência se opor ao exercício da preferência relativamente apenas ao bem objecto da prelação, de modo a sujeitar o preferente a uma opção pela aquisição de outras fracções que, mesmo pertencendo ao mesmo prédio, não pertencem ao obrigado à preferência e não foram por ele vendidas, ainda que possam constituir uma unidade económica ou familiar e a sua conjunção tenha estado subjacente à pluralidade dos contratos de venda que envolveram as diversas fracções ou à venda em conjunto ou um único processo negocial.
Uma interpretação extensiva que admita a aplicação do art.º 417º do Código Civil a situações de venda de bens em conjunto não titulados pelo obrigado à preferência conduziria a um esvaziamento do direito do preferente, colocando-o perante a obrigação de, pretendendo preferir pelo seu arrendado, ter de adquirir, no caso concreto, outras oito fracções, algumas delas não pertencentes ao seu senhorio, por um valor manifestamente superior (4 450 000,00 €) ao que teria de despender pela aquisição apenas do local arrendado (500 000,00 €).
Não sendo aplicável, como não é, no caso em apreço, o disposto no art.º 417º do Código Civil relativamente ao conjunto composto pelas nove fracções, dado que o réu obrigado à preferência não procedeu à venda de duas delas, ainda que se houvesse de concluir pela verificação de prejuízo apreciável, não podia este exigir que a preferência abrangesse todas as fracções, pelo que a comunicação da autora de 25 de Junho de 2019 (cf. ponto 6)), a informar que exercia a preferência na aquisição do seu locado – a fracção “E” – deve ter-se por válida e eficaz.
Perante esta conclusão, resulta prejudicada a necessidade de apreciação da verificação de prejuízo apreciável. No entanto, sempre se dirá que, mesmo que se admitisse a aplicação da segunda parte do n.º 1 do art.º 417º do Código Civil, haveria de se ter em conta que os factos, tal como se encontram descritos na decisão recorrida, não atestam de modo concreto a perda de valor que decorreria da venda em separado para o obrigado à preferência, porquanto da sua leitura aquilo que se retira é que foi dado como provado que as fracções se encontravam deterioradas, que o obrigado à preferência e o seu pai não tinham meios financeiros para proceder a reparações e pagar as dívidas existentes, que decidiram aliená-las e que foram aconselhados por técnicos de mediadoras imobiliárias a proceder à respectiva venda em bloco unitário, porque tal representaria uma vantagem, já que o valor global a obter pela venda em conjunto seria sempre superior ao valor da venda de cada uma delas em separado, na sequência do que, a certa altura, vieram a receber a proposta da segunda ré para a aquisição de todas as fracções pelo preço global de 4 450 000,00 € - cf. pontos 36) a 48) e 58) dos factos provados. Este enunciado fáctico não autorizaria, pois, a concluir pelo valor de mercado de cada uma das fracções, pela viabilidade, em concreto, dessa venda, por um eventual prejuízo para o vendedor caso não optasse pela venda em globo, ainda que, na realidade, esteja demonstrado que ambas as partes quiseram a venda em conjunto de todas as fracções.
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3.2.3 Do preço a considerar para o exercício da preferência
No que ao preço da aquisição diz respeito, independentemente de dos pontos 61) e 65) dos factos provados se retirar que o valor atribuído à fracção “E”– 500 000,00 € - não resultou de uma negociação específica quanto ao valor real desta fracção (o que, aliás, decorre do facto de ter sido negociada a venda do conjunto das nove fracções), sendo esse o valor indicado em cumprimento do estatuído no art.º 63º do Código do Notariado – “Nos actos sujeitos a registo predial deve indicar-se o valor de cada prédio, da parte indivisa ou do direito a que o acto respeitar, devendo também mencionar-se o valor global dos bens, descritos ou relacionados, sempre que dele dependa a determinação do valor do acto” -, certo é que, apesar da argumentação recursória da apelante no sentido de que o valor das fracções foi inflacionado, sendo o valor atribuído à fracção “E” manifestamente desproporcionado – matéria aflorada também em sede de resposta à excepção de exercício abusivo do direito deduzida pelo réu na sua contestação16 -, certo é que a autora nenhum efeito útil retirou dessa alegação, porquanto, em conformidade com o pedido que deduziu na petição inicial, pretende exercer a preferência precisamente pelo valor de 500 000,00 €.
Por outro lado, nenhum outro valor resultou apurado como sendo o real valor de mercado da fracção “E” ou o valor eventualmente cogitado pelas partes para essa fracção em particular (o que, aliás, referem não ter ponderado), sendo, contudo, aferível, em face do relatório pericial junto aos autos em 15 de Novembro de 202317, que a média ponderada dos valores encontrados pelo senhor perito com base em cinco métodos de avaliação distintos conduziu ao apuramento de um valor de mercado para a referida fracção, em 2019, de 351 057,13 €, o que significa que os interesses do vendedor, obrigado à preferência, não são colocados em crise se se atender ao valor que as partes lhe atribuíram.
Além disso, não foi invocada ou provada uma qualquer simulação de preço, pelo que se terá de aceitar como verdadeiro que os donos das fracções realizaram os contratos pelos preços declarados nas escrituras, pelo que sendo o valor de 500 000,00 € aquele que ficou a constar na escritura de compra e venda como o correspondente à transmissão daquela concreta fracção, não se justifica atribuir-lhe – até porque tal pretensão não foi formulada pela autora – um preço distinto, nomeadamente, um preço proporcional ao que, no conjunto, foi pago – cf. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20-06-2013, 1043/10.1TVLSB.L1.S1.
A autora comprovou o pagamento do preço – 500 000,00 € -, acrescido do valor de imposto de selo e emolumentos da escritura e do registo, pelo que, independentemente da densificação do conceito “preço devido” a que alude o art.º 1410º, n.º 1 do Código Civil, há que reconhecer estarem reunidos os pressupostos do seu direito de preferência, nos termos conjugados do disposto nos art.ºs 1091º nºs 1, al. a) e 5, 417º, n.º 1, primeira parte e 1410º do Código Civil, constituindo-se, assim, no direito de substituir coercivamente o adquirente na titularidade do direito de propriedade incidente sobre a fracção “E” integrante do prédio constituído em propriedade horizontal, identificado no ponto 1) dos factos provados, que a segunda ré havia adquirido, com efeitos ex tunc, ou seja, a substituição da adquirente opera à data da compra e venda, com o inerente cancelado da inscrição da aquisição a favor desta – cf. acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10-04-2025, 41/24.2YLPRT.L1-8.
Com a substituição da adquirente pela autora, a segunda ré deixa de ser a proprietária do imóvel, reunindo-se na pessoa da primeira as qualidades de senhoria e arrendatária, com a consequente extinção do contrato de arrendamento (cf. art.º 868º do Código Civil), com efeitos à data da aquisição, pelo que a segunda ré deverá restituir-lhe as rendas pagas desde 1 de Dezembro de 2019, conforme peticionado, até ao trânsito em julgado da decisão.
Com fundamentos supra expostos, procede a presente apelação, com a revogação da decisão recorrida e sua substituição por outra que reconheça o direito da autora a haver para si o bem objecto da prelação.
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Das Custas
De acordo com o disposto no art. 527º, n.º 1 do CPC, a decisão que julgue a acção ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da acção, quem do processo tirou proveito. O n.º 2 acrescenta que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que o for.
Nos termos do art. 1º, n.º 2 do Regulamento das Custas Processuais, considera-se processo autónomo para efeitos de custas, cada recurso, desde que origine tributação própria.
A pretensão que a apelante trouxe a juízo merece provimento.
Como decorre do referido art.º 527º do CPC, na base da responsabilidade pelo pagamento das custas relativas às acções, aos incidentes e aos recursos está um de dois princípios, ou seja, o da causalidade e o do proveito, este a título meramente subsidiário, no caso de o primeiro se não conformar com a natureza das coisas.
Do princípio da causalidade emerge a solução legal de dever pagar as custas a parte a cujo comportamento lato sensu seja objectivamente imputável o dirimir do litígio, sendo que, na dúvida, a lei presume, iuris et de iure, ou seja, que dá causa às custas do processo a parte vencida na proporção em que o for.
Dado que ambos os réus/recorridos são parte vencida neste recurso, são eles responsáveis pelo pagamento das custas, ainda que um deles não tenha exercido o direito de contraditório.
As custas (na vertente de custas de parte) ficam, pois, a cargo dos apelados.
Em face do ora decidido impõe-se alterar a condenação em custas em 1ª instância, cuja responsabilidade deverá ser atribuída aos réus.
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IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes desta 7.ª Secção do Tribunal de Relação de Lisboa, em julgar procedente a apelação e, em conformidade, revogando a decisão recorrida, determinar o seguinte:
a. Declarar que a autora Sociedade Industrial de Panificação Limitada tem o direito a haver para si a fracção autónoma individualizada pela letra “E”, correspondente ao rés-do-chão - loja destinada a comércio -, com entrada pelo n.ºLocalização 8Rua 1 descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ..., da freguesia de Santa Justa, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... da freguesia de Santa Maria Maior, mediante o preço, já pago, de 500 000,00 € (quinhentos mil euros), substituindo-se à posição da adquirente no contrato de compra e venda titulado pela escritura referida em 9) dos factos provados, com o respectivo cancelamento da inscrição da aquisição a favor desta última junto do registo predial;
b. Condenar a ré Promoperífrase, Lda. a restituir à autora as quantias por esta pagas a título de renda desde 1 de Dezembro de 2019, até ao trânsito em julgado da presente decisão.
Custas a cargo dos réus/apelados.
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Lisboa, 18 de Dezembro de 202518
Micaela Sousa
Paulo Ramos de Faria
Luís Filipe Pires de Sousa
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1. Elaborado pela relatora e da sua inteira responsabilidade – cf. art. 663º, n.º 7 do Código de Processo Civil.
2. NIPC ....
3. NIF ....
4. NIPC ....
5. Ref. Elect. 24573728.
6. Suprimindo-se as alíneas que não relevam para a identificação das questões a apreciar.
7. Adiante designado pela sigla CPC.
8. Introduziu-se o texto da carta dirigida à autora, conforme documento n.º 6 junto com o requerimento de 8 de Novembro de 2019, Ref. Elect. 24557325.
9. Reproduz-se o texto da carta que constitui o documento nº 8, junto com a petição inicial, Ref. Elect. 24557347, de 8 de Novembro de 2019.
10. Reproduz-se o texto da carta que constitui o documento nº 9, junto com a petição inicial, Ref. Elect. 24557550, de 8 de Novembro de 2019.
11. Reproduz-se o texto da carta que constitui o documento nº 7, junto com a petição inicial, Ref. Elect. 24557550, de 8 de Novembro de 2019.
12. Acessível na Base de Dados Jurídico-documentais do Instituto de Gestão Financeira e Equipamentos da Justiça, IP em www.dgsi.pt, onde se encontram disponíveis todos os arestos adiante mencionados sem indicação de origem.
13. DR I Série 220/2023, de 14 de Novembro.
14. Cf. Acórdão do Tribunal Constitucional 299/2020, de 16 de Junho.
15. Cf. Documento junto com o requerimento de 8 de Novembro de 2019, Ref. Elect. 24557561.
16. Cf. artigos 15º a 17º da resposta apresentada em 14 de Dezembro de 2020, Ref. Elect. 27962395.
17. Ref. Elect. 37592026.
18. Acórdão assinado digitalmente – cf. certificados apostos no canto superior esquerdo da primeira página. |
