| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
“TRIDIAS - Empresa de Administração e Construções, Lda”
intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma única de processo comum, contra
1. NM, casado com EM sob o regime da comunhão de adquiridos,
2. MM,
3. SC,
4. AC,
5. PL,
6. JL,
7. MVM, casada com LVM no regime da comunhão de adquiridos,
8. MSL, casada com JHF no regime da comunhão de adquiridos,
9. LSL,
10. “Tour Sweet Tours – Animação Turística, Lda”,
alegando, em síntese, que é proprietária do prédio urbano - que por razões de facilidade expositiva é referido ao longo dos autos como prédio 1 - em regime de propriedade total, com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, composto por casa de lojas, 5 andares e mirante, com a área total de 135,8m2, sito na Travessa … nºs … e …, na freguesia …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o número … da referida freguesia e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo …, o qual foi desanexado do prédio sito na Travessa … nº ….
Por sua vez, os 1ºs, 2ª, 3ª, 4º, 5º e 6º RR. são proprietários do prédio urbano - que por razões de facilidade expositiva é referido ao longo dos autos como prédio 2 - em regime de propriedade total, com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, composto por edifício de cave, rés-do-chão e 5 andares, com área total de 500m2, sito na Travessa … nºs … a …, Rua … nº…e Travessa …, na freguesia …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o número … da referida freguesia e inscrito na matriz predial urbana da freguesia … sob o artigo …, do qual os 7ºs, 8ºs e 9º RR. são usufrutuários, sendo a 10ª R. arrendatária das fracções do r/chão da Travessa …, nºs …e … e do r/chão direito, 1º direito e 1º esquerdo da Rua … nº ….
Após um conjunto de vicissitudes, a Autora precisou de contratar os serviços de uma empresa especializada para a realização de um levantamento arquitectónico ao seu prédio - prédio 1 - para determinar a afectação das respectivas áreas, e veio a constatar que o seu prédio sofrera uma diminuição considerável das respectivas áreas globais face ao constante da caderneta predial e da descrição predial, vindo a concluir que a porta com o nº … de polícia da Travessa … pertence ao seu prédio e que existe diminuição de áreas na loja (r/c) e nos diversos andares do mesmo, supondo que essa diminuição resulta da apropriação ilegítima decorrente de obras clandestinas efectuadas nas últimas décadas pelos Réus e/ou pelos seus antecessores ou por eles autorizadas aos seus arrendatários ocupando o saguão do prédio 1 da Autora, actualmente apenas com acesso e uso exclusivo por parte do prédio 2. Mais tendo verificado que os Réus e/ou os seus antecessores ou os seus arrendatários por eles autorizados aumentaram as áreas do 1º piso, r/c e cave do prédio 2 escavando áreas por baixo do prédio 1, apropriando-se de parte das fundações deste em virtude de escavações ilegais efectuadas. E relacionado com a diminuição das referidas áreas, a Autora apenas tem acesso ao mirante (torre e escada) do prédio 1 – infraestrutura dele parte integrante – pelos dois últimos andares (4º e 5º), quando todos os andares deveriam ter acesso àquela infraestrutura, desde o rés-do-chão até ao último andar, através de uma escada interior, à qual a A. actualmente não tem acesso.
E com tais fundamentos, e sob invocação do artº 1311º do Código Civil, a A. pediu que seja(m):
«a. Reconhecido à Autora o direito de propriedade do Prédio 1 em todas as áreas melhores descritas nos art.ºs 7.º, 8.º e 9.º do presente articulado, bem como de todas as áreas escavadas sob o Prédio 1;
b. Os Réus condenados a reconhecerem o direito de propriedade da Autora relativamente a essas mesmas áreas, incluindo o saguão, estrutura integral do Mirante (torre e escada), porta (129) na fachada do Prédio 1 e áreas escavadas sob o Prédio 1;
c. Os Réus condenados na restituição à Autora de todas aquelas áreas ocupadas ilicitamente, de acordo com o traçado original, devendo tal restituição operar em prazo razoável, nunca superior a 90 dias após decisão favorável nos presentes autos, devendo a reposição das áreas ocupadas ser integralmente custeadas pelos Réus;
d. Os Réus condenados em sanção compulsória mediante o pagamento de uma multa diária, não inferior a € 11.502,96, por cada dia de atraso na restituição do imóvel;
e. Os Réus condenados a indemnizar a Autora por todos os demais danos sejam eles de que natureza forem, ainda por determinar e a liquidar em sede de execução de sentença, decorrentes de qualquer ocorrência passada, presente ou futura, relacionada com a estrutura e estabilidade do Prédio 1, e
f. Os Réus condenados a pagar as custas judiciais.»
Citados, os RR contestaram.
A 10ª Ré, “Tour Sweet Tours – Animação Turística, Lda”, defendeu-se por impugnação. Já os restantes RR. impugnaram a versão factual da Autora e deduziram pedido reconvencional com fundamento em ter sido o prédio da A. a ocupar áreas pertencentes ao prédio dos RR., e não o contrário. Além de que, mesmo que hipoteticamente – o que não aceitam – tivesse sido o prédio 2 (dos RR.) a invadir o da A., pelo menos desde os anos 60 do século passado os proprietários do prédio 2 detêm o corpus e o animus sobre aquelas áreas pelo que sempre teria havido a sua aquisição por usucapião.
Pedem, assim, a improcedência da acção e que seja reconhecido o direito de propriedade dos RR:
- sobre o prédio 2 com a área de 524m2, sendo coberta de 513m2 e a descoberta de 11m2.
- sobre as áreas sobrepostas, num total de 172,10m2, do prédio 1 sobre o prédio 2;
- que a A seja condenada a reconhecer esse direito de propriedade e a restituir todas as áreas ocupadas, a proceder à demolição controlada do mirante construído sobre o prédio 2, a pagar todos os custos associados a essas operações, que devem ser realizadas em 90 após decisão favorável nos presentes autos, e a condenação da A numa sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso na restituição, não inferior a € 14.425,65/dia (correspondente a 1% do valor patrimonial do prédio dos RR.) e a indemnizar os RR. de todos os prejuízos decorrentes de qualquer ocorrência passada, presente ou futura relacionada com a estrutura e estabilidade do prédio 2, a liquidar em execução de sentença.
Foi exercido o contraditório, pugnando a Autora pela improcedência do pedido reconvencional.
Procedeu-se a audiência prévia, na qual foi determinada a realização de perícia colegial; e concluída esta prosseguiu a audiência previa, com admissão do pedido reconvencional, fixação do objecto do litígio e enunciação dos temas de prova.
Seguindo os autos a sua tramitação, foi a final proferida sentença que julgou a acção improcedente por não provada, absolvendo os RR. de todos os pedidos, e que julgou também improcedente o pedido reconvencional, por não provado, dele absolvendo a A..
Inconformada, veio a Autora interpor o presente recurso de apelação tendo por objecto a parte da decisão correspondente à improcedência dos pedidos por si formulados, pedindo a reapreciação da prova, sustentando que a decisão recorrida deve ser nessa parte revogada e em seu lugar proferida outra que condene os Réus Recorridos nos exactos termos peticionados pela Autora Recorrente.
Das suas alegações extraiu a Recorrente as seguintes
Conclusões
«A. Por decisão proferida no dia 23 de Maio de 2025, o Tribunal a quo julgou improcedente, por não provada, absolvendo os Réus de todos os pedidos, tendo igualmente julgado improcedente o pedido reconvencional, por não provado, absolvendo a Autora de todos os pedidos.
B. O presente recurso tem por objecto parte da decisão, correspondente à improcedência dos pedidos formulados pela Autora.
C. A sentença recorrida não teve em consideração a prova produzida, nomeadamente a prova documental, testemunhal e, principalmente, pericial, padecendo, assim, de diversos erros de julgamento de facto e de direito, que importam que, a final, seja revogada e substituída por outra que julgue totalmente procedente a acção, condenando os Réus nos exactos pedidos formulados pela Autora.
D. Quanto à matéria de facto dada como provada, consideram-se incorrectamente julgados os factos constantes das alíneas r), aa), cc), ee), jj), kk), ll), mm) dos factos provados.
E. O Tribunal a quo deu como provado o seguinte facto: “r) Naquela data, a Autora não teve a percepção da real área da loja que lhe estava a ser entregue pela Fotogravura União, Limitada”.
F. A data a que se refere o facto r) é a data na qual a Fotogravura União, Limitada entregou o locado à Autora, como se retira dos factos provados k) e q), e que corresponde a Fevereiro de 2013, como se retira do Doc. 9-A, junto com a petição inicial.
G. Tendo a Autora adquirido metade do Prédio 1 em 2010 e outra metade em 2011 (cfr. facto provado e)), e tratando-se de uma aquisição no âmbito de uma herança composta por diversos imóveis, a Autora não tinha, à data da entrega do locado, uma verdadeira noção da realidade de todo o prédio e não apenas da loja, motivo pelo qual realizou um levantamento arquitectónico (Doc. 11 junto com a petição inicial), tendo verificado que a loja tinha uma área de 69,07m2 ao invés 110,00 m2 que constam da caderneta predial.
H. Resultando esta diferença da apropriação de áreas do Prédio 1 por parte dos proprietários (actuais ou anteriores) do Prédio 2, conforme resulta expressamente do Parecer elaborado pela FUNDEC/CERIS, junto aos autos pela Autora através de requerimento de 25 de Janeiro de 2021 (referência 37829239), segundo o qual “As reduções de área nos vários pisos do edifício n° 125, em relação às áreas do projeto de 1903, resultam da ocupação dessas áreas em falta, pelo edifício n°4, alterando as paredes limite da propriedade. Além disso o edifício nº 4 construiu caves sob a área limite do piso térreo (e saguão) do edifico nº 125, ocupando também essas zonas”.
I. Concretamente, no que ao facto provado ora impugnado diz respeito, é referido que “Na empena poente do edifício n° 125 em que este encosta ao edificio n°4 ambos com fachada para a R. …, observa-se a interpenetração indicada na Fig. 5. O edifício nº 4 ocupou parte do r/c do edifício nº 125 e ainda realizou uma cave adicional, passando o edifício nº 125 a ter parte de um 1º andar sobre 3 pisos do edifício nº 4. Os habitantes do 1º andar direito do edifício nº 125, sobre a zona ocupada veem luz dessa zona através das tábuas do soalho” (sublinhado nosso).
J. Também do Relatório Pericial resulta que a porta identificada com o n.º 129 da Travessa …, apesar de constar da caderneta predial do Prédio 2, devia pertencer ao Prédio 1, tendo esta questão sido verificada em sede de inspecção judicial e confirmada pelo Perito nomeado pelo Tribunal em sede de audiência de julgamento (Diligencia_2247-20.4T8LSB_2025-01-14_14-25-40 – 00:01:59 a 00:02:47)
K. Assim, tendo ficado provado que “A porta do nº 129 está inserida na fachada do Prédio 1” e que “Quando o locado foi entregue à aqui Autora pela inquilina Fotogravura União, Limitada já não existia qualquer comunicação com o Prédio 2” resulta que a área de loja que foi entregue à Autora pela inquilina era inferior à que integra a sua propriedade, correspondendo a diferença entre a área constante da caderneta predial e a área real ao espaço entre a parede que colocou fim à comunicação entre os Prédios 1 e 2 pela loja e a parede meeira referida pelos Senhores Peritos,
L. Motivo pelo qual o facto provado r) deverá ser alterado, passando a ter a seguinte redacção: “Naquela data, a Autora não teve a percepção da real área da loja que lhe estava a ser entregue pela Fotogravura União, Limitada, a qual se revelaria inferior à que integra a sua propriedade”.
M. Foi dado como provado pelo Tribunal a quo que “aa) A Autora tem acesso ao Mirante (torre e escada) do Prédio 1 pelos dois últimos pisos”.
N. Uma vez que se provou que o acesso ao mirante é feito exclusivamente pelos pisos 4 e 5 do Prédio 1, tendo sido dado como não provado que o Mirante tenha sido construído sobre o Prédio 2, o facto em causa, em face da prova produzida (resposta ao quesito 18) do Relatório Pericial), deverá ser alterado, dando-se como provado que “aa) A Autora tem acesso ao Mirante (torre e escada) do Prédio 1 pelos dois últimos andares, não existindo qualquer acesso ao Mirante pelo Prédio 2”.
O. De acordo com o facto provado cc), “No local, o legal representante da Autora constatou, por um lado, a existência de danos no 1.º andar Esq. do Prédio 1 e que estavam a ser realizadas obras no R/Chão do seu prédio – Prédio 1 – sem autorização da sua representada, obras essas a cargo da 10.ª Ré, arrendatária dos 7ºs, 8.ºs e 9.º Réus [usufrutuários]”.
P. Sucede, porém, que as obras em causa não foram autorizadas nem pela Recorrente e nem sequer foram autorizadas pela Câmara Municipal de …, tendo esta, na sequência de ofício, informado que:
“2. Foi consultada a plataforma GESTURBE via online para o pedido n.º …/EDI/2019 (pedido de licença de obras de alteração nas frações do r/c, 1º andar esquerdo e direito do n.º 4 da Rua …) verificando-se que o mesmo foi indeferido pelo então Sr. Vereador do Urbanismo, em 24-09-2021.
2.1. Associado ao pedido de licenciamento n.º …/EDI/2019 verificou-se a existência de uma reclamação administrativa interposta sobre o despacho de indeferimento com o n.º …/EXP/2021. Para o pedido de reclamação administrativa n.º …/EXP/2021 foi proferido despacho de indeferimento pela Sra. Vereadora do Urbanismo em 31-08-2022”.
Q. Deste modo, o facto constante da alínea cc) dos factos provados deverá ter a seguinte redacção: “No local, o legal representante da Autora constatou, por um lado, a existência de danos no 1.º andar Esq. do Prédio 1 e que estavam a ser realizadas obras no R/Chão do seu prédio – Prédio 1 – sem a autorização da sua representada e sem autorização ou licença da Câmara Municipal de …, obras essas a cargo da 10.º Ré, arrendatária dos 7.ºs, 8.ºs e 9.º Réus [usufruturários]”.
R. Na alínea ee) dos factos provados entendeu o Tribunal a quo que ficou provado que “Verificaram-se também um conjunto de obras levadas a cabo nos anos sessenta pela Esquadra de Polícia da PSP, inquilina exclusiva dos proprietários do Prédio 2, muitas delas obras clandestinas”.
S. No entanto, também a Fotogravura União, Limitada e os Recorridos realizaram obras clandestinas.
T. Desde logo, as obras realizadas em 2019 e que a Câmara Municipal de … informou os autos que o pedido de licença para o efeito tinha sido indeferido, o que foi, inclusivamente, confirmado pela arquitecta SVM, responsável pelo projecto em causa, em sede de audiência de julgamento (Diligencia_2247-20.4T8LSB_2025-01-21_11-17-06 – 00:07:04 a 00:08:42 e 00:19:47 a 00:20:19).
U. No entanto existiram outras obras, nomeadamente realizadas pelo arrendatário do Prédio 2 DO, o qual deu entrada de um pedido de licenciamento de obras que foi indeferido, tudo conforme Docs. 17 e 18 juntos com a petição inicial.
V. De igual modo, os 7.ºs, 8.ºs e 9.º Recorridos, e a própria Fotogravura União, Limitada, fizeram vários pedidos de licenciamento para obras, também indeferidos, como resulta do Doc. 19 junto com a petição inicial.
W. Obras essas que deram origem à porta n.º 129 da Travessa …, cuja primeira referência aparece no contrato de remodelação de arrendamento, de 27 de Janeiro de 1971, conforme Doc. 10 junto com a petição inicial.
X. Assim, o facto provado ee) deve ser alterado, passando a ter a seguinte redacção: “Verificaram-se também um conjunto de obras levadas a cabo desde os anos sessenta até, pelo menos, Junho de 2019, pela Esquadra de Polícia da PSP, inquilina exclusiva dos proprietários do Prédio 2, pela Fotogravura União, Limitada, inquilina dos proprietários dos Prédios 1 e 2, e pelos Réus”.
Y. O Tribunal a quo deu como provado, na alínea jj), que “A área objecto de arrendamento à ré TST abrange a zona com entrada pelo nº 129 da Travessa …”, porém, em manifesto erro.
Z. Ainda que essa zona seja utilizada pela Recorrida Tour Sweet Tours, como é referido no parecer da FUNDEC/CERIS a ampliação do Prédio 1, em 1903, foi apenas em altura, sendo que o Prédio 2 é que alterou as “paredes limite da propriedade” e “construiu caves sob a área limite do piso térreo (e saguão) do edifício nº 125, ocupando também essas zonas”.
AA. Acrescenta ainda o parecer que “O edifício nº 4 ocupou parte do r/c do edifício nº 125 e ainda realizou uma cave adicional, passando o edifício nº 125 a ter parte de um 1º andar sobre 3 pisos do edifício nº 4. Os habitantes do 1º andar direito do edifício nº 125, sobre a zona ocupada veem luz dessa zona através das tábuas do soalho”.
BB. Por seu turno, do Relatório Pericial resulta que a porta identificada com o n.º 129 da Travessa … pertence ao Prédio, como foi explicado pelo Senhor Perito nomeado pelo Tribunal em audiência de julgamento (Diligencia_2247-20.4T8LSB_2025-01-14_14-25-40 – 00:01:59 a 00:02:47).
CC. Ademais, no Esclarecimento Complementar ao Relatório Pericial, de 14 de Dezembro de 2023 os três Peritos declararam que “Pode-se comprovar que a constituição da parede de fachada do Prédio 1, entre as portas, da Travessa … com os números de polícia 127 e 129 é idêntica em toda a sua altura”.
DD. Por fim, no projecto de 1903 junto aos autos, relativo à alteração e ampliação do prédio sito na Travessa …, 121 a 127, verifica-se que, no lugar onde hoje está a porta n.º 129 existia uma janela, que pertencia, precisamente, ao Prédio 1.
EE. Ora, se a zona com entrada pela porta identificada com o n.º 129 pertence ao Prédio 1, então tal área não pode estar incluída no contrato de arrendamento celebrado pela Recorrida Tour Sweet Tours, sob pena de impossibilidade, ainda que parcial, do objecto do contrato e consequente nulidade, também parcial, do mesmo.
FF. Assim, o facto constante da alínea jj) dos factos provados (“A área objecto de arrendamento à Ré TST abrange a zona com entrada pelo nº 129 da Travessa …”) deverá ser dado como não provado.
GG. Pelos mesmos motivos deverá também ser dado como não provado o facto “A Ré TST procedeu a obras no espaço que lhe foi arrendado, removendo o tecto aí existente e substituindo-o por outro”.
HH. Quanto a este ponto em concreto, resultou evidente do depoimento da testemunha LM, moradora do primeiro andar do Prédio 1, que as obras realizadas pela Recorrida Tour Sweet Tours ocorreram mesmo por baixo do chão do andar no qual reside (Diligencia_2247-20.4T8LSB_2025-01-21_10-28-07 – 00:14:06 a 00:15:41).
II. Resultando também, quer do parecer da FUNDEC/CERIS, quer dos esclarecimentos dos Peritos em sede de audiência de julgamento (Diligencia_2247-20.4T8LSB_2025-01-14_14-25-40 – 00:06:56 a 00:08:16 e 00:33:29 a 00:35:00), que estamos perante uma questão de verticalidade e que, existindo um torreão, o mesmo tem de vir até à base, o que não se verifica actualmente.
JJ. Assim, não existindo dúvidas de que a intervenção da Recorrida Tour Sweet Tours teve lugar no Prédio 1, o facto constante da alínea kk) dos factos provados deverá ser dado como não provado.
KK. Apesar de ter sido dado como provado, na alínea ll) dos factos provados, que “Ao longo dos anos o imóvel dos RR sofreu várias intervenções, tal como o imóvel da A.”, nenhuma prova foi produzida neste sentido, em relação à Recorrente.
LL. Quanto ao Prédio 1, a única intervenção ocorreu em 1903, com a ampliação do mesmo em altura.
MM. Tendo igualmente existido uma ligação da loja do rés-do-chão, autorizada pelos proprietários de ambos os prédios.
NN. Para além disto, não existiu qualquer outra intervenção, pelo que o facto constante da alínea ll) dos factos provados deverá ser alterado, passando a ter a seguinte redacção: “ll) Ao longo dos anos o imóvel dos RR sofreu várias intervenções, por iniciativa e/ou autorização dos seus proprietários, ao passo que as únicas intervenções no imóvel da A. aconteceram com a ampliação de 1903 e a ligação com o imóvel das RR. (entretanto extinta) ao nível do rés-do-chão por parte da Fotogravura União, Limitada”.
OO. Também o facto constante da alínea mm) dos factos provados deverá ser dado como não provado, o que apenas não se verificou, porque o Tribunal a quo ignorou por completo o depoimento da testemunha MTC, que explicou o “abandono” do Prédio 1 por parte dos herdeiros do anterior proprietário de metade do imóvel, falecido em 1975, tendo igualmente explicado que a Santa Casa da Misericórdia de … foi herdeira da proprietária dos restantes 50% do imóvel, tendo esta falecido em 1999,
PP. Tratando-se uma situação complexa que, mesmo após a entrada em cena da Santa Casa da Misericórdia de … e, posteriormente, da Recorrente, não se resolveu logo (Diligencia_2247-20.4T8LSB_2025-01-21_11-08-54 – 00:01:42 a 00:06:45).
QQ. Não podendo, por isso, considerar-se que existiu qualquer ocupação pacífica do Prédio 1 por parte do Prédio 2.
RR. Para além dos factos julgados provados existem outros que foram incorrectamente dados como não provados, devido a uma errada apreciação da prova carreada para os autos.
SS. Conforme resulta do projecto de 1903, bem assim como do depoimento da testemunha DB, arquitecto responsável pela obra de conservação da fachada do prédio sito na Travessa … 121 a 129, resulta que em 1903 a porta identificada com o n.º 129 não existia, estando, no seu lugar, uma pequena janela, terminando aí o Prédio 1, pois que o Prédio 2 não se encontrava representado naquele projecto (Diligencia_2247-20.4T8LSB_2025-01-21_10-28-07 – 00:02:49 a 00:16:11).
TT. E nem podia ser de outra forma, atendendo ao facto, claro, que o projecto era relativo à ampliação do prédio com os n.ºs 121 a 127.
UU. Assim, em 1903 não existia qualquer referência ao n.º 129, situação que se manteve até 1971 (veja-se que na certidão do Prédio 2, junta aos autos pelos Recorridos, a 22 de Junho de 1967 ainda não havia qualquer referência a qualquer entrada pela Travessa …, tal como essa referência não existia no contrato de arrendamento outorgado entre a Recorrente e a Fotogravura União, Limitada a 30 de Janeiro de 1961 e muito menos no contrato de arrendamento celebrado a 30 de Junho de 1947 entre os à data proprietários do Prédio 2 e a mesma sociedade).
VV. Deste modo, devem ser dados como provados os factos “A indicação relativa à porta do 129 da Travessa… apenas aparece após o contrato de arrendamento da Autora com a Fotogravura União, Limitada (30/01/1961)” e “A porta identificada durante muito tempo com o n.º 129 pertence ao Prédio 1”.
WW. O que, aliás, resultaria desde logo do facto de ter sido dado como não provado que “a porta do 129 está inserida na fachada do Prédio 2”.
XX. Sucede, porém, que no âmbito da vigência dos dois contratos de arrendamento da Fotogravura União, Limitada foi autorizada a realização de obras para permitir a comunicação entre as duas lojas arrendadas (cfr. factos provados n) e o)).
YY. Tendo sido neste âmbito que foi outorgado o contrato de remodelação de arrendamento do Prédio 2, pelos proprietários do mesmo, no qual o seguinte: “em virtude de obras efectuadas e por haver sido eliminada a supracitada designação (sobre-loja), aos ditos locais correspondem hoje os lados direito e frente do primeiro andar com entrada pelo número cinquenta da Travessa …, e os lados direito e esquerdo do primeiro andar com entrada pelo número quatro da Rua …, ligados aqueles por comunicação interior, e, ainda, o rés-do-chão direito com entrada pelo mesmo número quatro da Rua … e pela Travessa … número cento e vinte e nove”, conforme Doc. 10 junto com a petição inicial.
ZZ. Para além de resultar daqui que foi com este contrato que surgiu pela primeira vez a referência ao n.º 129 da Travessa …, ficando provado que foi a Fotogravura União, Limitada que ligou as duas lojas, não tendo as mesmas sido utilizadas por mais ninguém, ter-se-á de concluir que “Foi o inquilino que abriu a porta identificada com o nº 129, com acesso ao locado no âmbito das autorizações dadas pelos anteriores proprietários dos prédios”, devendo este facto ser dado como provado.
AAA. Deveria também ter sido dado como provado que “A diminuição das áreas em relação à área de implantação resulta também da apropriação ilegítima feita pelos proprietários do Prédio 2 (actuais ou anteriores) e/ou seus arrendatários e terceiros autorizados, do saguão do Prédio 1 e que terá a área de, aproximadamente, 13,17m2”.
BBB. Efectivamente, a área de implantação de um edifício “é a área de solo ocupada pelo mesmo, expressa em m2 a que corresponde a área de solo contido no interior de um polígono fechado, que compreende o perímetro exterior do contato do edifício com o solo”, conforme referido pelo Eng.º JA no Relatório Pericial (resposta ao quesito 12).
CCC. Referindo o mesmo Eng.º que “Assim sendo, tendo sido aferida a área de 69,07m2 ao nível do polígono de implantação do R/C do prédio 1 em contato com o solo e para um valor de 135,80 m2 expresso na CPU como área de implantação do edifício, resulta um défice de 66,73 m2 para o prédio 1 em relação à sua área de implantação face ao descrito quer na CPU, quer na CRP”.
DDD. É evidente que existe uma diminuição das áreas em relação à área de implantação do Prédio 1 e que a mesma resulta também da apropriação do saguão do Prédio 1, o que resulta quer do Relatório Pericial, quer dos esclarecimentos dos Senhores Peritos em audiência de julgamento, segundo os quais inicialmente o saguão estaria todo ao mesmo nível, mas que, posteriormente, foi elevado, apoiando-se numa laje de betão que não poderia existir originalmente, porquanto o betão surgiu apenas em Portugal nos anos 60 do século XX, afirmando ainda que o saguão deveria ter acesso (caso esse acesso existisse) ao nível da loja, com entrada pelo n.º 127 da Travessa … (Diligencia_2247-20.4T8LSB_2025-01-14_14-25-40 – 00:18:36 a 00:26:25).
EEE. No mesmo sentido, atente-se ao depoimento da testemunha AM, que reside no prédio sito na Travessa …, n.º 125 há cerca de 70 anos, tendo, por isso, conhecimento da evolução do Prédio 1 ao longo desse período temporal, e segundo a qual o saguão foi subido, levando inclusivamente ao fecho das janelas ao nível do primeiro andar, sendo que antes de isto acontecer, via a anterior proprietária do prédio a circular pelo saguão, não obstante não ser essa a função primordial do saguão (Diligencia_2247-20.4T8LSB_2025-01-21_10-10-47 – 00:09:12 a 00:15:03).
FFF. Por estes motivos, deverá igualmente ser dado como provado que “O saguão pertence ao Prédio 1, actualmente propriedade da Autora e não aos Réus, que têm, desde o fim do arrendamento com a Fotogravura União, Limitada, o acesso e uso exclusivo desta área”, facto que tinha sido erradamente dado como não provado.
GGG. Apesar de o Tribunal a quo ter dado como não provado que “O acesso ao mirante deveria ser feito desde o rés-do-chão até ao último andar, através de uma escada interior, escada essa à qual a Autora atualmente não tem acesso”, tal facto deveria ter sido dado como provado, atendendo à prova produzida, nomeadamente aos esclarecimentos de dois dos três Peritos, segundo os quais o torreão onde se encontra o mirante foi interrompido e antes vinha até ao nível do chão, como teria de ser, sob pena de ruir, atendendo às características da construção à data, tendo igualmente as escadas que actualmente param no quarto andar vir até ao chão (Diligencia_2247-20.4T8LSB_2025-01-14_14-25-40 – 00:32:00 a 00:35:00).
HHH. Isto é igualmente confirmado pelo parecer da FUNDEC/CERIS, segundo o qual na “zona correspondente ao canto do edifício nº 125 onde se encontra o mirante houve uma interpenetração resultante da intersecção das duas ocupações (tardoz e empena) (…). O canto do mirante tem assim dois pisos do edifício nº 125 (4º e 5º andar) que assentam sobre 6 pisos do edifício nº 4, em que os 4 superiores resultaram da ocupação de uma área do edifício nº 125 (1º a 4º andar) e os dois inferiores resultaram de caves realizadas sob a área do edifício nº 125”.
III. Assim, deverá ser dado como provado que “O acesso ao mirante deveria ser feito desde o rés-do-chão até ao último andar, através de uma escada interior, escada essa à qual a Autora actualmente não tem acesso”.
JJJ. Prosseguindo, tanto o parecer da FUNDEC/CERIS como o Relatório Pericial são claros no facto de as intervenções realizadas no Prédio 1 colocarem em causa a sua estabilidade.
KKK. Trata-se de uma conclusão unânime dos três Peritos, que, em resposta ao quesito 20, confirmam que as obras realizadas “afectaram o comportamento estrutural do Prédio 1”, bem assim, como, em resposta ao quesito 23, afirmaram que “Devido aos elementos estruturais terem sido alterados (supressão paredes), o comportamento estrutural do edifício e a sua resistência ao esforço transverso provocado por uma acção sísmica fica diminuída”.
LLL. Assim, deverá ser dado como provado que “Tendo em atenção as constantes alterações estruturais introduzidas ao longo dos tempos no edificado pertencente à Autora, designadamente através da “usurpação” de espaços e área afetas ao Prédio 1 ao nível dos seus pisos inferiores, cave, R/C e escavações, decorrem de tais condutas consequências ao nível da estabilidade do prédio sua propriedade em caso de ocorrência de um sinistro, por exemplo um sismo, explosão ou outro”.
MMM. De tudo quanto ficou provado nos autos resulta que foram realizadas obras pelos Réus, seus antecessores, bem assim como pela Fotogravura União, Limitada, com a autorização dos proprietários do Prédio 2, tendo essas obras permitido gerado as referidas interpenetrações do Prédio 2 no Prédio 1, tendo estes factos sido confirmados pelo parecer da FUNDEC/CERIS e pelos Senhores Peritos.
NNN. Resultando também do contrato de remodelação de arrendamento junto como Doc. 10.
OOO. Apenas não ficou provada a existência de sucessivos contratos com diversos inquilinos, porquanto só ficou demonstrada a existência de uma inquilina, a Fotogravura União, Limitada.
PPP. Devendo, por isso, ser dado como provado que “Quer ao abrigo de sucessivos contratos de arrendamento e de remodelação de arrendamento outorgados com a Fotogravura União, Limitada foram realizadas obras, quer por iniciativa dos proprietários, actuais e anteriores, do Prédio 2, e por terceiros por estes autorizados, foram realizadas obras que permitiram paulatinamente a ocupação do Prédio 1 pelo Prédio 2”.
QQQ. Em face do exposto, e tendo em conta quer, por um lado, o projeto de 1903 quer, por outro lado, o depoimento do arquitecto DB, supra citado, bem assim como tudo quanto foi alegado e demonstrado em relação ao contrato de arrendamento celebrado entre os proprietários do Prédio 2 e a Fotogravura União, Limitada, deverá ser ainda dado como provado que “A ocupação do Prédio 1 pelos Réus, seus antecessores e terceiros autorizados estendeu-se, inclusivamente, à fachada do primeiro, porquanto a porta n.º 129 e todas as portas e janelas ali existentes fazem, naturalmente, parte do primeiro”.
RRR. Por fim, por força da resposta unânime dos três Peritos ao quesito 17, no Relatório Pericial, no qual afirmaram que “Através de visita ao local nomeadamente aos dois estabelecimentos comerciais existentes no piso da Cave do Prédio 2 com entrada pela Rua …, verifica-se que entre a nova estrutura porticada em betão armado e o topo nascente da loja confinante com a Rua … e sob a entrada do atual n.º 129, distam 2.55 m o que se configura como uma possível área de escavação”,
SSS. Tendo o Eng.º JA acrescentado que “quanto à segunda loja que confina com a base do saguão, verifica-se que existem espaços ocupados por essa mesma loja sob o próprio saguão”,
TTT. E ainda tendo em consideração o parecer da FUNDEC/CERIS, que confirma a existência de escavações sob o Prédio 1 por parte dos proprietários do Prédio 2, encontrando-se por baixo daquele prédio uma estrutura de betão armado, que apenas apareceu em Portugal nos anos 60 do século passado,
UUU. E não tendo existido quaisquer obras no Prédio 1, por parte dos seus proprietários, para além da ampliação de 1903,
VVV. Ter-se-á de dar como provado que “O Prédio 2 apropriou-se ainda de parte das fundações do Prédio 1, em virtude de escavações ilegais efectuadas”.
WWW. E, consequentemente, deverá ser dado como provado que “A Autora verificou que as áreas do 1.º piso, rés-do-chão e cave do Prédio 2 foram aumentadas, tendo, inclusivamente sido escavadas áreas por baixo do Prédio 1, pelos Réus, seus antecessores e/ou arrendatários autorizados”.
XXX. Ainda que grande parte dos factos provados resultem de prova directa, nomeadamente do Relatório Pericial, do parecer da FUNDEC/CERIS e da prova testemunhal, tanto esse relatório como o parecer resultam do que é visível actualmente nos Prédios 1 e 2,
YYY. Sendo as conclusões retiradas com base na experiência comprovada dos autores daqueles documentos, na observação que fizeram dos prédios e na análise da respectiva documentação, sempre de acordo com as regras da lógica e da experiência.
ZZZ. Pode, por isso, afirmar-se que os factos que a Recorrente entende terem sido provados, foram-no com base em prova directa, ainda que algumas conclusões possam resultar também de prova indirecta, prova esta que foi absolutamente ignorada pelo Tribunal a quo incorrectamente, porquanto a prova indirecta tem de ser valorada quando suportada em factos que estão devidamente comprovados, como acontece no presente caso.
AAAA. Assim, entende a Recorrente que os factos que esta considera terem ficado provados estão devidamente suportados em meios probatórios válidos e admissíveis que não foram correctamente apreciados e valorados pelo Tribunal a quo.
BBBB. Como consequência do errado julgamento da matéria de facto verifica-se também um erro de julgamento da matéria de direito.
CCCC. Efectivamente, tendo em consideração os factos provados, nos termos supra expostos, ficou provado que o Prédio 2 apropriou-se de áreas do Prédio 1 desde as fundações até ao 4.º piso, incluindo o saguão, tendo igualmente ficado provado que a fachada do Prédio 1 inclui a porta com o n.º 129 até ao pilar onde antes era a parede meeira que separava os dois prédios e que se encontra no quarto por cima da referida porta, tudo conforme factos que a Recorrente considera terem sido dados como provados, devidamente elencados no ponto 209 das presentes alegações.
DDDD. Assim, estando provado que a Recorrente é a única proprietária do Prédio 1, com a extensão e características por si alegadas e com as áreas devidamente registadas, não se tendo limitado a Recorrente a socorrer-se da presunção do art. 7.º do Código do Registo Predial, mas tendo provado, inequivocamente, que as áreas que reclama são sua propriedade, tendo cumprido com o ónus que sobre si impendia nos termos do disposto no art. 1311.º, n.º 1 do Código Civil,
EEEE. Nos termos do disposto no n.º 2 do mesmo artigo, cabia aos Recorridos demonstrar que ocupam as áreas pertencentes ao Prédio 1 de forma legítima, ou seja, que se verifica alguma das situações previstas na lei que justifique a recusa da restituição.
FFFF. Não se aplicando aqui a presunção prevista no art. 1268.º, n.º 1 do Código Civil, porquanto a presunção da titularidade do direito decorrente do registo é anterior, estando o Prédio 1 registado, com as áreas que a Recorrente reclama nos presentes autos, a favor dos proprietários deste mesmo prédio desde momento anterior ao da posse dessas áreas pelos proprietários do Prédio 2 e, em concreto, pelos Recorridos.
GGGG. Porém, os Recorridos nada alegaram quanto a esta questão, tendo apenas alegado que as áreas ocupa[da]s lhes pertencem.
HHHH. Ora, o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas, conforme dispõe o art. 1305.º do Código Civil.
IIII. Podendo, conforme resulta do já citado art. 1311.º do Código Civil, o proprietário exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence, sendo esta suportada pelo esbulhador, como dispõe o art. 1312.º do Código Civil.
JJJJ. Assim, e para além da presunção do registo a favor da Recorrente, certo é que os factos provados nos autos demonstram inequivocamente que os Recorrentes Querendo referir-se aos Recorridos. (e os seus antecessores) se apropriaram ilegitimamente de parte do Prédio 1 sem qualquer autorização ou título conferido pelos anteriores ou actual proprietária do mesmo.
KKKK. Quer relativamente à ocupação de parte do R/C da loja do Prédio 1, quer em relação ao saguão do mesmo prédio, actualmente apenas com acesso e uso exclusivo por parte dos proprietários do Prédio 2.
LLLL. Bem como em relação à ocupação de áreas integrantes do Prédio 1 nos diversos pisos por força das diversas obras clandestinas ocorridas nas últimas décadas e ainda na restrição da Autora no acesso ao Mirante (torre e escada) integrante do Prédio 1, na ocupação de áreas escavadas sob o Prédio 1 e, finalmente, na ocupação de parte da fachada do Prédio 1 pelos Réus, porquanto a porta n.º 129, tal qual as demais portas e janelas ali existentes, fazem parte do primeiro.
MMMM. Devendo, por isso, a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra que condene os Recorridos nos exactos termos peticionados pela Recorrente.»
Apenas os RR. pessoas singulares [isto é, com excepção da 10ª R. “Tour Sweet Tours – Animação Turística, Lda”] contra-alegaram, pugnando os mesmos pela confirmação do julgado, terminando com as seguintes
Conclusões
«Considerando todo o exposto ao longo destas contra-alegações, por último e a título meramente hipotético sempre se dirá:
Se a recorrente tivesse logrado provar que o direito de propriedade que adquiriu em 2011, tinha a “configuração” que resulta do registo e o à contrário não se tivesse verificado quanto aos recorridos, sempre se diria que pela posse daquela área pelos réus muito anterior á aquisição da recorrente, a sua pretensão nunca poderia ir avante, por força da presunção que decorre do nº1 do art.1268º do CC.
Assim, e sem necessidade de mais considerandos terá que decidir-se pela improcedência de todos os pedidos formulados pela Autora ora recorrente por falta de fundamento bastante para os alicerçar.»
*-*
Colhidos os vistos, importa apreciar e decidir.
**
Nos termos dos artºs 635º nº 4 e 639º nº 1 do Código de Processo Civil são as conclusões que definem o objecto e delimitam o âmbito do recurso, seja quanto à pretensão dos recorrentes, seja quanto às questões de facto e de Direito que colocam, exercendo as mesmas função equivalente à do pedido (neste sentido cfr. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil” 5ª Ed., Almedina, 2018, pp. 114-117), certo que esta limitação dos poderes de cognição do Tribunal da Relação não se verifica quanto à qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso e desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. artº 5º nº 3 do CPC).
Assim, as questões a decidir consistem em saber se deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto e, dependendo da resposta a essa questão, saber se deve ser alterada a decisão de mérito, com a revogação da parte decisória recorrida e consequente condenação dos RR. nos pedidos deduzidos pela Autora.
II – FUNDAMENTAÇÃO
A) DE FACTO
Na sentença sob recurso foi considerada a seguinte a factualidade:
Factos provados
«a) A Autora tem por objeto social o comércio de administração de propriedades, incluindo a sua exploração, construção civil, obras públicas e, ainda, a compra e venda de propriedades.
b) No âmbito da sua atividade a Autora é proprietária do prédio urbano, em regime de propriedade total, com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, composto por casa de lojas, 5 andares e mirante, com a área total de 135,8m2, sito em …, Travessa … n.ºs 125 e 127, freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o número … da referida freguesia e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo … (anteriormente inscrito na freguesia de … sob o artigo ...).
c) O prédio apresenta a seguinte inscrição na caderneta predial urbana do Serviço de Finanças …:
“Prédio urbano com a área de 135.80m2 de superfície coberta. Construção antiga, pobre aparência e mau estado de conservação, tendo uma loja n.º 127, 1.º, 2.º, 3.º, 4.º e 5.º andares com dois lados cada um. Seis pavimentos com duas portas e vinte e uma janelas para a via pública. N.º de pisos do artigo: 6. N.º de Andares ou divisões com utiliz. [utilização] independente: 10…Área total do terreno: 135,8000m2, área de implantação do edifício: 135,8000m2, área bruta privativa total: 550,0000m2, área de terreno integrante das fracções: 0,0000m2.
Andar ou divisão com utilização independente:
Descrição: LOJA
localização do Andar ou Divisão com utilização independente
Av./Rua/Praça: Travessa …n.º 125 a N.º 127, lugar: …, Código Postal: …, Andar/Divisão: Loja
Elementos do Andar ou Divisão com utilização independente
Afectação: Armazéns e actividade industrial Tipologia/Divisões: 2 Permilagem: 100,0000 N.º de pisos da fração: 1
Áreas (em m2)
Área do terreno integrante: 0,0000m2 Área bruta privativa: 110,0000 m2 Área bruta dependente: 0,0000 m2.
(…)
Andar ou divisão com utilização independente:
Descrição: 1.º DTO.
localização do Andar ou Divisão com utilização independente
Av./Rua/Praça: Travessa … n.º 125 a N.º 127, lugar: …, Código Postal: …, Andar/Divisão: 1.º Dto.
Elementos do Andar ou Divisão com utilização independente
Afectação:habitação Tipologia/Divisões:5 Permilagem: 100,0000 N.º de pisos da fração: 1
Áreas (em m2)
Área do terreno integrante: 0,0000m2 Área bruta privativa: 55,0000 m2 Área bruta dependente: 0,0000 m2.
(…)
Descrição: 1.º ESQ.
localização do Andar ou Divisão com utilização independente
Av./Rua/Praça: Travessa … n.º 125 a N.º 127, lugar: …, Código Postal: …, Andar/Divisão: 1.º esq.
Elementos do Andar ou Divisão com utilização independente
Afectação:habitação Tipologia/Divisões:3 Permilagem: 100,0000 N.º de pisos da fração: 1
Áreas (em m2)
Área do terreno integrante: 0,0000m2 Área bruta privativa: 55,0000 m2 Área bruta dependente: 0,0000 m2.
(…)
Descrição: 2.º DTO.
localização do Andar ou Divisão com utilização independente
Av./Rua/Praça: Travessa … n.º 125 a N.º 127, lugar: …, Código Postal: …, Andar/Divisão: 2.º Dto.
Elementos do Andar ou Divisão com utilização independente
Afectação:habitação Tipologia/Divisões: 5 Permilagem:100,0000 N.º de pisos da fração: 1
Áreas (em m2)
Área do terreno integrante: 0,0000m2 Área bruta privativa: 55,0000 m2 Área bruta dependente: 0,0000 m2.
(…)
Descrição: 2.º ESQ.
localização do Andar ou Divisão com utilização independente
Av./Rua/Praça: Travessa …n.º 125 a N.º 127, lugar: …, Código Postal: …, Andar/Divisão: 2.º esq.
Elementos do Andar ou Divisão com utilização independente
Afectação:habitação Tipologia/Divisões: 3 Permilagem:100,0000 N.º de pisos da fração: 1
Áreas (em m2)
Área do terreno integrante: 0,0000m2 Área bruta privativa: 55,0000 m2 Área bruta dependente: 0,0000 m2.
(…)
Descrição: 3.º DTO.
localização do Andar ou Divisão com utilização independente
Av./Rua/Praça: Travessa … n.º 125 a N.º 127, lugar: …, Código Postal: …, Andar/Divisão: 3.º Dto.
Elementos do Andar ou Divisão com utilização independente Afectação: habitação Tipologia/Divisões: 4 Permilagem: 100,0000 N.º de pisos da fração: 1
Áreas (em m2)
Área do terreno integrante: 0,0000m2 Área bruta privativa: 55,0000 m2 Área bruta dependente: 0,0000 m2.
(…)
Descrição: 3.º ESQ.
localização do Andar ou Divisão com utilização independente
Av./Rua/Praça: Travessa … n.º 125 a N.º 127, lugar: …, Código Postal: …, Andar/Divisão: 3.º esq.
Elementos do Andar ou Divisão com utilização independente
Afectação:habitação Tipologia/Divisões: 4 Permilagem:100,0000 N.º de pisos da fração: 1
Áreas (em m2)
Área do terreno integrante: 0,0000m2 Área bruta privativa: 55,0000 m2 Área bruta dependente: 0,0000 m2.
(…)
Descrição: 4.º DTO.
localização do Andar ou Divisão com utilização independente
Av./Rua/Praça: Travessa … n.º 125 a N.º 127, lugar: …, Código Postal: …, Andar/Divisão: 4.º Dto.
Elementos do Andar ou Divisão com utilização independente Afectação: habitação Tipologia/Divisões: 6 Permilagem: 100,0000 N.º de pisos da fração: 1
Áreas (em m2)
Área do terreno integrante: 0,0000m2 Área bruta privativa: 55,0000 m2 Área bruta dependente: 0,0000 m2.
(…)
Descrição: 4.º ESQ.
localização do Andar ou Divisão com utilização independente
Av./Rua/Praça: Travessa … n.º 125 a N.º 127, lugar: …, Código Postal: …, Andar/Divisão: 4.º esq.
Elementos do Andar ou Divisão com utilização independente
Afectação:habitação Tipologia/Divisões: 6 Permilagem:100,0000 N.º de pisos da fração: 1
Áreas (em m2)
Área do terreno integrante: 0,0000m2 Área bruta privativa: 55,0000 m2 Área bruta dependente: 0,0000 m2.
Descrição: 5.º
localização do Andar ou Divisão com utilização independente
Av./Rua/Praça: Travessa… n.º 125 a N.º 127, lugar: …, Código Postal: …, Andar/Divisão: 5.º
Elementos do Andar ou Divisão com utilização independente
Afectação:habitação Tipologia/Divisões: 5 Permilagem:100,0000 N.º de pisos da fração: 1
Áreas (em m2)
Área do terreno integrante: 0,0000m2 Área bruta privativa: 110,0000 m2 Área bruta dependente: 0,0000 m2.
(…)
d) O prédio da Autora foi desanexado do prédio sito na Travessa … n.º 123 e tem a área total de 135,80m2, conforme constante da atual certidão predial e caderneta predial, cuja referida área já constava em averbamento do Livro das Descrições Prediais, mormente a descrição/averbamento em 1964 (número 2641, AP. 5, de novembro de 1964) onde também é possível verificar a origem do Prédio 1.
e) O prédio (doravante abreviadamente designado o “Prédio 1”) foi adquirido pela Autora, 1/2 em 26/04/2010 no âmbito da partilha judicial dos Herdeiros de … (aquisição registada pela AP. 456 de 22/11/2010,) e 1/2 em 24/05/2011 no âmbito da escritura de permuta com a Santa Casa da Misericórdia de…(aquisição registada pela AP. 1626 de 24/05/2011,).
f) Os 1.ºs, 2.ª, 3.ª, 4.º, 5.º e 6.º Réus são proprietários do prédio urbano, em regime de propriedade total, com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, composto por edifício de cave, rés-do-chão e 5 andares, com área total de 500m2, sito em …, Travessa …, n.ºs 48 a 52, Rua… n.º 4 e Travessa … nº129, freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o número 494 da referida freguesia e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo 2154 (anteriormente inscrito na freguesia de … sob o artigo 594) (doravante designado o “Prédio 2”).
g) Os 7.ºs, 8.ºs e 9.º Réus são usufrutuários do Prédio 2 conforme AP. 57 de 01/09/2005, AP. 15 de 14/09/2005 e AP. 45 de 11/10/2005.
h) A 10.ª Ré é arrendatária das frações do R/Chão da Travessa … n.ºs 48-A e 52 e do R/Chão Dto., 1.º Dto. e 1.º Esq. da Rua … n.º 4, conforme terceiro aditamento ao contrato de arrendamento não habitacional celebrado em 30/08/2012, de 17/10/2018.
i) Na data de aquisição do prédio pela Autora existiam cinco contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados pelos anteriores proprietários, dos quais se mantêm, atualmente, dois em vigor.
j) O único contrato de arrendamento para fins não habitacionais existente no Prédio 1, aquando da aquisição do mesmo pela Autora, reportava-se à Loja sita no rés-do-chão, o qual foi celebrado em 30/01/1961 com a empresa Fotogravura União, Limitada.
k) A Fotogravura União, Limitada entregou à Autora o locado no início de 2013, data a partir do qual a Loja não voltou a ser arrendada.
l) Após a entrega do locado a Autora tem vindo a constatar que durante a vigência daquele contrato foram realizadas um conjunto de obras, parte delas, autorizadas pelos anteriores proprietários do Prédio 1 e também pelos proprietários do Prédio 2 e/ou seus antecessores, na medida em que Fotogravura União, Limitada foi arrendatária durante várias décadas das lojas dos dois prédios, 1 e 2, contíguos pela Travessa …/Travessa ….
m) Segundo o mencionado contrato de arrendamento celebrado com os anteriores proprietários do Prédio 1 “(…) é dono do estabelecimento de fotogravura, digo estabelecimento instalado no rés do chão da Travessa …, números cento vinte e cinco e cento e vinte e sete, que faz parte do prédio urbano pertencente ao terceiro outorgante, inscrito na competente matriz da freguesia das … (…) A inquilina fica desde já autorizada a fazer as obras de adaptação que julgar convenientes para o ramo que vai explorar no rés-do-chão arrendado, podendo, também abrir passagem de comunicação com o prédio da Travessa … número quarenta e oito, pertencente a outro senhorio e de que é também inquilina, a qual se compromete a fechar quando o contrato terminar e ainda se o prédio de que o rés-do-chão objeto desde contrato faz parte, for vendido e os novos proprietários assim o exigirem, o que estes terão de o declarar no prazo de trinta dias a contar da data da outorga da respetiva escritura de compra e venda”.
n) Os anteriores proprietários do Prédio 1 autorizaram a comunicação das lojas no aludido contrato de arrendamento.
o) A mesma autorização para obras foi conferida pelos proprietários e/ou seus antecessores do Prédio 2, conforme consta do contrato de remodelação de arrendamento datado de 27/01/1971, que vem validar as obras que, ao longo de vários anos e ao abrigo do contrato de arrendamento datado de 30/06/1947, a Fotogravura União, Limitada foi realizando nas lojas.
p) Do aludido contrato de remodelação de arrendamento consta o seguinte “… em virtude de obras efetuadas e por haver sido eliminada a supracitada designação (sobre-loja), aos ditos locais correspondem hoje os lados direito e frente do primeiro andar com entrada pelo número cinquenta da Travessa …, e os lados direito e esquerdo do primeiro andar com entrada pelo número quatro da Rua …, ligados aqueles por comunicação interior, e, ainda, o rés-do-chão direito com entrada pelo mesmo número quatro da Rua … e pela Travessa … número cento e vinte e nove…”
q) Quando o locado foi entregue à aqui Autora pela inquilina Fotogravura União, Limitada já não existia qualquer comunicação com o Prédio 2.
r) Naquela data, a Autora não teve a percepção da real área da loja que lhe estava a ser entregue pela Fotogravura União, Limitada.
s) Tendo solicitado um levantamento arquitectónico, a Autora aferiu que a área total do seu prédio – Prédio 1 – ao nível do piso do R/C, era inferior à área constante da respetiva caderneta predial e certidão predial.
t) A porta do nº129 está inserida na fachada do Prédio 1, na referida área de implantação.
u) O Prédio 1 apresenta actualmente as seguintes áreas na posse da Autora:
- 5.º Andar: 88,80m2
- 4.º Andar: 122,22m2
- 3.º Andar: 109,06m2
- 2.º Andar: 108,89m2
- 1.º Andar:109,89m2
- R/C: 69,07m2
Num total de 607,93m2
v) Os saguões têm as áreas seguintes:
1 – 11m2
2 – 9,15m2
3 – 9,72m2
w) O Prédio 2 apresenta actualmente as seguintes áreas ocupadas pelos RR:
- cave : 513,00m2
- r/c: 513m2 + 11m2 de área descoberta
- 1º andar: 513,00m2
- 2º andar: 486,60m2
- 3º andar: 446,50m2
- 4º andar: 313,00m2
- 5º andar: 32,00
Num total de 2.811,10m2 + 11m2 área descoberta
x) O prédio 2 está descrito no Registo Predial de …, freguesia … como tendo a área total de 500m2, sendo 488m2 de área coberta e 12m2 de área descoberta, sendo composto por edifício de cave, rés do chão e cinco andares;
y) O prédio 2 está descrito na matriz predial como tendo uma área total de terreno de 500m2, uma área de implantação do edifício de 488m2 e área bruta privativa de 2.583,600m2, distribuída por:
- cave nº4 : 499,10m2
- r/c nº4: 102,00m2
- 1º andar direito nº4: 108,50m2
- 1º andar esquerdo nº4: 50,00[m2]
- 2º andar direito nº4: 50,00m2
- 2º andar esquerdo nº4: 76,00m2
- 3º andar direito nº4: 74,00m2
- 3º andar esquerdo nº4: 61,50m2
- 4º andar nº4: 75,800m2
- garagem nº48: 63,00m2
- 1º andar direito nº50: 116,80
- 1º andar esquerdo nº50: 88,70m2
- 1º andar frente nº50: 100,30m2
- 2º andar direito nº50: 207,90m2
- 2º andar esquerdo nº50: 88,90m2
- 3º andar direito nº50: 150,70m2
- 3º andar esquerdo nº50: 83,00m2
- 3º andar frente nº50: 50,00m2
- 4º andar nº50: 110,80m2
- r/c nº52: 316,00m2
z) Todos os saguões apenas têm acesso pelo prédio 2
aa) A Autora tem acesso ao Mirante (torre e escada) do Prédio 1 pelos dois últimos andares,
bb) No dia 19/06/2019 o legal representante da Autora, JD, foi contactado pela inquilina do 1.º Andar Dto., LG, que lhe transmitiu que estavam a ser realizadas obras no piso por baixo do andar arrendado à sua filha, BG, 1.º Andar Esq., i.e., no R/Chão do Prédio 1, razão pelo qual o mesmo se deslocou de imediato ao local.
cc) No local, o legal representante da Autora constatou, por um lado, a existência de danos no 1.º andar Esq. do Prédio 1 e que estavam a ser realizadas obras no R/Chão do seu prédio – Prédio 1 – sem a autorização da sua representada, obras essas a cargo da 10.ª Ré, arrendatária dos 7ºs, 8.ºs e 9.º Réus [usufrutuários].
dd) O Prédio 1 propriedade da Autora apresenta vários vãos de janela em todos os pisos que estão abertos para o saguão.
ee) Verificaram-se também um conjunto de obras levadas a cabo nos anos sessenta pela Esquadra de Polícia da PSP, inquilina exclusiva dos proprietários do Prédio 2, muitas delas obras clandestinas.
ff) Os 7.ºs, 8.ºs e 9.º Réus, e ainda RL, deram de arrendamento, na década de noventa do século passado, a DO, o contrato de arrendamento da loja integrante do Prédio 2, constando o seguinte: “a loja, com entrada pelo n.º 4-A, do prédio urbano, sito na Travessa …, n.ºs 48, 48-A, 50 e 52, Rua … nºs 4, 4-A, 4-B, 4-C, 4-D e 4-E, e Travessa … n.º 129”.
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gg) A Ré Tour Sweet Tours tomou de arrendamento, a 20.01.2014 (conforme documento de fls.197), a fracção não autónoma sita na Travessa … nº48A e 52, aceitando a transmissão do anterior arrendatário que celebrou o contrato que consta de fls.194v, com data de 30.08.2012.
hh) Em 21.01.2014, por aditamento, é objecto também do arrendamento a fracção não autónoma sita no 1º andar direito e 1º andar frente do nº50 da Travessa ….
ii) Em 17.10.2018, em novo aditamento, é também arrendada a fracção não autónoma sita no r/c direito, do 1º andar direito e do 1º andar esquerdo do nº4 da Rua ….
jj) A área objecto de arrendamento à ré TST abrange a zona com entrada pelo nº129 da Travessa ….
kk) A Ré TST procedeu a obras no espaço que lhe foi arrendado, removendo o tecto aí existente e substituindo-o por outro.
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ll) Ao longo dos anos o imóvel dos RR sofreu várias intervenções, tal como o imóvel da A.
mm) As áreas hoje ocupadas pelo Prédio 2 foram sempre e há mais de 50 anos ocupadas pelos seus proprietários de forma pacífica e à vista de todos;
nn) O Mirante encontrava-se degradado, foi objecto de reboco e pintura em Março de 2023, encontra-se desocupado e é construído em alvenaria não cintada, o que representa uma vulnerabilidade acrescida.»
Factos Não Provados [a que aditaremos identificação com algarismos, de modo a facilitar a exposição subsequente].
«1- Foi o inquilino que abriu a porta identificada com o nº129, com acesso ao locado no âmbito das autorizações dadas pelos anteriores proprietários dos prédios.
2- A diminuição das áreas em relação à área de implantação resulta também da apropriação ilegítima feita pelos Réus e/ou seus arrendatários, terceiros autorizados, do saguão do Prédio 1 e que terá a área de 13,58m2 (área em falta nos pisos 4.º e 5.º).
3- A Autora verificou ainda que os Réus e/ou os seus arrendatários, terceiros autorizados, aumentaram as áreas do 1.º piso, R/C e cave do Prédio 2 escavando áreas por baixo do Prédio 1.
4- O acesso ao mirante deveria ser feito desde o rés-do-chão até ao último andar, através de uma escada interior, escada essa à qual a Autora atualmente não tem acesso.
5- A indicação relativa à porta do 129 da Travessa … apenas aparece após o contrato de arrendamento da Autora com a Fotogravura União, Limitada (30/01/1961).
6- Relativamente à ocupação da área referente ao saguão da Autora, o uso em exclusivo do mesmo pela Fotogravura União, Limitada foi consentido pelos proprietários do Prédio 1 durante a vigência do contrato de arrendamento celebrado com aquela arrendatária.
7- Pese embora tal autorização, certo é que o saguão pertence ao Prédio 1, atualmente propriedade da Autora e não aos Réus que têm, desde o fim do arrendamento com a Fotogravura União, Limitada, o acesso e uso exclusivo desta área.
8- Tendo em atenção as constantes alterações estruturais introduzidas ao longo dos tempos no edificado pertencente à Autora, designadamente através da “usurpação” de espaços e áreas afetas ao Prédio 1 ao nível dos seus pisos inferiores, cave, R/C e escavações, decorrem de tais condutas consequências ao nível da estabilidade do prédio sua propriedade em caso de ocorrência de um sinistro, por exemplo um sismo, explosão ou outro.
9- Ao abrigo de sucessivos contratos de arrendamento realizados com diversos inquilinos, foram realizadas obras pelos Réus, pelos seus antecessores e por terceiros por estes autorizados, obras essas que permitiram paulatinamente a ocupação do Prédio 1 pelo Prédio 2 pertence aos Réus.
10- A ocupação do Prédio 1 pelos Réus estendeu-se, inclusivamente, à fachada do primeiro, porquanto a porta n.º 129 e todas as portas e janelas ali existentes fazem, naturalmente, parte do primeiro.
11- o Prédio 2 apropriou-se ainda de parte das fundações do Prédio 1, em virtude de escavações ilegais efetuadas.
12- a porta identificada durante muito tempo com o n.º 129 pertence ao Prédio 1.
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13- ao longo dos anos, em virtude de várias intervenções, o Prédio 1 invadiu área do Prédio 2, no total de 172,10m2;
14- a porta do 129 está inserida na fachada do Prédio 2;
15- o Mirante foi construído sobre o Prédio 2.»
B) DE DIREITO
Da alteração da decisão de facto
É sabido ser ónus imposto ao Recorrente a apresentação de alegações, nas quais deve concluir, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão (cfr. artº 639º nº 1 CPC), sendo as conclusões que delimitam a área de intervenção do Tribunal ad quem (cfr. artº 635º nº 4 CPC), equivalendo as mesmas, como dito, ao pedido.
Por outro lado, é igualmente sabido que o artº 640º CPC impõe ao Recorrente ónus próprios quando impugne a decisão da matéria de facto.
De acordo com o estipulado no seu nº 1 als. a), b) e c), quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto deve o Recorrente, sob pena de rejeição, obrigatoriamente especificar na motivação da alegação os concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios que impunham diversa decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados, e a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas; e quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao Recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (nº 2 al. a) do citado artº 640º).
Já quanto às conclusões, atenta a sua essência sintética mas tendo em conta as suas funções delimitadora e definidora do âmbito do recurso, delas deve obrigatoriamente constar a especificação dos concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, não sendo forçoso que delas conste a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações, nem a decisão alternativa pretendida (cfr. Acórdão do STJ de 12/07/2018, proc. 167/11.2TTTVD.L1.S1, in www.dgsi.pt e Acórdão Uniformizador nº 12/2023, de 17/10/2023 (proc. 8344/17.6T8STB.E1-A.S1) publicado no Diário da República I série, de 14/11/2023).
A Recorrente cumpriu os ónus estabelecidos no artº 640º CPC, considerando incorrectamente julgados os factos constantes das alíneas r), aa), cc), ee), jj), kk), ll), mm) dos factos provados, propugnando a alteração da redacção dos factos provados r), aa), cc), ee) e ll), e que sejam tidos por não provados os factos jj), kk) e mm). Por outro lado, considera incorrectamente julgados os factos não provados que acima identificámos como 1 a 5 e 7 a 12, defendendo que sejam dados por provados, sendo que quanto aos 3, 7, 9 e 10 propõe ligeiras alterações de redacção.
É certo que o actual Código de Processo Civil prevê um duplo grau de jurisdição quanto à matéria de facto e que nele essa reapreciação alcançou contornos mais abrangentes do que outrora. No entanto, o legislador não pretendeu que no tribunal de recurso se procedesse a um novo julgamento, com a repetição nessa sede da prova já produzida (cfr., por todos, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 07/07/ 2017 processo nº 959/09.2TVLSB.L1.S1), nem pretendeu limitar o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção estabelecido no artº 607º nº 5 CPC, por força do qual o tribunal aprecia livremente as provas sem qualquer grau de hierarquização e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção que adquira acerca de cada facto controvertido Salvo quanto aos factos para cuja prova a lei exija formalidade especial e quanto àqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes.. Pelo que a garantia do duplo grau de jurisdição deve ser enquadrada com o mencionado princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância este beneficia dos princípios da oralidade e da imediação a que o Tribunal de recurso não pode já recorrer, muito embora a este se aplique igualmente o princípio da livre convicção do julgador, gozando o Tribunal da Relação de autonomia decisória, dentro dos limites definidos pelo recorrente, competindo-lhe formar a sua própria convicção sustentada no conjunto dos meios de prova produzidos, o que é emanente do duplo grau de jurisdição no domínio da matéria de facto.
Neste conspecto, na harmonização entre a garantia do duplo grau de jurisdição e o princípio da livre apreciação da prova pelo Tribunal da Relação dentro dos limites definidos pelo recorrente, mas também pelo julgador em 1ª instância com o aporte dos princípios da oralidade e da imediação, a alteração da decisão da 1ª instância sobre os factos acarreta em primeira linha a averiguação sobre se algo de “anormal” se passou na formação da convicção que determinou a fixação da matéria de facto, ou seja, ter-se-á de averiguar se na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que deu aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, como seja a sua conformidade com as regras da experiência comum e da normalidade da vida, as regras da ciência e da lógica, a sua conformidade com os meios probatórios produzidos, e a sua harmonização com outros factos a que tenha atendido.
Tal aferição por parte do Tribunal de recurso importa que o Tribunal a quo tenha expresso a sua convicção de modo perceptível, claro e escorreito quanto a cada facto ou conjunto de factos entre si relacionados, e esse labor explicativo acerca das razões e meios probatórios em que se baseou para firmar como provados ou não provados os factos relevantes controvertidos deverá ser tanto maior quanto mais complexa for a matéria de facto analisada.
Na situação em apreço, muito embora o Tribunal a quo tenha iniciado a explanação acerca da sua motivação sobre a decisão de facto dando nota da complexidade da matéria de facto, não empreendeu, a nosso ver e salvo o devido respeito, o labor explicativo que essa complexidade exigiria, sendo disso exemplo a circunstância de não se estabelecer qualquer referenciação entre os meios de prova analisados e o raciocínio desenvolvido sobre os mesmos e os concretos factos, provados e não provados, que vieram a ser enunciados.
Assinala-se que nessa nota introdutória da motivação de facto o Tribunal a quo menciona em termos genéricos que “A convicção do tribunal resultou do conjunto de prova que foi carreada para os autos, designadamente documental e pericial, sendo que a prova testemunhal veio a confirmar essa convicção ou foi inócua nos aspectos que relevam”, sendo que adiante, quando se refere a concretos depoimentos não revela em que termos os mesmos sustentaram a convicção e em que aspectos foram inócuos, nem relativamente a que concretos factos.
Relativamente à prova pessoal referida na motivação é apresentada uma fugaz súmula, sem que se desenvolva uma análise efectiva do contributo que cada um dos depoimentos indicados e vagamente sumariados terá tido para a convicção relativamente a algum ou a alguns dos concretos factos levados ao elenco dos provados e não provados.
De outra banda, além dos depoimentos aludidos na motivação, foi ainda inquirida a testemunha MTSAC e tomadas declarações de parte à Ré MISL, ao Réu LPSL, e ao legal representante da 10ª Ré, VMSA, relativamente aos quais não há qualquer menção na fundamentação, designadamente, e tendo sido esse o caso, para explicar as razões pelas quais tais meios de prova não se revestiram de relevo.
Diz-se ainda naquela nota introdutória da motivação de facto que A apreciação dos factos que interessam à causa não se mostrou linear, na medida em que à dificuldade que os senhores peritos relataram em obter consenso acresceu a análise exaustiva dos documentos aos quais estes também tiveram acesso – no entanto a motivação da decisão de facto não apresenta qualquer exaustividade de análise da prova documental, mas apenas referências identificativas de documentos tidos em conta, com breves considerações acerca de aspectos pontuais dos mesmos – que em alguns pontos corroboram as suas posições, noutros a questionam – não expressando na motivação que pontos de que documentos corroboram ou não posições dos senhores peritos e quais estas sejam – deixando muitas dúvidas que o Tribunal procurou dissipar, não o tendo conseguido fazer quanto a todos – não revelando na motivação que concretas dúvidas subsistiram para o Tribunal após a perícia realizada e em que termos e com base em que elementos de prova dissipou os pontos duvidosos que se lhe suscitaram.
Daquela nota introdutória da motivação de facto destaca-se que “A convicção do tribunal resultou do conjunto de prova que foi carreada para os autos … com especial enfase para a inspecção ao local que teve lugar no início da audiência e que, com os esclarecimentos dos senhores peritos, foi decisiva para alicerçar melhor aquela convicção”, sendo que ao longo de toda a motivação da decisão de facto não há qualquer outra referência à inspecção ao local, nem em que termos a mesma, naquele intróito dita como decisiva para alicerçar a convicção, sustentou qualquer dos factos, provados ou não provados, enunciados.
Trata-se de aspecto de suprema importância porquanto, ao arrepio do disposto no artº 493º CPC, não foi lavrado auto da inspecção judicial ao local com registo de todos os elementos úteis para o exame e decisão da causa, apenas tendo sido recolhidas fotos que não substituem o auto, constituindo apenas instrumento com interesse para a ilustração do objecto de inspecção (e por isso legalmente permitida a sua recolha e junção aos autos) e que se revelam de pouca valia quando desacompanhadas - como no caso estão - de qualquer legenda ou descrição que permita identificar os elementos inspeccionados que se destinam a demonstrar; acrescendo que os referidos esclarecimentos dos Senhores peritos foram prestados durante e concomitantemente com a inspecção ao local, não havendo registo do teor desses esclarecimentos.
Por isso, na verdade, a inspecção ao local, meio de prova mencionado como de vital importância na formação da convicção, não é sindicável em sede de recurso nem pode ser utilizado pelo Tribunal da Relação para, formando a sua própria convicção, decidir da impugnação da matéria de facto.
E quanto aos esclarecimentos dos peritos, que foram prestados durante e concomitantemente com a inspecção ao local, não existe registo do teor desses esclarecimentos.
Ora, de acordo com os artºs 486º nº 1 e 604º nº 3 al. c) CPC, os esclarecimentos aos peritos são prestados na audiência, e esta é sempre gravada de acordo com o artº 155º nº 1 CPC, o qual, aliás, alude a cada depoimento, informação, esclarecimento...(etc). E os esclarecimentos dos peritos são ainda parte do meio probatório pericial, por isso a circunstância de não terem ficado documentados deixa esse meio de prova truncado.
E por isso também esse segmento da prova pericial não está acessível ao Tribunal da Relação, não pode ser usado por este para aferir da razoabilidade da convicção da 1ª instância e formar a sua própria convicção para decidir sobre a impugnação da matéria de facto.
Deste modo se vê que foram produzidos meios de prova – inspecção ao local e esclarecimentos aos peritos – que, ao arrepio da lei, não se mostram documentados nos autos, inviabilizando o acesso do Tribunal de recurso a todos os elementos probatórios que serviram para fundar a convicção do Tribunal a quo, do mesmo passo que a fundamentação da decisão de facto, tal qual se mostra, não permitem a sindicância necessária, de molde a que este Tribunal possa aferir da razoabilidade da convicção do juiz da 1ª instância e decidir se tal convicção foi formada segundo as regras da ciência, da lógica, da experiência comum e da normalidade da vida em vista dos meios probatórios produzidos, ou se, ao invés, ocorreram os erros de julgamento de facto que a Recorrente indica, obstaculizando a formação de convicção própria pelo Tribunal de recurso.
Posto isto, e ao abrigo do disposto pelo artº 662º nº 2 CPC, não resta que não seja determinar a renovação da realização da inspecção ao local, com elaboração de auto que cumpra o determinado pelo artº 493º CPC, a renovação da tomada de esclarecimentos aos Senhores Peritos que fique registada nos autos em conformidade com o disposto nos artºs 486º nº 1, 604º nº 3 al. c) e 155º nº 1 CPC, e, ainda, que o Tribunal de 1ª instância fundamente a decisão da matéria de facto, especificadamente para cada facto provado e não provado ou conjunto de factos relacionados entre si, apresentando o discurso racional e a análise crítica dos diversos meios de prova que serviram de sustento à sua convicção.
III - DECISÃO
Nestes termos e pelos fundamentos supra expostos, acorda-se em devolver os autos à 1ª instância para que renove a produção dos meios probatórios acima referidos e nos termos enunciados (inspecção ao local e tomada de esclarecimentos aos Peritos, com o devido registo nos autos), e para que fundamente a decisão da matéria de facto, especificadamente para cada facto provado e não provado ou conjunto de factos relacionados entre si, apresentando o discurso racional e a análise crítica dos diversos meios de prova em que fundou a sua convicção.
Custas pela parte vencida a final.
Notifique.
Lisboa, 12/02/2026
Amélia Puna Loupo (Relator)
Rui Poças (1º Adjunto)
Cristina Lourenço (2ª Adjunta) |
